探讨房地产开发项目前期管理工作的重要性

探讨房地产开发项目前期管理工作的重要性

作者：苗天艳

来源：《环球市场》2019年第01期

摘要：项目建设是一个十分复杂的体系，而前期工作则是其中的关键以及最为重要的环节，可以影响到项目的整体质量以及效率，本文则论述了房地产开放项目前期工作的特征以及相关管理措施。

关键词：房地产;开放项目;前期管理;重要性

项目的施工管理是工程建设中的一项重要内容，在工程项目建设过程中，加强项目施工管理工作，可以保障整体项目建设的顺利完成。项目的前期管理与施工管理在整个项目管理中具有同样重要的地位，并且二者之间有紧密的联系。因此，在工程项目管理中，应针对项目管理内容的关联性进行分析，从而提高项目的建设效率和质量。 一、建设项目前期工作的特征 （一）相对性

项目的相对性是任务相对承担者而言的，不同的服务主体有不同的任务，这是针对项目主体而言。在建设项目前期还需要考虑的是项目成本的风险，项目成本风险的相对性包括风险主体的相对性、风险承受力的相对性和风险应对措施的相对性等。项目风险的相对评估对于提高项目建设的经济方面起着关键作用。 （二）临时性

项目临时性是就建设项目的时间而言，项目要与工作相区分，项目并不是连续不断的，每一个项目都有一个明确的开始时间与结束时间。这些时间点在建设项目前期就应该规划完成，并可以适当地根据项目的客观变化而调整。但是需要注意的是，项目特征的临时性并不意味着项目的完成时间短，项目完成时间有历时数个月的，也有历时数年的。项目的终止时间是由项目目标是否己实现，或是项目目标无法实现而不得终止项目的时间而定。 （三）目标性

项目的目标性特征是一个项目的核心部位，建设项目前期最主要的就是要明确目标，比如了解该项目的特性，该项目需要带来的利益等。同时一个项目的目标往往不止一个，在众多的目标中需要分清目标的重要性，了解实现目标的难易程度。在建设项目之前分析讨论出优先解决的项目目标，做到层次分明。

二、科学进行项目建设前期管理工作的思路

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（一）建设起专业的管理团队

项目建设的前期工作是项目建设的重要内容，项目建设的前期管理决定了整个项目的质量，是项目建设的重要依据，所以前期管理人员的决策就十分重要，关系着整个项目的定位、进度、完成质量，所以必须要建立起一个专业的前期管理团队。作为团队的一员必须要兢兢业业，努力提高专业素质，树立起责任意识。另一方面，一个团队离不开配套的工作机制，尤其是要建立起科学的培训系统和完善的奖励机制。 （二）规范设计质量的过程管理

工程项目设计的每一个阶段都需要加强与其他部门的沟通联系，并且要对设计管理工作的各个细节进行考虑，最大限度地提升设计管理工作质量、效率。要注重对方案进行审查，在工程设计初期，就需要成立相应的设计方案审查小组，定期对设计方案进行审查，发现问题后及时纠正，保证设计工作的规范、有效。在设计工作中，如果出现了重大技术问题，就需要及时组织专家进行论证，并制定相对应的解决策略，确保工程项目可以科学、有序的开展。最后，还需要注重对施工图质量进行审查，设计人员要明确施工图的检查内容，并安排有资历、有经验的工作人员进行审查，或者安排不同的设计单位进行相互审查，确保施工图的科学性、安全性、合理性，为工程项目建设的稳定进行提供保障。 （三）建设项目的基本流程

了解建设项目的基本流程有助于探讨建设项目前期可行性研究工作。建设程序：第一大步骤是制定项目建议书，然后对其可行性进行研究，最后进行项目评估，最终完成立项决策;第二大步骤是工程设计及报建，其中包括了根据第一步的立项决策设计出的实施方案，初步设计及其批案，扩初设计，施工图设计及其审批;第三大步骤是采购和施工环节，对审批合格的施工设计图进行招标及建设准备，然后是施工许可，进行施工与安装，最后是生产准备;第四步也是最后一步验收交付使用，对其生产设备竣工验收，对其相关的项目人员进行竣工结算，最后是项目后评价。这是一个完整的建设项目流程过程，从中可以看出该过程是一环紧扣一环，每一个环节都相当重要，都要求负责项目的工作者严谨、认真。 （四）健全设计技术规定及相关管理制度

确保工程项目设计管理工作更加规范、有序地开展，就需要在相关技术标准、管理制度上下功夫。一方面要注重有的设计管理模式进行改革创新，实施合同管理设计方式，全面调动设计人员的工作热情。另一方面还需要结合现有的法律法规、行业标准等，制定相应的设计技术规范及管理制度，并将其严格的落实到具体的工作中，以此确保设计人员可以严格按照技术规范、规章制度开展设计管理活动，为工程项目的设计质量提供保障，也为工程项目的后续开展奠定基础。

（五）提高资源利用率

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在建筑工程行业中，普遍存在资源利用率低下的问题，很多企业对工程项目粗放式管理，不科学的进行决策，制定各种方案，所以形成了很多资源铺张浪费的局面，某些企业不会合理利用资源，在前期肆意挥霍资金，即使最后工程竣工，也会因为资金问题陷入结算矛盾。资源利用问题对于很多企业来说，是提高利用率，增加企业经济效益的重要手段，要贯彻落实资源节约理念，从员工到领导树立一种提高资源利用率的意识，实现企业的整体效益。不仅是对企业目前发展，更是对以后发展的有效手段。在我国，很多企业因为合理利用资源得以快速发展，某些建筑企业也是如此，提高资源利用率不仅仅是社会和时代的要求，也是企业竞争的有效手段，调查表示，70%的企业拥有其他企业所没有的提高效率的核心技术，所以说，提高企业的资源利用率，提高科技创新水平，是加快企业发展的重要手段，也是为建筑前期节约成本提供保障。 三、结语

综上所述，项目建设前期的管理工作在整个项目建设过程中发挥着重要作用，所以必须要立足实践，分析探索前期管理工作存在的问题，积极学习国内外先进经验，提高工作人员专业素养，解决好自身存在的问题，重点突出，保障项目质量并使项目朝着科学化、规范化、制度化的方向发展，希望我国的项目建设的前期管理水平早日和国际接轨。 参考文献：

[1]陈东英.房地产开发项目前期工作中的管理措施[J].居舍，2017（31）：95. [2]宦小伟.房地产项目开发前期策划的发展探讨[J].居舍，2017（30）：134. [3]王堅.论房地产开发项目管理的质量控制[J].绿色环保建材，2017（06）：156.