丰县房地产市调分析报告

第一部分 区域整体概况

一、地理区位

丰县隶属江苏省徐州市，界于东经116°21′15″-116°52′03″，北纬34°24′25″-34°56′27″之间，地处苏、鲁、豫、皖四省七县交界处，淮海经济区中心地带。北与山东省的金乡、鱼台县接壤，南与安徽省砀山、萧县毗邻，西接山东省单县、东与本省铜山、沛县相连。全县总面积1450.2平方公里，南北长约59.2公里，东西宽约46.6公里。

丰县属黄泛冲击平原，地势高亢、平坦，地面高程一般在34.5-48.2米之间，西南略高于东北，境内河流原为自然河流，东西走向，建国后进行了全面治理，以大沙河为界，东有郑集南北支流，流向自西向东；西有复新河水系，流向自南向北，废黄河经过治理，引入长江水，形成了大沙河带状水库。

丰县在全国的区位，整体位于淮海经济区的黄金地带，是江浙经济发达地区连接中西部地区的枢纽。从产业扩散和演变规律来看，目前，长江三角洲地区已形成以上海为龙头、包括苏南、浙江等地在内的中国最具竞争力的城市群，这些地区正在加速进行产业升级、结构调整，一些劳动密集型企业正在向欠发达地区转移，丰县作为苏北地区承接南北、贯通东西的重要“门户”，资源丰富、地域广阔、劳动力成本低、区位优势明显，在接受长三角地区、尤其是苏南经济辐射的过程中，县域经济发展的潜力会逐步显现，必将成为外来投资的新兴地区。

二、交通网络

丰县地处苏、鲁、豫、皖四省七县结合部，承东启西，连南贯北，交通区位优势独特。

正在建设中的徐济（徐州-济宁）高速公路穿境而过，与京福、京沪高速公路并网，该项目于2007年6月开工建设，2010年建成通车。境内有省级公路三条，分别为 S321、S322和S2。其中丰徐一级公路S322 连接丰县到徐州；S322 沛丰单公路连通丰县东西，西通山东菏泽、河南商丘等地，东连山东枣庄、临沂等地；S2贯穿丰县南北，北通山东济宁、菏泽地区，南连安徽淮北等地。

铁路运输：丰沛铁路建设工程可研报告于2008年5月批复。目前正在进行项目公司组建和线路定测放线，计划2008年9月动工。丰沛铁路按国铁II级设计，线路全长50.4公里，年运量500-800万吨，计划2010年完工。

水路运输：丰县位居微山湖西部，境内主航道复新河为六级航道，与湖西京杭运河相通，相距40公里。

航空运输：丰县距徐州观音机场仅100公里，行车时间仅需1个小时。 优越的区位优势和便捷的交通网络，使丰县成为了名副其实的“四省通衢”之地。

三、历史前沿

古谚云：“先有徐州后有轩，惟有丰县不记年”。

具有悠久文明历史的华夏大地，自轩辕黄帝以来，统制天下，分封万国。《易》称“万国咸宁”，此时尚未分州。帝喾创设九州，徐州即为其中之一，此时丰地隶属于徐州，皆属东夷之地。尧使禹治水，九州攸同，丰仍为徐州之域；虞、夏、商沿袭。

江苏省丰县是汉高祖刘邦、道教始祖张道陵的故里，古称丰邑、秦台、凤城，始建县于秦，隶属于楚郡、

泗水郡，西汉、东汉时隶于沛郡、沛国；县域位于淮海经济区的中心地带，地处苏、鲁、豫、皖四省结合部，全县总面积 1449平方公里，下辖14个镇，一个林场，总人口110万人。

四、特色农业

丰县是联合国粮农组织中国促进会确定的“绿色产业示范区”，被国家环保总局命名为“国家级生态示范区”，由于昼夜温差大、光照时间长等得天独厚的自然条件，“大沙河”牌红富士苹果、白酥梨等果品，以其优良的品质在全国各类水果评比中屡获殊荣，获得农业部“绿色食品”认证和“中华名果”称号。中华弥猴桃、黄桃、水密桃、西瓜等传统水果的市场供需也十分活跃。目前，全县

拥有连片果树 50万亩，年产各类果品50多万吨，被国家统计局列为全国水果产量十强县。

五、工业经济

近年来，丰县工业经济增速明显加快，成为拉动经济增长的主动力。2007年实现工业增加值24.11亿元，增长23.8%，占GDP的比重为30.1%，拉动GDP增长6个百分点。规模以上工业累计实现总产值56.6亿元，同比增长33.78%；实现产品销售收入49.44亿元，同比增长35.34%，产销衔接水平进一步改善；实现利税总额3.62亿元，同比增长32.12%，其中利润总额1.亿元，同比增长58.69%；列统工业企业从2006年底的134家增加到161家，天虹纺织、苏源银龙、东大钢构、胜海铸造等9家企业销售收入超亿元

六、财政收入

（一）财政收入预算执行情况

2009年，全县地方一般预算收入完成90180万元，比上年增收37500万元，增长71.2%，其中县本级完成48145万元，比上年增收16591万元，增长52.6%。

地方一般预算收入按系统分：

国税系统完成9052万元，完成年初预算的92.4%，比上年增收672万元，增长8%；地税系统完成45875万元，完成年初预算的133.7%，比上年增收16536万元，增长56.4%；财政系统完成35253万元，完成年初预算的194.8%,比上年增收20292万元，增长135.6%。

全县基金预算收入完成67734万元，比上年增收27914万元，增长70.1%。 （二）财政支出预算执行情况

2009年全县完成一般预算支出200046万元，完成调整预算的90.7%，比上年增长26.7%，其中县本级168600万元，完成调整预算的91.1%，比上年增长27.5%。

一般预算支出具体执行情况是（含专款）：

1、一般公共服务支出28181万元，完成调整预算的83.9%，增长22.9%，其中县本级支出15635万元，完成调整预算的83.4%，增长20.9%。

2、国防支出188万元，完成调整预算的71.2%，增长106.6%，该项支出全是县本级支出。

3、公共安全支出8798万元，完成调整预算的94.9%，增长11.2%，该项支出全是县本级支出。

4、教育支出53316万元，完成调整预算的99.4%，增长14.6%,其中县本级支出53205万元，完成调整预算的98.9%，增长14.5%。

5、科学技术支出2992万元，完成调整预算的98.9%，增长15.8%,其中县本级支出2727万元，完成调整预算的93.2%，增长8.3%。

6、文化体育与传媒支出3182万元，完成调整预算的97.9%，增长58.2%,其中县本级支出2875万元，完成调整预算的96.5 %，增长63.2%。

7、社会保障和就业支出21442万元，完成调整预算的98.7%，增长18.6%,其中县本级支出191万元，完成调整预算的98.3%，增长19.3%。

8、医疗卫生支出13721万元，完成调整预算的88.5%，增长13.6%,其中县本级支出13246万元，完成调整预算的94.4%，增长10.6%。

9、环境保护支出8553万元，完成调整预算的85.8%，增长368.9%,其中县本级支出6535万元，完成调整预算的66.5%，增长266.3%。增幅较大的原因是代发行地方债券增加支出3500万元；支出较慢的原因主要是尾水导流工程未实施，当年无法形成支出。

10、城乡社区事务支出7398万元，完成调整预算的92.4%，增长84.8%,其中县本级支出3937万元，完成调整预算的86.5%，增长49.9%。

11、农林水事务支出29134万元，完成调整预算的96.3%，增长20.6%,其中县本级支出26205万元，完成调整预算的96.6%，增长21.8%。

12、交通运输支出3381万元，完成调整预算的94.3%，增长14%,其中县本级支出2825万元，完成调整预算的96.9%，增长14%。

13、采掘电力信息等事务支出5006万元，完成调整预算的93.3%，增长4.9%,其中县本级支出2595万元，完成调整预算的97.9%，增长156.9%。主要是支持企业发展支出增加较多。

14、粮油物资储备等管理事务支出5500万元，完成调整预算的86.6%，增长91.3%,其中县本级支出4470万元，完成调整预算的83.6%，增长738.6%。主要是“家电下乡”补贴等增加支出较多，同时专款下达较晚，当年未形成支出。

15、金融监管支出110万元，完成调整预算的95.7%，增长71.9%，该项支出全是县本级支出。

16、其他支出9144万元(主要是住房公积金支出、灾区援建、涉府债务支出及上级专款等)，完成调整预算的55.2%，增长81.5%,其中县本级支出6085万元,完成调整预算的55.6%，增长142.1%。

2009年，全县基金支出调整预算为81420万元，其中县本级为41360万元。基金支出完成51742万元，完成调整预算的63.5%，其中县本级基金支出29200万元，完成调整预算的70.6%。

(三)收支平衡情况

2009年,丰县地方一般预算收入90180万元，加上上年结转、各类转移支付及上级下达专款，扣除当年支出、上解上级支出、结转下年支出后，收支相抵，县镇财政做到了收支平衡。

七、规划建设

丰县在城市规划建设上以整体协调发展为基本原则，实现县域城镇发展空间和产业发展空间布局合理、功能明确、品质趋优的目标，提出了“一年新气象，三年大发展，五年再建一个新丰城”的城市发展战略。县域形成“一核、二轴、三组团”的城镇发展空间格局。“一核”即一个核心丰县县城，“二轴”即徐丰单城镇发展轴和济丰黄城镇发展轴，“三组团”即重点中心镇华山和重点镇欢口、大沙河镇。

丰县县城未来的发展方向为“东进南扩、适当北拓”，即城市主要以向东、向南发展为主，并适度向北拓展。县城的总体结构可概括为“一城、两区、三轴”的开放式空间布局形式。“一城”即县城主城区，“两区”即复新河以西老城区和以东的新城区；“三轴”即南北向以复新河为城市生态轴；东西向以中阳大道和路为城市发展轴；以北苑路为产业发展轴。县城的功能分区概括为“中服、南居、西市、北工、东新”，

即老城中心区以商业服务为主；南部为居住区；西部为木材、钢材综合市场区；北部和复新河以东依托徐济高速、丰沛铁路和丰沛运河形成60平方公里的省级经济开发区即新城区，是县域内城镇经济、城市建设发展的重要“发展极”和吸纳农村剩余劳动力的重要载体，也是承载徐州主城区产业和功能扩散的主要空间。

八、教育卫生

目前全县有公办定点小学110所、初级中学30所、高级中学9所、职业学校2所、聋哑学校1所，民办中小学8所，在校中小学生21万余人，教职工10520人，其中专任教师9555人。2007年，全县九年义务教育入学率达到100%，巩固率达99.8%，学前3年幼儿入园率达90.52%，初中毕业生升学率达91.61％，城镇基本普及高中阶段教育。全县有四星级高中1所，三星级高中5所，省级现代化示范初中9所，省、市级示范幼儿园10所，省、市级实验小学13所，县职教中心创建为国家级重点中等职业学校，基本构建了适应丰县经济社会发展需要的教育格局。

医疗卫生事业得到长足发展。目前全县现有各类医疗卫生379家，其中：县级医疗卫生机构5家（县医院、中医院、疾控中心、妇保所、卫生监督所）；乡镇卫生院24 家；村级医疗机构360家。卫生系统共有干部职工2786人，其中卫生技术人员 2187 人，占干部职工总数的 78%。在卫生技术人员中，大学本科2人，占卫生技术人员总数的12 %，大专 573人，占卫生技术人员总数的26 %，

中专1152人，占卫生技术人员总数的53 %，高中及以下学历208人，占卫生技术人员总数的9%；高级职称92人，占卫生技术人员总数的4%，中级职称 463人，占卫生技术人员总数的 21%，初级职称1303人，占卫生技术人员总数的60%。县乡医疗机构共有病床 1157 张，其中县级医疗机构532 张，乡镇医疗机构625张。

第二部分 房地产市场概况

一、市况综述

为了促进房地产业健康发展，2010年丰县完成拆迁50万平方米，开工建设200万平方米、竣工100万平方米，城市化比率提高3个百分点以上。重点实施总投资31亿元的国际花园城、左岸人家、紫金花园、阳光康桥等20项房地产开发项目。实施“百幢高层”推进计划。增加普通商品房供应量，加大定销房、廉租房和安居房等保障性住房建设力度。推行“低房价”，加强商品房价格动态监控，有效控制房价过快增长。

据市场调研不完全统计，截至到2011年2月初，除了原来未被市场消化的项目外，丰县房地产市场共有多层、小高层、高层住宅项目（包括在售、未启动、已启动、未推广项目）不下于9个，其它商铺、商住项目达5个之多，市场竞争的激烈程度可见一斑。

其中，目前在售和即将推广的项目因数量最多而更加倍受关注，目前除了在售项目外，其它项目也处在工程拆迁、手续办理以及地基施工阶段。

二、产品构成及现状分析

1、住宅

如上所述，2011年市场多层、小高层、高层项目将不少于6个，在整个市场中占据主导地位；而多层住宅项目数量相对减少，可售房源不多，购房者选择空间减小。

2、 投资型物业

据市调可知，今年在市场上的办公、商业项目数量、体量稀缺较少，此类物业形势仍被看好。

此外，不可忽视的是市场上小体量商业项目对投资者的负面影响。

三、市场供应分析

2011年，将是丰县当之无愧的小高层、高层年。

之前，甚至更早，小高层、高层的发展不过是丰县楼市上的潜流，而在短短两到三年的时间内，开工的、销售的、竣工的、入住的高层项目加到一起，在短时间内，市场出现了一个前所未有的高峰。

户型大小总体量相当

市场上尚未消化的项目的剩余房源普遍以大户型为主，130－250平米左右；即将上市的项目中，大户型房源仍占不少体量。但同时，开发商在吸取了大面积房源销售不畅的教训并对市场重新进行定位分析后，新的项目将有相当比例的中小户型住宅推出，面积从90—120平米不等

四、市场需求分析 1、客户构成

客户的特征有以下几点：

◎ 有很强烈的购房意向，希望在较短的时间内购房 ◎ 有一定的经济能力或积蓄，且家庭收入稳定 ◎ 购房时考虑的第一要素是价格 ◎ 附近乡镇居民，希望提高生活的质量

经过市场调查目标客户来源主要有以下五个主要的渠道： 丰县拆迁改造的居民 周边乡镇居民

在周边工作、生活的人群（包括在周边市场中经营的私营业主等） 脱离父母单独生活的年青一族

不确定性的客户来源

2、需求特点

1） 对均好性要求更高

购房者除了对住宅质量、户型、会所、交通等方面继续保持关注之外，还对新技术、新材料的使用、节能、环保、智能化等多方面提出新的需求，特别是对社区景观和环境方面的要求更加强烈。均好性是衡量物业综合品质的重要标准。

2） 居住更加舒适方便、更加人性化

主要体现为方便实用的配套设施、优良的户型设计、专业的物业管理等，以及与人的生理和心理相协调的各个方面。

3） 年龄结构更加明显

通过市调并结合丰县在售项目的客户分析得知，年龄在26－45之间的人群为消化项目的主力客源。

4） 消费需求为主，投资需求为辅

由于节能、环保、智能化住宅的总价高、档次高、居住舒适度高以及社会符号功能强等，所以购房者普遍以自用为主，但也不排除部分投资意识较强的炒房客户。

3、观旧待新，市场出现观望势头

由于受上市项目增多的影响，广大消费者的购房热情收减，开始对在售项目表现出观望态度，而对即将上市的地段不可复制的高新项目则抱有等待心理，意欲在众多项目激烈的市场竞争中坐收更大利好。可以说，即将上市的项目虽然面临着激烈的市场竞争，但同时也有着较大的需求市场。

4、多层需求看好

虽然2010年以后小高层、高层住宅上市体量加大，多层减少。由于多层本身的优势如价格低、物管费用低等，再加上消费者传统的居住情节等因素，所以90－110平米左右的中小户型，即使地段稍偏，市场反响仍然不错。

从购房者对多层需求的反映来看，多层的市场需求空间仍然较大，但目前市场正值高品质多层项目缺乏之际。如果新开发的多层项目上市时机恰当，推广节奏适宜，多层市场将继续看好。

五、价格及成交分析

1、品质相近，价格差距较小

虽然住宅品质有诸多相近之处，但产品规划设计不尽相同，目前新开发项目，以节能、环保、智能化为主，所以即使是同类物业，价格也有所差距。目前市场上项目售价从3500元∕㎡到4200∕㎡元不等。

2、市场售价增长缓慢

与2010年相比，目前市场售价涨幅不大，而且从项目现场得知，客户购房仍然可以在限定条件下享受一定的折扣优惠。可以说，目前丰县的在售项目难以突破现有价格区间，实现更大价值的提升，除非出现市场认可的创新产品。

所以，同地段的住宅物业，其价格将因为产品定位、规划设计、品质等原因而拉开一定差距。

3、持续销售，成交缓慢

据市调反馈，多层住宅销售平稳，现有小高层、高层普遍处于持续销售阶段，延续着惯常的广告宣传、推售策略，然而现场看淡，成交出现趋缓势头。

4、剩余房源大户型居多，供求出现失衡

通过现场了解，置业门槛较低的小户型一路紧俏，而在售高层住宅项目中，剩余房源以140－200多平米的大户型居多，且总价较高，一定程度上延缓了成交速度，供求显现错位苗头。

5、市场整体价格将略微走高

受小高层、高层及别墅价格稳步走高的影响，2011年多层住宅的价格也许会出现跟风势头，在现有价格层次上有所提升，进而会拉动丰县房地产市场整体房价的小幅上扬。

六、市场竞争态势

1、市场投放量巨大，竞争激烈

据初步统计，2011年丰县房地产市场在售的项目和即将上市的项目达9个之多，供应量巨大，竞争激烈。

2、充分备战，力求脱颖而出

由于面对大量上市项目的竞争现状，很多项目在进行充分的上市准备工作，主要体现在市场需求研究、规划设计、产品创新、推售策略等方面，以求在2011年的市场竞争中占有一席之地。

3、项目提前（同时段）入市，客户分流严重；

多个项目同时段入市，单个项目难以主导市场，在销售对象上将会出现重叠现象，造成目标客户群大量分流。

4、竞争焦点向产品品质及创新转变

由于价格相近，项目竞争的焦点不再是价格的竞争，而是转为产品品质和创新产品的竞争。据市调初步了解，2010年下半年上市的部分项目主要以中小户型房源为主，大面积户型为辅。部分项目在做节能、环保、智能化设计。另外，如果推广节奏和推售策略掌握得当，创新户型产品将无疑会受到市场追捧。

5、置业门槛降低有利于扩大目标消费群

从即将上市的项目来看，中小户型房源的推出，无疑将大大降低购房者的置业门槛，使得潜在客户发展为目标客户，进而更大范围的扩大客户群体。

6、多层住宅出现市场空白

多层住宅市场开始出现空白和发展机遇。大量高层项目充斥市场，而品质较好的多层项目逐渐减少，2010年上市的多层项目成为整个住宅市场的主导部分。而从市调获悉，目前购房者对多层住宅仍然看好，市场需求空间不可小窥。

七、开发商现状分析

1、开发商格局

由于发达城市竞争激烈，城市可利用土地急遽减少，不少外地开发商进入丰县市场，但不可避免的或多或少面临着对当地市场“水土不服”的情形。

2、开发经验和水平

开发水平较之几年前有了很大的提高，但是良莠不齐，除了少数开发商外，开发产品变化不大，新的尝试进行不够，接待人员从着装到素质都还不够专业，很多开发商尚未形成品牌优势，仍然在较低层次上共存，易于被市场淘汰。

3、资金实力

随着国家对“地根”、“银根”的双重宏观，想要通过不规范的市场运作、公关就能轻易拿到土地的日子一去不覆返。开发商不仅要面对公平的市场竞争，而且对自身的资金要求更高，需要更灵活多样的融资渠道。

4、营销能力

营销意识增强，部分开发商开始习惯运用“外脑”——专业营销代理公司进行前期顾问或全程营销策划，注重资源有效的整合和利用。但也存在相当数量的开发商采用传统的自产自销等推售策略，但是市场竞争一旦加剧，营销方面的弱势就会显现。

5、利润预期

开发层次逐年提高，市场化程度进一步加强，开发商的利润预期也在逐年增长。此外土地招拍挂制度实施后，对行为、开发商公平竞争要求更高。所以开发商的可操作空间有所减小，高利润的背后就是高风险。

6、学习心态及能力

竞争压力不大，欠缺危机感，开发商意识较为保守，容易满足现状，学习意识不强。

八、结论

1、思路决定出路，战略统筹战术； 2、开发体量增加，竞争更加激烈； 3、求变者生存，创新者胜出；

4、竞争焦点从地段、价格向创新产品、营销理念过渡，创新就是生命； 5、品牌成为开发商、产品在市场竞争中不可或缺的一张王牌；

6、上市时机和推广节奏成为赢取客源的两大关键点。时间就是胜利，时间就是金钱。

第三部分 竞争楼盘资料

阳光康桥

项目位置：经一路东侧、南苑路南侧（新城区） 建筑类型：多层19栋、小共层4栋 占地面积：108.9亩 总建筑面积：9.67万㎡ 均价：3500元/㎡

开发商：徐州德盛房地产开发有限公司

此项目位于丰县新城区，整体平直不高，目前主体封顶，正在做内外粉刷装饰

怡景新城

项目位置：大道南、栖凤公园东侧 占地面积：80亩 总建筑面积：11万㎡ 总户数：850户 主力户型：100—130㎡ 开发商：徐州市三杰房地产公司 代理商：新景祥 交房时间：2012.3 销售均价：3600元/㎡

项目位于丰县新城区，与大楼相依，西邻300亩栖凤生态公园，环境优美；10种户型，种类齐全

左岸人家

项目位置：丰县南环路北侧、河滨路西侧 占地面积：140亩 总建筑面积：15万㎡ 主力户型：116.4/㎡

开发商：徐州高盛地产开发有限公司

代理商：翰林堂（徐州）房地产营销顾问有限公司 销售均价：3800元/㎡ 交房时间：已上房

项目整体品质优良，开发商品牌知名度在当地较高，被消费者认同，建筑风格以法式为主。小区引进自来水净化系统，可直饮。

盛泰·御景园

项目位置：中阳大道南

建筑类型：多层、叠加别墅、小高层 占地面积：255亩 建筑面积：23万㎡ 车位售价：7万

商铺售价：12000元/㎡(两层连卖) 开发商：徐州市盛泰置业有限公司 均价：小高层4000元/㎡、别墅5800元/㎡ 交房时间：部分上房

项目基本销售完毕，大部分已上房，住宅清尾盘以少量高层户型，叠加别墅（两套），现阶段以沿街商铺为销售主导，

紫金花园

项目位置：南环路南、丰黄路东 建筑类型：高层4栋、多层28栋 占地面积：120亩 建筑面积：12㎡ 总户数：1100户

车库面积及售价：30㎡、2800元/㎡ 物业费用：0.58元/㎡

开发商：徐州名仕房产开发有限公司 销售均价：4150元/㎡ 开盘时间：2011.1.18

项目地理位置较好，紧邻丰县中学，开发商知名度较高，被大众所认可，接待素质专业，着装统一，小区配套相对完善，引进地源泵热系统。

翡翠城

项目位置：南外环路北、南苑路西 总楼梯数量：98栋 建筑类型：多层、小高层 占地面积：333829亩 建筑面积：568118.66㎡ 主力户型：88—120㎡ 户数：3792户 车位数量：1573

开发商：丰县金绿城房地产开发开发有限公司

丰县目前最大体量项目，分三期开发，小区内部景观规划优美，现阶段接受预约登记

在水一方

项目位置：合滨路和南园路交叉口 建筑类型：多层32栋、高层2栋 占地面积102亩 建筑面积：16万㎡ 高层均价：3850元/平米

商铺售价：7500元/平米（两层连卖） 开发商：丰县国泰房地产地产有限公司 代理商：北京（丰县）亿丰地产经济

广告语：精品高尚生态 大美乌江 尊贵之美

项目处于尾盘销售时期，剩余房源均为高层，部分商铺还在销售

华地第一街区

项目地址：人民路北侧 总楼体数量：67 建筑类型：商业地产 占地面积：230亩 建筑面积：26万㎡

均价：小高层4000元/㎡、多层3700元/㎡、商业15000元/㎡ 开发商：徐州华地置业有限公司

项目以商业为主，商业氛围浓厚，已形成一定气候，住宅户型设计不合理，浪费空间太多，居住不方便

中和龙郡

项目位置：同人居对面、修远中学隔壁 建筑类型：高层3栋、多层11栋 价格：未出 项目还为启动