农地经营权抵押存在的困境及建议

陆晋文

邱和阳彭洁敏

渊南京农业大学公共管理学院袁江苏南京210000冤

摘要随着我国乡村振兴战略的推行袁农业生产对资金的需求旺盛袁而国家农地野三权分置冶构想的提出以及叶物权法曳的颁布使农地经营权抵押具有很好的前景袁现行下农地经营权抵押的尝试已经取得成效袁但现实中存在通过农地经营权抵押而实现融资的比例依然很小尧抵押贷款额度无统一标准的困境遥本文分析了农地经营权抵押贷款困境袁并提出了经营权抵押的建议袁以期推动农地经营权抵押有序进行遥

关键词农地经营权曰抵押贷款曰困境曰建议曰乡村振兴中图分类号F321.1文献标识码A文章编号1007-5739渊2019冤17-0249-02随着全面建成小康社会目标日趋接近袁如何推动城乡协同发展尧补齐农业农村发展短板日益成为社会经济建设的重点遥国家先后制定了全面深化改革尧农业供给侧改革尧乡村振兴战略等系列重大布局袁旨在推动农村发展尧缩小城乡差距遥然而袁现行市场格局使资本集中于城市袁而农村资本要素稀缺袁故发展迟缓袁如何吸纳资本下乡将是乡村振兴战略的关键遥

随着农民非农化尧城市化袁农民与农地间的人地粘度大幅下降袁农地保障性权能不断下降而财产性权能凸显袁农地抵押尧流转的意愿凸显[1]遥党出台了叶关于全面深化改革若干重大问题的决定曳袁赋予农民对集体土地抵押尧担保的权力曰中国人民银行出台了叶关于全面推进农村金融产品和服务方式的创新指导意见曳袁支持地方进行农地抵押贷款试点袁并通过农地野三权分置冶改革进一步强化了农地的财产性权能袁推动了城市资本与农村土地资源的优化组合遥

由于我国人地粘度不一尧农地价值差异和农地流转配套尚待完善等现实困境袁经营权抵押现状仍不容乐观遥以土地改革的先行者江苏省为例袁2018年江苏省10个试点县登记的农地经营权抵押贷款共有2942笔袁共发放贷款近29亿元袁从江苏省财政厅的数据来看袁2018年江苏省仅农林水的投入已达到了近200亿元袁而作为国家土地改革试点县的高淳区和惠山区仅分别有5笔和16笔经营权抵押贷款袁太仓市仅有1笔贷款遥由此可知袁现阶段农村通过农地经营权抵押而获得融资的比例依然很小袁而且存在着经营权抵押在各个地方之间热度不均的现象遥基于此袁本文通过对农地经营权流转的困境进行分析袁提出相应的对策袁以期吸引城市资本下乡和使用权的优化配置袁进而助力乡村振兴遥1

农地经营权抵押贷款困境分析随着研究的深入发现袁农地经营权抵押贷款困境有很多方面袁根本原因还是由于我国目前经营权抵押的配套措施不完善袁尚未形成科学的尧可复制以及可持续的农地抵押估价模式袁对于土地经营权的价值评估尚没有专业机构[2]遥以江苏省为例袁除了依托乡镇农经站评估经营权价值的南通通州区以外袁多数地方仍是银行根据土地流转合同野毛估估冶确定放贷额度且各地的抵押率也参差不齐遥调查发现袁试点县里抵押率最高的超过70%袁而有些试点的抵押率不足10%袁

收稿日期

2019-05-03

开放科学渊资源服务冤标识码渊OSID冤

反映出目前国内众多的农地抵押试点普遍缺少统一的评估标准袁理论研究和实践仍较为滞后遥缺乏统一的标准袁易使农民与金融机构就贷款额度存在巨大分歧袁无法有效解决融资难题袁乡村振兴在长时间内仍受限于资金遥此外袁农地经营权抵押在行政制度和金融上也面临很多问题遥1.1农户野三权冶认知不足袁宣传力度不大袁金融机构抵押热情不高农村土地经营权是从农村土地承包经营权中分离出的一项权能袁就是承包农户将其承包的土地流转出去袁由其他组织或个人经营袁其他组织或者个人取得土地经营权袁是农地的经营者所具有的对于农业用地占有和从事农业生产经营活动并获得收益且在一定层面上进行处分的权利遥但是袁相比于农地承包权尧农地使用权袁农户对农地经营权的概念了解程度不深袁在获得农地经营权时会出现许多问题袁继而影响农地经营权的抵押贷款遥现有研究表明袁农户对于农地经营权的概念混淆导致农村土地承包经营权抵押贷款主要存在如下法律问题院主体定位不明尧权利义务规定不明尧抵押物欠缺合法性遥这些问题使农地经营权抵押贷款的流程更加繁琐袁打击了抵押主体参与的积极性遥层面袁有些地方领导对野三农冶资金需求重视程度不够袁没有积极宣传和推进袁使经营权抵押被搁浅遥就金融部门而言袁普遍对土地经营权抵押的热情不高袁相对来说袁土地经营权抵押单笔放贷的金额较小袁但投入的人力尧财力成本与大额贷款相同袁很多商业银行不愿参与遥

1.2高淳2009经营权抵押区为例年袁袁江苏市场无法满足其为省南京首次市推首出个农抵押扩大地抵押贷款需求野三农冶贷款试点的遥抵押以南京物市范围试点区袁在区内实现全南京市第1笔农村土地承包经营权抵押贷款遥然而袁高淳区作为改革试点袁其农地经营权抵押市场并未真正发展遥区内大部分乡镇未实行农地经营权抵押贷款袁只在小范围地区有个别案例袁大部分金融机构和土地交易平台仍未实际运行农地经营权抵押功能遥因此袁区内未形成成熟公正的价格评估体系袁进一步导致了抵押贷款的难度提升袁土地抵押流转困难袁区内真正用于抵押融资的农村资产比例较低遥

此外袁金融机构获取农地信息尧评估农地抵押价值的成本过高袁无法实时把控农地质量与价值遥然而袁农地抵押贷款价格不仅取决于农户的需求袁还受区域因素影响袁不同地249

农村经济学区的抵押贷款制度因区域经济发展尧农地收益水平等因素而不同遥对于金融机构而言袁过多的不确定因素意味着放出贷款可能会面临违约尧农地价值下降等问题袁这导致其参与积极性下降曰机构内部通常将贷款和农地经营权流转体系分开袁由不同部门管理袁未及时更新制度袁这也导致了信息流通性差袁阻碍了农地经营权流转和资金流转遥1.3

抵押配套机制不完善多数地方管控角度单一袁只对农民或贷款机构行为进行分析袁忽略自身在其中的把控作用和三者间的关联作用遥在农村土地承包经营权抵押融资贷款的过程中袁缺乏客观的农村土地承包经营权价值评估机制袁而第三方机构评估成本过高袁农地抵押价值无法确认袁这已成为银行信贷投放的重要顾虑遥此外袁农地流转经营权抵押贷款的以往相关制度与叶农村土地承包经营法曳叶担保法曳叶物权法曳等法律中的相关规定冲突袁虽然最新制度已经更新袁但宣传力度不到位袁许多农户仍有所顾虑袁这也是制约土地承包经营权抵押贷款的现实条件曰地方对土地经营权的抵押贷款没有定向定期指导袁区内农地没有系统登记制度袁农地经营权抵押贷款只能在小范围内进行遥2推进经营权抵押的建议2.1

普及土地承包经营权抵押袁提高农户认识度现代农业科技圆园19年第17期门依法行政袁管控违约现象袁有效保护金融机构的经济利益袁提高金融机构的积极性曰其次袁对农户进行贷款风险教育和金融信用教育袁建立和完善社会信用的激励与惩戒制度曰最后袁推进信用数据库的建立袁将农业经营主体的融资历史尧诚信情况尧经营状况等录入信用档案袁降低金融机构的信用监督成本袁为金融机构的工作创造良好的金融环境遥2.3.1

2.3建立健全配套制度和设施完善农村社会保障制度袁加强对农民利益的保护遥土地作为农民生存的基本条件袁承担着生产资料尧生活保障尧养老保障等责任遥农户对土地具有一定依赖性袁有较强烈的土地观念遥通过完善农村低保尧新型农村合作医疗尧新型农村社会养老保险等农村社会保障制度袁可以让农户无后顾之忧袁减少农户对土地的依赖袁消减固有的土地观念袁提高其土地流转及经营权抵押贷款的积极性遥另外袁制定规范化的土地合同样式袁通过合理的设计保障农户利益遥2.3.2改进相关服务配套机制袁推动经营权抵押融资业务发展遥要推动融资业务发展袁首先袁对承包经营权确权颁证的工作进行改进袁解决其权属混乱尧地证不相符尧颁证率低等问题袁为开展贷款业务创造良好条件遥其次袁抓紧风险补偿金的建设袁为可能遭受租金损失的出让方农民提供保障袁更好地推动业务的发展[3]遥另外袁加强试点问题的反映和调解袁形成多方探讨与共同协商的良性环境遥2.3.3

探索并建立风险分散机制及多元化风险补偿机制遥

鼓励农户及经营主体购买合理的农业保险来分散生产经营风险袁以此稳定农业生产的预期效益袁进而实现其还款能力的长期稳定遥农户所需的不仅是资金袁还需要更多与之相匹配的服务袁如农业技术尧农产品的市场信息等[4]遥因此袁对于金融机构而言袁可以为农户提供免费或者低费用的技术培训尧农产品市场信息等服务袁在提高农户素质的基础上袁稳定其预期收益袁实现互惠共赢遥在风险补偿机制方面袁对于贷款资金的损失袁改变由财政全盘兜底的方法袁按一定的合理比例及时给予金融机构补偿遥除方面的补偿外袁可以尝试成立面向农村金融资产的管理公司袁将银行的不良资产打包处理袁使金融机构的坏帐损失降低遥

[1]冯子标.土地市场化与野三农冶问题的出路[J].中国农村观察袁2002渊5冤院71-79.

[2]黄惠春袁曹青袁曲福田.农村土地承包经营权可抵押性及其约束条件分析院以湖北与江苏的试点为例[J].中国土地科学袁2014袁28渊6冤院44-50.

[3]王浩.农地抵押估价方法适用性分析及完善对策[J].湖南社会科学袁2013渊3冤院159-162.

[4]贾文玲.定兴县农村土地承包经营权流转存在的问题及对策[J].现代农业科技袁2018渊7冤院291.

可以在农村广泛宣传抵押曰也可以在村委会公告栏张贴海报袁并且后续开展以村集体为单位的集中性学习活动袁以便进一步加深认识遥2.22.2.1

完善经营权市场加大对农业新型经营主体的扶持力度袁推动市场需求规模的扩大遥农业新型主体作为有文化尧懂技术尧会经营的职业农民和大规模经营尧有着较高集约化程度和市场竞争力的农业经营组织袁较缺技术尧缺市场的个体农户更具有金融资本吸引力遥通过农业经营主体的转型升级袁带动农地流转的积极性袁提高农业生产的投入水平袁进而促进农地抵押贷款的主体需求增长遥2.2.2

地方统一评估袁加快农地贷款进程遥为了解决地区内无专业评估机构或不同评估机构之间的评估金额相差较大等问题袁地方可以县区为单位进行统一评估袁建立评估结果查询系统袁并随着时间等条件变化定期更新袁便于农户及金融机构确定贷款金额袁加快农地贷款中的价值评估进程遥在此基础上袁可以对不同的贷款群体给予不同的补贴遥例如土地收益较差且收入不稳定的农民袁地方可为其提供担保和适当的利息补贴曰而对于规模较大的农村经营主体袁可以给予一定的财政支持遥2.2.3

地方主导农村信用体系建设遥首先袁通过相关部3参考文献渊上接第248页冤3结语综上所述袁绿色农业种植技术的应用已经成为当前我国农业发展的必然趋势袁可以在提升我国农业种植水平的同时袁促进农业种植经济效益的提升遥因此袁需要重视对绿色种植技术的推广袁深入分析当前绿色种植技术的推广现状袁结合科学推广策略提高绿色种植技术推广效果遥

250[1]王峰.绿色农业种植技术的概念以及推广策略研究[J].农业开发与装备袁2016渊10冤院47.

[2]于静刚.如何推广绿色农业种植技术的探讨[J].中国农业信息袁2016渊10冤院32-33.

[3]张莉.绿色农业种植技术的概念以及推广策略探讨[J].农业开发与装备袁2017渊6冤院111.

[4]杨开生.绿色农业种植技术推广的重要性及建议[J].河南农业袁2018渊8冤院56-57.

4参考文献