商业资产管理服务合同--1

甲方： 法定代表人： 联系地址： 联系电话： 乙方： 法定代表人： 联系地址： 联系电话： 鉴于：

1.甲方已经与上海美桥投资顾问有限公司签订《德汇火车头国际新天地项目商业顾问服务合同》，本阶段合作顺利完成，甲方对乙方前期顾问工作表示满意；

2.甲方同意与上海美桥资产管理有限公司就本项目商业资产管理服务方面开展合作。甲方承诺：在本合同签约之日，甲方同时委托乙方作为独家营销策划顾问及销售代理机构。

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根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，甲乙双方在自愿、平等、互惠互利的原则上，经友好协商，签订本合同，以兹共同信守。

一、 双方的声明与保证

1、 甲方是根据中华人民共和国共和国法律在中国境内合法设立的企业法人，拥有对本项目的所有权，具备签订及履行本合同的主体资格和能力。 2、 乙方是根据中华人民共和国共和国法律在中国境内合法设立的企业法人，拥有项目投资开发、前期策划、招商租赁、运营管理、物业管理的丰富经验，具有签订及履行本合同的主体资格和能力。

二、 项目概况

1、 项目名称：德汇火车头新天地项目（暂定名，以

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相关部门最终批准的为准）。

2、 项目地址：乌鲁木齐市，项目北至奇台路，东至伊宁南北二巷，西至西外环南路高架。 3、 项目组成：合作范围为德汇火车头新天地项目之中主题购物中心、商业街及写字楼底商部分，商业建筑面积约平方米（以部门最终测绘数据为准）。

三、 合作阶段及主要内容

本项目分为四个阶段逐步或交叉进行，乙方负责推进完成每个阶段的各项工作。

第一阶段：商业设计优化顾问。自甲乙双方签署本合同之日起4个月之内（暂定4个月，可根据项目实际进展顺延本阶段顾问服务），乙方根据甲方确认的商业定位方案的业态规划、动线组成、业态组合、品牌落位及租户物业需求，与甲方委托的建筑

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设计,景观,灯光及标识系统等设计公司沟通设计方案，提供设计优化顾问服务。本阶段乙方应完成的工作包括但不限于：

A.商业设计优化 1.商业设计 1) 业态组合与落位 2) 商业平面设计

3) 商业立面设计（在建筑立面设计基础上，对于广告位、LED屏等提出专业化设计） 4) 动线设计及与建筑和室内设计协调 5) 店铺划分及面积估算

6) 商业设计与建筑设计,室内设计的互动 a) 与建筑师和室内设计师共同确定方案 b) 参与设计讨论及修改

c) 对于方案的规范要求符合度提出建议

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7) 依据商业设计提出机电要求并与机电顾问互动

2.根据商业设计，对建筑设计与室内设计进行优

化

1) 外围商业环境营造建议：外立面风格建议、广场风格建议、入口建议；

2) 项目外部交通规划评估及建议：消费者外部交通设计建议、配货车辆的外部交通设计建议； 3) 项目内部交通（人流动线）规划评估及建议： a) 水平人流动线设计建议：商业主动线、次动线建议、主通道建议、次通道建议、人流节点建议、中庭挑空建议

b) 垂直人流动线设计建议：垂直电梯设置建议、手扶梯设置建议

c) 货运动线设计建议：收货通道、货梯布置、垃圾

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清运、垃圾房布置等建议

3.店铺设计细节建议：不同业态商户需求（面积、层高、承重等）、店铺外立面装修标准建议;店铺开间建议、店铺进深建议、电力、上下水、排烟及燃气建议。

4.灯光效果，景观园林，标识系统等，针对甲方委托的专业团队所做出的设计方案提出优化建议。

B. 配合方案设计会议

在设计阶段，将根据设计进度以及甲方要求出席相关沟通会议。本阶段服务主要通过参加由甲方召集，甲方、设计公司及乙方三方参加的动态会议。并由乙方发起, 甲方召集必要的设计协调会议。在上海以外其他地区召集的项目设计会议所产生的全部差旅费用由甲方承担，机票及酒店标准应当符合甲方公

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司有关规定。

第二阶段：招商及租赁。乙方应根据双方共同确认的商业定位、业态组合、品牌组合等前期工作成果，执行本项目的招商及租赁工作。

招商启动：乙方根据项目招商筹备实际情况书面提交招商计划并通知甲方确认启动招商及租赁工作；招商期限为自启动之日起至本项目正式开业，原则上招商时间不少于24个月。

本项目的开业日（含试营业日期和正式营业日期）由甲乙双方根据项目筹备实际情况共同书面确认。 本阶段乙方应完成的工作包括但不限于： （1） 形成以下工作成果：招商管理流程；整体招

商实施方案；全套招商文件；项目招商市场推广方案；目标租户招商方案（包括主力店招商及全

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面招商）等。

（2） 在前述工作成果经甲乙双方共同确认后具体

开展实施，配合甲方与租户签订租赁合同（含租赁意向书）。

（3） 招商目标：乙方根据附件所列举业态及目标

品牌清单，引进x家具有代表性的国际或国内连锁知名品牌。具体名单根据实际招商情况可以调整。

（4） 招商进度：项目竣工验收完成且甲方项目具

备招商条件前提下，乙方完成项目可出租面积签约率x%；项目交房之后三个月，乙方完成项目可出租面积签约率不低于x%；项目正式开业之日，乙方完成项目可出租面积签约率不低于x%。 第三阶段：开业筹备（含购物中心物业管理筹备）。本阶段工作与第一阶段、第二阶段的工作交叉进行。

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乙方应完成的工作包括但不限于：

（1） 提出项目平面规划及系统设施建议，包括项

目内空间的有效安排及利用、各商业功能的衔接及搭配、后场空间规划、动线安排等。 （2） 协助完善租赁合同文件，从营运管理角度提

出意见和建议。

（3） 依据过往经验并结合项目实际情况，制订营

运预算方案，对本项目的初步运营成本做出科学合理的预算；此初步运营成本预算将构成下一阶段深算的基础，乙方须保证该预算的准确性及可操作性。

（4） 建立经营管理体系、购物中心物业管理体系、

信息管理系统、人力资源体系、租户管理及日常服务制度、行政管理制度、财务审计管理制度等本项目日常运营管理所涉及的各项制度，组建高

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效运转的项目运营管理团队（含购物中心物业管理团队）。

（5） 制定购物中心物业管理制度及流程。制定购

物中心物业管理费以及停车费标准。 （6） 制订市场推广方案以及市场推广费标准。 （7） 综合验收与工程交接。在本项目建设过程中

配合参与相关工作，协助甲方进行本项目的土建竣工验收、精装修验收以及工程成品的交接等。 （8） 协助完成进驻品牌的合法授权手续，确保各

品牌合法入驻。 （9） 店铺交付。

（10） 商铺装修管理。根据双方确定的商铺装修原

则，与租户订立《装修管理协议》及与物业管理有关的其他文件，监督并确保租户遵照执行，并及时处理相关问题。

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（11） 对客户服务和各级经营管理人员进行初级、

岗上、深化职业培训和具体业务培训及指导。 （12） 开业典礼。落实本项目开业条件的具备情况，

制订开业典礼筹备方案，并具体实施各项筹备工作。

第四阶段：运营管理（含购物中心物业管理）。在项目如期开业后，乙方负责项目的运营管理（含购物中心物业管理及停车场管理）。乙方应完成的工作包括但不限于：

（1） 全面实施落实本项目各阶段经甲乙双方共同

确认的工作成果，确保本项目按预定目标顺利进行。在项目日常运营管理中，时刻注意权衡原计划效益，如有偏差应及时提出纠偏建议；科学、客观地预计本项目未来发展趋势并及时提出具有前瞻性的工作建议。

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（2） 制订项目的运营工作计划及收入预算并按市

场情况及时调整，在甲乙双方共同确认后负责具体实施。

（3） 每个财务周期（季度/半年度/年度）结束后的

15日内，提供季度/半年度/年度财务报告、工作总结报告和工作计划报告。

（4） 推行现代运营管理的理念、培育购物中心文

化并继而营造符合项目利益的恰当的商业氛围。 （5） 随时检查监督各项工作流程及标准的执行情

况，及时提出偏差分析报告及纠偏方案。 （6） 建立项目资源系统，随时根据本项目现场情

况对项目各类新旧资源提出科学合理的重整建议，以有效提升购物中心整体效率、减少资源浪费。

（7） 协调项目招商、租赁、市场推广宣传、物业

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管理及整体运营的实施，提高经营及物业管理服务质量和效率，有效控制物业运营成本，解决各方面的问题。

（8） 建立与相关部门之间的关系并做好沟通

工作。

（9） 制订实施忠诚顾客会员的招募发展计划，持

续稳步经营。

（10） 统筹协调各大小租户与本项目招商、推广、

客服、物业管理等方面的关系，确保租户配合本项目的统一商业计划及管理。

（11） 每月收集最新市场租金价格走势情况，制订

租赁调整方案，为本项目适时合理的租赁调整提供有效市场依据。

（12） 敦促租户按时足额支付包括租金、物业管理

费、市场推广费、购物中心停车费、广告位收入、

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场地出租收入等在内的各种款项；制订租金物业管理费、市场推广费、购物中心停车费、广告位收入、场地出租收入等收取策略并有效实施，与租户保持良好沟通；如遇租户出现拖欠租金和/或其他应付款项（含物业管理费、市场推广费等）等异动或异动可能，应立即报告甲方。 （13） 在开业后每年度开始前3个月提供上年度工

作总结报告、下年度工作计划报告和下年度财务预算报告，由甲乙双方共同确认后执行。 （14） 在每个月月初10日内提供上个月经营管理

情况的月度工作报告（包括购物中心经营状况、招商情况、营收成本情况等）和本月资金预算，经甲方核准后执行。

（15） 定期了解竞争项目的最新行情及动向等，及

时提出分析报告及相关资产改进建议方案及预

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算等，有效提高项目经营竞争力。

四、 合作报酬及支付方式

甲方按本条约定向乙方支付合作报酬。以下所提及之金额均为含税价。该合作报酬不含乙方驻场管理人员及员工的薪酬福利社保(另计)及相关报销等人工成本。

合作阶段的第一阶段顾问服务费：自启动本阶段之日起甲方每月5日向乙方支付每月设计优化顾问费人民币xx万元（大写叁拾捌万元整）。首期款（二个月）在本阶段合作启动之日起5个工作日内支付给乙方, 第三个月开始当月5日之前支付当月的商业设计顾问月费。

1、 若是因为项目需要顺延本阶段服务，甲方按照每月人民币xx万元（大写xxx万元整）向乙方支付设计优化顾问费。

2、 合作阶段的第二阶段及第三阶段：本阶段的合作

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报酬由招商营运顾问月费和招商佣金两部分组成： （1） 招商营运顾问月费：自第二阶段启动之日至项目开业之日止，为每月人民币xxx万元整（￥xx万元），首期款（三个月）在本阶段合作启动之日起5个工作日内支付给乙方，第四个月开始当月10日之前支付当月的招商营运顾问月费。

（2） 招商佣金：甲方确认乙方为本项目独家招商租赁机构。乙方招商成功后，甲方按本款约定支付招商佣金。

A. 乙方招商成功定义：租户与甲方或甲方授权机构签署《租赁合同》且该租户已按《租赁合同》约定支付租赁保证金或第一期租金（以实际转入甲方指定账户为准）。 B. 租户类别定义:

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a) 本地租户：指仅在xx地区经营的厂商； b) 国内租户：指跨省经营的国内连锁经营厂商或首次xx的国内厂商；

c) 国际租户：指经营的外资及合资厂商。 C. 乙方招商成功后，甲方按照以下标准向乙方支付招商佣金：

a) 本地租户招商成功，按照招商成功租户合同期内（不含装修免租期）月平均租金1.5倍的标准向乙方支付招商佣金；

b) 国内租户招商成功，按照招商成功租户合同期内（不含装修免租期）月平均租金2倍的标准向乙方支付招商佣金；

c) 国际租户招商成功，按照招商成功租户合同期内（不含装修免租期）月平均租金3倍的标准向乙方支付招商佣金。

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D. 招商佣金在每笔招商成功后的15日内结算，由乙方开具相应合法，甲方在收到之日起5个工作日内支付给乙方。

（3） 双方同意：甲方或其他任何第三方的招商工

作均由乙方统筹管理；根据项目的实际需要，为提升项目品牌、增加附加价值，甲方和/或甲方引荐的第三方引入品牌的，仍由乙方负责各项具体工作，并经乙方书面确认后，甲方方可安排签署租赁合同，其招商面积计入乙方招商业绩,乙方按本条第四款（2）C项标准的80%收取佣金。

（4） 对较难引入的国际、国内知名品牌需支付的

装修补贴，经甲乙双方确认后由甲方据实支付给国际、国内知名品牌租户。

（5） 若与租户《租赁合同》约定的租金是按保底

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租金与营业额抽成二者取其高的，甲方先以保底租金为基数根据本款第（2）项中B款的约定计算支付招商佣金；待租户营业满一年后的30日内，按营业额计算实际月平均租金（不含装修免租期）。若实际月平均租金高于保底租金的，甲方按实际月平均租金计算招商佣金并补足差额部分给乙方。

（6） 若与租户所签合同租金支付模式为纯营业额

抽成的，或保底加抽成的，甲方根据签约面积按xxx元/平米/月标准计算招商佣金，且佣金额度不得超过该租户已支付的租赁保证金或者第一期租金的金额。在甲方已收取租赁保证金或第一期租金（具体金额根据租赁合同确定）后支付给乙方。待租户营业满一年后的30日内，按营业额计算实际月平均租金（不含装修免租期）。实际折算的月平均租金与签约面积单位折算租金进行比较，甲方按实际折算月平均租金计算佣金，对支付给乙方的佣金实行多退少补。

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3、 合作阶段的第四阶段（即开业后运营管理阶段）：在项目开业之后，甲方按照本款约定向乙方结算支付第四阶段的合作报酬（即本款所称之“管理酬金”）。管理酬金由管理月费和管理奖励组成，其中： （1） 管理月费：在项目开业后每月人民币xxx万

元整（￥xx万元）。每月10日甲方向乙方支付当月的管理月费。

（2） 管理奖励：甲方按照年度租金总额抽成方式向乙方支付管理奖励。

a) 项目开业之后前三年，项目年度目标租金为万元；项目开业第四年至第五年，项目年度目标租金为万元；项目开业第六年起至第十年，项目年度目标租金依次为万元。 b) 年度租金收入总额抽成比例：开业后前三年按照本项目年度租金收入的30%抽成，

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第四年至第五年按照本项目年度租金收入的20%抽成；第六年开始按照本项目年度租金收入的15%抽成。

c) 本项目年度租金收入包括固定租金、营业额抽成、市场推广费、购物中心停车费、广告位收入、场地出租收入等所有资产经营性收益。

（3） 管理奖励在每个经营年度结束后的30日内

结算，由乙方开具相应合法，甲方在收到之日起5个工作日内支付。 4、 乙方指定收款银行账户： 乙方账户名称 开户行 企业账号 5、 甲方支付款项的日期以甲方银行汇出日的日戳为准。

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五、 甲方的主要权利和义务

1、 负责本项目的全部投资，对本项目的财务支出拥有决定权。

2、 按照本合同约定的方式向乙方支付合作报酬。 3、 承担乙方派驻本项目管理人员以及员工的薪资及福利社保费用及日常报销等。

4、 承担本项目经营活动所发生的所有相关支出（含市场推广、开业典礼等）。

5、 协调本项目与当地各管理部门之间的关系。 6、 在项目现场为乙方经营管理团队人员安排相应办公场所并承担办公费用，提供市内交通车辆、互联网络等必要办公条件，以便乙方开展日常工作。 7、 甲方或甲方授权机构与本项目租户签订《租赁合同》等法律文件，收取合同项下的款项（包括但不限于租赁保证金、租金及其他款项）。

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六、 乙方的主要权利和义务

1、 有权按照本合同的约定向甲方收取合作报酬。 2、 组建项目专业经营管理团队，依照约定全面履行本合同。乙方有经营和人事的决定权。甲方委派人员应接受乙方公司管理，并根据乙方公司各项制度及业务指标等要求进行考核，如不符合要求，乙方有权要求甲方重新派出人员。

3、 在甲方书面审批的本项目购物中心年度预算范围内，乙方拥有本项目购物中心现金流管理权及支配权。

4、 乙方将指定专人为本项目负责人，代表乙方与甲方进行沟通。

5、 乙方组建项目经营管理团队人工费用的支付： 乙方应为本项目组建专业经营管理团队；乙方将在

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现场派驻项目核心管理人员包括招商、运营、财务、市场推广、物业管理等岗位负责人.其费用由甲方支付.乙方需对团队全部人员费用（薪酬福利、社保、差旅费及补贴等）形成书面预算及报告；前述费用按月支付，由甲方在次月5日之前安排支付，乙方应于甲方每次付款前，向甲方提供对等金额的合法。

6、 在项目招商运营工作中，因招商运营等相关需要或前往上海或乌鲁木齐以外城市或境外城市考察商业项目，乙方人员包括乙方派驻的高管，产生的全部差旅费用由甲方承担，机票及酒店标准应当符合甲方公司有关规定。

7、 提供的工作成果除应以纸面形式提交之外，还应同时提交电子档；乙方人员应定期与甲方举行例会，每次例会应制作会议纪要并由与会人员签署，作为项目日常工作开展的依据及项目合作档案。

七、 违约责任

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