打造辽西智能化社区

——针对龙城佳园物业管理前期介入项目

2011年9月21日，凌源市城市扩容提质的核心项目——东盛“龙城佳园”项目宣布开工，由凌源东盛地产集中开发建设的“龙城佳园”项目和五星级酒店项目的开工，是凌源城建历史上的一次革命，使凌源的城市建设和房地产开发站在了更高的起点上，开始了新的跨越！这两个项目是东城新区开发的核心项目，气魄之大、档次之高、地势之佳、人气之旺，堪称凌源城市建设的典范！目前，龙城佳园已经全面开工。

“龙城佳园”总占地面积100亩，建筑面积21万平米，共19栋，分别为16、17和23层的高层建筑，可谓是凌源第一“双高”（高档、高层）住宅小区，小区从设计到施工到竣工，将创造凌源住宅小区建设历史多个第一，是引领都市住宅新时代的精品！

为了匹配凌源第一“双高”目标，现从物业管理角度为打造辽西智能化社区做出计划。

一、工作目标

东盛地产对龙城佳园的管理目标是：打造辽西智能化社区，营造高档居民居住环境。

龙城佳园是东盛地产第一个整体开发的优良项目，集公司技术和资金的优势，大手笔打造的高档纯住宅小区，真正实现以物业管理带动房地产发展的思路。为此，作为物业前期介入，为东盛地产树立品牌，创品牌打造精品小区奠定扎实的基础。为东盛地产大盈利，大发

展提供强有力的后勤保障，促进了楼盘更好的销售，并在同等楼盘的销售价格上，有着一定的提价优势。因此，东盛地产欲建立自己下属的物业管理企业，物业管理企业一定以东盛地产大局为重，学习和借鉴先进管理模式，结合自己实际情况，摸着石头过河。众观中国地产业多数的房地产商，如万科、保利等全国著名房地产品牌企业，均以其产品开发的建筑质量与优质的物业服务取胜，从而在全国各地创造出一个又一个的精品楼盘，在房屋销售价格上也比一般非品牌楼盘高出10%，企业从中获取丰厚的利润回报。近年已有恒大华府、碧桂园两大品牌进驻郴州地产市场，现正开发挂牌销售的楼盘，其地理位置与周边配套条件并无优势，然而开发企业成熟而大气的前期运作模式，除大胆的在楼盘景观建设投入外，更是大手笔投资把前期物业服务体现得淋漓尽致，其品牌的效应与优质的物业服务的发挥，使其楼盘的销售价格远远地突破郴州本地的新高，从开盘以来空前好的销售量来看，也得到了郴州客户的认可。

现本市物业企业均采用包干制经营，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。但凌源市属于物业管理起步较晚的地区，物业服务行业还在摸索发展的幼稚期，在市场竞价激烈的条件下，多数物业企业采取尽量减少人员开支，来降低经营成本，获取企业利润的最大化，然而造成从业人员工资福利待遇低，员工招聘困难，从业人员素质参差不齐，服务质量普遍不高，物业服务企业与业主甚至与开发商之间之间矛盾重重的恶性循环，最终导致两败俱伤。根据我公司在著名地产商恒大集团和碧桂园进驻郴州后考察的经验，东盛地产物业物

业管理公司拟在龙城佳园前期物业管理模式上打破本地物业管理行业惯例的包干制，而实行酬金制经营模式与服务管理，即前期物业管理阶段的服务管理所有开支成本，由物业方在履行物业服务活动开展的过程中，按预算申报的方式向开发建设方提出申请，经审核后按计划资金拨付物业管理费用的方式。既易于让物业的服务品质得到有效的保障，从而提高开发本项目的销售，又适合物业企业在行业的立足和平稳度过行业的幼稚期，避免物业企业因承接的物业项目开发周期长，入住率低，因物业成本等问题，导致各种恶性循环的矛盾产生。 根据优质物业服务的要求与项目的特点相结合，东盛地产物业管理公司通过对项目的情况分析及对项目周边情况的了解,结合对项目的定位,我们认为龙城佳园住宅小区的物业管理服务一定要把“安全、舒适、快捷、健康”放在首位。

龙城佳园住宅小区物业管理围绕“安全、舒适、快捷、健康”八个字展开。

安全是指让业主在小区里生活得安全放心；

舒适是指要创造优美整洁的环境，让业主感到舒适、温馨； 快捷是指让业主在小区里方便的与各地进行联系，交换信息，这就要求我们打造一个高端品位的智能化小区；

健康是指良好的环境促进人的身心健康，同时丰富多彩，形式各样的社区文化活动引领业主健康的生活工作习惯。为此我们在前期介入阶段应做好以下工作。

二、前期介入工作步骤

龙城佳园住宅小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。东盛地产针对龙城佳园住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在东盛地产物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障龙城佳园住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。

要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，将根据物业施工进度的实际情况，对“龙城佳园”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 （一）物业顾问组建阶段

对于物业管理前期介入，物业公司将依托东盛地产集团公司总部强大的技术力量以及与我们合作多年、极具专业见解及工作经验的各相关专业专家，组建“项目前期顾问团”。根据物业特点，提出合理建议。前期介入人员需要参与小区规划设计方案的变更讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。

1、小区人车分流的设计；人员、车辆进出智能化“一卡通”系统；

2、电梯联动监控和消控中心的设置五方通话，刷卡上下梯系统； 3、会所功能设计；

4、公共照明开关设置位置及开闭形式； 5、家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 6、信报箱的设立，公共告示栏的配置； 7、直饮水系统功能配置； 8、公共洗手间的设置； 9、小区垃圾房的设置； 10、物业管理用房的位置设计； 11、附属工程配置设施建设的设计参与。 （二）建设施工阶段

建设过程中，物业前期介入人员及物业顾问每日到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。

1、提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；

2、分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；

3、审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4、提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见； 5、提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；

6、帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；

7、对施工现场出入的车辆实施安全监察与环境清洁措施管理。 8、提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；并配合对各施工现场的水电核抄数据与施工单位正常使用的管理。

9、检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程例会和建筑负责人定期碰面会等）；

10、检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；

11、配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量； 12、提出遗漏工程项目的建议；

13、对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSAS18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 （三）竣工验收阶段

物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。

1、参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；

2、发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；

3、参与重大设备的调试和验收； 4、制订物业分户验收流程并执行；

5、指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。 （四）物业销售阶段

良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发单位树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助开发部的物业销售和宣传推广。

1、制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备； 2、会所的服务与管理；

3、小区门岗、售楼处及样板房的保安、保洁规范等服务，建立良好的物业形象；

4、设置物业专业人员在售楼现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；

5、对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作； 6、负责有关售楼宣传、构建小区未来的居所环境，物业服务、配套设施的宣传与推广。

7、拟在龙城佳园推行科学、实用的“礼宾助理服务”，从而扩大物业管理的服务领域，使服务更为细致，反应更为快捷。

三、物业管理用房要求

为创造一个良好的生活与工作环境，请按物业建设规划的要求配置物业管理用房物业管理用房包括：

1、管理服务用房：管理处接待、办公用房；

2、保安、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库；

物业管理用房的配置要求：

1、[管理处办公用房] 划分为客户接待和办公两个区域。 2、[工程维修作业工作室] 需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库。

3、[保安、保洁人员休息、更衣室] 放置更衣箱、凳子、保洁工具等。

以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高物业人员工作效率。

备注项：具体事项执行表格 表一：前期介入工作计划

序号 工作计划 计划要点 工程管理介入 售楼处保安、清洁服务 客户档案建立 实施时间 备注 时间项目进展确定 1 成立龙城佳园项目前期介入工作组 物业资料归类收集 协商确定管理处办公场所； 二次装修管理处办公场所； 2 办理管理处有关运作手续； 项目入伙物业管理处 前2个月 人员配置、培训； 管理处办公设备配置。 收集各类工程资料； 熟悉、掌握各类设施和系统 入驻前二个月 物业验收（软、硬件）； 资料移交； 问题备忘。 收集小区合理化建议分析首次业主 调查结果， 5 意见调查 上门调查和回访； 提出改进方案。 入驻前一个月内 入驻前一个月内 成立住宅区 3 前期介入 4 物业接管准备 表二：前期介入日常费用开销预算表

项 目 工资费用 项目经理 1 行政部 礼宾部（置业顾问） 前台接待 2 4 5 6 7 8 9 10 工作餐费 办公费用 交通费用 接待费用 饮水费 办公室水电费 通讯费用 不可预见费用 合计 月预算额（元） 5000 2500 1800 1800 4200 500 300 600 200 300 100 500 1 2 10 1 14 14 14 14 14 14 14 14 年预算额 备注 60000 社保费未计 60000 社保费未计 216000 社保费未计 21600 社保费未计 50400 10元每人每日 7000 印刷、办公用品等费用 3600 7200 2400 4200 1200 宽带网络费 6000 41.8万

备注：以上日常费用开销预算合计：418000元，由开发方出资。