目录
前
言............................................................................................................................2
授权委托书....................................................................................................................3第一章
投标人概况....................................................................................................4
荆州市崇文物业管理公司简介.............................................................4公司财务与人力资源管理制度.............................................................5公司法人地位证明文件.......................................................................12
第一节第二节第三节第二章
投标报价与服务成本预算..........................................................................17
投标报价...............................................................................................17管理服务成本预算...............................................................................18
第一节第二节第三章
美佳华地下停车场管理方案......................................................................20
管理思路与构想...................................................................................20组织架构与人力资源管理...................................................................24管理人员岗位职责、纪律和职业道德...............................................30日常管理工作规程...............................................................................36停车场特殊情况处理程序...................................................................41停车场使用守则...................................................................................44停车场清洁服务安排...........................................................................46停车场常用标志样式...........................................................................47
第一节第二节第三节第四节第五节第六节第七节第八节
结束语...................................................................................................................50
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前言
真诚感谢美佳华公司给予我们参与这次地下停车场承包经营的竞标机会，感谢各位领导对崇文物业的关怀！
经过认真的总结和研究，我们精心制作了这份《荆州美佳华地下停车场承包经营投标文件》。全心服务与锐意创新贯穿了我们工作主线。我们深信，无论中标与否，崇文物业都会将此次投标作为未来工作的动力与发展的新起点，竭诚为荆州市美佳华公司的发展尽微薄之力！
真诚希望得到贵司领导与评标专家们的宝贵意见，并向此次活动组织者、参与竞标的业内同仁学习与致敬！
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2010年3月28日
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授权委托书
兹授权委托我公司负责人为
，身份证号
，代表我公司全权处理美佳华地下停车
库承包经营投标的一切相关事宜。
法人代表签字：
荆州市崇文物业管理公司（盖章）
年
月
日
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第一章投标人概况
第一节荆州市崇文物业管理公司简介
荆州市崇文物业管理有限公司是一家具有独立法人资格的物业服务企业。公司现有员工55人，管理人员5人，公司员工通过正式培训合格上岗，以最短的时间适应新的岗位，提供优质的服务。崇文物业秉承“敬业、服务、创新”的企业精神，遵循“服务创造价值，品质成就未来”的服务理念、以“客户满意是我们永恒的追求”为宗旨，倡导“以人为本”的亲情管理模式，视客户为我们朝夕相伴的亲人和朋友，珍惜客户的信任，把诚信的服务和客户发自内心的赞誉，视作公司发展最牢固的基础。
我们深知服务永无止境，公司上下一心“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量”，力求“管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，客户无怨言”，着眼于做得“更细致、更周到、更标准”，争取持续超越客户期望，努力赢得更多客户满意。
我们深信高品位、高档次、高质量的服务建立在高素质的人才团队基础之上，团队之和谐合作则是企业立足之本。全体崇文物业人将以精英团队的姿态和百倍高昂的士气努力把握企业发展契机，向社会展示企业风采，传播企业文化，竭诚为每一位客户提供卓越服务。
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第二节公司财务与人力资源管理制度
一、公司财务管理模式
财务管理制度是物业管理公司内部管理的重要制度，是保证有
关财务管理工作规范化、标准化的一系列具体规定。可分为以下几类制度：
1、会计核算方法及凭证账册制度
(1)、管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；
(2)、原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；
(3)、财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；
(4)、指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收
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据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。
2、货币资金管理制度
(1)、严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线；
(2)、做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。
(3)、建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”；
(4)、对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。3、费用现金报销制度
为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：
(1)、差旅费报销制度(具体内容略，下同)；(2)、加班费报销制度：(3)、医药费报销制度；(4)、客饭招待费报销制度。4、往来账目清理制度
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(1)、做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。(2)、财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。(3)、过月未收的账款，要上门催收。
(4)、对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。(5)、财会人员不能解决的事项应及时上报领导。5、会计报表制度
会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。
6、固定资产管理制度(1)、固定资产的涵义
固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，在使用过程中保持原有实物形态的资产，是管理部门进行有偿服务所必须的物质条件。为保证固定资产的安全完整，提高使用效率，应管好用好这些资产，提高服务效益和经济效益。
(2)、固定资产的范围和分类•
凡单价在200元以上的一般设备，单价在500元以上的专用
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设备，其耐用时间在一年以上的，均列为固定资产；
•
不满上述金额的设备而耐用时间在一年以上的大批量同类财
产，也列为固定资产；
•
固定资产分为房屋及建筑物，专用设备，家具设备，电器设
备，一般设备等大类。
(3)、固定资产的账务处理•
固定资产实行分级管理，物资管理部门应建立分类明细账和
固定资产登记卡，使用部门应掌握本部门的物品情况，建立物品使用登记卡；
•
购入、自制和馈赠的固定资产，一律开具验收单，并填写登
记卡，标明编号；
•
固定资产领用时应填写领用单，并由使用人在登记卡上签名，
表明其设备由其保管使用；调离岗位时应将物品缴回，并注销账卡；
•
固定资产的报废、报损，应由部门填写报废、报损单，经财
产管理部门审核后，按批准权限逐级审批，方可核销；
•
固定资金调拨，应严格按规定办理。调拨时，先由部门填写
调拨申请单，经双方部门领导和上级主管部门签章后有效，使用部门不得自行处理。
(4)、固定资产的管理职能•
固定资产管理员应负责管理部全部财产的管理，办理固定资
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产的购置、验收、领发、建卡、报废、报损的处理及账务核算工作，做到账、卡、物相符，每年末进行一次清点、核账，并及时调整账目；
•
为保证固定资产账、卡、物的准确性，管理部门和使用部门
要相互配合，定期进行盘点，盈、亏要填表，通过财务部门调整账、卡。
7、财务管理的机构及职责(1)、财务部门机构的设置
物业管理公司的财务会计与其他行业的机构设置也大致相同，只是工作内容和方法有物业管理行业的特点。根据物业管理公司的具体情况、资质等级及规模大小、人员可以灵活配备。财会部门一般可设置下列人员：财务会计部经理、主管会计、出纳、电脑员、统计员、收费员。
(2)、财会人员的岗位职责财会部经理岗位职责：•
向企业领导人负责，组织公司的财会管理工作，当好企业负
责人的经营管理参谋；
•
每月、每季审核各种会计报表和统计报表，写出财务会计分
析报表，送企业法人审阅；
•
检查、监督物业管理各项费用的及时收缴，保证企业资金的
正常运转；
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•••
审核控制各项费用的支出，杜绝浪费；
合理有效地经营管理好企业的金融资产，为企业创造利润；根据物业管理行业的具体特点、依据财会管理有关法规、政
策、文件，制定财会管理具体制度和操作程序；
•
组织拟定物业管理各项费用标准的预算方案，送企业领导、
业主委员会和相关主管部门审核、修定；
•
研究熟悉和实施相关的工商、财会及税务、物价等管理制度，
运用法律、行政处分和经济手段保护公司的合法权益。
主管会计岗位职责：•••
向部门经理负责，具体组织好本部门的日常管理工作；每日做好各种会计凭证和账务处理工作；
每月、每季按时做好各种会计报表，定期向业主委员会公布
管理收缴及使用情况；
•
负责检查、审核各经营管理部门及下属机构的收支账目，向
企业领导及时汇报工作情况；
••
检查银行、库存现金和资产账目，做到账账相符，账实相符；按照物业管理的行业特点和需要，分类计账；完成企业领导
交办的财会工作
出纳岗位职责：
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••
遵守公司员工守则和财务管理制度；
管理好公司的现金收付、银行存款的存取，保管现金、有价
证券、银行支票等；
••作；
•
及时办理各项转账、现金支票，按月将银行存款余额与银行及时追收企业各种应收款项，保护企业和业主利益不受损失；编制有关现金收付记账凭证、现金日记账、银行日记账的工
对账单核对相符，并交会计作账。
二、人力资源管理模式
为更好的提升实企业核心竞争力，保障企业的可持续发展，我公司按照现代企业管理制度建立了一套行之有效的人力资源管理方案，相关管理方式概述如下：
1、公司综合管理部负责人力资源管理，主要职责为：负责公司人力资源制度建设和执行，结合公司人力资源管理制度，提出完善建议，并提出对贯彻执行制度的具体措施和方法等，如各岗位的岗位职责的具体目标。
2、人力的招聘与录用：严格控制人员招聘把关、转正考核等，招聘人员需要经过填写登记表格、初审面试、用人部门复试、正式录用、试用期、转正等环节，并根据物业管理工作的特点要求拟聘用人员出具无犯罪记录证明和体检合格证明等。
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3、薪酬福利：公司定期对同行业的薪酬福利体系调查，并分析具体目标和制定相应的措施，保证公司在薪酬福利待遇方面的竞争力。
4、培训与开发：公司定期制定员工培训、学习工作的具体目标与措施，并安计划实施。
5、考核与发展：公司定期拟定如何落实员工晋升考核、绩效考核的具体目标和保障措施等，并安计划实施，优秀员工按照贡献大小和能力情况给予晋升或物质精神奖励。
6、人事管理：公司对人员数量、人员异动状况进行统计分析，人力资源状况、人才梯队分析，建立职员档案库等工作。
7、企业文化建设：就如何促进沟通、改善工作氛围、建立学习型组织提出具体的思路和措施。
第三节公司法人地位证明文件
一、工商营业执照复印件（附后）二、税务登记证复印件（附后）三、物业管理资质证复印件（附后）四、组织结构代码证复印件（附后）
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第二章投标报价与服务成本预算
第一节投标报价
一、承包经营期限自合同签订日起五年。二、承包经营报价
1、首年自行负责投资建设自动停车管理系统，甲方免收租金；2、次年起上缴租金每年30000.00元（人民币叁万元），其后按每年20%标准递增。
三、停车收费标准1、车辆停放1小时不收费；
2、超过1小时按照2元/小时收费，以此类推；3、包月按照每个车位400元标准收取；
4、沃尔玛商场顾客凭50元小票可免费停车2小时。四、其他承诺
如中标承诺负责投资建设自动停车管理系统，承包经营期满归甲承包经营期满归甲方所有。（自动停车管理系统相关方案附后）。
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第二节管理服务成本预算
一、测算依据
1、本测算以项目现状及荆州市现有薪酬标准与消费水平为依据进行综合预计。
2、税费按照6%标准计算营业税。
3、员工基本工资标准如下（元/月·人，不含社保福利）：
岗位项目经理收费员
标准1500.001000.00
岗位车管员保洁维护员
标准1200.001000.00
二、管理服务成本测算（见下页）
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美佳华地下停车场管理服务成本测算总表
单位：元/月
序号一、（一）、1、2、3、4、5、（二）、1、2、3、（三）、1、2、3、4、二、1、2、3、三、1、2、四、1、2、五、1、2、3、六、1、七、
项目
管理服务人员工资福利管理服务人员工资项目经理收费员车管主管车管员保洁员福利费用福利基金工会基金教育基金社会保险费用养老保险医疗保险失业保险工伤保险
设施设备运行维护费用公共照明、监控等电费洗场日常水费
其他公共设施设备维保费清洁卫生费物料费垃圾外运处理费秩序维护费秩序维护物料秩序维护活动费用日常办公费24小时客服电话办公文具等低值易耗品其他费用固定资产折旧亮化灯箱、收费系统等税金
成本支出合计
估算估算1-2之和估算估算1-3之和估算估算估算
（按固定资产投入8万元计算）8万÷3年÷12个月×6%一至七之和3333033330×1-5之和1500×1人1000×6人1200×1人1000×4人1000×2人1-3之和
工资总数14700的14%工资总数14700的2%工资总数14700的1.5%1-4之和
工资总数14700的20%工资总数14700的6.5%工资总数14700的2%工资总数14700的1%1-3之和经验值经验值
每年1.2万÷12个月
计算公式
（一）至（三）之和
合计21608.0014700.001500.006000.001200.004000.002000.002572.002058.00294.00220.00.0043364336.002940.00955.00294.00147.006500.005000.00500.001000.001000.00500.00500.00800.00300.00500.001200.00200.00500.00500.002222.002222.001999.0035329.00
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第三章美佳华地下停车场管理方案
第一节管理思路与构想
一、美佳华地下停车场经营服务总体目标
制定及落实停车场管理规范，完善停车场的安全管理，保障车辆停放安全，地下车库交通畅顺，出入有序，确保车场设施设备之运转正常安全，防止事故发生。
二、美佳华地下停车场经营服务管理思路
我公司如中标美佳华地下车场的承包经营，将设立专门的项目部门负责整体运营管理。项目部在美佳华公司的双重领导下，将坚持服务与经营相结合、切实维护美佳华和我公司的品牌形象，力争社会效益和经济效益双赢。
在内部管理方面，我们力求通过“高标准”、“严要求”从硬件、软件两个方面提高车场的整体服务水平，营造整洁、方面的车场环境，确保安全、可靠、高效的运营。
在硬件方面，我们将建立健全车场监控中心，改进安全保卫工作措施，完善电视监控和停车计算机辅助管理系统等设施设备，实现高自动化、高科技含量、高效率的管理服务标准。
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在软件方面，我们讲建立完善各岗位制度与作业规范，明确岗位职责与工作标准、考核细则等，全面推行车场质量管理工效挂钩方案，使车场日常服务质量和内部挂你了工作时刻处于受控状态，力争把事故和安全隐患消除在萌芽状态，确保项目安全稳定和谐运营。
三、提高经营服务水准的一些构想
1、在车场进出通道边柱上做32个广告灯箱，美化亮化车场的同时满足美佳华商家广告位租赁需求（相关效果图如下）；
2、根据美佳华地下停车场的现状和实际情况，进行车场停放区域的划分管理，将停车场分为沃尔玛专区、临时停放区、固定停放区、内部停放区、紧急停放区等，方便客户使用并有利于提高管理效率。
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3、为了刚好的服务沃尔玛，专门划出40个停车位供沃尔玛公司使用，设置专区为沃尔玛顾问提供服务，专区服务时间为上午8点至晚上商场打烊，并推出全时段凭沃尔玛购物小票每满50元免费停车2小时的专门优惠措施。
4、如我公司中标，将承诺投资对停车场地进行自动化停车系统改造，自动停车系统相关说明图示如下：
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第二节组织架构与人力资源管理
一、美佳华地下停车场管理服务组织架构
荆州市崇文物业管理公司美佳华地下停车场项目经理车管员收费员监控员保洁员美佳华地下停车场管理服务组织模式描述：
1、组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用服务中心经理负责制，签订经营责任书，实行独立核算。
2、各岗位所需人力资源配置实行公司供应下的完全双向选择，以保证服务中心建立一支高效、协调的团队。
3、内部采用完全扁平化的直线职能制，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。
二、美佳华地下停车场管理服务岗位设置与人员编制
根据美佳华地下停车场的实际情况，拟按设置如下设以下岗位（共计13人）：
1、设项目经理1人负责项目整体全面日常管理工作。
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2、设车管主管1人协助项目经理管理日常工作，并负责顶替车管各岗位人员轮换休息。
3、入口设固定收费岗，同时兼监控员负责停车场内部之监控；两个出入口分三班每班2人合计6人。
4、停车场内设车管岗，负责流动巡逻及车辆交通秩序的维护，同时负责车场内的设施设备的日常管理和维护；每班1人合计3人。
5、在停车场地安排流动保洁岗分片区负责场地保洁，每天2班合计2人。
三、美佳华地下停车场人员的配备原则
我们对管理人员的配备以有经验、有知识、有技能、懂管理和具有高度的服务意识为准绳，在此基础上建立一支高素质的物业管理从业人员队伍，为项目物业管理创出优质品牌。在管理与服务人员配备中，我们遵循如下原则：
1、具有良好的职业道德观念：爱岗敬业、诚实守信、办事公道、服务业主、奉献社会。
2、在尊重人才的基础上，既注重专业技能，又注重思想道德，德才兼备。
3、所有管理人员需参加物业管理专业上岗培训并取得合格证书，保证100%持证上岗。
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四、管理与服务人员的培训1、培训目标
为了把美佳华地下停车场管理成停车场地服务的典范，必须培养一支高层次、高素质的物业管理专业队伍，通过各种形式的培训，使员工具备全面的素质，从而实现预期的管理目标。具体目标如下：
（1）、确保每个员工年度培训在150课时以上；（2）、新员工培训率100%，培训合格率100%。（3）、管理人员持证上岗率100%。（4）、特殊工种人员持证上岗率100%。（5）、建立和完善员工培训网络。2、培训方式（1）、自学
自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法，公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参加与自身岗位相关的专业培训班、自考班，学习时间上给予安排和照顾。
（2）、自办培训班
举办相关专业培训班，加强和提高员工专业素质和职业道德修养。
（3）、外派学习培训
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选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。（4）、理论研讨或专题讨论
针对工作中发生的疑难、典型案例及时组织专题研讨或专题讲座，总结经验，提高水平。
（5）、参观学习
组织员工分期、分批参观同行业优秀项目，开拓视野、总结经验。3、确立和完善员工训练网络系统
（1）、在员工的“工作技能、服务意识、综合素质、团体合作”四个方面调查员工受训程度，确定训练需求，制定训练计划。训练计划包括：
•按什么标准，达到什么目的（训练目标）；•训练程序、方法；
•训练对象（受训区域、岗位、人员）；•训练内容（技能、意识、操守等）；•训练地点、时间以及经费预算；•效果追踪的方式、时间、执行者；•预备修正计划。
（2）、员工的训练分两个层次进行，即管理层（包括潜在管理层）和操作层；在对第一层次训练中，注重管理职能的训练，并由其分解
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及制订、实施对第二层次的操作训练，形成员工训练组织网络。两个层次的训练均进行“两个W”的阶段，即“WHAT”：使训练对象知道工作怎样做，“WHY”：进而明白为什么这样做，由被动式工作转化为主动式工作，再进行深层次的引导，提高员工的工作技能，端正工作态度。
（3）、训练的程式不只是授课讲解告知，而是有系统有步骤的。训练的步骤为：告知（TELL）、呈现（SHOW）、试作（TRY）、追踪检讨（FOLLOWUP）；其中追踪效果的方法亦分为定期和不定期、告知和不告知的方式。定期结合告知的追踪方式，主要检正员工掌握的工作技能程度和工作标准水平；不定期结合不告知的方式主要是追踪员工在实际工作中的效率、效果，检讨其工作态度。
五、美佳华地下停车场的管理与服务人力资源管理
1、具体的管理服务主要是由员工来实施的。想要员工对服务对象微笑，首先要管理者对员工微笑。
（1）、管理者对员工必须具备服务意识，重视每一个员工，注重员工的感受，在工作中结合“原则与弹性原则”，鼓励员工的进步，修正员工的失误。
（2）、加强员工实际操作的品质管理督导，有针对性地具体实施员工训练，关心员工的成长。
（3）、主动了解员工的需要，使员工保持良好的沟通，激发员工士气，倡导团结合作精神。
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2、录用与考核(1)、录用
根据崇文物业制订的人员岗位编制、用工条件，经考核、面试择优录用，录用后经上岗培训和业务考核。
(2)、考核
考核是检验工作成效、业绩以及培训效果的重要手段，崇文物业一贯重视对员工的考核，制定了一系列的考核制度和实施办法:
•崇文物业每年与管理者签订经营管理目标责任书，考核整体目标完成情况。
•每年对操作层人员进行两次岗位考核，根据考核业绩实施奖惩，年淘汰率10%，岗位轮换率10%。
•培训项目结束后，对参加培训人员进行一次全面考核，培训考核率100%。
•对管理层每年进行一次考核和民主评议，根据评议及考核结果决定是否续聘或调换。
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第三节管理人员岗位职责、纪律和职业道德
一、停车场项目主管职责
1、直接对公司经理负责，服从上级安排，听从指挥做到令行禁止，依法循章对交通、车辆进行管理。
2、经常视察车场、并确保各停车位正确使用，保证车道、车场出入口周围道路畅通。
3、熟悉掌握车辆流通情况，车位情况，合理布署安排，优先保证月租客户使用车位，按物价部门规定收取车位停放费。
4、安排和调动属下人员的工作时间，合理分派所有工作给予属下员工，确使他们严格遵照指示工作，提高工作效率。
5、负责监督和落实员工岗位职责，对员工进行岗位职责、工作规程、车管仪器操作等相关知识的培训和法制教育及职业道德教育，并安排定期对员工进行考核，填写《员工考核表》，提高员工的工作技能及服务质素。
6、负责每日工作检查，并填写《车辆管理日检表》。
7、负责对外协调与联系，处理车辆管理方面的问题和客户投诉。8、熟悉停车场内的信道结构、安全系统、消防设备及通风系统、辖区道路，车位使用情况，负责对车场内公共设施、车管系统的运行
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情况清洁等监管工作，以确保车场管理工作顺利及有效开展。
9、负责执行现场监管制度，对任何员工涉及违反纪律事情应该迅速及彻底调查，并及时上报并提出处理建议。
10、定期召开班组会议，检讨工作表现，并籍此沟通现场管理人员。
11、根据工作需要和上级的指示，有权调动下属人员加强某区域的管理工作，定时向上级主管汇报工作。
二、车场管理员职责
1、负责对停车场内停泊车辆之管理工作，指挥好车道的交通秩序，使车道、车场出入口周围保持畅通。
2、实行24小时轮流值班，服从统一安排调度。
3、按规定着装，佩带工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行。
4、登记所有出入车辆之数据，包括车牌号码、停放位置、出入时间。对于所有访客车辆或并无有效停车证者，须登记其欲到访住户详情，情形许可下登记访客司机的个人资料。
5、负责指挥区内车辆行驶和停放，经常巡视车场并确使各停车位正确使用，督促所有车辆正确使用行车线和泊车位，维持停车秩序,保证车辆停放安全。
6、负责对停车场现场的巡视查看，如发生任何未经受权人士、
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可疑人物留连停车场，应立即规劝或命令其离开，如有需要，立即呈报上级主管或监控中心注意监察。
7、负责停车场的消防安全巡查工作，熟悉停车场内的信道结构，安全系统、消防设备及通风系统等，以便一旦发生事故时能够从容应付。
8、如发生交通意外，应记录和拍摄有关数据包括涉及车辆损坏情况等，并须立即呈报领班或安全部。
9、当发现任何车辆未锁好或门窗未关好，应留驻现场值勤并录像及立即呈报上级主管设法通知车主，防止发生失窃现象。
10、禁止任何刻意违反交通标志及泊车规定之车辆进入停车场。11、任何停车场的员工，不得以任何理由向司机或车主索取任何利益或报酬。
12、未经许可，禁止任何车辆在停车泊位或车道上维修或清洗车辆。
13、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅自离职守。
三、车场收费员职责
1、收费员必须忠于职守，认真仔细做好工作，不得出错，并保证现金的安全。
2、根据公司规定及计费时间按标准计算应收的车位使用费，开
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具收费发票，准确无误地收取车位使用费。
3、每次收款均要记帐(输入计算机)，现金数额应与账面数额相符。4、根据公司规定对失效车票及遗失车票进行查核，经查核无误后，进行补发。并收取相关的费用。
5、对免费停车的车辆在验证及办理好免费结算手续后给予放行。6、按公司的规定办理好收费情况及现金的交接，及时缴交营业款。
7、按照公司规定填报车位使用费收费汇总表格。8、完成上级主管交给的其它工作。四、车场管理人员纪律1、仪容整洁，着装整齐。
2、执行公司文明礼貌用语规范，文明服务，礼貌待人。3、严格遵守交接班制度。
4、值班前禁止喝酒，值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西。5、不准在值班时会客、看报纸、听广播，及做其它与值班责任无关的事。
6、爱护各种器具，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。7、服从指令，严守公司制度，严守职业道德，不准假公济私，不询私舞弊。
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8、不准借娱乐为名搞变相赌博。
9、团结互助，禁止闹纠纷，不做不利于团结的事。10、爱护公司及公共财产，严守公司及客户秘密。11、保持良好的品德及行为。
12、不得擅自收受利益或向其它同事、客户、合作商等借贷。五、车场管理人员职业道德
1、热爱本职工作，尽忠职守，敬业乐业。2、热诚服务，坚守职责，任劳任怨。3、遵纪守法，服从指挥，严于律己。4、坚持原则，是非分明5、无私奉献，廉洁自律。6、精于业务，勤奋好学。7、文明服务，礼貌待人8、谦虚诚实，不谋私利六、车场清洁人员职责
1、负责停车场内清洁卫生，保护车场整洁；
2、按照公司制定的停车场清洁服务安排及标准进行工作；3、负责停车场配套设备及消防设施、排风口及照明等系统的清
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洁工作；
4、保障停车场排水沟的畅通、定期清理。七、车场工程技术人员职责
1、负责每天对车场的巡查，保证各设施设备的正常运行。2、对车场内的消防系统、排风系统、照明系统、排水系统等做周月检工作，排除故障隐患，并认真执行运行管理规程。
3、负责对停车管理收费系统运行状态的检测，发现故障立即上报并填写《车辆管理日检表》，同时迅速联系设备供货商进行维修，做好协助工作。
4、负责车场内停车标识，建筑物等公共设施的检查维护工作，以确保场管理工作顺利及有效开展。
5、协助车场清洁人员清除排水渠的污积、排风口及地面油污的清洁工作。
八、中控室值班人员职责
1、熟悉掌握中控室设备的性能，严格执行操作规程。密切注视车场内车辆行驶，人员进出情况，发现异常情况立即上报并录像，并采取相应的应对程序处理。
2、工作时间严格遵守中控室值班制度，不得脱岗或拓瞌睡。3、认真、仔细地做好值班记录。
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4、爱护中控室的设施、设备及所有物品，发现故障应立即向公司汇报。
第四节日常管理工作规程
一、停车场管理规程
1、出入口之控制闸杆必须处于正常状态。
2、灵活调动巡逻，每次巡逻须到指定位置，并留意各路线有否非法停泊、阻塞通道现象或清洁、照明、安全及设备欠妥情况，如有则应予以记录并及时处理。
3、停车场内不准进行任何车辆修理，如属紧急维修，可通知当值主管，做好登记，情况属实方可实施，以防借口修理车辆而进行偷车之活动。
4、如有车辆拖走，须查明证件及车主，并通知管理处，取得同意后，方可放行。
5、遇有其它特殊情况，立即通知主管或按照紧急事件应变。6、正确指挥交通，勿让出入口堵塞。
7、发现车辆门窗未关好或出现响警号，须立即通知领班或主管，然后再通知车主。
8、对所停车辆核实停车证并进行数据登记。
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9、遇违例车辆如无证停车、堵塞车辆出入等，可通知领班或主管。
10、禁止所有人使用消防喉洗车。
11、指引所有驶入停车场的车辆，按车场的规章制度停泊。12、如属临时停放车辆，只可停泊在特定停车位，并必须按规定收费。所收款项应妥善保管于收银柜，不可随身携带，并于下班时点算清楚交主管。
13、定时开启排气系统及照明系统。
14、留意车场高度容纳限制，遇有接近限制高度的车辆时，须提醒司机小心驾驶。
15、留意车位界限及编号是否清楚。
16、禁止停车场内洗车抹车，防止弄污地面或地面打滑。17、留意各交通标记是否清晰。二、车场当值岗作业规程
1、指引车辆缓行安全停放在自己的车位上，并应立即跟进检查车辆情况，检查所泊车位是否相符，同时提醒司机关锁车门、窗，并检查是否漏水漏油。
2、检查车辆有无任何损坏、擦痕，如有任何损坏，都应详尽登记于“车辆情况登记表”上，并要求车主（司机）签名认可。
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3、定时巡查车辆的停放情况，制止乱停放现象，发现违例泊车即申请锁车，清点车库内车辆，与《车辆出入登记表》上是否一致。
4、定时巡查车场，如发现有车被损坏、车门未关、车未上锁、漏水漏油等情况应及时报主管或管理处通知车主处理。未通知到车主时，做好《交接班记录》。
5、仔细登记车辆有关情况，如车牌号码、车型、车位进出时间等。
6、严密注视车辆情况和驾驶的行为，若遇到醉酒驾车者应立即劝阻，并报告主管或管理处及时处理。
7、发现有人拆零部件或维修车辆时，应立即制止并检查当事人有关证件。
8、做好区域内安全防火工作，制止任何人员在车场吸烟或动火作案。
9、认真做好交接班工作，交接班时所属区域之车辆一并交接清点无异后签名。
三、车场巡逻岗作业规程
1、整个区域安全巡视工作，特别加强对各走火信道及偏僻区域的巡察，注意盘查可疑及闲散人员。
2、协助对进入车场车辆管理，指引其停泊适当位置，对已申请固定车位之车辆应督促其不能停泊他人之固定单位，否则申请锁车。
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3、严格检查登记车场车辆有关情况，发现有车辆未锁车门时，应立即通知上司跟进联系有关车主，然后守护车辆旁，等候上司到来进行处理。
4、按消防规范巡视并检查消防设施，做好巡视记录，确保消防设施处于正常工作状态。
5、监管地库内所有工程装修防火情况，督促施工人员做好各项防范措施。
6、协助车场当值人员对各种停放车辆的管理。四、车场出入口收费员岗作业规程
1、当发现有车辆需进入停车场，驶近道口挡车器时，应立即走近车辆，向司机立正行举手礼。
2、当司机开启车窗时，递上停车卡同时说“先生（小姐）请收好卡(出示卡。
3、在发卡的同时，另一名值班员应迅速在《车辆出入登记表》上填写个各栏目。
4、在卡登记完毕后,应立即将道闸开启放行，并提示行驶路线，若后面有紧跟着车辆排队时，应示意其停下，并致歉“对不起，久等了”，然后发卡。
5、车辆安全进入道口后，方可放下道闸，避免道闸损坏车辆，车辆进入后切记放下道闸，以防车辆冲卡。
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6、当遇到公安、警察、政府部门执行任务的车辆要进入时，查证后方可放行，应作好《交接班纪录》登记车牌号。
7、当发现有车辆驶出住宅区达挡车器前时，即上前立正并说“先生（小姐）您好，请您交还停车卡”等礼貌用语，并核对车牌好号。
8、查对无误并收取费用后，值班员开启车挡，并迅速在《车辆出入登记表》上做好登记。
9、若出场车辆和司机有疑问时，应向司机详细盘问核对有关情况。在盘问和核对过程中若发现有问题，应立即截留车辆，机智地应付司机，并用对讲机报告主管、监控中心和管理处。
10、放下道闸时应格外小心，防止道闸碰损车辆和行人。11、遵守管理服务文明礼貌用语。五、停车场交接班作业规程
1、接班人员必须提前15分钟做好接班的准备工作及穿好工作服，佩戴好名牌，正点交接班。
2、接班人员要详细阅读交接班日记和有关通知单，详细了解上一班设备运行情况，对不清楚的问题一定要向交班者问清楚，交班者要主动向接班者交底，交班记录要详细完整。
3、交班人员要对接班人员负责，要交安全、交记录、交工具、交场所卫生、交设备运行动态，双方要办签字手续。
4、如在交班时设备突然发生故障，或正在处理故障，应由交班
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人员为主排除，接班人员积极配合，待处理完毕或告一段落，报告主管，征得同意后交班人员方可离去，其交班者延长的工作时间，视事故报告分析后，再作决定。
5、在规定的交班时间内，如接班者因故未到，交班者不得离岗，擅自离岗者作旷工处理，发生的一切问题由交班者负责。接班者不按时间接班，主管要追查原因，视具体情节作出处理，交班者延长的工作时间除公布表扬外，并发给超时工资。
6、接班人员酒后或带病坚持上班者，交班人不得交给他们，并及时报告主管，统筹安排。
第五节停车场特殊情况处理程序
一、发生偷车应急处理程序1、
如发现车库中有偷车情况，应立即通知监控中心予以摄像
控制报警。
2、3、4、
关闭车库进出口闸门，以免窃贼逃逸。尽快报警。
记录被盗车辆形牌号、颜色、型号，记下窃贼人数和体表
特征，及有否凶器、车辆行驶路线；勿阻闯关车辆。至警方人员到场后，将以上情况向其提供，并协助警方人员处理，记录到达警方人员情况，以备后查。
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二、发生车辆被损坏处理1、
当管理员发现停车场里的车辆发生损坏时,管理员应立即通
知车主，并报告主管和管理处。
2、
属撞车事故的，管理员不得放行造成事故的车辆，应保护
好现场做好记录及拍照等工作。发现楼上抛物砸车事故，管理员应立即制止，并通知肇事者对造成的事故进行确认。
3、
管理员认真填写“交接班记录”，如实写明车辆进场时间，
停放地点、发生事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。
4、
发生事故后，被保险人（车主、停车场）双方应立即通知
保险公司。
5、
管理员、管理处、车主应配合公安交警部门和保险公司做
好调查处理。
三、管理范围内交通事故（停车场设备受损）1、
管理员发现有车辆物业范围内有交通事故，导致设备损坏
的，应立即通知主管，并于现场抄录驾驶人详细资料，登记车车牌号码及驾驶执照等。
2、
在驾驶者面前用照相机记录现场情况，行车路线，方向角
度，损坏情况等，让驾驶者自愿承诺赔偿书面文本。
3、
主管安排员工聚守物业出入品，以免混乱，并安排员工流
通车辆，禁止任何人围观。
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4、5、6、
如被损坏之设施急需修理，须通知维修人员立即进行。如有需要，经本公司批准后，向公安报警。详细记录事情经过，上报公司。
四、管理范围内交通事故（涉及两部或以上车辆）1、管理员应立即通知主管，由主管了解是否须要报警。2、主管安排管理员及保安员紧守物业出入口，并安排员工流通车辆，以免阻塞。
3、如轻微损坏，车主要求不须报警而自行处理，主管应劝喻车辆尽快离开物业范围。
4、如已报警，应尽量控制所须时间，使物业范围交通尽快回复。5、详细记录事件经过并拍照，上报公司。五、遭受暴雨或可能受到水淹影响
1、当收到暴雨将至的通知，保洁员应及时清理各下水口之垃圾。若停车场经常发生市政排水渠水倒流之情况，则应考虑将切断与市政排水渠相通，以防市政排水渠中之水倒流。工程部应则检查车场内排水设施是否能正常运转，管理处同时准备相关停泊车辆车主之联络数据，以便突发情况之紧急联络之用。
2、清洁公司人员（或清洁工）搬运预定之沙包摆放于停车出入口相关位置，以防路面之雨水流入车库。
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3、车场主管根据雨势情况，对上述程序进行监管。并及时跟进实际情况，调动清洁公司人员（或清洁工）清理积水、疏通水沟及通知工程部开启排水泵等工作，以免车库内车辆被水淹而遭受损失。并视情况是否需要通知相关人士将车辆驶离车场。
4、如水势太大，雨水无法阻截而大量流入车库时，当值主管应实时报告上级，安排在出入口收费处摆放“暂停车辆出入”之告示牌，通知收费处暂停车辆离场收费工作后即安排清洁公司安装防水闸。
5、暴雨过后，当值安全主管应及时调度指挥各项清理工作，通知收费处免收因时租车辆暂停离场而应交之费用，并恢复正常运作。
第六节停车场使用守则
为确保车场秩序良好及人员安全，凡驾车进入本车场的司乘人员必须严格遵守以下规定：
1、凡进入停车场的车辆必须自觉接管理人员的检查，停放车辆时必须按指定的位置停放。
2、严禁装载有易燃、易爆或剧毒危险物品的车辆进入车场，如违反规定擅自进入，发生事故，除承担全部经济损失外，并追究司乘人员的责任。
3、本停车场收费只提供泊车车位，泊车后请自行锁好车辆，关
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好门窗。任何车辆或其附件和车内对象的遗失或损坏，无论任何原因本车场概不负责。
4、本停车场的车位分为时租车位、月租车位及固定车位，并规定以一张泊车卡供固定一辆车使用。泊车时请自觉按指定位置分别停泊，不允许乱停乱乱泊。凡违法乱纪反规定、拒交车位使用费、强行乱停乱放、不听劝告和车辆，本车场将采限相应在措施，不排除将车辆扣起或拖离车场，并作严肃处理，相关费用由车主负责。
5、停泊时租车位之车辆应入闸取卡，离场时先到停车场收费处自觉交费，交费后15分钟内出闸交卡，车辆离场。未缴足车位使用费者，管理者有权拒绝放行，直至所有车位使用费（含扣押期间的车位元使用费）全部付清方可离场。
6、停车卡必须妥善保管，不提污损、折迭或遗失，如有损坏或遗失，照价赔偿，并向车场管理处申办补领手续。时租车位的车主应实时向停车场收费处报告，经车场主管核查有关证明文件后方能取车，除须缴付实际之车位使用费外并须缴付手续费。
7、保持车场内清洁，不得在车场内清洗车辆，不得随意动用消防设施，不得在车辆内入油和维修车辆，不得在车场内弃置垃圾。
8、爱护公物，车场内设施如有损坏，当事人需承担赔偿责任，如有故意冲卡，损坏收费器械设备或其它车辆内之设施，需按照管理处要求之金额赔偿。
9、本停车场内的车辆，无论任何原因，若有需要被拖走移动发
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生的损坏，本车辆概不对任何损失负责。
10、驾车人仕必须遵守场内指示牌行车，任保车辆不得停泊在划定车位界线以外的任何地方，亦不得妨碍本停车场之出入口或任何通道。
11、凡在车场停放车辆的人员，有义务检举一切违法犯罪行为，共同把车场管理工作做好，如对本停车场管理人员之投诉，可向当值之车场主管提出，或书面通知管理处。
12、管理处如有需要将随时增加或修改停车场之管理规则而不作另行通知。
第七节停车场清洁服务安排
一、每天工作包括:清扫地面及车路垃圾/尘土清倒垃圾桶
清抹各指示牌广角镜清洁手到位照明
每日二次每日二次每日一次每日一次
二、每周工作包括:清洁天花、墙身、照明
每周一次
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清洁排风口清洁消防设施三、每月工作包括:用水枪清洗地面油渍、污渍
每周一次每周一次
每月一次
第八节停车场常用标志样式
1、警告标志
2、禁令标志
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3、指示标志
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结束语
我们崇尚的是“客户至上，双赢合作”，我们将与客户充分沟通，了解客户的需求，融合先进的管理方式方法和本地的实际情况，制定出行之有效的管理实施方案。我们将视客户为我们亲密的伙伴，以高度的责任心维护他们的企业品牌，以最大的努力降低营运成本，我们愿与客户一起共同谋求发展，最终达到互惠互利的长远合作目的。
最后，衷心地祝愿美佳华公司事业成功！真诚地祝愿各位领导身体健康！万事如意！
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二零一零年三月二十八日
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