江苏省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：修建性详细规划考试题

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将__，均衡交易量__。

A．不变，增加 B．下降，增加 C．上升，增加 D．下降，减少

2、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。 A：可以无偿收回土地使用权

B：可以征收200万元以下的土地闲置费

C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款

D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 E：房地产估价机构必须加盖公章

3、建筑施工合同中规定的维修期一般自__开始计算。 A．竣工之

B．竣工证书签发之日 C．缺陷责任期满之日 D．交付使用之日

4、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20％，则成本利润率为。 A：17.13％ B：18.30％ C：18.61％ D：21.47％

E：工业用地的监测点评估价格

5、以下四种方法中，相对而言求取净收益A最合理的方法是。 A：过去数据简单算术平均法 B：未来数据简单算术平均法 C：未来数据资本化公式法 D：过去数据加权算术平均法 E：工业用地的监测点评估价格 6、瑕疵请求权是以__得以操作的。 A．过错责任理论和担保责任理论

B．过失责任理论和经济信用理论 C．经济信用理论和担保责任理论 D．过错责任理论和风险收益理论

7、近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在h以上。 A：1 B：1．5 C：2 D：3

E：执行层的组织协调

8、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是．【2006年考题】 A：过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B：市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C：房地产市场在过去无明显的季节变动

D：关于房地产市场的有关不会影响房地产的历史价格 E：工业用地的监测点评估价格

9、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是。 A：开发商 B：设计单位 C：承包商 D：监理单位 E：借款合同

10、A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为元。 A：500 B：1000 C：2500 D：3000

E：执行层的组织协调

11、投资者对房地产内部使用功能的变动(例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资的重视。(有修改) A：存在效益外溢和转移 B：需要适时地更新改造投资

C：投资价值难以判断因而易产生资本价值风险 D：易受影响 E：借款合同

12、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在__。 A．±5% B．±10% C．±20% D．±30%

13、当计息周期大于1年时，年名义利率r与实际利率i的关系是__。 A．i＝r B．i＞r

C．i＜r D．i＝1+r

14、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。 A．20 B．30 C．70 D．40

15、下列关于一般房屋登记程序，正确的是。 A：受理→申请→审核→记载于登记簿→发证 B：申请→受理→记载子登记簿→审核→发证 C：申请→受理→审核→记载于登记簿→发证 D：受理→申请→记载于登记簿→审核→发证 E：执行层的组织协调

16、供给价格弹性>1，此时称。 A：供给完全无弹性 B：供给有完全弹性 C：供给富有弹性 D：供给缺乏弹性 E：执行层的组织协调

17、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（）。 A．7.90% B．11.08% C．11.83% D．13.73%

18、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为__。 A．43.2% B．50% C．56.8% D．70%

19、房地产泡沫形成的促成因素是__。 A．土地的有限性 B．土地的稀缺性 C．投机需求膨胀 D．金融机构支持

20、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按计算的。 A：综合利率 B：贷款利率

C：折现率 D：机会成本 E：借款合同

21、全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图是。 A：宗地图 B：房产分幅图 C：房产分丘图 D：房产分户图

E：执行层的组织协调

22、估价的通俗含义是估计的价格或价值。 A：现有物品 B：一般物品 C：经济物品 D：建筑物品

E：工业用地的监测点评估价格

23、某写字楼的建筑面积为4000㎡，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80％，月租金为30元／㎡。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90％，月租金为40元／㎡，报酬率为6％，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为万元。 A：67.60 B：811.24 C：1622.48 D：2433.72

E：工业用地的监测点评估价格

24、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。 A．486.52 B．521.74 C．559.50 D．1398.76

25、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。 A．效益性 B．安全性 C．流动性 D．风险性

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有__。 A．了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定 B．具有一定的房地产专业知识

C．掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能

D．能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定

E．熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能 2、对下列概念的描述，正确的是__。

A．边际产量是以实物产品数量所计算的生产要素边际生产力，若以货币方式计量，则根据计算方法不同，有边际产值(VM和边际收益产量(MR两种

B．边际产值等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的边际收益 C．平均要素成本(AF是指平均每一单位生产要素投入量的成本支出

D．边际要素成本(MF是指每增加一单位生产要素投入所增加的成本支出 E．边际收益产量等于某产品生产中生产要素的边际产量乘以该产品的价格 3、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用__评估可能会更科学。 A．成本法 B．收益法 C．市场法 D．其他

4、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。 A．3800 B．4500 C．5200 D．5600

5、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或时，短期开发投资就转变成了长期期业投资。 A：出售 B：抵押 C：转让 D：经营 E：借款合同

6、近因原则的具体含义是。

A：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人承担赔偿责任

B：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因属于保险责任，则保险人不承担赔偿责任

C：如果近因属于除外责任，则保险人负赔偿责任 D：如果近因属于除外责任，则保险人不负赔偿责任

E：如果引起保险事故发生，造成保险标的损失的近因同属于保险责任和除外责任，则保险人不负赔偿责任

7、以为标准，可将保险分为定值保险与不定值保险。 A：保险基金来源的不同 B：被保险标的的不同性质 C：保险的实施形式

D：保险标的的价值确定与否 E：执行层的组织协调

8、房地产技术发展调查包括调查。 A：社会拥有量

B：新产品的国内外先进水平 C：新产品的技术现状和发展趋势 D：通信及交通运输调查 E：能源与资源供应

9、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。(2007年试题)

A：2006年8月 B：2007年8月 C：2008年2月 D：2009年2月

E：执行层的组织协调

10、非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前申请续期。 A：3个月 B：6个月 C：1年 D：2年

E：执行层的组织协调

11、商品房现售应取得的条件有__。①持有《商品房预售许可证》；②拆迁安置已经落实；③物业管理方案已经落实；④出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；⑤取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；⑥供水供电供热供气等基础配套设备即将到位；⑦持有建设工程规划许可证和施工许可证。 A．①②③

B．①②③④⑤⑥ C．①②③④⑤⑥⑦ D．②③④⑤⑥⑦

12、下列关于各资质等级房地产估价机构注册资本或出资额，表述正确的是。 A：一级资质有限责任公司的注册资本人民币为200万元以上 B：一级资质合伙企业的出资额人民币为120万元以上

C：二级资质有限责任公司的注册资本人民币为100万元以上 D：二级资质合伙企业的出资额人民币为60万元以上

E：三级资质有限责任公司的注册资本人民币为30万元以上，合伙企业的出资额人民币为10万元以上 13、下列关于房地产抵押权的实现中，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，说法正确的是。

A：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿

B：抵押权已登记的先于未登记的受偿 C：抵押权已登记的后于未登记的受偿 D：抵押权未登记的，按照债权比例清偿

E：抵押权为价值权，也是实体权

14、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。

A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金

B：直辖市、市、县建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3％ E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金 15、下列属于免征契税范围的包括。 A：事业单位承受土地、房屋用于教学的 B：社会团体承受土地、房屋用于出租经营的 C：城镇职工，多次购买公有住房的

D：因不可抗力失去住房而重新购买住房的

E：纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的

16、房地产价格评估机构资格等级实行动态管理，根据机构发展情况进行调整，每__重新评定资格等级。 A．1年 B．2年 C．3年 D．4年 17、某地区商品住宅价格1997年至2002年分别为3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、 3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。 A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

18、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。 A．比较风险

B．收益现金流风险 C．持有期风险 D．时间风险

19、属于产权登记制种类的是。 A：特权登记制 B：权利登记制 C：归属登记制 D：托伦斯登记制 E：契据登记制 20、直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的__直接形成债权债务关系

的行为。 A．商品交易 B．货币工具 C．金融工具 D．借贷活动

21、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与。 A：意愿 B：途径 C：能力 D：动机 E：借款合同

22、编制城市分区规划的主要任务是。

A：在城市总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排 B：以便与城市详细规划更好地衔接

C：详细规定建设用地的各项控制性指标和其他规划管理要求 D：强化城市规划的控制功能 E：指导修建性详细规划的编制

23、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年 8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为__。 A．2005年8月16日 B．2005年12月15日

C．估价作业期间的任意一天

D．估价人员与委托人商定的某天 24、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。 A：当地工商行政主管部门

B：当地计划行政主管部门授权机构 C：当地计划行政主管部门

D：当地建设行政主管部门授权机构 E：当地建设行政主管部门

25、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。 A．业主希望的投资回报率 B．承租人愿意承担的费用 C．承租人的承受能力

D．同类型物业的市场供求关系