科赫关键词：房地产市场；营销渠道；网络营销改｜革ｌ与Ｉ探『讨房地产网络营销环境分析与策略研究许乾摘要：房地产作为我国国民经济的支柱产业，随着房地产市场快速发展，房地产营销渠道越来越丰富，网络营销随之盛行。介绍了房地产网络营销的优势，分析了房地产网络营销的环境，探讨了提高房地产网络营销效率的措施。ｌ概述房地产营销的主旨是用户导向，然而传统的市场营销是依赖各种各样的媒体广告来促进顾客的接受，再以各种各样的调查研究方式了解顾客的需求。开发商或代理商与客户之间的信息传递、反馈，速度慢，成本高，容易造成信息不对称。而网络营销则正好解决了这个问题。在信息化社会网络营销比传统的营销手段具有与生俱来的优越性，在当代房地产营销模式中可以作出突出贡献。２房地产企业实施网络营销的优势２．１降低营销费用环境和技术环境。宏观环境对企业的营销活动虽有间接影响，但它却是给企业造成市场机会和环境威胁的主要因素，它对房地产企业的营销活动的影响是广泛而深远的。部门实施网上营销支持网上信息资源收集及管理，对公司网络资源应用提供指导等等。营销预算可能来自于人员工资，计算机添置等硬件费用，空间租用、网页制作、程序开发、数据库开发等软件费用，以及网费、网络广告。微观环境是指直接影响房地产企业服务其目标市场能力的各种因素，包括企业本身、消费者、供应商、中间商、竞争者以及社会公众等。微观环境对房地产企业的营销活动具有直接影响，微观环境中的各种行为者都是在宏观环境中运作并受其影响的。房地产市场营销环境有４．２使网络营销与公司管理融为一体网络营销的有效运用，将对公司其他部门以下几方面特点：３．１变化性和相对稳定性房地产市场营销环境中各因素都是不断网络营销所需的网络服务器软硬件费用、网络使用费用和维护费用非常低廉，如果采取建立互联网上的站点方式，就其成本主要包括设立站点的成本、网络服务器软硬件费用、网络使用费和日常维护费用包括网页的设计和维护费用，与开设专门房地产销售店面的昂贵的租金、装饰费用等相比，其营销费用将大幅降低，而开发商还可以利用网络信息服务商或网络服务提供商租赁网页空间，进一步降低成本，可通变化的。一方面，各种环境因素自身是不断变化的另一方面，某一环境因素的变化又会引起相关环境因素的变化。但每种因素变化的速度不同，相对而言，人口、社会和自然环境的变化相对缓慢一些，其中，科技因素变化最快，它推动了企业的技术进步和产品创新。同时，市场营销环境诸因素在一定时期内具有相对稳定性，这种相对稳定性为房地产企业预测环境变化并采过网络论坛等形式对项目所处片区、设计概念、生活理念、企业理念等内容的宣传。将大幅度地降低房地产广告信息制作和发布成本。２．２增强企业和顾客的良好沟通客户可以按照自己的需要获得物业的详细资料，使购买目标更为明确，同时客户也可以向开发商直接提出需求，开发商可以制作调查取相应对策提供了可能性。３．２环境的不可控性与企业的能动性按照与房地产企业营销的密切程度和企的运行产生积极影响，同时也影响到公司的整体运营管理。作为网络信息条件经营方式的探索，它将极大推动公司走向新经济的步伐。它将发挥促进公司内部信息化建设，加快企业电子商务准备，完善公司管理信息系统，提高公司管理的质量与效率，提高员工素质，培养电子商务人才等作用。这些变化将影响公司现有的生产组织形式、销售方式、开发方式、管理方式等等。推动公司进行经营方式的战略性转型。４．３与传统营销优势互补网络“赢销”需要两个条件：一是采取传统的市场营销手段；二是在网上提供价格有吸引力的商品。应该说至少到目前为止，传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。传统营销的对象是房地产网站本身和房地产企业品牌，而网络营销的对象是业对这些因素的可控程度，可以把环境因素分为三类第一类是企业不可控制的因素，即宏观表来收集顾客的意见，让顾客参与产品的设计、开发等，并相应地调整营销行为，以顾客为中心，从各方面满足顾客的需求，使营销活动更有效。这种沟通是交互式的，在给予消费者有关房地产商品信息的同时，也回收了消费者的反馈环境因素，包括人口环境、经济环境、政治法律环境、社会文化环境、自然环境和技术环境。对于这些因素，企业不能改变它，只能了解它、适应它。第二类是企业可以施加影响，使其尽可能地朝着有利于开展市场营销活动的方面转化的有关企业的大量信息，这两部分是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。４．４制定网站推广方案并实施具备了一个好的网站平台，接着应实行网站推广。网站推广的过程同时也是品牌及产品推广的过程。制定网站推广计划应考虑的因素有公司产品的潜在用户范围分清楚公司产品的最终使用者、购买决策者及购买影响者各有何特点，他们的上网习惯如何公司应该主要向谁做推广公司以怎样的方式向其推广效果更佳是否需借助传统媒体，如何借助公司竞争对手的推广手段如何如何保持较低的宣传成本等等公司可以借助，网站推广的手段可运用我们前面所列举的方法，主要有搜索引擎推广网站间交换链接建立邮件列表，运用邮件推广通过网上因素，包括市场、社会公众、竞争者、供应商和中间商。第三类是企业可以控制的因素，如企业本身。企业要根据环境因素的可控程度采取不同的对策。信息。信息传播更加广泛集中、方便客户，同时也方便开发商了解市场。２．３突破客户地域界限随着商品经济的发展，商品房销售对象不３．３关联性和相对分离性关联性是指房地产市场营销环境的各种构成要素之间不是孤立存在的，而是相互联系、再局限于某些地区和某些部门，房地产营销企业要想把自己建造的各类商品房让全国各地、甚至境外的购房消费者都知道，就要借助互联网这种远程信息传递形式，及时连通国际、国内市场，让原本地区性极强的房地产营销活动的空间得到拓展，突破房地产营销活动的地域特相互影响的，一个因素的变化会导致许多因素的变化。因此，它们对企业的营销活动并非单独产生影响，而是综合发生作用的，这种复杂的相论坛、进行宣传通过新闻组进行宣传在公司名片等对外资料中标明网址在公司所有对外广告中添加网址宣传借助传统媒体进行适当宣传等。参考文献互影响也使企业的外部环境更加难以把握。同时，在某一特定时期，营销环境中的某些因素又彼此相对分离。各因素对房地产企业营销活动的影响大小不同。征，使房地产的营销活动可以在全球范围内展开。３房地产网络营销的环境房地产市场营销环境是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和。房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构成。宏观环境是指间接影响房地产企业４提高房地产网络营销效率的措施４．１确定负责部门、人员、职能及营销预算网络营销属营销工作，一般由营销部门负责。职责应包括综合公司各部门意见，制定网站【１］ｊＯｌ咏梅．房地产企业的网络营销叫．安徽水利水电职业技术学报，２００６．［２】杨文情．房地产网络营销，搜房网，２００６．［３１程明．论房地产企业的网络营销策略，市场周刊财经论坛．２００３．建设计划，并领导实施网站建设网站日常维护、监督及管理网站推广计划的制定与实施网上反市场营销活动的各种环境因素，包括人口环境、经济环境、政治法律环境、社会文化环境、自然馈信息管理开展网上营销活动对公司其他万方数据 一１１２—
