广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司敬呈：深圳市沃信资本管理有限公司2012年08月24日目录报告说明及编制情况第一部分项目总论项目概况项目经济技术指标报告总述第二部分广州经济环境研究中国及广东省宏观经济背景分析中国经济现状中国经济趋势分析广州市概况行政区划及地位广州市经济现状广州市城市规划广州市交通网线规划宏观经济分析整体经济健康发展，充满活力固定资产投资快速增长，房地产投资稳步上升城建投入大手笔可支配收入增长平稳本章小结第三部分广州市房地产市场分析土地市场表现商品房市场表现住宅市场表现广州市商业市场广州商业市场所处的历史阶段广州市商铺市场分布格局租金现状未来大型商业项目供应广州市写字楼市场写字楼发展格局广州市甲级写字楼总体现状广州市高级公寓市场公寓分布广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究（2010/02）2012年08月24日13租金售价状况广州市高星级酒店市场分析高星级酒店市场总体概况高星级酒店市场供需情况高星级酒店市场房价高星级酒店市场未来展望政策及走势分析本章小结第四部分区域市场及项目分析大坦沙岛总体规划定位与功能空间格局交通区域房地产市场地产市场现状区域住宅及公寓市场供需分析区域板块商业地产市场供需分析大坦沙岛房地产市场发展前景本章小结第五部分项目价值分析地理区位及交通周边配套及地块环境商务及商业氛围项目SWOT分析项目优势、劣势分析项目机会、威胁分析劣势及威胁改进建议本章小结第六部分：项目发展建议盈利模式思考常见商业赢利模式本项目商业部分赢利模式建议项目定位思考产品布局思考裙楼经营定位思考塔楼（中高端商务公寓）定位思考产品规划总体规划建议产品类型、功能及户型建筑理念及风格广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究（2010/02）2012年08月24日26建筑细节建议开发进度建议开发原则开发进度安排定价及价格分析定价策略价格分析市场营销策略总体策略营销计划建议第七部分项目财务分析项目投资估算与资金筹措项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表项目投资计划、资金筹措与借款利息项目销售收入的测算（含相关税金测算）项目财务评价损益表与项目静态盈利能力分析现金流量表与项目动态盈利能力分析资金来源与运用表与资金平衡能力分析贷款偿还能力分析财务分析总结附件：财务评价（方案二）附件：财务评价（方案三）广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究（2010/02）2012年08月24日3报告说明及编制情况预测条件假设：我们在研究过程中所依据的资料和信息都是准确有效的。但是，一旦我们所依赖的基本依据有所改变，我们的分析、推荐或建议也应随之改变。以下因素将可能导致我们的研究发生变化：新的规划变动；新的政策法规；对广州市房地产市场可能产生影响的社会﹑经济﹑政治改革等重大事件。市场分析原则：本报告以准确性、客观性、公正性为原则，按照有关市场分析的办法及相关规定撰写，遵循客观性原则和独立分析原则。同时为了降低贵方投资风险，总结观点也采用谨慎原则进行。市场分析依据：分析小组进行现场调研时收集到的数据及资料。分析小组数据平台系统积累的相关数据及资料。官方及行内(cid:14729)威研究机构公开发表的文章及观点、数据。敬请注意：本项目研究工作是在2012年8月期间进行的，进行研究分析所依赖的信息和资料都基于这个时间阶段。本报告中，对于未来需求、市场发展趋势等的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来可能发生事物的预示性估计，而非完全确定的事实。对未来预测的过程包含了许多对外界非常敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。广州市荔湾区大坦沙岛海角红楼地块投资可行性研究（2010/02）2012年08月24日4