浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策

浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策

李德忠

（连云港市苍梧房地产开发有限公司，江苏连云港222000）

摘要：在国家严厉的下，我国房地产行业呈现阶段性下行趋势，面临严峻挑战和市场风险。为有效应对挑战、规避风险、突破困境，房地产企业应加强内部控制管理。本文重点从内部控制制度、内部控制执行、内部控制监督和内部控制意识四个方面分析了房地产企业内部控制存在的问题，并在此基础上有针对性地提出了改进对策。关键词：房地产企业；内部控制；问题；对策过去二十年，房地产业取得了长足发展，但长期的粗放式经营和暴发式增长也给企业带来了诸多问题，尤其是内部控制相对滞后，成了企业前进的羁绊，也给企业带来了巨大风险。在当前经济结构调整及行业下行的形势下，房地产企业应充分认识到内部控制的重要性及其存在的问题，采取有效对策，规范运行，控制风险，实现平稳发展。一、房地产企业内部控制特殊性和重要性（一）房地产企业内部控制的特殊性（1）资金活动控制方面。房地产属于资金密集型产业，资金投入大，资金成本高，在筹资、投资、营运环节容易产生较大风险。因此，要加强投融资决策、资金营运管理方面的内部控制。（2）工程项目控制方面。房地产企业开发的项目建设周期长，施工难度大、工艺复杂，而且施工过程具有一定的危险性，这些因素最终都会影响到工程进度及工程质量。企业必须严格把控好每个环节，防止内控风险带来的不利影响。（3）合同管理控制方面。房地产企业项目开发是一个系统性的工程，涉及立项、拿地、规划、招标、设计、施工、监理、验收等诸多方面，每个方面都需要通过合同来约定双方的权利和义务。所以，企业应当在合同订立和履行过程中加强控制，避免出现重大疏漏和欺诈，以及可能导致的合同纠纷。（二）房地产企业内部控制的重要性内部控制贯穿房地产经营的全过程，在提升管理水平、防范风险、提高经营效益、最终实现战略目标方面发挥重要作用。（1）有利于提升内部管理水平和风险防范能力。良好的内部控制可以帮助企业识别和完善管理过程中存在的漏洞和缺陷，规范日常运作，强化日常监督，在提升管理水平的同时规避内控风险。（2）有利于提高经营效率和效果。健全的内部控制可以帮助企业及时、准确传递与内部控制相关的信息，确保信息在横向、纵向之间进行有效沟通，节省时间，避免推诿、扯皮，从而提高管理运营效率和效果。（3）有利于实现企业发展战略。有效的内部控制可以帮助企业完善内部环境，提升风险评估水平，制定风险应对策略，强化内部监督，推动企业朝着战略目标前进。二、房地产企业内部控制存在的问题（一）内部控制制度不健全近些年，受益于国家经济形势、城镇化进程以及人口红利等利好因素，房地产行业快速发展，为了追求更多经济利益，大多数房地产企业将工作的重心放在了项目开发和销售上，而忽视了内控制度方面的建设。因此，内控制度体系存在诸多问题，具体表现在：其一，内控制度的设计考虑了部分要素或业务，尚未形成完整的体系；其二，内控制度的设计没有结合自身的实际情况，二者不匹配，难以执行并发挥其相应的作用；其三，内控制度一成不变，没有随着内外部环境的变化作相应的调整和完善，严重脱离实际。随着市场调整期的到来，这一积累许久的问题则愈加凸显出来，企业也因此面临因内控制度不健全、不科学带来的风险。（二）内部控制执行不到位内部控制制度是前提，内部控制执行是关键。有了健全、科学的内控制度，还需要严格地执行。房地产是高风险行业，企业更应当重视内部控制的执行，但实际中由于各种原因而执行不到位。具体表现在：其一，企业管理层不够重视，内部控制执行人员的积极性、主动性也就相应降低，进而影响内部控制的执行力度和执行效果；其二，企业各职能部门间权责分配不合理，沟通不畅，相互推诿扯皮，最终内部控制的执行效果大打折扣；其三，企业在内部控制执行过程中缺乏考核、奖惩机制，内部控制执行的结果未与考核奖惩相结合，那么执行结果一定不会理想。（三）内部控制监督走过场房地产企业的内部控制监督主要由审计部门来完成，但有的企业没有设立专门的内审部门，内部控制监督也就无从谈起；有的企业虽然设有内审部门，但由于缺乏性和权威性，即便发现问题也难以及时控制并有效处理，审计工作基本流于形式；还有的企业审计部门的工作范围局限于会计账务和资产完整性，在内部控制方面没有给予足够的重视，没有全面担负起相应的职责，对内控管理存在的问题睁一眼闭一眼、敷衍了事。以上问题都会很大程度上影响到内部控制监督的效率和效果，进而影响到内控执行的力度。（四）内部控制意识较薄弱房地产企业在内部控制意识方面普通薄弱，对于内部控制和风险防范的重要性认识不足、不全面，实践中也很少有房地产企业设立专门的内控管理部门，更谈不上对未来可能面临的内控风险进行提前识别、分析评估并提出应对策略。当风险出现时，必然带来经济上的损失，影响企业健康、持续发展。三、房地产企业内部控制的改进建议（一）完善内部控制制度房地产行业具有高风险特点，企业一味追求经济利益而忽视内部控制制度的建设，必然会带来巨大风险，也很难实现良性发展。因此，房地产企业必须根据国家相关规定，并结合自身实际情况，积极完善内部控制制度，建立科学、合理、完整的内部控制体系，做到有章可循，用制度、流程来规范业务管理和业务活动。实践中没有一成不变的制度，企业还应当关注内外部环境的变化，及时进行调整和完善，确保内控制度能够真正发挥相应的作用。（二）严格内部控制执行内部控制制度最终要落实到实际工作中，没有执行就等于是一纸空文，毫无意义，这就要求房地产企业要严格执行内部控制制度。首先，企业管理层应高度重视并以身作则，保证内部控制的顺利实施；其次，根据企业战略目标及各职能部门的定位，科学合理分配权力与职责，明确各职能部门的具体工作事项、流程及内控风险点，每一项工作落实到部门和个人，并且以制度、流程的形式固定下来，同时加强各部门间工作的协作与沟通，提高执行的效率；最后，建立考核、奖惩机制，通过考核与奖惩来体现内控执行的结果，提高执行层的积极性。（三）加强内部控制监督（下转第271页）

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及最新的工艺路线是成本核算的关键，必须定期进行维护和更入被替代品替代的阶段，逐渐不再获利，这一阶段的成本管理新，可以是一个固定期间统一更新，也可以在相应基础数据发目标应着重研究待退市产品如何止损，在企业战略目标范围内生变化时及时更新。探讨最佳的退市方案。二是产品转入消费者手中以后的阶段，（三）进行全生命周期的成本管理企业需要对该产品进行售后的维护和保养，这一阶段对于公司完整的成本管理应该贯穿产品的整个生命周期，从取得阶来说只有投入没有产出，一般应与运行阶段合并考虑经济效益段到运行阶段，再到处置阶段，都应该进行个性化的成本管理，问题。参照生命周期成本法，确定生命周期和成本分类，将这一原理五、结语应用到企业成本管理中。成本管理在企业管理中的起着关键作用，医疗器械企业应（1）取得阶段。取得阶段是生命周期的开始，包括产品的该从最高管理层开始，加强各个职能部门的成本管理意识，通研究与开发、资产的初始投资等活动。取得阶段的时间跨度随过全员参与，利用专业的ERP软件，将成本管理运用到企业的各生产要素的不同而有所变化，其成本却是整个生命周期中最各个部门，将成本管理贯穿于产品的全生命周期。并利用KPI高的。这一阶段的成本管理不应单纯将单位生产成本作为考指标考核反映各职能部门对于成本管理的贡献程度，在不同产核指标，应该侧重于分析比较不同的研发工艺对生命周期的影品的不同生命周期进行差别化管理，为企业经营提供全面而有响，不同的资产投资规模对整个项目的经济效益影响。效的信息，最终实现利益最大化目标。（2）运行阶段。运行阶段是整个生命周期成本较低且相对参考文献稳定的时期。这一阶段基本契合传统的成本管理理念，生产工［1］厉硕娟.医疗器械企业成本费用控制浅析［J］.中国乡镇企艺相对稳定，通过规模化的生产过程降低生产成本，增加企业业会计,2018（8）.效益。该阶段成本管理应该着重研究如何合理的配置生产资［2］廖清敏.制造业成本精细化管理路径探索［J］.经贸实践,源，使得规模化效应最大化，本阶段也是精益生产理论具有最2018（24）.好实践的阶段。［3］袁剑飞.科技企业成本管理中的问题及对策探讨［J］.企业（3）处置阶段。处置阶段一般有两种含义，一是该产品进改革与管理,2018（7）.（上接第268页）

全面预算管理是宏观的概念，它涉及企业的每个环节，制定的是统一管理指标，起到协调各个部门之间工作的分工与配合。编制预算时，必须每个部门、每个工作人员全部参与编制工作，提高员工的参与度、主动性和配合度，提升每个工作人员的整体意识和全局观，让每个员工都认识到预算的重要性，使最终的预算具有可执行性和科学性。（三）建立信息化平台，改善研发项目预算管理制度研发活动是企业创新管理中的重要环节，是预算管理的一个重要方面。企业应该采用先进的技术，建立专门针对研发预算管理的信息平台，收集研发项目的基础数据、相关、技术水平、研发产品及市场反应等重要信息。结合研发项目相关资料，对不同的研发项目进行区别预算，编制合理的预算报告，降低资源浪费，提高企业可持续发展的能力。（四）制定考评制度，设置预算执行过程中的预警线全面预算管理要想有效合理的实施，必须在预算编制与执行之间找一个可以完美衔接的工具，而预算考评机制时最好的选择。企业强化预算考评机制，可以有效提高企业预算管理的效用。企业建立考评机制必须统一奖励惩处制度，做到奖罚分明、合理、公平、公正，让员工明确自己的责任归属、预算目标及考核标准，将预算管理工作充分落实到企业的经营生产活动中。对于关键性指标，可以结合财务指标及非财务指标进行考（上接第269页）

有效的监督是制度落实执行的重要保证，如果监督不到牢固树立内控观念，不断提高内部控制意识，全面掌握内控制度相关规定，将自己的岗位职责与内部控制相结合，使内部控位、走过场，执行层面就会思想松懈、降低要求，最终内部控制制得到很好的贯彻落实。活动将会流于形式。基于此，房地产企业应加强对内部控制建四、结语立与实施情况的监督检查，评价内部控制的有效性，对于发现内部控制是企业强化经营管理、规范业务活动、防范经营的内部控制缺陷及时加以改进。具体来讲可以采取以下措施：风险的重要手段。房地产企业应深刻认识并高度重视内控管一是设立专门的审计部门，并提高审计部门的权威性和理的重要性，结合行业特殊性和自身实际，从制度、执行、监督性；二是通过制度的形式明确审计部门的职责，除了对会计账及意识等方面提升企业内控管理水平，将内部控制落实到全务、资产安全完整、合同等事项进行监督审计外，还要重视对内员、贯穿到全过程，保障企业持续健康发展。部控制有效性进行监督评价；三是做好对内部控制的日常监督参考文献和专项监督，对于监督过程中发现的问题和缺陷应当形成书面［J］.纳报告，及时反馈至经理层和董事会；四是建立和完善问责机制，［1］余磊.浅析房地产企业内部控制存在的问题及对策税,2018（27）.明确相应责任，充分发挥内部控制监督的作用。［2］朱成俊.房地产企业内部控制风险分析及防控策略探讨（四）提高内部控制意识［J］.财会学习,2017（3）.房地产企业由于资金投入大、开发周期长、项目工艺复杂［J］.财会等特点，在规划、设计、施工、验收、销售等环节会面临很多方面［3］贾思威.房地产企业内部控制存在的问题与对策学习,2018（27）.的风险，因此企业更应该充分意识到加强内部控制的必要性。内部控制既不是个别人的事，也不是企业发展中某个阶段的事，它关系到企业所有人以及发展的全过程。企业从上到下应271核，对相关员工或者部门进行奖励，肯定其工作价值，提升企业各个部门的工作热情。对于骨干人员可以通过改善年度经营目标为基础进行业绩考核，根据盈利情况按照不同的比例进行股权或者货币奖励，增强归属感及工作积极性。对于在执行预算的过程中各部门时常发生费用、成本超出预算的现象，企业必须建立行之有效的预警机制，对于不同部门、不同业务形态划分不同的预警线。企业可以借助ERP或者建立数据模型，设置相关量化指标，通过对预算执行过程中的数据进行合理性、合规性、真实性等分析和评价，对潜在的财务风险状况及连带责任风险进行预警预报。可加大对企业研发投入、采购成本和制造损耗的宏观监控力度,对已超出预警线的情况，进行重点关注并提醒相关部门和人员做出调整，将预算超额控制在最低范围内，保证年度预算目标的实现。参考文献［1］刘美英.以企业战略为导向的软件企业全面预算管理［J］.时代金融，2017（9）.［2］陈建霞.软件企业预算管理中管理会计工具的应用_以北斗信息公司全面预算为例［J］.财经界（学术版）,2017（12）.［3］林巧娟.软件企业实施全面预算管理的应用研究［J］.中国国际财经,2017（18）.