赵广武 （广东省市场研究所广东广州５１０６００） 摘要：房地产价格过高、上涨过快给居民带来了住房困难，国家从各个方面出台政策加以规范管 理，然而由于种种原因，政策调节的效果未能完全达到预期。本文从房地产市场发展及政府的调控政 策开始，分析了房地产市场价格偏高的原因，阐述了房价偏高的不利影响，并提出了相关建议，认为 加大保障性住房建设力度是解决住房问题的基础，并为规范房地产市场发展奠定基础；适当公开房价 成本构成可以促进房地产市场健康发展。 关键词；房地产市场房价保障性住房 中图分类号：Ｆ２９３．３１ 文献标识码：Ａ 文章编号：４４—１６１８／Ｆ（２０１０）０８—００１０—０４ 一．引言 由图中可以看出来，从２００４年开始，北京、天 从１９９８年商品房改革以来的１２年间，我国房地产 津、上海、广州、重庆的房屋销售价格指数均高于 市场经历了一个快速发展的时期。房地产的蓬勃兴起 １００，这表明这些城市的房屋均价都出现明显的上升 为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献，同时房地 态势。如果考虑到各地房价的价差，这些城市的部分 产的快速发展也带来了各地房价的快速上涨。房地 高价销售的房地产价格增长幅度会远远高于上述涨 产价格的快速上涨不仅给房地产市场的健康发展带来 幅。 风险，而且给城市居民带来了越来越大的住房困难。 在各地商品房均价上升的同时，各大城市的商品 房地产价格上涨已经成为我国经济社会运行的突出问 房销售最高价也是屡创新高，一次次打破人们的预 题，成为影响社会和谐稳定的重要因素。从中央到地 期。一些城市的江景住宅等高档住宅区的价格动辄达 方，各级政府都在陆续出台相关政策，对房地产市场 到数万之多，这也对房价的上涨起到了示范作用。 进行规范管理，从政府到民间，房地产价格都成为人 ２００９年以来，由于国家出台鼓励房地产市场调控 们关注的热点问题。 政策，全国房地产价格平均上涨８１３元，达到了前所 二．我国房地产市场现状 未有的水平。为了进一步遏制房价过快上涨，２０１０年 近年来，我国房地产市场价格出现明显上涨的趋 ４月２０日，国家出台“新国十条”，对遏制地方房价 势，２００４年我国商品房价格上涨幅度首次超过了居民 过快上涨、稳定地方房地产市场发展收到了明显的效 可支配收入的上涨幅度，达到了１７．８％，近年来，全 果。 国大部分地区房价出现明显上涨趋势，部分城市房价 （二）我国房地产政策回顾 过高、上涨过快，是我国房地产市场最明显的特点。 １９９７年亚洲金融危机以后，国家为了扩大内需开 （一）我国房地产市场的价格走势 始推行住房制度改革。并于１９９８年７月３日发布《国务 统计数据显示，从１９９２年￣Ｔｊ２ｏｏ９年的１７年里，全 院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的 国商品房价格平均售价上涨了１５．２７倍。在２００４年， 通知》，开始推进住房商品化、社会化。同时在１９９８ 我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年商品房价格 年下半年停止了住房实物分配。 上涨幅度首次超过了居民可支配收入增长幅度。此后 随着住房制度的改革，房价持续走高，为了抑制 房地产价格一直在不断攀升，部分城市的房价甚至达 房地产过热并规避金融风险，２００３年６月，中国人民 到每平方米数万元的天价。在房地产投资过热的推动 银行下发《关于进～步加强房地产信贷业务管理的通 下，全国房价近年来普遍上涨，各地房价上涨对城市 知》，从首付款比例和优惠住房利率方面，开始限制 居民住房造成了明显的影响。 购买高档商品房、别墅，或第二套以上商品房。 １０哼场 ｆ 耗２ｏ１ｏ年第８期 然而，“非典”以后，在“促经济增长为‘第一 １．土地管理方面。例如，加强农用地的管理，规 要务’’’以及房地产商联合反对下，国家转而开始鼓 范土地收支管理和提高土地使用的相关税费，加强土 励房地产发展，并在２００３年８，ｑ发布了《关于促进房 地交易的结构供应管理，加强闲置土地的征收、提高 地产市场持续健康发展的通知》，鼓励“多数家庭购 闲置土地的相关成本等。２．规划管理方面。例如，加强中低价、中小套型 买或承租普通商品住房”，并“采取有效措施加快普 通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例”。这 房地产的开发建设要求，加强对住宅建筑密度和住宅 个文件的出台将大多数家庭的住房推向了市场。到 此，同家已经错过了房地产调控的最佳时机，房价上 涨日益成为突出的问题。 针对房地产价格上涨，２００４年，国家提高拿地门 槛，严禁非法压低地价招商，征收房产税，上调存款 准备金率；２００５年，国家进一步加大了房地产价格的 平抑力度，并督促地方政府负起房地产价格上涨的主 要责任；２００６年，国务院从住房供给结构、税收、信 贷、土地、廉租房和经济适用房等六个方面提出措 施，促进房地产业健康发展，并在５月２９日，国务院 办公厅出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格 的意见》，进一步细化了上述六个方面的措施，７月 １１日出台政策，限制外资炒房；２００７年，国家主要从 落实从紧的货币政策的目的出发，开征土地增值税、 住房调控由“主调市场”转向“主调保障”、限制房 地产投机、抑制房地产盲目扩张等四个方面对房地产 进行调控；２００８年，国务院针对土地闲置问题出台了 严厉的措施，并在落实已有的房地产调控政策的同 时，继续实行从紧的货币政策，加强银行体系流动性 管理；然而，２００８年底的金融危机迫使国家出台了一 系列房地产的救市措施，各种优惠和刺激政策纷纷 出台；２００９年初，四大国有银行继续实施优惠的利率 政策，为楼市回暖积蓄了政策基础，进入下半年，我 国楼市出现了过热现象，楼市投机明显抬头， “国四 条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，打击 投机，限制投资；２０１０年上半年以来，国家出台了更 加严厉的房地产调控措施，例如《国务院关于坚决遏 制部分城市房价过快上涨的通知》，从住房需求、财 税政策、供给和保障、市场监管等多个方面出台了严 厉的措施，对房地产市场造成了不小的压力。 （三）房地产政策的影响评述 自商品房改革以来，房地产政策层出不穷。特别 是近期，为了调整房地产的供应结构、促进房地产业 的健康发展，国家相关部门相继出台了一系列调控措 施。政府主要从三个方面加强对房地产的调控和管 珲 面积密度两项指标的要求等。 ３．金融投资管理方面。例如，提高房地产的开发 信贷条件，禁止贷款性信托资金投资房地产开发，外 商投资性房地产必须取得国有土地使用权等。 虽然国家从多个方面出台政策调控房地产市场， 然而面对不太稳定的政策导向，房地产商多采取观望 的态度，购房者也开始放慢购房的步伐。房地产价格 虽然没有像以前一样快速上涨，但是也没有明显下 跌，房地产政策的效果到底如何，很难一下子显现出 来。对购买房屋唯一有替代性的就是房屋租赁，在房 价没有明显下降的情况下，房地产政策对房屋租赁价 格会产生什么样的影响，也是一个难以预测的问题。 不管怎么样，近来很多城市的房屋租赁价格出现了明 显的上涨态势。 三．房价偏高的原因分析 理论上，房地产作为一种商品，价格由供给和需 求来决定。但是房地产在开发建设和销售过程中，涉 及到各种因素，价格同时也受到众多确定因素和不确 定因素的影响。而且，房地产既是投资品也是消费 品，刚性的消费需求和非刚性的投资投机需求交织在 一起，共同构成了房地产的需求力量，对房地产投资 动机的不同也对房地产价格造成不同的影响。 （一）房地产成本上涨导致房价上升 一般来说，房地产的成本包括土地成本、前期成 本、建安成本、市政环境成本、公共配套成本、开发 间接成本，以及房地产开发商的利润。土地成本主要 包括土地出让金、补偿金、土地税费等；前期成本 主要包括测量费、设计费、报建报批费、三通一平 费、临时设施费等；建安成本主要包括室内建安装修 工程和设备安装工程；市政环境成本主要包括供电工 程、供水工程、供气工程、园林绿化工程、市政道路 工程、排水排污工程、智能化工程；公共配套成本主 要包括会所、小学、中学、幼儿园、医院、高尔夫球 场等此类配套设施建造费用；开发间接成本主要为监 理费、质监费、桩基检测费、防雷检测费、消防检测 费、室内环境检测费、咨询费。 ２ｏ１０年第８期 怕 ・Ｉ格１１ 资料来源：国家统计局网站。 土地成本在房价中占了越来越大的比例，地价上 涨成了房地产价格上涨的重要推力。近年来，建筑所 需各种原材料价格上涨，以及人员工资上涨也是房价 上涨的原因之一。 （二）需求大于供给导致房地产价格上涨 我国的房地产价格完全由市场决定，房价上涨的 直接原因就是房地产的有效供给不能满足人们对房地 产的需求。目前，影响我国房地产市场需求的主要因 素有： １．城市化进程加快推动了房地产市场的需求。城 市化进程加快带来了届民住房的刚性需求和居住条件 改善性需求，以及城市拆迁改造带来的被动需求促进 了房地产业的发展。 ２．居民收入提高增加了有效需求。随着我国居民 可支配收入的增加，越来越多的人们能够买得起房。 居民对房地产的有效需求明显增加。 ３．对房价的上涨预期增加了投资投机性需求。房 地产价格的不断上涨增加了人们对房价上涨的心理预 期。因为人们预期到房价上涨，一方面增加了需求 量，另一方面房地产持有人将会惜售，房地产供应量 反倒减少，从而加剧了供需矛盾。 ４．房地产金融的发展直接拉动了住房需求。近年 来，国家出台了鼓励房地产发展的政策，银行也扩大 了住房消费信贷，这些都增加了居民的住房购买能 力，直接拉动了住房需求。 （三）房地产供给结构不合理导致房地产价格上涨 我国的房地产市场，一方面是商品房供不应求， 价格不断上涨的局面，另一方面很多房屋售出以后长 期空置。出现这种矛盾的根本原因是，房地产供给 结构不合理，保障性住房供给严重不足，中低收入者 １２ 场 ｆＩ括２ｏ１ｏ年第８期 和“夹心层”群体购房困难；中小户型商品房供给不 足，降低了商品房的供给能力，增加了居民的购房难 度。收入分配不均也是另一个深层次根本原因，高收 入群体、特权阶层可以购买多套房产，他们为了方便 适时出售而长期空置，既推高了房价，增加了房地产 泡沫，也浪费了大量资源。 四．房价过快上涨的不利影响 房价过高、上涨过快不仅给居民正常住房带来了 很大困难，而且对国家经济社会也有深刻的影响。房 地产泡沫将给其赖以发展的行业带来风险，房价偏高 使得居民收入差距越来越大，巨大的购房支出透支了 居民的消费能力，降低了居民的生活水平。 （一）产生经济泡沫 房地产价格上涨时，银行和开发商都会预期房地 产价格继续上涨，从而增加了信贷和投资开发。房地 产价格上涨同时会导致投资需求的增加，短期内投资 需求的增加又会拉动房价的更快上涨。另外，房地产 市场与建筑、冶金、建材、运输、金融都有极大地关 联度，关联行业的发展全部依赖房地产市场的快速发 展，即房价的上涨。一旦房价上涨到了居民无法承受 的地步，社会经济便将面临巨大的风险。 （二）扩大收入差距 房价过高的另一个不利影响就是扩大贫富差距， 不利于社会稳定。由于房地产的投资品属性，房价上 涨对不同人群的财富存量会产生不同的影响。对于无 房的人群而言，房价上涨会增加其租房支出和购买自 住房的难度；对于自住房家庭而言，房价上涨会增加 抵押贷款消费，对于有房且用来投资的人群而言，房 价上涨不仅能获得出租和出售收益，而且还可以获得 更多的抵押贷款。所以，高房价的房地产市场可以形 象的看作扩大贫富差距的“吸金器”，导致收入差距 进一步扩大，十分不利于社会的和谐稳定。 （三）透支消费能力 房地产价格不断上涨使居民购房的首付款和月供 不断增加，住房支出占居民消费总支出的比例不断提 高。购房支出的大幅增加挤占了购房者在其他消费方 面的支出，严重制约了居民消费的继续扩大。 对于没有房子的居民，大部分收入将用来储蓄并 会用于购买房子，已经购买了房子的居民，月供将会 用掉每月收入的很大一部分，这些居民的消费能力将 会大大减弱，更加偏向于储蓄。于是，整个社会将会 陷入不花钱、不敢花钱、不愿花钱的怪圈。而银行大 量的储蓄没有地方投资，只能继续投入到房地产市 场，这样一个巨大的、无法逆转的循环将所有人都绑 在了房地产市场，居民不得已的购房需求是这一个循 环的推动力量。 五．抑制房地产市场价格偏高的措施 房地产市场出现的价格过高、上涨过快是房地产 住房供给结构应该满足大部分中低收入群体的住 房需求。 （三）逐步建立房地产价格成本公开制度，公开 部分典型楼盘的成本 房地产成本信息不透明给房价上涨提供了便利条 件，为了让消费者能够对房地产价格成本有所了解， 深层问题的表现，房地产市场的供给结构不合理，供 求失衡是房价问题的根本原因之一，必须通过加大保 障性住房建设力度，改善住房供给结构来解决。房 地产价格成本不透明为房地产价格上涨提供了便利条 件，为了促使房地产在阳光下健康发展，适当公开成 本是一个必要而且有效的手段。只有通过有效措施解 决了制约房地产市场发展的根本问题，房地产才会趋 于正常发展的轨道。 （一）加大保障性住房的建设力度 商品房改革以来，各地对保障性住房的建设投入 一直比较薄弱，不同收入阶层的住房需求全部依靠市 场来提供。随着房价的快速上涨，大部分居民的收入没 有得到相应的提高，于是居民的住房难题逐步凸显。在 房价不可能很快回落的情况下，加大保障性住房建设 力度就是解决居民住房困难那最有效的手段之一。 加大保障性住房的建设力度，大力兴建经济适用 房、公共租赁房等，为中低收入者提供适销对路的中 低价位住房。第一，在土地供应上要向保障性住房倾 斜，保证经济适用房、限价房等中低价位、中小套型 商品房以及廉租房在内的保障性住房用地不低于建设 用地总量的７０％；第二，要减免保障性住房开发和交 易环节的各种税费；第三，加强保障性住房的管理， 合理确定保障性住房建设标准，对保障性住房实行政 府指导价管理。 保障性住房供给增加可以增加社会投资，减轻普 通商品房投资下滑对经济的负面影响，促使房地产市 场平稳发展。 （二）调整住房供应结构，加大中小户型的供给 目前，我国城市化进程加快，大量人口进入城 市，商品房供应紧张，大户型住房一方面降低了土地 利用率，减少了住房供给量，另一方面也使得商品房 供给结构不符合居民住房需求。 针对目前的房地产供求状况，应该增加中小户型、 中低价位的普通商品房供给，加大经济适用房的建设 力度，完善廉租房和公租房制度，控制高档商品房的建 设。在土地供应方面，应该优先保证经济适用房、公共 租赁房、廉租房和中小户型商品房的用地需求。 增加消费者对房价的话语权，政府应该逐步建立房地 产价格成本公开制度，公开典型楼盘的成本构成。虽 然房地产成本构成比较简单，但是由于房地产建设过 程中涉及到众多的费用支出，房地产建设运作手段的 复杂性，其成本的计算也变得殊为困难。公布成本制 度必须避开这个难题。 政府可以先对经济适用房等由政府投资兴建的楼 盘价格进行公布，为市场提供一个价格标杆，为消费 者评估其他同类楼盘价格提供一个参考的依据，从而 达到了公布成本的目的。通过公布经济适用房价格成 本，积累比较成熟的做法和经验，然后对普通商品房 再实施价格成本公布制度。 六，结语 房地产市场的问题主要体现在价格上，房价过 高、上涨过快给群众住房带来了很大困难，也给房 地产市场带来了更多的投机投资性需求，影响了房地 产市场的健康发展。房地产行业以其复杂性和多关联 性等多因素影响价格，其中根本的影响因素就是房地 产成本上升、房地产供求结构不合理以及与此相关的 需求大于有效供给。过高的房价不仅产生了巨大的经 济泡沫，而且扩大了居民收入差距，透支了居民的消 费能力，对扩大内需产生了不利影响，也影响到经济 的复苏和可持续发展。居民住房问题是刻不容缓的问 题，需要尽快解决。大力建设保障性住房是一个最直 接、最有效的办法，调整住房供给结构、加大中小户 型的供给、逐步公开典型楼盘的成本构成情况，可以 从根本上改变房地产供给和价格现状。 参考文献； ［１］张永胜，左祥２００９年房价上涨因素分析．￣２０１０年房价走势预 测［Ｊ］经济研究导刊２０１０，（１Ｏ）． ［２］娄津国．近期房地产政策导向及企业的策略选择［Ｊ］经济师． ２０１ ０，（５）． ［３］马艳萍．浅谈我国房地产价格上涨原因及对策【Ｊ】现代商 业２０１０，（９）． ［４］杨瑾完善我国房地产价格形成机制的思考［Ｊｌ１学术论坛２０１０， （１） ［５］万礼锋，尹贻林．我国房地产价格上涨成因及其治理对策［Ｊ］价 格理论与实践２０１０，（Ｏ３） ２ｏ’ｏ年第８期 怕 ｆ 括１３
