担保业务调查手册
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目 录
第一部分 经营者及企业基本信息
（一）业务简介和委托人基本信息···········································1 （二）委托人股权结构和变更情况···········································3 （三）实际经营者信息·····················································3 （四）对经营团队的调查···················································4 （五）关联公司情况·······················································5
第二部分 经营情况
（一）经营方式···························································7 （二）其他需要描述情况··················································15 （三）经营业绩··························································15
第三部分 财务状况
（一）会计报表科目披露原则··············································23 （二）债权的核实与披露··················································23 （三）债务的核实与披露··················································28 （四）银行负债和或有负债················································30
第四部分 实际经营者家底
（一）不动产····························································30 （二）动产······························································31
第五部分 资金需求及还款来源················································32
第六部分 综合性结论
（一）操作方案设计原则··················································32 （二）控制措施书写规范··················································33
第七部分 综合性结论························································34
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第一部分 经营者及企业基本信息
（一）业务简介和委托人基本信息
委托人全称、成立时间、注册资本、经营地址
调查方法：
将营业执照与原件核对无误，按照营业执照上载明的信息填写，并检查营业执照副本的年检情况。企业实际经营地址与营业执照地址不一定一致，应按照企业实际经营地址填写。 所需资料：
委托人营业执照、税务登记证、组织机构代码证正副本复印件
业务来源
根据业务来源实际情况填写，如果是银行推荐，填写银行及分支行名称；如果是主动营销，在主动营销处打勾；如果是其他情况在其他处打勾，并填写具体来源，如：××客户介绍。
申请额度
根据委托人实际申请额度填写。
主营业务
根据企业实际主营情况简明扼要填写，不能直接按营业执照上载明内容填写。
土地面积、经营面积、权属
调查方法：
（1） 自有土地应查看《土地使用权证》原件，根据土地证上载明的面积按亩填写； （2） 自有房产应查看《房屋所有权证》原件，根据房产证上载明的面积按平方米填
写；
（3） 租赁土地并自建厂房或办公楼的，应查看土地租赁合同原件和相应的固定资产
投入发票原件和付款凭据原件；
（4） 其他类型土地按照实际情况填写，但是必须有相应的权属证明资料。 所需资料：
根据权属性质，取得相应的《房屋所有权证》、《土地使用权证》、租赁合同、固
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定资产入账发票、付款凭据等复印件
员工人数
调查方法：
查看委托人最近两个月工资发放表原件，从工资表里查看企业员工人数。 所需资料：
最近两个月工资发放表复印件
员工工资水平、社保福利
调查方法：
（1） 根据取得的工资表计算员工平均月工资水平，然后与当地月工资水平比较（当
地月工资水平从网上搜取并结合当地实际情况进行判断），若与当地月平均工资水平相差幅度在10%以内，即认定工资水平为中，高出10%按高选择，低出10%按低选择。
（2） 计算委托人实际缴纳的社保、公积金分别占工资总额的比例，如果委托人能够
按照工资总额的10-12%缴纳公积金，10%左右缴纳社保，那么该企业的社保福利是比较完善的；如果委托人给员工按照工资总额的10%左右缴纳了社保，但是没有缴纳公积金，说明该企业的社保福利一般；如果委托人不但没有给员工缴纳公积金，而且没有按照工资总额的10%缴纳社保，那说明该企业的社保福利差。
所需资料：
（1） 如果委托人下属员工的工资每月没有太大变化，则取得委托人最近一两个月工
资发放表复印件；如果委托人按基本工资、效益工资、年终奖等分别发放的，最好能够统计一年的工资总额。
（2） 委托人的最近一两个月工资发放表以及委托人缴纳的社保和公积金凭证、单据
复印件。
文字描述（历史沿革、经营业绩等，限100字以内）
调查方法：
（1） 通过访谈实际经营者了解；
（2） 查看企业的验资报告、公司章程原件，了解其变化过程，重点关注企业是否经
过改制、名称变更、主营业务变更、实际控制人变动等重大事项
所需资料：
与实际经营者的访谈记录（见底稿：“访谈记录-实际经营者”）、验资报告复印件、公司章程复印件。
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（二）委托人股权结构和变更情况
调查方法：
（1） 查看各次出资的验资报告原件，根据最后一次验资报告载明内容对出资人、出
资形式、出资额、出资比例进行填写；
（2） 通过访谈形式，了解委托人的股权结构是否清晰、合理，股东变换是否频繁。 所需资料：
最后一次验资报告或者其他与股权变动相关的资料复印件。
（三）实际经营者/法定代表人信息
注释：公司的核心就是以人为核心，对于人的调查是重中之重，也需尽量做到详尽、准确，需要有经验的项目人员进行，涉及到与实际经营者访谈类需部门经理以上级别人员进行。 实际经营者姓名、年龄、性别、身份证号、联系电话、家庭住址
调查方法：
（1） 查看身份证或者户口本、驾照等原件；
（2） 身份证上的住址不一定为其真实家庭住址所在，必须向实际经营者了解其真实
住址而不是简单将其身份证上的地址抄录，也可以向企业员工打听；
（3） 联系电话可以从实际经营者名片获取。 所需资料：
（1） 身份证或户口本复印件； （2） 实际经营者名片。
实际经营者婚姻及家庭状况
调查方法：
（1） 查看实际经营者户口本与结婚证原件； （2） 通过与实际经营者的访谈了解； （3） 向其企业员工询问。 所需资料：
（1） 户口本复印件、结婚证复印件、配偶的身份证复印件； （2） 离异状态需提供离婚证明、离婚协议书复印件；
（3） 与实际经营者的访谈记录（见底稿：“访谈记录-实际经营者”）。
温馨提示：离异需在下方注明离异的时间以及财产分割情况；家庭情况中“其他成员”是指实际经营者亲戚中有对其经营起关键作用的亲属，如政府高官、企业高管等。
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实际经营者的学历、工作经历、社会地位
调查方法：
（1） 通过访谈沟通获取信息；
（2） 查看实际经营者个人征信等相关公开信息上公布的个人简历； （3） 搜索网络信息。 所需资料：
（1） 与实际经营者的访谈记录； （2） 实际经营者个人简历；
（3） 如果实际经营者有人大代表、政协委员等相关社会职位，需提供相应的职位聘
书或证明。
征信情况、司法查询
调查方法：
参考“附件一：个人征信、贷款卡、司法查询操作手册”
所需资料：
（1） 个人征信报告； （2） 网络查询信息；
软信息的打听
调查方法：
（1） 通过银行、政府、同业、上下游侧面打听 （2） 通过网络等公开渠道查询。
（四）对经营团队的调查 姓名、年龄
调查方法：
查看身份证或者户口本、驾照； 所需资料：
身份证或户口本复印件；
职务、工作经历、是否提供担保
调查方法：
（1） 通过访谈沟通获取信息；
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（2） 获取个人工作简历； （3） 搜索网络信息。 所需资料：
（1） 访谈记录（见底稿：“访谈记录-股东与经营团队”）；
（2） 个人简历；如果有人大代表、政协委员等相关社会职位，需提供相应的职位聘
书或证明。
（五）关联公司情况
这里的关联企业是指与委托人或委托人实际经营者、委托人实际经营者亲属存在直接或间接控制或重大影响关系的企业。若关联企业与委托人为同一行业或者为产业链上下游关系的，应在第二部分经营情况和第三部分财务状况应以合并的角度来阐述；若关联企业与委托人为不同行业或不存在产业链关系，需在关联公司情况中列示。
调查方法：
（1） 查看关联公司营业执照正、副本原件，根据营业执照上载明的内容填写公司名
称、成立时间、注册资本，公司名称必须填写全称；
（2） 收入规模参照财务报表数据，按照下文收入核实办法核实后填写（不重要关联
公司可以不核实）；
（3） 通过与企业管理人员访谈了解关联公司的存续状态和实际经营者情况，存续状
态填写正常、注销、无经营。
（4） 关联交易描述重点描述关联公司是否正常经营，是否与委托人存在关联交易，
若存在，主要描述关联交易的方式、关联交易的产品、关联交易的规模；若不存在关联交易，主要描述关联公司的经营状况包括主营业务、收入规模、市场情况、团队等。
（5） 简单的关联结构，以列表的形式反映，如下： 公司名称 成立存续状态 注册资本、股权时间 合计 结构 主营业务 收入规模 实际经营者 （万元） 关联交易描述（交易方式、抵消金额等，限200字以内）： （6） 复杂的关联结构，除了以上列表形式外，还需要将关联公司的全称以及股权比
例以组织结构图的形式反映出来，如下：
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100% ×1公司全称 ××公司全称 100% ×2公司全称 100% ×3公司全称 （7） 关联方经营情况与财务状况简表 经营情况表 (单位：万元) 实体一 实体二 抵消收入 合并核实收入 纳税收入 报表收入 报表利润 纳税额 ____年 ____年 ____年__月 □银行流水 □纳税报表 □合同抽查 □能耗对比 □出入库抽查 核实凭据 1） 若需要反映委托人及其关联方的整体收入规模，则使用此表格；使用时复制到调查报告“第二部分—经营业绩”；使用后，委托人单体经营业绩表格视情况选择是否保留；
2） 实体一：填写核实的委托人收入数据，即经过核实后项目经理认可的数据； 3） 实体二：填写核实的关联方实体收入数据，多余一家可向下插行；
4） 抵消收入：填写委托人及其关联方存在重复收入的部分，常见于贸易行业、或存在产业链关系的关联方之间；
5） 纳税收入、报表收入、报表利润、纳税额：填写企业提供的报表和纳税表的加总数据，不需要项目经理二次加工；
6） 核实凭据：按照所选用的项目调查报告模板调整相关项目； 财务数据简表
科目/年份 应收帐款 存货 固定资产 ____年 ____年 __年_月 科目/年份 应付帐款 银行借款 应付票据 ____年 ____年 __年_月 担保业务调查手册
无形资产负债总额 （土地） 资产总额 净资产总额 1） 若需要反映委托人及其关联方的整体财务状况，则使用此表格；使用时复制到调查报告“第三部分—财务数据报表”；使用后，委托人单体财务数据报表建议列为附件；
2） 报表科目：仅列示指定科目、及其他项目经理认为有必要说明的重要科目，填写经核实后项目经理认可的数据；
3） 总额：填写项目经理核实后、经合理剔除能够认可的数据； 4） 科目明细：按照所选用的调查报告模板填写科目明细；
重点关注：关联企业与委托人的关联关系是否密切、行业相关性如何、关联企业的经营情况对项目风险的影响程度；是否存在通过关联交易虚增现金流和资产的状况；如存在关联交易，在合并企业收入规模时应将关联交易部分剔除。
所需资料：
（1） 关联公司营业执照、验资报告、最近一期财务报表、近三年的财务报告复印件； （2） 如果关联企业较多且较复杂的,必须取得股权组织结构图。 （3） 将关联方单户财务报表作为附件上报。 温馨提示：
关联方在新调查模板中以可选模块的形式体现，需要根据关联方不同情况选择不同形式来体现。
第二部分 经营情况
（一） 经营方式 1 加工制造业 产品
按照企业的主营产品填写，并到生产现场对主营产品进行拍照留底。
一线工人数量、班次
调查方法：
到工人生产现场查看生产工人轮班表，并核实现场工人数量和班次。 所需资料：
生产部门工人轮班表复印件
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生产方式
将企业通过什么样的上游采购哪些原料，经过哪些加工程序，生成什么的产品，销往何处，用不超过50个字的文字描述。 核心设备
调查方法：
（1） 取得核心设备的台账或者固定资产台账,查看核心设备数量和购置价格； （2） 抽查5-10台核心设备的发票和付款凭据,与入账购置价是否一致；
（3） 核心设备可变现净值按照直线法折旧后的净值估算，电子设备按5年计提折旧，
机器设备按10年计提折旧；
（4） 到生产现场做好拍照工作，原则上一台设备一张照片；
（5） 在无法取得发票或者付款凭据的情况下，必须到生产现场对每台设备进行拍照
留底；
（6） 在拍照过程中应对核心生产设备的工作状态、新旧程度、开工状况进行了解。 所需资料：
核心设备台账或者固定资产台账、抽查的那部分设备的入账发票及付款凭据复印件。
2 批发零售业 经营产品
对企业管理人员进行访谈，了解企业主营产品的市场状况，并到经营现场对主营产品拍照留底。 经营方式
对企业管理人员进行访谈，了解企业的经营方式是零售、批发、还是批发兼零售。
相关经营资质
调查方法：
咨询企业是否有相关的经营资质，若有，查看相关资质证书的原件。 所需资料：
相关经营资质证书复印件 代理权限
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了解委托人代理级别，总代、二级代理，省级经销商、市级经销商等，需查看相应代理合同原件。 仓储
调查方法：
（1） 仓储地是租赁的，查看租赁合同原件，关注仓储地点、面积、年租金，并到仓
储现场核实拍照；
（2） 仓储地是自有的，查看相应的房产证或土地证原件，并到仓储现场核实拍照。 所需资料：
租赁合同复印件或房产证复印件或土地证复印件
3 建筑施工类 主要施工范围
调查方法：
主营方向包括地产、装饰、水电、市政、道路、绿化，咨询了解企业的主营方向是哪一个或者哪几个，并且每块业务至少抽查一份施工合同原件。 所需资料：
抽查的那部分施工合同复印件
施工资质
调查方法：
（1） 查看与企业相关的施工总承包、专业承包、劳务分包等资质等级证书原件； （2） 查看资质等级证书的发证日期和有效日期，核实资质等级证书的有效性。 所需资料：
企业相关的施工总承包、专业承包、劳务分包等资质等级证书复印件。
施工模式
调查方法：
通过访谈了解企业的施工模式是总承包、分包还是挂靠，并通过查看相应的合同或者协议以及相应的资质证书来认定企业的施工模式。
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所需资料：
总承包合同、分包合同或者挂靠协议复印件。
施工队伍结构
调查方法：
（1） 查看企业人员编制表总人数与工资发放表原件总人数是否一致，相差幅度在5%
以内即认为一致；
（2） 若一致，查看企业人员编制表中管理人员、项目经理、施工人员的数量； （3） 若不一致，原则上应以工资发放表为准，并了解不一致的原因，让企业提供最
新人员编制表。
所需资料：
人员编制表、工资发放表复印件
完工项目
调查方法：
（1） 要求企业提供近三年的完工项目情况统计表，包括工程名称、工程业主、施工
方式、施工周期、工程量、结算金额、工程回款、工程尾款，工作底稿如下表；
（2） 抽查其中5-10个金额较大的工程，查看相应的总包、分包、转包或者挂靠合同，
了解施工方式、施工周期和工程量；
（3） 通过应收账款余额表核对工程尾款数是否正确；
（4） 已结算的工程，取得工程结算报告，核对工程量、结算金额数是否正确； （5） 未结算的工程，查看是否与签订的合同工程量及金额一致；
（6） 结算金额扣掉工程尾款即是工程回款金额，工程回款还应通过抽查工程回款单
据来验证。
完工项目统计底稿：
工程名称 工程业主 施工方式 施工周期 工程量（施工结算金工程回工程尾额 款 款 （总包、分包、转（起止时平米、土石方包、挂靠） 间） 数） 担保业务调查手册
所需资料：
抽查的那部分工程合同、工程回款单据及应收账款余额表复印件
在建项目
在建工程的调查方法和所需资料参照完工项目调查指引，工作底稿如下表： 工程名称 工程业主 施工方式 合同金工程完工工程进度额 量 款 预计完工 时间
未开工项目
调查方法：
（1） 统计企业已签订但尚未开工工程情况表，工作底稿如下表： （2） 抽查5-10份金额较大的合同 所需资料：
抽查的合同复印件
未开工项目统计底稿：
工程名称 工程业主 合同金额 预计开工 时间 工程结算方式 预计前期垫资情况
4 房地产开发业 经营模式
调查方法：
（1） 抽查3-5份企业的施工合同，核实施工方的名称、主要的施工范围以及垫资的
模式；
（2） 查看施工方是否有资质，如有，查看相应资质证书原件。 所需资料：
（1） 抽查的施工合同复印件； （2） 施工方资质证书复印件。
过往开发的业绩
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调查方法：
（1） 取得每个项目的《国有土地使用证》原件，查看土地面积； （2） 取得计划投资表，查看计划资金投入情况；
（3） 取得工程结算报告，查看项目实际结算金额及完工时间； （4） 取得销售统计表，查看已开发项目的已销售情况和未销售情况；
（5） 向企业咨询所有已销售房产的收款情况，并完整的抽查1-2个项目的收款单据，
加以验证核实；
（6） 原则上项目人员应到每个项目现场做好拍照工作，并将每个项目1-2张照片附
在调查模板中；
所需资料：
《国有土地使用证》、计划投资表、工程计算报告、销售统计表、收款单据复印件。
在开发项目情况
调查方法：
（1） 简要说明项目来源和楼盘定位，包括土地面积、中标时间、中标价格、已缴出
让金；
（2） 用两张卫星图（城市级和街道级）将开发项目的地理位置表示出来，并将开发
项目的周边环境、交通情况做一个不超过100字的描述，卫星图如下： 照片（城市级）： 照片（街道级）： （3） 查看《国有土地使用证》、《土地拍卖合同》，将土地状况填入调查模板； （4） 查看企业五证取得情况，即：《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、
《国有土地使用证》、《建设工程开工证》、《商品房销售（预售）许可证》，核对证书原件，必要时到相应管理部门核实；
所需资料：
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五证复印件、土地拍卖合同复印件
项目指标数据
5 物流运输业 业务种类
调查方法：
（1） 一般的运输企业都会和客户签订运输合同，查看企业的运输合同，根据签订的
运输合同选择业务种类。
（2） 如果没有运输合同，根据企业自有运输工具和到运输现场查看来判断，比如：
客运企业可能没有运输合同，那可以根据企业入账的运输车辆、客运许可、客运站实际状况等来综合判断。
所需资料：
运输合同复印件。
证照许可
调查方法：
（1） 查看企业是否有相关的运输资质、仓储许可、线路牌照等证件。
（2） 若有，注意证照的颁发日期和有效日期以及如果需要年检的是否正常年检。 所需资料：
相应运输许可证、仓储许可、线路牌照复印件
运输工具
调查方法：
（1） 取得运输工具台账或者在固定资产台账中找出主要的运输工具，查看运输工具
的数量、购置价格
（2） 抽查主要的5-10台运输工具的入账发票、付款凭据、入库单、采购单。 （3） 根据入账发票采购时间，按照5年平均年限法计算运输工具净值。 （4） 如果运输工具为租赁，抽查相应的租赁合同。 所需资料：
（1） 运输工具台账或固定资产台账复印件
（2） 抽查的那部分运输工具的入账发票、付款凭据、入库单、采购单复印件 （3） 如运输工具为租赁，取得相应的租赁合同复印件 仓储
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调查方法：
（1） 取得仓储权属证明，自有的为房产证，租赁的为租赁合同； （2） 到仓储现场查看仓储的位置，核实仓储的面积；
（3） 仓储地自有的，根据固定资产或土地入账的价值，查看相应发票和付款凭据，
仓储地为租赁的，查看租赁合同原件载明的租赁成本。
所需资料：
（1） 房产证或租赁合同复印件
（2） 自有仓储资产还需取得相应的入账发票、付款凭据复印件
6 餐饮业 证照情况
调查方法：查看企业是否有卫生许可证、消防合格证原件 所需资料：以上证书的复印件
经营模式
调查方法：查看企业的经营模式是自营还是加盟，加盟应取得加盟的合同或协议 所需资料：加盟应取得加盟合同或协议
经营场所权属
调查方法：一般可分为：自有和租赁，根据企业提供的房屋产权证明或者租赁合同来判断经营场所权属。
所需资料：房屋产权证明或租赁合同
装修状况
调查方法：
（1） 到实体经营店查看，装修如三星级以上酒店，铺有地毯，可以界定为高档； （2） 装修如一般家常菜连锁餐厅，如：太熟悉家常菜、郭林家常菜、九头鸟、九头
鹰，可以界定为普通；
（3） 装修如一般的快餐店，可以界定为一般； （4） 对实体经营店装修状况进行拍照。
经营场所
调查方法：
（1） 根据取得的经营店的房产证和租赁合同，核实店面的总数量和总面积；
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（2） 抽查2-3家店面，到店面所在位置核实店面面积数和店面餐位数，进而推算所
有店面的总餐位数；
（3） 对抽查的店面做好拍照工作，包括店面的整体情况和周边的情况。 所需资料：
所有店面的房产证或者租赁合同
主要店面情况
调查方法：
（1） 根据取得的店面的房产证或者租赁合同，依次把每家店面的名称、位置、年租
金、租赁期限、经营面积填入调查模板；
（2） 按照抽查的店面面积与实际餐位数的比例，根据每家店面的面积推算餐位数； （3） 根据餐馆菜单的菜价以及结合上大众点评网查询餐馆的人均消费水平，填写核
实的人均消费水平；
所需资料：
菜单复印件
7 高科技行业
高科技行业是我司接触较少一类客户，该类客户不同于其他传统行业，固化资产相对偏弱。公司核心为高层团队、技术团队、自有的专利技术等。我们在调查是除了将重点放在实际控制人经验、能力、实力外，还需格外重视其团队。
（二）其他需要描述情况
根据不同行业调查模板的不同规定和要求，简明扼要的描述其他需要描述的企业经营的情况。
（三）经营业绩
经营业绩指调查期间（一般为两年一期）委托人的收入情况。经营业绩中需要列示有核实收入、纳税收入、报表收入、报表利润、纳税额。
核实收入：指项目调查人员通过各种调查核实委托人真实的收入，这项数据由调查人员自己调查核实后填列；
纳税收入：指委托人增值税或营业税那说申报表上的纳税收入，需要现场查看纳税申报系统；
报表收入：委托人提供的利润表上的收入，报表收入可能是报税收入，也可能是委托人
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真实收入，主要看其提供的报表是税务报表还是内部报表；
纳税收入与报表收入的关系： 收入情形 说明 与纳税收入相符但不一定是真实的收入； 核算正规、只有一套财务账的企业，其报表收入与纳税收入相符，真实收入可以依纳税收入金额确定； 报表收入与纳税收入相符 有的企业规模较大，配合意愿不强，所以只提供纳税收入部分，虽然报表收入与纳税一致，但不是实际收入，这种情况较难搞清楚企业的真实状况，考虑方案时一般采用打补丁的形式。 中小企业出于避税的考虑，多数情况下实际收入要高于纳税报表收入高于纳税收入 收入，所以调查中以纳税收入为参考，再核实报表收入的真实性。 报表利润：指委托人提供的报表利润，一般来说委托人为了少缴纳所得税都会将利润做低，因此报表利润一般不可信。
纳税额：委托人纳税申报表上列示的缴纳增值税、营业税、所得税金额。除了从纳税申报表获取数据外也可从税务局给其开具的税票或税收缴款书核实纳税额。
1 收入的核实一般方法（通用）
对收入的核实包括对报表列示的收入金额、收入年增长情况、本年度收入预计达到规模等方面的核实。 1.1 通用核实方法：
（1） 取得当期及前2个年度纳税申报表，核实企业的纳税收入，如果纳税收入与报
表收入相符或占报表收入的80%以上，报表收入基本可以确认；
（2） 取得3-5家客户的大额销售合同和3-5家客户的采购合同，核实主要客户的销
售收入。客户集中度较高的企业，如果主要客户的销售合同与对应的明细收入相符，采购合同与账面采购金额基本相符，则报表收入可以确认；
（3） 取得近6个月的银行对账单或上年度银行对账单、内部资金统计报表核实经营
性流水（具体核实详见“附件一：经营性交易流水的核实方法”），与收入进行对比。如果有效的经营性流水对收入有支撑或是核对原始的资金统计表与报表收入相符，则收入可以确认；
（4） 取得连续6个月的发货台账、出库单、收货确认单、运输单据等测算销售收入
的真实性。对于企业有完整的货物收发存台账，账面存货余额与实际存货较相符、发出货物的金额与报表收入基本相符、抽查3-5笔发货记录，与出库单、
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收货确认单、销售发票核实一致，且签字手续完备，则基本可以确定收入的真实性；
（5） 通过主要能耗指标某一时期的变化测算收入的增长变化真实性。对于使用电、
水、气等能源的企业，可以取得当期及上年度同期连续6个月的能耗数据进行对比，推断收入的变动方向和变动幅度是否合理、真实；
（6） 通过职工工资实际支付额的变化测算收入的增减变化。对于劳动密集型企业，
可以取得当期及上年同期6个月的工资支付情况，推断其变动情况是否与产品产出及销售变动方向和变动幅度相符。
项目调查时，对单一客户的收入核实，上述方法不必全部采用，一般根据企业类型、经营模式、收入规模等选择使用1-3种（具体操作参考以下的主要企业类型收入核实方法），如果数据相符，且通过交叉印证相符合，则认为收入已核实。
所需资料：
（1） 当期及前2个年度纳税申报表；
（2） 3-5家客户的大额销售合同、订单和3-5家客户的采购合同；
（3） 近6个月的银行对账单或上年度银行对账单、内部资金统计报表核实经营性流
水；
（4） 连续6个月的发货台账、出库单、收货确认单、运输单据等； （5） 当期及上年度同期连续6个月的能耗数据； （6） 当期及上年同期6个月的工资表。
1.2 年收入增长幅度的核实：
成长期企业的年收入都有一定比例（如5%-40%）的增长，是我们的重点客户。调查中应核实收入增长的原因，并判断其合理性。处于初创阶段及业绩开始下滑阶段的企业非我们的主流客户。
（1） 对于批发零售类企业主要是看其资金投入是否相应增加； （2） 加工生产型企业主要看固定资产投入以及工人数量是否相应增加； （3） 餐饮类企业主要看店面及营业面积是否增加； （4） 物流企业主要看运输工具是否增加。
1.3 交叉印证方法：
在以上述至少1种收入核实方法的基础上，再对收入进行交叉印证，以进一步核实收入的真实性。
（1） 当前收入与历史数据对比。如果成立时间超过5年，产能基本稳定的企业，其
各年度收入规模基本稳定或平稳小幅增长。如果出现过大的波动本身就具有可
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疑性，应该进一步核实收入的真实性；
（2） 收入及净利润与应收账款、预收账款、未分配利润、经营性现金流入等报表项
目对比是否匹配。参考平衡公式：本年收入=经营性现金流入（现金流量表）+应收账款增加（年末-年初）-预收账款增加（年末-年初）；在当年没有利润分配的情况下，资产负债表的期末未分配利润=其初未分配利润+利润表的本年净利润。如果审核数据基本平衡，则对核实的收入具有支撑；
（3） 净利润率与同行业企业对比是否匹配。如根据企业提供报表计算的净利润率与
掌握的同行业企业净利润率比较接近，则说明报表具有合理性；
（4） 通过净利润估算企业的利润积累，并与控制人的家底及企业规模对比是否匹配。
中小企业在经营期内一般较少分红，其历年产生的净利润逐年累加反映在资产负债表的未分配利润科目，一般情况下也相应增加企业的总资产规模。同样的道理，盈利较好的企业其实际控制人的家底（住房及车辆）一般也会比较殷实。
（5） 收入规模与主要设备的产能、物流能力、主要下游户的最大采购能力等对比是
否匹配。如果一个企业的报表收入远超过其最大产能创造的产值、现有的仓储和运输能力即便满负荷也无法完成其列示的收入规模或是对单一客户的销售金额已经超过该客户的销售收入，显然报表收入不具合理性，应该进一步核实。
1.4 异动情况：
（1） 收入变动幅度达到过高或每年以一个相似的幅度增长；比如年增长幅度超过
50%，或是连续几年增长均保持非常相似的增长，如每年收入都搞高20%。遇到这种情况要增加核实的方法，查明是否虚增收入；
（2） 应帐款增加额达到当期收入的50%或应收账款增长率过多高于收入的增长率； （3） 企业的净利润率远超过同行业的平均利润率。 2 不同行业收入核实方法 2.1 加工制造业企业的收入核实：
核实制造业收入的有效方法和要素是纳税申报表及与产品有关的原始记录，包括增值税纳税申报表、产成品收发存台账、出入库单、成本计算表等。
制造型企业一般缴纳增值税，其纳税收入占报表收入的比例较高，采信度相对较高。如果纳税申报收入与报表收入相符或80%以上，有银行经营性交易流水及主要合同支撑，收入可以确认。
提供完整的产成品台账、成本计算表，主要的能耗指标可以印证，银行经营性交易流水可以核实，收入可以确认。
加工制造业收入核实底稿： 1银行流水的核实 ○
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项目 账户1 账户2 个人卡1 个人卡2 承兑票据 合计 ×月 ×月 ×月 ×月 ×月 ×月 小计 剔除 流水 XXXX 核实 金额 XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX XXXX 资料获取 □完整 □不完整，原因： 核实结论： 委托人资金往来频率[较高/较低]、单笔金额[较大/较小]、[有/无]明显的周期性特征；其对账单有效流水所占比例[较高/较低]，[有/无]明显的人为操作痕迹；我们认为其银行流水[符合/不符合][可选择项：贸易类、制造类、房地产类、餐饮类]企业的特征，经营性流水[能够/不足以]支持报表收入，现金偿付能力[三选一：较强、一般、较弱]。 说明：
取得连续6个月的委托人和个人卡银行对账单、承兑票据（核实方法详见“附件一：经营性交易流水的核实方法”），与收入进行对比。如果有效的经营性流水对收入有支撑或是核对原始的资金统计表与报表收入相符，则收入可以确认。
如果未获取全部的对账单与承兑票据，请在资料获取一栏中选不完整，并解释原因。 2出入库量的核实 ○本年度 出库量 入库量 合计 ×月 ×月 ×月 ×月 ×月 ×月 说明：取得连续6个月委托人出入库记录（如果委托人存在多种产品，只需抽取一种主要产品的出入库记录），与收入进行对比。
3能源消耗的核实 ○本年度 用水/电/气/量 水/电/气费 合计 ×月 ×月 ×月 ×月 ×月 ×月 说明：取得委托人至少6个月的能源消耗记录（若委托人是按季度缴纳水电气费，也可按季统计），与收入进行对比。可以索要其水电气缴费单。
2.2 批发零售业的收入核实：
贸易业企业分批发和零售。
批发类的企业其资金周转较快，业务内涵较复杂，最容易形成虚增销售收入和不真实的
担保业务调查手册
银行交易流水，甚至有的企业开立多个账户倒账或刷流水（可参考《经营性交易流水的核实方法》）。单一核实银行流水的方法不能有效支撑其真实收入规模，项目调查时应该按上述收入核实方法多采取几种确认方法，以核实收入的真实性。
零售类贸易企业的上下游采购合同及对应的回款采信度较高，再与商品的收发记录相对，如果均相符，其销售收入则可以确认。或者通过企业实际控制人介绍（如钢材年销售量能多少万吨，乘以均价，可初步估算销售规模）、仓储面积、销售人员占员工数量的比重等方面加以验证。
如果企业能够提供完整的发货台账，台账记载要素至少含有项目或产品名称、发货量、进货价、售价，台账记载销售金额与报表收入差异在10%以内，能够提供主要的上下游合同，则收入基本可以采信。
批发零售业收入核实底稿： 1银行流水的核实 ○
说明：参见“2.1 加工制造类企业的收入核实中的银行流水核实”。 2出入库量的核实 ○本年度 出库量 入库量 合计 ×月 ×月 ×月 ×月 ×月 ×月 说明：取得连续6个月委托人出入库记录（如果委托人存在多种产品，只需抽取一种主要产品的出入库记录），与收入进行对比。
3合同检查记录 ○销售合同
对方单位 小计 报表收入:____万元 抽查比例 销售产品 结算金额 结算方式 数量 平均单价 说明：抽查委托人销售合同，如果委托人业务模式为大宗商品，全年合同量不超过20笔，则需抽取全部合同；如果合同量较多，超过20笔以上，则只需抽取金额前十大合同或者总体60%以上合同金额。
采购合同
对方单位 采购产品 结算金额 结算方式 数量 平均单价 担保业务调查手册
小计 说明：抽查委托人采购合同，如果委托人业务模式为大宗商品，全年合同量不超过20笔，则需抽取全部合同；如果合同量较多，超过20笔以上，则只需抽取金额前十大合同或者总体60%以上合同金额。
平均单价：如果一个合同中存在多种产品，只需用总金额处以数量获取平均单价。
2.3 施工类企业：
施工类的企业在账面上确认收入通常有三种情况：以实际到收到工程款确认收入、以开具发票金额确认收入、以已结算工程款确认收入。核实收入时，首先要了解企业确认收入的方式，在此基础上取得已完工、在建、待建合同明细表，合同明细表一般格式如下： 项目名称 合同额 期限 结算额 回款额 应收款 工程进度 备注 有的企业也会列示发票开具金额等信息。核实时，根据合同明细表列示情况，选择3-5个金额较大项目核对合同、结算单、回款单据，核实是否相符，以确认收入。另外，根据结算金额、回款额，核实真实的应收账款。
施工类企业收入核实底稿： 1银行流水的核实 ○
说明：参见“2.1 加工制造类企业的收入核实中的银行流水核实”。
取得连续6个月的委托人和个人卡银行对账单、承兑票据（核实方法详见“附件一：经营性交易流水的核实方法”），与收入进行对比。如果有效的经营性流水对收入有支撑或是核对原始的资金统计表与报表收入相符，则收入可以确认。
如果未获取全部的对账单与承兑票据，请在资料获取一栏中选不完整，并解释原因。 2合同检查记录 ○收入确认 项目名称 小计 施工期间 合同金额 ____年 ____年__月 累计 收款 尾款 余额 报表收入 担保业务调查手册
抽查比例 说明：抽查委托人销售合同，如果全年合同量不超过20笔，则需抽取全部合同；如果合同量较多，超过20笔以上，则只需抽取金额前十大合同或者总体60%以上合同金额。
2.4 餐饮类企业：
餐饮类企业的收入一般较好核实，其内部有较完整的管理系统，每日有营业流水统计，根据其统计表格，可核实收入的真实性。
具体核实方法，比如抽查一个店一段时间的收银记录，在中午或晚上用餐高峰期现场查看其流水情况，通过分析其耗电、水、煤气情况交叉验证。一般餐饮连锁或规模较大的饭店在大众点评网都会有记录，可以在大众点评网上查询其平均消费水平，在根据其营业面积推断其营业额。
餐饮类企业收入核实底稿： 1银行流水的核实 ○
说明：参见“2.1 加工制造类企业的收入核实中的银行流水核实”。 2店面核实情况 ○店面名称 核实日期 X月X日，周X X月X日，周X X月X日，周X 小 计 位置 餐位数 现金收款 POS收款 合计 说明：核实收入时需要到每个店核实具体某一天的流水情况，通过一天的收入情况再加上其餐位数来推断全年的收入水平是否合理。
3能源消耗的核实 ○项目 水 电 气 XX店 XX店 XX店 说明：餐饮企业主要的能源消耗水电气，通过水电气的消耗量的对比也能判断其收入的合理性。
2.5 物流运输类企业：
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重点调查其参加营运的车辆及其状态，司机的数量，每年的燃油消耗情况。获取的资料应包括：营运车辆清单、汽车司机工资表、车辆营运记录等。
物流运输类企业收入核实底稿： 1银行流水的核实 ○
说明：参见“2.1 加工制造类企业的收入核实中的银行流水核实”。 2合同抽查 ○对方单位 小计 报表收入:____年 抽查比例 说明：抽取主要运输或仓储合同核实收入的真实性。 服务种类：包括：一般仓储、冷库、运输、班车包车等；
服务量：如果仓储填写XX㎡或m³，车辆运输填写XX吨或XX辆车等； 3能源消耗的核实 ○本年度 油料消耗 司机工资 合计 ×月 ×月 ×月 ×月 ×月 ×月 服务种类 服务时间 服务量 结算金额 结算方式 说明：运输企业最主要的费用为油耗与司机工资，通过获取连续6个月油耗与司机工资的信息，可以帮助我们推断收入的合理性。
第三部分 财务状况
项目人员对财务数据的核实要以企业提供的财务报表为线索，逐一核实企业的债权、实物资产、负债水平、收入规模等重要项目的真实情况，并把核实过的真实数据反映在调查报告中。不能完全依赖和照搬企业的会计报表，当企业报表严重失真时，项目人员需按核实的真实情况对报表重造。
核实和报表重造过程中，多采用“估算”的方法，不必拘于报表的“元角分”，去帮企业平账。
（一）会计报表科目披露原则
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按重要性原则：
1、应收账款、应付账款为必须说明科目；
2、大于资产总额20%的科目必须说明；波动比较上期大于本科目50%的必须说明； 3、资本公积有数字必须说明； 4、其他异常、需要说明的科目 按行业披露原则：
贸易类：应收、应付、存货；
制造类：应收、应付、存货、固定资产； 施工类：应收、应付、固定资产，在建工程； 物流类：应收、应付、固定资产；
（二）债权的核实与披露
债权的核实包括应收账款、预付账款、其他应收款的核实，项目调查中应取得近期各科目的余额明细表，并根据核实情况，审核各科目明细账、合同及抽查原始凭证。 应收账款
当企业在会计处理上确认销售收入以后，对暂未收到款项的收入部分计入应收账款核算，核实中把握如下要点：
（1） 数据对比。将应收账款余额与期初数对比，计算增加额及增长比率，与收入的
增加额及增长比率、合同约定的结算方式进行对比，如果在结算方式没有发生重大变化的情况下，应收账款与收入变动同方向，变动比率相符则视同合理；如果应收账款的增加额较高，且高于销售的增长比率，引起重视，进一步核实是否虚增销售收入或是主营产品销售市场发生变化、主要客户资金支付能力降低等原因；
（2） 抽查。核实3-5家主要客户或余额较大客户应收账款的余额及当期发生额的变
化情况，通过审核应收账款明细账和抽查原始凭证的方式核实账款是否处于流动的状态，是否有规律的收回和增加。如果只增加不收回，或保持余额不动，则应引起重视，判断是否会形成呆坏账。
应收账款科目在调查报告中需披露以下信息： 客户名称 其他 合计 销售产品 结算方式 合作帐期 年限 发生额 应收余额 联系方式 担保业务调查手册
说明：披露应收账款的同时需要了解企业下游客户情况，必须填写客户联系方式，需要披露发生额前五大与余额前五大客户。。
结算方式、帐期：指与客户结算的种类如：现结，货到付款，货到付30%余额3个月内付清等；
发生额：指委托人与客户当年全年的交易金额，此数据可以从应收账款借方发生额获取； 应收余额：指截至报表日应收账款余额。 预付账款
企业付给上游采购商款项，但对方暂未开具发票，则已付出的款项在预付账款核算。 （1） 金额核实。其余额真实性的核实主要通过与采购合同（3-5份）的结算方式、
采购商名称进行核对，并关注预付款的一贯性，比如，企业从某一上游采购一贯是以一定比例预付款的方式，或是为降低采购成本，而批量采购的情况。一般上游议价能力较强的生产制造类企业及大宗物资贸易类的企业经常使用预付账款。
（2） 内容核实。审看预付账款余额明细表，判断是否与客户是正常主营业务关联，
例如，某乳品厂预付某装饰公司、某建筑工程公司，很显然装饰和建筑公司不是乳品类企业的供货商，其预付款可能是因装修和基建项目形成的，则应进一步核实相关合同，关注其应付未付的工程款。
预付账款科目在调查报告中需披露以下信息：
客户名称 其他 合计 余额 账期 款项性质 说明：一般指披露前五大余额即可，如果预付金额较大客户较多，按实际情况披露前十大金额即可。
余额：指截至报表日预付账款余额；
账期：指预付账款形成的期限，如果超过一年则需要进一步核实原因未结转原因，是否存在形成坏账的可能；
款项性质：预付账款一般核算的是预付的货款、租金、设备款、工程款等。 其他应收款
其他应收款科目核算的是除应收账款及预付账款以外的应收暂付款项，如职工借款、备用金、保证金等。中小企业财务核算不正规，一般会将难以对应账务处理的资金支付统统计入该科目，所以其他应收款是项目调查时较关注的科目。
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核实中应重点审核余额较大、非正常核算内容的明细项目，应收性质和内容更重于金额的核实。一般企业的其他应收款的内容可以总结为三类：垫付及暂付款项、资金流出、费用性及资本性支出。
（1） 垫付及暂付款项：包括备用金、为员工垫付、各类保证金等，这类应收调查时
关注支付的保证金性质，如存入主要供货商的保证金、银行借款担保保证金、施工类企业的招投标保证金等，根据存入保证金比例计算其对应业务的真实性和金额。
（2） 资金流出：包括注资本金抽出、利润流出、不收回或无法收回的往来借款。这
类应收款一般体现为应收股东、应收控制人、应收某公司等。调查时，针对较大的明细应收余额询问财务人员，以判断是否此类支出。
（3） 费用性及资本性支出：中小企业为了较低的价格，有些支出都不要发票，导致
会计无法计账，只能挂在其他应收款中；有时企业购土地或房产时，款已支付部分或全部，但尚未取得发票和权证，也暂时在该科目挂账。调查应根据收款方的名称、余额大小、询问财务人员等判断是否此类之出，以正确估算企业的资产规模。一些投资性支出也会挂账其他应收款。
其他应收款科目在调查报告中需披露以下信息：
客户名称 其他 合计 余额 账期 款项性质 说明：一般指披露前五大余额即可，如果其他应收金额较大客户较多，按实际情况披露前十大金额即可。
余额：指截至报表日其他应收款余额；
账期：指其他应收形成的期限，如果超过一年则需要进一步核实原因未结转原因，是否存在形成坏账的可能；
款项性质：其他应收款一般核算的是垫付及暂付款项、资金流出、费用性及资本性支出以及关联公司之间的往来款。
2 存货
调查方法：
（1） 根据采购合同了解采购单价，通过大致清点库存产品数量，估算存货价值是否
与报表一致；
（2） 抽查两至三个月入库单据和出库单据，加总计算当月入库数量和出库数量，与
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材料明细账核对是否一致；
（3） 现场查看存货堆放情况，包括存货堆放的安全性、存货的流动情况； （4） 到存货现场做好拍照工作；
（5） 通过同期对比分析存货变化原因，如果是增加，考虑其增加是因生产规模扩大、
销售乏力、囤积原材料还是虚假存货。
所需资料：
（1） 取得委托人存货明细表 （2） 最近一期存货盘点表 （3） 出入库单样本 （4） 采购合同样本 （5） 材料明细账
温馨提示： 重点关注存货是否真实存在、存货是否归属于企业所有、存货增加的原因（生产规模扩大、销售乏力、囤积原材料、虚假存货等等）、存货减少的原因（生产萎缩、存货周转速度提升等等）。实物性存货披露主要以照片为主。
3 固定资产
调查方法：
（1） 抽取5-10笔金额较大的固定资产明细，查看相应的原始发票、付款凭证是否齐
全以及到现场查看固定资产状态（包括运作情况、新旧程度等）；
（2） 查看最近一期的固定资产盘点表记录情况，查看固定资产卡片的新旧程度，了
解企业对固定资产的管理状况；
（3） 项目人员必须做好固定资产核实的拍照工作。 所需资料：
（1） 固定资产台账或者明细表 （2） 最近一期固定资产盘点表
温馨提示：重点关注固定资产是否真实存在、固定资产是否归属于企业所有、是否存在虚增资产状况、固定资产是否已被质押、抵押或者设置他项权利。
（三）债务的核实与披露
除银行负债以外的债务主要是指应付账款、预收账款及其他应付款，项目调查中应取
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得近期各科目的余额明细表，并根据核实情况，审核各科目明细账、对应的合同及抽查原始凭证。 应付账款
企业在采购的过程中，供货方已开具发票尚未付款，或发票未开具但货物已入库时，企业做暂估入库处理，则未付款的部分就会形成应付账款。项目调查中，应付账款核实主要关注其余额的波动性，一般与上游的结算方式改变、季节性及商机囤货、虚假采购、企业的资金支付陷入困境等原因会导致余额较大幅度的波动。如一般中小企业为了加大成本，少体现利润，就会采用虚假采购的方式，形成较多的应付账款。 应付账款科目在调查报告中需披露以下信息：
客户名称 供应产品 结算方式、帐合作年期 其他 合计 限 发生额 应付余额 联系方式 说明：披露应付账款的同时需要了解企业上游客户情况，必须填写客户联系方式，需要披露发生额前五大与余额前五大客户。
结算方式、帐期：指与客户结算的种类如：现结，货到付款，货到付30%余额3个月内付清等；
发生额：指委托人与客户当年全年的采购金额；此数据可以从应付账款贷方发生额获取； 应收余额：指截至报表日应付账款余额。 预收账款
指已收到对方款项但尚未向对方开具销售发票则形成预收账款。较大额的预收款项，应该核实原始单据、对应的合同确认其真实性，并结合其产品的市场状况、结算方式判断企业的销售能力。
预收账款科目在调查报告中需披露以下信息： 客户名称 其他 合计 余额 账期 款项性质 担保业务调查手册
说明：一般指披露前五大余额即可，如果预收金额较大客户较多，按实际情况披露前发生额前五大与余额前五大客户。
余额：指截至报表日预收账款余额；
账期：指预收账款形成的期限，如果超过一年则需要进一步核实原因未结转原因； 款项性质：预收账款一般核算的是预收的货款，如果出现其他性质款项需核实原因。
其他应付款
是核算除应付账款、预收账款等以外的其他各项应付暂收款项，如企业收到的押金、股东借款、员工集资、其他往来借款等。与其他应收款核实一样，其他应付款也是项目调查中重点要关注的科目，具体核实：
（1） 就每一笔余额较大项目问清发生原因，并与期初数对比，审核其变化情况； （2） 对有疑问的应审核其对应的原始单据，核实真实性；
（3） 如为应付股东或关联公司款项，核实是应付股东分红还是应付股东或关联公司
借款，如为股东借款应追问股东资金来源，判断是股东自有积累还是账外资金、或是股东从他人借入的款项；
（4） 对应付非关联公司的款项，应核实是否民间借贷，如为民间借贷应进一步核实
借款条件、偿还期限等。
其他应付款科目在调查报告中需披露以下信息：
客户名称 其他 合计 余额 账期 款项性质 说明：一般指披露前五大余额即可，如果其他应付金额较大客户较多，按实际情况披露前十大金额即可。
余额：指截至报表日其他应付款余额；
账期：指其他应收形成的期限，如果超过一年则需要进一步核实原因未结转原因； 款项性质：其他应付款一般核算的是垫付及暂付款项、收到的保证金、押金、以及关联公司之间的往来款等。
（四）银行负债和或有负债
调查方法：
（1） 主要调查委托人及其主要要关联公司贷款卡，并将贷款卡上的贷款信息与委托
人提供的报表进行核对，如果两者不一致需解释原因。
担保业务调查手册
（2） 如果贷款卡“未结清信贷信息”金额小于企业提供报表金额时有两种原因：○1贷
款银行漏登贷款信息导致贷款卡信息不完整；2企业提供报表时点至查询时点○企业已归还部分贷款，报表未更新。如果贷款卡“未结清信贷信息”金额大于企业提供报表金额时有两种原因：1企业提供报表时点至查询时点企业有新增贷○款，报表未列示；○2企业隐藏了部分贷款信息，需要进一步核实。
（3） 需要披露委托人及关联公司所有的贷款以及对外担保信息。
（4） 担保人/抵押物：存在别人担保的贷款需查实担保人和担保方式。如果为企业互
保，需要询问担保人与企业的关系，比如：朋友、上下游、同行业、银行推荐等；如果是抵押担保需核实抵押物的价值，核实不清楚需说明原因。
（5） 贷款卡记录查询：贷款卡包含了企业大量信贷信息，通过对贷款卡的查询可以
很容易了解企业在银行融资信息以及履约记录。贷款卡的查询可以详见“附件二：个人征信、企业贷款卡、司法查询操作手册”。
所需资料：
（1） 银行贷款卡查询记录； （2） 所有贷款、担保合同复印件；
第四部分 实际经营者家底 （一）不动产（房产、土地） 房产
调查方法：
情况一：实际控制人愿意提供相关的房产信息
（1） 查看与房产所有权有关的证明资料原件，如《房屋所有权证》、《购房合同》或
《住房按揭合同》、付款凭据、发票；
（2） 权利人、权利证号、地址、面积、土地性质等信息从《房屋所有权证》处取得； （3） 购置日期、购置价、按揭余额从《购房合同》或者《住房按揭合同》处取得； （4） 房产净值应根据当地房产网站以及房产中介报价扣除按揭余额后的金额填写,具
体的估算方法参照“附件三：房产和车辆的核实和估值”；
（5） 项目人员必须到房产坐落处查看目前房产的状况，包括房产周围的环境、交通
状况、规划，并做好拍照工作；
情况二：实际控制人不愿意提供相关的房产信息
（6） 从对方资金流上找，比如，对方的账户上在可能购房的某个时间点上有大额的
资金外付，就有可能是直接付到房地产公司的。再比如，对方的某个账户每个
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月有固定数额的资金支出，就有可能是缴纳的房屋贷款或水电物业管理费用；
（7） 取得实际控制人授权，到当地的房地产交易中心查询房产的具体信息。 所需资料：
《房屋所有权证》、《购房合同》或《住房按揭合同》、付款凭据、发票等复印件。
土地
调查方法：
（1） 查看与土地使用权有关的证明资料原件，如：《土地使用权证》、《土地使用权出
让合同》、《土地购买合同》或者其他相关协议规定；
（2） 权利人、权利证号、地址、面积、土地性质等信息从《土地使用权证》处取得； （3） 购置日期、购置价从土地购买或者出让合同处取得；
（4） 土地净值应根据土地性质、周边环境、交通、规划等市场情况进行估算； （5） 项目人员应到土地所在处查看目前土地的状况，包括房产周围的环境、交通状
况，并做好拍照工作。
所需资料：
《土地使用权证》、《土地使用权出让合同》、《土地购买合同》或者其他相关协议规定等复印件。
（二）动产（汽车）
调查方法：
（1） 取得与汽车所有权有关的证明资料，如：《机动车行驶证》、《机动车登记证书》、
《购车合同》，必须将复印件与原件核对一致；
（2） 权利人、行驶证号码、车牌号等信息从《机动车行驶证》处取得；
（3） 品牌类型、购置日期、购置价、按揭余额从《机动车登记证书》和《购车合同》
处取得；
（4） 车辆净值根据购置时间按照平均年限法扣除折旧后剔除按揭余额后的金额填
写；
（5） 项目人员必须查看车辆目前状况，并做好拍照工作。 所需资料：
《机动车行驶证》、《机动车登记证书》、《购车合同》等复印件。
第五部分 资金需求及还款来源
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资金需求
需要在100字内说清楚资金的用途，重点分析委托人资金需求的合理性。
还款来源及计划
根据委托人实际经营情况分析后描述，重点分析其现金流情况。
第六部分 操作方案 上报额度
指根据委托人实际经营情况，结合项目人员调查的结果最后由项目组上报的额度，与委托人申请额度可以不一致。
（一）操作方案设计原则 对于人的控制：
原则上必须要求实际经营者配偶、子女（已成年）、管理团队提供反担保。家和万事兴，稳定的家庭和共同的信念是基础；我们不看重子女的还款能力，看重的是其未来，增加其违约的心理负担；稳定的团队代表企业良好的、可持续性的发展前景。 对于物的控制：
存在产权瑕疵的抵押物（比如：小产权、划拨地等）我们通常建议不要；抵押物不能只重视其市场价值，更需要关注其实际变现能力，不能控制或者无法变现的物不能作为抵押。
应收账款质押、存货质押、产权证收执等控制手段操作起来非常复杂且控制力度性不
强，不是控制风险的核心措施，只起辅助作用，设计方案时尽量减少此类措施。 股权质押：
无意义的股权质押通常不提倡。如果委托人具有某种特殊资质，并且这种资质一般不容易获得或者委托人有一定发展前景，近期正筹备上市，这样的股权才是有意义的，才能对委托人有控制作用。 过程控制：
监管委托人账户、公章等过程控制属于特殊控制措施，一般很少采取。只适用于收益高、风险高的项目，并且过程控制不是核心风险控制措施，只起辅助作用。 分期的设置：
第一次接触的客户原则上需要设置分期。分期控制不是额度控制失效的补偿；分期控制的目的是降低到期流动性风险、培养委托人的信用观念；分期控制应当匹配委托人的经营特点。
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（二）控制措施书写规范： 控制措施编写顺序：
第一条：人的担保/反担保 第二条：法人的担保/反担保
第三条：物的担保（包括：土地及房产抵押、应收账款质押、股权质押等，依次分条；） 第四条：过程控制或者书面承诺
范例：
第一条：人的担保
连带：委托人股东XXX及其配偶XXX、股东XXX提供个人连带责任保证反担保； 有限连带：委托人财务负责人XXX提供不超过XX万的个人连带责任保证反担保； 一次性委贷：委托人股东XXX及其配偶XXX提供个人连带责任保证担保； 委贷授信：委托人股东XXX及其配偶XXX提供最高额个人连带责任保证担保；
第二条：法人的担保
连带：XXX公司提供第三方法人连带责任保证反担保；
有限连带：XXX公司提供不超过XX万的第三方法人连带责任保证反担保； 一次性委贷：XXX公司提供第三方法人连带责任保证担保； 委贷授信：XXX公司提供最高额第三方法人连带责任保证担保；
第三条：物的担保
房产、土地抵押：委托人提供位于XXX、面积约为XXX、权证号XXX的房产抵押反担保/担保；
应收账款质押：委托人提供应收账款质押反担保（全部质押）；委托人提供部分应收账款中质押反担保（部分质押）；
股权质押：委托人持有 XX公司股权质押反担保；
第四条：产权证收执
房产证收执：收执XX位于XXX、面积约为XXX、权证号XXX的房产，并出具书面承诺函，承诺在我司担保期间内不能挂失，不能将该房产转让、抵押或赠与，委托人对其提供连带责任保证反担保。 温馨提示：
申请额度：指项目人员根据委托人基本情况与需求匹配的额度，不是委托人自己提出的需求额度。
担保业务调查手册
第七部分 综合性结论 阐述叙做理由
阐述叙做理由原则上主要从以下几方面叙述：
1、 实际经营者从业经验，独立经营能力，个人信用状况，家庭稳定程度； 2、 委托人经营团队的稳定性，经营规模，近几年发展情况，负债规模等； 3、 实际经营者个人家庭资产积累的殷实程度； 4、 其他方面。
温馨提示：
项目人员完成报告后，需AB角与部门负责人或公司负责人签字后才能上报。 附件：
附件一：经营性交易流水的核实方法；
附件二：个人征信、企业贷款卡、司法查询操作手册； 附件三：房产和车辆的核实及估值； 附件四：项目报告拍照指导； 附件五：项目调查报告底稿。
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