维普资讯 http://www.cqvip.com ２００６年４月 云南财贸学院学报 Ａｐｒ．，２００６ 第２２卷第２期 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｙｕｎｎａｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔ３’ｏｆ Ｆｉｎａｎｃｅ ａｎｄ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ Ｖｏ１．２２ Ｎｏ．２ ｛－ 论昆明城＂ｉｆｒ商业中心空间布局优化 金 杰 ，陈志斌２ （１．云南财贸学院统计与信息学院，云南昆明６５０２２１；２昆明市官渡区第二中学，云南昆明６５ｏ２５１） 摘 要：通过对昆明市商业中心空间功能结构、形态结构、层次结构和区位结构四方面空间结构特征及 其问题的分析，结合城市空间结构理论和商业布局理论，研究了昆明市商业中心空间布局的理论模式及其 布局指向，提出了昆明市商业中心空间布局的四大原则，并围绕新昆明建设，通过定性和定量分析探讨研究 了昆明市商务区、二级商务中心和小区级商业中心的空间布局及其优化措施。 关键词：商业中心；空间结构；空间布局；昆明市 中图分类号：Ｆ２９０文献标识码：Ａ文章编号：１００７—５５８５（２００６）０２—００９１—０５ Ｄｉｓｔｒｉｂｕｔｉｏｎ Ｏｐｔｉｍｉｚａｔｉｏｎ ｏｆ Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｃｅｎｔｅｒ ｉｎ Ｋｕｎｍｉｎｇ ＪＩＮＧ Ｊｉｅ ．ＣＨＥＮ ＺＨｉ—ｂｉｎ （１．Ｓｔａｔｉｓｔｉｃｓ ａｎｄ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｓｃｈｏｏｌ，Ｙｕｎｎａｎ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆＦｉｎａｎｃｅ ａｎｄ Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ， Ｋｕｎｍｉｎｇ ６５０２２１，Ｃｈｉｎａ；２．Ｍｉｄｄｌｅ Ｓｃｈｏｏｌ ｆｏ Ｇｕａｎｄｕ Ｄｉｓｔｒｉｃｔ，Ｋｕｎｍｉｎｇ ６５０２２１） Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｂａｓｅｄ ｏｎ ｔｈｅ ａｎａｌｙｓｉｓ ｏｆ ｓｐａｃｅ ｆｕｎｃｔｉｏｎ，ｆｏｒｍ，ｈｉｅｒａｒｃｈｙ ａｎｄ ｌｏｃａｔｉｏｎ ｏｆ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｃｅｎｔｅｒ ｉｎ Ｋｕｎｍｉｎｇ，ａｎｄ ｒｅｌｅｖａｎｔ ｕｒｂａｎ ｓｐａｃｅ ａｎｄ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｌａｙｏｕｔ ｔｈｅｏｒｉｅｓ，ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ｄｉｓｃｕｓｓｅｄ ｔｈｅ ｓｐａｃｅ ｌａｙｏｕｔ ｐａｔｔｅｒｎ ａｎｄ ｄｉｒｅｃｔｉｏｎ，ｐｒｅｓｅｎｔｅｄ ｆｏｕｒ ｐｒｉｎｃｉｐｌｅｓ ｏｆ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｃｅｎｔｅｒ ｌａｙｏｕｔ．Ｅｍｐｌｏ— ｙｉｎｇ ｑｕａｌｉｔａｔｉｖｅ ａｎｄ ｑｕａｎｔｉｔａｔｉｖｅ ａｎａｌｙｓｉｓ，ｔｈｅ ｐａｐｅｒ ｐｒｏｖｉｄｅｄ ｉｎｓｉｇｈｔｓ ｉｎ ｔｈｅ ｓｐａｃｅ ｌａｙｏｕｔ ａｎｄ ｏｐｔｉ— ｍｉｚａｔｉｏｎ ｆｏｒ ｄｉｆｅｒｅｎｔ ｌｅｖｅｌ ｂｕｓｉｎｅｓｓ ｃｅｎｔｅｒ ｉｎ Ｋｕｎｍｉｎｇ． Ｋｅｙ Ｗｏｒｄｓ：Ｂｕｓｉｎｅｓｓ Ｃｅｎｔｅｒ；Ｓｐａｃｅ Ｓｔｒｕｃｔｕｒｅ；Ｓｐａｃｅ Ｌａｙｏｕｔ；Ｋｕｎｍｉｎｇ 昆明是云南省的省会，是全省的政治、经济、文化中心和交通通讯枢纽，是我国重要的历史文化和 旅游商贸名城。市区正义路、金碧路、人民中路等一直是主要的传统商业街区。“十五”期间，昆明市 商业发展取得了令人瞩目的成就，２００３年昆明全市实现消费品零售总额３２８．４１亿元，比１９９９年增 长５ｌ％，其中市区（即五华、盘龙、官渡、西山四区）为２８３．０３亿元，占零售总额的８６％，年均增加值在 １０％以上，商业发展迅速。全市现有商业、服务业网点４８５５８个，总面积７８６３６５３平方米。其中，市区 有商业、服务业网点２５４６２个（占全市总数的５２．４％），总面积４７８０５１２平方米（占全市的６０．８％）， ２０００平方米以上的综合性商场、超市有８９个，营业面积约６８４６０２万平方米 。基本形成近１３公园、 小西门、青年路、白塔路、螺蛳湾五个较为集中的商业区；商业基础设施逐步趋于完备，购物环境和服 务水平得到改善，商业业态多样化，市级商业中心初具规模。 一、昆明市现有商业中心空间结构特征及问题 （一）空间功能结构 ｛－收稿日期：２００５—１０—１２ 作者简介：金杰（１９８１－－），男，浙江平湖人，云南财贸学院区域经济学研究生，研究方向：城市经济与房地产；陈 志斌（１９６４一），男，云南大理人，昆明市官渡区第二中学教师，研究方向：城市地理与城市经济。 ・９１・ 维普资讯 http://www.cqvip.com 云南财贸学院学报 商业中心空间功能结构是各种零售批发业、金融事业和各类服务性行业的商业活动和商业功能 在空间上组成的集聚综合体。从昆明全市范围看，长期历史发展只形成了一个单级商业中心，商业主 要集中分布在市区五大商圈：近日商圈、小西门商圈、青年路商圈、白塔路商圈、螺蛳湾商圈，加上南屏 街、正义路步行体系，现有市级中心商业区空间集聚特征明显。但是，由此产生了市中心人口密度过 高，道路拥堵，基础设施不堪重负等问题；同时过多的商业职能，已遏制了市中心区内金融办公及现代 信息咨询行业职能的发挥，不利于营造一个国际大都市商务区的功能形象。 （二）空间形态结构 商业中心又是各种人流、物流、资金流和信息流活动在特定地段的高度集聚，形成结节点或结节 地段，在空间上呈现出不同的形态结构。②主要形态结构有：（１）条带状结构。以交通通达性好、人口 流量大的街道两侧顺街平行聚合分布。如市中心区青年路、正义路、北京路等繁华街区。（２）环状结 构。一般环绕十字交叉路段聚合分布。如近日公园、螺蛳湾、小花园十字路段等。（３）点状或团块状 结构。在人口较集中的地方，由综合性大型商场及其周围一些小型百货商店组成商业聚集点。如小 西门等。（４）圈层结构。在全市范围内，受距离衰减规律的支配和影响，形成的商业网点等级体系。 昆明大致以百货大楼为中心依次向外分布，但次级商业中心和商业网点欠缺，等级体系较差，尚未呈 似同心圆状的圈层结构。 （三）空间层次结构 城市商业中心的层次结构表现为不同规 模等级的商圈（网点）在地域空间上的差异 性和层次性。沿昆明市中心至市区西北方 向，体现了不同的商业中心有着与其规模等 级相称的功能及其所在区位相应的地租水平 （图１），并且高级别商业中心的功能包含了 比其级别低的各级中心功能；不同的商业中 图１昆明市商业中心层次结构剖面图 心服务的性质和服务的市场区范围大小是不 资料来源于昆明市国土资源局‘昆明市城市规划区土地定级与基 相同的。然而笔者运用断裂点理论对不同规准地价更新）（２ｏ０１年１１月）技术报告中有关数据整理。 模等级商业中心市场区的初步测算，得到昆明市市级商业中心、二级商业中心和二级、小区级商业中 心之间的辐射区域半径分别是２．１４ｋｍ和０．５７ｋｉｎ④，这说明昆明市级商业中心规模较大，而二级、小 区级商业中心欠发展且市级商业中心与二级商业中心之间层次性明显，但差距甚大；同时吻合市区二 环路外只有一些规模不大、业态不全的传统零售业，尚未形成具有一定规模商业中心；而小区级商业 中心则是“有市无场”，受市级商业中心的强烈影响，位于市区周边的居民往往驱车数里直接到市中 心消费。 （四）区位结构 根据阿朗索（ｗ．Ａｌｏｎｓｏ）的城市地租模型，城 市区位结构状况反映出商业中心的空间特征和发 展水平。通过对昆明市各级商业用地基准地价的 研究发现（图２），商业用地价格随着距城市中心 距离的增加，呈现明显递减趋势；高等级（一至四 级）的商业用地面积占全市商业用地面积的比例 较少 ，且都集中分布在二环路以内尤其是五大 商圈内，同样印证了上述空间层次结构特征：昆明 商业中心等级不同程度地自以百货大楼为中心的 市级商业中心向外围各级商业中心（网点）等级 ９２・ 图２昆明市各级商业用地价 资料来源于昆明市国土资源局《昆明市城市规划区土地定级 发散，且随距离增加，商业中心的等级急剧降低， 与基准地价更新）（２００１年ｌ１月）技术报告中有关数据整理。 ・维普资讯 http://www.cqvip.com 金杰，陈志斌：论昆明城市商业中心空间布局优化 呈现缺乏次级商务中心的断层现象。 二、昆明市商业中心空间布局模式与指向 （一）昆明市商业中心空间布局模式 根据现代城市空间结构理论的发展，笔者认为商业中心，特别是商业区（ＣＢＤ）的空问布局 模式主要有两种，即向心模式和离心模式。向心模式是由于在城市向心力的作用下，城市商业中心依 地域结构模式向外依次为：商务区（ＣＢＤ）；中心商业带；中心外围带；市区边缘带。这种模式在 资本主义发展初期和目前一些发展中国家和地区普遍得到运用，商业中心的分布准则是消费者和供 应者的出行大都以步行或公共汽车等短途运输方式为主。目前我国大中城市商业中心空问布局模式 基本属于此＠。离心模式是由于在城市离心力的作用下，随着城市经济的发展，人们的生活质量不断 提高，高质量、舒适度的郊区住宅迅速修建，交通条件日渐改善，私家车日益普及，而市内居住狭小，交 通阻塞。时间原则代替了空间原则，成了新的商业中心布局的重要原则。于是，城市商务区相应 的外迁而背离城市中心，在城市高速公路与其他交通运输线路立体交会之地，出现了众多购物中心、 超级市场，形成新的商务区。随着昆明城市化的迅速发展，昆明正处在一个从向心集聚转向离心分散 的转折时期。但是，由于昆明市受土地、交通等自然条件及人口、经济等社会因素影响，很长一段时间 内昆明还将处在以步行、公共交通为主要出行方式。因此，昆明商业中心空间布局应以向心模式为 主，结合现有商业中心空间结构特征及问题的分析，市中心大力打造商务区和中心商业带，在市 郊中心外围带应发展次级商务中心；在市区边缘带大力发展小区级商业中心。 （二）昆明市商业中心的空间布局指向 消费者的购物过程需要借助于道路来实现，商业中心的可达性越好，商业服务中心就越有可能吸 引更多的购物者。消费者出行在空间上的等距并不等于交通所需时间上的等距，而时间上的等距影 响居民到达商业中心的远近程度 。所以，交通条件的便利与否直接影响消费者的出行距离，进而影 响商业中心的分布。昆明市现有高等级商业中心都在交通便捷地区，如：昆百大、青年路、小西门等； 而其他较小等级商业中心则在交通主干道两侧或交汇处如：东风西路、金星立交桥等。但是，新昆明 未来商业中心的发展要求便于货运集散、且能提供足够大容量的交通辅助设施，已经拥挤不堪的现有 商业中心区显然不能得到满足。因此，昆明商业中心布局应注重打造现有交通便捷性较高的商务中 心区和发展具有现代商务环境，良好交通可达性及货运集散的城郊次级商务中心。 三、昆明市商业中心的空间布局原则及其优化措施 （一）商业中心空间布局原则 １．强化商务区功能，突现国际性商贸中心。商务区对于强化中心城市的综合功能，形 成商务活动的集中区域，产生吸纳、聚集、辐射效应，有着十分重要的作用∞。依据新昆明建设思路， 主城区将建成国际金融商贸旅游中心，成为新昆明城市的核心区，为此应着力打造昆明商务区。 ２．控制和带动整个城市经济增长。市场经济条件下，经济的控制力通常集中在一些国际性金 融、贸易、保险等公司聚集的商业中心区域，是城市的经济枢纽机构。主城区是新昆明发展的核 心区，“一湖四片”的实施必将加快昆明经济的发展，形成经济发展的突破口，对周边地域将产生吸 引、辐射和巨大带动作用，促使主城周边地域经济增长。 ３．显现高效、便捷和优美的环境。商业中心空间布局应注重交通便捷，信息畅通和各种社会活 动达到最高效的通达性；商业服务中心人流、物流集散地建设应当适应本区域特色，确保群众消费方 便、舒适；更重要的是显现安全畅通、高效优美的环境。按照将新昆明建设成生态型城市的要求，商业 中心布局和建设还应考虑经济、社会和环境的可持续发展。 ４．提高土地利用效率。商业中心空间发展布局，应符合城市用地地价空间分布规律，节约用地， 合理用地，体现土地利用效率。商务区各种人流、物流、资金流聚集，交通客流量大，商业用地地 ・９３・ 维普资讯 http://www.cqvip.com 云南财贸学院学报 价高；远离商业中心繁华区，各种流量稀少，商业用地地价低。因此，昆明城市中心区土地主要应以金 融、办公、信息等商务中心用地为主。 （二）昆明市商业中心的空间布局优化措施 １．打造商务区（市级商业中心，ＣＢＤ） 昆明正处在向现代化都市转变的演进过程中，要优化经济结构，提升产业层次，特别是提高现代 服务业比重；同时，昆明已经被国家确定为我国第二批向外资银行开放的城市，将成为国内对外开放 特别是东南亚、南亚开放的重要窗Ｅｌ；为了适应加入ＷＴＯ和参与中国一东盟自由贸易区建设的需 要，形成链接国际商务活动的平台，昆明市迫切需要着重打造商务区。对此，我们认为：第一，扩 大昆明现有ＣＢＤ地域范围。在一环路以内，以东风路为商业主轴，贯穿正义路、青年路、白塔路形成 “一横三纵”沿道路向周边延伸的核心商业区。包括小西门商圈、近日商圈、青年路商圈、白塔路商 圈，组成“一线四圈”商务区。第二，在目前完成了南屏商业步行街的基础上，结合市搬迁和昆明 市作为第二批对外资银行开放的试点城市，将东风东路广场至白塔路段开辟为国际金融商务区，采取 优惠，吸引国内外银行、公司，尤其周边国家银行和公司人住该区。第三，对现有ＣＢＤ内的产业 和物业，进行功能分区和布局调整与重组。通过学习西方国家重振都市中心区的方法，由组织产 业界参加，打造具有云南辐射东南亚、南亚的现代化气息浓厚的都市综合体。 ２．重点建设四个二级商务中心 至此，笔者对次级商务中心建设已从空间特征、布局模式和布局指向三方面进行了论述。同时， 我们根据昆明城市商业年销售规模，以“十一五”为限通过建立模型对次级商务中心建设及其数量进 ｒ — ＾，’ 行了实证分析⑧。可用模式表示：Ⅳ２＝｛Ｌ ２ Ｊ ｝；Ｇ＝Ｐ，；ｃ：ＰｆＳ ，；ｓ‘＝ｅｒＲ 其中Ｇ为主城区商业年销售总规模，Ｃ为商业中心年销售规模；Ｎ为商业中心个数；１、２、３为商 业中心等级；Ｐ为主城区人口规模；，为主城区居民人均商业消费性支出； 为主城区 商业中心区人 口密度；ｓ 为城区 商业中心区面积；群为 商业中心区半径； ＝１、２、３为商业中心等级。通过模型 假设和大量分析和测算，到“十一五”末：Ｐ＝２２０万；，＝ｌ万元；Ｐ。＝４、 ＝２、Ｐ３＝１．４万人／平方公 里；Ｒ。＝２．１４、Ｒ２＝１、Ｒ，＝０．５７公里；Ⅳ３＝９８代人模型并计算Ⅳ２兰４，即“十一五”期间约建４个二级 商务中心。分析计算发现，昆明建设二级商务中心以满足未来新昆明的商业规模发展实属必需，且 “十一五”期间约建４个为宜。值得说明的是：根据世界各国城市发展的经验和我国城市发展的特 点，笔者认为昆明主城区城市人口（现有２４５万，而按新昆明规划２２０万）很难随着城市的发展呈下 降趋势；商业年销售总规模Ｇ还应包括外地人口在各级商业中心的消费，但是，由于现有三级商业中 心外还有零散的商业网点存在。此消彼涨，从短期看，规划４个二级商务中心基本满足城市发展的需 要，但从长期期看，二级商业中心的数量必定将会随着城市规模发展而不断增加。 根据昆明商业中心发展实际，从利于经济发展因素为主体，兼顾主城区新的行政区划出发，主要 应建设：（１）北部区域（盘龙区）商务中心：依托现有的交通有利条件和未来科技、教育和住宅集中区 域建设，其重点地段为北市区北京路延长线、烟草路附近区域。（２）南部区域（西山区）商务中心：根 据城市发展的连续性和跳跃性，考虑到主城区南边的发展和东城呈贡建设紧密相连，其重点地段为南 市区十里长街、前卫西路、海埂路附近区域。（３）东部区域（官渡区）商务中心：根据区域内良好的交 通优势和昆明机场搬迁后建设发展为集购物、会展、办公、娱乐、信息、金融等服务于一体的区域性和 国际性商业中心区的要求，重点地段为春城路延长线、官渡镇以北的区域。（４）西部区域（五华区）商 务中心：由于昆明高新技术产业开发区已经发展为国家级开发区，为配合其对外加工贸易区建设，重 点建设二环西路与昆瑞路附近区域。 ３．发展新型小区级商业中心 ．小区级商业中心是以居住区为载体，从便民、利民出发，发展以新型社区购物中心为主体，融合各 种新型业态，发展经营结构和业态结构各具特色的服务业，满足当地居民物质生活和精神生活的多种 ・９４・ 维普资讯 http://www.cqvip.com 金杰，陈志斌：论昆明城市商业中心空间布局优化 消费需求，以减轻人流到区域及市中心的压力。因此可考虑在昆明市中心外围带的交通结节点和主 要街道叉口，人口规模达３万人左右的居住区或每５００米为半径配置一个以购物中心、超市、便利店 为主的小区级商业中心。 注释： ①②③④⑤⑥⑦⑧据昆明城市商业网点普查统计资料，均不含商品市场（截止２００３年９月３０日）。 刘胤汉，刘彦随．西安零售商业网点结构与布局探讨［Ｊ］．经济地理，１９９５，（２）。 张洪，金杰等《十一五期间昆明市商业中心空间布局研究报告》，陈龙伟、张洪主持《十一五期间昆明城市空间发 展布局研究课题报告＞，２００５年３月。 根据２００３年《中国城市地价状况＞，２００１年昆明市商业整体地价水平值为１１６８歹己／平方米。 吕春成．我国大中城市商业网点布局模式探究［Ｊ］．商业时代，２００４，（２３）。 齐康．城市环境规划设计与方法［Ｍ］．中国建筑工业出版社，１９９７。 《：五华区商业发展规划》：《：五华区经济发展规划＞课题组，２００４年。 此处为节省篇幅将具体的建模假设、分析过程及数据的一些中间处理过程略去，详见张洪、金杰等＜十一五期间 昆明市商业中心空间布局研究报告》，陈龙伟、张洪主持＜十一五期间昆明城市空间发展布局研究课题报告＞， ２００５年３月。 参考文献： ［１］ 郭鸿懋．城市空问经济学［Ｍ］．北京：经济科学出版社，２００２． ［２］ 周一星．城市地理学［Ｍ］．北京：商务印书馆，１９９５． ［３］ 杨万钟．经济地理学导论［Ｍ］．上海：华东师范大学出版社，１９９２． ［４］ 车志敏．再造昆明・现代新昆明发展创意［Ｍ］，昆明：云南人民出版社，２００３． ［５］ 吕眷成．我国大中城市商业网点布局模式探究［Ｊ］．商业时代，２００４，（２３）， ［６］ 刘胤汉，刘彦随．西安零售商业网点结构与布局探讨［Ｊ］．经济地理，１９９５，（２）． ［７］ 文琦，何形慧．银川市商业布局初探［Ｊ］．宁夏大学学报（自然科学版），２００３，（２）． ［８］王欣．ＣＢＤ的特征、结构、功能与演化进程［ＯＢ／ＯＬ］．ｗｗｗ．ｙｎｃｅ．ｇｏｖ．ｃｎ／ｃｏｎｔｅｎｔ．ａｓｐ． ［９］ 昆明市统计局．昆明市统计年鉴（２００４）［Ｍ］，北京：中国统计出版社，２００４． ［１０］ 昆明市发展和改革委员会．昆明市县域经济发展规划（２００５—２０１５）［Ｒ］，昆明市课题组，２００４． ［１１］ 昆明市规划设计研究院．昆明城市商业网点规划（２００２－－２０１０）文本［Ｒ］．昆明市规划设计研究院，２００２． 责任编辑、校对：李品秀 ・９５・
