验收房屋

验收房屋

购房者接收房产时必须要求卖方再次陪同实地察验，看是否有所变动，是否按合同要求进行过维修改造，维修改造质量和水平是否满意，有关文件是否符合、齐全等，都应仔细察验。只有购房人对房屋进行验收并签署房屋交接单、领取房屋钥匙，开发商的交付义务才算履行完毕。

即使您掌握不了上述专业的验房方法，没关系，因为在您入住小区前，您所在小区的物业管理公司与开发商签订委托物业管理协议前，为了减少将来自身的麻烦或纠纷，他们已代您对小区所有房子进行了质量验收，在此您不妨了解一下物业管理公司有关《验收与接管物业的事项》另外,我还要提醒您别忘了国家对房屋交易的新规定，即：商品房交付使用时，预售人必须向预购人提供《商品房住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其与合同具有同等法律效力。

验收房屋技巧

绝大部分网友是第一次买房子，到了交房日，很是兴奋，往往会不知所错，碰到的问题：怎么验收房;交房手续是什么;交房要付多少钱;碰到房子问题怎么办;什么是房子质量问题等等。建议收房日期：一般房产商通知我们小业主交房时间会比较早，建议大家不要在第一、第二天去收房，因为在那两天，同时来收房的人会很多，而陪同验收房子的人不会有太多时间仔细的陪同你去看房子，最好是第三天或第四天比较好，需要带的工具：

1)1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道

2)1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓

3)1只塞尺--用于测裂缝的宽度

4)1只5米卷尺--用于测量房子的净高

5)1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通

6)1只计算器---用于计算数据

7)1只水笔--用于签字

8)1把扫帚--用于打扫室内卫生

9)1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。

正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。

过程

1)去物业部门查看资料部分，分别有以下几份资料需要查验：

A、房屋的《住宅质量保证书》--可带走

B、《住宅使用说明书》--可带走

C、《竣工验收备案表》

D、面积实测表

E、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)--可带走

如果房产商准备充分的话，一般10分钟即可查看完资料。

2)核实面积、合同及价钱多退少补问题。

确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。(先查看售房合同，看之间的误差为多少，一般为3%，3%之内不考虑，超出部分进行处理，建议定合同为2%误差，但是不超过5%比较好)以双方签定合同为准。一般这个时间因人而变，时间为30--40分钟。

验收房子

看完那些资料后，基本就可以去验收房子了，凯文顾问提示:暂且先不要交付一些物业费用及相关费用，此时物业会催促你来交付，可同他们交流，验收好后，再交付费用.从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表(若有远程抄表另)等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。(记得拿那些工具哦)

1)详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；(阳台裂缝危险大)

【提示】：由于新房子空关时间较长，在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾，所以切不可很冲动，用蛮力推拉门窗，一感觉有阻塞感的时候，仔细查看一下，用扫帚清楚后就

可以看了

2)检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝 【提示】：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。

3)仔细检查地面，仔细检查地面有无空壳开裂情况。

【提示】：如有空鼓，一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板，妨碍邻里关系。以上2-3项可用工具小榔头和塞尺。

4)水电煤畅通情况和能否正常使用。大开龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二、来试试排水速度。(一般新房子会配一个简易龙头给业主)。用万用表测量各个强弱电是否畅通。

【提示】：关闭分闸，检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

5)验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水左右，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。

【提示】：做好这些后，确认没问题，要尽快将这些突出下水(如台盆下水、浴缸下水、马桶下水)拿一塑料袋罩着水口，再加以捆实，而象地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。

6)验收地面下水情况。在厕卫放水，浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厕卫的天花。

【提示】：在全部用完水后，应再打开水表，看清楚水表数字，记录下来，同时要记录电表数字。

7)核对买卖合同上注明的设施核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；【提示】：通常在这方面，应该没什么大问题，但是确实要仔细核实。

8)测量一下楼宇的层高，用5米卷尺即可，采样数据来源地点与具体数据，最好把水表、电表数字、楼高、马桶坑距、浴缸长度和宽度、冲淋房尺寸、吊顶高度都记在一个自己的小本子上，同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。

最后好了，检查完这些工作，如果没问题的话，那就交钱去吧；若有问题，需要同物业人员确定解决方案和解决日期，看解决结果是否影响收房，若影响，需要进行交涉了。

房屋交付也是在买房过程中容易出现问题的一个环节，不能忽视。小记提醒您收房时要一看质量、二查两书一表、三签《房屋验收单》，一个都不能省。这里还为您列举了几个收房时最容易出现的问题，并且请来相关专家为您出谋划策，要知道防患于未然比事后补救可是更加重要哦！

主治大夫

舒可心：业内专家

秦兵：《204条》撰写人

病状一：不能或延期交付

病因：原因是工程未完工，而工程未完工的原因一是由于建筑单位拖拉；一个是由于不可抗力造成的工程延期，比如说2003年的非典期间，很多工程都被迫停工。

治疗方法：向开发商索赔，并规定一定的期限内交付。一定要业主委员会出面联合所有的业主。

预防方法：买房合同里要清清楚楚地注明交房日期，如果延期交付，开发商要向买房人进行赔偿。

病状二：先交房后验收，具体症状为?先诱导购房者签署“入伙协议书”或先签收钥匙；或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限?并注明逾期未办理交房手续视为收房。

病因：一些开发商为了回避逾期交房责任?或在约定交房期仍达不到法定的交房条件?或者房屋或配套存在质量瑕疵?为了转嫁风险?规避责任。

治疗方法：业主应坚持先验房，后办理手续。

病状三：面积缩水

病因：建造过程中误操作或开发商为了多卖面积而有意造成。

治疗方法：专业人士称，因为测量过程漫长、计算复杂，业主参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。(面积总误差在合同规定的3%的范围之内属于正常)

预防方法：合同内写清楚建筑面积与使用面积。

病状四：室内设施、室内外环境质量与当初规划不同。

病因：开发商为了多盖房多卖一平方米把当初的规划改了。

治疗方法：业主应该联合起来找开发商协商赔偿或补救办法。对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更?如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等?对规划部门提起行政复议或行政诉讼。

预防方法：把一切写进合同。

病状五：水、电、暖、燃气等存在安全隐患

病因：施工质量不过关。

治疗方法：及时找开发商修补、索赔。

病状六：合同或广告中承诺的配套设施没有、缩水或违反规划指标

病因：开发商当初为了吸引购房者购买想尽花招，但却往往不能兑现。

治疗方法：对一些重要配套的缺少或缩水通过联合其他业主共同要求开发商补做或赔偿?因为单个业主就共同配套提出异议或要求往往势单力薄，必要时可以请主管部门进行监督直至诉讼。

预防方法：买房时通过查看开发商的五证和调查其开发实力等细节问题保证所买房屋基本没有问题。

病状七：物业管理收费价格歧视或者违约涨价

病因：现实中有的开发商为促销根据购房者的要求承诺不同的物业费标准?有的对不同消费群采取不同收费标准。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议?交房不兑现。

治疗方法：要求开发商统一收费标准，按照当初规定执行。

病状八：在办理交接时要购房者签署对购房者不利的协议或条款，开发商常常在逾期交房违约金较高时?在协议中主动同意支付部分违约金?并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似诱导购房者部分弃权的文字。

病因：部分开发商设置圈套?利用购房者急于收房或疏于防范而推脱责任。

治疗方法：此类协议一旦签署?今后很难推翻?放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务?在没有法律规定或合同约定的情况下?开发商没有权利提出新的交房条件?购房者有权拒绝此类交换性的协议或条款。

预防方法：买房时记得签补充协议。

解读关键词

房屋交付：指房屋在符合合同约定及政府相关机构法定条件的基础上，经买受人对房

屋品质及权利进行充分认可后，由出卖人将房屋交由买受人占有及使用，以保证买受人可以正常使用房屋以实现居住目的，并不代表房屋所有权的转移。

对症下药好收房 房屋交付不完全攻略

房屋交付也是在买房过程中容易出现问题的一个环节，不能忽视。小记提醒您收房时要一看质量、二查两书一表、三签《房屋验收单》，一个都不能省。这里还为您列举了几个收房时最容易出现的问题，并且请来相关专家为您出谋划策，要知道防患于未然比事后补救可是更加重要哦！

主治大夫

舒可心：业内专家

秦兵：《204条》撰写人

病状一：不能或延期交付

病因：原因是工程未完工，而工程未完工的原因一是由于建筑单位拖拉；一个是由于不可抗力造成的工程延期，比如说2003年的非典期间，很多工程都被迫停工。

治疗方法：向开发商索赔，并规定一定的期限内交付。一定要业主委员会出面联合所有的业主。

预防方法：买房合同里要清清楚楚地注明交房日期，如果延期交付，开发商要向买房人进行赔偿。

病状二：先交房后验收，具体症状为?先诱导购房者签署“入伙协议书”或先签收钥匙；或者向购房者挂号寄送交房通知并附加收房期限?并注明逾期未办理交房手续视为收房。

病因：一些开发商为了回避逾期交房责任?或在约定交房期仍达不到法定的交房条件?或者房屋或配套存在质量瑕疵?为了转嫁风险?规避责任。

治疗方法：业主应坚持先验房，后办理手续。

病状三：面积缩水

病因：建造过程中误操作或开发商为了多卖面积而有意造成。

治疗方法：专业人士称，因为测量过程漫长、计算复杂，业主参与测量的可能性不大。为增强透明性，开发商应有公摊部位的详细资料供业主查阅。如果购房人确实有证据感觉户内面积小，可向房地产产权主管部门申请复查，要求原测量单位复测，还可向上级测绘主管部门申请复查。(面积总误差在合同规定的3%的范围之内属于正常)

预防方法：合同内写清楚建筑面积与使用面积。

病状四：室内设施、室内外环境质量与当初规划不同。

病因：开发商为了多盖房多卖一平方米把当初的规划改了。

治疗方法：业主应该联合起来找开发商协商赔偿或补救办法。对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更?如绿地、会所的减少，楼层的增加，配套设施的改变等?对规划部门提起行政复议或行政诉讼。

预防方法：把一切写进合同。

病状五：水、电、暖、燃气等存在安全隐患

病因：施工质量不过关。

治疗方法：及时找开发商修补、索赔。

病状六：合同或广告中承诺的配套设施没有、缩水或违反规划指标

病因：开发商当初为了吸引购房者购买想尽花招，但却往往不能兑现。

治疗方法：对一些重要配套的缺少或缩水通过联合其他业主共同要求开发商补做或赔偿?因为单个业主就共同配套提出异议或要求往往势单力薄，必要时可以请主管部门进行监督直至诉讼。

预防方法：买房时通过查看开发商的五证和调查其开发实力等细节问题保证所买房屋基本没有问题。

病状七：物业管理收费价格歧视或者违约涨价

病因：现实中有的开发商为促销根据购房者的要求承诺不同的物业费标准?有的对不同消费群采取不同收费标准。另一种情况是开发商口头承诺低标准物业收费但没有书面协议?交房不兑现。

治疗方法：要求开发商统一收费标准，按照当初规定执行。

病状八：在办理交接时要购房者签署对购房者不利的协议或条款，开发商常常在逾期交房违约金较高时?在协议中主动同意支付部分违约金?并写明“双方不再主张其他违约责任”等类似诱导购房者部分弃权的文字。

病因：部分开发商设置圈套?利用购房者急于收房或疏于防范而推脱责任。

治疗方法：此类协议一旦签署?今后很难推翻?放弃的权利也难以再追回。交房是开发商根据合同和法律应履行的义务?在没有法律规定或合同约定的情况下?开发商没有权利提出新的交房条件?购房者有权拒绝此类交换性的协议或条款。

预防方法：买房时记得签补充协议。

解读关键词

房屋交付：指房屋在符合合同约定及政府相关机构法定条件的基础上，经买受人对房屋品质及权利进行充分认可后，由出卖人将房屋交由买受人占有及使用，以保证买受人可以正常使用房屋以实现居住目的，并不代表房屋所有权的转移。

商品房常见9大质量问题

门窗：(1)门窗不正(2)油漆脱落(3)内门翘曲，门板开裂(4)门窗五金附件生锈，门锁脱簧；

卫生洁具：(1)卫生洁具连接件滴、渗水(2)下水不通畅；

地面：(1)地面空鼓、开裂、不平整(2)地面渗水；

面砖镶贴：(1)排列不规则，接缝不均匀(2)釉面砖空鼓，缺棱(3)釉面开裂(4)翘曲，表面不平整；

铝合金窗：(1)框扇相碰，关闭不严(2)密封条、毛刷条短缺(3)密封股封闭不严，向内渗水；

墙面抹灰：(1)墙面起碱脱皮(2)龟裂(3)涂料遇水脱落；

电器照明：(1)开关、插座安装倾斜(2)插座缺项或短路；

给水系统：(1)水表空走(2)阀门关闭不严(3)阀门脱丝，连接件滴水(4)截止阀生锈影响水质(5)支架安装；

排水系统：(1)地漏、管道堵塞(2)便池不畅(3)室外排污管不通畅。

购买装修房该注意的问题

随着装修房在房地产市场的逐步推出，越来越多的人关注并购买全装修房。面对现在尚无全装修房的专门合同文本，而主要是在2000 版商品房合同基础上对装修部分进行约定，那么消费者在购买时应注意哪些问题呢？

有关专家认为，概括起来应注意以下这些问题。

一是房屋价格。装修房的房价款一般是毛坯房加装修款，特别是有些楼盘装修部分是可选择的，购房者签合同时应特别注意，是否有重叠的项目和收费等。

二是装修项目及标准。在购房合同中，装修项目及标准要有详细约定。例如装修材料的品牌、颜色、产地、质量等级、施工工艺等等，要全部予以明确记载，并作为合同补充条款，写得越详细越好，防止交房时因装修问题产生不必要的纠纷。

三是出现纠纷的解决办法。在房屋交付时因装修产生纠纷的处理方法：一是在合同中约定，违约方赔偿双倍的装修差价；二是违约方支付一定的违约金；三是装修与合同约定不符，购房人可选择退房。如选择第一种，要明确约定各种装修及设备价格标准，以便出现纠纷时有赔偿的依据。

以上是装修房与毛坯房相比要特别注意的事项，装修房重在“装修”，所以签合同时购房者尽可能地详尽，防患于未然。

买房人应当如何收楼

符合交房条件下，买房人首先应做些什么？

买房人在接到建设单位的入住通知后，可按通知上约定的日期前往收房，收房时，首先检查建设单位提供的文件是否符合上述要求，然后对要接收的房屋进行实地验收，在与建设单位交接钥匙前应注意以下问题：

（1）检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋，如与购房合同、附件及补充协议不符，入住前要向建设单位提出，重新核对并进行更换；

（2）面积发生误差应在入住前根据合同的约定向建设单位提出自己的主张；

（3） 自己对房屋质量进行检查，如发现结构问题，应在入住前向建设单位提出，并

向政府有关部门反映；如发现非结构性问题，应和建设单位交接时如实做好书面记录，并要求建设单位书面承诺在一定的期限内进行维修；

（4） 按购房合同、附件及补充协议的约定对房屋内的设备进行清点，检查水、电、气、热等设备完好程度及使用状况，如有不符或缺损，应在交接时要求建设单位在交接清单上注明，并要求建设单位书面确认具体更换和配齐的日期；

（5） 对建设单位提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项，应注明“暂不清楚”或“无法认定”，并由双方在注明处签字或盖章。

应该如何验收房屋

开发商向购房者寄发《房屋交付使用通知书》或发展商通知购房者到约定地点领取该通知书；购房者在约定时间持《房屋交付使用通知书》到现场售楼部或物业管理处联系验收交接事宜；有关工作人员带领购房者到所购房屋进行现场勘察，对各项设施设备进行检验，并将检测结果一一记录在《楼房验收交接表》上；若验收合格，购房者须在《楼房验收交接表》上签字认可，并当场填写《住房登记表》，领取房屋钥匙和《住户手册》等资料，同时须按管理处的统一规定，缴纳有关费用。若验收不合格，购房者也应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上，可暂不办理入住手续，再次交接时间由双方另行约定，但一般不应超过３０天。

购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：

（一）检查房屋有无裂缝

首先仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈４５度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降严重，存在结构性质量问题。

看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问题。

看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这类房屋，购买者一定不能存有侥幸心理。

（二）检查房屋有无倾斜

虽然专业检测房屋的倾斜度需用专门的仪器，但购房者用目测的方法从四周不同角度，远近距离仔细观测也能基本上发现问题。可在房顶上用细绳栓上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

（三）检查房屋有无渗漏

购房者要注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，要仔细检查房屋墙面是否有变色、起泡、脱皮、掉灰，这些都是渗漏的迹象。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

（四）检查墙面、地面

对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。

检查墙面有无石灰“爆点”。若石灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时，就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。

检查厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

（五）检查卫生间、厨房地面是否做过处理

看水是否能通畅无阻地排向出水口。

（六）检查门窗

门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅。门框、窗框边缘等易受撞击处是否密实，不应有缝隙。

对房屋面积有疑问如何处理？

房屋的产权登记面积是以房屋土地管理部门下属的测绘大队的测绘数据为准，即房屋的实测面积。如对房屋的实测面积仍有疑问，可以向测量该房屋的房屋土地管理部门申请复测，对复测结果仍有疑问的，可以向北京市国土资源和房屋管理局再次申请复测。

防止“面积受损”四法

1.看房时注意施工进度。一个楼盘如果总体开发规模不是很大，而且施工进度比较快（如主体结构已经封顶），那么面积出现较大差异的可能性就会大大减少。

2.入住时别忘了向开发商索要测绘部门的实测报告。

3.特殊约定写进合同。如果选择了比较特殊的计价和结算方式（如按使用面积计算），那么后面对于面积差异的处理，一定要相应作出约定，并写进合同。

4.注意有关面积计算的特别规定。现在房地产市场竞争激烈，各个项目的外立面、结构和户型上，也不断推陈出新，但万变不离其宗，凡事总有其规矩，如《建筑面积计算规则》中规定：建筑物内的技术层，层高超过2.2米的，应计算建筑面积，层高小于2.2米的深基础地下架空层（如地下室）、坡地建筑物吊脚架空层（如阁楼），不计算建筑面积；而用深基础做地下架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面的一半计算建筑面积。

考察新楼建筑质量

1、 开发商选用设计、施工单位的“重量及”首先，您应该了解一下这家房地产公司历年售房情况，看看售楼人员如何应答；其次参看其选用的设计单位的设计等级；再次问其施工单位的资质等级。一般而言，在市场上售房多且没有居住后发生质量事故的开发公司，其楼盘建筑质量是可以信得过的；另外，选用设计、施工单位等级高的房地产开发公司，说明该项目的工程质量受到重视，较之选用级别不高的设计单位，该项目的工程质量便不可信。

2、 倒点水看地面是否平整如果是未装修地面，那么以地面光整、起伏小为好。购房者可在是内地面薄铺一层水，以水不向任何一方聚集为好。若水向一面聚集，说明地面有倾斜。当铺上水后，以地面上的小水坑小而浅，均匀为宜。购房者还可看地面砖接线的曲、直程度。厨房、卫生间的地面，要检查其防漏性能，厨卫的地面会经常积水，防漏是基本质量要求消费者可向屋内注水，看下层是否漏。

3、 隔墙听声、声音越小越好墙在建筑中承担的功能有承重、隔声、隔热、保温。购房者可见个房门关闭，在一间房内制造较大噪声，噪声越小越好。检查墙角，墙体转角线以直为好。可用三角尺测量墙角直角的真确度及均匀度，以均匀度高为佳。墙面与地面的交接处应有踢脚，起高度以12—15公分为宜，色彩最好与地面相同。不同登记的建筑，其墙面的处理也不同。墙面处理方式有：抹灰、喷塑、贴墙纸、贴墙布等。对于抹灰从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较粗的颗粒或印迹大，说明粉刷质量低。对于喷塑要看墙面整体性，色点大小均匀为好。墙纸、墙布上要不留气泡。，纸与纸、布与布的交接处以平整为好。

4、 管道设备按说明书逐一试其功能如何一般住宅楼的设备有给排水管道、燃气管道、电灯头、插座等。购房者可检测给水管是否通畅，管道是否已具有锈迹，气管是否接通，灯头、插座是否有电。对于商业、办公建筑，除了以上设备，还有中央空调、烟感器、温感器、电梯、闭路电视系统等，对于各设备的性能，购房者应根据建筑设计和设备说明说，逐一检查。如对于空，可选设置温度然后到屋内温感有效区，实测温度，检验其吻合程度。对于烟感器、温度，看这些设备在标准烟度、温度下是否报警。

专家详细讲解新房验收15招

新房入住前，如果没有专家的陪同，普通购房者该怎样自己验房呢？

1招：看“备案”留“两书”

新房入住前，业主应看到该项目有关备案文书的复印件，以便确认该项目是合法建筑；同时，应得到开发商提供的《住宅质量保修书》和《住宅使用说明书》。

2招：卫生间不渗不存

检查卫生间地面是否渗漏，可以用塑料袋装满沙子放在地漏上，然后在卫生间蓄一些水，24小时后，到对应的下层卫生间，看其顶部是否有渗漏。这个检测最好与上层住户同时进行，这样既可检测自家卫生间的地面是否渗漏，也可检测自家卫生间的顶部是否渗漏。

检查卫生间地面是否存水，也是先在卫生间蓄一些水，然后放水，看地面是否有积水现象。合格的地面不应有积水存在，因为安装地漏处是卫生间最低处。但是，毛坯房除外，因为地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。

3招：门窗灵活严又亮

试试门窗开启是否灵活，目测门与门框、窗与窗框的各边之间是否平行，关上门窗听听隔音效果，同时也了解了它们的密封程度。不过，卫生间的门不要求严丝合缝，为了防水，反而规定下方须离地面1.5厘米。

门窗的油漆质量主要看有无流坠(油漆滴淌的痕迹)，各个门的顶部那面都必须刷漆，卫生间的门还要刷下边那面。

4招：轻敲各面听空裂

墙面的抹灰、地面装饰面层及其他装饰面层是否存在空裂现象，只要用小锤轻轻一敲便知。若听到“空空”的声音，就是各面层与墙(地)面接触有缝隙，需要返工；若听到沉闷的碰击声，则表明它们接触良好。

5招：顶层住户查渗雨

如果买的是顶层，一定要查看各个房屋的顶面有无雨水渗漏的痕迹。因为按照建筑施工要求，所交工的房屋要么经过两场大雨的“考验”，要么施工方在监理单位的监督下进行过雨淋实验。

6招：阳台裂缝危险大

一般而言，墙面的裂缝大多不是结构裂缝，影响美观，但危险性不大。房屋的结构问题常出现在阳台，万一发现房间与阳台的连接处有裂缝，很有可能是阳台断裂的先兆，一定要立即通知相关单位。

7招：保温不好墙滴水

冬天，房间里的墙面如果有结露现象(类似夏天冰镇的瓶啤，在室温下外瓶壁出现的水滴)，这个墙面的保温层肯定有问题。

8招：大开龙头查漏堵

上下水管道有无渗、漏、堵现象，打开水龙头便知，需要注意的是，尽可能让水流大一点、急一点，一来看看水压，二来试试排水速度。

9招：暖气支管有坡度

暖气供、回水支管不是水平安放的，供水支管连接进水管的那端要高于连接散热器的那端，回水支管的两端高度正好相反，这个坡度与两根支管的长度成正比，一般每米相差1％。

10招：供暖管道要套管

供暖管道穿墙及穿过楼板应设套管(在管道与墙面或楼板交接处，给管道再套上一小截管子)，地面的套管应高出地面2-3厘米，地面为初装修的，应高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道热胀冷缩后拱裂墙面和楼板。

11招：拉闸断电不可少

电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座，方法是拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应同样分别检查各个分闸是否完全控制各分支线路。

12招：保险插座护幼童

为防止幼童把手指头伸进插座孔中，距离地面30厘米高的插座都必须带保险装置。

13招：卫生间插座规矩多

卫生间内的电源插座应是防潮插座并有防溅措施,卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座,洗手盆的上方不应有插座。

14招：厨卫紧邻通风道

厨房、卫生间应与通风道就近安排，这样有利于异味、废气等气体的迅速排出，保持室内空气的清洁。

15招：开关接口拉一拉

检查一下开关、插座的牢固程度，尤其别忘了打开电话、电视的线路接口，用力拉一拉，看是否虚设。

实地验房36计

买房子，最重要的是所购房屋质量要有保证，否则价格再便宜、朝向再理想，都会给自己生活带来无穷的后患和烦恼，房屋内在质量如何检查，这里，综合有关专家经验，附上36条验查房屋质量的简易方法，均是新楼容易发生的问题。你不妨记住并逐条检查看一看。

关于门

1 门的开启关闭是否顺畅？

2 门插是否插入得太少？门间隙是否太大？（特别是门锁的一边）

3 门四边是否紧贴门框？门开关时有无特别声音？

4 大门、房门的插销、门锁是否太长太紧？

关于窗

5 窗边与混凝土接口有无缝隙？窗框属易撞击处，框墙接缝处一定要密实，不能有缝隙。

6 开关窗户是否太紧？开启关闭是否顺畅？

7 窗户玻璃是否完好？

8 窗台下面有无水渍？如有则可能是窗户漏水。

关于地板

9 地板有无松动？爆裂？撞凹？行走时是否吱吱作响？

10 地板间隙是否太大？

11 柚木地板无大片黑色水渍？

12 地脚线接口是否妥当？有无松动？

13 地面是否有裂缝？有否起砂现象？

关于顶棚

14 顶上是否有裂缝？没有裂缝最好，有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，属眼下的质量通病，虽有质量问题，但基本不妨碍使用；如果裂缝与墙角呈45度斜角，甚至与横梁呈垂直状态，那么就说明房屋沉降严重，该住宅有严重结构性质量问题。

15 看顶部是否有麻点。这种麻点专业称“石灰爆点”，是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如果顶部有麻点，对室内装潢将带来很大的不利影响。

16 顶棚有无水渍？裂痕？如有水渍，说明有渗漏之嫌。如果你是住顶层房子的住户，那么观察一下顶层是否渗漏是绝不能忘记的。

17 特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。

关于墙身

18 墙身顶棚有无部分隆起，用木棍敲一下有无空声？

19 墙身、顶棚楼板有无特别倾斜？弯曲？起浪？隆起或凹陷的地方？

20 墙身、墙角接位有无水渍？裂痕？

21 内墙墙面上有否石灰爆点？

关于厨厕

22 厕、浴具有无裂痕？包括浴缸、抽水马桶、洗脸池等是否有渗漏现象。裂痕有时细如毛发，要仔细观察。

23 坐厕下水是否顺畅？冲水声响是否正常？冲厕水箱有无漏水声？

24 浴缸、面盆与墙或柜的接口处防水是否妥当？

25 厨房瓷砖、马赛克有无疏松脱落及凹凸不平？厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能有裂痕，不能空鼓，必须砌实。

26 砖缝有无渗水现象？

27 厨具、瓷砖及下水管上有无粘上水泥尚未清洗？

28 水池龙头是否妥当？下水是否顺畅？

29 卫生、厨房内有否地漏，坡度是否对头，绝不能往门口处倾斜，不然水要流进居室内。

30 出水是否通畅，会不会出水口内留有较多的建筑垃圾？

31 您住的房间底下的邻居家是否漏水？否则您家的日子也一定不好过。

其他

31 厨柜柜身有无变形？壁柜门是否牢固周正？门能否顺利开合？

32 试一下全部开关、插座及总电闸有无问题？各种电路、闭路电视、电话插座的位置等，也应仔细了解。30％的火灾是由于电气事故引起的，这与电气线路的设置有相当的关系。为了用电的安全和方便，国家出台了《住宅设计规范》，规定每套住宅回路数不宜少于5个。增加回路可以保证电线的使用寿命，减少短路火灾事故的发生。

33 供水管的材质?目前大部分供水管采用铜管。铜管可安全使用50年。另一个无可比拟的优点是净化管内水质，铜可以抑制细茵生长，增长水中的铜含量，有益健康。

34 试煤气热水器开关是否妥当？

35 居室、客厅有否各种管线外露？是否有暖气回水或其他管线穿过，因为有较多管线穿越居室，会造成装修困难，也会造成视觉上的障碍，影响整体感。

36 自来水水质怎么样？

第七步 产权过户

买房后应及时到房屋主管部门申请产权转移过户登记。买进的房产，只有在进行了合法的产权登记，并取得《房屋所有权证》（即房屋产权证明文件）后，你对房屋的所有权及其他权利才会得到法律的保护，通过产权登记，可以使你验证所购买房产是否存在产权问题。若发现产权问题，可及时通过法律向卖方索赔。

请注意，在产权登记过程中，有些手续需要卖方协助办理，这一条必须在合同中列明。产权登记费用，一般由买方承担。

那么如何在买房后尽快拿到产权证？需要那些手续?且勿着急，慢慢看来。房屋交接过程您的责任是什么？

房屋交付是买房过程中最后一个环节，也是极易出现问题产生纠纷的环节。买房人怎样才能避免在房屋交付时出现麻烦，损害自己的合法权益？业内专家教您在签合同时，特别要注意明确房屋交接时双方的责任。

只有购房人在房地产商交付房屋时无正当理由拒绝接收，房屋毁损、灭失的风险才由购房人承担。因此，该约定可以是对上述规定和解释的重复，也可不做任何约定。如果购房人担心承担风险，也可通过约定因购房人原因影响房屋交付时，购房人支付给房地产商

什么费用，由房地产商继续承担房屋毁损、灭失的风险。

如果房地产商不肯交付房屋，即使是因为购房人逾期付款，房屋毁损、灭失的风险仍由房地产商承担。换句话说，房地产商有责任继续保护房屋完好无损直到交给购房人为止。至于房地产商额外支付的保管费用是通过在合同其它条款中约定购房人逾期付款要承担的赔偿责任而得到补偿的。

有些房地产商在合同上写如果购房人多长时间不收房，房地产商可自行将房屋进行处理，这是对购房人权利的侵犯，购房人是绝对不能接受的。

签订购房合同前 注意八大要点

当你购房订下合同前，请仔细阅读以下律师提醒的8大要点。

一、开发经营企业资质问题：应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

二、开发经营企业经营销售房预售应当向消费者出示商品房预售许可证。售楼广告和说明必须载明商品房预售许可证的批准文号。

三、要明确注意合同条款，主要是合同注明的：房产面积（如增加或减少面积的具体操作方式）、交房时间、付款条件、违约条款及相关配套设施，如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款等情况。

四、作为消费者更要注意自身付款能力，量力而行。

五、消费者在购房同时应注意附近相关楼盘的价格及周围的规划，以避免引起不必要

的损失。更要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符。

六、商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

七、消费者应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，此点在预售合同中应予明确交付时间。无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续。

收楼全攻略：手续带齐、政策悉知、细节要看

您首先会于房屋交付日的7日前收到开发商的书面通知，通知中将告诉您办理交付手续的时间、地点及您应当携带的证件、文件。

您在出门前，如有条件，请尽量准备下列物品：卷尺、签字笔、便笺纸、试电笔(或其他即插型小电器)、录音笔、数码相机、DV及被通知要携带的各种证件，这些小物件在现场时很可能用得到。

当您如约到达现场收楼时，可以先行向开发商索取的书面材料有：《建筑工程竣工备案表》，《商品房面积测绘技术报告书》，《住宅质量保证书和住宅使用说明书》。

以上书面东西取得后，开始收楼。如开发商企图在房主验房前收取“多项费用”，或让您先签署收楼文件的话，您可用如下言语先质问陪同看房的工作人员：“您见过买东西先付钱后看货的吗？”

对上述“多项费用”具体说明如下：

开发商企图在交楼时代收契税(一般住宅税率为1.5%)。您拒绝理由是《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国契税暂行条例》。

开发商企图收取各种开通费(如有线电视、电话、煤气、宽带网等)。那么您质问他(她)：“你们的窗玻璃我是不是也要再单另付钱才能使用？”。

接下来，如进入验房阶段，请重点关注如下细节(建议用DV进行全程录像)：

1、进门前陪同工作人员用钥匙开门时，指着他(她)手里的钥匙问大门锁锁芯是否能得到免费更换；并不客气地质疑他(她)很可能私下已进行了复制。

2、观察各窗帘轨道是否为单轨。因为样板间里是双轨窗帘(有样板间照片物证及业主人证)。

3、窗户是否有纱窗。样板间以前可是有的，后来不知道怎么就消失了。

4、淋浴花洒安装是否过低。

5、木地板踩上去是否有明显不正常的“吱吱”声。

6、用鞋在地上滑，是否能明显感受到地砖接缝处不平。

7、所有的门(包括户门和橱柜门)都要开关一下试试。

8、马桶，面盆等储水设备要装满水再一次性放干净看是否流畅。

9、所有灯是否能亮，所有插座是否有电(使用试电笔或小型即插型电器)。

10、墙上涂料颜色是否有明显不均匀处。

从五个方面检验全装修住宅

全装修住宅，顾名思义就是全装修以后的住宅。购买全装修住宅消费者省时省力省心省钱。但是也因为是全装修好之后入住，许多装修中的问题更不容易被发现。

有识之士建议，检验全装修住宅，要分五步进行。首先把验收目光放在隐蔽工程上：第一步，检查厨房卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象。这时候可以把洗菜池、面盆、浴缸放满水，然后排出去，检查一下排水速度，对马桶的下水检查则反复多次的进行排水试验，看看排水效果。

第二步，检查配电线路。打开所有的灯具开关，看看灯具是否都亮，如果条件容许还应该用万用表检查插座是否有电，用电话机检查电话线路是否有信号，用天线检查工具检查电视天线的信号。

第三步，检查厨房卫生间以及其他部位的墙地砖的空鼓问题。这很简单，用一个小橡皮锤随意敲敲瓷砖地砖就可以了，如果空鼓率超过3%，说明存在质量问题，如果结果低于指标工程质量可以认为合格(空鼓率是指一百块瓷砖地砖当中存在多少空鼓的)。

第四步，检查木工制品以及油漆工制品。这一步比较复杂，简单地说，应该检查木制品是否变形、接缝处开裂现象是否严重、五金件安装是否端正牢固、油漆是否存在流淌现

象、墙壁涂料是否出现大范围开裂现象，这些基本上是要靠我们的眼睛去观察。

第五步，对一些边角的地方做仔细检查，如卫生间门口是否有挡水条、窗子是否会存在雨水流入、开关插座面板是否存在划痕、浴室五金安装位置是否合理等等。