项目投资管理规程

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0

页码：第 1 页 共 14 页

投资管理规程

审批 校核 编制 日期

邹建民

谭颖

2011年7月28日

修 订 记 录

日期

修订状态

修订内容

修订人

审核人 批准人

1

制度文件

一、 目的

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0

页码：第 2 页 共 14 页

对投资实施流程、投资评价和投资控制进行管理，使投资管理按规范程序进行。 二、 适用范围

适用于集团和城市公司的投资执行、控制和决策的总体过程。 三、 集团直接拓展项目投资流程

1. 编写项目立项报告

1.1. 1.2.

承办部门：集团投资发展中心

承办时间：收到土地信息经筛选后 3 个工作日

集团新项目立项报告范本.ppt

2

制度文件

1.3.

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0

页码：第 3 页 共 14 页

承办要求：项目立项报告书中应包含土地属性分析、财务指标初步估算和土地获取方式及风险初析等四部分内容，具体见：集团新项目立项报告范本。

1.3.1. 土地属性分析 1.3.2. 财务指标初步估算 1.3.3. 土地获取方式及风险初析 1.3.4. 结论及建议 1.4. 1.5.

审核部门：集团投资发展中心。审核通过报董事长审批。

下一步流程：立项报告经董事长审批通过，投资发展中心牵头组建项目前期筹备组。

2. 组建项目前期筹备组

2.1. 2.2. 2.3.

承办部门：投资发展中心

承办时间：立项报告通过后 3 个工作日。

承办要求：组建项目前期筹备组领导小组、执行小组，并确定项目负责人。

2.3.1. 组建项目前期筹备组领导小组。 2.3.2. 确定项目前期筹备组负责人。

2.3.3. 组建项目前期筹备组执行小组，组员构成：投资发展中心、营销管理中心、商业管理中

心（按项目需要）、酒店管理中心（按项目需要）、经营管理中心、研发设计中心、成本管理中心、法务监审管理中心、财务管理中心、地区公司（按项目需要）。

2.4. 2.5.

承办结果：成立项目前期筹备组，完成对接、商务谈判。

下一步流程：各部门向项目前期筹备组提交项目定位研究、设计方案、财务意见及法务意见后，前期筹备组完成对接、商务谈判。

3

制度文件

3. 形成项目基础研究报告书。

3.1. 3.2. 3.3.

承办部门：集团投资发展中心

承办时间：项目前期筹备组成立后 5 个工作日

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0

页码：第 4 页 共 14 页

项目基础研究报告提纲.doc承办要求：项目基础研究报告应包含项目地块分析、区域经济、交通、规划的研究

3.3.1. 项目所在区域分析 3.3.2. 项目地块分析 3.4. 3.5.

审核部门：项目前期筹备组。

下一步流程：项目基础研究报告书经项目前期筹备组审批通过，供设计中心形成项目设计方案用。

4. 形成项目市场及产品定位报告书。

4.1. 4.2. 4.3.

承办部门：集团营销中心

承办时间：项目前期筹备组成立后 5 个工作日 承办要求：项目市场研究及定位

项目市场及产品定位报告提纲.doc4.3.1. 市场分析与机会选择

4.3.1.1 （所在城市）住宅市场整体宏观分析 4.3.1.2 区域住宅市场分析 4.3.1.3 细分市场竞争格局趋势判断 4.3.1.4 住宅市场分析结论

4.3.1.5 办公市场分析（根据项目需要）

4.3.1.6 产权式酒店等其它类型物业市场分析（根据项目需要）

4.3.2. 项目定位

4

制度文件

4.3.1.1 项目整体定位 4.3.1.2 产品线的选择与比例

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0

页码：第 5 页 共 14 页

4.3.1.3 产品解决方案（该部分只要求进行简单的方案强排，不建议引入专业设计院

参与）

4.3.1.4 非住宅产品分析（车位及办公、产权式酒店等部分） 4.3.1.5 项目销售计划及价格定位 4.3.1.6 产品定位结论

4.4. 4.5.

审核部门：项目前期筹备组。

下一步流程：项目市场及产品研究定位报告书经项目前期筹备组审批通过，供设计中心形成项目设计方案用。

5. 形成商业定位研究报告书（根据项目需要）

5.1. 5.2. 5.3.

承办部门：集团商业中心

承办时间：项目前期筹备组成立后 5 个工作日 承办要求：

商业定位研究报告提纲.doc5.3.1. 区域商业配套特点 5.3.2. 区域商业经营者需求特征 5.3.3. 项目商业定位、租金及招商安排 5.4. 5.5.

审核部门：项目前期筹备组。

下一步流程：项目商业定位研究报告书经项目前期筹备组审批通过，供设计中心形成项目设计方案用。

5

制度文件

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0

页码：第 6 页 共 14 页

6. 形成酒店定位研究报告书（根据项目需要）

6.1. 6.2. 6.3.

承办部门：集团酒店管理中心

承办时间：项目前期筹备组成立后 5 个工作日 承办要求：

酒店定位研究报告提纲.doc6.3.1. 酒店与项目其他业态互动关系定位 6.3.2. 酒店客源市场定位 6.3.3. 酒店经营管理模式定位 6.3.4. 酒店竞争战略定位 6.3.5. 酒店类型定位 6.3.6. 酒店档次定位 6.3.7. 酒店规模定位

6.3.8. 酒店客房价格定位及酒店整体收入构成定位 6.3.9. 结论 6.4. 6.5.

审核部门：项目前期筹备组。

下一步流程：项目酒店定位研究报告书经项目前期筹备组审批通过，供设计中心形成项目设计方案用。

7. 形成项目运营计划报告书

7.1. 7.2. 7.3.

承办部门：集团经营管理中心

承办时间：项目前期筹备组成立后 5 个工作日 承办要求：制定项目开发节奏

项目运营计划报告提纲.doc7.3.1. 项目启动时间、规划方案设计、施工图设计、取得土地证、基础开工、开盘、竣工验收、

入住等各个关键节点的时间

6

制度文件

7.3.2. 对集团运营的影响 7.4. 7.5.

审核部门：项目前期筹备组。

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0

页码：第 7 页 共 14 页

下一步流程：项目运营计划报告书经项目前期筹备组审批通过，供设计中心形成项目设计方案用。

8. 形成拿地方案设计输入条件

8.1. 8.2. 8.3.

承办部门：集团投资发展中心

承办时间：收到各部门项目定位研究报告书后 5 个工作日 承办要求：结合项目情况及各部门对项目的定位形成方案

拿地方案设计输入条件.doc8.3.1. 项目整体定位 8.3.2. 项目指标

8.3.3. 各物业类型设计要求 8.3.4. 分区开发建议 8.4. 8.5.

审核部门：项目前期筹备组。

下一步流程：项目拿地方案设计输入条件经项目前期筹备组审批通过，供设计中心形成项目设计方案用。

9. 项目设计方案报告书

9.1. 9.2.

承办部门：集团研发设计中心

集团新项目投资测算模板.xls承办时间：收到各部门项目定位研究报告书后 5 个工作日（需通过设计方案获取项目的延长为30个工作日）

9.3. 承办要求：结合项目情况及各部门对项目的定位设计方案并填写集团新项目投资测算模板中规划指标、各类产品建筑标准部分内容

9.3.1. 项目概念设计

7

制度文件

9.3.2. 设计说明

9.3.3. 各类产品建筑标准说明

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0

页码：第 8 页 共 14 页

9.3.4. 填写集团新项目投资测算模板中规划指标、各类产品建筑标准部分内容 9.4. 9.5.

审核部门：项目前期筹备组。

下一步流程：项目设计方案报告书经项目前期筹备组审批通过，供形成项目可行性研究报告用。

10. 项目成本测算报告

10.1. 承办部门：集团成本管理中心

10.2. 承办时间：项目设计方案提交后 2 个工作日

10.3. 承办要求：完成集团新项目投资测算模板中成本测算相关内容

10.3.1. 项目各类单体成本测算 10.3.2. 项目六类公摊及期间费用测算 10.3.3. 项目成本汇总 10.4. 审核部门：项目前期筹备组。

10.5. 下一步流程：项目成本测算结果经项目前期筹备组审批通过，供投资发展中心完成投资测算

用。

11. 形成资金方案报告书

11.1. 承办部门：集团财务管理中心

11.2. 承办时间：收到项目投资测算结果后 1个工作日 11.3. 承办要求：

11.3.1. 公司财务运营现状描述 11.3.2. 项目资金缺口及解决方案

8

项目财务报告书（财务中心）.doc集团新项目投资测算模板.xls

制度文件

11.3.3. 项目获取对公司整体财务运营影响 11.3.4. 结论和建议 11.4. 审核部门：董事长。

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0

页码：第 9 页 共 14 页

11.5. 下一步流程：项目资金方案报告书经项目前期筹备组审批通过，供投资发展中心形成项目可

行性研究报告用。

12. 项目法律意见书

12.1. 承办部门：集团法务中心

12.2. 承办时间：项目相关协议、合同提交后 3 个工作日 12.3. 承办要求：形成项目法律意见书

12.3.1. 就土地获取方式、获取程序、风险防范措施出具法律意见 12.3.2. 对相关合作协议、收购协议提出修改意见 12.4. 审核部门：项目前期筹备组。

12.5. 下一步流程：项目法律意见书经项目前期筹备组审核通过，供形成项目可行性研究报告及修

订合作协议用。

13. 项目投资测算及可行性研究报告

13.1. 承办部门：集团投资发展中心

13.2. 承办时间：项目成本测算结果提交后 3 个工作日

13.3. 承办要求：对项目投资及收益进行测算并完成可行性研究报告

13.3.1. 项目概况

13.3.2. 市场分析与机会选择 13.3.3. 客户定位及产品解决方案

13.3.4. 项目经营分析（投资测算主要结果）

9

集团新项目可研报告范本.ppt

制度文件

13.3.5. 土地获取方式及风险分析 13.3.6. 公司运营影响分析 13.3.7. 能力需求分析 13.3.8. 总结与建议

13.4. 审核部门：项目前期筹备组。

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0 页码：第 10 页 共 14 页

13.5. 下一步流程：项目可行性研究报告书经项目前期筹备组审核通过，供投资决策用。 14. 项目投资决策

14.1. 承办部门：集团投资决策委员会

14.2. 承办时间：收到项目可行性研究报告书后 3 个工作日 14.3. 承办要求：就项目是否获取及授权条件决策。 14.4. 审核部门：集团投资决策委员会。

14.5. 下一步流程：形成项目决策报告书，供集团董事长审批用。 15. 董事长审批

15.1. 承办部门：董事长

15.2. 承办时间：收到项目决策报告书后 1个工作日 15.3. 承办要求：批准或否决项目投资决策结果。 15.4. 下一步流程：流程结束。

10

制度文件

四、 城市公司拓展项目投资流程

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0 页码：第 11 页 共 14 页

1. 编写项目立项报告

1.1. 1.2. 1.3.

承办部门：城市公司

承办时间：收到土地信息后 5 个工作日

承办要求：项目立项报告书中应包含土地属性分析、财务指标初步估算和土地获取方式及风险初析等四大块内容，具体见附件一：项目立项报告书。 1.3.1. 土地属性分析 1.3.2. 财务指标初步估算 1.3.3. 土地获取方式及风险初析

11

制度文件

1.3.4. 结论及建议 1.4. 1.5.

审核部门：集团投资发展中心。审核通过报董事长审批。

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0 页码：第 12 页 共 14 页

下一步流程：立项报告经董事长审批通过，城市公司组织编制可行性研究报告。

2. 组建集团投资评审组

2.1. 2.2. 2.3.

承办部门：投资发展中心

承办时间：立项报告通过后3 个工作日。

承办要求：组建集团投资评审组领导小组、执行小组，并确定项目负责人。

2.3.1. 组建集团投资评审组领导小组 2.3.2. 确定集团投资评审组负责人。

2.3.3. 组建集团投资评审组执行小组，组员为：投资发展中心、营销中心、商业中心（按项目

需要）、酒店管理中心（按项目需要）、运营中心、设计中心、成本中心、法务中心、财务中心、地区公司（按项目需要）。

2.4.

承办结果：成立集团投资评审组，在收到项目可行性研究报告后提出投资评审意见，完成项目评审。

2.5.

下一步流程：城市公司向集团投资评审组提交项目可行性研究报告及项目设计方案。

3. 项目可行性研究报告

3.1. 3.2. 3.3.

承办部门：城市公司

承办时间：立项通过后 10 个工作日

承办要求：形成项目可行性研究报告书并拟定协议

集团新项目可研报告范本.ppt3.3.1. 项目概况（如无变化，此部分与立项报告内容相同） 3.3.2. 市场分析与机会选择（在立项报告的基础上深化） 3.3.3. 项目整体定位、客户定位及产品解决方案

12

制度文件

3.3.4. 项目经营分析（根据设计报告）

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0 页码：第 13 页 共 14 页

3.3.5. 土地获取方式及风险分析（此部分内容与立项报告相同，但对于风险的自查应更为慎重

及深入）

3.3.6. 公司运营影响分析 3.3.7. 能力需求分析 3.3.8. 总结与建议 3.4. 3.5.

审核部门：集团投资评审组。

下一步流程：项目可行性研究报告及协议经集团投资评审组评审，按各中心评审意见调整后通过审核，集团法务中心审定协议

4. 项目可行性研究报告评审

4.1. 4.2. 4.3.

承办部门：集团投资评审组

承办时间：项目可行性研究报告及协议提交后 3 个工作日

承办要求：组织集团各专业对城市公司提交的项目投资测算及可行性研究报告进行评审，形成项目投资评审意见，评审重点关注： 4.3.1. 客户定位及产品解决方案

4.3.2. 项目经营分析（投资测算主要结果） 4.3.3. 土地获取方式及风险分析 4.3.4. 公司运营影响分析 4.4. 4.5.

审核部门：集团投资决策委员会。

下一步流程：形成项目可行性研究报告书，供投资决策用。

5. 项目法律意见书

5.1.

承办部门：集团法务监审部

13

制度文件

5.2. 5.3.

承办时间：收到项目可行性研究报告书后 3 个工作日 承办要求：形成项目法律意见书

投资管理规程

编号：AT-ZD-TZ01 版本：A/0 页码：第 14 页 共 14 页

5.3.1. 就土地获取方式、获取程序、风险防范措施出具法律意见 5.3.2. 对相关合作协议、收购协议提出修改意见 5.4. 5.5.

审核部门：集团投资决策委员会。

下一步流程：项目法律意见书经集团投资决策委员会审批通过，供投资决策使用。

6. 项目决策报告书

6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5.

承办部门：集团投资决策委员会

承办时间：收到项目可行性研究报告书及法律意见书后 3 个工作日 承办要求：就项目是否获取及授权条件决策。

承办结果：形成项目决策报告书，供集团董事长审批用。 下一步流程：董事长审批。

7. 董事长审批

7.1. 7.2. 7.3.

承办部门：董事长

承办时间：收到项目决策报告书后 1个工作日 承办要求：批准或否决项目投资决策结果。

下一步流程：流程结束。

14