某项目二期招标策划书2011.2.26

某某楼盘二期A招标策划书

一、 项目概述

某某楼盘项目二期A区一、二标段；结构形式为框剪结构； 项目地址：。。。。 施工单位：。。。。 监理单位：。。。。

第一标段为：二期A区5、6、7、17、18、19、20号楼（共7栋）及其相应地下室工程（含全部二期A区地下室安装工程）、G-1（部分）及G-2商铺、公共建筑；

第二标段为：二期A区15、16、21、22、23号楼（共5栋）及其相应地下室工程。

二、 招标策划综述

（一）目的

招标管理总体思路、原则、方案

1、本项目将采用大总包+专业分包的招标模式，细化专业分包，由公司分专业分阶段直接分包,垄断行业通过公关等各种渠道，尽量降低成本进行签约。 1）总包单位需完成以下工作：

1、乙方直接承包范围： 1.1、工程总承包：

（1） 主体工程：施工图纸上所包括的内容，除甲方直接分包（即土方工程、桩基础工程（凿桩头由总包负责）、园林环境工程、精装修工程、消防工程、电梯工程、当地垄断工程）外所有工程。

（2） 室内排水工程：雨水、空调冷凝水管道自器具的排水口至室外第一个雨水疏水井(有散水沟的接入沟内，含冷凝水穿墙套管预埋)；废水、污水管自天面透气帽至室外第一个污水井，有沉池的卫生间在立管处安装二次排水地漏，连接卫生器具的支管从立管接入沉池内200mm，首层单独排出管道自卫生器具排水口至室外第一个污水井，管道需穿越墙、板、梁的套管要预埋及孔洞预留，不安装地漏、洁具；阳台废水排水口至室外第一个污水井，不安装地漏。

（3） 给水：市政直供水从集中水表后第一个阀门出水口至各户入户门内1米

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处用堵头封堵（有入户花园的也是到入户门内1米处用堵头封堵）；加压供水管道从生活水池至户内1米处用堵头封堵，含生活用水“一户一表”水表组、表前阀门及二次加压供水设备，地下室二次加压供水管道系统，给水管道穿越水池、墙、板、梁的套管要预埋及孔洞预留。

（4） 公变部分：从建筑物外墙皮1.5m至各住户集中电表箱段电缆保护管敷设（管内穿铁线），集中电表箱由外电单位安装，集中电表箱出线端（下桩）至各住户户内配电箱 (含户内成套配电箱安装)的所有线管、电线、线槽敷设；户内线管敷设（户内线管穿铁线不穿电线）、线盒安装（开关盒、插座盒用肓板封堵）；户内线管穿线、开关及插座面板安装、灯具等由精装修完成。

（5） 专变部分：从建筑物外墙皮1.5m至各专变总配电箱段电缆保护管敷设，专变总配电箱安装、专变总配电箱至应急照明系统、动力配电系统、地下室照明及动力系统、消防动力配电系统、商铺照明系统、园林照明配电总箱、泛光照明系统总箱、电梯机房照明系统、电梯动力配电系统等所有成套配电箱、线管、线盒、电线、电缆、桥架、线槽敷设以及开关面板、插座、照明灯具、应急灯具安装；商铺内灯具为吸顶座头灯带白炽灯泡；系统调试。

（6） 消防工程：完成所有消防预埋工作（包括结构部分线管、线盒预埋、消防给水管道穿越结构孔洞预留、消防水池套管预埋及完工后墙面、楼地面孔洞封堵）。

（7） 燃气工程：总包完成相关配合工作（在卫生间和厨房烟道和风道周围尽量避免预埋管线，防止二次开洞打断线管）。

（8） 电梯工程：从低压配电房至电梯的控制箱所有内容均属本工程承包范围位置，即：电梯机房双电源配电箱安装、电梯机房照明、插座、井道接地干线的安装、所有对应预埋管线（呼唤按钮、显示、消防、对讲、闭路监控、通风等的预埋管）

（9） 有线电视、电话、网络系统：从建筑物外墙1.5m至各插座的线管、线槽、底盒预埋工作。

（10）智能化系统：可视对讲系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、电子巡查系统、电梯三方对讲系统及监控机房工程的安装调试。

（11）铁艺工程（栏杆扶手、空调栏杆、单元门）。

（12）所有的外墙装饰工程：外墙涂料及保温工程、石材工程、GRC饰线及花瓶栏杆工程、劈开砖及屋面工程（其中涂料、外墙面砖、屋面瓦为甲方指定材料）。

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（13）门窗工程（含设备房门、管井门、楼梯间防火门、入户门等）、成品烟道。

（14）设计图纸和技术说明要求的全部需要预留预埋套管及底盒的购置安装，洞口的封堵及配合分包等相关工作。

（15）除议标文件有特别说明的以外，所有管线施工出外墙1.5米处。 （16）防雷接地工程。

2、各专业分包与总包单位的工作界面划分 1）精装修及公共装修与总包单位的土建工作界面；

地面不做找平层（根据某冬天天气较冷，厨房卫生间需要做找平），墙面完成砂浆抹灰，强弱电、给排水管井门安装到位（如室内设计要求是暗门，则仅预留门洞）； 2）园林绿化与总包单位的工作界面；

①总包单位按其合同约定标高移交场地后，园林的土方、堆坡造型、园建等全部由园林施工；

② 市政道路工程与园林工程以路缘石为界；

③ 建筑工程与园林工程以建筑的垂直投影线和出入口大门为界，但是室外门廊、雨篷内的地面、坡面、楼梯的饰面（包括残道铺装）由园林施工饰面；

④ 园林水电工程以土建、市政单位提供的水电接驳点（配电房电箱、室外电箱、给水栓、排水井）为界； 3）总包单位水电工程范围：

① 通用部分：按照图纸及设计变更完成所有孔、洞、箱体的预埋、预留，并进行安装后的补洞；完成所有管线的预埋、预留。

② 电气照明：完成表后（不含表）至户内总电源配电箱安装（含箱内元器件及配件），并通电；完成公共部位、户内预埋线管均预埋灯位、开关、插座底盒（含装白面板）。 ③ 动力及公共配电系统：从变压器后低压柜出线至最末一级配电箱（含配电箱）或控制箱（不含专业分包的控制箱）；

④ 弱电系统工程：完成所有插座底盒、箱体及线管的预埋，并穿铁线（包穿通）； ⑤ 给排水：从市政水表后至户内用水点的所有给水工程（消防工程仅施工室外管网至消防水池），全部排水工程施工到接通市政排水井。

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⑥ 发电机房：发电机联动柜至配电房配电柜之间的桥架、电线、电缆（或母线）由总包单位施工。

3、定标原则：合理低价中标。在进行承包商/供应商评估合格后原则上均采用低价中标形式。

4、招标策略：全方位竞争（包括材料、设备、服务、管理、成本），不断引入新的合作伙伴。对于总包单位统计作为一个标段进行分包，采取新老城建商/供应商结合（新即是从市场上引进的承包商/供应商，老即为曾经合作过的比较满意的承建商/供应商）的方式降低合同违约风险；优选企业信用第一的承包商/供应商，并通过对项目经理的充分了解和认识，突出管理水平。

5、招标方式：本期工程项目招标原则应按设计图纸的完善程度招标，若专业招标时在材料、工艺、人员、机械、工程量可清晰计取的前提下可按总价包干模式确定；当设计图纸不完善、个别项目施工过程中变数较大或不确定因素较多的情况下方可采取综合单价法，工程量按实结算。 三、招标分包及时间计划 （一）招标分包概述

某项目（甲指乙购）招标计划详见附表。

本计划根据二期A主项计划编制，将在每月底根据调整的项目发展总计划合主项计划相应调整计划招标计划安排。 （二）招标分包详述 1、主体工程分包

按照设计提供的最新指标：总建筑面积约为114566.5平米。 有关具体操作事项规划如下： （1）5、6、7号楼有关时间节点

① 设计出图时间：现已具备（2010年12月份收到最终版本施工图） ② 工程进度计划节点时间（目前最新版） 1、工程前期准备2010.9.9-2010.9.18 2、基础工程2010.9.26-2011.4.19 3、主体工程2011.4.20-2011.9.29 4、装修工程2011.9.20-2012.5.26

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5、室内安装工程：2011.8.21-2012.4.16 6、市政配套工程2011.12.7-2012.1.9 7、园林景观工程2011.12.2-2012.3.5 8、验收备案2011.11.9-2012.9.23 （2）15-23号楼有关时间节点 1、工程前期准备2010.9.20-2011.1.30 2、基础工程2010.9.30-2011.8.9 3、主体工程2011.7.14-2012.4. 4 4、装修工程2012.3.26-2013.1.29 5、室内安装工程：2012.2.25-2012.12.20 6、市政配套工程2012.9.5-2012.11.22 7、园林景观工程2012.9.30-2012.12.8 8、验收备案2012.5.25-2013.6.28 （2）总包施工单位的招标

本工程招标采用大总包的模式，本次招标二期A整个工程作为一个合同段要求一个大总包单位。

① 合约形式：待编制工程量清单，双方核对后，总价和施工措施费全部包干； ② 总包的职责：总包须负责主体项目相关分包的施工协调和对外统一报建、政府部门协调等工作；

③ 对总包的要求：总包应担负起整个工程的管理、协调，且必须在现场指派并组建经验丰富、管理能力强的项目经理和项目管理班子。施工现场内所有分包商的施工用水电的接驳点及施工用水电费由总包负责；

④ 指定分包：本项目所有分包工程皆为指定分包，但应注意需备案工程指定分包的资质、安全生产许可证、项目经理证等资料的完备性，并优先开绿挑选有管理和施工经验、资金实力强、抗风险和承担违约责任能力强的队伍；

⑤ 在总包合同内应注明零星工程的单价，比如各种人工、材料等单价。

（２）总包以外分包工程

由于总包单位已经确定，其余单位尚处于招标阶段，工期是项目特别关键事宜，是目前项目工作重中之重，建议从其余专业招标阶段开始书面强调工期，比方注明：

“各投标单位根据自身情况上报工期，上报的工期将作为评标的一项重

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要依据”（甲方在招标文件中给予控制工期作为参考），若承诺工期因乙方原因达不到则应给予处罚金额***元。”

① 硬景、软景园林绿化工程

园建绿化合同形式原则上采用清单招标总价包干的形式，在设计图纸不能满足招标要求时则采用综合单价固定，工程量按实结算的形式。园林小品、游乐设施另行招标确定。

合同形式原则上采用清单招标总价包干的形式，在设计图纸不能满足招标要求时则采用单价包干，工程量按实结算的形式。确定采用单价，措施费包干，工程量按实计算的形式。

② 外电工程

结合当地大楼盘操作方式，合理低价原则为前提，选用设计+施工+验收（单方造价全包干，比方按照建筑面积48-58元/平方之间单方造价签订设计施工合同，结算零签证），提供现有其他专业图纸以及总规图纸，设计→报审→施工→验收，全权委托一家单位进行包干（对于此类半垄断专业，施工单位更有公关能力胜任报审关键环节，缩短我方人力加快进场时间）。

③ 消防工程

结合当地情况，合理低价原则为前提，消防报审、验收具有一定难度，对我方专业人员数量以及报审人员素质、对外公关水平有较高要求，在部分楼盘较为成功案例中，采用报审前确定消防单位，以便更快捷选定方案进行施工作业，节省我方大量报审时间，加快进场时间。

④ 工程监理单位招标

监理单位选择在当地有影响力的监理单位，由于我们的项目管理水平还有待提高，希望能借助监理的力量提高整个楼盘的品质。

⑤关于项目自主招标零星工程项目需要借用集团成熟的招标文件体系，合理低价原则。

⑥设备招标

电梯在招标过程中范围应明确分包单位不能当地转包，不便于我项目统筹管理，电梯调试以及电梯电缆电源应由分包单位与总包自行协调，高层加压设备应提前做好资源收集（二期高层需要二次加压），进场时间是自来水厂施工同期进场。

四、总结

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某二期工期非常紧张，采用的是工期倒排的方式，对项目管理的要求很高，同时，本项目是高层施工的工程，加之目前国家政策正在进行宏观调控，市场环境较为低迷，对招标管理及成本控制提出了更加严格、更加规范的要求，如何克服新的市场环境带来的困难进行有效的现场成本控制管理、预控制到下一步的工程协调管理，是本次招标策划工作的重点和难点。故在项目前期准备阶段编制本招标策划，在此策划书的指导下力争在项目招标管理工作中做到有序、有效、公平和公正，确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。

某项目

2011年2月27日 5、6、7#楼属于最先安排开工

某项目 项目招标立项汇总表

招标项序号 目名称 招标工程范围 二期A区甲指乙1 屋面瓦 估算工程量 承包方式 设计出图/提交技术要求时间 招标发起时间 定标时间要求 5、6、7#楼 490.59 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 7

楼栋 2 劈开砖 二期A区甲指乙5、6、7#楼 二期A区3 铝合金门窗 69.00 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 甲指乙5、6、7#楼 二期A区甲指乙2371.92 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 4 外墙涂料 5、6、7#5210.00 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 楼 二期A区甲指乙5 内墙涂料 5、6、7#46833.00 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 楼 二期A区甲指乙6 铁艺栏杆 5、6、7#510.00 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 楼 二期A区甲指乙7 楼梯栏杆 5、6、7#249.00 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 楼 二期A区甲指乙8 护窗栏杆 5、6、7#666.00 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 楼 9 防水卷材 二期A区1625.37 甲指乙2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 8

5、6、7#楼 二期A区购 甲指乙10 防水涂料 5、6、7#5102.49 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 楼 二期A区甲指乙11 防火门 5、6、7#楼 二期A区楼388.80 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 甲指乙2925.21 12 屋面瓦 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 15-23#楼楼 二期A区甲指乙13 劈开砖 15-23#楼楼 二期A区529.70 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 15-23属于后开工楼栋 14 铝合金门窗 甲指乙15-24#楼楼 二期A区甲指乙10202.44 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 15 外墙涂料 15-25#楼95693.53 2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 购 楼 16 内墙涂料 二期A区184065.31 甲指乙2010.10.19 2011.7.2 2011.8.21 9