延吉市地下项目立项报告
一、人民路（步行街）商圈概述
人民路步行街商圈位于延吉市区布尔哈通河以北，是延吉市的商业中心。商圈占地面积约为140万㎡，商圈内共有租赁商场八家（城宝百货、韩百百货、延边地下商场、金华时尚秀场、时尚广场、爱得百货商厦、西市场），百货商场六家（新时代购物广场、新世纪购物广场、延边国际贸易大厦、百货大楼、明珠购物中心、江南购物中心）。其中城宝商厦、韩百百货、明珠购物中心主要以经营韩版商品为主。
二、各租赁市场租金价位
商场名称 城宝百货 韩百百货 延边地下商场 金华时尚秀场 时尚广场 爱得百货 租金（元/月.㎡） 押金（元） 160-550 100-180 200-350 80-220 70-140 130-180 税费 买断价格（万元/㎡） 无 无 3000-8000 租金含税 5000 240元/月 3000-5000 280元/月 2.5-3.5万元/㎡（使用面积） 5000 5000 无 租金含税 租金含税 租金含税 无 无 无 备注：西市场主营食品、农副产品、日杂等，故未列入调研范畴。 三、立项街道概述 1、立项街道概述
人民路：全长约1.7公里，贯穿整个人民路（步行街）商圈，位于商圈北部。 延吉街：全长约0.9公里，位于人民路（步行街）商圈西部。 光明街：全长约1.1公里，位于人民路（步行街）商圈东部。 步行街：全长约350米，位于人民路步行街商圈的中心地带 2、项目总面积
人民路：长（480m）*宽（30m）*两层=28800㎡ 延吉街：长（234m）*宽（22m）*两层=10300㎡ 光明街：长（230m）*宽（20m）*两层=9200㎡ 步行街：长（350m）*宽（18m）*两层=12600㎡ 项目总面积：60900㎡
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大连新天地人和公共设施管理有限公司大连地一大道·爱尚首尔
3、商圈平面图
备注：黄色区域为立项区域
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四、综述
人民路步行街商圈是延吉市最著名的老商圈，延吉市民消费水平相对于其他同等级城市较高。延吉当地70%为朝族人口，对韩国的劳务输出在08年前极为平凡，到韩国的务工人员，人均收入都在8000元/月人民币以上，加之朝族人的消费观念比较随意，所以导致了当地的消费水平较高，购买力较强。但是随着金融危机，韩元贬值和我国政府对境外劳务输出的管控。延吉市整体的消费能力有着明显的下降。
当地人普遍习惯性消费韩国商品，特别是家用电器、厨具、日常生活用品、服装、鞋帽等轻工商品倍受本地人青睐。主要的韩国商品集中在城宝百货、韩百百货与明珠购物中心等商场。延吉地下商场为当地比较知名的老地下商场，其经营的货品档次较低，更适合中低档收入人群消费。延吉地下商场有“新地下”与“老地下”之分，中老年消费群体习惯于去“老地下”消费，而年轻消费群体更习惯于去“新地下”购物。且在当地的租赁市场中，只有延吉地下商场全部为买断商铺，目前阶段对外转兑的价格为2.5万-3.5万/㎡（使用面积）之间，而当地市内中心地带民用住宅均价在2200-2600元/㎡之间。
租赁市场租金价格方面只有城宝百货与延吉地下商场相对较高，而其他租赁市场租金价格相对较低，不足以支撑我司开发地下项目所要达到的租金收益。但人民路（步行街）商圈整体商业氛围较好，商业气息较浓。租赁与百货业态商场布局合理，错落有致。从长远的发展角度来看该商圈适合开发地下商业项目，建议我司地下商业项目商铺买断价格在3.5-4.5万元/㎡（使用面积）之间，租赁价格在200-350元/月.㎡之间。
二零一零年一月二十日
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