商业方案

根据【大曌国际广场】方案总平面图和沙盘模型形状，从【大曌国际广场】的一期至四期平面布局和设计结构上看，分为以下建筑结构类型：

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现就【大曌国际广场】将来的商业结构、商业业态、招商方案、商业业态转化以及远景规划做以下分析：

一、

商业结构类型

超高层建筑综合体（38层） 规模商业（-1~4层） 公寓小户型（4~28层）

商住高层（底层裙房为1~2层商业门面，主楼主体为30~31层住宅结构） 配套设施的建筑体（学校、幼儿园）

依据目前建筑结构类型和开发区块次序，【大曌国际广场】的商业是构成区域城市综合体的首要组成部分，商业部分（商业、商务和酒店）与住宅的比例为（17:31），远大于一般城市综合体中商业与住宅的常规比例（1:3），不仅满足自身开发住宅的商业需求，同时也完善了周边3公里内的商业业态补充，对整个持续开发地块的升值潜力和构建成熟商圈具有决定性的意义。我们地块的周边业已逐步完善的配套系统建设（体育馆、游泳馆、展会中心、院校、机关局委等），不仅补充了城市综合体的需要，同时对我们项目的推广也起到了促进的作用。

商业运营不仅在于商业结构设计的前瞻性，更在于周边消费人群的构成和消费能力的提升的持续性上。与国外“金字塔”型的消费人群构成不同，中国城市消费主体则为“纺锤形”，家庭月薪为3000~10000的消费群体更是我们洛阳这个三线城市排头兵的典型商业消费主体，而作为新兴建设的洛南新区，其商业消费主体的家庭月薪更是提升至5000~20000以上，但是由于历史原因和城市发展因素，洛南新区的商业消费主力军的形成要比基础建设的完成滞后3~5年，而洛南新区的开发从03年至今也有近9年的成长过程，但截至目前，仅有“宝龙城市广场”依靠原“关林市场”的荫泽得以初露端倪；“泉舜财富中心”也正在加紧建设商业框架中，但位于王城大道以西地块还未有规模商业介入，因此，我们的商业结构布局是

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切合目前洛南新区的发展的，而加快建设以我们地块为中心的区域城市综合体是引导商业消费模式，构建模块化商圈，细分洛阳整体商业消费市场的重要举措。

二、

商业业态类型

商业业态的类型构成是商业运营的基础，不同的业态类型构成引导不同的消费群体。形成不同的消费能力，而同时不同的消费群体，差异化的消费能力也制约商业业态的布局和发展。例如：位于纱厂南路与中州中路的王府井商圈，在开发之初，该地块为洛阳东风轴承厂和洛阳轮胎厂的生产生活区块，而周边地块也处于百废待兴的阶段（半导体厂、蓝空地块等），由于市场经济转型导致以上市属企业无法适应而停滞不前，工人下岗，周边商业消费群体严重滞后，消费能力低下，从而导致周边商业业态分布以小便利店、五金工具、小吃店为主。1997年以中泰房地产拿到蓝空地块开发高层商住楼为起始，通元、凯瑞、丹尼斯、大地、龙羽等地产公司以不同的开发主体进入周边地块，通过近10年的建设，业已形成以王府井商场为中心，辐射新都汇、丹尼斯的全新商圈，构建了不同于百货楼商圈的新区域城市综合体，而周边中泰新城、通元花园、凯瑞城市广场、612、613、中心医院等中高层次商业消费群体的形成，成为支撑该商圈消费能力的中坚力量，同时良好运营的商业和高层次的住宅相辅相成同时也带动周边商务楼（中泰商务、凯瑞商务、数码大厦、富雅东方、鑫源大厦等）的销售和租赁，以及延伸产业的发展。

反观我们的地块，既有超高层建筑综合体（38层）、规模商业（-1~4层）和底商，同时又有公寓小户型（4~28层）、商住高层类型（主楼主体为30~31层住宅）、配套设施的建筑体（学校、幼儿园），其本身就具备良好的商业与住宅相辅的商业结构类型条件，加之周边地块（国宝花园、香泊湾、理工学院、盛唐至尊、中泰华庭、东方经典等）良好的消费群体，相信通过规范的市场化运作，以住宅销售回暖地块商业氛围，同时以商业合理的业态布局培养消费群体和商务群体。

依据【大曌国际广场】的功能布局可分为：  商务：超高层建筑综合体（38层）

商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。  商业：规模商业（-1~4层）、环廊式底商（1~2层）

商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化

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选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。  居住：公寓小户型（4~28层）、商住高层类型（主楼主体为30~31层住宅） 居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。  酒店：超高层建筑综合体（38层）

酒店为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。  附属设施（学校、幼儿园等）

附属设施（学校、幼儿园等）的完善程度直接满足居住人群的生活需要。

商业业态布局是我们这里运营分析的主题，同时也是后期商业业态招商、运营管理的基础，结合目前我们地块周边已有的业态布局，任然缺位的商业业态或有待提升的商业业态有以下几个方面：

1． 百货公司。 2． 电影院。

3． 娱乐场所：KTV／MTV／RTW、电动游戏场、保龄球馆等。 4． 超市。

5． 餐饮快餐店：中式餐厅、西式餐厅、日式餐厅、快餐店等。

6． 其他餐饮食品类：饭店、南北小吃、西点／面包店、水果行、咖啡／泡沫红茶／茶

艺店／饮料专卖店、休闲食品专卖店等。

7． 衣饰类：服饰店、化妆品专卖店、饰品／珠宝店、鞋店、皮件店等。

8． 服务类：旅游咨询、照片冲印店、专业服务店、个人服务店、花店、家庭服务、快

递公司、银行／邮局、证券公司、投资顾问公司、汽车销售／保养公司、房屋中介公司等。

9． 文教类：体育用品专卖店、书店／文具／玩具专卖店、文化、集邮、古玩店等。 10． 卫生医疗类：药店／医疗器材、医院／诊所／兽医院、美容院／发廊／美容用品

店、SPA、洗衣店等。

依据【大曌国际广场】将来构建区域城市综合体的构想，以上商业业态类型是我们后

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期招商、运营管理的主要选择，也是我们基建配套设施/物业管理服务的重要工作。

三、

商业招商方案

由于【大曌国际广场】分为四期建设，商业面积合计为105906.80㎡，包括：规模集中商业（68460.79㎡），沿街环廊底商（37446.01㎡）。目前在建的一期项目为商住高层类型底商，商业建筑面积为13877.48㎡，建筑结构为半封闭环廊结构。设计规划商铺52间，建筑面积68.18㎡~300.98㎡之间，其中一层层高4.7M，二层层高3.6M。

由于一期项目位于整个地块的西北侧，其商业部分西侧和北侧分别面对学子街和大明渠，而商业部分南侧和东侧则面对内部的规划道路。根据地理位臵和交通的便利的不同，租金高低次序为：西侧，北侧，南侧，东侧。



招商业态选择

根据一期商业建筑的建筑结构类型和适应商业业态特点，招商的主要方向有：

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超市：以便利店为主，不宜以规模超市进入（租金低，租期长）； 餐饮：以中高档餐饮作为招商方向，与学子街现有餐饮业态形成差异化； 金融：以银行ATM或分理处为主，兼容投资、担保； 中介：以房屋中介为主；

文教：由于周边理工学院存在，以特色书吧/红茶馆/西点等为业态吸引大学生

消费；

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医药：以GSP药房/医疗器具为主，与1#楼的社区诊所形成互补； 美容：以SPA/理疗/足浴等（适宜位于北侧）；

洗理：以美容院／发廊／美容用品店、SPA、洗衣店为主；

其他：由于一期商业的东侧地理位臵较之其他比较偏僻，以后期配合住宅装修

的建材装饰店为主（租期短）；

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租金及付款方式 

租金标准：

由于截至目前市调状况，周边底商的租金水平根据地段不同基本在30~60/㎡/月之间，根据我们项目的地段和居住人群的消费层次，租金定位应在30~80/㎡/月之间。（此租金区间为目前水平，最终租金定位应在项目完工前三个月，通过再次详细市调后确定。） 

面积标准：

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按照建筑面积作为收取租金的标准。 

租金收取方案

根据租期的长短确定不同的租金收取方案：

1、 租期一年至两年：保证金为三个月租金，租金为半年一次性提前交纳； 2、 租期三年至五年：保证金为三个月租金，租金为季度一次性提前交纳；（其《房

屋租赁合同》应确定1~2年内的租金水平以及3~5年的租金递增比率【一般为20%~35%之间】）

3、 租期大于五年：由于不便于后期商业调整以及业态再规划，原则上不再签订大

于五年的租期；

4、 免租期：根据商户的装修需求，一般免租期（装修期）设定为2个月； 5、 以上保证金和首期租金需在合同签订时一并缴纳。 

经济分析

根据租金水平确定，待详。 

招商费用预算

招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项。但是根据一期商业的体量，主要招商费用体现在人员管理费用、广告DM单、媒体等项目，其中广告DM单、媒体的费用可以与房屋销售一并执行，不再另行计费。如招商顺利，则广告投入将会进行灵活调整削减。 

招商准备工作及时间安排、达成目标 

招商准备工作及时间安排

由于底商的招商工作与一期项目整体交房时间存在紧密关联，原则上招商工作的开展定于一期整体交房前半年开始实施，也可与房屋销售一并实施（效果一般不会理想）。 

达成目标

要在一期整体交付前1~2两月，确定西侧、北侧的所有商铺的商户，南侧商铺的商户确定70%以上，东侧商铺的商户确定40%以上（由于东侧商铺的地理位臵，确定其业态为配合住宅装修的建材装饰店为主。） 

广告宣传策略 

前期：售房初始阶段

以现在已有的固定广告牌、电台、报纸等媒介为主，在售房广告投放的前提下，

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增加底商租赁广告软文； 

中期：在建项目外装完毕

保留原来媒介渠道进行招商工作以外，另外增加户外墙体喷绘广告； 

后期：在建项目室外管网施工完毕

依据已经签订的意向客户的商铺定位，确定目标招商对象，投放DM单/直接拜访，对单体商铺制作小型喷绘广告。 四、

远景规划

由于【大曌国际广场】建设的初衷为构建集居住、商业、商务、酒店等功能的区域性城市综合体，故商业区域的招商和营运管理对促进整体项目的运作起着决定性作用。

其中后期的集中规模商业的SHOPPING MALL则直接决定我们项目区块的整体商圈层次，应在交付设计院进行结构设计之前，与商业主体（类似北京王府井、杭州银泰、上海百联等）和主力连锁店（沃尔玛、家乐福、丹尼斯、必胜客、肯德基、成龙院线等）进行意向合作谈判，从而确定集中规模商业的结构类型，满足以上商业主体和主力连锁进入的基础条件。

根据项目地块开发的后期进度和集中规模商业的商业业态确定，最终确定以SHOPPING MALL和地标高层商务楼为龙头，周边业态丰富的底商和高品质住宅为辅助，带动区块以外的商业、商务、住宅、酒店进行整体提升，以达到以【大曌国际广场】为中心的商圈建设和区域城市综合体的完善。

五、

商业业态再确定

商业业态再确定是已有商业类型和业态定位，根据市场因素和消费习惯的改变进行适度的调整。（此项工作原则上不宜进行或频繁变化，故要求项目商业定位应具备延后10~20年的前瞻性）

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