对我国实行住房抵押贷款证券化障碍的分析
住房抵押贷款证券（MBS）是一种创新金融工具是指银行等金融机构发放个人住房抵押贷款后把所持有的抵押贷款债权出售给一家特别机构该机构将其收购的抵押贷款按照贷款期限、利率、抵押房产类型等条件进行标准化组合经过担保或信用增强后在资本市场上发行的证券住房抵押贷款证券化就是形成住房抵押贷款的二级市场的过程国外发达市场经济国家的实践表明实行住房抵押贷款证券化能成为贷款发放机构的坚实后盾通过证券化可以源源不断地从资本市场上获取资金用于发放住房抵押贷款以支持更多的住房消费者圆住房之梦 随着我国住房制度改革进程的加快个人住房抵押贷款的需求量和实际发放量迅速增长但是当住房抵押贷款发展到一定规模时商业银行就会面临较大的资金缺口出现资金来源的短期性与贷款资金需求的长期性的矛盾借鉴国外经验我国要繁荣房地产市场发行MBS将是一个必然趋势它的积极意义主要表现为首先发行MBS可以使商业银行通过出售抵押贷款债权实现提前套现从而增加银行资产的流动性还可以将住房抵押贷款的风险分散并且可以把抵押贷款业务从资产负债表内移到表外就可以回避资本充足率的限制；其次MBS具有信用级别高、收益率较高、流动性较好、未来现金可预测性强等优点会非常受投资者欢迎；再次发行MBS可以扩大住房贷款市场的规模提供长期稳定的贷款资金来源使银行有能力延长个人住房贷款期限调低贷款利率增加贷款额度这对于鼓励个人贷款购房、增强居民购房的支付能力必将起到积极作用也必将会使住宅产业显示出强劲的增长势头勿庸置疑我国住房抵押贷款证券化对商业银行、投资者、贷款者来说具有很大的积极意义从学术界到政府有关部门对尽快发行MBS的呼声也很高工商银行、建设银行等机构都对住房抵押贷款证券化进行了研究并且提出了一些研究方案但证券化的实施却依然是“犹抱琵琶半遮面”始终“呼之不出”笔者认为住房抵押贷款证券化具体操作方案之所以迟迟未见推出是因为目前我国实现抵押贷款证券化还存在很多障碍一、目前我国住房抵押贷款一级市场发育不成熟1.一级市场规模太小截至到2001年末我国四家国有商业银行发放个人住房贷款余额为5072亿元虽然比年初增加了1994亿元增幅达65%但个人住房贷款余额占各项贷款余额的比重为
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2%.占GDP的比重为5.2%.从发达国家和地区的情况来看1999年底住房抵押贷款余额占GDP的比重英国为56%、美国为54%、日本为33%、香港地区为31%可以看出我国目前住房抵押贷款的规模还很小而创立MBS市场时需要将抵押贷款债权构建成标准化的资产池如果没有相当规模的贷款积累就无法找出足够多在还款期限、利率标准、房产性质、违约率等方面相同的债权当然就无法实施“打包”“重组”等标准化操作发行MBS的资产池也就无法建立2.一级市场贷款条件不统一住房抵押贷款在全国刚刚兴起虽然1997年我国出台了一部《个人住房担保贷款管理试行办法》但它对具体的实施细则并未明确规定还没有形成全国统一的住房抵押贷款体系各地、各银行之间的情况不同在贷款标准、贷款格式、发放程序、信息管理等方面有很大差异贷款条件的不统一也使得构建标准化的资产池步履艰难二、商业银行压力和动力不足1.目前我国住房抵押贷款在银行资产中所占份额较低还没有对银行资产的流动性造成威胁国外银行之所以实行抵押贷款证券化主要是为了解决资金流动性不足带来的资金结构不匹配及防范流动性风险根据国际经验住房贷款占全部贷款比例达到30%左右时可能给银行带来流动性威胁商业银行就会提出住房抵押贷款证券化的要求可是我国目前住房抵押贷款的规模还很小仅占总贷款余额的2%左右从整体上来讲我国商业银行存款的总量大于贷款有大量的闲置资金并且我国居民的储蓄总量屡创新高目前商业银行发放住房抵押贷款的资金非常充足所以尽管个人住房抵押贷款的数量增加很快但还没有给银行造成流动性的威胁 2.目前住房抵押贷款的违约率较低还没有对银行资产的安全性造成威胁我国银行资产的质量很差其中不良资产所占比例至少在25%以上而1999年美国花旗银行的不良资产率仅为0.6%.在我国银行目前的资产中住房抵押贷款一直是国有商业银行的少有的优质资产虽然利率的波动、就业收入的增减、借款人的健康状况、房地产价格的震荡等因素也会使住房抵押贷款存在一些安全性风险但目前它的违约率却很低其不良资产率仅为0.23%.另外随着个人住房抵押贷款在银行总资产中比重的不断增加商业银行不良资产所占的比例也会逐步下降将使商业银行的资产质量得到明显的改善因此商业银行不愿把自己的优质资产出售给其他投资者当然住房抵押贷款证券化的脚步也就无法前行3.实行住房抵押贷款证券化会使银行的收益率降低如果将住房抵押贷款的债权出售原本由银行一
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家独享的贷款收益就要大部分随着债权而转移给投资者进行证券化操作的特别机构也需要从中获得证券发行的手续费和管理费一盘美餐被多方分食那么银行就只能通过发放和回收住房抵押贷款取得一些中间的服务费用不能像现在这样获得由于存贷利息差带来的明显的收益所以目前商业银行要求实行抵押贷款证券化的意愿不强烈三、我国现行的法律法规不够完善住房抵押贷款证券化是一项程序性强涉及多方经济利益的工程只有完善的法律、法规才能确保它的有效运行随着市场经济的建立我国先后颁布和修改了二系列经济法律、法规以维持经济秩序但由于我国抵押贷款市场起步较晚相关的法律建设还很不完善尤其是住房抵押贷款证券化的政策法规还未出台对于证券化过程中可能出现的问题尚无明确的法律依据现行某些法律法规与住房抵押贷款证券化的某些操作手续还有许多相违背的地方这些都极大限制了住房抵押贷款证券化的发展因此在法律上亟待解决以下几个问题1.住房抵押贷款证券的潜在投资者很多尤其是一些机构投资者将是购买住房抵押贷款证券的主力军但在我国目前法律环境下一些拥有长期资金的投资者却不能进入证券市场在稳定金融秩序的前提下应该制定相关的法律允许其中一部分进入MBS投资领域2.当商业银行或发行住房抵押贷款证券的公司破产时需要进行破产隔离操作并且需要一个信托公司介入但在目前我国还没有《信托法》对此项内容做出规定3.住房抵押贷款的债权转让是该资产证券化的一个重要环节但是现行法律规定该债权转移时必须抵押人到场同意才能完成而实行住房抵押贷款证券化涉及的抵押人数目庞大不可能要求其一一到场所以现行的法律法规必须调整4.在实行住房抵押贷款证券化的过程中需要涉及到很多中介机构如资信评估机构、房地产评估机构、担保与保险机构、公证机构等的参与这些中介机构彼此之间关系的协调职责的分配等问题目前还没有法律做出明确的规定而这些中介机构的共同配合对住房抵押贷款证券化市场健康有序的发展将起到积极的促进作用四、有关会计、税收制度的欠缺和空白发行MBS还会遇到会计、税收方面的技术问题这些问题会影响到证券资产的合法性、盈利性和流动性也关系到每一参与者的利益我国现行的会计制度、会计准则关于住房抵押贷款证券化的处理上还是一片空白所以需制定一套适应于复杂的创新金融环境的、较为完善的关于住房抵押贷款证券化的会计制度另外目前的税收制度对于资产销售的税收、特设载体的所得税处理以及投资者的
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税收实施MBS过程中哪些环节该收税、哪些环节不该收税、按怎样的标准收都没有明确的规定制定合理的税收政策降低证券化的融资成本是十分重要的对住房抵押贷款证券化将起到助推器作用在我国实行住房抵押贷款证券化的过程中除了要遇到上述一些主要障碍之外也要解决一些其它问题如完善中介机构、监管MBS的运作、培育一些合格的技术人才、管理人才等总之住房抵押贷款证券化是一项复杂的金融工程它需要政府的支持以及多方的努力这样才能逐步清除横在我们面前的障碍为我国MBS的实施铺出一条平坦大道
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