资金财务工作手册

索 引

1. 目 的： ……………………………………………………………………5 2. 范 围： ……………………………………………………………………5 3. 参考资料： ……………………………………………………………………5 4. 定 义： ……………………………………………………………………5 5. 资金财务部职责范围、组织架构表及岗位职责： …………………………5 5. 1 职责范围 ………………………………………………………………5 5. 2 组织架构表 ……………………………………………………………7 5. 3 岗位职责 ………………………………………………………………7 6. 财务信息管理制度 ……………………………………………………………9 6. 1 出纳信息 ………………………………………………………………9 6. 2 成本费用信息 …………………………………………………………10 6. 3 销售信息 ………………………………………………………………10 6. 4 资金信息 ………………………………………………………………10 6. 5 税务信息 ………………………………………………………………10 6. 6 统计信息 ………………………………………………………………10 7. 资金计划管理制度 ……………………………………………………………11 7. 1 计划管理 ………………………………………………………………11 7. 2 权益的管理 ……………………………………………………………11 7. 3 投资管理 ………………………………………………………………11 7. 4 金融及担保管理 ………………………………………………………11 7. 5 债权债务管理 …………………………………………………………12 7. 6 资金管理 ………………………………………………………………12

8. 货币资金与票据管理制度 ………………………………………………………

1 / 72

13

8. 1 现金管理制度 ……………………………………………………………13

8. 2 备用金管理制度 …………………………………………………………14

8. 3 银行支票管理制度 ………………………………………………………15

8. 4 银行账户管理制度 ………………………………………………………15

8. 5 信用卡管理制度 …………………………………………………………16

8. 6 票据管理 …………………………………………………………………16

9. 成本费用支出审批制度 …………………………………………………………17

9. 1 分包工程项目及材料设备采购的审批 …………………………………18

9. 2 固定资产购置的审批 ……………………………………………………18

9. 3 馈赠捐款的审批 …………………………………………………………18

9. 4 培训费、探亲费和医疗费的审批 ………………………………………18 9. 5 交际应酬费的审批及管理 ………………………………………………19

9. 6 差旅费的报销规定 ………………………………………………………19

9. 7 交通费的报销规定 ………………………………………………………

2 / 72

20

9. 8 联谊活动费用的管理 ……………………………………………………21

9. 9 其他费用的审批 …………………………………………………………21

10. 实物采购验收管理制度 ………………………………………………………21

10. 1 实物定义 …………………………………………………………………21

10. 2 实物验收的责任划分 ……………………………………………………21

10. 3 实物验收的程序 …………………………………………………………22

11. 财产清查管理制度 ……………………………………………………………23

11. 1 财产清查的范围 …………………………………………………………23

11. 2 财产清查的期限 …………………………………………………………23

11. 3 财产清查的组织领导及分工 ……………………………………………23

11. 4 程序及要求 ………………………………………………………………24

12. 销售收款、按揭及入伙管理制度 ……………………………………………25 12. 1 销售收款管理 …………………………………………………………25 12. 2 催收欠款的管理 ………………………………………………………26 12. 3 按揭管理 ………………………………………………………………26

3 / 72

12. 4 办理入伙手续 …………………………………………………………27 13. 低值易耗品管理制度 …………………………………………………………27 13. 1 低值易耗品的管理 ……………………………………………………27 13. 2 样板房物品的管理 ……………………………………………………28 14. 固定资产管理制度 …………………………………………………………29 14. 1 固定资产的定义和分类…………………………………………………29 14. 2 固定资产的实物管理……………………………………………………30 14. 3 固定资产的配置…………………………………………………………30 14. 4 固定资产的购置、报废的审批权限……………………………………31 14. 5 固定资产的调入和调出…………………………………………………31 14. 6 固定资产的维护和修理…………………………………………………32 14. 7 固定资产的保险…………………………………………………………32 14. 8 固定资产的清理报废……………………………………………………33 14. 9 固定资产的清查…………………………………………………………33 14. 10 固定资产的核算…………………………………………………………33 15. 会计核算管理制度 ……………………………………………………………36 15. 1 会计核算的一般规定……………………………………………………36 15. 2 会计凭证…………………………………………………………………37 15. 3 会计账簿…………………………………………………………………39 15. 4 财务会计报告……………………………………………………………40 15. 5 会计工作交接……………………………………………………………42 15. 6 会计监督…………………………………………………………………43 15. 7 内部稽核制度……………………………………………………………44 16. 会计科目使用说明 ……………………………………………………………45 16. 1 会计科目的设置 …………………………………………………………45 17. 成本业务核算管理制度 ………………………………………………………58 17. 1 房地产成本核算…………………………………………………………58

4 / 72

17. 2 承包工程成本核算………………………………………………………63 17. 3 租赁成本核算…………………………………………………………… 18. 会计电算化管理制度 …………………………………………………………65 18. 1 硬件与软件配备…………………………………………………………65 18. 2 会计电算化内部分工……………………………………………………66 18. 3 会计电算化安全保障措施………………………………………………68 18. 4 会计电算化软件、硬件维护……………………………………………69 18. 5 财会计算机房管理………………………………………………………69 19. 会计档案管理制度 ……………………………………………………………69 19. 1 会计档案的范围…………………………………………………………69 19. 2 会计档案的装订和保管…………………………………………………70 附表1 固定资产配置申请表 ………………………………………………………73 附表2 会计档案保管期限表 ………………………………………………………74

1.目 的： 为建立科学有序的财务管理与会计核算体系，特制定本制度。

2.范 围： 适用于本公司以及全资、控股子公司。

3.参考资料： 本制度依据《中华人民共和国会计法》、《企业财务会计报告条例》、

《企业会计制度》、《会计基础工作规范》、《会计档案管理办法》、《会计电算化工作规范》等有关会计法规和《中国海外集团

5 / 72

有限公司财务管理制度》制定。

4.定 义： 财务管理制度是为了维护资产的完整性，确保会计记录的正确性

和完整性，以及对经济活动进行全面的计划、控制和评价而制订的方法、程序和规章的总称。

5. 财务部职责范围、组织架构表及岗位职责

5.1. 职责范围

5.1.1 财务管理

A、负责项目公司的成本、费用及利润的预算、计划、控制、分析和考核工作。

B、参与投资项目的可行性研究。 C、制定财务管理制度和会计核算办法。 D、负责对下级公司的财务监督与审计工作。 E、组织配合财产清查工作。

5.1.2 资金管理

A、负责公司资金筹集工作。 B、负责楼宇按揭工作。

C、负责拟定公司的资金使用计划和对资金的跟踪管理工作。

5.1.3 会计核算

A、负责公司日常会计核算工作。

B、负责会计决算与会计报表编制、合并工作。 C、负责各期核数工作。

5.1.4 税务管理

A、负责各期纳税申报工作。 B、负责各种税务票证的购领工作。 C、制作涉税文书。

D、负责竣工项目的税务决算工作。

6 / 72

E、积极配合税务检查工作。

F、负责投资项目前期税务策划工作。

5.1.5 法律秘书

A、负责处理公司的各种法律事宜。 B、负责公司的改组改制与股份上市工作。

C、负责处理上市系、非上市系公司之间关联交易事宜。

5.1.6 其他工作

A、负责销售收款和参与入伙管理工作。 B、负责统计工作。

C、各种重要证照、合同的存档管理。 D、会计档案管理。

5.2.组织架构表

资金财务部组织架构表

出 出 纳纳 销售会计 成本会计 费用会计 计划统计 法律秘书 税务管理 资外汇金管理 财可行务性管研 理究 副经理 副经理 经理 7 / 72

5.3.岗位职责

5.3.1 部门经理

A、全面负责财务部工作，认真贯彻执行国家有关财经法规和公司各

项相关决议；

B、审核资金的流入流出，保障资金的良性循环； C、审核财务会计报告和预算、预测方案； D、主持制订财务管理制度和会计核算办法；

E、全面评价与分析公司的经济活动； F、负责财务人员的业务考核与培训工作。

5.3.2 副经理（财务管理）

A、编制和执行预算、财务收支计划、信贷计划，拟订资金筹措和使

用方案，促进资金的有效使用；

B、进行成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核，促进经济

效益的提高；

C、拟订财务管理制度和会计核算办法； D、负责资金的筹集与外汇管理工作； E、监督下级公司的财务活动； F、组织投资项目的可行性研究；

G、组织日常税务工作和竣工项目的税务决算工作； H、组织处理各种法律事宜；

I、 负责投资项目前期税务策划工作。

5.3.3 副经理（会计核算）

A、组织日常会计核算工作； B、组织会计报表编制、合并工作； C、组织各期核数工作； D、组织配合销售工作；

8 / 72

E、稽核凭证、账簿、报表等财务资料； F、管理财务软件系统；

G、组织统计工作。

5.3.4 会计（成本、费用、销售、统计、税务）

A、开展成本、费用、收入等各项业务的会计核算； B、进行季度、年度财务决算，编制财务会计报告； C、清理债权债务，及时向财务经理报告清理情况 D、建立成本台帐，复核粮单；； E、建立销售台帐和业主档案； F、编制各种统计报表；

G、按照规定期限进行纳税申报；

H、购领等。

5.3.5 出纳

A、负责现金、银行存款的收付工作； B、负责银行票据的签发工作； C、负责银行帐户的开立、撤销工作； D、负责公司信用卡管理； E、负责银行对账与询证工作；

G、负责出具货币资金统计报表。

5.3.6 法律秘书

A、审核合同条款，处理各种法律事宜； B、办理项目公司注册、变更、注销等工作； C、办理工商年检；

D、开展对新项目的可行性研究； E、协助开展改组改制及股份制上市工作； F、管理会计档案及其他档案；

G、处理上市系、非上市系公司之间关联交易事宜；

H、制作涉税文书等。

6.财务信息管理制度

9 / 72

6.1.出纳信息

6.1.1 现金出纳在月末要编制《库存现金盘点表》，账面现金结存额与实际库

存现金额核对相符。库存额按现金、借据、未入帐单据等分列，严禁白条抵账。月末的《库存现金盘点表》要报财务经理审核。

6.1.2银行出纳在周末向上级公司编报《资金周报表》，在月末编制各银行账

户的《银行存款余额调节表》，每季度末编制《信用卡对账明细表》，决算时编制《银行账户存款余额情况表》和《银行开户情况一览表》。

6.2.成本费用信息

6.2.1成本信息：每月末后10日内向主管工程和财务的公司领导报送《分包

工程成本统计表》、《材料采购成本统计表》；月末按项目编制下月工程总承包和房地产支出资金计划；每半年与物资部核对清点库存物资，保证账面数量与库存实物相符，并编制《库存物资盘点表》。

6.2.2费用信息：每月末后10日内向上级公司和公司领导报送《管理费用明

细表》，每季末后15日内向上级公司和公司领导报送《管理费用明细表》及文字分析，按公司领导要求提供有关专项费用开支情况，如交际应酬费等。

6.3. 销售信息

每日编制《当日楼款欠付及实收明细表》，在月末编制《楼盘出售情况

汇总表》、《银行按揭进度表》，每季度末后15日内编制《出租物业租金回收统计表》、《业主供楼欠款统计表》。

6.4. 资金信息

每月末向上级公司报送《现金流量预测表》、《房地产投资预测表》和《房地产销售预测表》。每季度末后15日内编制《发展项目现金流量表》，每年4季度按上级公司要求编制次年的《年度资金收支计划表》。

10 / 72

6.5.税务信息

年初编制《全年税款缴纳计划表》，其内容包括各税种的期初欠教、本

期应交、本期已交、期末未交数等；每月末后15日内编制《各税种缴纳统计表》，按月向税务部门报送有关税务报表。

6.6统计信息

每月30日前向上级公司报送《经营情况电询快报》，包括《承包工程项目完成营业额情况统计表》、《新增及发展中房地产项目投资情况统计表》、《房地产销售及预售情况统计表》、《物业出租情况统计表》、《库存房地产物业销售情况统计表》等，每月按期向统计局等部门报送各种统计报表。

7.资金计划管理制度

7.1. 计划管理

7.1.1 计划管理包括生产经营计划、利润计划、资金计划和费用开支计划，

计划分为中长期计划和年度、季度、月度计划。

7.1.2 编制计划要本着积极稳妥、适当留有余地的原则，既要发挥主观能动

性又要切实可行、实事求是、量力而行。

7.1.3 计划内容、制表设计、格式、时间要求等按集团公司统一规定填报，

并按照集团公司下达的计划接受上级公司的考核。

7.2. 权益的管理

7.2.1实收资本按照国家有关法规进行管理。

7.2.2 资本公积、盈余公积、未分配利润等股东权益应按相关法规和集

团董事会的决议进行处置和管理。

11 / 72

7.3.投资管理

财务部要积极参与公司的投资决策，包括地产投资、实业投资和证券投资等。具体按《项目投资管理程序》等有关规定程序和权限办理。

7.4.融资及担保管理

7.4.1向金融机构和准金融机构及其他途径融资必须得到上级公司的批准，

具体按《开发资金供方选择与评价程序》办理。

7.4.2 向集团借款无论是长期还是短期，都必须按照相关程序办理外债登记

手续。留存利润原则上应先打出境外，再以借款汇入境内并办理外债登记手续。

7.4.3 未经上级公司批准严禁对中海系统外的单位和个人提供任何形式的履

约担保。

7.5. 债权债务的管理

对各项应收款、预付款、存出存入保证金等要及时入帐，明确责任人，并按季核对、及时催收。对确实无法收回的债权，如果属于经办人的责任，应由经办人承担全部或部分赔偿责任。

7.6. 资金管理

7.6.1 基本原则：遵守集团公司关于资金管理的原则：统一计划、分级管理、

以收定支、有偿使用、加快周转、严格考核、周密策划安排，促进公司快速健康发展。

7.6.2 集团公司内部的资金调度，依据集团公司领导批准后的资金调拨单支

付。在集团公司内部凡占用对方资金均执行有偿原则，按实际发生天数，每半年结息一次，利率不高于银行同期贷款利率。

7.6.3 未经上级公司批准，不得将公司资金借予外单位或个人，也不得向外

单位或个人提供公司银行账户。

7.6.4 编制资金计划的要求

12 / 72

A、编制原则：现金收支计划反映纯现金量的流入量和流出量，即公司以支票、现金收付的所有款项。 B、各部门按以下分工提供计划资料：

（一） 经营销售部：编制销售收入（包括地产项目、库存物业、出

租物业等）、销售费用（不含广告费）和租赁管理费用计划等。

（二） 投资策划部：编制房地产项目发展前期支出计划，包括地价、

前期策划费和广告费用等。

（三） 设计研究部：编制房地产项目的招标费、设计费和样板房费

用计划等。

（四） 合约物资部：编制房地产项目的建安工程费、甲供材料与设

备用款计划等。

（五） 项目发展部：编制地盘管理费计划。 （六） 行政公关部：编制行政费用开支计划。

（七） 人力资源部：编制养老保险费、员工培训费用计划等。 （八） 资金财务部：编制房地产项目的税金和利息支出计划，按揭

楼宇收入、银行贷款的借入与偿还和其他费用计划等。

C、资金财务部在审核各部门所报数据的基础上，编制汇总表并试算平衡，再报公司领导审批执行。

D、时间要求：按上级要求分季度、年度报表，季度计划报表要求各部门在每季末28日前报资金财务部，资金财务部汇总后在次月3日前报总经理。年度报表要求各部门于上一年的12月（或按通知要求）报资金财务部，资金财务部于次年1月15日前汇总报总经理。

8.货币资金与票据管理制度

8.1.现金管理制度

8.1.1 现金管理按照账款分开的原则，由专职出纳人员负责。出纳与会计岗

位不能由同一人兼任，出纳也不得兼管现金凭证的填制及稽核工作。

13 / 72

8.1.2 现金的使用范围主要包括：差旅费、市内交通费、误餐费、交际费、

医药费以及单项在1,000元以下的零星开支等，确因工作需要支付现金的须按以下权限审批：

A、单项支出在10,000元以上的须经公司总经理审批。 B、单项支出在1,000－10,000元的须经总会计师审批。 C、单项支出在1,000元以内的由财务经理审批。

8.1.3 库存现金中的港币只限于在使用。

8.1.4 库存现金限额：人民币、港币各为30,000元，超出部分应及时存入银

行。

8.1.5 出纳应采取必要措施确保现金、支票、印鉴及传票的安全。楼宇销售

收回的现金要及时存入银行，收取大额现金时，尽量要求业主直接存入公司开户银行。出纳、售楼人员在收取现金时应注意防范识别假钞。

8.1.6 出纳在办理现金支付业务时，必须依据经办人填制的、并已按规定审

批权限审批的借款单或报销单支付现金。办理现金收入业务时必须开具收据或。

8.1.7 出纳、财务稽核人员应分别审核现金原始凭证，保证原始凭证的真实

性、合法性。

8.1.8 现金日记帐由出纳依据审核后的收付款凭证逐日顺序登记，并于每日

结出库存余额后与实际库存现金核对，做到日清月结、账款相符。严禁私自挪用现金，不得以白条抵库，也不得保留帐外现金。

8.1.9 现金报销期限为七天。严禁拖占，对不及时报销的部门或地盘，

暂停现金支付。

8.1.10财务主管副经理负责定期和不定期地对出纳经管的库存现金进行清

查。

8.1.11现金短款无法查明原因的，由出纳负责赔偿。

8.1.12出纳传递单据时应与会计人员办理交接手续，防止单据丢失或发生差

错。

8.2. 备用金管理制度

14 / 72

8.2.1为方便工作，对确因工作需要而需周转资金的部门经总经理审批后可

借支备用金。备用金主要用于零星费用支出。

8.2.2各部门备用金限额为5,000元人民币。借用备用金的部门应及时报销

已支付的部分，补足备用金。

8.2.3备用金一律先清后借，年末由财务部收回并进行结算，跨年后重新办

理借用手续。

8.2.4备用金由借款人保管，安全自负，部门经理承担连带偿还责任。 8.2.5备用金储蓄利息凭银行利息单全额上缴公司财务部。

8.3. 银行支票管理制度

8.3.1银行支票由银行出纳专职管理。购买支票时要做好登记，注明购买日

期、支票种类、起止号码等，支票要妥善保管。作废支票要登记存档。

8.3.2对外结算付款一律不准签发现金支票，不准签发远期支票，不准签发

空头支票，未经财务经理同意支票不得背书转让，如造成损失，由出纳承担相应责任。

8.3.3领用支票应凭经办人签字、领导审批的借款单或报销单办理领用手续。 8.3.4签发支票时应填写日期、大小写金额、用途、收款单位名称等，对事

先难以确定收款单位和金额的，要经财务经理批准后方可领取，领取支票人要在支票存根和支票领用簿上签字，支票书写的收款单位名称必须与或收据所盖印鉴的名称相符。

8.3.5现金支票不得交与财务部以外人员代提现金。

8.3.6银行出纳每天登记银行日记帐，每月按帐户编制银行存款余额调节表。 8.3.7银行出纳对超过七日未报的支票要督促经办人结帐，对无正当理由拖

延不结的有权停发其支票。

8.3.8银行出纳要按照开户行、银行账号建立支票领用登记簿。支票领用登

记簿应按年进行制订，随同作废支票清单一并交会计档案管理员存档。

8.4. 银行账户管理

15 / 72

8.4.1公司银行帐户管理在总会计师直接领导下,由财务经理全面负责，承担

日常运作和监管的直接责任，各运作环节由经办人承担具体责任。对透支、非资金问题的贷款逾期导致罚息，财务经理和经管人员要承担相应责任。

8.4.2银行帐户的开设：公司开设银行帐户，由财务部提出申请，报公司总

经理和总会计师批准，同时上报上级公司。银行帐户的预留印鉴由财务专用章和公司负责人名章共同组成。

8.4.3银行帐户的日常管理：

A、银行支票、汇票、储蓄存折由银行出纳保管，公司财务专用章由财务经理保管，公司负责人名章由总经理或总会计师保管。保管人应履行各自的职责，承担相应责任。

B、银行帐户有效签字人发生变动、，应及时办理更换签字人手续。帐户管理主要环节的管理人员发生变动时，应及时上报上级公司。 C、银行帐户资料由财务部定期进行汇总，报公司总会计师和上级公司。

D、在下列情况下，由财务部及时办理银行账户撤销手续：银行账户长期不使用，且以后也不会使用的；专门为某一单项业务开设的账户，该业务已完结的；公司已清盘或取消的。

E、开设银行帐户申请表、银行开户资料、银行销户资料等档案应分公司、开户银行等分类装订保管，保管年限、销毁程序均按会计档案管理的有关规定执行。

8.5. 信用卡管理制度

8.5.1公司为副总经理以上人员（或相关业务领导）办理公司信用卡。公司

信用卡限于在对公业务交际活动中支付必要的餐费和娱乐活动费，持卡人凭有效单据及时报销。

8.5.2为上级公司指定人员办理的信用卡，按实际注入的资金向集团公司及

时转账。

16 / 72

8.6. 票据管理 8.6.1 票据管理的范围

票据管理的范围包括正式、内部收据、印花税票等。 8.6.2 票据管理的职责

所有票据统一由票据管理员负责管理。 8.6.3 票据的领购及印制

正式和印花税票由办税人员根据需要向税务机关领购；内部收据

由票据管理员根据实际需要报经财务经理批准后联系印制或购买。购买或印制票据应办理登记手续，注明购买（印制）日期、供票方名称、票据类别、起止号码等，并由经办人签字。

8.6.4 票据的使用

A、领用票据人员须妥善保管空白票据，用完后应及时缴回票据管理员，已领用的、收据未缴回前，管理员不得为其发放新的同类空白票据。使用人开错的和收据不得擅自销毁，作废票据应将全部联次一并缴回票据管理员。

B、收取预售楼款及各种代收款时应向付款方开具收据；取得租赁收入及其他经营收入时应开具；销售不动产在收到全部楼款后开具或凭预收售楼款收据换取。

C、收款人员在使用和收据时，要在和收据上加盖公司财务章。和收据应按照编号顺序逐栏、全部联次一次性如实开具，金额不得涂改，其他内容如有错误的，应在更改处加盖公司财务章。 D、专业必须按照有关规定的使用区域和范围使用。

E、票据管理员应建立、收据的领用登记簿，登记、收据的领用和缴回情况，注明领用及缴回日期、名称、用途、票据类别、起止号码等，并由经办人或领用人签字。登记簿应定期装订，并与交回的及收据存根归档保存5 年。

9.成本与费用支出审批制度

9.1.分包工程项目及材料设备采购的审批

17 / 72

9.1.1 分包工程项目

A、分包单位的确定：由公司工程招标小组确定。

B、分包工程合同的签订：经各项目发展部、合约部经理共同商定后，由公司主管副总经理签约。

C、 分包工程款的支付：由各发展部、合约部、财务部等审核会签，公司主管副总经理审批。

9.1.2 材料设备采购

A、材料设备供应商的确定：由各项目发展部洽商，报公司工程招标小组审批，由公司招标小组最终确定。

B、材料设备采购合同的签订：经各项目发展部、合约部经理共同商定后，由公司主管副总经理签约。

C、材料设备款的支付：由各项目发展部、合约部、财务部等审核会签，公司主管副总经理审批。

9.2.固定资产购置的审批 参见《固定资产管理制度》

9.3.馈赠捐款的审批

馈赠捐款5,000元以上的由上级公司审批，5,000元以下的由公司总经

理审批。

9.4.培训费.探亲费和医疗费的审批

9.4.1 培训费用在按规定提取的教育经费内列支，由主管人力资源的副总经

理审批。教育经费不足时，由主管人力资源的副总经理、总会计师会签后，报总经理审批。

9.4.2员工参加社会各类专业考试成绩合格的，凭成绩单由人力资源部审批，

报公司总经理批准，给予全额报销。

9.4.3 探亲费、医疗费等开支按相关规定由人力资源部审批。

18 / 72

9.4.4 行政办公费用按相关规定由行政部审批，其中单价在500元以上的行

政办公用具，由需用部门申请，报公司主管副总经理审批。

9.4.5 汽车、办公用具等维修的审批：

A、汽车维修的审批：由行政部会同有关技术人员定期对车辆进行保养检修，一般小修费用由行政部经理审批，中、大修理费由公司主管副总经理审批。

B、办公用具维修的审批：由行政部经理审批，并由行政部门专职管理人员检查确认。

9.5. 交际应酬费的审批及管理

9.5.1交际应酬费应本着节俭、得体的原则开支。各部门的交际费开支应事

先经部门经理批准，一般员工不得擅自开支交际费用；大型交际费开支必须事先经公司总经理批准，由财务部监督执行。

9.5.2交际应酬费的开支标准：日常及一般性的交际应酬费开支，由公司主

管副总经理审批，大额及特殊的交际应酬费由公司总经理审批。

9.5.3受上级公司委托的交际应酬费开支应做好相关工作，与公司经营活动

无关的开支，均不得审批报销。

9.5.4交际应酬费应取得合法，填制交际费报销凭证，按规定权限逐级

审批报销。

9.5.5财务部定期(半年)汇总交际应酬费开支情况明细表，由财务经理负责

向公司总会计师和总经理汇报。

9.6. 差旅费的报销规定

9.6.1 员工异地出差补助费标准：

A、到国内各省市（不含本市）出差，每天的补助费为人民币60元。 B、到和出差，每天的补助费为人民币100元。 C、到国外出差，分不同地区（国家）标准如下：

欧洲、美洲、澳洲地区：每天人民币250元：

19 / 72

中东、非洲地区：每天人民币350元：

亚洲地区：每天人民币200元。

D、除上述出差补助费以外，误餐补助费标准根据各地区生活水平另行确定。

9.6.2员工异地出差需报销交际应酬费和工作餐的，应经公司总经理或公司

主管副总经理批准。

9.6.3员工异地出差、乘坐交通工具的标准：

部门正经理、50岁以上、同时具有高级专业技术的副经理，火车可乘

坐软席，轮船可乘坐二等仓，夜间乘火车可购同席软卧；其他员工，火车乘坐硬席，轮船可乘坐三等仓，夜间乘火车可购同席硬卧。凡夜间乘火车未购卧铺的，一律按硬卧上铺票价与坐票的差额发给员工。因工作需用经总经理批准，员工可乘坐飞机经济舱。

9.6.4员工出差的路径应是出发地与目的地之间的直线距离，因私绕道的其

费用自理，顺路休探亲假的，应严格划分二者的起止时间界限。

9.6.5员工出差期间，市内交通以公共交通车为主，乘坐计程车的条件及报

销办法按本制度市内交通费报销的规定执行。

9.6.6员工在异地出差应尽量住普通的招待所和宾馆，如陪同贵宾或经公司

总经理批准，可住星级宾馆。

9.6.7员工出差期间，因工作需要馈赠礼品，需事先请示公司总经理，事后

签字方可报销。

9.7.交通费的报销规定： 9.7.1参见行政公关部相关规定。

9.7.2各部门每月按规定限额汇总后到资金财务部报销。

9.7.3由行政公关部建立交通费登记簿，按部门及个人建立交通费报销台帐，

年终汇总与资金财务部核对，并向公司总经理汇报当年度交通费支出情况。

9.8.联谊活动费用的管理

20 / 72

9.8.1公司组织员工参加的社会活动及本公司的联谊活动，由公司领导指定

的部门作好活动费用的计划，报公司主管副总经理审批，财务部按批准的开支计划安排资金。

9.8.2凡邀请员工家属参加的活动，按规定的范围和条件报名参加，规定由

员工自理的费用，由组织部门统计报财务部从工资中扣回。

9.8.3员工因个人原因未参加联谊活动的，不发放其费用。

9.9.其他费用的审批

9.9.1其他费用是指除以上各项目的其他费用开支。

9.9.2其他费用开支在5,000元以上的由公司总经理审批；在5,000元以下

的由总会计师和主管副总经理共同审批。

10.实物采购验收管理制度

10.1.实物定义

指公司外购的除固定资产外的各种有形物品，包括办公用品、工程材料

和设备（即甲供物资）、样板间物品等。固定资产按《固定资产管理制度》执行。

10.2.实物验收的责任划分

10.2.1公司办公用品一般由行政部负责采购、验收，但验收人必须与采购人

相分离，并且验收人应为该物品的管理人；行政部同意其他部门自行购买的专用办公用品，也应由行政部负责验收；行政部为指定使用人购买的办公用品，应由使用人进行验收。

10.2.2单独考核费用的部门和地盘，包括营销部和各项目发展部，办公用品

的采购和验收可由本部门自行完成，但采购人和验收人必须相分离，最好指定专人进行实物管理。

10.2.3样板间物品的采购由设计部负责，同时由其负责实物验收。 10.2.4甲供物资由合约物资部负责采购，由地盘材料员负责验收。

21 / 72

10.3.实物验收的程序

10.3.1 甲供物资

A、物资到达地盘后，地盘材料员应按照相应材料的验收标准，会同监理单位、采购人员、供应商共同对材料进行验收，如果物资直接调拨给施工单位，还应由施工单位的人员一并进行验收。对验收结果应填写收料单，明确材料名称、规格、实收数量、单价、金额、收料时间等项目，由合约物资部经理、地盘经理、监理单位签字确认，各执一份，并由合约物资部报送资金财务部一份。 B、材料质量不符合合同规定者，由地盘会同合约物资部共同认定，不得填写收料单。收料单是财务部支付材料物资款的重要的原始凭证，材料物资粮单的审批和付款必须附有完整准确的收料单。 C、对于机电设备的验收，合约物资部应会同地盘、监理公司、安装调试单位共同验收，并签署意见，三方认可并出具验收合格书面证明，并附在付款单后，方可报资金财务部办理付款事宜。

10.3.2 办公用品及其他物品

A、采购人员将实物购回后，须将实物连同（无明细的须提供盖有供货单位公章的货物清单）交给验收人逐一清点，核实无误后在（无明细的在货物清单）上签字。

B、对于价值较高（单价在500元以上）或一次采购总额达到1000元的物品，应由两人验收，或由验收人所在的部门领导进行复验或抽查。参与验收人员都应在（或货物清单）上签字。 C、对于实物品名、规格、数量与（或货物清单）不符，或发现实物有明显质量问题，应及时向领导报告，验收人不得敷衍了事或隐瞒事实，不得未经报告即在（或货物清单）上签字。 D、如未列明细，则应附盖有供货单位公章的货物清单方可报销。

11.财产清查管理制度

11.1.财产清查的范围

22 / 72

包括流动资产、股权投资、固定资产、其他资产和各项债务，其中流动资产包括库存现金、银行存款、有价证券、库存材料设备、各项债权、出租开发产品、待售开发产品等；股权投资包括对外投资本金和股权比例；固定资产包括运输设备、电器设备、办公设备、施工用机电设备等，其他资产包括在建工程、无形资产等；各项债务包括所有账面负债和或有负债。

11.2.财产清查的期限

财产清查采用定期与不定期两种方式进行，原则上采取定期清查方式，

遇特殊情况可以进行不定期专项清查。库存现金由出纳人员按日清查，稽核人员按月进行核查；银行存款、有价证券按月清查；债权债务按季清查；固定资产、出租开发产品、待售开发产品、库存材料物资按年清查，以每年10月30日作为清查日。

11.3.财产清查的组织领导及分工

11.3.1 组织领导：年度清查应成立清查领导小组，由公司领导担任组长，行

政部牵头组织，不定期专项清查可根据清查内容确定组织机构。

11.3.2 清查分工：固定资产中的生产设备由项目发展部负责清查；其他固定

资产由行政部负责清查；库存材料物资由物资部负责清查；出租开发产品、待售开发产品由营销部负责清查；其余由财务部负责清查。

11.4.财产清查的程序及要求

11.4.1 现金和银行存款的清查：首先有出纳人员自行清点，编制“库存现金

盘点表”和“银行存款余额调节表”，再由稽核人员对照盘点表和调节表进行核查，核查无误的由稽核人员在盘点表和调节表上签名，核实不符的，稽核人员应及时向财务经理报告。

11.4.2 实物财产的清查：各部门按照财产清查分工对所管理的实物财产进行

23 / 72

现场清点，核实品种、规格、编号、产地、数量、使用状态及完好程度等，填写实物盘点清册，然后与财务部提供的账面财产清点逐一核对，不符的应进行标注，盘亏、盘盈的应填写“盘亏盘盈明细表”。

11.4.3 股权清查：由法律秘书根据有关法律证明资料编制“股权架构图”或

“股权构成表”。无法律证明的不得确认为股权，尚未确认的股权应以附注形式说明。

11.4.4 债权债务的清查：按照财务部岗位分工进行清理，编制“债权债务余

额明细表”，督促相关部门和人员结算所经办的债权债务，对超过约定期限仍未结清的债权债务，应在表中注明“超期债权（债务）”字样，并说明未结清的原因。

11.4.5 财产清查结果的处理：对财产清查中发现的实物盘盈、盘亏、毁损、

报废和确实无法收回（付出）的债权（债务），应写出专项报告，按照财务制度规定的审批权限报批后进行账务处理，确保帐实相符。

11.4.6 年度财产清查报告应作出总结报告，对清查的组织领导、实施过程、

清查结果、存在的问题等进行总结，与清查表一并装订存档。

12.销售收款、按揭及入伙管理制度

12.1.销售收款管理

12.1.1 销售会计职责

A、负责每个楼宇售楼处的日常收款工作，并及时存入公司银行帐户，不得坐支现金，如星期六、星期天收到楼款可将其存入资金财务部指定的个人账户内，但务必于下周星期二之前转存入公司银行账户。

B、根据售楼员签订的临时合约（或订购书）和正式买卖合同收取业主交付的定金及首期楼款，并开具收据，在收据中注明是现金或转账收款。

24 / 72

C、负责保管业主临时合约（或订购书）、银行按揭贷款等各种相关资料，以备查询。

D、负责销售楼款的结帐工作，建立业主购楼财务档案，每日向公司主管副总经理报送当日楼宇收款情况表，每月报送各个楼宇售出情况汇总表，详细注明售出套数、成交总价、收款金额、售出率等，并及时与会计明细帐核对。

E、负责审核退楼款手续，如业主申请退楼，应根据经营销售部的批复意见，正确计算退楼款金额。

F、负责收款收据的管理，定期检查收款收据的使用情况，及时办理空白收据及已用收据的交接手续。

G、负责业主办理按揭贷款有关财务方面的各项申请、报批、签字等联系工作。

H、开立个人账户的规定：由于星期六、星期天银行不办理对公业务，为了保证楼款的安全，经集团公司确认后，由资金财务部负责就近以总经理名义开立个人存折账户，该账户仅限于存取楼款，分别由资金财务部一人保管存折，另一人经管存折密码，转存楼款时必须两人同时到银行办理。

I、在经营销售部完成抵押登记后，负责解除公司为业主对银行所作的担保。

12.2.催收欠款的管理

12.2.1 催款工作包括催收业主欠发展商楼款、欠银行每月供款、欠租金等。 12.2.2 根据与业主签订的购楼合同，及时以电话、发催款通知书的形式催收

楼款。

12.2.3 由销售会计负责与银行交流客户供款情况，并负责在当月30日前完

成当期催款工作。

12.2.4 协助处理催款工作中出现的其他问题，如回购等。

12.3.按揭管理

25 / 72

12.3.1办理按揭的前期准备

公司应按计划规定和按揭合作银行就开发项目签订《楼宇按揭贷款合

作协议书》，并向银行提供相关资料,方可为业主办理按揭手续。

12.3.2 公司（发展商）及业主需配合的工作

A、各家银行的按揭贷款条件不尽相同，在为业主申办按揭前,各家银行应提供《按揭须知》给各个售楼处, 《按揭须知》应写明按揭银行、年限、成数、利率、还款办法、个人须提交资料及办理按揭过程中应支付的各项税费等要素。销售人员应详细解答业主提出的按揭问题，以便业主在认购或签订正式买卖合同前，就可了解按揭条件并准备所需资料。

B、根据销售人员与业主签订的临时合约或认购书，业主须在规定的时间内到发展商资金财务部或售楼处缴纳首期款，签订楼宇买卖合同，提供按揭银行所需资料并保证按揭资料真实完整。 C、业主签订了正式楼宇买卖合同后，经营销售部应按规定及时到房地局办理预售登记，并及时移交银行信贷员。如业主不符合按揭银行的要求而致使按揭手续不能正常进行的，发展商不承担任何责任，但可以退回业主缴纳的楼款。

12.3.3 银行信贷员需配合的工作

A、银行信贷员审查合格后，由资金财务部销售会计通知业主在规定的时间办理按揭手续，并安排按揭银行、保险公司、律师联合现场办公。

B、办理完按揭手续后，公司及银行在相应的按揭资料上签字盖章，并将按揭资料送交房地局作抵押登记。

12.3.4 资料移交工作

A、房产抵押登记工作完成后，银行即可放款。银行将与业主签署的借款合同、保险单和借款借据等移交公司资金财务部。

B、资金财务部收到银行移交的资料后，由销售会计发放给每位业主，告知每月正常供款。

26 / 72

12.4.办理入伙手续

12.4.1业主办理入伙由经营销售部统一安排,,资金财务部销售会计负责对

业主交款情况及按揭办理情况进行第一步审查,如审查合格,业主可到经营销售部办理下一部手续。

12.4.2 如资金财务部第一步审查不通过，将不予办理入伙的其他手续。

13.低值易耗品管理制度

13.1.低值易耗品的管理

13.1.1 低值易耗品的定义

凡是使用期限不满一年的劳动资料和开发经营用主要设备，以及单

位价值在2000元以上、使用期限不超过两年的非开发经营用设备，都划分为低值易耗品，包括工具、器具、仪器、管理用具、玻璃器皿、劳保用品、样板房物品等。

13.1.2 低值易耗品的实物管理

除样板房物品以外的低值易耗品实物统一归口由行政部管理，包括低

值易耗品的采购、登记、清查等工作。

13.1.3 低值易耗品的核算

对于价值不大或易于破损的低值易耗品，可采用一次摊销的办法，即在领用时将其全部价值记入有关的成本费用科目；对于价值较大、不易破损的低值易耗品，应采用分次摊销的办法，在领用时和使用过程中将其价值分次摊入有关的成本费用科目。

13.1.4 低值易耗品的日常管理

在用低值易耗品因老化无修理价值需要更新的，由使用部门向行政部提出申请，交还原物品并办理相关手续，因故障或自然磨损需维修的应提出申请，由行政部负责委托维修，使用部门不得自行购买零部件。低值易耗品丢失损毁的应及时报告，说明原因，由行政部负责处理，凡属使用人责任的，应责成有关责任人赔偿。

27 / 72

13.2.样板房物品的管理

13.2.1 营销部为样板房非一次性消耗物品管理部门。

13.2.2 设计部为样板房物品采购主管部门。首先由设计部根据领导指示提出

样板房设计方案，经批准后开列所需材料、设备及装饰物品的目录，编制资金计划和施工计划交财务部，具体采购计划由设计部组织实施。

13.2.3 样板房实际方案发生变化时，由设计部统一修订，并凭实际变更通知

单采购物品，对超耗材料应由施工单位自负。

13.2.4 在楼宇内设置的样板房和单独建设的样板房，其装修材料均计入工程

成本。室内装饰物品均计入销售费用。一次性装修材料按材料物资领用手续办理，可反复使用的物品如沙发、桌椅、茶几、地毯、装饰物以及各种设备应办理实物领用与归还的登记手续。

13.2.5 样板房开放前由设计部将非一次性消耗物品列明清单移交营销部，在

样板房开放期间营销部应对其室内财产负责，样板房撤销时由营销部将非一次性消耗家用电器和建材分别移交行政部和物资部保管。非一次性消耗物品经公司领导同意后可由物资部估价处理，其变价收入交财务部入帐。

13.2.6 样板房设备发生故障时，由设计部联系专业人员修理，如修理后仍不

能达到使用要求的，应会同有关部门做出技术鉴定，报请主管领导批准后办理报废手续。

13.2.7 样板房开放期间丢失的物品，应责成有关责任人负责赔偿。

14.固定资产管理制度

14.1.固定资产的定义和分类

14.1.1 固定资产的定义

是指公司使用期限超过1年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具

28 / 72

以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用期限超过2年的，也应当作为固定资产。

14.1.2 固定资产的分类

公司的固定资产按自然属性和经济用途分为六大类：房屋及建筑物、

运输设备、电器设备、办公设备、施工用机电设备、其他等。

14.1.3 固定资产的分类说明

A、房屋及建筑物是指用于公司办公及员工生活用的永久性房屋及建筑物，不包括地盘的临时用房、样板间、周转房和待售的房屋及建筑物。

B、运输设备是指汽车等机动车辆。

C、电器设备包括电视机、照相机、电冰箱、洗衣机、空调机以及音像设备等。售楼处为布置样板间而购置的家用电器，如不随楼赠送，凡符合固定资产标准的，均应列为固定资产。

D、办公设备包括计算机及软件、打印机、通讯设备、复印机、保险柜和仪器仪表。其中通讯设备包括各类电话机、传真机和对讲机等。

E、施工用机电设备是指起重机械、土方产运机械、钢筋及混凝土机械、基础机械和发电机等。

F、其他是指除上述固定资产以外的符合固定资产标准的资产。

14.2.固定资产实物管理

14.2.1 固定资产的主管部门

固定资产实物统一归口由行政部管理。 14.2.2 固定资产主管部门的责任

A、审核固定资产的购置申请书。

B、 购置固定资产，建产固定资产卡片，登记固定资产实物明细表。 C、 固定资产的大修理和报废申报。 D、固定资产的内部调配、转移登记和清查。

29 / 72

14.2.3 固定资产的实物保管

A、在用的固定资产由使用部门负责保管，并落实到每一个使用人，共用固定资产由部门指定专人负责，使用部门经理向行政部负责。 B、未使用的固定资产由行政部负责保管，如行政部无法保管，可委托物资部负责保管，并办理相应的固定资产移交手续。

14.3.固定资产的配置 14.3.1 固定资产配置的原则

行政部应本着充分发挥固定资产使用功能的原则，根据实际需要合理

配置固定资产，只有在无法实现内部调配的情况下，方可购置固定资产。

14.3.2 固定资产配置的程序

A、固定资产使用部门根据实际需要出具《固定资产配置申请书》（见附件），报行政部审批。

B、行政部根据固定资产的内部配置情况，提出处理意见，如果决定进行内部调配，则将《固定资产配置申请书》送交财务部，由财务部根据实际情况进行账务调整；如果决定申请购买，将《固定资产配置申请书》报送主管领导或董事会审批，经批准后，由行政部负责购买，或委托其他部门购买。

C、固定资产购入后，由行政部办理验收手续，并填写《固定资产验收单》，其中固定资产编号由财务部提供。行政部应建立固定资产档案，填写《固定资产卡片》，登记《固定资产实物明细表》，并将固定资产移交使用部门，办理移交手续。

D、办理报销手续。由行政部填写报销凭证，经部门经理、财务经理和主管领导签字，附带、《固定资产验收单》和《固定资产配置申请书》批件，并持《固定资产卡片》到财务部登记后，方予报销。

14.4.固定资产购置、报废的审批权限

14.4.1 生产用固定资产：购置时由总经理审批，其中单位价值20万元以上

30 / 72

的报集团公司备案；报废时单位价值在10万元以上的报集团公司审批。

14.4.2 非生产用固定资产：单位价值低于1万元的由总经理审批，单位价值

超过1万元的报集团公司审批。

14.5.固定资产的调入和调出 14.5.1固定资产的调入

行政部根据需要将固定资产移交使用部门时，应办理以下手续： A、登记《固定资产分布情况登记簿》，使用部门签字盖章。 B、登记《固定资产使用情况登记簿》，使用部门签字盖章。 C、登记《固定资产卡片》，随同固定资产移交使用部门。

D、行政部持《固定资产分布情况登记簿》到财务部登记，由财务部作账务调整。

14.5.2 固定资产的调出

固定资产因不需用或报废而调出使用部门时，应办理以下手续：

A、登记《固定资产分布情况登记簿》，使用部门签字盖章。 B、登记《固定资产使用情况登记簿》，使用部门签字盖章。 C、登记《固定资产卡片》，随同固定资产移交使用部门。

D、行政部持《固定资产分布情况登记簿》到财务部登记，由财务部作账务调整。

14.6.固定资产的维护和修理

14.6.1 固定资产的日常维护

使用部门应正确使用、妥善保管固定资产，做好日常维护和保养工作。

固定资产因使用或保管不善而发生毁损或丢失，有关责任人应承担赔偿责任，赔偿金额根据具体情况而定，一般为原价的10％－50％。

14.6.2 固定资产的修理

固定资产发生故障不能正常使用时，使用部门应立即通知行政部，

行政部查明原因后，填写《固定资产维修登记单》，并负责修理工作。

31 / 72

14.7.固定资产的保险

固定资产的保险由行政部负责。固定资产被盗或丢失、遭受不可抗力而

毁损，行政部应及时报案追查并负责索赔，同时办理固定资产的清理手续，财务部协助行政部完成此项工作。

14.8.固定资产的清理报废

固定资产因出售、转让和其他正常或不正常原因（如不可抗力、被盗等）

不能继续使用时，行政部应查明原因，办理固定资产的清理报废手续。具体程序是：首先由行政部填写《固定资产清理申请表》一式两份（附表1），报经有关主管领导或董事会审批后，一份留行政部存档，另一份交财务部作固定资产清理账务处理的凭证。

14.9.固定资产的清查

公司应定期或不定期地对固定资产进行盘点清查，其中年终前要进行一

次全面的清查，平时要不定期进行抽查，发现问题及时反映并按照规定处理。固定资产年终全面清查工作由总会计师负责，具体由行政部牵头，会同财务部对固定资产进行全面盘点。清查后，行政部填写《固定资产实物清查盘点表》，报财务部进行账实核对。对账实不符、有账无物、有物无账的情况，必须查清原因，由行政部出具处理意见，报送有关领导审批，再根据审批结果办理有关手续。

14.10 固定资产的核算

14.10.1 固定资产应单独核算，并指定专人负责，其他人员不得擅自进行固

定资产账务处理。

14.10.2 固定资产核算的内容

14.10.3 正确及时地核算固定资产的增减变动、结存、折旧以及清理报废情

况，并协助行政部进行固定资产的盘点清查工作，做到账实相符。

14.10.4 固定资产的计价

32 / 72

固定资产以历史成本为计价原则，按取得时的成本入帐，具体应根

据下列情况确定入账价值：

A、购入的固定资产，按实际支付的买价或售出单位的账面原价（扣

除原安装成本）、包装费、运杂费、保险费和安装成本，作为入帐价值。

B、自行建造的固定资产，按建造该项资产达到预定可使用状态前所

发生的全部支出，作为入帐价值。

C、投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入帐价值。 D、融资租入的固定资产，按租赁开始日租赁资产的原账面价值与最

低租赁付款额的现值两者中较低者，作为入帐价值。

E、在原有固定资产基础上进行改建、扩建的固定资产，按照原有固

定资产账面原价，减去改建、扩建过程中发生的变价收入加上由于改建、扩建而增加的实际支出，作为入帐价值。

F、接受捐赠的固定资产，按照同类资产的市场价格，或根据捐赠方

所提供的有关凭证记账。

G、盘盈的固定资产，按同类或类似固定资产的市场价格，减去按该

项资产的新旧程度估计的价值损耗后的余额，作为作为入帐价值。

H、对用借款和外汇购建的固定资产，应将在交付使用、办理竣工决

算以前发生的借款利息和汇兑损益计入固定资产价值；在此之后发生的，计入当期损益。已投入使用但无法确定实际价值的固定资产，可先按估计金额入帐，待确定实际价值后，再进行调整。为取得固定资产而缴纳的契税、耕地占用税、车辆购置税等相关税费，计入固定资产价值。

14.10.5 固定资产账面价值的调整

已入帐的固定资产价值除发生下列情况外，不得随意变动： A、根据国家规定对固定资产重新估价； B、增加补充或改良设备； C、将固定资产的一部分拆除；

D、根据实际价值调整原来的暂估价值；

33 / 72

E、原入帐价值有误。

14.10.6 固定资产的折旧

A、下列固定资产应当计提折旧：房屋及建筑物，在用以及季节性停

用和大修理停用的固定资产，融资租入和以经营租赁方式租出的固定资产。

B、下列固定资产不计提折旧：房屋及建筑物以外的未使用、不需用

的固定资产，以经营租赁方式租入的固定资产，已提足折旧继续使用的固定资产。

14.10.7 固定资产的折旧方法

固定资产的折旧一般采用平均年限法，预计净残值为10％，也可以

采用财政部规定的其他方法。

14.10.8 固定资产的折旧年限

A、房屋及建筑物：40年 B、运输设备：5年 C、电器设备：5年 D、 办公设备：5年 E、施工用机电设备：10年 F、其他：5年

14.10.9 固定资产折旧的计提

固定资产折旧按月计提，当月增加的固定资产，当月不提折旧，从

下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月不提折旧。固定资产提足折旧后，不论能否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再计提折旧。

14.10.10 固定资产的修理费用

日常修理费用，直接借入当期成本、费用；大修理费用可以采用预

提或待摊的方式核算。

14.10.11 固定资产的清理损益

由于出售、报废或者毁损等原因而发生的固定资产清理净损益，计

入当期营业外收支。

14.10.12 固定资产的盘盈与盘亏

34 / 72

盘盈的固定资产，按照重置价值减估计折旧后的差额计入营业外收

入。盘亏的固定资产按照固定资产净值扣除变价净收入、责任人以及保险公司赔款后的差额计入营业外支出。

15.会计核算管理制度

15.1.会计核算的一般规定

15.1.1 会计核算的基本要求

按照国家统一会计制度的规定建立会计帐册，进行会计核算，及时提

供真实、完整的会计信息。

15.1.2 会计核算事项

会计核算应当以实际发生的经济业务为依据，按照规定进行会计处

理，保证会计指标口径一致、相互可比和会计处理方法前后期一致。具体应对下列事项进行会计核算： A、款项和有价证券的收付； B、财物的收发、增减和使用； C、债权债务的发生和结算；

D、资本、基金的增减和经费的收支； E、收入、支出、费用、成本的计算； F、财务成果的计算和处理；

G、需要办理会计手续、进行会计核算的其他事项。

15.1.3 会计核算币种

以人民币为记帐本位币。 15.1.4 会计年度

自公历1月1日起至12月31日止。

15.2.会计凭证

35 / 72

15.2.1 会计凭证的一般要求

公司处理每一项经济业务都必须填制或取得各种会计凭证，并及时送

交财务部。会计凭证包括原始凭证和记账凭证。

15.2.2 原始凭证的基本要求：

A、原始凭证的内容必须具备：凭证名称；填制凭证的日期；填制凭证单位名称或填制人姓名；经办人签名或盖章；接受凭证单位名称，经济内容；数量、单价、金额。

B、原始凭证印章必须齐全：从外单位取得的原始凭证必须盖有填制单位的财务专用章或专用章、业务公章、结算专用章；从个人处取得的原始凭证，必须由经办人、验收人、业务主管人员签名或盖章；自制原始凭证必须有经办单位负责人或指定人员签名或盖章。

C、原始凭证记录要真实，计算要准确。凭证名称与经济业务内容相符；凭证填制日期与经济业务发生日期相符；经济业务与合同、协议、订货单等相符；品种、数量、单价填写正确；大写和小写金额相符等。

D、一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的，应将其他单位负担的部分开给对方原始凭证分割单进行结算。分割单的内容包括：原始凭证的名称、编号、金额及所依附的记账凭证编号；填制原始凭证单位的名称和日期；填制分割单的单位名称、填制日期、分担金额；填制单位的财务专用章，会计主管人员、经办人的签名或盖章。各分割单的内容、数量、金额应与原始凭证相符。 E、原始凭证记载的各项内容均不得涂改；原始凭证有错误的，应当由出具单位重开或者更正，更正处应当加盖出具单位印章。其中原始凭证金额有错误的，应当由出具单位重开，不得在原始凭证上更正。

F、原始凭证不得外借，其他单位如因特殊原因需要使用原始凭证时，经财务经理批准后可以复制。向外单位提供的原始凭证复印件，应在专设的登记簿上登记，并由提供人员和收取人员共同签名或盖章。

36 / 72

G、对于遗失的原始凭证，应取得原开具单位盖有公章的证明，并注明原凭证的编号、内容、数量和金额等，由财务经理和主管领导批准后，才能代作原始凭证。如果确实无法取得证明的，应由经办人写出详细情况，经财务经理和主管领导批准后，代作原始凭证。

15.2.3 记账凭证的基本要求

会计人员应根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。记账凭证分为现

金凭证、银行凭证和转帐凭证。

A、记账凭证应具备下列内容：填制凭证的日期；填制凭证单位名称；凭证的名称和编号；经济内容摘要；会计科目；金额及其合计数；附件张数；填制凭证人员、记帐人员、稽核人员、主管人员签名或盖章。现金、银行凭证必须有出纳人员签名或盖章，并在所附全部原始凭证空白处由出纳人员加盖“收讫”、“付讫”戳记。 B、 记账凭证应按编制当天日期填写。有些属于当月的经济业务，如费用的分配或成本、利润的结转等调整分录和结账分录的记账凭证，需要到以后月份才能编制凭证的，仍应填写当月月末的日期。

C、 记帐凭证的编号：可以分别现金凭证凭证、银行凭证和转帐凭证三类进行编号。如果一笔业务需填制两张以上凭证时，可采取分数编号。

D、 记账凭证摘要的填写：经济业务摘要必须清楚、简明扼要，购买多种物品应写明主要物品的名称；往来业务的凭证、借款和报销业务应具备对方单位名称或个人的所属部门及姓名；向银行提取现金需注明原因；收支的结转、费用预提摊销应注明相应期间。 E、 记帐凭证除结帐和改错外都应附有原始凭证。如果一张原始凭证涉及几张记账凭证，应将原始凭证附在一张主要的记账凭证后面，并在其他记账凭证上注明附有该原始凭证的记账凭证的编号或者附原始凭证复印件。

F、 记帐凭证的更正。在过帐前发现填制的记账凭证错误应重新填制，在过帐后的当年内发现填制的记账凭证错误可用红字填写一

37 / 72

张与原内容相同的凭证，同时再用蓝字重新填写一张正确的记账凭证。如果会计科目没有错误，只是金额错误，也可根据其差额另编一张调整的记帐凭证。发现以前年度记账凭证的错误，应用蓝字填制一张更正的记账凭证。现金、银行凭证原则上不能出现红字，发生科目错误应用转账凭证进行更正。

G、 记帐凭证连同其原始凭证，应按编号顺序装订成册，加具封面。在封面上应注明单位名称、年度、月份和起迄日期、凭证种类、起迄号码等，并由装订人在装订线处盖章。

15.3.会计帐簿

15.3.1 会计帐簿的一般要求

公司应按照国家统一会计制度的规定和会计业务需要设置会计帐簿。

会计账簿包括总帐、明细帐、日记帐和其他辅助性账簿等。

15.3.2 会计帐簿的基本要求

A、各种会计账簿的基本内容包括：封面、扉页和账页。封面应标明：单位全称、账簿名称、会计年度、册数等项目。扉页应当附启用表，并列明科目索引表，启用表的内容包括：启用日期、账簿页数、记账人员和会计机构负责人姓名，并加盖名章和单位公章（或财务专用章）。记账人员或会计机构负责人调动工作时，应当注明交接日期、经办人或监交人姓名，并由交接双方人员签名或盖章。 B、现金日记帐和银行日记帐必须采用订本式帐簿，并从第一页到最后一页顺序编订号数，不得跳页、缺号。用计算机打印的活页式帐页，必须按账户顺序编号，装订成册。装订后再按实际使用的账页顺序编写页码，另加目录，记明每个账户的名称和页次。 C、会计人员应根据审核无误的记帐凭证登记会计帐簿，做到内容真实完整、数字准确、摘要清楚、登记及时、字迹工整。各种帐簿应按页码顺序连续登记，不得跳行隔页、如有发生应注明“此页（此行）空白”字样。凡需结出余额的帐户，其余额应注明借贷方向，没有余额的账户，应当在借贷栏内注明“平”字，余额栏

38 / 72

内用“0”表示。上下帐页结转时要注明“过次页”、“承前页”，对需要结出本月发生额的帐户结计“过次页”的本页合计数应为本月初至本页止的发生额的合计数。

D、帐簿记录发生错误，不准涂改、挖补、刮擦或用药水消除字迹，不得重新抄写，应按下列方法进行更正：将错误文字或数字划双红线注销，但必须使原有字迹仍可辨认，然后在其上方填写正确文字或数字，并由记账人员在更正处加盖名章。对于错误的数字必须全部划线更正，不得只更正其中的错误数字，对于文字差错，可只更正错误部分。由于记帐凭证错误而使帐簿记录发生错误的，应按更正的记帐凭证登记帐簿。

E、各单位应定期核对帐簿，保证帐证相符、帐表相符、帐帐相符、帐实相符。对账工作每年至少进行一次。如果遇到特殊情况，如有关人员调动办理调动手续前或发生非常事件后，也应及时对账。 F、会计人员应按规定在月末、季末、年末对各账户进行结账，结账期不得提前和延后。结帐时，应结出每个账户的期末余额。需要结出当月发生额的，应在摘要栏中注明“本月合计”字样，并在下面通栏划单红线；年结的应在摘要栏内注明“本年累计”，并在下面划通栏划双红线。年度结转要在摘要栏注明“结转下年”字样；在下一会计年度新建有关会计账簿的第一行余额栏内填写上年结转的余额，并在摘要栏注明“上年结转”字样。

15.4.财务会计报告

15.4.1 财务会计报告的要求

A、按照发布的《企业财务会计报告条例》的规定，定期编制财务会计报告，公司负责人对本公司的财务会计报告的真实性、完整性负责。

B、年度财务会计报告应委托会计师事务所审计，并由其出具审计报告。

15.4.2 财务会计报告的构成

39 / 72

A、财务会计报告分为年度、半年度、季度和月度报告。

B、财务会计报告包括：会计报表主附表、会计报表附注和财务情况说明书等。

C、会计主表包括资产负债表、利润表（或损益表）、现金流量表等。 D、会计报表的附表包括：利润分配表、销售费用表、管理费用表、财务费用表、固定资产明细表、房地产发展项目成本表、损益表补充资料、物业销售盈亏明细表、房地产销售损益明细表、租赁损益表、其他业务损益明细表、承包工程损益表、承包工程成本表、长期股权投资表、银行贷款表、各类债权债务表等。 E、会计报表附注可用附表的形式反映也可用文字的形式反映，做到项目齐全、内容完整，其内容至少应包括：不符合基本会计假设的说明；重要会计和会计估计及其变更情况、变更原因及其对财务状况和经营成果的影响；或有事项和资产负债表日后事项的说明；关联方关系及其交易的说明；重要资产转让及其出售情况；企业的合并、分立；重大的投资和融资活动；会计报表中重要项目的明细资料；有助于理解和分析会计报表需要说明的其他事项。

F、财务情况说明书至少应对下列情况作出说明：企业生产经营的基本情况；利润实现和分析情况；资金增减和周转情况；对企业财务状况、经营成果和现金流量有重大影响的其他事项。

15.4.3 财务会计报告的编制

A、公司必须根据登记完整、核对无误的会计账簿记录和其他相关资料，并按国家统一的会计制度规定的编制基础、编制依据、编制原则和方法在规定时间内编制财务会计报告。

B、年度结账日为公历年度每年的12月31日；半年度、季度、月度的结账日分别为公历年度每半年、每季、每月的最后一天。 C、在编制年度财务会计报告前，应按有关规定，全面清查资产、核实债权债务；核对各会计账簿记录与会计凭证的内容、金额等是否一致；核对各会计账与账之间的发生额和余额是否一致。 D、编制的财务会计报告，要做到内容完整、数字真实、计算准确、

40 / 72

说明清楚，不得漏报或者任意取舍。会计报表之间、各项目之间，凡有对应关系的数字，应相互一致；本期报表与上期报表之间有关的数字应相互衔接。

15.4.4 财务会计报告的报送

A、公司应依照法律、行规和国家统一会计制度有关财务会计报告报送期限的规定，及时将财务会计报告向投资方和有关部门和单位报送。

B、报送的财务会计报告应加具封面和报表目录，并依次编定页码，装订成册，加盖公章。封面应注明：企业全称、企业统一代码、地址、报告所属年度或月份、报送日期，并由企业负责人、主管会计工作的负责人（总会计师）、会计机构负责人、编表人签名并盖章。

C、财务会计报告按照规定须由注册会计师审计的，应将注册会计师出具的审计报告随同财务会计报告一并对外报送。

15.5.会计工作交接

15.5.1 会计人员工作调动或因故离职，必须将所经管的会计工作，在规定期

限内全部移交给接替人员。没有办清交接手续的，不得调动或离职。

15.5.2 会计人员办理移交手续前应及时处理完成有关业务，对未了事项要写

出书面材料。

15.5.3 移交前要编制移交清册，列明应该移交的会计凭证、会计帐簿、会计

报表、印章、现金、有价证券、收据、支票、文件、会计软件及密码、会计软件数据磁盘（或磁带）等有关资料和实物。

15.5.4 会计人员办理交接手续，必须有监交人负责监交。一般会计人员办理

交接，由财务经理或会计主管人员负责监交；会计机构负责人、会计主管人员办理交接，由公司领导人负责监交，必要时可由上级财务部派人会同监交。移交人员办理移交时，要按移交清册逐项点交，接替人员要逐项核对点收，发现问题要限期查清。

15.5.5 接交完毕后，交接双方和监交人要在移交清册上签字，并应在移交清

41 / 72

册上注明：单位名称，交接日期，交接双方和监交人员的姓名、职务等。移交清册一式三份，交接双方各执一份，存档一份。

15.5.6 接替人员应继续使用移交帐簿，不得自行另立新帐，以保持会计记录

的连续性，对有关印鉴、密码应作必要的更换。

15.5.7 移交人员对所移交的会计凭证、会计账簿、会计报表和其他有关资料

的真实性、完整性负责。

15.5.8 单位撤消、分立、合并时相关工作比照上述手续办理。

15.6.会计监督

15.6.1 各单位的会计机构、会计人员依法对本单位的经济活动进行会计监

督。

15.6.2 对会计资料和财产物资的监督：各单位要建立帐簿、款项和实物核查

制度，确保帐实、帐证、帐账、账表相符，对不符的情况应及时作出处理，如无权自行处理的，应当及时报请公司领导人处理。

15.6.3 对原始凭证的监督：对不真实、不合法的原始凭证，不予受理；对弄

虚作假、严重违法的原始凭证，在不予受理的同时，应当予以扣留，并及时向公司领导人报告，请求查明原因，追究当事人的责任；对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求经办人更正、补充。

15.6.4 对财务收支的监督：对审批手续不全的财务收支，应当退回，要求更

正、补充。对违反单位内部会计管理制度的经济活动和违法的收支，应当制止和纠正；制止、纠正无效的，应当向公司领导人提出书面意见，请求作出处理，如果不予制止和纠正，又不向公司领导人提出书面意见的，应当承担责任。

15.6.5 对单位制定的预算、财务计划、经济计划、业务计划的执行情况进行

监督，并配合财政、审计、税务机关依法进行的监督。

15.7.内部稽核制度

42 / 72

15.7.1 内部稽核的范围：原始凭证，记帐凭证，库存现金、银行存款和有价

证券，会计帐簿，财务会计报告，其他会计资料等。

15.7.2 内部稽核的组织形式和具体分工

A、内部稽核采取财务经理领导下的分级稽核制，即初审、复核、稽核、总稽核。

B、初审是对原始凭证进行审核，即对需进行会计核算的原始凭证进行审查，由各相关岗位按业务范围分别负责。

C、复核是对涉及货币收付业务的会计凭证进行审核，由出纳人员负责。

D、稽核包括对会计凭证的审核、对库存现金的核查、对银行存款调节表的核查、对各种有价证券的核实、对装订成册的会计帐簿完整性和准确性的核查，由本单位主管会计负责。

E、总稽核包括对会计凭证的最终审定，对财务会计报告、财务计划和其他会计资料的审核，由财务经理负责。

15.7.3 稽核工作的职责和权限

A、审核原始凭证的真实性、合法性。对原始凭证进行认真审查，对不真实、不合法的原始凭证不予受理，并向财务经理报告；对弄虚作假、严重违法的原始凭证，在不予受理的同时，应当予以扣留，并向公司领导人报告；对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回，要求经办人更正、补充。

B、审核记帐凭证的完整性和正确性。对记载不正确、不完整的记帐凭证退回制单人予以更正、补充。

C、审核出纳人员编制的库存现金盘点表与实际库存现金、有价证券登记簿所记载的数额与有价证券是否相符；审核银行存款调节表所列各项数字的真实性和准确性，核实各未达帐项造成的原因，督促出纳人员清理未达帐项。盘点核查结果应及时报告财务经理。 D、审核财务会计报告内容是否真实、完整，报表勾稽关系是否正确。 E、审核财务部对外报送的其他报表和会计资料是否真实、完整。 F、审核财务收支、成本、费用、利润等计划指标项目是否齐全，编制依据是否可靠，有关计算是否正确，各项计划指标是否衔接。

43 / 72

G、 经过稽核无误的会计资料，稽核人员都应签字或盖章。

16.会计科目使用说明

16.1会计科目的设置

根据财政部颁发的《企业会计制度》，结合本公司的具体情况，设置如下

会计科目。为规范会计核算，应按照本说明使用会计科目。未予说明的可参照财政部相关规定使用。本说明与财政部有关规定相抵触的按财政部规定执行。

1001

现金：本科目核算公司库存现金。二级明细科目：1、人民币；2、

港币；3、 美元。 1002

银行存款：本科目核算公司存入银行的各币种存款。二级明细科

目：分币种设置，并按银行账号进行辅助核算。

1009 其他货币资金：本科目核算公司的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款等各种其他货币资金。二级明细科目：1、外埠存款；2、银行本票；3、银行汇票；4、信用卡；5、信用证保证金。其中“信用卡”明细科目按开出信用卡的银行和持有人进行辅助核算。

1101 短期投资：本科目核算公司购入的各种能随时变现、持有时间不超过一年的有价证券以及不超过一年的其他投资，包括各种股票、债券、基金等二级明细科目。

1111 应收票据：本科目核算公司因转让、销售开发产品等而收到的商业汇票，包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。

44 / 72

1121 应收股利：本科目核算公司因股权投资而应收取的现金股利，按被投资单位设置明细账进行明细核算。

1131 应收账款：本科目核算因楼宇销售、出租房屋和提供劳务等应

向购买、承租和劳务接受单位或个人收取的款项。二级明细科目：1、应收售楼款；2、应收租金；3、应收工程款。

1132 其他应收款：本科目核算除应收票据、应收帐款、预付帐款、

内部往来等以外的其他各种应收、暂付款项，包括公司拨出的备用金、应收的各种赔款、罚款、应向员工收取的各种垫付款项等。本科目按应收款项的性质进行明细核算，二级明细科目为：1、备用金，核算公司内部各部门领用的备作差旅、零星采购或零星开支等用途的款项，按部门进行辅助核算；2、应收其他单位，核算其他单位的各种应收、暂付款项，按债务人进行辅助核算；3、其他，核算其他各种个人应收、暂付款项。

1141 坏帐准备：本科目核算公司提取的坏帐准备。

1151 预付账款：本科目核算公司按工程合同、购货合同的规定预付给分包单位、供应单位的款项，二级明细科目：1、预付工程款：包括预付备料款、工程款项，按工程项目、施工单位进行辅助核算。2、预付购货款：包括预付供应单位的材料、设备款项，按供应单位进行辅助核算。

1171 内部往来：本科目核算公司与集团内部各单位之间，由于业务往来发生的各种应收、应付、暂收、暂付往来款项，按往来单位进行明细核算。二级明细科目：1、中海集团公司；2、中海兴业公司；3、中海深圳公司；4、中海广州公司；5、中海上海公司等。

45 / 72

1121 原材料:本科目核算公司库存的各种材料物资、设备的实际成

本，包括买价、运杂费、流通环节税金、外汇差价、采购保管费等费用。原材料应定期清查，发现盘盈、盘亏先转入（待处理财产损溢）科目，查明原因后再进行处理。本科目应分别不同的工程项目并按原材料的类别进行分类明细核算。二级明细科目：1、材料；2、设备。

1231 低值易耗品：本科目核算公司库存的低值易耗品的实际成本，包

括不能作为固定资产的各种用具物品、如工具、管理用具、玻璃器皿等，以及在经营过程中周转使用的包装容器等。二级明细科目：1、电器；2、家具；3、办公用品。

1285 开发产品：本科目核算公司已开发完成产品的实际成本。是指

公司已经完成 全部开发过程并已经竣工验收达到入伙条件的楼宇成本。二级明细科目：1、商品房；2、商业设施。同时按每个开发项目进行辅助核算。

1301 待摊费用：本科目核算公司已经支出，但应由本期和以后各期

负担的分摊期限在1年以内（包括1年）的各项费用。按各项待摊费用的性质进行明细核算。

1401 长期股权投资：本科目核算公司投出的期限在一年以上（不含

1年）的各种股权性质的投资，包括购入的股票和其他投资等，二级明细科目：1、股票投资；2、其他股权投资。

1501 固定资产：本科目核算公司固定资产的原价。二级明细科目：1、

房屋建筑物；2、汽车；3、办公设备；4、电器。

1502 累计折旧：本科目核算固定资产的累计折旧。按“固定资产”

科目对应设置明细科目进行核算。二级明细科目：1、房屋建筑物；2、汽车；3、办公设备；4、电器。

46 / 72

1701 固定资产清理：本科目核算公司因出售、报废、毁损等原因转入清理的固定资产净值及其在清理过程中发生的清理费用和清理收入。出售、报废、毁损的固定资产转入清理时，按其净值借记本科目，按已提折旧借记累计折旧科目，按固定资产原价贷记固定资产科目。清理过程中发生的费用，借记本科目，贷记“银行存款”等科目，收回固定资产的价款借记“银行存款”，贷记本科目。固定资产清理的净收入借记本科目，贷记“营业外收入－处理固定资产净收益”；清理净损失借记“营业外支出－处理固定资产净损失”，贷记本科目。本科目应以每一个被清理的对象为单位进行明细核算，在二级科目下按清理对象进行辅助登记。二级明细科目：1、房屋建筑物；2、汽车；3、办公设备；4、电器。

1801 无形资产：本科目核算公司持有的、没有实物形态的非货币性长期资产，可分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产。可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权等；不可辨认无形资产是指商誉。

1901 长期待摊费用：本科目核算公司已经支出、但应与未来收益配比的各项费用，包括销售费用、管理费用、财务费用等。发生上述费用时，先借记“销售费用”、“管理费用”、“财务费用”科目，贷记相关科目，季末结转费用时，借记本科目，贷记费用科目，待收入实现再按比例转出本科目归集的费用时，借记“本年利润”，贷记本科目。二级明细科目：1、待摊开发费用；2、其他。

1911 待处理财产损溢：本科目核算在清查财产过程中查明的各种财产的盘盈、盘亏和毁损的价值。二级明细科目：1、待处理固定资产损溢；2、待处理流动资产损溢。

2101 短期借款：本科目核算公司向银行或其他金融机构等借入的期

限在一年以下（含1年）的各种借款。二级明细科目：1、银行借款；2、

47 / 72

内部借款。同时按每个债权人进行辅助核算。

2121 应付帐款：本科目核算公司因购买材料、设备和出包工程等应付

给供应单位和工程承包单位的款项，按应付帐款性质及相关单位进行明细核算。二级明细科目：1、应付工程款：核算应付给工程承包单位的工程款，按工程项目和分包单位进行辅助核算，所有应支付的工程款均通过本科目核算；2、应付购货款：核算应付给材料、设备供应单位的购货款，按供应单位进行辅助核算；3、应付保固金：核算已经办完工程结算的项目应付给工程承包单位的工程保固金和应付给供应单位的材料、设备保固金，按工程承包单位和供应单位进行辅助核算。

2131 预收帐款：本科目核算公司因销售楼宇而向业主预收的楼款（包

括住宅、商场、车位等）。楼宇竣工入伙后，业主交清楼款并向其开具正式即视为实现销售，借记本科目，贷记“主营业务收入”。二级明细科目：1、预收售楼款，对每位业主的预收楼款情况另进行辅助核算统计，确保与账面数相符；2、预收商场款；3、预收车位款。

2151 应付工资：本科目核算公司应付给员工的工资总额，包括工资、

奖金、津贴等，不论是否在当月支付，都应当通过本科目核算。不包括在工资总额内的发给员工的款项，如医药费、福利补助等，不在本科目核算。二级明细科目：1、工资：核算当年发放给员工的基薪和加班工资；2、奖金：核算当年发放给员工的各种奖金；3、津贴：核算当年发放给员工的各种津贴。

2152 应付福利费：本科目核算公司计提、支出的福利费，包括支付

员工医药费、职工困难补助、其他福利补助等。二级明细科目：1、结转和计提：核算上年转入的福利费结余和本年计提的福利费；2、医药费：核算支付员工的医药费开支等，年终将本明细科目余额全部转入“结转和计提”明细科目；3、其他福利费：核算支付职工的其他各种福利费用，年终将本明细科目的余额全部转入“结转和计提”明细科目。外

48 / 72

资企业按规定从税后利润中提取的职工奖励及福利基金，也在本科目核算。

2161 应付股利：本科目核算公司经董事会决议确定分配的现金股利

或利润。根据通过的股利或利润分配方案，按应支付的现金股利或利润，借记“利润分配”，贷记本科目；实际支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等存款。二级明细科目：按各股东名称设置。

2171 应交税金：本科目核算公司应交纳的各种税金，如、消

费税、营业税、城市维护建设税、车船使用税、土地使用税、房产税、所得税和个人所得税等。期末按各项业务收入分别计算应交流转税，借记“主营业务税金及附加”，贷记本科目，计提应交的企业所得税借记”所得税“，贷记本科目。计算应代扣代交的员工个人所得税，借记“应付工资”，贷记本科目。实际缴纳税金时，借记本科目，贷记”银行存款”等科目。二级明细科目：1、应交；2、应交营业税，在该科目下再设“地产营业税”、“租赁营业税”、“其他营业税” 三个三级明细科目，分别核算各种业务应交的营业税；3、应交消费税；4、应交所得税，在该科目下再设“地产所得税”、“租赁所得税”、“其他所得税” 三个三级明细科目，分别核算各种业务应交的所得税；5、应交土地；6、应交城市维护建设税，在该科目下再设“地产城建税”、“租赁城建税”、“其他城建税” 三个三级明细科目，分别核算各种业务应交的城建税；7、应交房产税；8、应交土地使用税；9、应交个人所得税。

2176 其他应交款:本科目核算企业除应交税金、应付股利等以外的其

他各种应交的款项，包括应交的教育费附加、应交住房公积金等。本科目分三级明细核算，其中二级明细科目为：1、应交教育费附加；2、其他。在“应交教育费附加”科目下再设“地产教育费附加”、“租赁教育费附加”、“其他教育费附加”三个三级明细科目，分别核算各种业务应交的教育费附加。

49 / 72

2181 其他应付款：本科目核算公司应付、暂收的非经营性收入的其

他款项。按应付和暂收款项的类别设置明细帐。二级明细科目：1、代收印花税，核算代收业主的商品房销售合同印花税；2、代收契税，核算代收业主的购房契税；3、代收手续费，核算代收业主的购房手续费；4、暂收款，核算业主多交的的购房款；5、认购定金，核算业主交纳的未指定具体楼座的购房定金；6、工会经费：核算计提与支出的工会活动经费；7、职工教育经费，核算计提与支出的职工教育经费；8、代扣员工养老金，核算代扣代交的员工养老金；9、公司负担养老金，核算公司为员工负担的养老金部分；10、应付其他单位，核算其他单位的各种应付、暂收款项，按债权人进行辅助核算；11、其他，核算除以上各项以外的其他应付账款。

2191 预提费用：本科目核算公司预提计入成本、费用但尚未实际支

出的各种费用，如预提租金、借款利息、固定资产修理费用等。按费用种类设置明细帐。二级明细科目：1、预提保修金：按房地产发展项目建安成本的一定比例(1%-2%)提取此费用，以备竣工后的零星配套工程及必要的修缮支出。入伙后一年所提费用尚有结余，则结转本年利润科目；2、预提借款利息，核算预提的内部借款利息。

2301 长期借款：本科目核算公司向银行、其他金融机构或其他单位

借入的期限在一年以上（不含1年）的各种借款。二级明细科目：1、银行借款，按贷款银行进行辅助核算；2、内部借款，按内部贷款单位进行辅助核算；3、借款利息，核算应付的长期借款利息。

3101 实收资本：本科目核算投资者按照公司章程的规定，投入公司

的资本。按投资者进行辅助核算。

3111 资本公积：本科目核算公司取得的资本公积，包括资本溢价、

接受捐赠、股权投资准备、外币资本折算差额等。本科目按资本公积形

50 / 72

成的类别进行明细核算。

3121 盈余公积：本科目核算公司从净利润中提取的盈余公积，包括

法定盈余公积、任意盈余公积、法定公益金等（外资企业提取储备基金、企业发展基金）。提取时借记“利润分配“，贷记本科目。本科目按盈余公积的种类进行明细核算。

3131 本年利润：本科目核算公司当年实现的净利润（或发生的净亏

损）总额。期末结转利润时将”主营业务收入”、“其他业务收入”、“营业外收入“和“投资收益”等收入性科目的余额转入本科目贷方。将“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”、“其他业务支出”、“营业外支出”、“所得税”等支出性科目的余额转入本科目借方。年度终了，结出本年实现的净利润或净亏损，转入“利润分配－未分配利润”科目。

3141 利润分配：本科目核算公司利润的分配（或亏损的弥补）和历

年分配（或弥补）后的积存余额。内资企业应当设置提取法定盈余公积、提取法定公益金、提取任意盈余公积金、应付股利、未分配利润等二级明细科目，外资企业应当设置提取储备基金、提取企业发展基金、提取职工福利及奖励基金、应付股利、未分配利润等二级明细科目。年度终了，应将全年实现的净利润（或发生的净亏损），自“本年利润”科目转入本科目；同时将本科目下的其他明细科目的全部余额转入本科目的“未分配利润”明细科目，结转后“未分配利润”明细科目余额即为“利润分配”余额。

4301 开发成本：本科目核算公司房地产项目开发过程中发生的全部成本。按房地产发展项目设置工程编号进行明细核算。二级明细科目：1、土地征用及拆迁补偿费：包括地价、拆迁补偿费、土地契税和转让费等；2、前期工程费：包括勘察测绘费、规划设计费和其他费用；3、基础设施费:指项目开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用；4、建安

51 / 72

工程费:包括主体工程费（含地下室、主体结构、装修装饰工程费、各种设备以及电梯、空调、通风等专业安装工程费）、工程监理费、总承包管理费和其他费用；5、公共配套费：指不能有偿转让的公共配套设施费用，包括会所、健身中心、球场等设施支出；6、利息：核算房地产项目在开发期间因投入资金而应承担的利息支出，包括银行借款利息和内部借款利息；7、开发间接费：指自“开发间接费用”科目结转计入的各项间接费；8、其他：包括物业管理基金、扰民费等。本科目的期末余额为在建开发项目的成本。

4302 开发间接费用：本科目核算项目发展部门在开发现场组织管理

开发产品而发生的各项费用，包括人员工资、办公费、交际费、车舟费、电话费、差旅费、房屋租金、水电费、职工福利费、工会经费、职工教育经费、劳动保护费等。季末将本科目归集的费用全部结转计入“开发成本”科目。

5101 主营业务收入：本科目核算公司已经取得的楼宇销售收入、出租开发产品收入等。期末本科目余额结转计入“本年利润”科目。本科目按项目标号进行明细核算，并对每一位业主或租户的收入进行辅助核算统计。二级明细科目：1、地产销售收入；2、租赁收入。

5102 其他业务收入：本科目核算公司主营业务以外的其他业务收入，如利息收入、材料销售收入、固定资产出租收入等。公司取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。期末，应将本科目余额全部转入“本年利润”科目，结转后无余额。二级明细科目： 1、利息收入：包括内部往来款利息收入等；2、固定资产出租收入，本明细科目应按出租项目编号进行辅助核算统计。

5201 投资收益：本科目核算公司对外投资取得的收益或发生的损失。公司取得投资收益时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目。期末，应将本科目余额全部转入“本年利润”科目，结转后无余额。

52 / 72

5203 补贴收入：本科目核算公司按规定实际收到的补贴收入，包括

财政扶持而给予的补助。期末，应将本科目余额全部转入“本年利润”科目，结转后无余额。

5301 营业外收入：本科目核算公司发生的与经营业务无直接关系的

各项收入，包括固定资产盘盈、处理固定资产净收益、罚款净收入等。期末，将全部余额转入“本年利润”科目，结转后无余额。二级明细科目：1、罚金收入；2、其他收入。

01 主营业务成本：本科目核算已经实现收入的楼宇销售、开发产

品出租应配比的各项成本。发生成本时借记本科目，贷记有关科目。期末，应将本科目的余额全部转入“本年利润”科目。本科目按项目编号进行辅助核算。二级明细科目：1、地产销售成本；2、租赁成本。

02 主营业务税金及附加:本科目核算公司经营活动应负担的经营

税金及附加,包括按规定应交纳的营业税、城市维护建设税和教育附加等。公司开展其它经营业务，按规定应交纳的经营税金和附加在“其它业务支出”科目核算。期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后无余额。本科目按项目编号进行辅助核算。二级明细科目：1、地产税金及附加；2、租赁税金。

05 其他业务支出：本科目核算公司发生的与其他业务收入相关的

成本、费用以及经营税金及附加等。公司发生的其他业务支出，借记本科目，贷记相关科目。二级明细科目：1、其他业务税金及附加；2、固定资产出租支出，本明细科目应按出租项目编号进行辅助核算统计，包括出租费用、出租折旧等。

5502 管理费用：本科目核算公司为组织和管理经营活动而发生的管理费用。公司发生各项管理费用时，借记本科目，贷记相关科目。项目入

53 / 72

伙前，应在期末将本科目的余额全部转入“长期待摊费用”科目，项目入伙后，应在期末将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结转后无余额。二级明细科目：1、工资；2、汽车使用费；3、办公费，包括书报费、办公杂费、文具费、印刷费、邮政费、复印费等；4、交际费；5、车舟费；6、电话费；7、差旅费，包括各种交通费、住宿费、差旅补贴、国外考察费用等；8、房屋租金；9、水电费；10、折旧费，包括房屋、办公设备、电器设备、汽车等各种非经营性固定资产的折旧；11、车船使用税；12、印花税；13、审计费；14、费用摊销；15职工福利费；16、工会经费；17、职工经营经费；18、其他，包括借调人员费用、保险费等；19、管理费用结转，期末结转管理费用时，从本明细科目结转计入相关科目，本明细科目余额与以上其他明细科目余额之和相等，方向相反，一级科目无余额。年度终了时，将以上其他明细科目余额结转计入本明细科目，结转后各明细科目均无余额。

5503 财务费用：本科目核算公司在经营过程中因资金筹集等理财活动

而发生的各项财务费用。房地产项目在开发期间应承担的利息，由各项目的成本负担，不在本科目核算。为购建固定资产而筹集资金所发生的费用，在固定资产尚未完工交付使用前发生的，应计入有关固定资产价值内，不包括在本科目的核算范围内。项目入伙前，应在期末将本科目的余额全部转入“长期待摊费用”科目，项目入伙后，应在期末将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结转后无余额。二级明细科目：1、利息支出：核算因借款而发生的利息支出；2、核算银行存款的利息收入；3、银行手续费：办理银行结算费用、货币兑换手续费、购买银行票据等而发生的各项费用；4、汇兑损益：核算外币兑换损益和会计期末外币汇率调整产生的损益；5、财务费用结转，期末结转财务费用时，从本明细科目结转计入相关科目，本明细科目余额与以上其他明细科目余额之和相等，方向相反，一级科目无余额。年度终了时，将以上其他明细科目余额结转计入本明细科目，结转后各明细科目均无余额。

5504 销售费用：本科目核算公司销售楼宇过程中发生的各项费用。

/ 72

项目入伙前，应在期末将本科目的余额全部转入“长期待摊费用”科目，项目入伙后，应在期末将本科目的余额全部转入“本年利润”科目，结转后无余额。本科目应按项目编号进行明细核算。二级明细科目：1、工资；2、办公费；3、交际费；4、车舟费；5、电话费；6、差旅费；7、广告费；8、展览费；9、样板房费用；10、交易手续费；11、职工福利费；12、工会经费；13、职工教育经费；14、其他，包括销售佣金、产品看护费和楼宇修缮费等；15、销售费用结转，期末结转销售费用时，从本明细科目结转计入相关科目，本明细科目余额与以上其他明细科目余额之和相等，方向相反，一级科目无余额。年度终了时，将以上其他明细科目余额结转计入本明细科目，结转后各明细科目均无余额。

5601 营业外支出：本科目核算公司发生的与经营业务无直接的关系的

各项支出，包括固定资产盘亏、处理固定资产净损失以及罚金收入所应负担的税费等。期末，将全部余额转入“本年利润”科目，结转后无余额。二级明细科目：1、营业外税金及附加；2、其他支出。

5701 所得税：本科目核算公司按规定从当期损益中减除的所得税。按

应纳税所得额计算的本期应交所得税，借记本科目，贷记“应交税金－应交所得税”科目。期末，将“所得税”科目的借方余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。

5801 以前年度损益调整：本科目核算公司本年度发生的调整以前年度

损益的事项。公司在年度资产负债表日至财务会计报告批准报出日之间发生的需要调整报告年度损益的事项，以及本年度发生的以前年度重大会计差错的调整，也在本科目核算。调整以前年度损益后，应同时将本科目的余额转入“利润分配－未分配利润”科目。结转后本科目应无余额。公司本年度发生的调整以前年度损益的事项，应当调整本年度会计报表相关项目的年初数或上年实际数，在年度资产负债表日至财务会计报告批准报出日之间发生的调整报告年度损益的事项，应当调整报告年度会计报表相关项目的数字。

55 / 72

17.成本业务核算制度

17.1.房地产成本核算

17.1.1 房地产成本定义

是指以建造商品房为目的，从购买土地、规划设计、施工到竣工入伙

为止的房地产开发全过程所发生的各项相关费用的总和。

17.1.2 房地产成本核算对象

A、一般按每个开发项目确定一个成本核算对象，如一个项目分为若

干的小区或栋号，可将各小区或栋号划分为一个成本核算对象；如一个项目较大，分若干期进行开发，则可将每一期划分为一个成本核算对象。

C、成本核算对象的划分原则：一是要与经济效益的考核对象一致，以考核经济效益的对象作为成本核算对象；二是要与项目发展周期一致，每一发展期内开发的一个项目至少应作为一个成本核算对象。

17.1.3 房地产成本的项目

开发产品成本项目主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础

设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、利息等组成。

A、土地征用及拆迁补偿费

指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括购买土地支

付给的土地出让金、土地开发费、市政配套设施费和相关的资金占用费，用地范围内原有建筑物、构筑物、树木等的拆迁费和补偿费，以及项目转让费和购买土地缴纳的契税。

B、前期工程费

指获得土地后至工程正式施工（基础开工）前进行施工准备阶段

所支付的费用，包括：七通一平费用、勘测设计费、临时设施费、报批报建费、其他前期费。

56 / 72

（1）七通一平费用的“七通”指：通路、通电、通水、通话、通

污、通气、通排水；“一平”指场地平整。七通费用是红线外的市政大配套费，如果土地是通过出让途径获得的，地价中一般已包括这部分费用，不再需发展商承担。

（2）勘测设计费是进行地质勘测、坐标测定、划线埋界桩、规划

设计、方案评审、施工设计等发生的费用。

（3）临时设施费是为进行现场施工而修建的临时道路、现场办公

及生活设施、临时围墙、施工用水电及其他临时构筑物所支付的费用。

（4）报批报建费是指向主管部门进行项目报批报建所支付的

各种费用，如办理规划报建、消防报建、开工报建等支付的质监费、安监费等，但报建时支付的墙改保证金、散装水泥基金、档案保证金等应作为存出保证金挂帐，结算后确实无法退回的部分再转入此项费用核算。

（5）其他前期费是除以上费用外为项目开发进行前期准备所支付

的其他费用，如项目可行性研究费、咨询顾问费、工程招标费等。

C、基础设施费

指房地产开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、通讯、照明、

绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。 D、建筑安装工程费

指房地产开发过程中为实现项目的使用功能而进行实体施工所发

生的各项费用，包括支付给施工单位的工程款和甲供材料设备的价款，具体可分为桩基工程费、土建工程费、安装工程费和其他费用等。

（1）桩基工程费是进行桩基施工的费用，如人工挖孔桩、沉管桩

等。如果是天然基础，就没有此项费用。

（2）土建工程费是进行土方工程、结构工程、门窗工程、室内外

装修工程等发生的费用。

（3）安装工程费是指主体建筑物2米内的常规水（供水、排水、

57 / 72

排污）、电（强电、弱电）、燃气、消防、空调、通风、电梯、监视、对讲、电话、电视、网络等管线和设备的安装所支付的费用，其中包括购买设备的价款，如冷水机组、电梯、发电机等。

（4）其他费用是指除上述费用外为项目开发所支付的工程监理费、

总承包管理费、物业管理补贴等费用。工程监理费是指委托社会监理单位进行工程质量监理所支付的监理费；总承包管理费是指实行成本加成的工程发包方式下所支付给总承包单位的加成款；物业管理补贴是指按照与物业管理单位签订的物业管理合同支付的物业管理开办补贴费和按照物业管理条例支付给物业管理单位的专用设施基金等。

E、公共配套设施费

指在开发小区内发生的可计入商品房开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如会所、健身中心、自行车棚等公共设施。

F、利息

在开发产品销售之前为开发房地产而借入的资金所发生的利息等

借款费用，计入开发成本。

G、开发间接费

指企业所属直接组织、管理开发项目的部门发生的各项费用，包

括：工资、福利费、折旧费、办公费、差旅费、房租、水电费、劳保用品费等。这些费用先由“开发间接费用”科目核算，期末再按适当分配标准分配计入开发成本。

17.1.4 房地产成本的确认

A、按照权责发生制原则确认已发生的直接成本。如分包工程款应按批准后的“工程进度款申请书”所列金额计入成本，甲供材料设备应以施工单位签署的领料单所列全部价款计入成本。 B、按照配比原则分摊公共费用计入项目成本中。如为组织甲供材料设备而设立的物资采购部门所发生的费用，应按月根据各项目采购总额将采购费用分配计入项目的材料设备成本中；再如，一个开发项目分为若干个成本核算对象时，其公共配套支出应在各核

58 / 72

算对象之间进行分配，分配依据可按建筑面积、预计投资、预计销售收入等标准确定。

17.1.5 已完房地产成本的结转

房地产项目在竣工（即取得主管部门的竣工验收证书）并发出入

伙通知后即确认为已完开发产品，需进行已完成本结转。一个成本核算对象应一次性结转已完产品成本。

A、分类确定已完产品成本

一个开发项目（或一个成本核算对象）中一般都包括多个不同用

途的产品，如住宅、写字楼、商场、车位、会所、幼儿园、小学等，对于可售产品或虽不可售但能够产生收益的产品（如车位、幼儿园）都应分别确定其成本，对于既不可售又不产生收益的部分（如无偿提供给物业管理单位经营的会所、健身中心）不单独计留成本。

需单独计算成本的各种产品，一般应采用实际成本加分摊公共成

本的办法进行确定，对于难以确定实际成本的，可按建筑面积分配成本，或根据收入与成本配比原则，以各种产品预计收入占总收入的比重分配成本。

确定可售物业成本的办法是：地价按预计售价的比例分配计人每

一个可售单位成本中，其他发展成本按可售面积（或建筑面积）平均分配计入每一个可售单位成本中，每一个可售单位是最明细的销售单位，如：住宅的每个房号、商铺的每个铺位、写字楼的楼层或房号、车位的车位号等。可售物业成本一经确定，一般不得因售价或建筑面积变化而调整。

已完开发产品成本应结转计入“开发产品”科目，如产品还有其

他经营方式的则应从“开发产品”转入相关核算科目：用于出租的产品转入“出租开发产品”，用于对外经营的营业性配套设施，应转入“固定资产”。

B、延期结转成本和预提成本

由于房地产项目在竣工入伙时各种开支尚未结束，特别是作为成

本大项的建安支出往往要延迟数月才能结算，因此，为确保已完

59 / 72

房地产成本的准确结转，可延迟结转成本的时间，待各项成本数据基本落实后再进行帐面成本结转。当已完产品的各项成本数据基本确定后，可以采用预提办法先结转已完成本，预提一定比例（一般为建安成本的1％以内）的费用作为产品改善或维护支出，将来实际发生数与预提数的差额可并入未售产品成本中。

17.1.6 已售房地产成本的分配

A、按照收入与成本配比原则分配已出售产品的成本。“已出售”是指

出售的已竣工具备入伙条件的产品，并且楼款已收足，或楼款虽未收足但按合同约定可以入伙的产品。

B、已售房地产成本按已销售的每个单位对应结转，如可售单位事先

没有确定各自的成本，可采用以下两种方法的一种予以确定：

一是按单位成本和已售数量计算分配成本。由于在结转已完产品

成本时可以得到各类产品的单位成本，因此已售产品成本就可用已售数量乘以单位成本求得。这种方法适用于数量多、售价悬殊不大的产品，如住宅、车位等。

二是按已售产品收入占本类产品预计总收入的比例计算分配成

本。计算方法为：

某类产品预计总收入＝累计已售产品收入十未售产品预计收入 已售产品应分配成本＝（已售产品收入／该类产品预计总收入）

×该类产品总成本

17.1.7 待售产品成本的调整

发生以下两种情况时需要对待售产品成本进行调整：

A、第一种情况是在结转己完房地产成本时如果采用了预计成本办法，

最终的实际支出数与原预提数之间的差额应计入待售产品成本中，由待售产品成本分摊。

C、第二种情况是如果市价出现大幅下跌，已低于待售产品帐面成本，应按可变现净值低于帐面成本部分，计提存货跌价准备。可变现净值，是指企业在正常经营过程中，以估计售价减去销售所必须的估计费用后的价值。

60 / 72

17.2.承包工程成本核算

17.2.1 承包工程成本定义

指承接的建安工程、装饰工程业务，按照与甲方达成的协议，从工

程实施到工程竣工为止所支付的各种费用的总和。

17.2.2 承包工程成本核算对象

以一项承包合同作为一个成本核算对象。 17.2.3 承包工程成本的项目

承包工程成本项目主要由人工费、材料费、机械使用费、分包支出、

其他直接费、间接费等组成。

A、人工费：指支付给公司自行雇佣的现场生产人员、管工的各种劳动报酬。

B、材料费：指公司直接采购的用于工程的各种材料的实际成本，包括材料价款、运费、装卸费以及采购保管费。确认材料费必须取得材料领用人员签名的记录（采购人、报销人之外的第三方），并标明材料的具体用途，如果是提供给分包单位使用的“甲供材料”，还应由领料单位盖章。发生退料造成材料多购损失时必须详细说明退料原因、退料处理办法等，根据金额大小按相应的审批权限报批。

C、机械使用费：指公司自行投入施工机械所支付的相应费用（包括折旧费）或外租机械的租赁成本。

D、分包成本：指工程采用分包方式的情况下支付给分包单位的工程款，即分包粮款。分包粮款依据“工程进度款申请书”审批的金额列入成本。

E、其他直接费：指除以上成本项目外其他直接服务于工程项目的各种支出，如施工用水电费、项目报建费、施工进场费、工程保修费等。

F、间接费：指地盘为组织管理项目实施而发生的管理性质的费用，如管理人员工资、办公费、差旅费、劳动保护费等。这些费用先由“施工间接费用”科目核算，期末再按适当分配标准分配计入

61 / 72

各项承包工程成本。

17.2.4 已完工程成本结转 A、结转时间的确认

对于规模大、工期长（一般需跨年）的工程，采用按形象进度结

转成本的办法；对于小型项目采用竣工时一次结转成本的办法。

B、与收入配比的原则

不论采用什么方法确认成本的结转时间，都应遵循成本与收入配

比的原则，即收入所体现的工作量应与结转成本对应的工程进度相一致。在项目竣工结转成本时，应预提相当于建安成本1％以内的保修费用（根据各项目的实际分别确定），用于保修责任范围内的开支。

17.2.5 自营总承包与房地产的关系

A、为提高公司的工程总承包管理水平，体现工程管理部门的业绩，

对公司开发的房地产项目实行自营总承包模式，房地产与总承包的关系是：房地产成本之建安工程费－甲供设备费＝总承包收入 D、房地产系应按工程进度向总承包系出粮，工程竣工后由总承包系预提工程完善及保修费，房地产系不再计提相应成本。

17.3.租赁成本核算

17.3.1 租赁成本的定义

指公司用于出租的房产及其他不动产物业（包括出租开发产品、出租

固定资产）在租赁期内发生的各种费用支出的总和。

17.3.2 租赁成本核算对象

一般以一个物业项目作为一个成本核算对象，需要细分考核对象的，

可以另设台帐进行辅助核算，并在报表中增加附表列示。

17.3.3 租赁成本核算

对出租开发产品成本通过“主营业务成本”科目核算，对出租固定资

产成本通过“其他业务支出”科目核算。租赁成本采用直接计入经营损益的办法核算，不通过成本科目进行汇集，其损益项目可分为

62 / 72

出租折旧、出租费用、租赁税金等内容。

A、折旧费：指出租物业在租赁期内应摊销的折旧费。

B、出租费用：指为出租业务而支付的直接费用，如租赁管理费、财

产保险费等。

C、租赁税金：指与出租业务相关的经营税金及附加等。

18.会计电算化管理制度

18.1.硬件与软件配备

18.1.1 硬件要求

配置CPU为586以上的主机和配套显示器、打印机。 18.1.2 软件要求

A、 所使用的财务软件是由集团公司统一开发的中海财务软件系统

CFMS2.0,该系统的基本操作平台为WINDOW95/WINDOW98。 B、 CFMS系统是根据我国的相关及制度设计的，符合财政部颁发

的《企业会计准则》、《会计核算软件基本功能规范》和《会计电算化工作规范》,具体可参考《中国海外集团有限公司财务管理软件系统－系统设计》。

C、 CFMS系统拥有财务分工、会计科目、资料维护、项目核算、部门

核算、凭证处理、账簿查询、期末处理、报表处理、银行现金、固定资产等十大模块。其功能和操作方法可参考《中国海外集团有限公司财务系统---用户手册》。

18.2.会计电算化内部分工

18.2.1 会计电算化的岗位责任制

总会计师负责财务系统会计电算化领导工作，按照国家财政部门的有

关规定设计公司全面实施会计电算化的总体规划。对公司会计电算化的管理由财务部经理负责。会计电算化的操作人员必须持有会计

63 / 72

电算化上岗证，切实做到事事有人管，人人有专责，办事有要求，工作要检查。

A、电算主管岗位

负责协调计算机及会计软件系统的运行工作，防止利用计算机舞弊；拥有软件中所有的操作功能，可分配其他岗位的权限，设置期初数据，维护资料，增减科目等功能，此岗可由会计主管兼任。

B、软件操作岗

负责按审核无误的原始凭证内容输入记帐凭证，打印记帐凭证、会计帐簿、会计报表、会计资料，进行部分会计数据处理工作，将录入计算机的其他资料打印成书面文件交有关人员审核、存档。一般由相关的会计人员兼任，此岗位没有会计凭证的审核和过帐的权限。

C、现金出纳核算岗

负责实际库存现金与帐面现金的核对工作，其操作权限可设银行

现金、帐簿查询、报表处理功能，此岗位不能有凭证录入功能。

D、银行出纳核算岗

负责实际银行存款与帐面银行存款的核对工作，其操作权限可设银行现金、帐簿查询、报表处理功能，此岗位不能有凭证录入功能。

E、费用核算岗

负责费用类原始凭证的审核，费用类记帐凭证的录入，费用类帐簿、报表的编制，其操作权限可设银行现金、帐簿查询、凭证处理、报表处理功能。

F、成本核算岗

负责成本类原始凭证的审核，工程成本类记帐凭证的录入，成本类帐簿、报表的编制，其操作权限可设银行现金、帐簿查询、凭证处理、报表处理功能。

G、销售核算岗

负责销售收入原始凭证的审核，记帐凭证的录入，与销售有关的

帐簿、报表的编制，其操作权限可设银行现金、帐簿查询、凭证

/ 72

处理、报表处理功能。

H、固定资产岗

负责固定资产核算，其操作权限可设凭证处理、帐簿查询、凭证

处理、固定资产等功能。

I、会计报表岗

负责期末的财务报表处理和会计年结工作，编制会计报表。其操

作权限可设银行现金、帐簿查询、凭证处理、报表处理等功能。 J、审核记帐岗

负责对输入计算机的数据进行审核，具有凭证审核的权限，由会

计主管兼任。

K、数据分析岗

负责对计算机内会计数据进行分析，可由会计报表岗兼任。 L、电算审查岗

负责保证计算机及软件的正常运行，管理机内会计数据，负责定期将机内数据备份，妥善保管各种机内资料，随时登记用机记录，由计算机管理人员兼任。

18.2.2 会计电算化的分权管理

A、分权管理是以保护公司的财产物资和货币资金的安全完整为目的，体现“授权与执行、记录与保管”职能相分离的原则，要求任何一项经济业务的处理，都必须由两个或两个以上的工作人员经手。

B、会计核算程序编制人员负责编制程序，不得同时兼任会计信息录入、整理、分析操作，不得在未经授权的情况下随意修改已投入运行的会计核算软件；

C、会计信息录入人员负责将会计凭证等会计信息资料录入计算机，操作运行会计核算软件，完成核算工作。该岗位不得同时担任现金出纳工作、会计核算软件编制工作，不能负责会计资料入机后的审核、校对工作。

D、会计信息入机前、后的审核校对工作，不能由出纳人员或电算操作人员兼任。

65 / 72

18.3.会计电算化安全保障措施

18.3.1 保密制度

A、财务部会计电算化操作人员进入中海财务软件，都要设置密码，并严守密码，不得告诉他人，密码要定期更换；操作人员离开计算机时需退出财务软件系统，以确保财务数据得以保密。 B、财务部只有会计电算化数据库管理人员能进入财务数据库，其他人员不得进入，如确实需要进入的，必须经财务部经理同意在计算机管理人员的指导下完成。

18.3.2 安全制度

A、安全制度是为保护设备、资料和信息的安全所制定的控制措施。计算机设备需专人专用，专人保管；计算机管理人员要定期对电脑设备进行检查，保证计算机设备的正常运行。

B、不能随便使用他人软盘，使用之前一定要进行病毒测试，不得未经计算机管理人员同意安装其他软件，以防止病毒的侵入；由于公司财务软件采用的是软件与数据库分离的方式，所以保证服务器中数据的安全尤为重要，坚决不允许他人未经财务经理许可进入服务器。

18.4.会计电算化软件、硬件维护

18.4.1 软件维护

软件维护是指保证软件的程序修正、参数修正、会计数据更正与恢复等功能的正常实现。主要内容是：建立帐务系统，设置会计科目体系进行帐务初始化工作，由电算主管负责；恢复遭到破坏的财务数据，由电算审查岗负责；财务软件要做好备份，最好能有三份，主机中一份，计算机中心一份，电算主管一份；财务软件的保存、管理由电算审查岗负责；如有记帐错误，可通过更改凭证或冲帐等方式，坚决不允许进入数据库修改数据，以维护软件的安全运行。

66 / 72

18.4.2 硬件维护

计算机硬件设备是实施会计电算化的物质基础，是会计核算的工具，其日常维护是会计电算化正常工作的重要保证。计算机专机专用，不得与其他部门共用；硬件设备要求本人使用、本人维护，由计算机管理人员负责定期检查。严格执行计算机操作规程和公司计算机用机管理制度。

18.5.财会计算机房管理

财会计算机房设在公司计算机中心机房内，由公司计算机中心统一管

理，并负责保证其安全。

19.会计档案管理制度

19.1.会计档案的范围

会计档案是指会计凭证、会计账簿和财务报告等会计核算专业资料，是

记录和反映单位经济业务的重要史料和证据。具体包括：

A、会计凭证类：原始凭证、记账凭证、汇总凭证、其他会计凭证。 B、会计账簿类：总账、明细帐、日记账、固定资产卡片、辅助账簿、其他会计账簿。

C、财务报告类：季度、年度财务报告，包括会计报表、附表、附注及财务情况说明书、其他财务报告。

D、会计电算化类：包括存储在计算机中的数据和计算机打印出来的书面等形式的会计数据，会计软件系统开发运行中编辑的各种文档资料，以及储存在计算机中的数据，采用磁盘、光盘等介质储存的会计账簿、报表。

E、其他类：银行存款余额调节表、银行对账单、其他应当保存的会计核算专业资料，会计档案移交清册，会计档案保管清册、会计档案销毁清册。

19.2.会计档案的装订和保管

67 / 72

19.2.1 总体要求：会计年度终了后，对会计资料进行整理立卷。会计档案的

整理一般采用“三统一”的办法，即：分类标准统一、档案形成统一、管理要求统一，并分门别类按各卷顺序编号。分类标准统一是将财务会计资料分成凭证、账簿、财务会计报告、文字资料及其他等四类；档案形成统一是案册封面、档案卡夹、存放柜和存放序列等统一；管理要求统一是建立财务会计档案簿、会计资料档案目录，会计凭证装订成册，财务会计报告和文字资料分类立卷，其他零星资料按年度排序汇编装订成册。

19.2.2 会计档案的装订：会计凭证要按规定整理每月装订一次，并于次月

20日前装订完毕；会计账簿在年度结账后一年装订一次，除跨年使用的账簿外，其他账簿应按时整理立卷；财务会计报告按年度装订。

19.2.3 会计档案的保管：在会计年度终了后，由会计档案专管员整理归档，

统一存放在财务部会计档案室保管，并设置归档登记簿、档案目录登记簿、档案借阅登记簿，严防毁坏损失、散失和泄密。

19.2.4 会计电算化档案的保存

A、会计电算化档案按会计档案管理的规定执行，会计电算化系统开发的全套文件档案资料视同会计档案进行管理，保存期限为截止系统停止使用或重大更改后三年。

B、存储于磁带、磁盘等磁介质中的资料（包括会计凭证、科目余额、科目名称及编码、会计电算化的取数公式、计算公式等程序或数据资料），在没有打印成书面文件之前要妥善保管，在有关资料已有书面文件的前提下，软盘储存文件的保存期为两年以上。 C、会计电算化档案档案的存放要做到：防火、防盗、防潮、防虫、防鼠、防尘、防高温、防磁场；会计数据的备份软盘要存放在两个不同的地点，并定期复制。

19.2.5 会计档案的借阅

A、借阅会计档案按权限审批。外部借阅会计档案时，应持有关单位介绍信，经会计主管人员或单位领导批准后，方可办理借阅手续；单位内部人员借阅会计档案时，应经会计主管人员或单位领导批

68 / 72

准后，办理借阅手续。借阅人员应填写档案借阅登记簿。 B、借阅会计档案人员不得在案卷中乱画、标记，拆散原卷册，也不得涂改抽换、携带外出或复制原件（如有特殊情况，须经领导批准后方能携带外出或复制原件）。

C、借出的会计档案，会计档案管理人员要按期如数收回，并办理注销借阅手续。

19.2.6 会计档案的保管期限

各种会计档案的保管期限，按其规定分为永久性和定期性两类。凡是

在立档单位会计核算中形成的、记述和反映会计核算的、对工作总结、查考和研究经济活动具有长远利用价值的会计档案，应永久保存。会计档案的具体保管期限按附表执行。

19.2.7 会计档案的销毁

会计档案保管期满需要销毁时，按照财政部《会计档案管理办法》规

定的程序进行销毁。

69 / 72

附表1：固定资产配置申请表

固定资产配置申请表

申请部门 申请数量 部门经理 年 月 日 资产主管部门意见（含询价情况说明） 部门经理 年 月 日 副总经理审核 签字 年 月 日 总会计师审核 签字 年 月 日 资产名称 规格型号 申请部门申请原因 70 / 72

总经理审批 签字 年 月 日 购 置 情 况 使用部门验收 领用人签字 年 月 日 附表2：会计档案保管期限表

序号 一 1 2 3 二 4 5 6 7 8 三 档案名称 会计凭证类 原始凭证 记账凭证 汇总凭证 会计账簿类 总账 明细帐 日记账 固定资产卡片 辅助账簿 财务会计报告类 保管期限 备注 15年 15年 15年 15年 15年 15年 15年 包括日记总账 现金和银行日记总账保管25年 规定资产报废清理后保管5年 包括各级主管部门汇总财务报告 9 10 四 11 12 13 季度财务报告 3年 包括文字分析 包括文字分析 规格型号 配置数量 金额 年度财务报告（决算） 永久 其他类 会计移交清册 会计档案保管清册 会计档案销毁清册 15年 永久 永久 71 / 72

14 15 16 17 银行余额调节表 银行对账单 会计核数资料 其他 5年 5年 15年 5年

72 / 72