(房地产管理)房地产开发与经营试题

房地产开发与经营模拟试题

一、 单项选择题

1．我国房地产开发主管机构对房地产开发公司推行资质管理制度，共分为 开发公司的资质条件要求注册资本不低于（ A.1000 万元

B.2000

5个资质等级。此中一级房地产

B ）。

万元

Ｄ .4000 万元

D ）

Ｃ.3000 万元

2．以下房地产交易活动处于房地产一级市场的是（

A 房子出租 B 房地产抵押 C 土地使用权转让 D 土地使用权出让

3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各种土地的最超出让年限，此中居 住用地最超出让年限为（ A40年

B60

年

C50

D

年

）。 D70

年

B

）

4．房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为（ A 租金收缴计划达成率 C 欠租户发生率 5．（ A

D

B

租金收缴率 陈欠租金收缴率

）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在必定年限内让与土地使用者，并由土地使用者

向国家支付土地使用权出让金的行为。 A．土地使用权的出让 C.土地使用权划拨

B

B. 土地使用权的转让 Ｄ. 土地使用权赠与

有效需求展望法

假设需求展望法

6．对展望中高收入人群的住所需求成效较好的市场需求展望方法是（ A 额定需求展望法

D

B ）

C 线性回归需求展望法

Ｃ 20

7．已知某房地产今年的销售成本为

A 8.07 B 44.61

3315万元，存货均匀余额为

411万元，那么存货周转天数为（ C

）。

B ）

Ｄ30

8．按房地产市场的规范程度区分，能够把房地产市场分为（

A、居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B、甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C、房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D、销售市场、租借市场、抵押市场、典当市场和置换市场等 9．以下房地产交易活动处于房地产二级市场的是（

C

）

A 房子出租 B 房地产抵押 C 土地使用权转让 D 土地使用权出让

10．在土地一级市场上，依据竞争性的强弱能够采纳不同的土地使用权出让方式，此中在必定程度上排挤

了市场的作用，拥有较大垄断性的一种方式是（ A 协议出让

B 招标出让

Ｃ 拍卖出让

Ｄ招标出让

A ）。

11．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各种土地的最超出让年限，此中

( C ) 工业用地最超出让年限为 。

A 40D 70 B 60 年 C 50 年 年

年

12．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A ）

A 租金收缴计划达成率 B 陈欠租金收缴率 C 欠租户发生率 D 租金收缴率

5个资质等级。此中一级房地产

13．我国房地产开发主管机构对房地产开发公司推行资质管理制度，共分为 开发公司的资质条件要求注册资本不低于（ A 4000 万元 B3000 万元

C

）。

Ｃ2000万元 Ｄ2500万元

5个资质等级。此中二级房地产

14．我国房地产开发主管机构对房地产开发公司推行资质管理制度，共分为 开发公司的资质条件要求自有流动资本在（

B

）以上。

A 500 万元 B 1000 万元 Ｃ1500万元 Ｄ2000万元

15．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各种土地的最超出让年限，此中 商业、旅行、娱乐用地最超出让年限为（ A40年

B60

年

C50

年

A D70

）。 年

16．（ C ）是指经县级以上依法同意，在土地使用者缴纳赔偿、布置等花费后，将该幅土地交托

其使用，或许将其土地使用权无偿交托给土地使用者使用的行为。

A 土地使用权的出让 C 土地使用权划拨

B

土地使用权的转让

Ｄ土地使用权赠与

17．对展望中低收入人群的住所需求成效较好的市场需求展望方法是（ A ）

A 额定需求展望法

C 线性回归需求展望法

B

有效需求展望法

D 假设需求展望法

18．实收房地产租金占计划房地产租金的百分比称为（ A 租金收缴率 C 欠租户发生率

B D

陈欠租金收缴率 租金收缴计划达成率

D ）

19．按房地产产权让渡方式，能够把房地产市场分类（

D ）。

A. 居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场 B. 甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场 C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场

D.销售市场、租借市场、抵押市场、典当市场和置换市场等

20．依据《中国人民银行对于规范住宅金融业务的通知》（银发［ 的条件之一是：房地产开发公司自有资本应不低于开发项目总投资的（ A 20％ B25 ％

Ｃ30％ Ｄ35％

2001］195号），银行发放住宅开发贷款

C

）

21．在动工前对工程内容尚不十分清楚的状况下，开发商合适采纳（ A 单价合同 C 成本加酬劳合同

C

）的合同形式。

B

D

固定总价合同 分包合同

22．我国房地产开发主管机构对房地产开发公司推行资质管理制度， 开发公司的资质条件要求注册资本不低于（ A 1000 万元 B1500 万元

B

）。

共分为 5个资质等级。此中二级房地产

Ｃ2000万元 Ｄ2500万元

B

）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

23．土地使用权的出让方式有多种，此中（

既表现了国家对土地使用的计划指导，又充足发挥市场在土地使用权上的灵巧调理功能，拥有较大适 应性。

A 协议出让 B 招标出让 Ｃ 拍卖出让 Ｄ招标出让

24．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各种土地的最超出让年限，此中 教育、科技、文化、卫生、体育用地最超出让年限为 A40年

B60

年

C50

年

D70

年

B

）

( C ) 。

25．回收今年度从前拖欠租金额占今年度从前拖欠房地产租金额的百分比称为（ A 租金收缴计划达成率

B 陈欠租金收缴率 C 欠租户发生率 D 租金收缴率

26．已知某房地产今年的销售成本为

A11 B10

5000万元，存货均匀余额为

500万元，那么存货周转天数为（ C ）

Ｃ36 Ｄ37

二、 多项选择题

1．从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营的差别主要表现为（

ABCDE ）

A 二者的主体不完整同样

B 在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同 C 二者对主体的资格要求不同样

D 二者所指向的行为对象不同

E 跟着房地产市场的完美，二者的作用会发生根天性变化

2．影响房地产项目开发的环境包含（ A 经济环境 C 法律环境 E 自然环境

B D

政治环境 社会环境

ABCDE ）

3．房地产开发融资方案的选择一般采纳比较剖析法，即对各个方案的（ 行比较。

ABD

）各指标用分级的方式进

A 安全性

C 合用性

B

D

经济性

可行性

E 靠谱性

4．依据《中国人民银行对于规范住宅金融业务的通知》，银行发放住宅开发贷款的条件之一是：开发项目

同时一定具备（ BCDE ）

B 国有土地使用证 D 建设工程规划允许证

A 国有土地规划允许证 C 建设用地规划允许证 E 建设工程施工允许证

5．按计价方式的不同，房地产开发项目承包合同一般分为（ A 总价合同 C 成本加酬劳合同 E 分包合同

6．土地使用权的出让主要有以下哪几种方式（ A 协议出让

B 招标出让

Ｃ 拍卖出让

ABC

Ｄ互换出让

ABC ）

B

D

单价合同 总承包合同

）

7．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（ A波谷 B 平庸 C 冷清D复苏

BCDE ）

E 兴盛

8．房地产公司经营成本按成本与经营工作量关系可分为（

A 固定成本

AB

）

B 改动成本

Ｃ管理花费

Ｄ销售花费 E 原资料成本

9．征用乡村集体所有的土地要发生哪些花费（ A 土地赔偿费 B 青苗赔偿费 C 地上附着物赔偿费

ABCDEF

）

D 布置补贴费

E 新菜地开发建设基金 F 耕地占用税 10．房地产开发项目实行控制的目标包含（

ABC

）

A 成本 B 项目工期 C 质量 D 项目协调性 E 技术先进性 14．城市土地使用权进行商品经营，拥有重要意义，表此刻（ A. 土地经营是房地产经营的主要内容，是房地产经营的基础 B. 土地经营是提升我领土地利用效益的中心活动 C.土地经营是我国市场化改革的必不行少的一环 D.土地经营是城市第三家产健康发展的前提

ABCDEF

）

E. 土地经营是也是适应我国对外开放的一项必需的改革举措 F. 土地经营是城市财政收入的重要根源 15．影响房地产项目开发的环境包含（

ABCDE ）

A 经济环境 B 政治环境 C 法律环境 D 社会环境 E 自然环境 16．房地产开发融资方案的选择可用比较剖析法，即对各个方案的（ 较。

A 安全性 B 经济性 C 合用性 17．房地产物业管理程序包含（

D 靠谱性 E 可行性

ABC

）

ABE

）指标用分级的方式进行比

A 初期介入 B 接收查收 C 楼宇入伙 D 物业综合管理 E 物业经营

18．依据《中国人民银行对于规范住宅金融业务的通知》，银行发放住宅开发贷款的条件之一是：开发项

目同时一定具备（ ABCD A 国有土地使用证 D 建设工程施工允许证

）

建设用地规划允许证

C

B

建设工程规划允许证

E 国有土地规划允许证

ABCDEF ） D 布置补贴费

32．征用乡村集体所有的土地要发生哪些花费（ A 土地赔偿费 B 青苗赔偿费 C 地上附着物赔偿费 E 新菜地开发建设基金

F 耕地占用税

ABCD

33．房地产市场是典型的周期性市场，房地产市场阶段分为（

）

A 平庸 B 冷清 C 复苏 D 兴盛 E 波谷

34．一般来说，合用于房地产开发项目的组织构造有（ DE

）

A 直线型组织构造 B 职能型组织构造 C 直线职能型 D 矩阵型 E 事业部制

35．依据房地产开发阶段进行区分，房地产开发可分为（

DE

）

A 单项开发 B 小区开发 C 成片集中开发 D 土地开发 E 房子建设 36． 房地产开发项目所面对的经济环境主要包含（ A 宏观经济发展局势

ABCDE

B 市民收入水平

C 差别程度

D 利率 E

）

贷款条件

三、简答题

1．征地与拆迁的差别是什么？

征地与拆迁的差别是波及的土地权属不同。

征地是征用乡村集体所有的土地，第一需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。

拆迁是国家按有关法定程序回收土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房子原用户、住户进行的拆迁、布置、赔偿。不需改变土地所有制性质。

2．房地产开发融资的主要形式有哪些？

房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其余方式，包含联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。

3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？

房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发假想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁布置、筹备房地产开发资本、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特色？

土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。 协议出让在必定程度上排挤了市场，是一种不发达的土地市场。 招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。

拍卖出让是竞争强烈的方式。一般合用于经济条件好、交通便利、区位优秀的地段。 5．房地产项目主要的订价方法有哪些？

房地产项目的订价方法主要有：成本加成订价法、竞争价钱订价法、加权点数订价法、顾客感觉订价

法。

6．房地产开发投资风险有哪些？

房地产开发投资风险主要包含：财务风险要素、购置力要素、利率风险、变现风险、社会风险和不测

事故风险等。

7．房地产项目施工招标的形式有哪些？

在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公然招标、邀请招标和议标

我国《招标招标法》则规定，招标方式只有两种，即公然招标和邀请招标。

3种。

8．物业管理公司有什么权益和义务？

物业管理公司的权益主要包含：依占有关法例，联合实质状况拟订小区管理方法；依据物业管理合同和管理方法对住所小区实行管理；依据物业管理合同和有关规定收取管理花费等。

物业管理公司的义务主要包含：执行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住所小区居民的监察；重要的管理举措应该提交管委会审议，并经管委会认同等。

9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些差别？

房地产开发与房地产经营的差别包含：二者的主体不完整同样；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；二者对主体的资格要求不同样；二者所指向的行为对象不同；跟着房地产市场的完美，二者的作用会发生根天性变化

10．常有的组织构造种类有哪些？此中，合适房地产项目的组织构造种类有哪些？

常有的组织构造种类有：直线型组织构造；职能型组织构造；直线职能型；矩阵型；事业部制。合适房地产项目的组织构造种类有矩阵型和事业部型。

四、 名词解说

名词解说 1．房地产开发

答案

房地产开发： 由特定的经济实体（拥有开发资质的房地产开发公司） 投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，进而获取经济利益的过程。

，对房地产项目进行

2．土地开发

土地开发： 土地开发也称七通一平， 一平为平坦土地。 七通为通给水、 排水、通热、通气、 电力、电信和公路。

3．城市土地出让

城市土地出让：是指城市土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位 （主假如房地产开发公司） ，供其有限时使用城市土地， 用地单位一定向城市土 地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价）。

4．土地征用 5．物业管理

土地征用：依据法律规定的程序和条件， 将乡村集体所有土地转变成国家所有的行为。 物业管理： 利用现代管理先进的维涵保养技术，

以经济手段管理物业 （包含建筑物及其附

属设备和有关场所），为业主和承租人供应高效、优良、经济的服务，使物业发挥最大的 使用效益和经济效益

6．房地产经营

房地产经营：从广义上来讲， 就是指全部从事房地产领域的经济活动获取经济效益的行为。 从狭义上来讲，则不过指房子经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。 土地使用权转让： 指经出让方式获取土地使用权的土地使用者， 法方式将土地使用权再转移的行为

7．土地使用权转让

经过买卖、 赠与或其余合

8．建设用地规划允许证

建设用地规划允许证： 由建设单位或个人提出建设用地申请， 同意的建设用地地点、面积、界限的法律凭据。

城市规划行政主管部门审察

9．建筑容积率

建筑容积率： 指项目规划建设用地范围内所有建筑面积与规划建设用地面积之比。 筑物也计算在内，但应注明不计算面积的隶属建筑物除外。 租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。

隶属建

10．租金收缴率

五、 论述题

论述题

答案

1、房地产开发资本筹备的渠道有哪些？

答：房地产开发资本筹备的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其

怎样经过刊行股票来进行筹资？并简要

他形式。

说说中国的房地产证券化趋向。 房地产股票是股份制房地产公司发放的股份入股凭据。房地产股票的刊行有两种形式：募

集式和倡始式。召募式即向社会公然刊行的，能够在证券市场上流通。倡始式是不上市的

股票，只在房地产股份公司内部刊行的股票，一般采纳记名股权的形式。

当前，中国的房地产证券化现状还处于不行熟阶段，还需要相当长的一段期间来发展，但

是证券化的趋向是必定的。

2、请论述物业管理市场的组成，

并说说 答：物业管理市场的组成主要包含三个方面：

我国物业管理市场存在的主要问题及解 决对策？

市场客体：物业管理服务，无形的

市场主体：需求主体、供应主体

市场环境：各样互换赖以进行的社会制度

我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员

会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系歪曲等

我国物业管理市场解决对策：完美物业管理法例，规范物业管理市场；加速物业管理市场

化进度，成立优越劣汰的；理顺业主与物业公里公司的关系；推行扶优扶强，引

导物业公司走规模经营的门路，创办自己的品牌等等对策

3、房地产开发项目建设的三大目标是什

答：房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、

么，它们之间是什么关系，你是怎样理

质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对峙的一面，也有一致的一面。

解的？ 开发项目建设三大目标之间的对峙关系：分别论述质量与成本、质量与工期、工期与成本

之间的对峙关系。比如：假如项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。假如

要加速进度，缩散工期，则需要增添成本，同时也可能会影响质量。

开发项目建设三大目标之间的一致关系：分别论述质量与成本、质量与工期、工期与成本

之间的一致关系。比如：加速进度、缩散工期固然需要增添必定的投资，可是能够使整个

开发项目建设提早投入使用，进而提早发挥投资效益，还可以在必定程度上减少利息支出，

减少成本。假如施工质量好，可减少投入使用后的维修花费，也能够减少成本。

4、房地产开发融资方案的内容包含什 么，确立房地产开发融资方案的考虑因 素有哪些，怎样选择房地产开发融资方 案？

答：房地产开发融资方案的内容包含：欲筹集资本的币种、数额；融资流量；资本根源构 成；融资风险剖析及风险管理举措，房地产开发公司资本投入和资本归还要求相适应的不 同时间内筹集资本和归还资本的数目。融资成本估算；融资方法和明确融资的权益责任关 系。

确立房地产开发融资方案的考虑要素包含：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的 渠道和方式，降低融资成本；兼顾考虑房地产开发的融资与投资；提升房地产开发资本的 使用效益；按规定成立资本金制度；优化房地产开发的资本构造。

选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采纳比较剖析法。分别 从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、

经济性和可行性用分级评论的方式进行比较，

ABCD四级，选择出安全性、经济性

马上安全性、经济性和可行性各指标按好坏次序摆列为 和可行性 3项指标均令人满意的方案。

5、房地产开发项目土地使用权的获得方 式有哪些？每种方式的含义是什么，有 哪些特色？一般来说，国家机关、军事 用地和公益事业用地往常采纳哪一种方式 获得土地使用权，简单说说原因？

答：房地产开发项目土地使用权的获得主要有 3种方式，即土地使用权出让、转让和划拨。

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在必定年限内让与土地使 用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特色：土 地所有权与使用权分别；有偿性；有限时性

土地使用权转让是指经出让方式获取土地使用权的土地使用者，经过买卖、赠与或其 他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只好在原土地使用权出让合同规定的权益义务范围内进行，权益人不得扩充其权益内容。

土地使用权划拨的含义：指经县级以上依法同意，在土地使用者缴纳赔偿、布置等花费后，将该幅土地交托其使用，或许将其土地使用权无偿交托给土地使用者的行为。土地使用权划拨的特色：没有明确的限时；不必支付土地使用权出让金；不可以任意转让、出租和抵押。

一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地往常采纳土地使用权的划拨形式，由于国家机关、军事用地和公益事业用地是为了知足社会民众利益的需要，不以盈余为目的。从三种土地使用权获得的方式来看，划拨这类形式是比较合适的。