治安紧急情况处理流程图

保安经理 赶到现场 控制事态 了解情况 进行处理 发生紧急情况立即通知保安部经理

必要时通知 有关人员

必要时通知管理处主任

必要时拨打

110

协助做好保

安工作

分析、总结 结束

必要时 报告公司 派人保护 现场 保安部经理决定向机关报案并协助机关处理

房屋主体及设施日常维护计划和实施方法

序号 项目 维保容 计划安排 遵照标准 实施效果 使基础稳定，结构坚固，完整结构性能恢复，保证房屋正常使用。 保证屋面完整无缺，屋面平直，屋面无积水，无渗漏，使墙体整洁。 保证墙面整体完整无缺，避免建筑材料脱落伤及人员，使墙体整洁。 保证楼道清洁，明亮，地面坚实无缺，扶手、栅栏美观如新。 1984年11每月数次对主体房屋承主体结构的局部损伤月8日城乡建框架，周边进行巡重主体修补，或由于施工质量设部通知《房视，观察主体外表结构部原因造成的局部问题屋装修缮标情况，发现缺陷及位 排除。 准》及有关工时安排处理。 程技术规 《房屋修缮标每月数次对屋面准和房屋渗漏屋面破损，隔热层、防天沟进行巡查或修缮技术规屋面 火层破损，层面渗漏，大雨天进行巡查，程》 天沟积水堵塞。 发现问题及时安（CJJ62—排处理。 95） 《房屋修缮标装饰材料松动，局部墙每月数次对外墙准和房屋渗漏面砖空鼓或墙面空鼓面进行巡查和敲修缮技术规外墙面 脱落局部墙面开裂或击检查，发现问题程》 产生渗漏。 及时处理。 （CJJ62—95） 《房屋修缮标公共通装饰材料松动，局部破准和房屋渗漏每周巡查一次，发道、楼梯损，扶手栅栏断裂，局修缮技术规现问题及时进行及楼道部油漆脱落，墙面空程》 修复。 墙面 鼓，局部损坏修补。 （CJJ62—95） 1 2 3 4 5 门窗 保证门窗开门、窗开闭不灵，油漆每周巡查一次或关灵敏，门锁局部脱落，门锁失油开大雨天后巡查，发《房屋修缮标开关灵敏，窗关不灵或故障，窗台、现问题，及时进行准》 户完整、整窗出现渗漏。 维修。 洁、窗台不渗水。 使上下水畅每月巡查一次，发《给排水安装管道破损，破裂，接口通，无堵塞，现问题，及时解规程及维修标松动，固定支架松动。 无渗漏，支架决。 准》 稳固。 6 给排水管道 7 线路正常，延灯罩破损，灯泡破损，每日巡查一次，发遵照公司管理时开关灵敏，楼道灯 开关延时失灵，线路故现问题，及时解标准及电气安无不亮灯泡，障。 决。 全维修标准。 灯罩完整无缺。

5.12.2公用设备设施的维修养护方案

（1）照明设备：每周检查照明设备的完好程度，如有缺损及时更换，及时就灯具外观、照度

色调进行检查，进行必要的清洁工作。

（2）消防报警系统：每日进行信号测试检查，每月检查电压、电流及各类仪表的运行是否正

常，每年进行一次消防全面检查。

（3）各类水泵：每日进行巡视检查，声响、震动、电流、压力等是否正常，每半年进行自动

控制部分检修。

楼宇设备保养周期表

设 备 事 项 走廊及楼梯粉刷修补 楼宇、外墙 粉刷外墙 检查、加油及调试各水泵 供水系统 清洗水池 日常巡视保养 消防设备 聘用认可的消防设备保养公司作检每年1次 查及维修并向消防部门提交报告 清理天台雨水筒及渠闸 沟渠 清理明渠之沉淀物 机器栏杆 （或主、副入口门等） 供电系统 检查锈蚀的窗框、栏杆 楼梯扶手油漆 检查各种配电箱元件 每2周1次 每月1次 每年1次 每周1次 每周1次 按计划执行 每日1次 每3年1次 每半月1次 周 期 按计划执行 日常巡视及保养 监控、巡更 彻底检查、保养 日常巡视及一般保养 智能系统 彻底检查、保养 电梯 聘请专业公司进行保养

每月1次 每年1次 每周1次 每年1次 按保养合同办理 公共设备、设施定期维护计划及实施方法

序号 项目 维保容 高压配电设备继电保护试验，电气设备电气预防性试验，配电柜、配电开关保养。 电机的绝缘性能测试与机组养护。 计划安排 每年对配电设备进行一次全面检查，调整相关部件，每年对高压设备进行一次继电保护试验和预防试验。 每年对电机、水泵进行一次全面检查，发现问题及时处理，如轴承加油，更换，绝缘性能处理。 每年对消防系统进行两次动态测试，要求各部件灵敏、可靠。 每日对系统设备进行工作状态检查，发现问题及时进行处理。 每周对监视器进行一次检查或调整。 每周对摄像头安装状况检查一次，每日各摄取图象质量进行检查。 遵照标准 实施效果 1 供配电设备 保证供配电《电业安全工作规设备的安全程》和公司对设备的运行，延长设管理规程 备使用年限。 2 机电设备和水泵 《电业安全工作规程》和公司对设备的管理规程 电机运转正常，噪音降低，效率提高。 消防系统控制正确，灵敏可靠。 保证画面控制灵活，画面稳定，录像清晰。 保证监视图像清晰、稳定。 保证监视图像清晰、稳定。 保证监视线路的安装牢固，连接可靠。 3 消防泵维护，防消防设排烟风机维护，施管网 防排烟阀维护。 画面分设备清洁、调整隔器、录维护各控制键，像机电检查电源性能。 源 检查连接线及监视器 画面质量，调整控制部件。 摄像头安装是否牢固，摄像头摄像头 是否清洁，摄取信号是否失真。 监控线路 机电设备维保规程 4 检查监控线路每周巡查一次，发是否安装牢固，现问题及时解决。 连接是否可靠。 5 6 管道堵塞、破裂，接口松动，每月巡查一次，发给、排水 固定支架松动，现问题及时解决。 阀门漏水。 每年对排污系统雨排污水、雨水井水井，排污井进行公共排淤泥清理，井盖一次彻底清淤。对污设施 油漆。 井盖进行一次全面油漆。 《给排水安装规程及维修标准》 使上下水畅通，无堵塞，无渗漏，支架稳固。 保证排污系统畅通，井盖刷漆改进景观。 遵照排水工程验收规和公司物管规程 7 电梯 保证电梯及按日、月、半年保遵照电梯保养规程其附属设备牵引机，限速、养维护检测规程对和保养计划实施，及的安全运行，制动器，机身，控制柜、各类开关、遵照技术监督局相使设备处于井道及其设备 传、加油、检查和关要求。 最佳服务状调整。 态。 钱塘雅苑争创物业管理优秀小区承诺指标

序号 1 2 指标名称 房屋及配套设施完好率 治安事故问题发生率 火灾发生率 国家评分标准 98%以上 1%以下 投标指标 98%以上 1%以下 管理指标实施措施 分区负责、责任到人，实行巡查制度，建档记录，确保房屋配套设施完好。 安全员经培训考核后上岗，实行准军事化管理，实行24小时巡查制度，确保安全。 管理处全员义务消防制，定期培训、演习，加强宣传，安全24小时巡视，发现隐患，及时处理，确保消防安全。 分片负责，责任到人，实行巡查制度，考核制度，清洁卫生，垃圾日产日清，楼道每日清扫二次，地面保洁。 配备专业管理养护人员，责任到人，实行巡查制度，发现问题，立即修复，并做好保护绿化宣传工作，确保绿化的完好。 按规定，做好各项工作，加强与业主沟通，定期走访业主，征求管理意见。 发生投诉及时处理并记录，同时建立档案，跟踪回访处理结果。 在日常工作中注意广泛听取业主的意见和建议，不断改进管理服务工作，并加强双方的沟通，以确保业主对物业管理公司工作的满意。 专人负责，科学系统分类管理。 管理人员全部经过物业管理岗位培训，持证上岗。 3 1%以下 1%以下 4 卫生保洁率 99%以上 99%以上 5 绿化完好率 95%以上 95%以上 有效投诉率 6 投诉处理率 业主对物业管理公司满意率 小区管理档案完善率 管理人员持证上岗率 2%以下 100% 2%以下 100% 7 95%上 96%以上 8 9 100% 100% 10 11 12 13 14 15 维修服务回访率 房管零修急修及时率 路灯完好率 大型及重要机电设备完好率 违章发生率 违章处理率 95% 98% 98% 1%以下 90% 99% 98% 98% 1%以下 100%

建立维修制度，征求业主意见，确保维修服务质量。 接报修通知，急修即时到现场，零修即时或与业主协商确定24小时。 实行每日检查，发现损坏及时修复。 分区负责、责任到人，制订年、季、月、旬巡查制度，建档记录，确保设备完好率。 加强现场管理与员工的培训教育，提高员工服务技能，减少违章率，出现违章及时处理。 7.2钱塘雅苑物业管理服务等级标准（试行）

一 级

题目 容与标准 1、服务与被服务双方签订规的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业书或者岗位证书。 （一） 基 本 要 求 4、有完善的物业管理方案，质量管理，财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员统一着装、佩带标志，行为规，服务主动、热情。 6、设有服务接待中心，公示24小时服务。急修半小时、其他报修按双方约定时间到过现场，有完整的报修、维修和回访记录。 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8、按有关规定和合同公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9、按合同规使用住房专项维修资金。 10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。 （二） 房 屋 管 理 1、 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、 根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修围饿，及时组织修复；属于大、中修围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、 每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、 按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求。建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查，有损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、 小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规；设施设备运行正常。 （三） 4、对共用设施设备过期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修围的，及使用 设施 设备 维修 保护 时组织修复；属于大、中修围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯24小时正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规。 9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 （四） 协助 维护 公共 秩序 1、小区主出入口24小时站岗值勤。 2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 洁、无异味。 2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。 3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，（五） 1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次，垃圾袋装化，保持垃圾桶清保 洁 服 务 每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次，每半年清掏1次，发现异常即使清掏。 4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。 5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 1、 有专业人员实施绿化养护管理。 2、 草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3、 花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4、 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、 定期喷洒药物，预防病虫害。

（六） 绿化 养护 管理