金融基础知识

学习目标

通过对本章的学习，学生应了解或掌握如下内容： 1．金融理论相关的基础概念与知识； 2．金融学的一般分析方法；

3．与房地产金融工作相关的银行信贷知识；

4．与房地产调控相关的货币政策的含义、分类与手段。

导言

随着经济的飞跃式发展，金融学在中国逐渐成为一门显学①，吸引着越来越多的学子投身其中。而金融学本身作为经济学下属的二级学科，分支众多，其中有的偏重理论研究，如投资学、公司金融学、金融工程学和金融经济学；有的则更偏重实务，如房地产金融学。一般来说，理论是实务的基础，因此要学好房地产金融学，就必须首先掌握一定的金融学基础知识，同时也要对房地产金融实务工作中所涉及的问题有一个初步了解。

第一节 金融的基本概念

早在古希腊时期，当第一张借据（英文简称IOU）产生的那一刻，金融就出现了。所谓金融即指资金的融通和借贷，它所要解决的核心问题是如何在不确定的环境下对资金进行动态的最优配置。从这个意义上讲，“不确定”和“动态最优”两个概念构成了金融的核心。

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显学通常是指与现实联系密切，引起社会广泛关注的学问；相反，隐学则是离现实较远，不那么为世人瞩目的学问。

房地产金融 一、金融与金融学

（一）金融概述

在经济学中，金融是指有关货币、信贷的所有经济关系和交易行为的总称，它涉及货币、借贷、证券、银行以及金融中介和金融市场诸多范畴。在现实生活中，货币的流通、资金的结算、证券的发行和买卖、信贷的发放与收回以及各种形式的金融信托与保险等，都属于金融活动。金融活动按照是否有金融中介机构参与，分为直接金融活动和间接金融活动两类。

在直接金融活动中，货币资金的实际融出方和实际融入方直接进行资金融通，不借助中介机构的借贷。直接金融活动通常发生在广义的金融市场中，如债券市场、股票市场等。而随着现代金融活动中衍生金融产品的极大丰富，发生在狭义金融市场——交易所——之外的场外交易正逐渐成为直接金融活动的重要补充形式。直接金融活动的主要方式包括：有价证券的直接买卖，货币资金所有方向借款方直接放贷，预收预付和赊销赊购商品等。直接金融活动受融资双方的资金数量、资信程度等因素的影响较大。

在间接金融活动中，金融机构（主要指商业银行和保险公司）作为中介参与货币资金供需双方之间的融资活动。金融机构借助其广泛的信息、社会关系、众多的经营网点、较高的信用等级等优势充分调动了社会闲置资金参与再生产活动。商业银行作为我们最熟悉的金融中介机构，其存贷款业务活动就是最典型的间接金融活动。其实，现代商业银行的经营范围已经远远超出了传统的存贷款业务，它的其他业务如保理、保函、贴现等都具有间接融资的性质。

不同国家的直接金融活动和间接金融活动的发达程度大不一样。例如，在中国，间接金融活动是企业和公众投融资的最主要的方式，每年全社会融资总额的90%以上依靠银行中介完成；而在美国，金融市场异常活跃，发行债券和各种票据是企业融通资金的主要途径。研究者曾经一度认为金融市场的效率高于金融中介机构，因此美国式的直接融资是金融活动发展到高级阶段的产物和标志。事实上，大量研究表明，并没有确凿的证据能够证明间接融资活动比直接融资活动效率低，不同国家形成不同的金融活动方式是历史演进的结果。还以美国为例，历史上其银行金融中介之所以不如金融市场发达，是由于美国建国初期联邦各州为防止本州资金外流，严格限制银行的跨地域经营，这样美国的商业银行都只能采用“单一银行制”形式，少数实力较强的银行需要采用银行控股的方式才能进行扩张，这无疑大大限制了间接金融活动的发展。与此同时，企业通过金融市场发行商业票据来补充流动资金、通过发行股票和债券筹措长期投资资金相对来说则更加方便，于是便形成了如今美国金融的组织形式。

与金融活动密切相关的另一个概念是金融工具。资金融通需要借助于一定的金融工具才能进行。所谓的金融工具有时也被称为金融产品，上文提到的借据（IOU）就是最简单的金融工具。金融工具是在信用活动中产生的，能够据以进行货币资金交易的合法凭证，一般具有期限性、流动性、风险性和收益性等基本特征，并且具有多种类型。按照期限不 2

第一章 金融基础知识 同可将其分为货币市场工具和资本市场工具，前者如商业票据、国库券、可转让大额定期存单（Certificates of Deposit，CDs）、回购协议等，后者如股票和债券；按照流动性可将其分为完全流动性金融工具和有限流动性金融工具，前者包括纸币和活期存款，后者则包括存款凭证、商业票据、股票和债券等。有限流动性金融工具也具备流通和转让的特性，但须附加有一定的条件，故其变现能力较差。

大量使用衍生金融工具是现代金融活动的一个显著特征。衍生金融工具是指在基础金融工具基础上派生出来的新的金融合约，其价格取决于基础金融工具的特征。这类合约包括：金融远期、金融期货、金融期权和金融互换四大类基本型。在这四种基础类型之下，又派生出汇率衍生工具、利率衍生工具、股票衍生合约、债券衍生合约等细分产品，例如：远期外汇合约、远期利率协议、股指期货、货币互换等。此外，通过混合上述四类基础金融工具又可以形成更加复杂的衍生工具，次贷危机后尽人皆知的信用违约互换（Credit Defaults Swap，CDS）就是一种较为复杂的信用衍生金融工具。

（二）现代金融学

明确了金融的含义也就清楚了金融学的研究内容和研究对象。事实上，在国内外大学的金融专业中，其课程设置是相当多样的，但总体上说以下几门课程总是不变的，包括：投资学、公司金融学（财务管理学）、金融市场学、金融经济学、货币银行学、国际金融学、数理金融学以及金融计量经济学。这些课程之间存在密切的联系，并在教学内容和课程设置上存在着一定程度的重叠。尽管将如此之多的课程罗列起来，但金融学作为一个完整的学科仍然显得有些零散，缺乏统一的理论基础和方法论指导应是主要原因。

现在越来越多的学者认为金融学的诸多分支学科所考察的不过是在不同层次发生的金融现象而已，应当借鉴经济学中微观经济学和宏观经济学的分类方法，将金融学分为微观金融学和宏观金融学两类，再辅以提供方法论支撑的数理金融学和金融计量经济学，从而构成完整统一的金融学学科体系。图1-1展示了现代金融学的基本结构框架。

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房地产金融

图1-1 现代金融学学科的基本框架结构

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微观金融学主要研究金融市场中个体投资者、融资者、政府和金融机构的投融资行为以及金融资产的定价等微观层次金融活动，即从个体效用/利润最优化的角度探讨微观金融主体的金融决策和行为，揭示出资金在时间和风险两个维度上的配置规律。时间维度的资源配置是指动态的安排最优消费、投资比例，使用的分析工具是动态最优化理论，如最优控制和动态规划，对应的经典金融模型是消费资本资产定价（C-CAPM）模型。风险维度的资源配置是指在风险和预期平均收益之间寻找最优平衡点，使用的分析工具是静态最优化理论和矩阵代数，对应的经典模型如套利定价（APT）模型。

宏观金融学侧重研究整个金融系统的运行问题，即从整体角度讨论金融系统的运行规律及其与其他经济系统的相互关系。其核心是借助货币的整体供求关系，研究金融系统的总体运行和经济运行问题。其中利率与汇率是影响宏观金融和经济运行的重要变量；货币政策是国家调节宏观经济运行的重要工具；通货膨胀与通货紧缩是宏观经济和货币供求失衡的极端状态。此外金融监管和危机防范也是宏观金融分析的重要内容。

在宏观分析中，利率、汇率和价格是人们关注的焦点，三者作为宏观经济金融系统的内生变量，相互作用相互影响，好似物理学中的“三体”运动，人们必须使三者之一固定不变才能令宏观经济趋于稳定，而对那个固定变量的选择，实际上就构成了政府宏观经济或金融管理的全部内容。例如，中国是通过有管理的浮动汇率体制实现汇率的相对稳定，而西欧国家则通过施行相对严格的货币纪律来实现物价的相对稳定（通货膨胀目标制）。

①

邵宇，刁羽．微观金融学及其数学基础[M]．北京：清华大学出版社，2009，9．此思想源于钱颖一教授早年一篇关于经济学、金融学教学与学习的文章，引用时对个别之处作了修正。

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第一章 金融基础知识 二、金融市场、金融机构和金融制度

（一）金融市场

金融市场有狭义和广义之分，前文中提到的金融市场即是狭义的金融市场，它专指进行资金融通的场所，是一个实体存在的概念，例如证券交易所、期货交易所等；广义的金融市场是指各类金融机构及个人资金交易活动的总称，在这里一切与信用和资金流通相关的经济活动都被囊括其中。

1．金融市场的分类

按交易期限的不同，通常可以将金融市场划分为货币市场和资本市场；按金融交易的交割期限不同，又可将金融市场划分为现货市场和期货市场。

（1）货币市场

交易期限在一年以内的短期金融交易市场被称作货币市场，它是金融市场的重要组成部分。由于该市场上主要的金融工具是政府、银行及工商企业发行的短期信用工具，具有期限短、流动性强和风险小的特点，而在货币供应量层次划分上被置于现金货币和存款货币之后，称之为“准货币”，所以将该市场称为“货币市场”。 货币市场由同业拆借市场、票据贴现市场、可转让大额定期存单市场和短期证券市场四个子市场构成。

（2）资本市场

又称“长期金融市场”、“长期资金市场”，是期限在一年以上的各种资金借贷和证券交易的场所。资本市场上交易的是一年期以上的长期证券，因为在长期金融活动中，涉及资金期限长、风险大，具有长期较稳定收入，类似于资本投入，故称之为“资本市场”。资本市场可以分为一级市场和二级市场，其中，一级市场是证券发行市场，二级市场则是证券交易市场。在中国境内具有典型代表意义的资本市场包括国债市场、股票市场、企业中长期债券市场和中长期放款市场。

2．金融市场的功能

金融市场对于国民经济的作用是极端重要的，它对于优化金融资源配置、提高资金使用效率等方面都具有重要意义。概括起来，金融市场具有如下几种功能。

（1）资本转换功能

在社会总储蓄向总投资的转化过程中，必须借助于一定的中介才能顺利完成。金融市场就充当了这种转化的中介。因为在社会资金的供求者之间，关于资金的数量、资金成本、资金占用时间等方面往往难以取得一致，而通过金融市场的介入能够有效弥合供求双方的分歧，使社会资金流动成为可能。金融市场既是投资的场所又是融资的场所，它创造了多样的金融工具并赋予金融资产以流动性，从而使得资金的需求者方便、经济地获取所需资

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房地产金融 金，使资金供给者获得满意的投资渠道。因此，借助金融市场，可以达到社会储蓄向社会投资转化的目的。

（2）资源配置功能

在金融市场上，随着金融工具的流动，相应地发生了价值和财富的再分配。金融市场的这种配置功能表现为如下三个方面：一是资金的配置，即通过金融市场使资金流向最有发展潜力、能为投资者带来最大利润的企业和部门，从而使得稀缺的资源得到最有效率的利用；二是财富的再分配，政府、企业和个人通过持有金融资产来保有财富，而各种金融产品价格的波动就实现了财富的再分配；三是风险的再分配，根据对风险的偏好程度不同，经济主体可以分为风险偏好型、中立型和厌恶型，利用金融市场中的金融工具，厌恶风险的经济主体就可以把风险转嫁给偏好风险的经济主体，从而实现风险的再分配。

（3）经济结构调节功能

在经济结构方面，人们对金融工具的选择实际上是对投融资方向的选择。金融机构或者金融市场参与者对这些部门的追逐或疏远将导致部门间的优胜劣汰，从而达到调节经济结构的目的。在宏观调控方面，政府实施货币政策和财政政策从来都离不开金融市场，如中央银行的公开市场操作离不开银行间市场，而财政政策则离不开国债市场。

（4）宏观经济状况揭示功能

金融市场被公认为国民经济的“晴雨表”，是国民经济的信号系统。金融市场交易直接或者间接地反映了货币供给的变动，宽松或从紧的货币政策都要依靠金融市场来实施，因而通过观察金融市场的波动就可以了解政策情况。此外，随着世界金融市场形成和信息技术的进步，人们可以通过观察一个国家或地区的利率和汇率变化来了解该国甚至世界经济状况。总之，金融市场不仅反映了微观经济的运行情况，而且反映着宏观经济的状况。

（二）金融制度和金融机构

金融制度是指一个国家以法律形式所确定的金融体系结构，以及组成该体系的各类金融机构的职责分工和相互关系。从广义上说，金融制度包括金融中介机构、金融市场、金融监管制度等三个方面的内容。具体来说，一项金融制度首先反映了各类金融机构的地位、作用、职能和相互关系，其次反映了金融市场的结构和运行机制，第三涵盖了金融监管制度，包括中央银行或金融监管当局进行金融调控和管理的法律法规、组织形式、运作体制等。

1．金融监管制度

（1）金融监管的概念

金融监管是指政府通过特定的机构（如中央银行）对金融交易行为主体进行的某种限制或规定，是金融主管当局对金融机构实施的全面性、经常性的检查和督促，并以此促进金融机构依法稳健地经营和发展。金融监管有狭义和广义之分，狭义的金融监管是指中央银行或其他金融监管当局依据国家法律规定对整个金融业（包括金融机构和金融业务）实 6

第一章 金融基础知识 施的监督管理；广义的金融监管除了包括上述内容外，还包括了金融机构的内部控制和稽核、同业自律性组织的监管、社会中介组织的监管等内容。

最为人们熟知的金融监管体制是分业监管体制和统一监管体制。在中国，承担金融监管工作职责的政府机构是中国人民银行、银监会、证监会和保监会，这是一种典型的分业监管体制，它们监管的对象分别是银行业金融机构、证券行业和保险行业。

（2）金融监管的方式和内容

金融监管的方式主要有：公告监管、规范监管和实体监管。在监管内容方面，具体讲，对银行金融机构的监管内容包括市场准入监管、市场运营监管和市场退出监管。其中市场运营监管又包括：资本充足率监管、资产安全性监管、资产流动性监管、资产收益性监管和内控有效性监管；监管方法有：非现场监督、现场检查、并表监管和监管评级。对于证券行业的监管包括对上市公司的监管、对证券公司的监管和对资本市场的监管。对保险行业的监管则包括偿付能力监管、公司治理监管和市场行为监管三个方面。

（3）金融监管法规

① 在中国，银行业监管相关法规包括《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》、《贷款通则》、《中华人民共和国担保法》、《商业银行资本充足率管理办法》、《固定资产贷款管理暂行办法》、《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》、《商业银行内部控制指引》、《商业银行风险监管核心指标》等。

② 证券业监管相关法规包括《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国证券法》、《中华人民共和国证券投资基金法》、《证券公司管理办法》、《证券公司检查办法》、《客户交易结算资金管理办法》等。

③ 保险业监管相关法规包括《中华人民共和国保险法》、《健康保险管理办法》、《关于加强保险资金风险管理的意见》和《国务院关于保险业改革发展的若干意见》等。

2．金融机构及其制度安排

中国的金融中介机构主要包括商业银行、政策性银行、证券机构、金融资产管理公司、保险公司、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、小额贷款公司以及农村信用社等。限于篇幅，这里仅简要介绍前四类机构。

（1）商业银行

商业银行是以经营工商业存、放款为主要业务，并以获取利润为目的的货币经营企业。在中国的金融机构体系中，商业银行是主体，在社会总融资中占主导地位。目前中国的商业银行体系如下。

① 国家控股的四大商业银行。包括中国工商银行、中国农业银行、中国银行和中国建设银行。目前这四家银行的国有股份占绝大多数，采用一级法人的总分行制，分支机构不

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房地产金融 是独立法人。

② 股份制商业银行。包括交通银行、深圳发展银行、中信银行、中国光大银行、华夏银行、招商银行、兴业银行、民生银行、广东发展银行、上海浦东发展银行等。股份制商业银行采取股份制的企业组织形式，股本金来源除了国家投资外，还包括境内外企业法人投资和社会公众投资。

③ 城市商业银行。城市商业银行的前身是城市信用合作社，在其发展初期是按城市划分设立的，不得在不同城市设立分支机构。近年来，随着中国经济发展的需要，城市商业银行开始突破原有地域，到其他城市设立分支机构，拓展发展空间，并陆续开始迈开引入境外战略投资者、实现上市融资的步伐。

（2）政策性银行

政策性银行是由政府出资创立、参股或保证的，以配合、贯彻政府社会经济政策或意图为目的，在特定的业务领域内，规定有特殊的融资原则，不以盈利为目的的金融机构。中国于1994年初设立了三家政策性银行，即国家开发银行、中国进出口银行和中国农业发展银行。近年来政策性银行面临的市场环境、任务和经营条件都已发生了很大变化，原有的很多政策性业务已经逐步成为商业性业务，因此以国家开发银行为试点，政策性银行开始了商业化改革的步伐。

（3）证券机构

中国证券机构主要包括证券公司、证券交易所、证券登记结算公司、证券投资咨询公司、投资基金管理公司。

① 证券公司，又称证券商，是经由证券主管部门批准设立的在证券市场上经营证券业务的非银行金融机构。证券公司分为综合类证券公司和经纪类证券公司，其中综合类证券公司可以从事证券承销（即承诺推销）、经纪（即代客买卖）、自营（即自营交易）三种业务；而经纪类证券公司只能从事证券经纪业务。此外，证券公司还可以参与企业兼并收购活动，充当企业的财务顾问。

② 证券交易所，是依法设立的、不以营利为目的、为证券的集中和有组织交易提供场所并履行相关职责的，实行自律性管理的会员制事业法人。目前国内有两家经国务院批准设立的证券交易所，即上海证券交易所和深圳证券交易所。证券交易所的职能是提供证券交易的场所和设施，制定证券交易所的业务规则，接受上市申请并安排上市，组织和监督证券交易，监督会员和上市公司，设立证券登记结算公司，管理和公布市场信息等。

③ 证券登记结算公司，每个证券交易所一般都附设证券登记结算公司，该公司负责在每个交易日结束后的清算工作，包括对证券和资金进行清算、交收和过户。

（4）融资产管理公司

中国的金融资产管理公司是在特定时期，政府为解决银行业不良资产，由政府出资专门收购和集中处置银行不良资产的机构。1995年《中华人民共和国商业银行法》颁布以来， 8

第一章 金融基础知识 四家国有商业银行亟需剥离自身常年以来积累的巨量不良资产。借鉴国际经验，国务院于1999年批准组建了四家金融资产管理公司，它们分别是华融、长城、东方和信达资产管理公司，分别收购和处置从工、农、中、建四行剥离出来的不良资产，专责回收搞活以化解潜在风险。

第二节 利率、现值和资产定价

一般来说，资金的需求者通过发行债券、向银行借款等获得资金；资金的供给者通过投资、银行存款等运用资金。通过这样的金融活动，不但供求双方达到了筹资和投资的目的，而且资金也得以流通。在这个过程中，利率、现值和资产定价是供求双方在决策时都高度关注的三个概念。

一、利率和资产现值

利率和资产现值之间的关系密切，我们首先看看它们各自的含义与关系。 （一）利率 1．利率的含义

利率是利息率的简称，是由借贷活动形成的利息额同本金的比率，是借贷资本的价格。利息从表面看是货币受让者借贷资金而付出的成本，实质上却是利润的一部分，是剩余价值的特殊转化形式，它体现了国民收入的再分配。

按照计算利息的时间，可以将利率分成年利率、月利率和日利率，其换算公式为：

年利率=月利率×12=日利率×360

2．名义利率与实际利率

由于物价的变化会影响借贷资金的实际成本，所以经济学家一般会将利率分为名义利率和实际利率两类。名义利率是政府官方指定或银行公布的利率，是包含了信用风险与通货膨胀风险的利率。实际利率是名义利率扣除物价变动率后的利率，实际利率较名义利率能更好地衡量借贷成本。经济学里著名的费雪方程式就刻画了名义利率与实际利率之间的关系：

名义利率=实际利率+通货膨胀率

3．利率的期限结构

债券的期限和收益率或利率在某一既定时间存在的关系就称为利率的期限结构，通常

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房地产金融 以收益率曲线表示此种关系。利率期限结构主要考查的是金融产品到期收益与到期期限之间的关系及变化。在分析中将影响收益的其他因素看成是既定的，只考虑到期期限变化对收益的影响。

根据金融学中的无偏预期理论，利率期限结构可以表示为如下公式：

TRT1R11ri1 （1.1）

i2其中，RT表示T期的实际利率或收益率，R1表示当前的1年期利率，ri表示当前预期

1/T的未来第i期的1年期收益率，ri也可以被理解为“远期利率”。例如，假定一种1年期债券的当前收益率为5%，而在第2、3和第4年时同样1年期债券的预期收益率分别为6%、7%和8%，根据公式当前1年期、2年期、3年期与4年期债券的收益率R1、R2、R3和R4就应当分别为5%、5.5%、6%和6.5%。表现在图上即为向上翘起的收益率曲线。一般来说向上翘起的收益率曲线出现在经济复苏时期，它表明市场预期经济将恢复扩张，短期利率有可能因为央行收紧货币供给而持续上升。

概括起来，收益率曲线有图1-2所示的四种形状：（1）正常的收益率曲线，或称上升曲线、常态曲线，指证券期限与利率（收益率）呈正相关关系的曲线（见图1-2（a））；

（2）颠倒的收益率曲线，或称下降曲线，指证券期限与利率呈负相关关系的曲线（见 图1-2（b））；（3）峰状曲线，这种向下弯（向上弯）的曲线通常意味着市场预期未来的长期利率会下降（上升），而短期利率将上升（下降）（见图1-2（c））；（4）水平直线，这种曲线表明市场预期经济将会走低，远期利率下降，从而导致当前的长期债券利率与短期利率相同（见图1-2（d））。

收益率 收益率 O

O 到期时间

到期时间

（a） （b）

收益率

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O 到期时间

收益率 O 到期时间

第一章 金融基础知识

（c） （d）

图1-2 收益率曲线的形状

4．利率决定理论

（1）古典利率决定理论

这一理论也被称为真实利率理论，它建立在古典货币数量论的基础上，即认为工资和价格具有很强的灵活性，在受到外来影响时可以自由伸缩，从而可以使经济自动实现充分就业。在充分就业的情况下，储蓄与投资的真实数量是利率的函数。这也就是说社会存在着一个单一的利率水平使经济体系处于充分就业的均衡状态，这种单一利率不受任何货币数量变动的影响。

古典理论认为，利率决定于储蓄与投资的相互作用，储蓄是实际利率的增函数，投资是实际利率的减函数。用公式表示为：

SSi,X IIi,Y （1.2）

SI其中，S代表储蓄、I代表投资，i代表实际利率，X和Y分别表示影响储蓄和投资的其他所有因素。该公式表示当储蓄等于投资时，所对应的利率即为均衡实际利率。

古典理论的前提假设是当实体经济部门的储蓄等于投资时，整个国民经济达到均衡状态，因此古典理论属于一种纯实物分析。

（2）流动性偏好理论

利率的流动性偏好理论是凯恩斯提出的重要经济学思想，他认为货币需求取决于公众的流动性偏好，这种偏好包括了交易动机、预防动机和投机动机。其中交易动机和预防动机形成的货币交易需求与收入成正比，与利率无关；投机动机形成的货币需求与利率成反比。写成公式就是：

LL1YL2i （1.3） LS其中，L是总货币需求；L1代表交易需求，它是国民收入Y的增函数；L2代表投机需

求，它是利率i的减函数。凯恩斯假设货币供给S完全是由中央银行决定的外生变量，因此给定一个货币供给总量，就会产生一个均衡利率水平与之相对应。

然而当利率下降到某一水平时，市场就会产生未来利率上升的预期，从而使得货币的投机需求达到无穷大，这时无论中央银行供应多少货币都会被相应的投机需求所吸收，造成利率不能继续下降而“锁定”在这一水平，这时就出现了所谓的“流动性陷阱”现象。

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房地产金融 一旦经济陷入流动性陷阱，扩张型货币政策将失效。

（3）现实中的利率确定

上面我们介绍了经济学利率中最经典的两种利率决定理论，一般认为，古典利率决定理论适用于长期实际利率的决定，而流动性偏好理论则解释了短期利率决定的方式。应当指出的是，理论同实际总是有一定差别的，用一成不变的利率决定公式无法解释现实中多种多样的利率水平，因此这里有必要引入利率集的概念。

利率集是指随贷款期限的不同、贷款时宏观经济情况的不同，同一种贷款的利率大小不一，这些从高到低的所有利率就组成了一个利率集。利率集包括四个组成部分：无风险利率、通货膨胀溢价（简称通胀溢价）、期限溢价和差价。一笔贷款的利率水平就是这四者之和。

无风险利率一般取同期限国债或国库券利率；通胀溢价是将实际利率换算成名义利率的差额部分；期限溢价是为弥补资金长期被借款人占用引起的不确定性的风险溢价；差价是补偿贷款担保物的抵押手续费、服务费以及违约风险和其他不确定因素而产生的风险 溢价。

这里还有必要简单介绍一下风险溢价的概念。风险溢价又被称为风险升水，是指具有与一项风险资产（如贷款）的收益所产生的期望效用相同效用水平的无风险收益与该风险资产收益期望值之间的差额。用公式表示为：

12R; R=U/U （1.4）

2其中，π是风险溢价，2是风险资产收益的方差，R是著名的Arrow-Pratt绝对风险厌恶指数，U和U分别代表效用函数的一阶和二阶导数。

在利率集的四个组成部分中，期限溢价和差价就大致属于风险溢价。以目前中国1年期贷款基准利率5.31%为例，其中包含通货膨胀溢价的名义无风险利率为2.6%（同期国债利率），那么风险溢价水平就大致为2.71%。

（二）资产现值 1．单利和复利

利息的计算分为单利和复利。单利就是不论借贷期限的长短，仅按本金计算利息，上期本金所产生的利息不计入下期本金重复计算利息。设F表示本金与利息的和（也称为本金的终值或未来值），P是本金，r代表利率，n为时间，则单利的计算公式为：

F=(1+rn)P （1.5） 复利是将每一期所产生的利息加入本金一并计算下一期的利息。设m为每年计息次数，n为年数，r为年利率，则计算公式为： 12

第一章 金融基础知识 F1r/mnmP （1.6）

当每年计息次数趋于无穷时，就有了所谓的连续复利：

ernlim1r/m; FPern （1.7）

mnm复利计算之间越长，则未来值越大。在实践中，除常用的年复利外，经常用到的是月复利，即m=12。

需要指出的是虽然中国银行存款的利息按照单利计算，但是在金融领域，大多数时候都是使用复利甚至是连续复利的，如证券定价。

2．现值

现值也称在用价值，是现在和未来的一笔支付或支付流在今天的价值，也就是说它关心的是未来的一块钱在今天到底值多少钱这个问题。

现值的计算实际上在上面关于利率的介绍中已经给出了——本金P就是现金流F的现值。一般地，一种金融资产（如债券）的现值用公式表示就是：

mnAi/mFPV （1.8） inm1r/mi11r/m PVlimAi/mimrm/)i1(1mnFFe/rn ; （1.9） nm(1rm/)其中PV代表现值，Ai代表第i年支付的总利息或租金额，每年支付m次利息，F为

到期时资产的价格。

例题1-1 以债券为例，假设2年期债券的票面价格为100元，每年付息一次且利息率为10%，市场利率为5%，则该债券的现值大约是：

(10×10%)/(1+5%)+(100×10%)/(1+5%)2+100/(1+5%)≈109（元）

例题1-2 3年期100元债券，市场利率为8%，若以连续复利计算则该债券的现值大约为： PV100/e0.083≈79（元）

特别地，如果某种资产每年不产生任何实际的现金流（如利息或租金），利息只在到期日连同本金一起支付，支付额为F，则每年计m次复利且未来价值为F的资产的现值公式就退化为：

FFFPV;PVlim （1.10） nmnmrnme1r/m1r/m从这两个等式看，显然现值公式和复利计算公式其实本身就是一回事。由于当m时每期的利息收入Ai/m0，故不论期间是否支付利息或租金，以连续复利计算的现值公式都一样。

现值的应用不仅限于证券，包括金融资产在内的任何产生现金流的资产均适用这个概

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房地产金融 念，如在房地产金融领域，我们就可以通过现值的方法为房地产定价。

例题1-3 假定某栋住宅出租每半年可得租金收入6 000元，若一年后出售价值100万元，此时市场无风险年利率是3%，那么这栋住宅的现值就是98.24万元：

2t16 00010.03/2t1 000 00010.03/22≈982397

3．贴现因子

通过上面的介绍不难发现，所谓现值不过是未来值或现金流乘以(1r/m)im或者eir而已。这里我们记(1r/m)im为离散贴现因子；eir为连续贴现因子，利率r也称贴现率。

二、收益率与资产定价

（一）收益率

通过上面的介绍我们会发现，收益率和利率是经常被混用的概念。在不十分严格的情况下，可以接受这种混用，但如果进一步探讨就会发现，二者还是有明显区别的。尤其是当涉及到资产定价的时候，我们使用更多的是收益率而非利率。

1．到期收益率

到期收益率是指到期时资产收益及资本损益与买入价格的比率，设P为买入价格，F为到期价格，T为持有期，C为总利息或租金收入，则当采取单利计算时公式为：

FP/TC （1.11） rP其实，所谓到期收益率实际上就是我们在现值介绍部分中使用的市场利率或贴现率r。因此当采取复利计算时，到期收益率可以通过现值计算公式反推得到。

例题1-4 某栋房产买入价格为100万元，一年后卖出时市场价格为110万元，在房主持有房产的这一年中将其出租，每半年收一次租金5000元，那么该房产的到期年收益率为：

① 按单利计算：

r(1101000.52)/10011%

② 按复利计算：

1000.50.5110

(1r/2)(1r/2)2(1r/2)2r≈10.8%

很明显，用复利计算该房产的到期收益率要稍低一些。 14

第一章 金融基础知识 2．内部收益率

内部收益率代表了某一固定资本投资在其持有期内实际获得的或预期可获得的收益率。一项投资的内部收益率是使得该项投资的未来净现金流贴现值为零的收益率。从这个概念上看，内部收益率和到期收益率是很接近的概念，不同之处可以从以下公式中看出：

n(CItCOt)0 （1.12） tt0(1IRR)其中，CIt是现金流入，COt是现金流出，CIt-COt就是t期的净现金流量，IRR则是内部收益率。内部收益率的经济含义很明确：项目到期时，所有投资可以被完全收回。内部收益率代表了投资所能支付的最高贷款利率，若贷款利率高于内部收益率，那么投资项目就会亏损。内部收益率和到期收益率的差别在于前者使用各期投入的贴现值计算，而到期收益率则直接使用资产的现值计算。

3．实际收益率和本期收益率

实际收益率和本期收益率是从到期收益率中衍生出来的概念，当一种资产不持有到期，而是在到期前就在市场中卖掉，这时产生的收益率就是实际收益率。其计算公式和到期收益率近似，只不过此时F不再是到期价格，而是卖出时的市场价格。

本期收益率也称当前收益率，是指本期获得的利息或租金收入对资产当前的市场价格的比率，计算公式为：本期收益率=支付的利息（租金）总额/本期市场价格。

4．票面利率

前面已经提及利率。利率既不等于到期收益率或贴现率，又不等于实际收益率和本期收益率。从资产收益率角度看，利率的计算公式为：

Cr （1.13）

P其中，C是年利息总额，P是本金，r就是年利率。借用证券行业的术语，我们所称的利率实际上是“票面利率”，而收益率则是金融资产在市场中应得的利润率或贴现率。从另一个方面讲，利息是针对债务而言的，它是借贷资本的收益率而不是权益资本的收益率。

（二）资产定价理论

资产定价是整个金融学研究的核心，可以说掌握了如何给一种资产确定合理价格的办法，就掌握了现代金融学的大部分知识，因此在这里有必要对于资产定价问题进行简要介绍。

1．资产定价基本原理

资产定价的基本原理其实很简单，就是我们刚刚介绍过的现值概念。知道了资产的到期价格、利率和贴现率，利用公式可以很容易的算出资产现值，这个现值就是资产价格。

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房地产金融 2．资本资产定价理论

现值公式的应用有一个显著缺点，那就是如何确定收益率r。我们知道，收益率r是由市场决定的，很难直接观测，而直接使用无风险的国债利率又显然低估了风险溢价的水平，从而会高估资产价格。资本资产定价模型所要解决的正是如何确定收益率r这个问题。

资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model， CAPM）是投资组合理论的均衡理论。该理论认为理性的投资者总是追求投资者效用的最大化，即在同等风险水平下的收益最大化或是在同等收益水平下的风险最小化。

资本资产定价理论是在美国经济学家马科维茨1952年提出的均值—方差分析方法的基础上由夏普和林特纳在1964年提出的。该理论认为：如果在理想的金融市场上，拥有相同信息结构的信息完全且厌恶风险的投资者可以按照无风险利率进行任意借贷，那么一种资产组合的收益率为：

rrf(rmrf) （1.14）

其中，rf为无风险利率，rm为市场上所有证券的加权平均收益率，rmrf就是风险升水。CAPM模型在实际的资本定价工作中有很多用处，例如前面提到在为资产或者证券定价时要使用贴现率，而当资产或者证券没有到期时该如何估计这个贴现率呢？这时CAPM就有用武之地了——只要事先用历史数据估计出某一行业或企业的β，再利用当前的无风险利率rf和市场加权平均收益率rm就可以预测出当前甚至未来的折现率r。包括CAPM模型在内的资本资产定价理论是一个庞大的理论体系，由于本书不是专门的金融学教科书，这里就不做详细介绍了，有兴趣的读者可以参考金融经济学方面的教材。

第三节 信贷基本知识

在金融活动中，信贷只是各种企业、自然人投融资方式里的一种，但因为相对于金融市场上的其他融资手段来说，传统信贷的进入门槛不高、融资成本较低，所以在中国市场上，迄今为止，无论是企业还是自然人，一般都将信贷作为其最主要的融资手段。

一、信贷的含义与业务分类

（一）信贷的含义

信贷是体现一定经济关系的不同所有者之间的借贷行为，是以偿还为条件的价值运动特殊形式，是债权人贷出货币，债务人按期偿还并支付一定利息的信用活动。

信贷有广义和狭义之分，广义的信贷是指一切以实现承诺为条件的价值运动形式，包 16

第一章 金融基础知识 括存款、贷款、担保、承兑、赊销等活动。狭义的信贷专指银行的信用业务活动，包括银行与客户往来发生的存款业务和贷款业务。

银行信贷也有广义和狭义之分。广义的银行信贷是银行筹集债务资金、借出资金或提供信用支持的经济活动。狭义的银行信贷是银行借出资金或提供信用支持的经济活动，主要包括贷款、担保、贴现、承兑、信用证、信贷承诺等活动。事实上，现在当人们提及信贷的时候，习惯上一般就是指狭义的银行信贷，甚至专指银行贷款、承兑和贴现业务，而不包括存款业务、担保业务和信贷承诺等。

公司信贷活动的交易双方是贷款人和借款人，由于这两个名称在现实工作中经常被混淆，所以这里有必要澄清一下：在正规的信贷合同里，贷款人是指资金借出方，如银行；借款人则是指资金的借入方，如接受资金支持的公司和事业单位。

（二）信贷的业务分类

这里讲的信贷业务是针对狭义的银行信贷说的。银行的信贷业务分为公司信贷和个人贷款两大类，其中又分为很多的小类。

1．公司信贷

公司信贷是指以法人和其他经济组织等非自然人为接受主体的资金借贷或信用支持活动，包括对公贷款、承兑、贴现、担保、信用证和信贷承诺。而在实物工作中，人们常常将公司信贷理解为对公贷款。

（1）对公贷款

对公贷款是指商业银行或其他信用机构以一定利率和按期归还为条件，将货币资金使用权转让给其他资金需求者的信用活动。对公贷款分为短期贷款、中长期贷款和贸易融资三类。

① 短期贷款通常指流动资金贷款，是为了满足借款人在生产经营过程中临时性、季节性的资金需求，保证生产经营活动的正常进行而发放的贷款。

② 中长期贷款主要用于借款人新建、扩建、改造、开发、购置等固定资产投资项目，因此固定资产贷款通常都属于中长期贷款。具体看中长期贷款有：项目贷款、房地产开发贷款和银团贷款。其中房地产贷款有时也被归入项目贷款的范畴，但在国家的信贷政策上有所区别。

③ 贸易融资是指银行对进出口商提供的与贸易结算相关的短期融资或信用便利。贸易融资具体包括信用证、押汇、保理和福费廷四大类①。

（2）承兑 ①

福费廷也称包买票据或票据买断，指包买商（通常为商业银行或银行附属机构）从出口商那里无追索权地购买信用证项下已经开证行承兑的汇票、或经第三方担保的远期汇票或本票，以向出口商提供融资的业务。

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房地产金融 承兑是指银行或其他商业机构在商业汇票上签章承诺按出票人指示到期付款的行为。商业汇票分为银行承兑汇票和商业承兑汇票，其中银行承兑汇票是由在承兑行开立存款账户的存款人出票，向开户银行申请并经银行审查同意承兑，保证在汇票到期日无条件支付确定金额的票据行为。之所以说承兑业务也是信贷活动之一，是因为出票人可以在银行授信额度内缴存一定比例的保证金后出票，而不必存入全部的汇款金额。

（3）贴现

贴现业务包括银行承兑汇票贴现和商业承兑汇票贴现。它是指商业承兑汇票的持票人在汇票到期日之前，为了取得资金而将票据转让给银行的票据行为。

（4）担保

担保是银行根据客户的要求，向受益人保证按照约定以支付一定货币的方式履行债务或者承担责任的行为。银行的担保业务主要有保函和备用信用证两类，其中保函又分为借款保函、租赁保函、投标保函、履约保函、预付款保函、工程承包保函和质量保函。

（5）信用证业务

信用证是一种由银行根据信用证相关法律法规依照客户的要求和指示开立的有条件承诺付款的书面文件。信用证包括国际信用证和国内信用证两类。信用证业务是银行基于开立信用证而进行的付款业务，是结算方式的一种。

（6）信贷承诺

信贷承诺是指银行向客户做出的、在未来一定时期内按商定条件为客户提供约定贷款或信用支持的承诺，在客户满足贷款承诺中约定先决条件下，银行按承诺为客户提供约定的贷款或信用支持。

2．个人贷款

个人贷款的分类相对简单，按照用途不同可以分为个人住房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款三类。

（1）个人住房贷款

个人住房贷款是指包括银行在内的金融机构向个人发放的用于购买自用住房的贷款。按资金来源分，个人住房贷款又可分为：商业性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款三类。有关个人住房贷款的具体内容将在后面的章节中详细介绍。

（2）个人消费贷款

个人消费贷款是指商业银行向个人发放的用于家庭或个人购买消费品或支付其他与个人消费相关费用的贷款。个人消费贷款有六种：个人汽车贷款、个人助学贷款、个人耐用消费品贷款、个人消费授信贷款、个人旅游消费贷款、个人医疗贷款。目前在中国的银行业务中，个人消费贷款还是相对新兴的业务，其中个人汽车贷款和个人消费授信贷款是最主要的两类，信用卡业务就属于个人消费授信贷款的一种。 18

第一章 金融基础知识 （3）个人经营贷款

个人经营贷款是指商业银行向从事合法生产经营的个人发放的、用于定向购买或租赁商用房、机械设备，以及满足其个人生产经营资金周转和其他合理资金需求的贷款。个人经营类贷款可以分为个人经营专项贷款和个人经营流动资金贷款。专项贷款主要用于借款人购买或租赁指定商用房和机械设备的贷款，其主要还款来源是由经营产生的现金流。个人经营流动资金贷款则是用于满足个人企业生产经营流动资金需求的贷款。

二、信贷期限和贷款利率

（一）信贷期限 1．信贷期限的概念

信贷期限是指银行与借款人从签订合同到合同结束的整个期间。通常信贷期限包括提款期、宽限期和还款期三个部分。

（1）提款期

从借款合同生效之日起，至合同规定贷款金额全部提取完毕日，或最后一次提款日为止的整个期间。在提款期内，借款人可以按照合同约定分次提款。

（2）宽限期

从贷款提款完毕之日或最后一次提款日开始，至第一个还本付息之日为止，介于提款期和还款期之间的期间。有的时候，宽限期也包括提款期，即从借款合同生效之日起至合同规定的第一次还款日为止的期间。

在宽限期内借款人只需按时交纳利息，而不需归还本金。有时借款人甚至连利息也不用偿还，只是银行仍会按照规定计算利息，直至还款期才向企业收取。

（3）还款期

还款期是指从借款合同规定的第一次还款日起至全部本息清偿日为止的期间。

2．不同信贷业务的期限

中国《贷款通则》中对于信贷业务的期限有明确规定，具体如下。 （1）自营贷款的期限

自营贷款是指商业银行以所筹集的资金自主发放的贷款，其风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。自营贷款期限最长一般不得超过10年，超过的应当报中国人民银行备案。

（2）一般贷款的期限

商业银行的一般贷款都属于自营贷款范畴。按照贷款期限的长短差别可分为三类。 ① 短期贷款，即期限在1年以下（包括1年）的贷款；

19

房地产金融 ② 中期贷款，即期限为1年以上（不含1年）5年以下（包括5年）的贷款； ③ 长期贷款，即期限在5年以上（不含5年）的贷款。 （3）票据贴现的期限

票据贴现的期限为从贴现日起到票据到期日为止的时间，最长不得超过6个月。 （4）展期

对于不能按期正常归还贷款的，借款人应当在贷款到期之日前向银行申请贷款展期，并由银行决定是否展期。短期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限累计不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期期限累计不得超过3年。

（二）贷款利率 1．贷款利率的种类

贷款利率按照不同标准可以分为这样几类：本币贷款利率和外币贷款利率、浮动利率和固定利率、法定利率和市场利率。

2．贷款利率的规定

（1）基准利率

基准利率是被用做贷款定价基础的标准利率，市场利率和法定利率都可以作为基准利率。中国人民银行公布的贷款基准利率是法定利率。在贷款业务中，商业银行一般采用基准利率加点或确定浮动比例的方式。

（2）计息方式

按照《人民币利率管理规定》的规定，短期贷款利率按贷款合同签订日的相应档次的法定贷款利率计息，合同期内遇利率调整不分段计息。

中长期贷款利率实行一年一定，根据贷款合同确定的期限，按贷款合同生效日相应档次的法定贷款利率计息，每满一年后再按当时相应档次的法定贷款利率确定下一年度利率。

展期贷款的期限累计计算，累计期限达到新的利率档次时，自展期之日起，按展期日挂牌的同档次利率计息，达不到新的期限档次时按展期的原档次利率计息。在实际操作中有三种计息方法：一是展期前和展期后均执行原借款合同利率；二是展期后执行新的期限利率；三是展期前后统一执行新期限原利率标准。

对于逾期或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直至清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。实际操作中的罚息利率一般由贷款银行自行确定。

对于提前归还贷款的，银行有权按原贷款合同向借款人收取利息。 （3）利率结构

利率结构也称利率档次。目前中国短期贷款利率分为6个月（含）以下和6个月～1年（含）两个档次；中长期贷款利率分为1～3年（含）、3～5年（含）和5年以上三个档次。 20

第一章 金融基础知识 三、担保与抵押

前面我们提到过现实中的利率由无风险的基准利率和风险溢价共同决定。风险溢价的存在说明了信贷业务的一个重要特征就是始终存在着风险，而如何控制风险则是现代银行业经营乃至整个金融活动的核心工作。

担保和抵押是银行信贷活动的重要组成部分，是保障银行债权实现的法律措施，它为银行提供了一个可以影响或控制风险的潜在来源，在借款人丧失或部分丧失债务偿还能力后，可以使银行减少损失，维护正常经营秩序。

（一）贷款担保

实际上担保和抵押并不是同一层次上的概念。担保是指借款人无力或未按照约定时间还本付息或支付有关费用时贷款的第二还款来源，是贷款项目审查的最主要因素之一。按照《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）的有关规定，担保方式包括抵押、质押、保证、定金和留置五种方式，其中前三种是信贷业务中最常运用的，而抵押则是房地产信贷活动中的首要担保方式。

按照用于担保的资源属性的不同，贷款担保可以分为保证担保和财产担保两种。保证担保指由作为第三人（担保人）的自然人或法人向银行提供的，许诺借款人按期偿还贷款的保证，如果债务人未能按期偿还本息，担保人（此时称保证人）将承担还款的责任；财产担保主要是将债务人或第三人（担保人）的特定财产权利让渡给债权人，包括不动产抵押和动产的质押。

（二）抵押和质押

1．抵押与质押的含义

按照《担保法》的相关规定，抵押与质押的含义如下。

（1）抵押是指债务人或第三人作为抵押人，不转移对可抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人作为抵押权人，有权依法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

可以抵押的财产包括抵押人所有的房屋和其他地上定着物、机器、交通运输工具和其他财产，以及依法有权处分的国有土地使用权等；不得抵押的有土地所有权，耕地、宅基地等集体所有的土地使用权，学校、医院等事业单位、社会团体、社会公益单位的设施等。

（2）质押也称动产抵押，是指债务人或第三人将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人作为质权人，有权依法以该动产折价或者以拍卖、变卖该动产的价款优先受偿。

可质押的有存款单、债券、股票等。需要注意的是，珠宝、首饰、字画、文物等难以

21

房地产金融 确定价值的动产，商业银行不可接受为质押物。

2．抵押与质押的区别

（1）抵押不需要转移抵押物的占有，而质押必须转移质押物的占有，这是二者最重要的区别。

（2）享有抵押权的抵押权人没有保管抵押物的义务，而享有质押权的质权人则负有妥善保管质押物的义务。

（3）一件质押物只能有一个质押权人，而一个抵押物可以同时有几名抵押权人存在。当存在数个抵押权人时，有受偿的先后顺序之分。

（4）在抵押担保中，抵押物价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押。抵押人可以同时或者先后就同一项财产向两个或以上的债权人进行抵押，即重复设置抵押权。而质押担保则不具有此特点。

由于抵押既是房地产信贷活动的重要组成部分，也是房地产金融学的主要考察对象，所以在此我们并没有充分论述，只先介绍了一些基本概念。具体内容，如抵押贷款的操作流程、抵押权的设立等将在后面的章节中进行探讨。

（三）房地产抵押

房地产抵押是抵押担保的一种形式，如果按照抵押标的物的不同区分，房地产抵押可以分为房地产抵押、在建工程抵押和房屋期权抵押，实际业务中还有一种“最高额抵押”。

1．房地产抵押

在中国，房地产的概念包含房屋本身和房屋所占用的土地使用权两部分。按照《中华人民共和国房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）和《担保法》规定，在抵押房地产时必须同时抵押房屋所有权和该房屋占用范围内的国有土地使用权。

2．在建工程抵押

在建工程是尚在建造中的房屋，其抵押与一般房地产抵押有较大的区别：一是抵押人不能作为第三人为他人进行担保；二是不能为其他性质的债权进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。当在建工程竣工时如果抵押权尚未消灭，则抵押人应当重新设定抵押权。

3．房屋期权抵押

按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定，房屋期权抵押就是指预购商品房贷款抵押。房屋期权属于《担保法》中规定的依法可以抵押的其他财产，在预购商品房贷款做抵押登记时，由登记机关在抵押合同上作记载，待房屋竣工后再重新办理房地产抵押登记。

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第一章 金融基础知识 4．最高额抵押

最高额抵押是指在最高债权额限度内，为一定期间内连续发生的债权作担保，属于一种对未来债权的担保。实际业务中，房地产开发活动不仅资金需求量十分庞大，而且对银行各项金融产品和服务的需求也很多样，为此，房地产开发企业通常会与银行签订“综合授信合同”。在“综合授信合同”下，房地产开发企业可以根据需要在合同期限内随时申请使用合同允许的各类金融产品和服务。而最高额抵押就是与银行“综合授信”业务相对应的担保方式。最高额抵押有以下特点。

（1）最高额抵押所担保的债权额是确定的，而实际发生的债权额是不确定的。

（2）最高额抵押以一次订立的抵押合同，进行一次抵押物登记就可以对一个时期内多次发生的债权作担保。

（3）最高额抵押在债权总额未明确的情况下不得转让。 （4）手续简化，有利于生产经营。

5．不可设定抵押的房地产

在诉讼期间的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；文物保护建筑和有重要纪念意义的建筑；已依法列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押监管或以其他形式限制的房地产；通过行政划拨或出让取得，但尚未建有地上房屋及其他附属物的土地使用权；集体所有土地被征用范围内的房屋；未依法登记取得权属证书的房地产。

（四）抵押率

抵押率是银行提供给抵押人的抵押贷款与抵押房地产估价的比率，即：

抵押率=抵押贷款额/抵押房地产估价

在国外，因为有良好的资信评估机构为银行服务，且有健全完善的担保保险机制，所以贷款额度一般比较高，大多数可以达到80%甚至更高。目前中国房地产抵押率一般最高不超过抵押物估价的70%。

四、房地产贷款与房地产抵押贷款

房地产贷款和房地产抵押贷款是一对既有区别又有联系的概念。通常认为房地产贷款的内涵和外延都大于房地产抵押贷款，但如果说房地产抵押贷款只不过是各种房地产贷款中的一类则是不正确的。

（一）房地产贷款

在讨论房地产抵押贷款之前，我们有必要先搞清楚房地产贷款的分类构成。在美国，房地产贷款是指所有以房地产为抵押的贷款，而在中国，习惯上则将以房地产行业为投向的各类贷款称作房地产贷款。

23

房地产金融 房地产贷款分为对企业的贷款和对个人的贷款两类，其中对企业的房地产贷款是指对各类与房地产行业有关的企业发放的贷款，如房地产开发贷款、建筑施工企业贷款，以及对一般企业在购买、建造地产和房屋时发放的贷款；对个人的房地产贷款指用于个人房地产消费和投资的贷款，如个人购房贷款、个人装修贷款、个人商用房贷款等。具体构成如图1-3所示。

图1-3 中国房地产贷款分类

①

（二）房地产抵押贷款

一般而言，金融机构向房地产行业提供资金支持的方式主要有两种，即通过房地产抵押贷款或直接购买房地产企业发行的债券，其中房地产抵押贷款是最基本和最常见的形式。西方国家金融机构提供的贷款大都采用这种形式。据统计，西方商业银行短期贷款中的40%、长期贷款中的60%为房地产抵押贷款。

1．房地产抵押贷款的含义

房地产抵押贷款是指银行对借款人（抵押人）以土地有效期间的使用权、房屋的所有权连同相应的土地使用权作为抵押物而发放的贷款，也可以说由借款人所拥有的房地产抵押给银行从而获得的贷款。显然，不论贷款用途如何，只要贷款是以房地产作为抵押的，就可以称为房地产抵押贷款。

房地产抵押期间，抵押人享有使用权和管理权，但丧失了对抵押房地产的处分权。银行或债权人（抵押权人）仅能按抵押贷款合同的约定，按期收回贷款本息，没有使用房地产的权利，只有当抵押人违约需要处分抵押房地产时，才能依照一定的法律程序使用处分权。 ①

张红，殷红．房地产金融学[M]．北京：清华大学出版社，2007，233．本书引用时对该图做了修正。

24

第一章 金融基础知识 2．房地产抵押贷款的分类

按照贷款对象的不同可以分为企业房地产抵押贷款和个人房地产抵押贷款；按照贷款用途的不同可以分为房屋开发抵押贷款、土地开发抵押贷款、商用房抵押贷款、个人住房抵押贷款和其他用途的房地产抵押贷款（如用于补充企业流动资金的贷款）。房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款又被称作房地产开发贷款。详细分类如图1-4所示。

图1-4 房地产抵押贷款分类

①

3．房地产抵押贷款的作用

国内外大量的实践表明，房地产抵押贷款对房地产业、金融业甚至整个国民经济的发展都具有重要作用。

（1）增强居民购房能力，扩大私人投资规模

作为国民经济的支柱产业，房地产行业涉及的资金往往数以亿计，而居民所购房产的价值通常也十分巨大，有的甚至需要普通人几十年的辛勤积累。如果没有可靠的融资手段，居民的购房行为必然面临短期支付能力不足的棘手问题，而要等到积攒够全部房款再购买，则购房者实际利用房屋的时间必将大大缩短。此外，考虑到通货膨胀等因素造成的房价上升和存款贬值，有时还可能出现永远也存不够房款的现象。房地产抵押贷款的出现无疑有效地缓解了这一矛盾，增强了普通居民的购房能力。更重要的是，由于购房者只需将拟购房屋的产权进行抵押，便可以在仅支付少量首付款的前提下满足住房需求，同时基本不会对已有财产产生任何影响，这有力地提高了住房自有率、扩大了房地产投资市场。

（2）调节居民消费行为，发挥储蓄功能 ①

房地产抵押贷款的分类方式有多种，有的以担保方式分，有的以资金用途分，目前并没有统一的标准。另外，在图1-4中，以购房为用途的个人房产抵押贷款被视为消费贷款，很多银行确实这样分类，但从国民经济核算规定上看，应视为国内私人投资。

25

房地产金融 购房者通过抵押贷款实现住房消费后，为了保证日后能够按时足额偿还贷款本息，必须进行住房储蓄以积累资金，这实际上是一种先购房后储蓄的行为。另外在一些地方，居民要想获得住房抵押贷款，首先要参加住房储蓄，在存足一定金额和一定期限后，可以获得数倍的住房抵押贷款，而后须以其储蓄偿还贷款本息，这则是一种先储蓄后购房的行为。总体来看，住房抵押贷款是长期性住房储蓄的替代形式，能够有效节约储蓄时间，因此其具有很强的储蓄功能。

此外住房抵押贷款还可以调节居民的消费行为，为建立比较合理的消费结构创造有利条件。一方面房地产行业的前后关联度很高，房地产抵押贷款对房地产业和金融业的作用会很快辐射到建筑业、家电业、建材装修业以及交通、电信等基础设施业和物业管理等服务业，一笔房地产抵押贷款往往可以有效带动对众多行业的消费需求；另一方面，因为住房支出是居民生活总支出中的一个重要组成部分，通常发达国家的居民住房支出能占到总支出的10%～17%，如果住房抵押贷款业务发展缓慢，高额的住房开支和居民短期支付能力不足的矛盾就难以解决，这将使本来应该用于住房的投资转化为其他消费，造成这些需求领域内产品供不应求，价格上涨。

（3）加强房地产开发企业的经济实力

房地产抵押贷款是房地产企业筹集开发建设房地产项目资金的重要来源。房地产企业通常在投入一部分自有资金用于支付购地款后，便以拟开发的土地作为抵押物向银行取得土地开发贷款。待土地开发完成后，房地产开发企业会继续以该地块连同其上待建房屋一起抵押给贷款机构，从而获得房屋建筑工程所需资金。通常上述两笔贷款银行一次性发放，房地产开发企业分次提取和使用，银行在这个过程中充分发挥了金融中介融通资金余缺的作用。

通过房地产抵押贷款，房地产开发企业以少量的自有资金带动了大量外部信贷资金的介入，不仅增强了自身的经营实力，而且为社会创造了大量的投资机会。更重要的是，只要房地产开发建设的投资收益率高于贷款利率，房地产抵押贷款就会发挥巨大的财务杠杆作用，使得房地产开发企业的资本收益率大幅提升。此外，由于房地产抵押贷款需要以开发企业最具价值的资产——土地使用权为抵押，无形中起到了限制企业短期行为和自我控制风险的作用，促使其审慎选择开发项目，合理利用资金。

（4）改善商业银行业务结构，提高贷款安全性

1998年之前，中国商业银行对个人发放的贷款极少，银行业的信贷资产主要集中在工商业的流动资金贷款和固定资产贷款方面。当时这些资产的不良比率非常高，严重影响了金融机构的价值创造和自生能力。随着市场化改革的不断深入，金融机构逐渐认识到必须寻找更加安全的贷款项目才能实现稳定的利润增长。在中国，房地产抵押贷款的不良率远远低于金融机构的其他贷款，这使其成为商业银行调整自身资产结构的重点拓展对象。

发放房地产抵押贷款，借贷双方必须按照《担保法》和《贷款通则》等法律法规的规 26

第一章 金融基础知识 定先行签订借款合同和房地产抵押合同，这样就明确了各项借款条件和作为房地产抵押双方的借款人和贷款人的权利和义务，从根本上保障了贷款本息的偿还以及对被用作抵押的房地产的处分有法可依。更重要的是，被抵押房地产的市场价值通常都大于贷款余额，一旦出现贷款违约的情况，贷款金融机构依法处置抵押房地产后总能收回绝大部分的信贷资金，这样便使房地产抵押贷款的风险降到最低程度，最大限度地确保了贷款的安全。事实上，较低的风险和稳定的收益正是以商业银行为代表的众多金融机构积极拓展该业务的最主要原因。

（三）房地产贷款与房地产抵押贷款的区别

在谈论房地产贷款时经常会碰到一个问题：某企业将自有办公楼抵押给银行，借款用于日常的经营周转，这种贷款算不算房地产贷款？答案是否定的，一项贷款是否属于房地产贷款的判断标准应当看贷款的用途而非抵押物。

需要注意的是，虽然这种抵押房产并用于经营周转的贷款不是房地产贷款，但却属于房地产抵押贷款。再如个人住房装修贷款因为通常不是以房产为抵押，所以只属于房地产贷款但不是房地产抵押贷款的一种。而对于不是以购买房产为用途的个人房产抵押消费贷款，则只能算是一般消费贷款，也不是房地产贷款。

总之，房地产贷款与房地产抵押贷款在字面上虽然差别不大，但内涵和对应的分类却差别很大，不能简单地认为房地产抵押贷款是房地产贷款的子类。还需要指出的是，个人住房抵押贷款一般既是以个人房产为抵押，同时又以购买住房为用途，因此可以说它是房地产贷款和房地产抵押贷款的交集。

五、公司信贷业务的构成

公司信贷业务的构成是指在实际的银行信贷工作中，作为公司信贷人员以及银行管理人员应当完成的各项工作的总和。换句话说，一笔完整的对公贷款业务必须包含如下组成部分。

（一）公司信贷营销

随着中国银行业间竞争的日益加剧，银行如何适应社会和市场发展的需要，增强市场营销能力已成为未来银行公司信贷业务持续、健康发展的关键因素。积极有效地拓展信贷市场成为提高银行经营效益的重要途径，公司信贷营销已经成为银行经营管理的重中之重。公司信贷营销包括目标市场分析、制定营销策略和营销管理三个部分。

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房地产金融 （二）贷款前调查

建立和保持信贷关系是开展信贷业务的第一步，而贷款前调查则是贷款发放的第一道关口，也是信贷管理的一个重要程序和环节，贷款前调查的质量优劣直接关系到贷款决策的正确与否。贷前调查工作不扎实，一是可能增加信贷资产风险，二是可能丧失与每个优良客户建立信贷关系的机会。

贷款前调查主要有现场调研、搜寻调查、委托调查等方法。银行信贷人员应当避免过分轻信借款人提供的有关信息或被实地考察的假象所迷惑，在现场调查时可以采用突击检查的方式，同时将来自不同渠道的借款人信息加以比较和对照，从而为贷前调查工作提供坚实的基础。

在贷款前调查工作结束后，一般要形成贷前调查报告，其中应当包括：借款人资信情况、项目可行性报告及批复、投资估算与资金筹集情况、配套条件落实情况、项目效益情况、还款能力、担保情况、银行获益预测以及结论意见。如下的几项分析是调查报告的核心内容。

1．借款需求分析

借款需求分析与还款能力和风险评估紧密相连，是决定贷款期限、利率等要素的决定因素，因此银行为了作出合理的贷款决策，通常需要采用一定的分析方法对借款公司的借款需求进行分析，从而判断公司借款的本质。分析企业的借款需求时一般可以从销售变化、资产变化、负债和利润分配变化三个角度切入。

2．贷款环境分析

每个借款企业都处于某个特定的行业、特定的地域和特定的宏观经济环境，从贷款环境分析中可以了解到相应环境下贷款项目所面临的系统性风险。在贷款环境分析中应当包括国家分析、地区分析和行业分析三个方面。

3．客户分析

客户分析是正确预测信用风险、避免风险事件发生的关键环节。首先必须正确评价借款企业的经营和信用状况；其次要认真评估借款企业的财务状况，从中发现信用风险存在于何处；最后预测现金流量，看其是否满足到期还款的需要。

贷款的客户分析包括客户品质分析、财务分析、信用评级以及额度分析四方面的内容。银行信贷人员要通过对客户基本经营管理状况的了解、对企业资产负债表、损益表和现金流量表的深入分析等工作来完成对企业的信用评级，并据此确定贷款的额度和利率。

4．贷款担保分析

担保分析主要是分析贷款人的担保手段是否合法合规、担保物是否足额以及担保物的变现能力如何。在房地产贷款领域，担保分析和房地产估价密切相关，充实足额的担保物 28

第一章 金融基础知识 是银行防范风险的重要保证。

（三）贷款审批和发放管理

在完成了上述贷款调查工作后，银行需要就贷款项目进行审批和发放。贷款审批是对贷款投向、贷款金额、贷款期限和贷款利率等进行的决策。贷款审批包括了贷款业务的方案设计、选择和决策等阶段，其目标是把借款风险控制在银行可接受的范围内，从而减少信贷风险。在贷款发放前，信贷人员还需要对借款人在借款合同中约定的各项条件进行审查。

（四）贷后管理

贷后管理是贷款风险化解的最后环节和途径。尽管在贷前调查和审批管理中已对信贷风险采取了必要的防范措施，但在借款合同执行的过程中还是会有许多事前无法预测的因素和事件诱发新的风险产生，因此做好贷后管理工作是银行能够有效控制信贷风险的关键。

了解公司信贷业务的构成对开展银行实务工作是很重要的，本书后面章节中的相关内容也会参照这个构成顺序展开介绍。

第四节 货 币 政 策

货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给和调控利率的各项措施，用以达到特定目的或维持政策目标，比如抑制通胀、实现充分就业或经济增长等。在现代市场经济中，中央银行的货币政策是对整个经济运行实施宏观调控的最重要手段之一。

一、货币政策概述

货币政策有狭义和广义之分。狭义货币政策是指中央银行为实现既定的经济目标运用各种工具（如再贴现率、存款准备金率和公开市场业务等）调节货币供给量和利率，进而影响宏观经济运行的方针和措施的总和。广义货币政策是指政府、中央银行和其他有关部门有关货币方面的所有规定和采取的影响金融变量的一切措施，包括硬性限制信贷规模和信贷方向，开放和开发金融市场以及金融体制改革等。一般来说，货币政策是通过政府对国家的货币、信贷及银行体制的管理来实施的。

（一）货币政策的分类

货币政策分为扩张性货币政策和紧缩性货币政策两种。扩张性货币政策是通过提高货

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房地产金融 币供应量和供应增长速度来刺激总需求的政策。在这种政策下，取得信贷更为容易，利息率会降低。因此，当总需求与经济的生产能力相比很低时，使用扩张性货币政策最合适。紧缩性货币政策是通过削减货币供应量和供应增长速度来降低总需求的政策。在这种政策下，取得信贷较为困难，利息率也随之提高。因此，在通货膨胀较严重时，采用紧缩性货币政策较合适。

（二）货币政策手段

货币政策手段是指中央银行为实现货币政策目标所运用的策略手段。一国政府拥有多种政策手段来实现其宏观经济目标。中央银行的政策工具主要有一般性的工具、选择性的工具和补充性工具等。一般性政策工具包括法定存款准备金率政策、再贴现政策、公开市场业务；选择性和补充性工具一般包括消费者信用控制、证券市场信用控制、优惠利率和预缴进口保证金等。

（三）中国的货币政策手段 1．公开市场业务

公开市场业务，是指中央银行在公开市场上，通过买卖有价证券和外汇交易的办法来调节货币供应量，从而调节社会总供给和总需求的金融业务活动。中国公开市场业务包括人民币业务和外汇业务两部分。1994年3月，中国的外汇公开市场业务启动；1998年5月26日，中国的人民币公开市场业务恢复交易，并且规模逐步扩大。1999年以来，公开市场业务已成为中国人民银行货币政策日常操作的重要工具，对于调控货币供应量、调节商业银行流动性水平和引导货币市场利率走势发挥了积极的作用。

2．存款准备金率

存款准备金是指中国人民银行要求各商业银行按吸收存款的一定比例在其开设的准备金账户存入的资金。这些资金是为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。各商业银行按规定向中国人民银行缴纳的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。存款准备金制度是在中央银行体制下建立起来的，央行通过调整存款准备金率，可以影响各商业银行的信贷资金供应能力，从而间接调控货币供应量。

3．中央银行贷款

中央银行贷款（习惯上称作再贷款），是指中央银行动用基础货币向专业银行、其他金融机构，以多种方式融通资金的总称。它是中央银行资金运用的一个重要方面，也是中央银行实施货币政策，藉以控制货币供应总量的重要手段。中央银行贷款一般有再贴现、抵押贷款和信用放款三种形式。其中再贴现是最为广泛的一种做法，即商业银行以工商企业向其贴现的商业票据为抵押，向中央银行再贴现，以取得所需的资金。从政策传导和政 30

第一章 金融基础知识 策效应上看，一般来讲，中央银行贷款增加，是“银根”有所放松的信号之一；反之，则是“银根”可能紧缩的信号之一。

4．利率

前面已经提及，利率是一定时期内利息额与借贷资金的比率。利率政策是中国货币政策的重要组成部分，也是货币政策实施的主要手段之一。中国人民银行根据货币政策实施的需要，适时的运用利率工具，对利率水平和利率结构进行调整，进而影响社会资金供求状况，实现货币政策的既定目标。

目前，中国人民银行采用的利率工具主要有调整中央银行基准利率、调整金融机构法定存贷款利率、制定金融机构存贷款利率的浮动范围、制定相关政策对各类利率的结构和档次进行调整等。

近几年来，中国人民银行加强了对利率工具的运用，利率工具在调控宏观经济运行方面发挥了重要的作用。随着央行利率调整逐年频繁，利率调控方式更为灵活，调控机制也日趋完善。

5．汇率

汇率是指一国货币兑换另一国货币的比率，是以一种货币表示另一种货币的价格。一个国家（或地区）政府为达到一定的目的，会采取一定的政策手段通过金融法令的颁布、政策的规定或措施的推行，把本国货币与外国货币比价确定或控制在适度的水平上。汇率政策的工具主要有汇率制度的选择、汇率水平的确定、汇率水平的变动和调整。以人民币汇率为例，如果人民币汇率升值，则中国商品的价格相对钉住国外商品的价格要升高，从而国外对中国商品的需求会下降，中国的宏观经济活动就会受到抑制。因此，汇率也是一国货币政策的重要工具。

二、与房地产业相关的货币政策

运用货币政策对房地产业实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在以下三方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营和支持居民购房的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。

货币政策对房地产业宏观调控的作用是通过一定的货币政策工具来实现的。主要有以下几种。

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房地产金融 （一）利率政策

利率是房地产信贷政策最重要的杠杆，国家可以通过银行运用利率杠杆来调节流入房地产业的货币投放量。当国家提高贷款利率时，一方面房地产企业的开发融资成本会上升，房地产开发投资量被抑制；另一方面，住房消费信贷利息负担会加重，住房消费贷款会减少，住房需求量被抑制。反之，当国家降低贷款利率时，则作用相反。如1997年以来，银行通过多次降低存贷款利率，不但减轻了房地产开发企业资金成本负担，为降低房价创造了条件，还减轻了运用消费信贷购房者的利息支出，鼓励了居民贷款购房，对促进住房消费和住宅市场的发展起到了良好的推动作用。

（二）公开市场业务

当国民经济出现衰退时，中央银行可以在公开市场上买进有价证券，增加货币供应量，从而刺激投资和消费，促进经济复苏。而当出现经济过热、通货膨胀时，则卖出有债证券，回笼货币，减少货币供应量，从而抑制投资和消费需求，促进经济稳定。因此，公开市场业务不仅能从总体上调节房地产供给和需求，而且通过买卖住宅债券，中央银行可以直接调节投入到房地产开发和消费的货币供应量，以达到控制房地产经济总供给和总需求趋向平衡的目的。

（三）法定存款准备金率

中央银行通过提高或降低存款准备金数量，影响商业银行的贷款能力，从而控制信贷总量。提高存款准备金率，可以使商业银行收缩信贷，从而紧缩货币供应量，抑制投资和消费增长。反之，降低存款准备金率则可以使商业银行的可贷资金量增加，从而扩大货币供应量，鼓励投资和刺激消费。因此，存款准备金率的高低可以反映出商业银行的信贷投放量，进而引起房地产信贷的扩张或收缩，使房地产总供给和总需求得以有效控制。如2008年，受美国“次贷”危机的影响，国家为稳定宏观经济，央行自2008年9月起连续五次下调存贷款基准利率，累计幅度达到2.16%。同时，金融机构四次下调存款准备金率，存款准备金率下调3%左右。这些宽松的货币政策，大大降低了房地产业的融资成本，扩大了房地产开发企业的资金来源，进而促进了房地产市场的供给。2009年1—12月全国房地产开发企业到位资金57 127.6亿元，同比增长44.2%，其中国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的占比分别为19.78%、0.82%、31.34%和48.07%。从同比增长情况来看，在占比最大的其他资金中，定金及预收款15 913.9亿元，同比增长63.1%，增幅同比提高了76.0个百分点；个人按揭贷款8 402.9亿元，同比增长116.2%，增幅同比提高了145.9个百分点。国内贷款11 292.7亿元，同比增长48.5%，增幅同比提高了45.1个百分点。而企业自筹资金17 906亿元，同比增长16.9%，增幅同比回落11.2个百分点。总体而言，2009年房地产开发投资增幅由年初开始逐月增加，商品房屋新开工面积和竣工面积增幅均比2008年增 32

第一章 金融基础知识 加。其中，商品房施工面积31.96亿平方米，同比增长12.8%，增幅略低于2008年同期；新开工面积11.54亿平方米，同比增长12.5%，增幅增加10个百分点；竣工面积7.02亿平方米，同比增长5.5%，增幅增加9个百分点。①

（四）再贴现率

中央银行运用提高或降低再贴现率的办法来调节货币投放量。当经济过热时，中央银行通过提高再贷款标准和利率，限制商业银行的融通资金量，紧缩信贷；反之，当经济衰退时，中央银行则通过降低再贷款标准和下调再融资利率，扩大商业银行融通资金量，扩张信贷。因此，再贴现率的高低直接影响商业银行的信贷规模，从而也调节其对房地产开发投资和消费的贷款总量。

货币政策工具所体现的货币政策对整个国民经济都发挥着关键性的调节作用。作为国民经济重要组成部分的房地产业，其开发建设和消费都离不开金融业的信贷支持。政府运用货币政策，合理安排流入房地产业的资金总量，就可以达到控制和调节房地产经济发展水平的目的。

第五节 其他金融理论简介

金融理论在经济学中的历史相当之短，属于成长中的新兴学科。经济学家们很早就意识到信贷市场的基本经济职能，但他们并不热衷于去分析更多更具体的内容。因此，早期对金融市场的观点大多直观，主要是由实践者形成的。但近一百多年来，西方一批优秀学者开始关注金融理论，尤其是最近半个多世纪，一些理论逐渐成熟、完善，成为研究和指导金融业务的基础。了解这些理论对供需双方提高房地产金融业务水平都是有帮助的。

一、金融中介理论

金融中介理论分为“新论”与“旧论”。“旧论”将金融中介提供的服务等同于资产的转型，金融中介向客户发行债权，而这些债权与其自身持有的资产具有不同的特点。把金融中介视为被动的资产组合管理者，只能根据他们在市场上所面对的风险与收益情况完成组合的选择。而“新论”主要是对信息经济学和交易成本经济学的平行发展做出的回应。也就是说，随着信息经济学和交易成本经济学的发展，金融中介理论的研究以信息经济学和交易成本经济学作为分析工具。“新论”对金融中介提供的各种不同的转型服务进行了 ①

刘青，高聚辉，杨颖．2009年四季度中国房地产市场分析与2010年展望[EB/OL]．http://www.realestate.cei.gov.cn/image/infopic 09/201003031y.htm./2011-12-08．

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房地产金融 更细致的识别与分析；更深入地探寻金融中介如何运用资源以博取有用信息、克服交易成本，从而通过改变风险与收益的对比来实现这些转型。

二、金融风险理论

经济学对金融风险问题的真正关注始于20世纪80年代。早期主要有金融体系内在脆弱性假说，近期运用博弈论和信息经济学来挖掘金融风险的微观形成机理，新近有金融制度风险理论。

金融体系内在脆弱性假说主要是以明斯基为代表的周期性解释和以弗里德曼为代表的货币主义解释为主，前者侧重从资本主义经济危机周期来解释，后者侧重从货币供给和货币政策角度进行解释。由于他们的解释缺乏有效的微观经济基础，很大程度上依赖于准心理学的判断，因而被称为假说。

随着博弈论和信息经济学等现代分析工具的广泛应用与扩展，经济学家试图为金融体系的内在脆弱性假说寻求更加牢固的微观机制，从而使金融风险理论有令人信服的微观解释。此外经济学家还采用新制度学派的分析方法，将制度因素视为能够发生变迁进而影响社会经济发展的内生变量，并将其引入金融风险的阐释中来，进一步在空间层面上来探讨制度变迁与金融风险演进之间的相互制衡、相互抵消又相互促进、相互推动的复杂关系，为金融风险的成因与演化作出一种长期的动态理论描述。

三、有效市场理论

有效市场理论（Efficient Markets Hypothesis，EMH）与资产定价理论关系较为密切。在运转良好的金融市场中，价格反映了所有的相关信息，这样的市场就被称为有效市场。如果某个金融市场是有效的，那么证券的现行市场价格就是对这种证券真实价格的最佳估计。根据市场反映信息的程度不同，可以将市场按照其有效性划分为弱有效市场、半强有效市场和强有效市场三种。

弱有效市场指证券的市场价格已经反映了过去关于成交价格和成交量的信息，任何投资者都不能利用过去的信息获取超额收益。

半强有效市场指证券价格已经反映了所有可得的公开信息，任何投资者都不能利用这些公开信息（如上市公司年报披露的各种信息）获取超额收益。

强有效市场指证券的市场价格已经反映了包括公开信息、私人信息以及内部信息在内的所有信息，任何人都无法获得超额收益。这是有效市场的最高形式。

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第一章 金融基础知识 四、行为金融理论

现代金融理论建立在资本资产定价模型（CAPM）和有效市场假说（EMH）两大基石之上，这些经典理论承袭了经济学的一贯分析方法。但问题是这些模型始终局限于“理性人”的分析框架中，忽视了对投资者实际决策行为的分析，这使得经典金融理论越来越缺乏对现实问题的解释能力。

20世纪80年代后，行为金融理论悄然兴起，并开始动摇传统理论的权威地位。行为金融理论试图利用心理学、社会学和其他社会科学的研究成果来解释金融市场中的各种“异常”现象。在应用层面，该理论提出了资金平均策略、时间分散策略、反向投资策略和惯性交易策略等投资策略。

本章小结

 金融是指有关货币、信贷的所有经济关系和交易行为的总称，它涉及货币、借贷、

证券、银行以及金融中介和金融市场诸多范畴。在现实生活中，货币的流通、资金的结算、证券的发行和买卖、信贷的发放与收回以及各种形式的金融信托与保险等，都属于金融活动。金融活动分为直接金融活动和间接金融活动两类。  现值是一切金融学研究的出发点，它将利率、收益率和资产价值三者紧密地联系

在一起。其计算方法和收益率的计算方法在本质上是一致的，包括单利、复利和连续复利三种。

 利率和收益率是一对既有联系又有区别的概念。我们所称的利率实际上是各类债

券的“票面利率”，而收益率则是金融资产在市场中应得的利润率或贴现率。  公司信贷是指以法人和其他经济组织等非自然人为接受主体的资金借贷或信用支

持活动，包括对公贷款、承兑、贴现、担保、信用证和信贷承诺。而在实物工作中，人们常常将公司信贷理解为对公贷款。个人贷款的分类相对简单，按照用途不同可以分为个人住房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款三类。

 货币政策是指政府或中央银行为影响经济活动所采取的措施，尤指控制货币供给

和调控利率的各项措施，用以达到特定目的或维持政策目标，比如抑制通胀、实现充分就业或经济增长等。货币政策有狭义和广义之分。

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房地产金融 综合练习

一、本章基本概念

金融；微观金融学；宏观金融学；金融工具；金融市场；货币市场；资本市场；金融制度；金融监管；商业银行；政策性银行；利率；名义利率；实际利率；收益率；内部收益率；实际收益率；现值；利率期限结构；资本资产定价模型；信贷；公司信贷；信贷期限；抵押；质押；担保；房地产抵押贷款；货币政策；公开市场业务；存款准备金率；中央银行贷款；汇率；再贴现率

二、本章思考题

1．金融市场可分为哪几类？各自包含哪些方式？金融市场具有哪些功能？ 2．公司信贷有哪些具体内容？ 3．利率和收益率有什么不同？ 4．抵押与质押有什么区别？

5．房地产抵押贷款具有哪些作用？ 6．不可以设定抵押的房地产有哪些？ 7．货币政策具有哪些手段？

推荐阅读资料

1．邵宇，刁羽．微观金融学及其数学基础[M]．北京：清华大学出版社，2008． 2．张红，殷红．房地产金融学[M]．北京：清华大学出版社，2007． 3．曹龙骐．金融学[M]．北京：高等教育出版社，2003．

4．中国银行业从业人员资格认证办公室．公司信贷[M]．北京：中国金融出版社，2009．

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