土地法宅基地使用权范例

土地法宅基地使用权范文1

农村宅基地使用权无期限性之检讨

关于宅基地的无期限使用问题，学者们普遍认为:宅基地的无期限性是为了保护农民的基本生存问题，如果规定了期限，将不利于农民的生存，不利于保障农村的社会稳定，且宅基地具有社会福利的性质，也不应当设定期限［4］。我们认为，宅基地无期限的规定，对于农民切身利益的保护并无实益。。其次，农村宅基地使用权无期限与城市居民住房中的土地使用权有期限性相冲突，不利于城乡土地制度的统筹安排。同样使用国家土地，城镇居民建设用地使用权却设置了期限的，如果说对农村宅基地规定了期限，会引起农村社会的不稳定，就城市居民而言，城市居民建设用地70年的期限，城市居民在购房时都知道这个大限，但并未引起恐慌或社会稳定问题，况且我们还可以采用到期自动延期的做法。因此，本着同地同权原则，建议在修改时应与城镇一样，将农村的使用期限规定为70年，到期可以自动续期，至于是否有偿，由所有权人自己决定。最后，从物权法理论来看，土地用益物权的设置是对土地所有权的，用益物权人不可能享有所有权人对物的所有权能，只能享有所有权权能中的占有、使用、收益、处分四项权能中的部分，而非全部。同样，作为在所有权基础上产生的用益物权，其取得用益的时间期限亦不能超越所有权人，所有权是无期限物权，因此，用益物权一定是有期限物权，这是物权法的理论使然。而农村宅基地是在农村集体土地所有权的基础上取得的用益物权，其使用权期限理所应当不能超越集体所有权，否则就变成了所有权了。事实上，我国物权法所规定的一系列用益物权，如农村土地承包经营权、地役权、建设用地使用权等都是有期限的。

农村宅基地使用权具有身份性、是成员权之检讨

以宅基地使用权是物权法中的用益物权为逻辑起点，我们知道，用益物权的取得是所有权人与用益物权人通过协议的方式约定而得。事实上，非农村村民通过法定程序，一样可以取得宅基地的使用权。如回乡落户人员，即回乡落户的离休、退休、退职的干部职工、复员军人、回乡定居的华侨、港澳台胞和外籍华人以及本村引进的专业技术人员等需要建房而无宅基地的人员。现已有地方性法规作了规定，如《宁波市农村宅基地管理办法》第14条第1款规定:“经批准回乡落户的城镇干部、职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或户籍所在地乡(镇)出具的无住房证明材料办理有关手续，其宅基地面积标准适用落户地的标准”。《宁波市鄞州区农村宅基地管理办法(试行)》第9条第5项规定:经批准回乡落户的城镇干部、职工、军人和其他人员申请建造住宅的，须以未享受房改为限［3］131。而对于虽然具有本村户籍，但却是外来人口的成员，《浙江省农村经济合作社条例(修订草案)》第22条规定:除根据该规定为农村集体经济组织成员的以外，其他人员须经社员(代表)大会2/3以上社员同意，方可成为社员或者保留本社社员资格。《物权法》第59条规定:农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。农民集体可以根据集体的利益，集体决定土地权利的设定。事实上，宅基地的所有权人完全可以通过民主程序，由全体成员集体讨论决定非本集体组织成员在一定条件下也可以取得宅基地的使用权。现今，国家大力支持农村发展，实施农村社会保障制度和户籍制度改革，从而加快城乡一体化进程，农民对土地尤其是宅基地的人身依附逐步减弱，如果仍然严格农村宅基地取得的身份性，土地资源将不能合理配置和有效流动，因而不能满足现实需要。

土地法宅基地使用权范文2

一、清理的范围、内容。

范围：全镇行政区域内所有村民宅基地、临时占地和企业占地。

内容：1、登记、发证情况。宅基地是否及时进行使用权登记、变更登记和注销登记，每处宅基地是否都有宅基证。临时占地、企业占地是否进行使用权登记、发证，临时占地、企业占地时效是否过期。

2、耕地占用税和契税征收情况。

二、法律责任。

根据《中华人民共和国土地管理法》、《河北省土地管理条例》、《河北省农村宅基地管理规定》、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》和**20号文件“关于加强农村宅基地管理若干问题的暂行规定”，要求如下：

1、根据《中华人民共和国土地管理法》第十条、《河北省土地管理条例》第十六条，农村集体土地由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，农村村内闲置宅基地、空闲地所有权归集体所有，确需原有宅基的，按规定报批，否则一律收回，归集体所有，统一安排。

村周边空闲地、场院、坑塘、废弃地、林地等属集体所有，任何人不得私自乱抢、乱占，由村委会统一安排使用。

。

历史遗留的老房屋，没有办理宅基证的，按本条办理。

3、宅基地与宅基证不符的，超出面积每平方米罚款5—10元，限期拆除，确需宅基地的按规定报批，换证费壹佰元，证大房小的必须核实准确面积填表换证，换证费壹佰元。

4、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《河北省土地管理条例》第五十，农村村民建住宅，应当符合乡镇土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地，是空心村的村庄，村外宅基地，原则上不予审批，确需办理的从一平方米起，收取10—15元复垦费，证款壹佰元，按规定报批。耕地一律不予报批。

5、严禁私自买卖宅基地，违者依据国家有关法律规定予以严肃处理，没收非法所得，并处罚款，对确需宅基地的按规定报批。宅基证换姓名，按新处理。

6、宅基证丢失的，按无证处理，重新。

7、越权或化整为零批准占用土地的批准文件无效，其土地按非法占地论处。

8、鼓励各村招商引资，兴办企业，养殖业，经镇勘察审核后，报上级管部门批准。没有经过上级土地主管部门批准，私自建企业、厂房的，根据《中华人民共和国土地法》规定，限期拆除，并处罚款每平方米10—30元，同时交纳土地占用税。

9、各村取土用土，必须向镇土地主管部门申请办理取工许可证，取土点设在坑塘、沟渠，严禁在耕地中乱挖、乱取土，违者恢复土地原貌，并处罚款每平方米15—30元。

。

土地法宅基地使用权范文3

中江县地处四川盆地偏北，是四川省25个丘陵大县之一，是传统的农业大县。截至2011年年末，全县总人口143.20万人，其中87%是农村人口。

农村土地及其附着物抵押状况

农村土地。在调查中我们了解到，由于农村土地不论哪种用途，仅在1997年核发了《农村集体土地使用证》，1997年之后农户使用(经营)土地用途发生的变更情况，至我们今年上半年进行调查时都还没有得到国土部门认证。同时，不论是哪种用途的土地，广大农户没有个人土地使用权证。根据国家土地管理局1995年9月11日的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》：经县级土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。据此规定，现有农村土地没有抵押权。

农户房产。1997年前建成的农户房产多为土坯草房或土坯瓦房，虽有权属证书，但其价值低廉、几乎没有变现能力，金融机构出于风险控制考虑，对这部分农户房产拒绝抵押；1997年后，特别是2008年“5·12大地震”后建成的房屋基本为砖泥二层楼房，在价值上虽然相对较高，但均没有产权登记，没有权属证书，自然无法进行抵押登记。

林权。一方面虽然大部分林地具有林权登记证书，但林业管理部门对林权抵押业务不熟悉，基本上不给予抵押登记；另一方面当贷款发生风险后，由于采伐限额和采伐后林木更新要求，金融机构认为抵押林权执行难度大，缘于风险控制，金融机构也不愿意发放林权抵押贷款。

突出问题

目前，中江县的城乡二元结构较大程度地了农村居民参与市场经济活动的能力和范围。承包经营土地、宅基地及其上的房屋、林木仍为绝大多数农民的主要财产，虽然土地承包经营权流转较为活跃，但宅基地及其附着物一直被排斥在土地市场和房产市场之外。宅基地使用权不得进行抵押，其上的房屋所有权的转移也受到法律的种种。特别是对宅基地上房屋的抵押问题，目前仍没有可以参照适用的法律法规和文件，有大量的农村资产被排斥在市场经济活动之外。以中江县2011年统计数据为例，中江县农村人口有124.91万人，农村住户人均居住面积41.55平方米，全县农村住户房屋面积达5190万平方米，若对这些房屋进行抵押登记，按每平方米造价500元计算，中江县就可以盘活总价值高达259.5亿元农村住户房屋资产。这一巨大资产存量因为得不到法律确认，无法进行抵押融资，可说是导致农村金融市场发展滞后、农民贷款难的一个重要因素。

农村土地抵押登记缺少法律法规支持。虽然《农村土地承包法》允许土地承包经营权通过转包、出租、互换、转让等方式进行流转，但是对于其抵押的问题，《土地管理法》、《物权法》和《担保法》都是明令禁止的。《物权法》第一百八十四条规定“下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。这里的“除外规定”指的是该法第一百八十条规定的“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权”，并没有对宅基地的例外规定。

农房抵押发生风险后，一旦执行被拍卖，抵押人将无处居住。我国《土地法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。《房屋登记办法》第八十二条规定“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记”。由上述条文可知，宅基地上的房屋属私有财产，建造人享有所有权，可以进行房屋登记，受法律保护。并且，在通常情况下，建造人与宅基地使用权人是同一人或同属一户。再由于根据《土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可知农村村民可以将宅基地上的房屋所有权以出卖、出租的方式进行转移，宅基地使用权随着宅基地上房屋的所有权一并转移，农村村民在丧失宅基地使用权后，不能再申请宅基地。

相关建议

。然而，面对相关法律的制约和诸多问题的困扰，如何“破冰”，要举内外之力，逐步实现农村土地及其附着物向信贷资源的转化。

实现农村土地及其附着物的抵押登记，拓宽融资渠道。目前农村土地及其附着物抵押的法律依据尚未修改，抵押过程中存在着抵押价值不高、抵押权实现困难等很多需要解决的潜在问题，需要在充分论证的基础上，出台或修改相关法律和，使各级金融部门及社会经济实体对农村土地及其附着物作为押物的借贷关系予以认可、支持，同时允许在农村土地承包期限内、不改变土地用途的前提下，允许将土地承包经营权作为注册资本，以实现农村土地及其附着物抵押登记机制与金融机构风险控制机制的有效对接。

土地法宅基地使用权范文4

【关键词】农村宅基地 农村宅基地使用权制度 管理

ABSTRACT

This article on rural residential land management and tenure systems analysis,through the study of existing problems of rural residential land and management difficulties, policy against our country,make suggestions to a relatively viable, to address the rural residential land management difficulties, rural housing land use right allocation confusion providing feasibility.

Key Words: Rural Residential Land；Rural housing land use right；Management

中图分类号：G812.42文献标识码：A 文章编号：

一.前言

在我国的土地管理中，农村的宅基地，主要的是指在农村中，住户或者是个人将作为住宅基地用地而发生占有，或者是利用的本集体的所有土地。宅基地既包括各种建造房屋占据的土地，也包括已经建好，或者是过去已经占用的土地，同时还将即将用于房屋建造的土地。在我国现行法律中，宅基地主要分为三类，已经建立房屋的占用地，建过房屋但已无附着物，不能居住的土地以和准备建房用的规划地。其中，宅基地的所有权要归属于农村集体经济组织。目前，由于我国的宅基地在制度体系，和分配上存在着很多的缺陷，使得我国的宅基地使用分配缺乏规范性，分配秩序混乱。在宅基地的使用分配过程中，受到来自各方面的影响较大，行政力量的干预更是严重，使用权的分配制度不严格，规范难以贯彻落实，很多地区分配过程中，都是由村干部进行决策，造成严重的不公平和不合理现象，不仅仅很大程度的丧失了公平性，也加剧了社会的矛盾。

二.农村宅基地管理现存的问题

宅基地关系到农村住户和个人的切身利益，其管理是否科学合理将对宅基地分配使用的公平性起到十分重大的影响，在我国现阶段的国情下，农村宅基地虽然在管理上取得了一些成果，但是，效果不明显，依旧存在着很多问题。笔者将作出详细分析。

1.规划建设实施困难

在农村宅基地管理中，要严格遵守我国《土地管理法》的相关规定，在农村中，居民的住宅建设规划要严格遵循当地乡镇或者是村里面的建设规划。在我国现阶段，很多村民在修建自己的住房时候，都具有很大的随意性和自由性，为了满足自己的需求和个性化的要求，当获得了房屋建设的审批之后，并开始放线和施工，在房屋建设竣工之后，也不去土地管理机构请求房屋质量的检查验收，这使得农村的住宅建筑缺乏统一的规划，布局显得混乱，各种土地权属矛盾不断出现，严重影响到社会的稳定和农村的和谐。伴随着我国农村经济的飞速发展，农民生活水平的不断提高，区域交通网络逐渐完善，很多农村居民在建筑房屋时候，多会选择交通便利，经济发展潜力大的地段，在城市化水平不断提高的同时，更多的村民会凭借经济实力或者是私人关系在一些新规划地区选择更为优越的地段进行建房，那些经济能力较弱的农民更多的希望在原地建房。各种因素的影响，使得农村宅基地规划困难，新的规划难以贯彻落实，老规化难以废止。

2.“一多一乱”现象比较严重

在农村宅基地管理中，笔者发现，很多农村村民并没有严格遵守建房规范，同时，在房屋建筑施工过程中，通过各种手段擅自扩大房建建筑面积，更有甚者，在规划自己将要修建的房屋的同时，用其他的方式将房屋基地边上，本属于集体的土地大肆占用，并在这些本属于集体土地上发展农业，养殖业等，赚取经济利益。在占用集体土地的同时，也忽视到土地管理部门的等级注册，既严重阻碍了土地管理的规范性，造成了土地管理的难度，同时也造成了很多土地权属问题的矛盾。

3.乱圈乱占问题非常严重

据我国相关的法律规定，宅基地主要是用房屋建筑所用，但是在农村宅基地管理中，笔者发现，很多农民在占用了基本的住宅建筑用地之外，为了满足养殖畜牧等需求，在房屋附近修建猪圈，牛圈和羊圈，或者是在屋后修建菜园等，既造成了空间的拥挤，也造成了严重的交通阻碍。同时，不利于区域的整体规划。

4.无节制的占用好地

在笔者多年的农村宅基地管理经验中，笔者发现，很多有经济实力的或者还是有私人关系的农民，为了能够选择最好最宽敞的地方修建房屋，花费高昂代价占用一些优质土地或者是平坦地，从而造成了很多浪费，比如，村中心很多旧房都浪费，无人居住，村子外部却大力修建房屋，造成严重的土地资源浪费。

5.违法用地查处执法困难

在农村，由于农民修建房屋相对而言投资都比较大，基本上都要花费掉很多的积蓄，而且受到一些传统观点的影响，比如房子的面积越大越好，规模越宏伟越好，房屋的结构设计越新颖越好，将房屋视为身份地位等象征，这便使得很多居民在修筑房屋时候，房屋面积经常会突破原有规划的面积。同时，据我国的《土地管理法》相关的规定，土地监察人员对土地违法行为的制止权，当发生一些土地占用问题的时候，如果没有能够实施有效的阻止或者是，便只能依照相关的法律规范向提出申诉，但这需要一个过程，即使申诉得到贯彻落实，房屋已经建筑完成。在众多调整的法规中，《土地管理法》刚性最强，但是其中的相关处理惩罚也只是进行拆除或者是没收，但是没有违法占用的房屋建筑结构属于居民财产，要进行严格的财产评估，其操作十分困难，容易引发多种矛盾，也使得执法变得更为艰难。

6.村民宅基地私自出租，转让出售他人

在我国广大的农村，由于很多农民的法律素质较低，对宅基地的相关的法律认识不清，多认为宅基地是自己的私人财产，可以进行自由的处理，比如自由交换，买卖，宅基地的交易都是属于私人的事情，与土地管理部门无关，因此，无需去办理相关的手续，同时，在很多农村中，村干部的管理水平有限，干部和群众都对土地使用制度的改革不关心，缺乏热情，私自将集体土地转让，或者是进行出售。造成了土地流失，管理严重脱节。

三.加强农村宅基地管理的对策建议

1.大力宣传土地管理法律、法规

要借助各种传媒面向社会通过各种途径和形式宣传土地管理的法律、法规及规章制度，宣传土地基本国情，国策，国法，普遍提高广大人民群众的土地法制意识。尤其面向乡镇领导，要将《土地管理法》列入普法内容的重点进行宣传，不断提高各级干部的土地法制素质，对各级主要干部学习贯彻执行土地管理法实行任前考试，任期评议，离任审核，凡考试不通过，评议不合格，审核有问题的干部不得担任相应岗位的领导职务。

2.提高土地集约利用率

农村宅基地管理要以合理利用土地、节约耕地为原则，结合农地整理和村镇建设现代化的进程，达到土地的集约高效利用。从长远看，要结合乡镇土地利用规划的编制，大力搞好村庄用地的整理。经济实力较强的地方，可以村集体为单位建村民公寓楼；经济实力较弱的地方则要大力整治空心村，对多占宅基地及乱圈乱占进行清理，从实际出发，区别情况，依法处理。

3.严格实施村民建房手续的审批

村民建房手续的审批要在严格执行有关法律法规，服从规划安排的前提下，实施村民建房管理公示制和社会服务承诺制，增加行政审批的透明度、办事程序的公开化，要将村民建房办理手续的条件、办理流程、收费标准、收费依据、办理时限在各乡镇向群众进行公布，在村民宅基地安排有争议的地方，可引入公开、公平、公正的竞争机制，坚决铲除老百姓建房中出现的以地谋私，乱收费的不正之风。

4.严格执法，加大执法力度

要对继续违法超占集体土地的人员依法从严处理，对仍然违法建房超占集体土地的，必须依法从重处理。一是要按照《土地管理法》规定，该拆除的坚决拆除；二是对不符合农村规划的建房一律不批，新建房必须和旧村改造结合起来。这样持之以恒坚持下去，原来超占集体土地随着有偿使用的矛盾缓解，新建房违法户得到及时查处，旧村改造也有了启动资金，自然就能加速村庄改造步伐，于国于民均有利。

四.结束语

宅基地的管理关系到农民的切身利益，关系到我国农村土地资源的管理效率。要在分析管理中存在问题的基础上，采取科学有效的措施，严格执法，做到管理的规范化和制度化。

参考文献：

[1]王文志.应当强化农村宅基地调查与管理[].江西土地,1999,(5).

[2]陈炜，邱祥云.当前农村宅基地使用管理的对策与措施[J].国土资源，2004（10）.

[3]徐日辉,倪才英,曾珩.浅析农村宅基地整理[J].中国土地科学.

[4]吴本辉.农村宅基地的思考与建议[J].江苏土地，2005,4期.

[5]何维佳 陈美球 王亚平 当前农村宅基地管理的困境及对策研究 [期刊论文] 《中国农学通报》 ISTIC PKU -2010年19期

土地法宅基地使用权范文5

关键词：农村宅基地；宅基地流转；流转模式.

中图分类号：V55文献标识码： A

Abstract: through the horizontal comparative analysis, concluded: China's rural land circulation management system defects, backward village planning, basic regulation lack and so on. After the empirical research to the rural land circulation in China, sums up the mode of rural land circulation in our country mainly include the village collective economic organizations internal transfer, external free transfer, farmers, local governments, leading a transfer several types, such as on the basis of this puts forward countermeasures and Suggestions to promote rural land circulation.

Key words: rural homestead; Land circulation; Flow pattern.

中图分类号：F301.1 文献标识码：A

近年来中国城市化和工业化进程不断加快，农村人口不断减少，引起了一系列重大的社会经济变迁，其中最重要的变迁之一是农村人口与土地关系的变化以及农村正在进行根本性的结构变革。寻找建立新型农村宅基地制度的创新性办法和途径，对于合理开发利用土地资源，切实保护耕地，建设社会主义新农村具有十分重要的意义。农村宅基地是本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地，是农民从村集体经济组织分配取得的财产。不同地区、不同地段的宅基地价值具有很大的不同，在广大农村地区，农村宅基地主要用于满足农户的居住需要；。城市郊区、城中村是城市化推进与改造的主要地区，也是农民房屋拆迁的主要发生地。在实践中往往存在农户宅基地权利受损或个别农户抵制拆迁、漫天要价的情况。。

一、我国农村宅基地管理中存在的问题

农村宅基地管理面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一，也是建设社会主义新农村的一个重要环节。近年来，及地方都在积极探索加强农村宅基地管理的措施，农村宅基地管理逐步走向规范，秩序得到明显好转。2004年修正的《土地管理法》及此前公布的《土地管理法实施条例》体现了各地的农村宅基地管理探索实践，与此相对应，全国绝大多数省份如河北、山东、浙江等都制订了加强农村宅基地管理的实施办法与细则。但是，目前我国在农村宅基地用地与管理上，仍然存在非法占地、非法转让、超面积占地、一户多宅、擅自改变宅基地用途、管理粗放等现象。

二、农村宅基地流转的模式

（一）、村集体经济组织内部转让模式

村集体经济组织内部转让模式是存续时间最长，发生地域最广的一种宅基地流转方式，是发生在村集体经济组织内部的宅基地使用权流转，一般是邻居或者亲戚进行见证，签订书面合同或者仅凭口头协议。按照“地随房走”的原则，转让或者出售房屋后，房屋随附的土地使用权也一同流转。

（二）、村集体经济组织外部转让模式

村集体经济组织外部转让模式在农村也较常见，农民将自己多余的房屋或者自己不需要使用的房屋卖给村集体经济组织外部的农户或者城镇居民，其动力在于其可以获得比卖给本村村民更多的收益。但是此种宅基地流转模式得不到法律的保护，现行法律明确规定农村房屋买卖，发生宅基地流转只能在村集体经济组织内部进行，否则认定为无效交易，不受法律保护。

（三）、农户主导自由租赁模式

农户主导自由租赁模式是指农户将自己的余房自由租赁给求租者而不加以任何，出租房屋的农户直接与求租者就租期、租金达成书面或者口头协议。这种模式在各地普遍存在，但是租赁比例各地存在很大差别。经济活跃地区或者城市郊区、城中村，自由租赁比较频繁，农户出租房屋的比例普遍较高，不发达地区或者偏远地区农户出租房屋的比例较低。这种模式的求租者主要是城市中低收

入群体，居住对象主要为城市农民工。在经济利益驱使下，此种模式容易导致多占、抢占宅基地，搭建违章建筑获取更多的租金收入，进而造成布局无序、建筑混乱、治安条件差、居住环境差、居住安全难以得到充分保障等。

（四）、地方主导转让模式

为了缓解建设用地的矛盾，提高农村宅基地的使用效益，增加地方收入，同时为了提升区域形象，一些地方对宅基地流转进行了有益探索，采取旧村改造、宅基地换住房、两分两换等方式，有地方出台规定，引导宅基地有序流转，形成一些颇具地域特色的流转模式。

三、促进农村宅基地流转的建议

农村宅基地管理改革的方向是在坚持农村宅基地所有权与使用权分离，农村集体建设用地所有权不变的情况下，充分发挥市场作用，实行农村宅基地的有偿和有限流转，统筹城乡发展，推动城市化进程，保障农户权益，提高土地资源利用效率，推动农村可持续发展。

（一）、健全农村宅基地法律保障体系建设

健全完善《土地管理法》和《物权法》关于农村宅基地管理及权益的规定，进一步提高该法的地位和作用，使其成为我国土地法律体系的核心和基础。进一步制订与完善同《土地管理法》相配套的各种单行法律、法规、实施细则等。如关于土地管理部门权责的规定，关于土地利用规划，土地登记、使用、估计、保护等方面的规定等，制订《农村宅基地管理办法》及《土地登记条例》等，减少土地管理、开发利用过程的人为干扰因素，有法可依，有效遏制土地开发违法案件高发的态势。

（二）、建立农村宅基地有限流转制度

在不违背《土地管理法》、《继承法》、《物权法》等现有法律法规的制度框架内，

探索建立农村宅基地有限流转制度，调整农村宅基地的产权设置，建立健康有序的农村宅基地流转市场。据2010年《中国统计年鉴》城乡新建住宅面积和居民住房情况表显示，城市和农村人均住房面积都呈逐年增长态势，且随着经济的发展，生活条件的改善，增长幅度提高的趋势非常明显，2009年城镇和农村新建住宅面积分别为8.21亿平方米和10.21亿平方米，随着城市化进程的加快，城市土地供需矛盾日益突出。与此同时，大量农民进城成为市民将导致农村空置住宅不断增加。因此，推动农村宅基地的有限流转，有利于增加农民的财产性收入，

促进城市化进程，允许农村宅基地采取买卖、租赁、抵押等方式进行流转。

（三）、实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度

实行无偿与有偿并存的农村宅基地使用制度，就是要根据国家法律法规及地方的颁布的农村宅基地管理办法对农户宅基地的使用标准执行两种制度：一是无偿的农村宅基地使用制度，对于初次取得农村宅基地或是在法律法规限定范围内

的农村宅基地实行无偿使用制度；鼓励满足农户的合理需求，提高宅基地的利用效率，减少土地资源浪费；二是实行有偿使用的农村宅基地制度，对于一户多宅及超标占用宅基地农户，对其超出法律法规规定标准的宅基地部分实行有偿使用。农村宅基地无偿取得，农民取得宅基地使用权的成本为零，对多占、滥占缺乏经济约束，农民在申请宅基地和建房时存在少批多占、人为分户的现象随处可见，导致农村宅基地浪费现象严重。实行农村宅基地收费有利于农村土地产权的建立，加快农村土地资源的市场化进程，推动农村土地使用制度改革，引导农户建房逐步向小城镇和中心村集中。

参考文献：

[1]李文谦，董祚继.质疑宅基地流转的正当性[J].农村工作通讯，2009(12)：16-17.

[2]周宏霞.宅基地使用权流转问题研究[D].北京：中国大学，2009.

土地法宅基地使用权范文6

摘要：随着农村城镇化建设进程的不断加快，空心村已经成为社会主义新农村建设的一大阻碍。城市化进程一方面为空心村的改造创造了良好的政治经济环境，另一方面对人们思想、行为方式造成了巨大冲击，使得改造过程错综复杂。从空心村形成过程出发，探析空心村形成原因，并针对空心村改造过程中存在的问题提出解决措施。

关键词：城市化 空心村 成因 对策

中图分类号：F310.22 文献标志码：A文章编号：1673－291X（2011）26－0024－02

农村城镇化建设是缩小城乡之间的差距，解决我国“三农”问题和实现农村现代化的有效途径之一，而空心村的出现延缓了这一进程。空心村是指由于农村居民点用地不合理，新建住宅过分集中在村庄，村庄内存在大量空闲的宅基地和闲置的老房子，从而形成了用地状况“内空外延”的村庄布局。空心村的存在恶化了农民的生活环境，并成为各种矛盾纠纷的诱因，为社会不稳定因素的滋生提供了土壤，影响了农村的可持续发展。

一、城镇化过程中空心村问题形成过程分析

据相关资料显示，我国空心村的形成从20世纪80年代中期开始凸现，但尚不明显。90年代中期，随着改革开放的不断深入，整个中国社会逐渐由计划经济向市场经济转型，城乡二元结构被逐步打破，人们在城乡之间频繁流动，空心村的数量逐步增加，范围逐步扩大。90年代后期我国处于从传统社会向现代社会转型的加速时期，农村的空心村问题日渐突出，逐步成为制约农村经济发展的一大阻碍。

20世纪80年代中期，空心村尚未大规模形成。由于缺少科学的规划，大多数村房屋建设基本没有经过正规设计和科学选址，主要依农民自身意愿而建，但其设计受农村习俗、风土人情等潜在规则影响。房屋建设一般就地取址，房屋类型繁多，建房分散，质量不一。部分房屋由于年代久远，建筑材料性能恶化，很多屋主进城定居，老房屋因无人管理而废弃于村中。这是空心村形成的重要原因之一。

90年代中期，社会经济不断发展，更多思想较为开放的农民进城加入了城市工业化的大军。在参与城市经济建设的过程中，农民不但积累了一定的财富，而且生活方式逐渐与城市居民接轨，部分返乡“富农”为追求生活质量开始仿城市建筑建造新居所。就农村习俗而言，建房属于农民自身的事情，因此，建房无统一规划、乱挖乱建现象严重。新建房屋建设脱离原有的一层结构向多层结构发展，农村“低房屋”与“高房屋”开始并存，原有整齐的村容村貌被破坏，村中差距也随之拉大。

90年代后期，我国从传统社会向现代社会转型加快，农民财富在急速增加的同时思想观念也发生了巨大变化。在村中无序建房状况无法遏制的情况下，部分农民外迁将住房建在村子，老宅基地闲置原地，呈现出分散零乱、一户多宅的村庄面貌。住宅布置的不合理，一方面不利于村容村貌的建设，另一方面也造成了村内排水不畅、地表积水、环境恶化等严重问题。农村城镇化的建设与空心村的矛盾日益突出，空心村的改造已刻不容缓。

二、城镇化过程中空心村形成原因分析

（一）城镇化过程中村庄缺乏科学规划

地方重城轻镇、重镇轻村的现象比较普遍。因此，城镇化建设过程中城市通常有相对完整、具体的规划指导，而多数农村尚未被纳入城市总体规划之内。部分村庄虽制定了自己的规划但受集体土地流转制度、资金、规划人员水平等因素影响，村庄建设计划缺乏可操作性。部分地方为追求政绩和短期经济效益，盲目加快推进城市化进程，避开关系复杂的农村人口与宅基地问题，乱批宅地，批少建多，乱占耕地。圈地建房使得村庄布局杂乱无章，村庄规模向外扩张，而村中心废弃待建的状况更是司空见惯。

（二）城镇化过程对村民思想的冲击

我国农村教育相对落后，村民思想水平相对偏低。。加之城市化进程的加速和市场经济的繁荣，更为崇尚个人价值的理念提供了生存的土壤。思想素质的低下直接影响了村庄的整体建设规划。在建房方面，农村存在 “逐水而居”、“沿路而建”的观念，出于个人利益的考虑随意建房也就成了常态。此类房屋建造者多为新生代农民。拆房方面存在“老房是祖传遗产不能随便拆”的守旧思想，阻碍拆迁，不服管理，增加了村庄改造难度。这类房屋的所有者多位村中年长者。总之，近些年拆迁问题的敏感性使得左右为难。

（三）城镇化过程中管理制度缺陷问题

就现有而言，村镇建设实行的是以乡（镇）为辅，县（市）为主的管理，对于村庄投入力量过小。村民委员会本是基层群众性自治组织，但现实操作上却受乡镇政权支配，这削弱了村委会自主建设意识。村民委员会与相关组织的关系规定不明确，也使得村民委员会的执行力受限。管理制度上的模糊性成为空心村改造的灰色地带。城镇化建设是社会财富积聚与繁衍的过程，这让和权钱交易成为可能。在征地拆迁中出现如村级财务的暗箱操作、补偿标准不一等问题，这些矛盾经过长期积累极易诱发村民与村民之间和村民与村集体之间的纠纷。

（四）城镇化过程中农村宅基地流转问题

农村土地由于其所有权主体的特殊性，其土地市场并不是完全开放的市场，尤其是作为建设用的土地在使用权主体及内容上受到严格的。从理论上讲，我国现行法律禁止农村宅基地使用权的流转，但在农村实践中存在多种形式的流转方式，包括出让、租赁、抵押、置换、继承、征收等。我国《土地管理法》第六十五条规定：“有下列情形之一的，农村集体经济组织报原批准用地的批准可以收回土地使用权：为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的，对土地使用人，应当给予适当补偿。”这些法律规定对集体经济组织依法、有偿收回空心村闲置宅基地提供了流转的法律依据，村集体经济组织可以对空心村中闲置宅基地在依法付给原土地使用人适当补偿后，实现宅基地的收回。这一法律使用的前提条件是为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，但为解决个人经济问题而流转宅基地使用权尚不在法律规定范围之内。显然，现行法律无法满足农村发展需要。

（五）城镇化过程中农村人口流动问题

随着改革开放的不断深入，农村大量剩余劳动力大量、频繁流入城市，这种现象将会在很长一段时期内存在。大量青壮年涌入城市，造成了村级组织干伍年龄偏大、文化偏低、结构失衡的现象，这不利于空心村改革措施的执行。另一方面，农村流动人口在创造巨大社会财富的同时，也使自身迅速脱贫致富，富裕农民长期生活工作在城市，无法及时了解空心村改造，其改造积极性自然不高。另外，青壮年处事方式及价值观念的转变让原本复杂的改造更为复杂。

三、城镇化过程中空心村改造措施分析

空心村的形成是各种政治经济文化因素共同作用的结果，其改造措施应该因地制宜。但在空心村治理过程中，涉及最主要的两个问题是资金问题和宅基地流转问题。

（一）资金措施

改造资金的充足与否直接关系到治理的进程与质量。因此，如何拓宽筹集改造资金的渠道，增加改造资金，成为加快空心村治理的重要问题。在空心村改造的资金支持方面存在诸多问题：（1）资金投入不足，制约了空心村的改造进程。（2）资金筹集渠道单一，金融巨头支持乏力。（3）金融信贷服务层次较低，民间资本利用效率不高。（4）农村投资环境欠佳，招商引资力度不够。。

1.争取财政支持，整合支农资金。县域投资比例失衡，基层地方财力有限，农民收入偏低，导致空心村改造进度的一再延缓。。

2.放宽金融信贷，拓宽信贷渠道。现有涉农金融机构主要为农村合作银行和农村信用社，其改造信贷缺乏实力强劲的金融巨头作支撑，加上现有贷款业务尚处于初级阶段，导致“空心村”改造信贷资金投放严重不足。对空心村改造的信贷条件应进一步放宽，充分利用农村土地产权配置与流转为信贷提供担保，扩大资金筹集渠道。同时，县可鼓励农民通过林权贷款等形式筹集资金。

3.引入市场机制，利用民间资本。村集体可以统一整理村中闲置的宅基地，实现宅基地的价值。在不违背与农村宅基地相关法律的前提条件下，引入市场竞争机制，利用公司对农村资源进行开发。例如，“股份制”改造空心村，即房地产开发商以其资本建房，而村民以宅基地使用权入股，共同享受改造成果。另一方面，有条件的村庄也可实行以土地承包经营权入股改造空心村。

4.强化招商引资，开发特色资源。可将空心村改造过程中的拆迁和建设工程以工程项目的方式进行招标或者通过的书面支持使之上升为带有公益性质的风险投资项目。同时，可以出台扶助短、平、快的相关产业，如旅游业、服务业等第三产业，活跃农村经济，加快招商引资，吸引远近开发商前往投资，使整体经济环境活起来，打通资金瓶颈，赢得经济、社会的双重效益。

（二）宅基地措施

从某种意义上讲，制度是为经济发展服务的，但目前现有的土地流转制度已成为阻碍农村发展的绊脚石。。《物权法》第151条做了这样的规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照《土地管理法》等法律规定办理。第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。”而土地管理法却严格宅基地的流转。（2）村民的乡土情结。对于农村老辈村民而言，祖屋是上代遗留财产，应世代相传，不愿处理。（3）宅基地流转市场规不范。我国土地市场体系的框架早已成型，但是农村宅基地市场方面却还是一片空白。流转的最大因素在于缺乏合理的转让价格评估体系。

。

1.规范宅基地流转条件。农村宅基地使用权转让的条件：产权清晰，生活保障，目的合理，价格合理。产权清晰，即转让人持有依法取得的农民集体土地建设用地使用的相关证明；； 目的合理，即该宅基地和地上建筑的使用符合城乡总体建设规划，并不得违反相关法律法规的规定；价格合理，即宅基地流转的价格足以使农民在其将要生存的地区维持一定的时间，以适当宅基地自由转让，保障农村的稳定。

2.完善农村宅基地流转的法律法规制度。目前，宅基地流转的的行为实质上是对使用权的流转，而所有权尚未改变。法律方面包括宅基地产权有关确权、流转、交易等内容的法律规范以目前宅基地流转的无序状态。制度方面，探索经营性有偿性宅基地流转制度，宅基地流转的收益主要归流转农民所有，国家可以收取流转手续费。

3.建立农村宅基地流转机制。流转机制应包括全宅基地流转权益保障机制、农村宅基地流转补偿机制和宅基地使用权流转机制。等公权机构应介入基地流转权益保障机制，如地方、国土部门应加强农村宅基地流转的监督和管理，协调流转纠纷，保障农民利益；探索各种形式的补偿办法，对符合条件进入土地交易市场进行交易获得相应的经济收益归农户所有，相关部门只收取手续费。另一方面，为农村宅基地流转交易提供评估、担保、抵押、法律咨询、纠纷调解等方面的专业服务，建立宅基地使用权流转机制。

参考文献：

[1] 张杰.对加快六安市农村城镇化进程的思考[J].当代建设，2000，（4）.

[2] 曾少东.“空心村”的成因及整治[J].国土资源，2005，（4）.

[3] 郭文峰.浅谈新形势下“空心村”的治理[J].中国农村小康科技，2006，（8）.

[4] 徐.“空心村”影像[J].乡镇论坛，2007，（3）.