房地产项目开发前期工作的管理措施

房地产项目开发前期工作的管理措施王佳（苏州非凡城市置业有限公司，江苏苏州215000）

摘要：目前我国的城市规模在不断扩大袁房地产行业也得到了很大的发展遥但是随着市场的不断变化以及城市房地产项目的

不断增多袁高房价也逐渐限制了部分人群的购房欲望遥因此袁房地产行业的市场竞争变得十分激烈遥阐述了房地产项目开发前期工作管理的具体内容袁分析了前期管理的潜在风险袁并提出相关建议袁以促进房地产行业的健康发展遥关键词：房地产曰项目开发曰前期管理

近十年来袁由于我国城乡一体化政策的不断实施以及城市规模的不断扩大袁房地产行业商品的价格也在成倍增长袁但是在房地产行业发展的过程中袁由于发展的速度过快袁也涌现出了很多问题遥目前我国房地产行业已经基本发展成熟袁而且随着房地产行业价格的巨幅增高袁广大消费者的消费心理也越来越成熟袁在投资房地产项目时都有着一定的谨慎心理遥这些都对房地产行业的发展有着一定的影响遥面对这种情况袁房地产开发商应该从自身做起袁加强对自身管理能力的提升袁以此来保证房地产开发项目整体质量的不断提高袁这样才能有利于房地产开发商在日益激烈的市场竞争中得到持续的发展[1]遥

1房地产项目开发前期工作管理的具体内容

目前房地产开发项目前期工作包含的内容十分复杂袁而且范围较广袁所以房地产开发项目前期的准备工作所需要的时间也往往比较长遥做好房地产开发项目的前期工作管理袁不仅能够帮助房地产开发项目过程的管理袁同时也能够为项目的后续施工做好准备遥

1.1房地产项目开发前期工作管理内容

从房地产开发项目的时效性来说袁房地产开发项目的前期管理工作内容非常复杂袁涉及到诸多方面袁其中包括了运作咨询尧项目勘察和设计尧市场分析等遥具体内容则是首先要制作一份房地产开发项目的可行性研究报告尧相关的技术经济论证报告袁除此之外也要完成审批前的环境影响评估尧交通影响评估等一系列手续遥在施工方面也要进行很多准备袁比如测绘工程尧地形图尧签订土地出让协议等遥1.2房地产项目开发前期工作管理任务

至于房地产项目开发前期工作管理任务主要分为以下几个方面院

1冤项目的策划任务遥房地产前期管理任务中的项目策划任务不仅要包括对房地产项目地址的选取策划袁同时也要开展相关的市场调研袁再对产品进行策划袁最后再面向市场进行推广策划以及推广后的销售策划等遥

2冤可行性研究报告的任务袁也就是指要完成房地产开发项目前期的项目可行性研究报告袁除此之外也要编写关于房地产开发项目中的技术经济论证报告[2]遥除此之外袁也要根据房地产项目的经济技术指标进行一定程度的估算遥

3冤房地产项目开发中的土地和规划的审批任务遥这个审批任务内容十分复杂袁不仅要包括对项目的前期跟踪处理袁同时也要包括对土地的收储和出让等遥

4冤房地产项目中的设计质量管理任务袁从字面意义上理解也就是对房地产项目的规划设计时进行管理袁同时也要按照国家的相关规定以及技术要求对施工图纸进行严密的检查袁以确保房地产项目施工设计内容的科学性尧合理性遥2房地产开发项目前期管理的潜在风险

2.1房地产开发项目前期管理中的项目策划风险

房地产开发项目前期管理中存在着项目的策划风险遥这是因为房地产开发项目由于其具备的特殊性质袁所以会对城市有着一定程度上的影响袁因此房地产的开发项目必须要与所处城市发展定位相符合袁而不能够出现明显的矛盾遥比如我国新一线城市郑州袁由于会有军用飞机经过袁因此房地产项目的高度有一定的限制袁在这种情况下应该合理对房地产项目计划进行调整遥如果房地产开发项目与所处城市的发展方向存在矛盾袁那么也会影响房地产项目的进一步发展袁而且也不利于后续各种文件的审批袁同时如果不了解城市的发展方向和发展规划袁那么也会不利于房地产项目周边的配套设施建立袁这样也会影响房地产项目的潜力遥

2.2房地产开发项目前期管理中的项目可行性研究风险

在房地产开发项目前期管理中的项目可行性阶段也会面临着一定程度的风险遥所以这就要求进行项目可行性研究时的工作人员必须对自身房地产企业有着一定的了解袁并结合当地城市的具体发展政策袁对经济进行全方面的分析袁在此基础上修改和调整项目方案袁以保障房地产项目内容的可靠性和真实性袁同时也要对房地产项目中的不确定因素进行一定程度的研究并及时分析这些风险可能带来的后果袁制定具有针对性地应对措施袁避免出现的风险超过预期的状况袁从而给投资内容和项目成本带来严重的影响遥

2.3房地产开发项目前期管理中的项目土地审批风险

目前袁房地产项目开发土地审批中所存在的风险主要出自两方面袁一是房地产开发项目的土地收储风险袁二是房地产开发项目中的土地出让风险[3]遥首先土地收储风险所要面临的是城市所在的地方政府以及国土部门的土地经营行为准许遥在这一项目中经常会出现土地收储协议不完善或是收储实质性办法不合理等各种风险遥而在土地出让中袁这一环节必须要对所选土地进行一定程度的研究袁并向我国的有关部门咨询袁这样才能保证土地价格的合理性遥

2.4房地产开发项目前期管理中的项目设计风险

房地产项目的设计阶段也会面临着风险袁即必须达到我国建设单位的需求以及相关部门对于项目设计的规划审批的要求遥除此之外袁我国关于建筑方面的相关法律法规也会对房地产项目的设计造成一定程度的风险袁导致房地产项目的成果并不符合前期的预算遥在房地产项目的设计工作中袁一旦出现了针对设计尧施工各阶段检查和评价的不正确结论袁那么就会影响到风险控制遥这种情况的出现袁其中一方面也可能是由于设计部门和管理部门的协调配合不完善而引起的遥

3房地产开发项目前期管理的具体措施

3.1房地产开发项目前期管理的项目策划风险管理措施

为了方便房地产项目策划风险的管理袁首先房地产项目小组应该对房地产项目进行充分的资料调查袁选取好准确的策划地址袁而且在房地产项目的规划上袁一定要从实际出

132020年第2期建材发展导向

浅谈石灰改善土路基填筑施工工艺分析宋微波（安徽省芜湖市无为县交通运输局，安徽

芜湖238300）

摘要：伴随我国经济水平的不断提升袁公路建设规模进一步扩大袁公路施工质量和施工工艺水平也得到了较大的提高遥如

今袁在公路工程中石灰改善土路基得到了越来越广泛的应用遥为使公路石灰改善土路基施工质量得到有效的提升袁结合实践经验袁以某公路工程项目的具体情况为实例袁深入的分析了石灰改善土路基的施工工艺袁从而为类似工程的施工提供更多有价值的参考遥

关键词：石灰改善土路基曰路基填筑曰质量控制

1工程概况

该工程位于安徽某市袁由于该地区地下水位比较高袁黏土作为主要土壤袁土的稳定性比较差袁且非常坚固不容易进行粉碎袁填筑路基时不能直接利用遥该项目设计为一级公路袁路基采用由下而上基本结构形式为路堤采用4豫石灰改善土袁路床采用6豫石灰改善土遥路基运用石灰与土内部发生的物理化学反应致密的整体形成袁使得地下水不能轻易出现渗透袁提高路基的强度和稳定性遥2土路基填筑施工工艺2.1测量放线施工工艺

首先利用全站仪对中线桩进行恢复袁将边桩进行放出曰然后利用水准仪将本层石灰改善土路基的松铺高程进行测量袁并在指示桩上进行标出袁同时将上土厚度从边桩拉线位置进行控制曰最后利用钢卷尺按照一定尺寸把路基划分成方格并且利用白灰画出白线袁从而将堆土量计算出来袁使得上土厚度得到控制遥

2.2取土施工工艺

取土施工由挖掘机在取土场进行取土袁按照渊5.3m伊7.7m冤方格利用土方车渊每车达到10方冤进行打格堆料袁由专人负责堆料的指挥袁发现堆料中达不到填料要求的袁例如树根等袁采取利用人工进行清理干净袁最后采用推土机对施工土地进行平整遥

2.3翻晒素土及粉碎土颗粒施工要点

平整完素土后袁利用铧犁和路拌机对素土进行不停的翻晒袁将素土的含水量进行降低袁在这个过程中袁应对土的含水量及粉碎颗粒情况进行跟踪检查袁保证含水量超过最佳含水量的3耀5个点袁粉碎的土颗粒要小于15mm为止袁才能够停止翻晒遥如果土的含水量比较大袁出现较难粉碎土颗粒时袁也可采取先采用挖掘机将土打堆成锥状或者带状袁并且通过计算覆盖上要保证略小于最佳生石灰块的石灰剂量数量袁采用挖掘机配合装载机进行翻拌打堆压紧袁这样可以将土的黏性消除并将土的含水量快速减少袁闷土3耀4d以后再

发袁精准掌握所在城市的规划尧行政许可部门出台的相关政策内容等袁也要明确认识到所处地区的用地分类和允许的建设范围遥除了做好有关部门的准备袁也要充分调查市场袁考虑到消费者的具体需求袁这样才能方便房地产项目评估地皮的价值遥

3.2房地产开发项目前期管理的项目可行性研究风险管理措施

目前房地产开发项目可行性研究风险管理也可以从两个角度出发遥首先袁是绿色建筑建设投资风险的相关控制遥应该结合各地的节能设计标准等相关政策袁在设计书上对非传统水源系统尧照明系统以及冷热源系统等进行科学合理的设计袁以此来缩小项目的投资风险遥第二个角度则是盈亏测算袁包括指标分析和风险控制袁这个风险主要是防止房地产项目亏损过多袁所以要引入不同控制参数袁来对控制标准进行合理的调整遥

3.3房地产开发项目前期管理的项目土地审批风险管理措施

为了应对房地产开发项目前期管理中的项目土地审批风险袁首先面临土地收储环节中可能出现的风险袁可以通过符合法律途径进行收储补偿袁这样一方面能够减少房地产建设单位的资金投入袁另一方面也可以主动解决土地审批困难的问题遥而在土地的出让环节也可以贴出公告袁与有关部门展开协调袁以此来提升土地的优势袁并充分发挥房地产项目组织的协调能力袁增加房地产项目拿到土地的使用权证书的可能性遥

3.4房地产开发项目前期管理的项目设计风险管理措施

为了应对房地产开发项目前期管理中的项目设计风险袁应该采取如下措施院提高项目设计的标准袁并且贯彻以人为

2020年第2期主的基本原则袁促进房地产项目的质量不断提升袁并且重视房地产项目的材料质量袁以便做好后期维护的工作遥除此之外也要做好对总平面图设计质量的管控袁并对房地产开发项目配套周边的设施商圈进行一定程度的分析袁以此来保证商业服务能够得到满足遥最后也要对房地产项目周围的公共建设以及建筑设计因素等进行一定程度的考虑袁以此最大程度地发挥房地产项目的商业空间遥4结语

综上所述袁房地产开发项目前期管理中会面临着四个主要的风险袁针对这四个可能会出现的主要风险进行分析和研究袁并制定相关措施解决袁保证房地产开发项目的顺利进行遥除此之外袁为了增强房地产项目开发的成功性袁也要求房地产项目的工作人员做好对前期工作的管理袁这样才能提高项目的服务能力水平袁以此来赢得消费者的好感袁占据房地产的消费市场遥希望本文能够为我国房地产项目的发展做出一定的贡献遥

参考文献：[1]陈东英.房地产开发项目前期工作中的管理措施[J].居舍袁2017渊31冤院95.

[2]郭晓羽.简要分析房地产开发工作前期策划和整体性规划设计的有机融合[J].城市建设理论研究袁2017渊11冤院294.

[3]邵嵘.试论房地产开发项目的前期成本管控[J].时代金融袁2013渊32冤院253+255.

作者简介：王佳渊1981-冤袁男袁江苏苏州人袁本科袁工程师袁从事房地产开发管理工作遥

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