历年房地产估价案例与分析试题解析.doc

注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 历年房地产估价案例与分析试题解析 《房地产估价案例与分析》试题

一问答题40分

1 有一宗待建商品住宅的用地需要进行地价评估你认为可以优先选用哪四种估价方法 并简述理由。10分

2 就某私人的出租住宅进行交易价格评估时你认为可以优先选用哪三种估价方法 分别需要搜集哪些资料15分

3 在某市旧城区改造中需拆迁一批六十年代建造的私有住宅请写出你对这批住宅建筑 进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。15分 二改错题60分

分析下述评估报告指出其中存在的问题并加以说明。 ××市华兴酒家评估报告 一、 评估单位宇辰房地产估价公司 二、 委托单位康达工贸公司

三、 评估日期1995年8月1日1995年8月30日 四、 评估目的为入股评估房地产价格 五、 评估人员略 六、 评估原则与依据略 七、 华兴酒家概况

华兴酒家位于××市江南大道1号所处地段优越交通便利。华兴酒家共二层砖混结构 外墙为铝合金玻璃幕墙。首层为大餐厅建筑面积305㎡内墙为不锈钢架镜玻璃屏风墙、 大理石地板、轻钢龙骨石膏板吊顶主要经营自助火锅每位消费20元二层为包厢建 筑面积450㎡每间楼面铺地毯内墙挂彩色壁毯每间设有29英寸彩电并配有卡拉OK 单放机和旋转彩灯以川菜风味为主平均每位消费40元。

华兴酒家占地500㎡土地使用年限为40年从1990年8月30日起至2030年8月30日 止。

八、 评估过程 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 1 选择评估方法考虑到华兴酒家收益比较稳定其收益状况在同类酒家中属于等水平 故选用收益还原法。其计算公式为评估价格V=(AC)/r[11/(1+r)n]

式中A年总收入C年总支出r土地还原利率n收益年期。 2. 确定还原利率根据市统计局提供资料列表如下

该市1995年一年期贷款年利率 该市1995年酒楼物业租售比 该市1995年同类酒楼物业平 均收益率 该市1995年比1994年物价上涨率 该市1995年经济增长率 13% 15% 15% 15% 12%

对上表数据进行分析后拟定以其平均值作为还原利率比较合适 r=13%+15%+15%+15%+12%÷5=14% 3. 计算年总收入

1首层大餐厅有200个座位每天中午、晚上两次营业上座率均为65%每人次自助 火锅消费20元一年按350天计算则一年总收入为 200×2×65%×20×350=1820000元

2二层有20间包厢每包厢平均6个座位每天按中午、晚上两次营业计算平均上座 率70%每人次平均消费40元一年按350天计算则一年总收入为 20×6×2×40×350=3360000元

3年总收入为1820000+3360000=5180000元 4. 计算年总支出

1营业税及附加按总收入的5.5%计算 5180000×5.5%=284900元

2餐饮成本原材料、能源、人工工资及福利费等按总收入的50%计算 5180000×50%=2590000元

3管理人员工资40人每人每月400远则 400×40×12=192000元

4综合管理费每年按总收入的5%计算

5180000×5%=259000元 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 5保险费按投保金额200万元的0.3%计算 2000000×0.3%=6000元

6固定资产折旧费按注册资金800万元的9%计算 8000000×9%=720000元

7广告宣传费按总收入的0.5%计算 5180000×0.5%=25900元

8房屋及设备更新费按注册资金的1%计算 8000000×1%=80000元

9人员培训费按总收入的0.5%计算 5180000×0.5%=25900元 10其他费用按总收入的5%计算 5180000×5%=259000元 11年总支出为4442700元 5. 评估价格计算

根据公式V=(AC)/r[11/(1+r)n]

V=(51800004442700)/15%×[11/(1+15%)40] =4896983元=489.7万元 九、 评估结论

经采用收益还原法评估华兴酒家房地产在评估日期的市场价值为489.7万元。 宇辰房地产估价公司公章 一九九五年八月三十日

《房地产估价案例与分析》试题 一、 问答题

一 某工厂拟以1000㎡的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅要求用假设 开发法评估该土地熟地价格估价人员主要应掌握那些相关资料 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 二 黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅1994年改作餐饮营业用房

并办理了有关一切手续。1996年黄某为转让该房地产要求评估其现时市场价格。因当 地无类似餐饮营业用房的可比实例故估价人员采用收益法估价估价依据正确估值为 40万元。然后再将该估价结论=40+50/2=45万元。请问这样确定估价结论是对 象视作住宅采用市场比较法估价估值为50万元。由此确定最终估价是否正确为什么 三 张某于1996年11月3日去世后遗下位于××市××路××号的临街住宅一幢该 住宅占地面积100㎡共两层每层建筑面积80㎡是张某于1996年初以10万元人民币 的价格购得。张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币。张某留下遗嘱“全部财产由 两个儿子张甲和张乙继承张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其它财产张乙继承 二楼和价值7万元人民币的其它财产。”在接受遗产时张甲决定以自己所继承的一楼向张 乙换取价值相等的现金张乙同意该交换但认为当初该住宅以10万元购入一、二楼建 筑面积相等故一楼现值为5万元张甲则认为一楼现值为7万元。为此双方共同请房地产 估价师对一楼价值提供咨询意见现请你作为房地产估价师提供咨询意见。 二、 改错题

一 分析下述评估报告指明其中存在的错误内容不必提出修改意见。 ××写字楼房地产估价结果报告略 ××写字楼房地产估价技术报告

一、 委托估价方新城房地产开发公司简称新城公司 二、 估价对象新城公司开发建设的××写字楼全部房地产

三、 估价目的新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格 四、 估价日期1996年6月1日至15日 五、 估价时点1996年8月1日 六、 估价人员略 七、 估价依据略 八、 估价对象概况

大华写字楼座落于××市南方区大华路16号东临大华路。该用地原为危改小区1994年 5月1日新城公司获立项

准开始拆迁及其他前期工作同年11月1日有偿获得土地使用权一次性向政府交纳了 地价款并开工。1996年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图估价对象为 带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼具体规划要求如下

1 红线占地面积3199㎡。 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 2 总建筑面积14300㎡。

其中地下1层2240㎡车位5个设备间240㎡。 地上1层1280㎡其中餐饮娱乐等使用面积875㎡。

地上2层12层10780㎡其中写字楼出租单元使用面积7793㎡。 3 总容积率4.47地上容积率3.77。 4 装修及设备略 九、 采用估价方法

根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析估价对象为信笺房地产可用 成本法估价且当地市场同类写字楼出租多、出售少故还可采用收益法估价然后确定最 终估价值。

十、 估价过程

一 采用成本法估价

采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润来确定估价对象房 地产价格。计算如下

1 向政府交纳取得土地费用723万元

2 拆迁安置补偿费委托方发生总费用1280万元 3 建安工程费含附属室外工程2570×14300=3675万元 4 勘察设计等专业费3675×6.5%=239万元 5 管理费及其他3675×7.5%=276万元

6 借款利息根据近三年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算单利。取得土地的费用 按开发全过程计算利息其他按建设期平均投入计算利息。

723×12.6%×1.667+1280+3675+239+276×12.6%×2.25/2 =151.8+775.4 =927万元

7 开发商利润取当地房地产投资平均利润率25%。

723+1280+3675+239+276×25% 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 =6193×25% =1548万元

8 销售费税按售价计销售费2%、手续费1%、营业税等5.5%。 6193+927+1548×2%+1%+5.5% =8668×8.5% =737万元

9 成本法估价结果 8668+737=9405万元

采用成本法估价的结果为9405万元。 二 采用收益法估价 1 估计年总收益

写字楼出租价格为每㎡建筑面积5元/日餐饮娱乐用房出租价格为每㎡建筑面积7元/日 地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%餐饮娱乐部分 75%空置及租金损失率写字楼90%、餐饮娱乐95%、车位90%。则

5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875×365+800×5×90%×12 =(50097.9+7758.3)×365+280000 =2117513+280000 =2140万元 2 年总成本费用及税金 1 营业税及附加 2140×5%=107万元 2 成本及经营管理费

水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28% 则

2140×38%=599万元 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 3 估计年纯收益

2140107599=1434万元 4 确定资本化率

据当地调查银行一年期固定资产贷款年利率12.24%95年物价上涨率15%95年房地产 开发平均投资收益率14.2%平均13.8%。确定综合资本化率为13.8%。 5 计算收益价格

V=a[(1+r)n1]/r(1+r)n

=1434[(1+13.8%)48.251]/13.8%(1+13.8%)48.25 =10371(万元)

采用收益法的估价结果为10371万元。 三 最终估价值

9405×0.4+10371×0.6=9985万元 十一、估价结论

经过评估新城公司所属的大华写字楼在1996年8月1日的客观市场价格为9985万 元大写金额人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整折合每㎡建筑面积6983元。 十二、说明事项略 十三、有关附件略

估价人员签字略 审核人员签字略 1996年6月15日

二 指出并改正下面估价报告片段中的错误。不得在试题上改在答题处指明错误内 容并提出改正内容。错处不超过4个。如将正确的内容改错则每改错一处倒扣2.5分本 题最多扣至0分。本题10分

可比实例甲的成交价格为2000元/㎡成交时间为1993年12月31日估价时点为1995 年12月31日。

由于卖方急于出手可比实例甲的成交价格比正常价格低了15% 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 当地同类房地产价格水平的变动情况为1994年底比1993年底上涨了5%1995年底比1994 年底上涨了8%

可比实例单价区域因素好于估价对象当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高 10%

可比实例甲的用材比估价对象要差由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。 根据以上资料得出 比准价格甲

=2000×10015/100×(100+5)/100×100/(100+10)×100/(100+5) 交易情况修正 以下略

《房地产估价案例与分析》试题 一、 问答题共3题每题10分。

一 市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选 取可比实例时需要考虑哪些因素假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年可否 将该交易实例选作可比实例为什么

二 张某拟购买李某拥有产权的一套住宅但该住宅已事先由李某出租租约距期满尚 余两年时间。如果双方约定租约在住宅成交时同时转移给张某处置则在正常情况下应如何 思考下列问题

1 如果张某购房的目的是投资并拟将购入的住宅用于出租则现有租约将对张某确定该 住宅的买入价产生什么影响

2 如果张某购房的目的是自住并希望立即入住则现在租约将对张某确定该住宅的买入 价产生什么影响

3 该该住宅的最终成交价格是否会由张某所确定的买入价决定为什么 三 某人于1996年7月预购了一幢别墅总售价为120万元并先后向开发商支付了 114万元。该别墅于1997年7月30日竣工后该人付清了剩余的购房款但对原装修不满 意拆除了部分原装修设施进行了重新装修又花费了40万元。1997年9月为筹集资金 作其他投资该人欲以该别墅向银行抵押贷款并于1997年9月10日委托估价机构进行估 价此时同类型指重新装修前别墅的正常市场售价为130万该人希望估值为1997年 9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用即170万元。现估价人员掌握 的资料有 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 1 该人与开发商于1997年7月30日签订的正式合同原件 2 该人的购房发票

3 商品房预售许可证复印件 4 其他市场资料。

问1上述资料用于抵押估价是否齐全

2估价人员可否承诺按170万元进行估价

3可否按1997年9月的同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用确定评估 值为什么

二、 选择题共2题每题10分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请将这个答案 填在各题相应的括号内。

一 某工厂为企业改制进行资产重组委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进 行估价。该工厂的房屋所有权证上记载该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘 察的结果该两幢房屋中一幢为厂房另一幢原为厂房后自行改为办公楼用于出租。 1应根据何种用途对该两幢房屋进行估价 A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价

B根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价

C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价

2将该两幢房屋的用途由工业改变为其他应通过下列途径 A自行改变

B经上级主管部门批准改变

C经政府房屋管理部门批准并办理变更手续

D经政府规划主管部门批准并按法定程序办理变更手续

3该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押则为抵押目的评估的价值应为 A该两幢建筑物的抵押评估价格之和 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 B该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应

补交的土地

使用权出让金

C该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格

D该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4该工厂若将该两幢房屋投保火灾险则为保险目的评估的价值应为 A该两幢房屋的正常市场价格 B该两幢建筑物的重新建造成本

C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值

D该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值

二 甲方开发公司于1993年7月委托乙方建筑公司建筑两幢分别称为A座和 B座8层共5000㎡的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元此时 A座建至4层B座建至5层工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷甲方认 为工程款实际发生1400万元乙方应返还100万元乙方则认为工程款实际发生1580万元 甲方尚应再付80万元。双方争执不下至1995年7月甲方向法院起诉法院委托估价机构 对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 1确定评估结论的依据应是 A以1500万元作为评估值

B以1400+1580÷2=1490万元作为评估值

C以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据按该两幢商品房到停工之日止实际 发生的工程量计算评估值

D以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据按该两幢商品房到停工之日 止实际发生的工程量计算评估值

2如果该开发公司拥有全部合法开发手续欲将整体项目转让则估价时点应为 A1993年12月 B1995年7月 C项目转让日期

D项目建成日期 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 3该商品房预计1998年5月建成要估测建成时的售价则估价对象状况和房地产市场情 况应是

A估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态 B估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态

C估价对象状况为1998年5月的状态房地产市场情况为1995年7月的状态 D估价对象状况1995年7月的状态房地产市场情况为1998年5月的状态

三、 下列估价报告存在多处错误请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面 空格处每个错误对应一个序号末将错误内容写在序号后空格处的不计分。每指明一处得 3分本题全对得40分。

致委托估价方函略 ××别墅房地产估价结果报告略 ××别墅房地产估价技术报告 一、 委托估价方

××市恒通房地产开发公司 二、 受理估价访

××市房地产估价事务所 三、 估价目的

为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价 四、 估价时点 1998年4月15日 五、 估价对象概况

一××市概况略

二××别墅项目概况 1 土地情况

A土地使用权性质出让土地使用权1995年1月6日取得国有土地使用权证。 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 3该商品房预计1998年5月建成要估测建成时的售价则估价对象状况和房地产市场情 况应是

A估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态 B估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态

C估价对象状况为1998年5月的状态房地产市场情况为1995年7月的状态 D估价对象状况1995年7月的状态房地产市场情况为1998年5月的状态

三、 下列估价报告存在多处错误请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面 空格处每个错误对应一个序号末将错误内容写在序号后空格处的不计分。每指明一处得 3分本题全对得40分。

致委托估价方函略 ××别墅房地产估价结果报告略 ××别墅房地产估价技术报告 一、 委托估价方

××市恒通房地产开发公司 二、 受理估价访

××市房地产估价事务所 三、 估价目的

为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价 四、 估价时点 1998年4月15日 五、 估价对象概况

一××市概况略 二××别墅项目概况 1 土地情况

A土地使用权性质出让土地使用权1995年1月6日取得国有土地使用权证。 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 B土地总面积70000㎡。 C用途别墅及配套设施。

D108栋别墅建筑总面积35285㎡。

其中一期工程建设33栋别墅建筑面积10378㎡。 2 地上物情况

该别墅项目开发分为一、二两期户型有A、B、C、D四型款式达数十种主要为二层砖 混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程建筑面积7548㎡另有9栋尚未 完工但主体结构已完装修设备未完建筑面积2830㎡。建筑材料及设备略。 六、 估价采用的方法和步骤

一 采用的估价方法为市场比较法、成本法和假设开发法

二 分析、比较用上述估价方法求出的结果然后进行综合处理最终求得该别墅项目 按现状整体转让的价格。 七、 估价过程

一 方法一房地分别估价

1 土地估价采用成本法与市场比较法两种方法进行估价综合平均得出土地评估价格。 A利用成本法进行土地估价

计算公式土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金

根据估价人员实地勘察在估价时点城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396 元。土地开发费用为每平方米158元土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合 计为每平方米3324元。

B利用市场比较法进行土地估价 表1 A B C 估价对象

用途 别墅 别墅 别墅 别墅

交易情况 协议 拍卖 招标 协议

交易日期 92.5 96.5 96.5 98.4 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般 表2 A B C

土地单价元/㎡ 3100 4800 3700

交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价元/㎡ 3410 3474 3230

根据测算上述三个交易实例修正后的价格比较接近故采用算术平均综合出一个价格作为 结果

比准价格=3410+3474+3230÷3=3371元/㎡ 成本法与市场比较法的结果接近故取算术平均值得出 土地单价=3324+3371÷2=3348元/㎡ C土地估价综合结果

土地总价=土地单价×土地总面积=3348元㎡×70000㎡=23436万元 2墅建筑物估价

别墅建筑物估价采用成本法以该类别墅的建筑物及相关费用为基础加上正常的利税求 取该别墅建筑物的重新建造成本

A 据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/㎡包含建筑费含结构、装修、设备、 红线内外市政费、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。 B 根据建设情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。

108栋别墅建筑物全部完工后的评估人员现场勘察确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成 本为已完建筑物的50%则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/㎡×50%=1714元/ ㎡ 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 C 现有别墅建筑物价格

3428元/㎡×7548㎡+1714元/㎡×2830㎡=3072.51万元 3墅现有房地产价格

23436+3072.51=26508.51万元 二 方法二别墅项目整体估价

根据假设开发法的思路先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价再扣减销售中发生 的税费及建筑物未完工部分的价格便可求得别墅区现有房地产总价格。 1 别墅总楼价

市场研究分析略

据掌握的时常资料经综合分析确定估价对象平均售价为11200元/㎡则本项目完工后 的总楼价为11200元/㎡×35285㎡=39519.2万元

2 销售税费含买卖手续费代理及广告费营业税及附加所得税等为项目完工后总 楼价的10%是39519.2万元×10%=3951.9万元

3 建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格 =12095.73072.51=9023.19万元

4 别墅现有房地产价格=39519.23951.99023.19=26544.11万元 八、 估价结论

以上两种估价思路的估价结果如下表 表3

估价方法 土地总价值 别墅建筑物总价值 房地产总价值 方法一 23436万元 3072.51万元 26508.51万元 方法二 26544.11万元 平均值 26526.31万元

估价结果别墅现有房地产总价格为26526.31万元。

九、 附件、说明、其他资料略 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 四、 指出并改正下列估价报告片段中的错误不得在试题上改在答题处指出错误内容并

改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0 分。本题10分

在一成片开发小区内某副食商场被拆除拆除时的状况为建筑面积420㎡砖混结构 用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平该商场与开发商议定小区建成 后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280㎡给该商场与原建筑面积相等部分 结算结构差价新增加的建筑面积部分按建筑成本计算地价按小区全部建筑面积平均分摊 建造费用不计利息。以上价款由商场支付产权归商场所有。两年后小区建成其建筑密度 为60%建筑容积率2.5开发商按合同规定交付建筑面积700㎡钢混结构的商业用房给商 场并要求结算。另据调查该市同类砖混结构房屋的建造成本为每平方米建筑面积920元 与同类钢混结构房屋的建筑成本比率为

11.4该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款 项

1 结构差价

920×1+1.4×700=154.56万元 2 新增建筑面积成本

920×1.4×700=90.16万元 3 补交地价款

1800/60%×700=210万元

《房地产估价案例与分析》试题 一、问答题共3小题每题10分。

一张某看中了一处房地产该房地产位于城市边缘紧靠一条新兴商业街。虽然是城市 边缘属于城市四级地段但该区域极具发展潜力商业用地的基准地价为每㎡建筑面积 800元。该房地产的建筑物为三层总建筑面积为700平方米。张某拟购入后将一楼用于开 设商铺二、三楼用于居住。原业主开出的售价为总价140万元张某为摸清该售价的合理 性找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后在估价前需要了解估价对象的哪些情 况

二甲公司1993年通过有偿出让方式获得某宗地的使用权土地用途为高档住宅楼面 地价为3500元/㎡。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时 因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800 元/㎡。拍卖行在当月以此为依据拍卖卖出6栋平均价格为3860元/㎡其余14栋无人 承接退还给甲公司。当1999年6月第二期工程竣工后建成的别墅以每㎡5200元售出 甲公司因此指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低而且别墅的拍卖底价竟然只比楼 面地价高300元/㎡远低于其投入的建筑成本很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的 估价结论合理。请问乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 三甲、乙合作投资开发一房地产项目双方各出资1000万元经营收益各按50%分成。

到项目建成时投资正好用完销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000㎡售价3000 元/㎡销售税费为售价的7%。销售过程中乙拿出一套建筑面积100㎡的房屋送给朋友 向甲提出先挂帐双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成实际销售费用与预提的

销售费用相符实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元现因乙 拿走一套价值30万元的房屋故乙实得1351.05万元乙则认为该套房屋的成本25万元 故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因 素谁的分配方案合理应该怎样分配为什么

二、选择题共2小题每题10分。每题的备选答案中只有一个最符合题意请将这个答 案对应的字母填在各题相应的括号内。

一某酒店一楼有一空调机房建筑面积250㎡。空调主机1990年购入当时的购入价 为500万元同型号空调主机现行市价为458万元。现该空调主机已累计折旧225万元市 场价值为250万元拆除费用5万元。如改换新式空调主机其他配套设备不需要改动 则购置、安装新式空调主机和机房改造费用为700万元新式空调主机的占地面积50㎡ 节约的200㎡面积可以提供160㎡的营业面积供出租。酒店经理委托估价师提供改换空调主 机和置换空调机房用于出租的经济分析。估价师经调查得知将部分空调机房置换用于出租 不违反规则要求附近酒店一楼出租的年客观净收益为每㎡营业面积4000元出租面积的 装修改造费用由承租方自负。问

1若不考虑新旧空调主机的年运营费用、折旧年限等的区别改换空调主机的净支出为 万元。 A530 B472 C455 D450

2如年资本化率为5.25%则至少需签订 年的租约方能确保在该租期内能够通过 置换空调机房回收改换空调主机的净支出。 A7 B8 C9 D10

二甲公司以每㎡建筑面积8000元的价格从乙公司购得一栋建筑面积为5000㎡的写字楼 随之办妥了权属转让手续又花费10万元在该写字楼外墙涂饰了本公司的标志。 1至此为止正常情况下若设甲公司的实际花费为C则 。 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 AC4000万元 BC=4000万元 CC=4010万元 DC4010万元

2之后上级令甲公司售出写字楼这期间写字楼时常价格未发生任何变化设此时该写 字楼的售价为P在正常时常条件下P最可能的取值为 。 AP4000万元 BP=4000万元

C4000万元P4010万元 DP=4010万元 EP4010万元

三、下列估价报告存在多处错误请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面 的空格处每个错误对应一个序号未将错误内容写在序号后面空格处的不得分。每指明一 处错误得3分本题全对的得40分。

房地产估价报告 封面及目录略 致委托估价方函略 估价师声明略

估价的假设和限制条件略

××酒店房地产估价结果报告 一、委托方

××酒店有限公司法定代表人×××住所××市××路××号。 二、 估价方

××房地产估价事务所法定代表人×××住所××市××路××号房地产估价机 构资质等级壹级。 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 三、 估价对象

1 地理位置及概况略 2 估价对象概况

估价对象酒店第1、2、1013、20层 建筑面积11275㎡

土地使用权年限40年1988年8月20日起至2028年8月19日止 竣工日期1991年8月

估价对象用途酒店客房、餐饮、娱乐 建筑结构框架

土地使用权来源协议出让 建筑物装修情况略 四、 估价目的

为银行抵押贷款提供依据。 五、 估价时点 1999年8月20日 六、 估价依据略 七、 估价原则略 八、 估价方法

将估价对象分为三部分进行估价与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多故采 用市场比较法进行估价第1013层为客房属于收益性房地产故采用收益法估价第 20层为娱乐用房亦属于收益性房地产故也采用收益法估价。 九、 估价结果

估价对象的总价值为人民币208521050元大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾 元整

十、 估价人员略 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 十一、 估价报告应用的有效期略 ××酒店房地产估价技术报告 一 、个别因素分析略 二、 域因素分析略 三、 市场背景分析略

四、 最高最佳使用分析略 五、 估价方法选用

将估价对象分为三部分进行估价与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多故采 用市场比较法进行估价第1013层为客房属于收益性房地产故采用收益法估价第 20层为娱乐用房亦属于收益性房地产故也采用收益法估价。 六、 估价测算过程

一酒店第一、二层估价

酒店第一层为酒店大堂第二层出租给某公司经营酒楼。第一、二曾建筑面积均为2830㎡。 在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多故采用市场比较法进行估价。 可比实例一国际中心商场1999年8月的市场售价为 一层45000元/m2二层30000元/ m2

可比实例二世贸大厦商场1999年8月的市场售价为 一层39000元/ m2二层25000元/ m2

可比实例三世纪广场商场1999年8月的市场售价为 一层38000元/ m2二层24000元/ m2 确定可比实例修正系数的依据略 修正计算

可比实例 一 二 三

一层市场售价 45000 39000 38000

交易情况修正 90/100 100/100 100/100 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/110 100/105 100/106 个别因素修正 100/108 100/108 100/105 修正后的单价 34091 34392 34142 可比实例 一 二 三

二层市场售价 30000 25000 24000

交易情况修正 90/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/110 100/105 100/106 个别因素修正 100/117 100/110 100/105 修正后的单价 20979 21645 21563 一层比准价格为

34091+34392+34142÷334208元/ m2 二层的比准价格为

209792164521563÷321396元/ m2 二酒店第10~13层估价

酒店第10~13层为客房建筑面积为4500 m2。因属于收益性房地产故采用收益法进行估 价。

选用收益法公式 V=a/r×[11/(1+r)n]

式中V为房地产价格a为年净收益r为资本化率n为尚可使用年限。 ⒈尚可使用年限的确定

该酒店建筑物耐用年限为50年已使用8年故尚可使用年限为42年即n42

⒉年净收益的确定 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996至1998年的经营情况分析表及 财务报表平均每间客房日租金为人民币400元一年365天则 年总收入104×400×36515184000

酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45% 年净收益a15184000×1—45%8351200 ⒊资本化率r的确定

以安全利率加风险调整值作为资本化率安全利率选用一年期贷款年利率再考虑风险调 整值选下r8% 酒店第10~13层价值

V=8351200/8%×[11/(1+8%)42] =100,270,342元

三酒店第20层估价

酒店第20层为卡拉OK室酒吧建筑面积为1125 m2现已出租经营租期尚余5年。因 属于收益性房地产故采用收益法进行估价。

按租约规定第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分为100万元、110万元、120万元、 130万元、140万元租赁税费站租金收入的20%。 计算年净收益

年净收益a[100/18%110/18%2 120/118%3130/ 118%4

140/ 118%5]÷5×120%756792元 酒店第20层价值

V=756792/8%×[11/(1+8%)5]=3,021,651(元) 四估价对象的总价值

15735932010027034230216512606513139 五 扣折旧额的确定

经实地考察该酒店的成新率为八成因此估价对象的现值为 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 酒店第10~13层共有客房104间。根据该公司提供的1996至1998年的经营情况分析表及

财务报表平均每间客房日租金为人民币400元一年365天则 年总收入104×400×36515184000

酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45% 年净收益a15184000×1—45%8351200 ⒊资本化率r的确定

以安全利率加风险调整值作为资本化率安全利率选用一年期贷款年利率再考虑风险调 整值选下r8% 酒店第10~13层价值

V=8351200/8%×[11/(1+8%)42] =100,270,342元

三酒店第20层估价

酒店第20层为卡拉OK室酒吧建筑面积为1125 m2现已出租经营租期尚余5年。因 属于收益性房地产故采用收益法进行估价。

按租约规定第20层的年租金收入在尚余的5年租期内分为100万元、110万元、120万元、 130万元、140万元租赁税费站租金收入的20%。 计算年净收益

年净收益a[100/18%110/18%2 120/118%3130/ 118%4

140/ 118%5]÷5×120%756792元 酒店第20层价值

V=756792/8%×[11/(1+8%)5]=3,021,651(元) 四估价对象的总价值

15735932010027034230216512606513139 五 扣折旧额的确定

经实地考察该酒店的成新率为八成因此估价对象的现值为 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 260651313×80%208521050元 七 估价结果的确定

估价对象的总价值为人民币208521050元大写人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾 元整。

四指出并改正下列估价报告片段中的错误不得在试题上改在答题处指出错误内容并改 正。错处不超过4个。如将正确的内容改错则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0 分。本题10分

某开发项目规划用途为单身公寓土地使用权限为1997年3月1日至2067年2月28日 土地使用权出让金已全部交清。规划建筑面积5000m2预计售价3000元。

该项目于1997年7月1日开工愿定工期9个月建筑费为1200元/ m2管理费为建筑费 的5%。建筑费和相应的管理费投入时间为开工后的第一季度投入30%第二季度投入40%

第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入年利率6.66%销售税率和销售费用分别为 售价的6%和3%。开工后第一季度结束时已有1000 m2建筑面积按3000元/ m2预售。开 工后第二个季度结束时项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让转让方式为一 次性付给一笔转让费用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资已预售的1000 m2的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托估算该项目在1998 年1月1日的价格。

采用假设开发法估价。预计项目在完工时可全部售出投资利润率取20%季度利率为 1.665%。该项目在1998年1月1日的价格为V估算如下 ⒈计算开发完成后的价值

3000×5000÷1+1.665%=14754340元 ⒉计算建筑费

1200×5000×30%÷1+1.665%0.5=2641102元 ⒊计算管理费

2641102×5%÷1+1.665%0.5=130969元 ⒋计算销售税和销售费用

14754340×6%+3%÷1+1.665%=1306143元 ⒌计算利润

V+2641102+130696+1306143×20%=0.2V+815643元

⒍计算项目价格 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 V=开发完成后的价值―建筑费―管理费―销售税和销售费用―利润

=14754340―2641102―130969―1306143―0.2V―815643 V=8217069元 房地产估价案例与分析

一、 问答题共3题每题10分。

一 某估价公司于1999年8月1日对一宗房地产进行了估价估价目的为抵押贷款按 当时正常市场价格评估的结果为1000万元银行据此贷款给业主800万元。2001年10月1 日因该业主无力偿还贷款银行申请经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得扣除各项税 费后为600万元加上业主已偿还给银行的部分本金及利息业主仍欠银行100万元。为此 银行要求估价公司赔偿该100万元的损失而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应 如何说明自己没有责任和解释其原因

二 某公司欲将其位于商业取得一栋自建4层厂房转让给某集团改建为百货超市。根 据该公司提供的房地产权证该厂房为框架结构建筑面积为6000平方米竣工日期为1980 年5月。现委任某估价公司评估其转让价格请问该估价公司该搜索那些资料

三 商业区某工厂共6层每层建筑面积3000平方米土地使用年限为40年从1996 年5月18日起计。该商场一至四层于1998年5月18日租出租期为5年月租金为每平 方米240远且每年不变五至六层于1998年7月1日租出租期为3年月租金为每平 方米210元现空置。问现评估该商场带租约出售的价格应优先选用哪两种估价方法并 写出估价技术路线。

二、 单项选择题共2大题5小题每大题10分。每小题的备选答案中只有一个最符合 题意请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内。

一 1994年6月甲、乙双方决定合作开发某高层住宅楼规划批准用地15000平方米 建筑面积50000平方米。合同约定甲方出地乙方出建设资金住宅楼建成后甲、乙双方按 建筑面积的37比例分房。其中甲分得的部分定为自用住宅不需缴纳土地使用权出让金 乙分得的部分定为商品住宅并于1994年10月30日办理了土地使用权出让手续交清了 1400万元的土地使用权出让金。1996年10月30日主体结构建至四层时由于乙方原因停 工。现法院判决拍卖乙方权益乙方也同意同时委托拍卖其在该项目的权益。法院经调查确 认已完工程的建筑费为3000万元至建成还需投入建筑费6600万元自用住宅改为商品住 宅须补交土地使用权出让金为每平方米建筑面积1000元并在办理过户手续时直接向土 地管理部门缴纳不包含在拍卖价款中。经调查该项目附近同类土地使用权出让的最新拍

卖熟地楼面地价为每平方米1500元。问

1该项目整体拍卖时竞买人的最可能出价为 。

A 已完工程的建筑费3000万元+已交的土使用权出让金1400万元

B 已完工程的建筑费3000万元+已交的土使用权出让金1400万元+需补交的土地使用权出 让金1500万元 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 C 在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金1500 万元

D 在建工程建筑物市场价值+土地市场价值7500万元 2该项目中甲方权益最可能的拍卖价值为 。

A 在建工程建筑物市场价值*30%+土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金 1500万元*30% B 在建工程建筑物市场价值*30%+土地市场价值7500万元-其中的土地使用权出让金1500

万元*30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值

C 在建工程建筑物市场价值*30%+土地市场价值7500万元-需补交的土地使用权出让金 1500万元*30%+甲方分得部分未建工程建筑物预期市场价值 D 以上三种判断都不对

二 某公司拥有一栋旧写字楼《房屋所有权证》记载的建筑面积为460平方米。因年 久失修经房屋鉴定部门鉴定为危房由上级总公司批准改建建筑面积可增至600平方米 该公司认为建600平方米经济上合算擅自建成建筑面积1000平方米的写字楼。现该公司 欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业拟请某机构对该写字楼进行估价。 1 建的最终批准权在 。 A 政府房地产管理部门 B 政府规划管理部门 C 政府土地管理部门 D 上级总公司

2 评估时依据的建筑面积应为 。 A 460平方米 B 600平方米 C 1000平方米

D 以上三个面积都不行

3 该公司委托评估应选择 。

A 房地产管理部门 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 B 资产管理部门

C 有资格的房地产估价机构 D 验资机构

三下列估价结果报告和估价技术报告中存在多出错误请指明其中的13处。将错误内容 写在答题出的序号后面的空格处每个错误对应一个序号未将错误内容写在序号后面空袼 处的不计分。每指明一处错误得3分本题全对得40分。 ××置业公司部分房地产估价结果报告 一 委托人

××置业公司法定代表人×××住所××市××路××号。 二 估价机构

××房地产估价事务所法定代表人×××住所××市××路××号。 三 估价对象

该房地产位于××市××路××号四至范围××××总占地面积12000平方米土地级 别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准已将原有一栋7800平方米建筑面积、的 临街厂房改为超市并拆除奇遇建筑物新建一栋建筑面积18000平方米的写字楼目前正 在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。

四 评估目的

为抵押贷款提供依据。 五 估价时点

经委托人和估价机构确认估价时点为2001年6月30日。 六 价值定义略 七 估价依据略 八 估价原则略 九 估价方法

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况对超市和在建写字楼分别估价。因商业 房地产的交易实例较多对超市采取比较法进行估价对在建写字楼采用假设开发法进行估 价其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多采用收益法估价然后测算未 来的正常开发成本、税费和利润等予以扣除以次评估出在建写字楼的价值。 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 十 估价结果

经过科学、客观、严密的估价计算本报告确认估价对象的价值为17096万元大写人民币 壹亿柒仟零玖拾陆万元整其中超市的总价值为7355万元大写人民币柒仟叁佰伍十伍 万元整单价为没平方米建筑面积9430元在建写字楼的总价值9741万元大写人民币 玖仟柒佰肆十壹万元整。 十一 估价人员 略 十二 估价作业日期

2001年6月30日至2001年7月5日。 十三 估价报告的有效期 略

××置业公司部分房地产估价技术报告 一、 估价对象状况分析

××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000平方米其中建筑物为主 厂房一栋建于1980年钢筋混凝土框架结构共4层层高3.8米建筑面积7800平方 米。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋均为砖混结构建筑面积 分别为4200、3800、430、120平方米。××置业公司根据当地市场情况经上级集团公司 批准对估价对象房地产进行了用途改造将主厂房改造为超市目前已投入使用。拆除了 其余建筑物利用腾出的场地建造一幢建筑面积为18000平方米的写字楼实物情况略 拟对外出租经营。目前写字楼主体完工正在进行设备安装和内外装修预计一年后投入使 用。

估价对象位于该市商业中心边缘客流量大道路通达状况好公交线路多市政设施齐全 适宜于商场和写字楼经营××置业公司进行用途改造后商业价值可获得大幅度提高。 二、 市场背景分析略

三、 最高最佳使用分析略 四、 估价方法选用

根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况本报告对估价对象采用不同的估价方 法。对超市部分采用比较法进行估价对写字楼部分采用假设开发法进行估价其中对开发 完成后的价值采用收益法估价然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等予以扣除 以此估算在建写字楼的价值。 五、 估价测算过程 ㈠超市的估价

选取的三宗类似商业房地产交易资料如下交易情况于房地产状况的详细分析略 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 可比实例 A B C 成交价格 人民币9300元/m2 人民币6300 美元1350 成交面积 6900 m2 240 8600

成交日期 2001年5月30日 2001年6月23日 2000年12月28日 交易情况 拍卖 正常 正常

房地产状况 0% 25% 10%

注表内面积均为建筑面积

根据可比实例搜集的其他相关资料有该市商业房地产近三年来以来以人民币为基准的 价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%预计今后一年内仍可保持此趋势。。2000年12 月28日美元与人民币的汇价为18.32001年6月30日为18.27。 1 比准价格A

=9300×100/100×1+0.5%×100/100 =9347人民币元/㎡ 2 比准价格B

=6300×100/100×1+0.5%2×100/100-25 =8484人民币元/㎡ 3 比准价格C

=1350×8.27×100/100×1+0.5%6×100/110 =10458人民币元/㎡

式中可比实例C因区域等状况较好根据以往经验增加10个分值。

4 估价结果根据上述可比实例的修正采用简单算术平均得出估价对象得单价 =9347+8484+10458÷3=9430元/ 总价=9430×7800=7355万元 二 在建写字楼的估价

1首先测算该写字楼开发完成后的价值 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 根据设计估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收

益估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光 辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米1.2美元空置率为20%运营费占有效毛收 入的55%。

年有效毛收入=13500×300天×1.2×8.27×1-20%=3215万元 年运营费用=3215×55%=1768万元 净收益=有效毛收入-运营费用 =3215-1768=1447万元 收益年期取50年

资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%

根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况按净收益和资本化率保持稳定的趋势考虑代 入下列公式计算

V=a/r〔1-1/1+rn〕 式中 V——房地产价值 a——年净收益 r——资本化率 n——收益年限。

V=1447/10.12%×〔1-1/1+10.12%50〕 =14183万元

根据上述分析测算估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币。 2测算未来还需发生的各项成本及税费等

根据该市的客观情况对其在建写字楼进行测算评估 ⑴ 续建工程费及管理费等

装修工程费1800万元设备及安装费1190万元室外工程费350万元管理费等150万元 合计3490万元。

⑵ 投资利息 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 当地贷款的年利息率为5.85%续建期为1年则投资利息 =3490×〔1+5.85%0.5-1〕 =101万元

⑶ 销售税费

当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%则销售税费 =14183×6% =851万元

3 在建写字楼的评估价值 总价值=14183-3490-101-851 =9741万元 六、 估价结果

按上述分析测算估价对象超市部分单价为9430元/㎡总价值为7355万元大写人民币 柒仟叁佰伍拾五万元整在建写字楼部分总价值为9741万元大写人民币玖仟柒佰肆拾 壹万元整。估价对象总价值为17096万元大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整。 四指出并改正下面估价报告片段中的错误。本题10分。不得在试题上改在答题处指 出的错处并改正。错处不超出4个后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再作错误。 如将正确的内容改错则每改错一处倒扣2.5分。本题至多扣至零分。

某酒店土地总面积3000平方米土地使用年限40年从1998年10月8日起计总建筑面 积10000平方米共5层每层建筑面积2000平方米首层有500平方米建筑面积的大堂 其余出租为咖啡厅当地正常月租金为每平方米建筑面积100元正常出租率80%其他楼 层均为客房共200间当地同档次酒店客房的价格为每天200元年平均入住率80%。该 酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近 商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元土地资本化率为8%建筑物资本化 率为10%酒店欲投保请评估其2001年10月8日的保险价值。 估价计算如下 1 有效毛收入

=2000×100×12×80%200×200×365×80% =13,600,000 元

2 总费用=200×200×365×40% 注本资料由本人搜集整理仅供参考学习如有雷同纯属巧合 =5840000元 3 酒店总净收益=有效毛收益-总费用 =13,600,000-5840000 =7760000元

4 酒店土地净收入=10000×3000×8% =2400000 元

5 酒店建筑净收益=7760000-2400000 =5360000 元

6酒店建筑物价值=5360000/8%×〔1-1/1+8%37〕 =63114957 元

该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。