房地产开发与经营管理练习题7

练习题7

（一）单项选择

1．开发项目总投资包括建设投资和（ ）。 A．前期投资 B．后续投资 C．经营投资 D．管理投资 2．（ ）是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。

A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用 D．开发项目总投资 3．（ ）是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。

A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用 D．开发项目总投资 4．（ ）是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。

A．经营成本 B．开发产品成本 C．期间费用 D．开发项目总投资 5．（ ）是指房地产投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。 A．投资回收 B．投资效益 C．投资收益 D．投资回报 6．（ ）是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。

A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率

7．已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（ ）万元。

年份 现金流入 现金流出 净现金流量 0 800 -800 1 200 200 2 200 200 3 200 200 4 200 200 5 200 200 单位：万元

A．–41.8 B．200 C．–166.1 D．-200 8．开发项目全部投资的内部收益率表明了（ ）。 A．项目投资所能支付的最高贷款利率 B．将未来收益或收入转换成现值的收益率 C．投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D．项目年净收益与项目投资的资本价值之比

9．一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为100万元，其中购房者自有现金70

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万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为10万元，则该项投资的税前现金回报率是（ ）。

A．14% B．10% C．33% D．15% 10．流动比率越（ ），说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越安全。 A．低 B．高 C．不变 D．无法判断 11．某开发项目的成本利润率为60%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率（ ）。 A．等于20% B．大于等于20%

C．小于20% （二）多项选择

1．一般将产品生产经营活动中的成本分为（ ）。 A．生产成本 B．销售费用 C．经营费用 D．机会成本

2．经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括（ ）。 A．销售收入 B．出租收入 C．自营收入 D．它营收入 3．下列关于企业利润的公式中，正确的是（ ）。

A．经营利润经营收入经营成本其间费用自营收入 B．经营收入销售收入出租收入自营收入 C．税前利润经营利润营业外收支净额 D．期间费用管理费用销售费用

4．目前，我国房地产开发投资企业纳税的主要税种有（ ）。 A．经营税金及附加 B．企业所得税 C．土地占用税 D．城镇土地使用税和房产税

5．地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用（ ）进行衡量。

A．资产负债率 B．成本利润率 C．投资收益率 D．开发利润 6．地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的（ ）。 A．盈利能力 B．抵抗风险能力 C．清偿能力 D．经营能力 7．下属于房地产开发投资静态指标的是（ ）。 A．成本利润率 B．财务内部收益率 C．财务净现值 D．投资利润率 8．房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是（ ）。 A．借款偿还期 B．偿债备付率 C．流动比率 D．利息备付率 9．关于动态投资回收期的描述，正确的是（ ）。

A．动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

B．在项目财务评价中，动态投资回收期与基准回收期相比较，如果动态回收期大于基准回收期，则开发项目在财务上就是可以接受的。

C．对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值为正年份即为投资回收终止年份。

D．小于等于20%

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D．动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益低偿全部投资所需要的时间。

10．货膨胀会影响投资者对未来投资收益的预测和收益率的选择.以下关于通货膨胀影响的评述正确的是（ ）。

A．在通货膨胀的情况下，现金的购买力肯定会提高。 B．预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化。 C．通货膨胀和房地产增值是一回事。 D．通货膨胀会导致折现率的提高。

11．地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要对（ ）几个经济技术指标进行测算。

A．财务内部收益率 B．财务净现值 C．动态投资回收期 D．租售期 （三）判断题

1．资分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全相同的。（ ） 2．前我国房地产开发企业纳税的主要税种中，经营税金及附加包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，又称为“”两税一费。（ ）

3．地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。（ ）

4．内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的；如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。（ ）

5．房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。（ ） （四）计算题

1．知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资心目的财务内部收益率？如果投资目标收益率为10%时，求该投资项目的动态投资回收期？

年份 现金流入 现金流出 净现金流量 0 1200 -1200 1 300 300 2 300 300 3 350 350 4 400 400 5 400 400 6 600 600 单位：万元

2．已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润率总额为800万元、年平均税后利润为600万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率？

3．通过分析某一房地产项目资产负债表，可以得到如下信息：负债合计5000万元，资产合计8000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和2500万元，存货为1500万元。计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。

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4．某项目甲、乙两个投资方案的费用支出及收入情况如表所示。设基准贴现率i0=10%，项目经济寿命以7年计，项目建设期2年。试用净现值法进行方案评价？

项目投资费用及收入情况统计（单位：万元）

甲方案 年份 投资 1 2 3 4 5 6 7 8 9 乙方案 年份 投资 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2000 1600 收入 1298 1298 1298 1298 1298 1298 1298 成本 0 0 0 0 0 0 0 净收入 -2000 -1600 758 758 758 758 758 758 758 2500 2800 收入 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 成本 350 350 350 350 350 350 350 净收入 -2500 -2800 1250 1250 1250 1250 1250 1250 1250

5．设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，试计算该项目的税前与税后投资收益率？

6．某开发项目规划建设用地面积为3000平方米，总容积率为5.5，已知项目开发周期为1.5年购买土地使用权后即开始建设，工期为1年，租售期0.5年；地价为1000万元，购买土地使用权手续费为地价的1.5%，项目开发成本为每平方米2000元，开发商市场推广费为开发成本的3.5%。贷款利率为10%，销售代理费为销售收入的2.5%，销售税费为销售收入的5.48%，项目的平均售价为每平方米5000元，项目可销售面积的比例为90%，向开发商的成本利润率是多少？

7．某投资者计划以600万元购入一商业物业用于出租经营，要求在3年建设期内分期

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付款的比例分别为20%，30%，50%，行业基准收益率为18%，贷款利率为12%，物业从第四年初开始投入使用。预计物业经营期内的收支情况下如下表所示，试画出该项目的净现金流量图，并分析该投资项目的可行性。（设现金收支均发生在年初）

物业经营期内现金收入与支出表（单位：万元）

年份 毛租金收入 经营 成本 转售 收入 转售 成本 装修 成本 4 150 30 60 5 150 30 6 150 30 7 150 30 8 150 30 9 150 30 10 150 30 11 150 30 1200 120 100