中信广场
工程管理指导书
编制：曹志平 审批： 签发：
东莞市中信广场建造有限公司
二○○七年三月
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中信广场项目工程管理指导书
目 录
1、项目概况 ............................................................. 5 1.1序言 ....................................................................... 5 1.2 项目概况 .................................................................. 5 1.3项目规划 ................................................................... 5 1.4项目销售配合 ............................................................... 6 1.5工程及工程管理重点和难点 ................................................... 6 2、项目部管理架构及主要岗位描述............................................ 6 2.1、项目部主要工作内容 ....................................................... 6 2.2、项目架构 ................................................................. 7 2.3、监理人员的主要职责 ....................................................... 7 2.4、监理人员的考勤.............................................................8 3、项目发展计划 .......................................................... 8 4、项目总控制进度计划 ................................................... 10 4.1项目施工管理流程 .......................................................... 10 4.2项目一期总控制计划 ........................................................ 10 4.3项目控制计划关键节点.......................................................10 5、施工单位和监理公司组织方案 ............................................ 10 5.1总承包商组织方案 .......................................................... 10 5.2监理公司组织方案 .......................................................... 11 5.3甲方直接分包工程组织方案 .................................................. 11 6、材料设备供应方案 ..................................................... 12 7、项目进度计划保证措施 .................................................. 14 7.1项目进度计划关键节点 ...................................................... 14 7.2甲方进度计划编制 .......................................................... 14 7.3总包施工进度计划安排 ...................................................... 14 7.4施工过程中施工进度计划审核 ................................................ 14 7.5总包施工协调管理 .......................................................... 14 7.6奖惩机制 .................................................................. 14 7.7甲分包施工进度计划控制 .................................................... 14
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7.8甲方计划内部协调 .......................................................... 15 7.9总包计划控制 .............................................................. 15 7.10现场交通情况 ............................................................. 15 7.11民扰情况 ................................................................. 15 7.12外协工作 ................................................................. 15 8、项目质量保证措施 ..................................................... 16 8.1“质量标准间”先行制度 .................................................... 16 8.2“关键部位100%检查”制度 .................................................. 16 8.3室外管网优化施工、关键工序交底等； ........................................ 16 8.3.1室外管网优化施工制度 .................................................... 16 8.3.2关键工序交底制度； ...................................................... 16 8.3.3充分发挥监理作用； ...................................................... 17 8.3.4施工单位质量保证体系 .................................................... 17 8.3.5图纸审查制度 ............................................................ 17 8.3.6设备材料进场验收制度 .................................................... 17 8.3.7技术方案先行制度 ........................................................ 17 8.4交楼入住检查程序 .......................................................... 18 9、项目成本控制措施 ...................................... .................18 9.1项目成本控制目标 .......................................................... 18 9.2项目成本控制措施 .......................................................... 20 10、安全文明施工管理 .................................................... 23 10.1施工现场CI标识系统 ...................................................... 23 10.2施工过程管理 ............................................................. 24 11成品保护措施 ......................................................... 24 12信息协调管理 ......................................................... 25 12.1项目印章管理 ............................................................. 25 12.2文件管理 ................................................................. 25 12.3会议制度 ................................................................. 26 13设计协调与管理 ....................................................... 26 13.1实施方案阶段 ............................................................. 26
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13.2施工图设计阶段 ........................................................... 27 13.3施工阶段 ................................................................. 27 附件：
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1、项目概况 1.1序言
中信广场项目，总建筑面积约86000平方米，目前完成方案设计和扩初设计，根据公司下达的2007年经营指标，07年3月开始基础施工，08年元旦节前要销售（力争国庆节销售），08年全部竣工。
为保证顺利实现经营目标，获得优秀工程质量与合理低成本，根据公司相关程序要求，工程技术部组织各相关部门编写此份大纲，以指导中信广场的建设。 1.2 项目概况
中信广场项目位于东莞大道东南侧，中信凯旋城前，占地面积为19550平方米，总建筑面积约86000平方米，集写字楼、公寓、商业于一体的综合性大型项目，其中写字楼26层，公寓楼2栋18层，商业裙楼2层，地下室2层。
各参建方如下：
投资、发展 开发管理 规划建筑设计 施工图设计 环境设计 幕墙设计 天然气设计 智能化系统 有线电视 电话、宽带 总承包商 监理公司 物业管理 1.3项目规划设计
东莞市中信广场建造有限公司 东莞市鼎峰房地产开发有限公司 加拿大都汇（广州）建筑设计咨询有限公司 深圳华森建筑工程设计院 广东建设监理有限公司 东莞市鼎盛物业管理有限公司 本项目方案设计2006年6月由中信华南（东莞）公司进行管理，且通过规划局的批准，2006年10月我司接手且启动本项目的设计，但由于对市场定位有不同的看法，且从新进行市场调查定位，进行方案的调整，规划总建筑面积86000m2。建筑密度35.00%，容积率3.5。
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A栋写字楼共26层，高度110米，（屋面高度99.5米），标准层面积1125平方米，B、C栋公寓楼18层，3-18层为小户型公寓，面积为37—50平方米，标准层20户，设单间、一房一厅、两房一厅等户型，1-2层为商业，一层定位小型餐饮、二层为大型餐饮，B栋三层设物业管理用房和住户会所。写字楼结构形式框筒结构，公寓楼为框剪结构，基础为人工挖孔桩基础。 1.4项目销售配合
公寓楼的样板房设在C座的四楼，销售中心设在1—3轴之间（也就是在C座楼下），2007年9月完成样板房和销售中心的装修，以及销售中心前广场的环境的施工，争取于2007年10月1日开盘，正式推出公寓楼的销售。 1.5工程及工程管理重点和难点
根据本项目设计要点、项目发展计划和施工实践经验，列出以下工程及工程管理的重点和难点： （一）、进度：
工期很紧，从正式开工至全部竣工验收的时间只有21个月，竣工备案必须达到的条件是：
1. 外墙落架、楼梯间、阳台瓷片铺贴完毕；
2. 室外管网完毕，室外道路、环境、小花园具备雏形；
3. 地下管网及室外道路、环境雏形都最迟必须在外墙落架1个月后完成，需穿插施工、
保证工期；
4. 销售中心装修完成；公寓楼必须完成12层，保证2007年10月1日正式开盘； 5. 销售环境工程工期紧（含销售中心、看楼通道、样板房、广场），其中销售中心前
广场的室外管网如何穿插施工；
6. 4—6月份是雨季，如何保证基础、地下室的施工进度； （二）、技术： 1. 2. 3. 4.
室内精装修施工，需满足客户对精装修挑剔的要求； 销售中心与主体施工过程的防水、安全措施； 地质中较多的孤石和夹层与人工挖孔桩基施工；
市政工程与主体工程交叉作业（室外管网及环境基层需最晚于外墙落架1个月后完成），施工技术及施工管理保障措施。
5. 竣工验收后在预留空洞处增加混凝土楼板的施工难度、质量保证措施、成品保护措
施。 2、项目部管理架构 中信广场项目部负责中信广场项目工程质量、安全、进度、工期、成本等全过程、全方面的管理。
2.1、项目部主要工作内容
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主要是项目实施过程中的进度控制、质量控制、成本控制及相关的合同管理、信息管理，并协调公司内各相关部门和政府各职能部门：
1) 监理公司及各施工承包商的考察。
2) 施工许可证的办理（与开发部一起）。
3) 项目组织管理机构和规章制度的健全，各专业技术培训计划的制定。 4) 建设施工场地“三通一平”的落实（已完成）。 5) 项目施工组织设计的审定。 6) 图纸会审和技术交底的组织。
7) 分承包商、建筑材料、设备进场计划的制定。 8) 施工现场勘探及测量放线的组织实施。 9) 现场施工安全及环保措施的检查落实。 10) 施工进度计划的审核及检查。
11) 按各承包合同规定的进度要求及质量要求，对各项工程款项审批。
12) 施工过程中的质量预测和动态控制，主体结构混凝土施工过程中实施旁站，与监理 公司一起排班，共同监督。 13) 工程竣工的验收的组织。
14) 项目实施过程中的相关信息及资料管理。 2.2、项目部组织架构
项目部为公司派驻的非常设机构，代表公司开展该项目的工程质量、进度、成本和销售配合等工作。
项目经理：肖正国 现场主管1人（李杰）、土建工程师1人（黄强）、水暖工程师1人（ ）、电气工程师：1人（宋海波）、资料员1人（ ） 组织架构图如下：
2.3、监理人员的主要职责
土建工程师 土建工程师 资料文员 水暖工程师 电气工程师 项目部经理
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对项目质量、进度、资料等全面负责，接受甲方和项目部各专业工程师的监督；及时完
成甲方交付的工作内容；
总监负责检查和督促监理工程师的检查工作，对完成最终结果负责； 遵守甲方制定的一切规章制度，遵守职业风范和职业道德； 协助甲方对当地政府、行政主管部门、关联单位进行协调；
负责组织召开周监理例会和重要工程技术协调会，按时上报《监理月报》，按《监理规
划》和《监理实施细则》进行工程管理；
审核总承包商对严重的质量事故提出技术处理方案，并提出分析意见，经项目部认可后
进行处理，对经处理的部位，应重新检查验收，必要时进行旁站； 对于一般的质量事故进行技术处理后的检查验收，必要时进行旁站； 对于工程施工过程中发生的现场签证的审核； 参与甲方组织的图纸会审；
负责审核确认上月施工完成的工程量，并报甲方；
审核总承包商《项目总施工进度计划》的合理性和可行性，以及与《施工组织设计》中
有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。
对承包商的日常施工进行管理，严格施工工艺和工作流程，对重要的部位和工艺进行旁
站，特别是主体混凝土浇注过程。
协助施工单位就工程中出现的质量问题分析原因，制定纠正措施和预防措施，杜绝在后
续工程中类似问题重复出现。
负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临
时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了安全防护、脚手架安全防护措施是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库房内。对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改。 2.4监理人员的考勤
监理人员的考勤按照我司的考勤制度执行（同项目部人员一致），我司相关管理部门和相关领导有权对监理人员的出勤进行检查，发现出勤异常，将按我司的相关处罚制度进行。 3、项目发展计划 第 8 页 共 28 页
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完成时间 1．规划方案确定 已完成 2．规划方案沟通，达成一致 已完成 3．规划方案报批 4．办理核位红线规划许可证报批 设5．领取规划许可通知单 计6．施工图提供（含图审） 070515 及7．施工报建，办理开工许可证 报8、预售查仗 070701 建 9、幕墙设计 070701 10．环境设计 070701 工作内容 11．样板间、销售大厅设计 1、土方施工单位 2、土方施工 3、基坑支护施工单位 4、基坑支护施工 5、总包单位 6、监理单位招标 7、桩基础施工单位 8、桩基础施工 9、地下室结构施工 10、裙楼结构施工 11、A栋写字楼主体结构 12、B栋公寓主体施工 13、C栋公寓主体施工 施14、砌体施工 工 15、土建装修及机电安装 16、公寓精装修招标 17、公寓精装修施工 18、室外综合管网施工 19、环境工程施工单位招标 20、环境工程施工 21、样板房/销售中心施工单位招标 22、样板房、销售中心施工 23、土建竣工验收 24、综合验收/竣工备案 序号 责任部门 设计部 开发部 开发部 开发部 开发部 设计部 项目部 设计部 设计部 设计部 配合部门 营销部 设计部 设计部 设计部 设计部 开发部 开发部、设计部 开发部 成本部、营销部、工程部、项目部 成本部、项目部、营销部 工程部、项目部 工程部、项目部 工程部、项目部 工程部、项目部 工程部、项目部 工程部、项目部 工程部、项目部 工程部、项目部 备注 分阶段办理 含幕墙 070701 设计部 已确定 已确定 已确定 已确定 070425 070631 070820 080131 071220 071220 080228 080830 080931 080931 080930 成本部 项目部 成本部 项目部 成本部 成本部 成本部 项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 项目部 成本部 项目部 项目部 成本部 项目部 成本部 070931 项目部 080526/项目部 080920 开发部 第 9 页 共 28 页
设计部、工程部、营 销部、 开发部、设计部、工 程部 项目部 中信广场项目工程管理指导书
序号 25、入伙 工作内容 完成时间 责任部门 物业部 营销部 营销部 营销部 开发部 配合部门 项目部、工程部、营 销部 项目部、成本部 设计部、成本部 设计部 备注 1．项目推广名称 2．围板包装 3．销售卖场要求、装修标准等的销确定 售 4．预售面积的查丈，预售证的办理 5.销售资料准备 6．开盘时间(达到展示条件) 4、项目总控制进度计划 营销部 07.10.1 营销部 项目总控制计划是在公司《项目发展计划》的基础上，根据项目目前进展情况、项目设计特点、现场情况，并综合考虑设计出图进度、销售卖场安排、施工现场场区地形等情况以及现场周边交通、市政环境的影响编制形成的。
中信广场总控制计划主要考虑从现场场地平整到业主入住的整个流程。 4.1项目施工管理流程
工程包括基坑支护、土方开挖、桩基础工程、主体结构工程、砌体工程、屋面工程、人防工程、防水工程、公寓室内精装修工程、外装修工程、幕墙、给排水工程、强电工程、弱电工程、消防工程、煤气工程、直引水、园林景观工程及销售配合工程。
项目施工管理总流程：
项目开工—--基坑支护施工——基坑土方开挖——冲钻孔桩基础工程——主体结构施工——砌体工程——水、电安装——屋面工程——内、外装修工程——机电设备安装——室外管网——部分园林景观——竣工验收——公寓部分室内精装修——园林景观——地产公司验收整改合格——物业公司验收合格接管——客户入住 4.2项目总控制计划
见附件（1）。
5、施工单位和监理公司组织方案 5.1总承包商组织方案
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根据公司具体情况，总承包商优先考虑在合作施工中表现良好的施工单位，为鼓励优秀承包商长期合作，但施工单位名称必须采用兄弟公司——鸿高建筑工程公司。承包方式原则上采用土建总包干的形式（即土建建筑面积平米单价包干）。 5.2监理公司组织方案
由一家监理公司负责，以邀请招标的方式确定，合作方式为固定工期内总价包干。 5.3甲方直接分包工程组织方案 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 工程名称 招标方式 议标 招标 招标 议标 议标 招标 议标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 议标 议标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 已确定施工单位 已确定施工单位 已确定施工单位 已确定施工单位 已确定施工单位 已确定施工单位 备注 一、 工程及施工监理类 临水工程 临电工程 施工监理 土方开挖工程 基坑支护工程 桩基工程 土建总承包工程 电梯采购及安装工程 地下室人防设备安装工程 10 消防工程（含防火卷帘） 11 白蚁防治 12 玻璃幕墙及外墙装饰 13 高低压配电工程 14 备用发电机组（含环保工程） 15 水泵房变频供水及排污泵安装 16 有线电视 17 通讯网络 18 中央空调及通风工程 19 智能化工程 20 直饮水工程 21 管道煤气工程 22 环境灯光工程 23 室内精装修、首层大堂、电梯大堂装修工程 24 园林绿化、园建工程（含水电） 第 11 页 共 28 页
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25 小区市政（市政给排水、道路） 26 入户及防火门安装工程 27 地下室停车场交通设施工程 28 信报箱工程 29 样板房装修工程 30 销售中心装修工程 31 样板房看楼通道 32 阳台栏杆、楼梯栏杆 33 售楼中心周边景观工程 34 泳池设备 35 写字楼外墙擦窗机 二、 1 2 3 4 5 工程地质勘察、检测类 工程地质勘察 基坑监测及建筑物沉降观测 桩基竖向抗压静载试验 桩基反射波法检测 基坑锚索检测 议标 招标 招标 招标 招标 招标 议标 招标 议标 议标 议标 招标 招标 议标 议标 议标 由土建总队伍施工 已确定单位 已确定单位 注：以上各分项工程的招标方式为暂定方式，实际操作时可依据具体情况作适当调整。
6、材料设备供应方案 根据其他项目的操作经验，成本、设计、营销、工程、项目等部门共同商议拟定《中信广场材料设备采购计划》。暂定材料设备的供应方式如下： 甲购材料设备清单： 序号 1 2 3 4 5 6 材料设备名称 销售处/样板房的家私/电器/饰品 公寓内装艺术灯具/五金/洁具/橱柜 室外园林造形灯具 成品雕塑/花钵 儿童游乐设施 健身器材 第 12 页 共 28 页
采购方式 议标 招标 议标 议标 议标 议标 中信广场项目工程管理指导书
7 8 9
园林座椅 景观石 园林苗木 议标 议标 议标 甲定乙购材料设备清单 1 2 3 4 5 6 7 8 9 钢材 水泥 轻质砌块 防水材料 玻璃 外墙装饰石材 通风器（未确定是否采用） 配电箱（含箱内元器件） 电缆桥架、线槽 甲方指定品牌 甲方指定品牌 甲方指定品牌 甲方指定品牌 招标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 招标 议标指定 招标 招标 议标指定 议标指定 议标指定 议标指定 招标 招标 议标 招标指定 招标指定 甲方指定品牌 议标指定 10 电线电缆 11 PVC排水管、线管 12 PPR给水管、PVC给水管 13 室外用钢塑管给水管/波纹管排水管 14 镀锌钢管 15 火灾自动报警系统设备 16 可视对讲系统设备 17 楼梯间声光控开关 18 消防应急灯 19 照明灯具（公寓装修灯具及公共部分灯具） 20 水表、闸阀、球阀 21 卫生洁具、五金 22 室内装饰材料 23 砼外加剂 24 消防风机及防排烟附件 25 消防箱、灭火器、噴头 26 铝型材 27 漏电开关/微型短路器/空气开关/双电源开关 第 13 页 共 28 页
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对于甲方指定品牌的材料设备，施工方应申报每批进场的数量，甲方材料人员或工程技术部将与品牌材料商进行对接，以防采购假货，对于不按甲方确认的材料样板供货的材料商，将取消其供货资格。 7、项目进度计划保证措施 7.1项目进度计划关键节点
工程关键节点见附件（1）。由项目部编制。 7.2甲方进度计划编制
项目部与设计部、工程技术部、营销部、开发部共同商定，根据《项目发展计划》要求、设计、报批报建、营销开放要求联合制定了《项目总控制计划》，并与工程技术部、设计部联合编制了切实可行的甲分包商组织方案和材料设备采购计划。实现计划，首先需要各部门的配合。如果设计、工程、开发部等部门都按时完成各自工作，则完成《项目总控制计划》是完全可行的。
7.3总包施工进度计划安排
施工合同签订后，总承包商根据施工合同要求编制《施工组织设计》和《项目总施工进度计划》，上报监理公司。依据甲方工程总进度计划细化并分配人、材、物。 7.4施工过程中施工进度计划审核
施工总承包商按照《项目总施工进度计划》编制施工月度计划，并细化至周计划、以至于日计划，监理公司予以审核各细部计划与《项目总施工进度计划》的符合性和合理性。 7.5总包施工协调管理
对于甲分包和甲供货，总承包商按合约规定收取总包管理费，将其纳入总包管理范围之内。总包在编制《项目总施工进度计划》时，应充分考虑甲分包和甲供货的影响，将其编制在内。施工过程中，总包应按时组织甲分包和甲供货的进场，为其提供必要的作业条件和作业环境。项目部负责协调和监督总包和甲分包的关系。 7.6奖惩机制
除了一般的奖惩制度外，根据本工程的特点，在合同中注明关键节点工期奖惩机制。 7.7甲分包施工进度计划控制
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各分包商在进场前，项目部对其施工周期要求进行交底，各分包商按照要求编制《施工进度计划》，并上交《施工组织设计》，项目部联合监理公司审核《施工组织设计》中机械设备配置、人力资源配置、材料供应计划能否满足施工进度要求，提出整改意见，反馈给各分包商，各分包商修正后重新报审。 7.8甲方计划内部协调
项目部负责与工程技术部、设计部、营销部沟通，在充分考虑招投标计划、设计计划、营销计划的基础上，编制各分部分项、材料、样板计划，如《阶段性施工进度计划》、《月施工进度计划》、《图纸交付计划》、《材料定板、招标及进厂计划》等。
当施工计划、招投标计划、设计计划、营销计划中某一项发生变化时，由项目总协调人（陈杰文）工程副总组织召开跨部门工程协调会，在不影响公司《项目发展计划》关键目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司《项目发展计划》关键目标的，应汇报总经理。
项目部负责将调整后的《项目总控制计划》下发至监理公司和总承包商，总承包商相应调整施工计划，重新报监理公司和项目部审核。 7.9总包计划控制
总承包商按照《项目总施工进度计划》和各细部施工计划，组织施工。
甲方由工程副总每月（有必要时可随时）召开1次有总包、监理及公司设计、工程等部门参加的项目协调会，协调总包进度有关的问题。
日常每周工程例会，项目部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目部存档。 7.10现场交通情况
项目紧靠东莞大道，施工通道主入口采用临时道路，位置设在东莞大道侧，人行和非施工小汽车从凯旋城门口进入，销售阶段此门口作为销售广场，便于购房者进出。 7.11民扰情况
总包作业时间和施工噪音按照东莞市安全文明有关规定及物业公司要求执行，减少扰民现象。项目部负责与周边地方等协调解决扰民现象，减少对项目进度的影响。项目周边前期暂无居住人口，后期中信凯旋城四期入伙后此方面的工作要加强。 7.12外协工作
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项目部、开发部负责与东莞市东城区质量监督站、建设管理站、大业审图公司、市质检站、市墙改办、市质量检测中心、区消防局、煤气公司、电力局、自来水公司、环保局、房产局以及规划局、人防、水利、城管等行业部门沟通，保证各项报批报建及配合工作按时完成，保证《项目总控制计划》的顺利实现。 8、项目质量保证措施 鼎峰地产公司一直贯彻强调“以品质立品牌，做大众信赖的地产企业”（鼎峰的使命），所以在质量方面应采取较强的保证措施。 8.1“质量标准间”先行制度
要求施工单位在大面积施工前，先做出每种户型的质量标准间（完成至交楼标准）。通过质量标准间，可以在实际环境中发现图纸上没能发现的问题，促使产品最大程度满足客户实际使用需求、完善产品质量，避免大面积施工后的返工、工期与成本的浪费。
同时，“质量标准间”是施工单位内部施工技术、施工质量标准和要求的大面积施工的样板，也是甲方对施工方验收的样板。通过这一制度，使施工单位各班组、成员明确了解技术要求和目标，起到良好的督促作用。 8.2“关键部位100%检查”制度
针对以往工程入住业主投诉内容，对于重点工序和直接影响客户使用功能的部位，如铝窗安装、防水、电信接通等，制成统一表格，要求监理100%检查并同时完成检查记录，甲方工程师针对检查记录进行一定比例抽查，同时项目部内部定期进行审计。
具体检查内容详见张附表（2）。
8.3室外管网优化施工、关键工序交底 8.3.1室外管网优化施工制度
设计部负责和煤气公司、电力局、智能化公司沟通，将这部分管网图提交设计院进行管网综合，避免不同管线施工过程中互相影响。
8.3.2关键工序交底制度
对某些特殊工序，如冲钻孔桩、基坑支护、砌体、屋面、厨房卫生间管线等，由甲方项目部编写工序施工注意事项，下发施工单位、监理要求执行，有利施工单位进行技术把握。
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8.3.3充分发挥监理作用
充分信任监理，通过培训、共同研讨使监理认同公司理念、工程要求，积极配合，担当起质量监督的主要作用。
8.3.4施工单位质量保证体系
总承包商在开工前，根据本工程特点和合同规定的质量目标，编制《质量计划》，并上报项目部和监理公司。项目部协助监理公司审查其质量保证体系、质量保证措施、主要工程施工方案选择的合理性和有效性，并将意见以书面形式反馈给总承包商进行修改。
8.3.5图纸审查制度
施工图出图后，由设计部、项目部、工程技术部等对施工图纸进行详细审查，重点检查施工做法的合理性，以前设计出现问题的避免情况，必要时修改图纸。
开工前，由项目部组织，工程技术部、设计部、总承包商、设计院、监理公司等参加，进行设计交底和图纸会审，并形成图纸会审纪要，必要时修改图纸。
8.3.6设备材料进场验收制度
对于甲供材料进场后，设计部（只参与饰面材料）、项目部、监理人员、总包单位等必须进行开箱验货，检查其规格、型号、施工工艺、节点处理、成品保护方式，与样品进行对比，不符者一律退场。
所有材料设备进场时，都由项目部、监理人员按照国家规范、合同要求和样板进行检验，影响结构和使用功能的，还要按照要求进行见证取样试验。
对于乙供材料，如钢材，严格检查是否符合合同约定的品牌，不符则勒令退场；对于碎石，要严格检查按要求冲洗达到效果；
未经检验合格，任何材料不得使用在工程上。
对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。 工程技术部有权对现场的材料设备进行抽检（有必要时将取样送检），对发现使用未按约定的材料设备品牌、规格型号或不合格材料，甲方将对施工方进行处罚。
8.3.7技术方案先行制度
总承包商和各分包商在施工前，应编制各分项工程施工技术方案，并报监理公司和项目部审批，审批通过后，才能进行施工。未报施工方案的，一律不得施工。
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本工程中拟审批的施工方案包括：
施工组织总设计 测量方案
雨季施工方案 基坑支护方案
冲钻孔桩基础施工方案 砌筑施工方案
成品保护施工方案
8.4交楼入住检查程序
在建筑室内完工，达到交楼标准后，由地产公司与物业进行项目移交两个阶段共两个月的交楼前验收检查与修复。并在入住期间用专业人员、器具协助业主收楼、照相留档，以最大程度地减小房屋质量可能存在的瑕疵，及避免业主入住后关于维修的纠纷。详见地产公司和物业处的交楼程序。 9、项目成本控制措施 9.1项目成本控制目标
由公司成本部编制，并报批公司经理层会签同意的成本控制目标如下： 责任成本目标万元，构成如下： 序号 一 二 1 2 3 4 三 1 2 3 4 5 四 1 2 3 费用项目 土地获得价款 开发前期准备费 勘察设计费 报批报建增容费 三通一平费 临时设施费 主体建筑工程费 基础工程 结构及粗装修 门窗工程 公共部位装修 室内装修 主体安装工程费 室内水暖气电 设备及安装费 弱电系统 可售面积单位成本 元/m2 178 30 115 28 4 1992 127 1164 22 537 141 302 82 187 34 第 18 页 共 28 页
成本总额 万元 1542 264 1000 239 38 17289 1102 10102 195 4665 1225 2625 712 1619 294 中信广场项目工程管理指导书
五 1 2 3 4 5 6 六 1 2 3 4 5 七 1 2 3 4 5 6 7 8 八 1 2 3 4 5 九 1 2 3 社区管网工程费 室外给排水系统 室外采暖系统 室外燃气系统 室外高低压线路 室外智能化系统 其他 园林环境费 绿化建设费 建筑小品 道路广场建造费 围墙建造费 室外照明 配套设施费 游泳池 幼儿园 会所 学校 球场 设备用房 车站建造费 其他 开发间接费 工程管理费 资本化利息 营销设施建造费 物业完善费 不可预见费 开发成本 期间费用 管理费用 销售费用 财务费用 项目总投资 115 15 70 30 0 70 25 0 35 0 10 43 0 0 43 114 14 100 2813 230 230 3044 998 130 608 260 0 608 217 0 304 0 87 370 0 0 370 990 122 868 24422 2000 2000 26422
9.2项目成本控制措施
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1、责任部门—中信广场项目部
▲ 项目部经理对项目建造成本的控制承担直接领导责任。 ▲ 项目经理部关于成本控制的职责：
＊ 按照成本费用管理要点和目标，遵照目标成本管理通则及其相关规范和制度开展业
务活动；
＊ 根据成本部定期发布总成本动态变化的情况，并对动态变化有权进行各专业部门的
主动协调和对合理化建议的提出及调整，但必须控制在总控制目标内；
＊ 对施工现场、设计单位或经手的每单业务，在总经理授权范围内代表公司履行项目
成本费用监控职责，并对其成本费用失控承担直接和主要责任； ＊ 配合并接受成本费用指导监控中心按章行使的指导监控职责； ＊ 主动报告业务活动情况，公布细节，提高透明度； ＊ 制订《材料设备进场计划》、《分包队伍进场计划》； ＊ 提出成本控制好的建议。
2、责任部门—成本管理部
成本管理部的成本控制基本职责：
＊ 对总成本进行定期分析和及时掌握成本动态变化情况，并对动态变化进行各专业部
门的主动协调和合理化建议的提出及调整，但必须控制在总控制目标内。 ＊ 桩基、主体土建安装及其他重大工程的标底编制及配合招标工作；
＊ 对除桩基、主体土建安装及其他重大工程外的工程合同造价进行预算的编制或审核； ＊ 配合项目部的各类工程方面方案的成本比较； ＊ 按月及按阶段动态分析成本执行变化情况；
＊ 合理安排预算结算人员的具体专职工作，保证预算结算工作的及时完成； ＊ 参与审核各类工程合同及招投标文件；
＊ 按照公司有关规范，参加各项工程的招投标定标工作； ＊ 完成每月设计变更及签证的结算及汇总分析；
＊ 及时反映项目成本举措，汇总、比较各项目成本管理举措，推广先进经验； ＊ 在工程部确定商家名录的基础上统筹项目的限价及采购工作； ＊ 根据实际工程进度审核各分部分项工程进度款；
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＊ 竣工项目成本的全面分析。 3 、责任部门—设计部
从我公司以前所做项目来看，如金椅豪园就存在设计不完善，过程设计变更过多，故造成成本的变化较大。金椅二期及鸿发大厦相对来讲，加强了设计前以及审图工作，比前期控制要好，减少了大量设计修改，成绩是明显的。 ＊ 桩基的合理及慎重定位
＊ 各种管网的设计考虑冲突的问题，在图纸会审时加大审核力度，避免部分出现不少
管道与管道之间的冲突。
4、设计阶段的控制：
＊ 环境园建及样板房的施工选择，必须按公司规范执行，选材、定价及选择施工单位
时应进行多方对比及合理招投标。 ＊ 环境园键及样板房的设计与实际施工情况变化太大，成本较难控制，结算比预算高。
设计阶段重点把握，尽可能一次到位，对园建、样板房等的成本控制，一定要做好前期预测、分析，做好各项功能的比较，以满足客户各项功能的比较及需要的“比较功能”。在适当的部位增加一些新颖的功能，也可吸引客户。
＊ 避免金椅豪园园建成本计划性差及超额度大的问题，建议在开工前对各部分的分项
进行详细概算的编制（绿化、园建、小品等），严格按确定的指标设计及施工。 ＊ 加大设计与招标的口径相同，避免招标方案与竣工实际情况差距较大及招标预算与
结算脱离较大的现状，也是成本增加的主要原因。 5、成本控制措施
1)、加强日常施工进度的管理，确保关键节点工期按时完成，避免因总包单位进度严重滞后而采取某些非常规赶工措施所增加的费用（如撤换总包单位）；
2)、加强施工图纸审查工作，及早发现图纸中存在问题，避免后期返工增加成本； 3)、严格执行样板先行制度，对每种户型都预先完成一套样板，在实际的现场中发现设计存在不合理现象，避免大面积开工后返工增加成本；
4)、关注细节、注重过程管理，严格按流程管理有关要求检查，在房屋交给物业验收前最大可能消灭产品质量瑕疵；减小在业主入住投诉带来的维修及公司名誉损失成本； 5)、加强计划管理，工作尽量提前，减少特急需直接委托工程，一般工程严格按照公司招投标制度完成；
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6)、严格按照公司流程文件规定，加强分包商、供应商招标工作，尽最大努力为公司节约成本；
7)、临时办公室可以考虑与施工单位共用。
8)、按照成本费用控制管理要点和目标，遵照成本管理的相关规范和制度开展业务活动。 9)、主动报告业务活动情况，公布细节，提高透明度。
10)、严格按照公司有关程序，成本部、工程技术部、项目部参与工程队伍、材料供应商考察活动及组织招投标活动。
11)、对零星项目按流程文件进行招标，承包商或供货商选择招标率按合同金额应达90%以上。
12)、现场签证及设计变更总量应控制在工程总造价的 2.5 %以下。 13)、每平米质量维修成本应控制在5元/平米以下。 9.2.1招投标及项目采购方式＊
＊ 严格按照鼎峰地产招投标规范程序确定采购方式及选择定标单位。
＊ 项目部必须按期提交材料设备采购及时间计划，并得到主体施工单位的认可。 ＊ 对于主要饰面材料如地板砖等采用甲方采购方式，可有效降低采购成本，降低工程
造价。
＊ 对于甲分包、甲供设备材料，采用网上公开招标采购，实行“货比三家、择优选用”，
采用合理低价中标的原则，降低工程成本。
＊ 对于甲指设备材料，工程技术部、成本部、设计部，要广泛考察设备材料厂家，在保证工程质量的前提下，选择适当低价设备材料。 9.2.2施工过程成本管理
开工前，设计部组织施工图内部审查，项目部组织总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。
对于工程施工过程中发生的现场签证，项目部专业工程师负责现场审核承包商上报的工程量；成本工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的审核，并形成月动态成本分析表。
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本项目采用月度付款形式，每月总承包商按合同约定上报工程月报，项目部专业工程师协助监理公司负责审核确认上月完成的工程量，成本工程师负责按确认的工程量审核确认工程进度款。
10、安全文明施工管理 10.1施工现场CI标识系统
施工现场按公司CI形象设计要求做好标识，当公司无规定时，按东莞市有关安全文明要求执行。
施工现场CI标识系统要求在总包合同中注明，并由项目部在总承包现场临建施工前进行交底。
10.1.1施工主入口形象要求
入口处设置工程概况牌、工程目标牌、项目组织架构牌、文明施工管理牌、安全及防火牌，工程现场平面布置图，如下图。
大门口作硬地处理，车辆出入口位置设车辆冲洗装置和排水沟，保证带有泥土的车辆经冲洗后才能驶入城市街道。
施工出入口应与销售广场/通道分开，避免施工出入及通道对销售形象的影响。 10.1.2临时围墙设计 围墙高度不小于4.5m。
现场临时围墙的包装，由营销部统一制定要求或设计、制作、安装。 10.1.3项目部上墙资料要求
上墙的主要资料包括：项目概况、项目组织架构图、岗位职责、施工进度控制计划、形象进度示意图、形象进度、晴雨表、项目总平面图等。 10.1.4项目部工作人员配备要求
在安全帽的前方正中粘贴或喷绘鼎峰标志，安全帽后侧正中粘贴或喷绘“鼎峰”。 安全鞋：配备防水、防钉高帮安全鞋。 对讲机：管理人员在现场均携带对讲机。
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工作牌：按公司要求制作，进入现场必须佩戴。 10.1.5公司CI标志
塔吊的配重臂上悬挂公司标志和“鼎峰地产”字样的组合标志，建筑物悬挂公司统一宣传标语。 10.1.6现场道路
现场临时施工道路采用硬地路基，路旁有良好的排水设施，交通畅通，路面平整、清洁。 10.1.7卫生间
项目现场卫生间由总承包商安排专人及时清理以保持清洁干净。 10.2施工过程管理
工程开工前，项目部和监理公司对总承包商《施工组织设计》中的安全文明要求进行审核，检查其与鼎峰公司CI形象标识系统符合性，是否满足东莞市安全文明要求。
监理公司负责施工现场的日常巡视工作，检查承包商现场各种材料是否按规定分类堆放整齐、临时道路是否畅通清洁、各种设备标识是否完整准备、现场垃圾是否分类存于固定的垃圾站、基坑边是否按规定作了安全防护、脚手架安全防护措施是否得力、现场夜间照明是否足够、易燃易爆品是否存放于专门的库房内。对于发现的问题，要求承包商在规定期限内整改，整改后报监理公司进行复查。 11成品保护措施 铝合金门窗在业主入住验收前不得拆除型材表面的保护摸，窗拉手用保护膜包装保护，严禁用各类硬物直接敲打铝框，以免损坏型材；严禁用带尖物品在铝框上划动，以免划伤型材表面。
公寓部分是以精装修交楼的，所以对地面砖、木地板、墙面涂料、卫生洁具、门锁五金、木门、楼梯扶手等的成品保护要求更高，应要求装修施工单位采取周密的措施。
样板房施工完毕后，任何人进出，必须穿塑料鞋套，以防污染地板。在房间内走动，动作要轻，对房间内的物品要轻拿轻放，避免损坏。
外墙石材完活后，易破损部分的棱角处要钉护角保护，市政园林等其他工种施工时不得划伤、碰坏石材。
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屋面、厨厕间淋水试验和闭水试验验收通过后，严禁在其上凿眼开洞，破坏防水层，造成隐患。 12信息协调管理 12.1项目印章管理 12.1.1印章使用范围
项目部印章适用于施工过程中发给监理公司、总包单位及物资材料供应商相关文件。主要用于进场施工质量、进度、开复工等；不适用于公司呈文报告及部门之间地文件传阅；有关工程竣工备案或对政府职能部门控制行业的配套专业施工单位及有关变更洽商均应盖公司印章。
12.1.2印章管理
中信广场项目部印章由成本部保管，采取统一的审批制度，印章使用权由公司总经理对成本部授权，使用过程中须由项目经理或成本部经理签字后方可使用。 12.2文件管理
12.2.1文件统一进行编号 12.2.2文件登记及归档
收文、发文、文件拷贝分发进行登记，如文件内存草图应特别注明。当项目部收到文件后，由项目经理指定传阅人员及拷贝数量，传阅后分类归档。 12.2.3收文登记
公司内部：各种文件及施工图纸由公司各部门的会签表上进行签字确认，项目部对所收到的文件和施工图纸进行编号和登记并存档。
监理公司：监理公司的来文在会签表上确认，并分类存档 建筑承包商、总包、分包在合作商来文上会签，并分类存档 12.2.4发文登记
公司内部：由项目总经理签发的文件，由公司的相关部门接受人在会签表上签字确认 监理公司由项目总经理签发的指令、指示由监理公司文档管理员在对外发文登记本上签字确认。
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建筑承包商、总包、分包项目总经理批示的各种知会和文件由各合作商的信息员在对外发文本上签字确认。 12.2.5文件更改
项目文件更改如工作指导、计划表等，由工程副总签批。文件需标明更改版本及日期。 12.3会议制度 12.3.1监理例会
由监理公司主持每周的监理例会，承包单位负责人、项目部人员参加例会，工程技术部派人参加。主要解决工程进度情况、施工中产生的问题以及下周的工作安排。由监理公司编制会议纪要，分发各有关单位。会议纪要的内容作为合同协议的补充内容，对违反者按有关条款进行处罚。 12.3.2工程协调会
由工程副总组织，项目部、工程技术部、设计部、成本部参加的每周工程协调会。主要解决施工过程中公司内部运作过程中存在的问题。由项目部形成会议纪要，并督促各有关部门按会议纪要执行。 12.3.3周例会
项目部内部的工作会议。主要针对一周来工程进度、工程质量及有关内部协调进行总结，形成统一意见后，在工程协调会和监理例会上进行协调解决。 13设计协调与管理 按现行对设计阶段的划分为：投资分析阶段；设计前期阶段；实施方案阶段和施工图阶段。目前中信广场项目部和工程技术部主要在后两个阶段进行配合和协调，及施工过程中的设计管理。 13.1实施方案阶段 13.1.1技术方案选型
由项目部与工程技术部根据产品的定位及设计院专业工程师的建议，经过多次技术讨论论证和参考目标成本控制，最终确定各专业的技术方案，经设计部提交设计院。
主要工作任务：
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结构专业：主体结构选型 给排水专业：给排水方案的选择
电气专业：供电方案的建议、安防系统的设计要求等 暖通专业：采暖方案的选择 13.1.2确定市政设计条件
项目部和开发部通过市政有关部门及合作方获取用地四周的市政设计条件。主要有：四周道路的断面形式、坐标及标高；电气及电信管线、给排水、天然气等市政设施的接口位置等。
13.2施工图设计阶段 13.2.1设备选型
根据目标成本要求和市场需求，向设计院提出主要大型设备的技术设计参数。 主要有：结构专业；围护结构材料和保温形式和隔墙材料 给排水专业：主要管材和配件的确定 暖通专业：户式空调外挂机的尺寸
电气专业：配电室设备尺寸要求、消防设备选型、安防设计的主要技术参数等 13.2.2详勘资料及审查报告提供
项目部组织和实施首期开发地块的详勘，并通过有关部门的审查。将详勘报告和审查报告交设计部转交设计院。
13.2.3供电、煤气报装及设计委托
项目部根据供电要求和煤气报装要求，向职能部门申请报装。根据职能部门批复的供电及煤气方案，由工程技术部委托电力设计院和煤气设计院进行设计。其中，配电室结构设计和住宅П接箱设计等需由建筑设计院与专业设计院相互在出图前进行配合，由工程技术部进行协调。 13.3施工阶段
13.3.1设计交底和图纸会审
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由项目部组织施工单位进行图纸会审。设计部组织设计单位向施工单位进行技术交底。由设计单位介绍设计意图、结构特点、施工要求、技术措施和有关注意事项，然后由施工单位提出图纸中存在的问题和需要解决的技术难题，通过三方研究协商，拟订解决的方法，写出会议纪要。
13.3.2设计与施工的配合
当图纸存在问题时，通过相关程序责成设计单位修改 督促设计人员参与必要的现场指导及验收工作 处理各类设计变更
质量事故的处理。参与质量事故的原因分析；方案与措施的确定 参与工程竣工验收
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