不动产资产管理的意义范例

不动产资产管理的意义范文1

为规范保险资金的用途,确保资金的安全性,和都对保险资金的运用范围进行了严格的。1995年,我国第一部《保险法》颁布实施,该法下禁止保险公司投资。2002年对《保险法》进行了修订,修订后仍未提及保险资金可投资不动产,事实上保险资金仍禁止投资不动产。2006年经批准,保险资金允许投资基础设施项目。2006年3月6日《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》首次提出允许保险资金间接投资基础设施项目,但对投资范围做了明确界定,主要包括通讯、交通、能源、环境保护、市政等国家级重点基础设施项目,有关投资比例也做了明确限定。2009年修订的《保险法》首次允许保险资金进入不动产领域,这是对保险资金运用领域的一次扩展,这也是我国保险资金投资能力的进步和保险监管逐渐理性的重要标志。2010年9月《保险资金投资不动产暂行办法》进一步规范了不动产投资的具体要求,主要包括四个方面:一是要求投资主体是保险公司。二是规范了投资标的的范围,保险资金只能投资成长期或成熟期的企业股权;创业期的风险投资基金,高污染、高耗能等不符合国家和技术含量较低、现金回报较差的企业股权、商业住宅等不能涉及,并且不能直接参与房地产开发、投资设立房地产企业;三是规范了投资方式,既可以直接投资也可以间接投资;可以直接投资不动产和企业股权。四是加强了风险控制机制。2012年《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》一方面放松了部分另一方面加强了风险控制要求。国家逐步放开了对保险资金运用的,从2006允许间接投资基础设施项目,到2012年允许间接投资不动产,六年的时间保险资金投资范围逐渐扩大,尤其是在不动>文秘站:

二、保险资金运用发展

保险业是我国国民经济中发展最快的行业之一。2013年我国保费收入已达到1.72万亿元,同比增长11.2%。保费规模已跃居全球第四位,并且与第三位十分接近。全国共有保险集团公司10家,保险公司143家,保险管理公司18家,其他公司3家。与保险业快速发展相伴的是保险资金积累量的不断增长,2007年到2013年,我国保险业总资产以及保险资金运用余额连续快速增长,从27000亿增长到76900亿,增长2.85倍,这部分资源如果不充分加以利用将是个巨大的浪费。相比保险资产和保险资金运用余额的快速稳步增长,投资收益差强人意。保险资金运用发展经历了曲折的过程。2001年到2003年受限于投资渠道狭窄并且又受到降息的影响,保险资金的收益率持续走低。2003年以后,为了缓解这种局面,保险资金的投资渠道逐步被放宽,也不断完善,在这之后收益率随之走高。2004-2007年投资收益率持续上升了一段,并且由于股票市场的繁荣2007年资金运用收益率达到12.17%的历史高位。然而2008年国际金融危机爆发,全球股市大幅下跌,保险资金也受到了很大的影响,收益率下跌至1.91%。2009年在保险公司投资结构的调整下,投资收益率又有所提升,恢复至6.41%。但在这之后到2012年,我国保险资金的运用收益率一直下降,2012年只有3.39%,创下了金融危机以来的新低。2014年中国股市走牛给保险投资带来了丰厚的收益,资金运用收益率率达到6.3%,是2010到2014五年来最高收益。。然而相对国外发达保险市场的保险公司而言我国保险资金的利用率偏低,发达保险市场的保险公司资金运用率可以达到90%以上,而我国仅为30%-40%。发达保险市场保险公司的投资领域涉及股票、债券、房地产、抵押或担保贷款等;而我国保险资金运用多,法定投资渠道窄,这些都了保险资金运用发展。

三、保险资金进入不动产

目前大多保险集团仍然依靠保险业务收入产生的利润,而投资收益较低。保险资金涉入不动产领域为我国保险行业完善资产管理提供了新的途径。分析国外发达的保险市场,发现经济波动、法律监管、公司资产负债结构等多种因素对保险资金在房地产的配置受有较大影响,并且各国差异较大。在美国保险资金可用于不动产投资的比例较低仅为1%到4%,英国的比例较高,在4%至8%的范围;亚洲国家如日本、韩国的投资比例在3%至9%之间。比例的差异很大程度上与其制度监管要求有关,美国对保险资金直接投资不动产有严格的监管并且在投资方式和投资方面也有严格的,要求投资占总资产比例不高于10%。英国则较为宽松,并没有明确规定投资的范围和比例。此外,保险资金投资不动产比例还会受到行业景气度和经济波动影响。一般来说,房地产行业快速发展期,各国保险资金都会加大不动产的配置;而在萧条期,则主动降低房地产投资比例。例如美国房地产行业在经历过快发展后、特别受2008年金融海啸的冲击目前仍处于低迷期。低迷的房地产市场促使美国主要的保险公司降低房地产的资产配置。而亚洲作为新兴的经济体,房地产市场发展前景较为广阔,近年来的飞速发展带动更多的机构资金涌入,保险公司不动产配置比例的加大正是上述因素驱动的结果。我国保险资金用于不动产投资,起步晚增长快。2010年放开不动产投资后,投资规模增长迅速,2011年保险资金用于不动产投资的资金为330亿元,占投资总额的比例为0.59%;2013年增长为6亿元,占比为0.90%。

四、我国四大险企投资房地产情况

我国四大上市保险企业2014年投资性房地产金额为269亿元,较2013年微降3%。虽然投资额有所下降,但是涉房子公司数量却翻了一倍,由16家增至32家。四大上市保险公司有三家略微缩减了投资性房地产的金额,但涉房子公司数大幅增加,可见在战略上仍是计划在不动产投资领域加大力度的。并且从报表中看尽管压缩了投资性房地产的金额,但在地产股权投资上却增加了投资。还需注意到的一点是,2014四大上市险企在投资性房地产金额的减少与的在2014年出台的监管有很大关系。2014年6月下发《关于清理规范保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知》,要求保险公司已经采用公允价值计量的投资性房地产,以2014年3月31日账面余额为基准,不得再确认新的评估增值。并且采用成本计量的投资性房地产不得改用公允价值计量。这很大程度上影响了在房地产投资的金额确认,使得账面上用于房地产投资的金额减少。

五、建议

不动产资产管理的意义范文2

工会资产是指在法律上由工会组织拥有所有权的各类资产，是工会组织履行各项社会职能的物质基础，也是工会成为社团法人的必要条件。加强工会资产管理，发挥工会在组织职工、引导职工、服务职工、维护职工权益方面的作用，推动构建社会主义和谐社会，具有十分重要的意义。

明确职责加强工会资产的基础管理

加强工会资产管理要从基础做起，明确职责，熟悉内涵，摸清现状，完善制度。

1.明确职责。按照全总的要求，各级工会要建立健全工会资产监督管理机构，成立工会资产监督管理委员会。负责对所辖工会及其企事业资产进行宏观管理和监督；制订工会资产监管的有关规章制度；加强对工会资产管理人员的培训；健全工会资产出资人制度，力争做到管人、管事、管资产的统一，(文秘站:)把工会资产监督管理工作落到实处。要明确工会资产管理部门的职责。不能单独设立资产管理部门的工会，要明确专人(可兼职)负责工会资产工作。确保工会资产日常管理工作有人抓，增减变化有人问，保值增值有人核。

2.熟悉内涵。工会资产内涵丰富，既包括实物的资产形态，又包括货币形式的资产，还包括能带来经济利益的无形资产等。由工会经费(包括会员缴纳的会费、行政方面按法律规定拨缴的工会经费、及行政方面的各种补助、工会所属企事业收入、社会捐赠、外国援助等收入)形成的资产，属于工会资产。

3.摸清现状。各级工会首先是开展工会资产清查。要坚持组织一年一次的清产核资工作，做到账物相符、账卡相符、账账相符，客观真实地反映工会资产的全貌。其次是及时进行工会不动产产权登记。再次是认真做好工会资产统计工作，运用资产统计成果指导监督实践。

4.完善制度。一是坚持分类管理。按照工会资产的存在形态，分别制订工会流动资产、固定资产、无形资产、对外投资和其他资产管理制度。二是坚持程序管理。加强会计核算，按照《会计基础工作规范》、《工会会计制度》等要求，对工会资产的增减变化及时进行账务处理；完善工会经费收缴、管理、使用制度；健全工会财产(包括固定资产、材料和低值易耗品等)的采购、验收、保管、使用、调拨等制度；规范工会资产处置、评估、投资、报废等审批制度。三是坚持民主管理。逐步建立工会资产使用、清查及评价制度，完善内控制度，接受职工群众和上、下级工会的监督，保持工会资产完整。

多方争取增加工会资产存量规模

我国法律规定工会资产的形成主要有五个方面，党和拨付工会的房产、地产和其他固定资产；对工会的各种专项拨款形成的工会资产；社会各界的捐赠形成的工会资产；工会经费和会费形成的工会资产；依照有关法律法规认定的应属于工会的资产。

1.积极争取和行政方面的支持。县以上工会主要落实各级应当为工会组织办公和开展活动提供必要的设施和办公场所，以及对工会开展活动或购置设备、维修房屋等给予补助；县以上工会及所属事业单位离、退休人员经费由财政负担的规定，争取县以上工会干部的住房公积金、医疗保险由财政负担等。

2.努力提高工会经费收缴率。。各级工会要把该收的经费都收上来，进一步做实各级工会的账户。推进工会经费上缴和分成办法的改革。

3.增强向社会筹集资金的本领。各级工会要学会积极宣传工会组织的作用，发挥组织优势，争取国内外企事业单位、各种公益基金组织和个人的捐助、赞助款，用社会资金办社会之事，增加工会资产总量，把“蛋糕”做大，提高服务职工、服务基层的物质能力。

开拓创新实现工会资产保值增值

工会资产管理要符合我国社会主义市场经济建设的实际，尊重市场经济规律，坚持依法按章办事，通过市场盘活工会资产，优化工会资产配置，壮大工会组织经济实力。

1.依法维护工会资产的完整。各级工会要增强物权观念和产权意识，运用《物权法》和《工会法》等法律武器，切实维护工会资产的安全与完整。一要依法争取征收补偿。因城市改造等原因，对工会不动产进行拆迁的要争取按现行市场标准进行补偿；对挪用、侵占、工会资产的行为，请求返还原物，恢复原状，进行损害赔偿；二是严格把握好工会资产变动审批关。认真落实工会资产购入、领用、处置等管理制度，严格办理有关手续，加强原始记录复核、登记、审批管理，工会及所属事业单位的非经营性资产转为经营性资产，要经过上级主管工会的批准，防止资产流失；三是努力减少交易风险。在工会企业股份制改革、工会资产重组过程中，重视工会资产评估工作，充分运用公示公信规则，消除市场交易中的风险，减少交易中的权利纠纷，实现资源最佳配置；四是保障工会经费足额拨付到位。督促行政部门及时足额地把工会经费拨付到工会账户上；对拒不拨付的，上级工会或基层工会可以申请支付令，申请由人民强制执行；五是加强对工会企事业单位的监管，防止工会企事业单位工会资产的流失和被侵占。

不动产资产管理的意义范文3

关键词：次级债；抵押评估；风险管理

文章编号：1003－4625(2009)04－0072－07　中图分类号：F830.9　文献标识码：A

一、引言

始于2007年2月的美国次级债危机(SubPrime Crisis)已演变为一场席卷全球的金融风暴，不仅导致了金融市场的动荡，还深深阻滞了实体经济发展的质量和速度。针对本次金融风暴的起因、影响及对发展中国家金融体系和金融监管带来的启示等，国外已出现了相当多的研究，从次级债发行的环节、信贷传导机制、信息披露、风险控制等不同的角度进行了归纳和分析，其中，尤以Adam B，Ashcraft＆Til Sehuermann(2008)所著述的纽约联邦储备银行的报告《Understanding the Securitization of Subprime Mortgage Credit》最为详细和完备。国内也有部分学者结合我国商业银行实践提出了一些有针对性的建议。不过对于次级债发行过程中的不动产抵押价值评估在该次危机中的作用如何，国外研究基本没有涉及，国内更是尚未有人系统研究。本文尝试对此进行探讨，并结合我国商业银行管理现状及不足，提出有针对性的完善建议。

二、次级债发行机理及金融危机的主要原因

要了解不动产抵押价值评估在次级债发行过程中的作用，首先需要明确次级债发行机理和市场参与者的职能区分。在美国，原始贷款人(又称作抵押发起人，mortgage originator)根据借款人的信用和抵押不动产价值来发放贷款，称为传统抵押(conven，tional mogage)。其中，根据借款人信用得分、贷款价值比(loan－to－value ratio，即LTV)和支付收入比(payment－to－income ratio，即PTI)等将抵押贷款分为优质抵押贷款(Prime loan)、次优质抵押贷款(Alt－aloan)和次级抵押贷款(Sub prime loan)。贷款人为更好地规避信用风险(借款人不能按时偿还贷款的风险)和市场风险(利率变动造成的价格风险或提前偿付风险)，提高资产的流动性，充分利用资本的盈利能力，降低融资成本和规避监管资本要求等，就创造了以抵押贷款为基础资产(undedying asset)的抵押支持证券(mortgage backed seeurity，即MBS)，其中，以次级抵押贷款作支撑的债券即为次级债。

如图1、2示，市场参与者通过设计结构化的信用衍生产品，完成次级债的发行。首先贷款人根据对不动产的评估价值和信贷标准发放抵押贷款，该阶段往往要求借款人提供抵押保险(mortgage insur－ance)。其次贷款人将次级抵押贷款打包出售给为发行债券专门成立的发行机构(speciM purpose vehi－cle，即SPV或special purpose equity,即SPE)。再次，发行机构成立抵押资产池，通过信用评级进行信用增强或提升，并通过出违约互换(credit de－fault swap,即CDS)规避信用风险。在此基础上进行证券化，形成抵押贷款权证(collateralized debt obli－gations。即CDOs)，并分为几个不同的层级(trench)，其中优先层级(senior trench)对应资产比重最高，如此例中为75％，信用风险最小；次等层级(juniortrench)往往对应权益资本部分，占比仅为3％，但风险最大；中间层级(mezzanine trench)则居于二者中间。一旦发生违约，次等层级债券首先吸收损失，而优先层级首先受偿。最后，根据不同层级的风险一收益特征，提供给具有不同风险偏好的投资者，从而完成证券化过程。涉及的市场主体主要包括贷款人、发起人、投资人、服务商、评级机构和评估机构等。其中，证券化过程的任一环节发生问题，都将产生多米诺骨牌效应。

本次金融危机发生的起因是次级贷款的违约，而后者的直接诱因则是美国房价的下跌和基准利率的不断调升。目前已取得共识的危机发生原因主要为：第一，金融机构风险控制弱化，主要体现为贷款人信贷标准不断放松。第二，金融创新带来的潜在威胁越来越大。比如次级债产品的设计，基础资产本身的瑕疵，先松后紧的还款方式和基于房地产市场不断上涨的定价策略等。还有结构化产品存有的高杠杆效应扩大了危机的损害。由于当前衍生产品设计的重点已不仅仅在于分散风险，更侧重于如何通过更少的资本去攫取更多的收益，如以CDO为基础资产的CD02,甚至CD03等。杠杆率越来越高，当出现时，将产生更大的金融灾难。第三，次级债发行过程存有的信息不对称，导致道德风险和逆向选择的发生，致使掠夺性借贷现象严重(predatoryborrowing、predatory lending)，从而产生了抵押人和发起人、发起人和安排人、安排人和第三方机构、服务商和抵押人、服务商和第三方机构、投资者和资产管理者及投资者和评级机构之间的摩擦(Adam B，Ashcraft、Til Schurermann，2008)。第四，金融监管存有漏洞。第五，金融机构对系统性风险防范不够，没有及时对宏观经济变动和行业周期运行进行预警。当然，还有其他的研究指出美国的扩张性经济发展和货币也是孕育经济危机的重要因素等，但这非本文研究重点。需要指出的是，迄今并未看到系统论述金融机构不动产价值评估与本次经济危机关系的研究，而这正是本文研究的着手点。

三、金融危机中不动产抵押价值评估管理暴露出的问题

从图2看出，在次级债发行过程中，不动产抵押价值评估主要作用在两个环节：抵押贷款发放和抵押债券评级，评估价值的偏差，都会导致抵押物对债权保障不力和误导投资人决策，从而不仅无法充分有效分散信用风险、市场风险和流动性风险，也会带来潜在的违约风险和信用风险。

(一)不动产抵押在信贷决策中的定位错误

。其通常根据借款人的个人素质、信用记录、财务状况、行业、收

益能力及发展前景等确定信用等级，以评定借款人的偿债能力和偿债意愿，并综合考虑其历史违约概率和违约损失率，来确定该笔借款的风险程度。后随着商业的拓展，抵押品被引入以解决决策过程中的信息不对称，从而有效实施资本信贷配置。但需要明确的是，当违约发生时，只有在借款人自由现金流无法按时偿还时，债权人才有权根据法律规定申请处置抵押物，并优先受偿。。

。主要体现为：首先，借款人信用水平较差，从次级贷款的发放对象和标准上即可看出。虽然次级贷款的发放对分散风险和优化资本利用有其内在优点，但不断增加的次级抵押贷款发放量和不短升高的证券化比率，却提供了本次危机发生的物质基础。如表1示，自2001－2006年间，次级抵押贷款占总抵押贷款的比重由8.6％上升到20.1％，绝对值提高到6000亿美元；同期，次级债券占总抵押支持债券的比重上升到80.5％，达到4830亿元。对于深谙次级贷款证券化机理的发行机构而言，究其根本原因，出于赢利而非风险分散或信用强化的目的更为明显。。。再次，产品的设计基于对不动产价值看多的严重依赖。比如次级债的设计，往往是2/28ARM、2/28ARM 10、3/27ARM，即偿还期限30年，前两年或三年以明显低于市场利率的固定利率支付成本，其后根据浮动利率，采用基准利率加风险溢价(risk premium)的方式，这意味着借款人以后的还款压力日增。同时由于次级债往往都是可变利率产品(adiustable inerestrate)，其价值更易受市场波动影响。不动产抵押证券很大的一个风险就是提前偿付风险(prepaymentrisk)，当市场利率下降时，借款人往往倾向于以更低的成本置换原利率较高的借款。次级债危机中的借款者和债券发行人都被美国持续上涨的不动产走势所迷惑，认为当违约发生时，可通过对不动产变现以避免双方的损失。这种对不动产未来价格看多的策略忽略了很重要的两种风险：市场价格能否一直如预计上涨的市场风险(market risk)和违约发生时能否根据市价及时进行变现的清算风险(liquidityrisk)，而这两种风险的存在必将导致信用风险(cnedilrisk)的发生。。

(二)对不动产价值周期性波动预警“麻痹”

任何一个经济体或行业的发展都存在其发展周期，房地产业表现更为明显。任何一个信贷项目的选择、不动产抵押贷款的发放乃至对不动产抵押价值的评估，都首先需要科学预测不动产未来价格走势，即需要对系统性的影响因素作出尽可能准确地判断，这是后续工作开展的基础。显然，该次危机中金融机构并没有很好地做到这一点。

不动产的发展与基准利率存有负相关性，这是经济发展过程中的一条基本道理。2001－2004年美国新经济泡沫破灭，为刺激经济，美联储13次降息，基准利率自6.5％降到1％，这在一定程度上刺激了不动产价格的上升。如图3示，美国房屋平均价格自1990－2006年基本一直呈单边上涨态势，而房屋空置率却至2006年飙升近3％。在经济和行业发展最繁荣的时候，恰恰蕴含了最大的风险，这是风险管理工作中需要时时警惕的一点。后随着资产价格的高涨，通货膨胀压力日增，自2004年6月起，美联储在两年的时间内又连续17次调高基准利率。如此短时间内对基准利率的频繁操作，本应引起金融机构研究部门或风险管理部门对宏观经济走向和不动产行业发展等系统性因素的高度重视，从而对次级抵押债券的风险管理作出及时预防，但实际效果却并非如此。

这可能有两方面原因。第一是金融机构研究部门采用的模型或预测的方法有误，而这对于掌握着世界上最先进金融理论和模型，拥有最完备数据积累并以行业分析作为其业务开展基础的投资银行来讲，集体性的判断错误很难具有说服力。如果真如此，则第二个原因非常可怕，那就是金融机构在对不动产未来发展有相对准确分析的情况下，仍无节制的发行着次级债券的话，那就只能以“利欲熏心”和“投机”心态作解释。而购买者则为自己对国际投行或结构性衍生产品的“盲目崇拜”付出了惨重代价。

(三)不动产抵押价值评估风险管理存在漏洞

第一个方面表现为抵押价值的认定欠规范。金融机构通常对外部中介评估结果进行内部审查和调整，必要时请合作中介机构重新评估，从而确定最终的抵押价值作为贷款发放的依据。无论评估价值采取市场价值(美国和我国主要采用)还是抵押贷款价值类型(在欧洲，主要是德国采用)，抵押价值需要综合评估价值和折扣率确定。如新巴塞尔资本协议中规定对商业房地产原则上只适合给予100％的风险权重，但对不超过抵押房产市场价值的50％或不超过抵押贷款价值60％的部分，有可能获得50％的优惠风险权重。

不可否认的是，某些金融机构直接采用外部评估市场价值作为次级贷款发放的依据，这在一定程度上加剧了该次危机的损害程度，即金融机构抵押价值确定方面的风险控制出现漏洞。主要原因，首先是金融监管的范围和内容尚须拓展和强化。由于美国40％的次级债由非银行贷款公司发行，而此类机构并未受到监管协议的约束，其在抵押价值的认定上有不审慎之处。这从另一个层面证明了新巴塞尔资本协议对稳定金融体系和保持经济稳定健康发展的重要作用。其次，商业银行风险控制体系亟须完善。由于次级债的发行可以转移次级贷款带来的信用风险和市场风险，同时，投资银行等债券发起机构对抵押贷款的需求较为旺盛，甚至提前订制等原因，商业银行往往放松抵押贷款信贷标准，在一定程度上降低对不动产价值的认定调整。最后，金融机构的声誉风险(reputation risk)防范意识不强。次级贷款的证券化并不能完全规避市场风险和信用风险，因为次级债券往往含有赎回条款，发行人通常持有权益层级部分，当发行人和债权人一致时，如发生次级债危机，则发行人会带来较大的赎回压力和清偿压力。同时，次级债偿付困难，也会对次级贷款的债权人带来一定的声誉风险，体现了其信贷结构的恶化及风险控制能力的低下，从而会增加其未来业务拓展和资本市场融资成本。

第二个方面表现为次级贷款标准的放松。研究证实美国信贷扩张越快的区域恰是危机中损失最严重的地区，而信贷扩张的快速则正是由于贷款标准的下降(Giovanni Dell’Ariccia，Deniz Igan and LueLaeven，2008)。对借款人书面证明材料要求的放松，

自2001年的30％提高到2006年的超过50％(De－myanyk and Van Hemert,2007)；而2006年发行的18％的抵押贷款期初贷款价值比(LTV)接近或达到100％(cagan 2007)；借款人债务收入比(repaymentto income ratio)也呈稳步上升态势。其原因主要为风险控制意识弱化，另外国际投行机构对次级贷款的大量甚至提前订制，再加上信用违约互换工具的加入，结构化产品本身的风险转移和分散功能等特性，使贷款人被利益蒙蔽了双眼，忽略了背后潜藏的声誉风险和信用风险。

(四)部分不动产抵押价值高估

在美国，抵押贷款人主要为商业银行和非银行抵押贷款人，后者主要包括抵押银行(mortgagebanks)和抵押经纪人(mortgage brokers)，通常采取借款人委托评估的模式，部分采取抵押经纪人委托。此模式致使借款人和评估机构都有虚高评估价值的利益诉求，虽然美国行业协会的约束力度较大，但借款人对机构的压力致使价值高估现象仍不可避免。如第一美国子公司(First America’s subsidiary eAp－praisaiT)虚估不动产价值以获取华盛顿互惠银行(Washington Mutual)的委托业务(Barr 2007)。

另外，价值评估由保守型转向自动评估也加深了价值虚高现象的发生。如美国估价师协会根据金融机构的要求作出标准化的评估表格，根据市场数据评估后直接发往银行价值认定部门。标准化的格式往往对蕴含的风险及不动产未来的价值变动未有揭示，而银行内部在房地产市场繁荣时期又缺乏必要的风险意识，没有真正承担起价值调整和认定的职能。这种理论上完美的标准化的评估格式在不动产价格上涨的前提下，可以较为便捷和清晰地评估出其市场价值，但最大的缺陷是没有在评估报告中对行业发展进行风险分析，也忽略了不动产抵押价值评估本身是一门科学的艺术这一似乎矛盾性表述的真谛。

(五)评估方法和理论尚须继续研究

美国的不动产抵押价值评估的理论依据同其经济发展的指导思路一致――基于完全市场经济假设，因此，其价值认定基础是市场价值，强调以市场上同类型不动产的收益、成本或交易价格作为依据，采用相应的收益法、成本法或市场法确定最终价值，这无可厚非。但使用者需要明确这种指导思想的采用有其背后的理论假设，我们应以评估价值为基准，进行适当的延伸分析和压力测试，以明确假设变动极端情况下债权人面临的风险。如采用市场法，当不动产的市场价格严重偏离其内在价值时，其评估出的价值并不能代表其对未来债权的保障程度，如以此为依据确定次级贷款额度或次级抵押债券的信用等级，不可避免地会蕴含极大风险。

四、我国商业银行抵押价值评估管理的主要内容和问题

自2005年起，我国商业银行开始重视对抵押品的规范管理，在借鉴发达国家监管机构和国际活跃商业银行先进做法的基础上，根据新巴塞尔资本协议的要求，结合我国实际，制定了一套管理框架，基本机理为利用市场定价以减少市场风险，利用折扣率(hmrcut rate)减少信用风险，主要做法为：成立抵押品管理专职部门和内部价值评估队伍、进行严格灵活的抵押品选择、建立抵押品周期评估制度、开展折扣率确定原则的研究、建立数据系统和规范抵押品操作等。上述措施的采取，为有效化解抵押价值评估风险，顺利建立商业银行内部评级体系，有效利用银行资本等奠定了坚实基础。

但不可否认，我国商业银行抵押价值评估管理还存在继续完善的地方。第一，个人信贷业务的抵押物价值评估亟须完善和加强。比如按揭贷款业务，尤其二手房买卖中，通常的做法是评估机构根据业主的要求，直接将评估价确定为成交价，房产中介机构根据该区域房地产价格指导价(如北京北五环附近，一般低于实际成交价的4000－6000元/平方米)上交有关税费，而商业银行往往出于业务竞争的需要和专业人员的缺乏，并没有真正对价值进行内部审核、调整。对存量抵押贷款，商业银行也几乎从未进行跟踪价值评估，无法准确了解已发放贷款的保障程度，这种风险意识淡薄的后果则是不良率的上升。

。。当不动产市场价格下降，借款人无法按时偿还债务时，比如现在的金融危机向实体经济蔓延的背景下，借款人违约比重必将上升。而我国的法律对该部分房产，尤其用来满足基本生活需要的生活资料的处置规定对银行很不利，银行的债权往往并不能得到切实有效的保障。这个问题在私营企业主和流动人口中体现的较为明显。在某支行不良不动产抵押贷款中，有近80％的借款人为上述两类人。在法人信贷业务中，主要体现为忽视了抵押物权属所有人信用等级的要求和跟踪管理，如对经营状况困难或濒临破产的企业，即使抵押手续合法、完备，但其一旦破产，根据我国法律规定，不动产处置收入首先满足安置职工，其次要缴纳国家有关税费，甚至还要补交国家土地出让金，最终商业银行的优先受偿并不具有真正意义。这种由于信息不对称造成的道德风险和逆向选择问题，将增加银行的管理成本、风险拨备的计提和经济资本的分配。

第三，评估技术和方法须进一步丰富。商业银行对不动产的价值认定，目前仍主要依据评估行业技术规范和借鉴外部中介机构评估结果。商业银行并没有根据自身风险管理的需要制定出评估细则，在具体评估中，很少对系统性的风险因子进行分析，评估方法主要包括市场法、收益法和成本法，并以市场法为主，这些同外部中介机构几乎一致。而现行评估市场中，市场法评估出的价值最高、成本法最低，是公认的事实。同时，由于评估委托人是借款人，其虚估价值的动机较为强烈，而评估市场的行业规范较为松散，以上因素都导致了评估价格与自身价值的偏离。商业银行内部会对价值本身进行审核，然后再通过折扣率(国内对不动产一般在30％－50％之间)予以调整确定最终抵押价值，即商业银行相当于对外部评估价格进行两次折扣，这在一定程度上保障了抵押品的担保能力。但商业银行与中介机构合作过程中的非主动地位和被动对评估方法的接受，也制约了商业银行抵押价值评估管理的水平。

第四，不动产抵押价值评估管理较为粗放。信贷实践中，不动产虽然可细分为居住房地产、商业房地产、办公房地产、工业房地产和其他房地产等，但商业银行一般将其视为一个大类统一管理。在评估方法选取上，基本都是采用以市场数据为基准的方法，而未根据不同类型房地产的特性如商业房地产的收益特性、工业房地产的非交易特性、居住房地产的市场特性等去有意识选择。抵押价值确定时，抵押率一般选择信贷规定的最大值，而未根据区域特点、

行业发展特点、历史违约率和违约损失率等进行个性化确定。因此，现有的管理模式隐含较多的风险。

五、加强我国商业银行抵押价值评估管理的有关建议

不动产抵押贷款占我国商业银行贷款的比重基本都在20％－40％左右，其质量的变化不仅决定着银行的损失和稳定，更决定着中国金融系统能否健康发展。。

(一)切实加强宏观和行业分析

不动产价值评估的首要内容是对系统性因素，如宏观和行业发展的把握，这对银行内部评估人员提出了更高的要求，但可以通过多层级努力共同完成。最高层次主要为国家有关部门和金融监管机构，要对其的宏观经济数字、经济月度数字、货币发行及有关风险预警和提示等保持一定的敏感性和风险敏锐性。第二层次是商业银行内部的研究机构或区域行业分析中心，这些部门应是商业银行的“心脏”。研究部门宏观经济形势报告、区域行业分析中心重点地区和行业分析的频率应适当加大，比如提高到半年，在经济形势变化较快如当前时，考虑能否每季度一次。报告的摘要或主要内容应及时发送至业务部门，从而对前台营销、风险识别计量、贷款审批和后台的信贷管理及不良资产处置等提供有意义的指导意见，并及时宏观经济、地区或行业预警。第三层次是业务主管部门。如抵押品价值评估主管机构，尤其总行层次的制定部门，应每半年作一次不动产行业分析，每季度作一次重点区域行业分析，时刻跟踪部门变化、区域不动产价格走向、土地供需及成交价变化、区域不动产投资及开工量、实际成交量和价格、空置率、消费者物价指数(cPI)的变化趋势等，从而定期抵押价值评估行业发展指导意见。第四个层次为内部价值评估师。评估人员须注意对相关信息的搜集、整理，并提高业务水平和经济分析能力，力求作出准确预测和分析。

(二)明确抵押在信贷决策中的地位和作用

；一种是信用贷款的保障措施或风险缓解措施；。。建议加强对借款主体和具体债项的综合分析；加强对贷款初始发放条件的执行；跟踪借款人的信用等级的变动，及时做出预警；跟踪抵押品价值变动，当无法覆盖借款金额时，须压缩贷款或提供新的担保等。第二种情况下，主要是借款人为消除信息不对称造成的逆向选择问题主动提出，从而在贷款条件上获得优惠的一种举措。银行应注意在抵押品价值低于预先设定的可接受值时须及时预警。。银行对该类抵押品价格的波动更为敏感，当抵押价值低于借款金额时，应及时预警并要求借款人提供其他担保方式。

(三)完善抵押价值评估管理

。传统的抵押只对借款人有信用等级要求，受制于有关法律条款的约束，无法切实保障抵押品的担保效果，也不利于抵押品的甄别功能实现，不能有效解决逆向选择问题。建议根据上述二维信用体系，结合具体不动产类别、所属区域灵活设置抵押率。第二，切实执行抵押品价值跟踪管理。银行已普遍规定对抵押品价值周期性重评，以跟踪其担保能力，从而准确了解抵押贷款的风险状况。但实际运行中，由于周期性重评没有外部评估报告的参考，大部分流于形式，无法真正起到风险预防和监控作用。商业银行应加强周期价值评估监测，强化价值跟踪管理，定期汇报抵押能力风险情况报告。当抵押价值低于借款额度一定比例时，务必要及时采取信贷资产风险保全措施。第三，细化不动产类别管理。在当前金融危机逐步向实体经济蔓延的背景下，商业银行应针对不动产子类细化评估管理。当前在对按揭房产风险梳理的基础上，加强对商业房产和工业房产的价格变动分析。在对抵押率的确定上，应根据具体债项的特点，如借款人信用等级、贷款种类、期限、贷款条件和经济周期阶段、行业生命周期阶段以及抵押资产市场价格变动规律等，从小类抵押资产的角度确定细化的抵押折扣率。比如，当前房地产折扣率最高一般为30％，可进一步细分到居住类房地产、商业用房、工业用房等，并应定期调整，至少每两年调整一次。第四，加强对个人住房按揭贷款的管理。建议对评估价值进行内部审慎复核，并实施跟踪价值评估；切实保证两证齐全，提高抵押比率；强化预抵押制度；强化借款人收入变动监测；加强对私营企业主和外来人口还款进度的监测；。

(四)制定商业银行内部抵押资产价值评估技术操作规范

商业银行抵押价值评估应以行业评估技术操作规范为基础，但不能完全照搬照抄，毕竟和外部评估公司评估的出发点及目的性存在很大的不同。商业银行价值评估需遵循谨慎和保守的原则，在市场价值属性前提下，其价值往往根据市场行业数据确定。当行业健康发展，市场数据能体现资产价值特性时，商业银行可大部分接受外部中介评估的结果，但对价值评估过程中具体参数的选取，如机器设备价值评估中安装费用的计算等，则应持谨慎原则，不予考虑或折价考虑。当市场出现通货膨胀因素，或抵押资产市场价格严重偏离其价值时，如2007年房地产市场发展过热的情况下，对采用市场法评估出来的价值，商业银行内部应严禁使用或谨慎采纳，对外部中介出具的市场法评估报告，应严格审核。商业银行应在市场价值属性的原则下，制定自己内部的抵押资产价值评估技术操作规范，如对房地产类，应规定必须采用成本法进行价值评估，辅之以收益法或市场法进行调整，同时应对具体评估技术操作细节和参数选取作进一步规定。避免过度依赖市场法，可有效解除2007年底至2008年三季度之间出现的不动产市场“有价无市”给价值评估带来的冲击。另外，可尝试引入新的价值评估方法，如采取期权定价法评估不动产未来价值，利用蒙特卡洛模拟法、历史模拟法或回归法等评估不动产价值，并积极引入在险价值方法(value at risk，即VAR)、敏感性分析(sensitivityanalysis)和压力测试(stress test)等，力求更科学合理地确定不动产价值和潜在风险。

(五)加快抵押风险数据库建设

真实、合理的数据是商业银行抵押价值评估最宝贵的财富，也是其核心竞争力之一。众多先进模型或方法的使用，都离不开相关风险数据的积累，而这恰是我国商业银行在实施全面风险管理中遇到的最大的困难。无论采用市场价值类型还是开展抵押贷款价值评估，都需要对评估市场数据，如价格、收益、成本等信息以及抵押贷款违约处置或回收数据的占有。商业银行应建立自己的抵押风险数据库，内部至少应包括评估数据库和回收数据库。评估数据库应根据不同区域、行业、资产类型、经济阶段等制订统一的资产信息卡和市场信息卡，将评估所需资料进行搜集、汇总和整理。回收数据库应具体到小类，应将资产处置前价值、变现价值、处置税费及其他未知因素等列示清楚，并定期汇总分析，以调整商业银行内部抵押折扣率的确定。

不动产资产管理的意义范文4

1．历史沿革。自1980年恢复国内保险业务以来，我国保险资金运用大致经历了3个阶段。

第一阶段从1980~1987年，为无投资或忽视投资阶段，保险公司的资金基本上进入了银行，形成银行存款。

第二阶段从1987~1995年，为无序投资阶段，房地产、有价证券、信托，甚至借贷，无所不及，从而形成大量不良资产。

第三阶段始于1995年10月，为逐步规范阶段。1995年以来先后颁布了《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国银行法》、《保险公司管理规定》等有关金融法律法规。

2．存在问题。（1）资金运用渠道偏于狭窄。西方保险公司的资金运用法定渠道则较为广泛，比如美国、日本就规定保险公司可进行债券、公司债券、股票、抵押放款、不动产、保单放贷等业务。1998年以前，我国保险资金运用有4个方面的法定渠道：银行存款、买卖债券、金融债券和规定的其他资金运用形式。近两年我国对保险资金投资渠道有了新规定，如认购定向国债、投资证券投资基金等，使问题在一定程度上得到了缓解，但保险资金运用渠道狭窄的局面仍然存在。（2）资金运用回报率过低，存在较大的支付风险。由于缺乏其他投资渠道，国内保险业的投资基本上都依法转入存款和国债等固定性投资工具上，因此银行存款、债券的利率以及国债的发行量决定着保险公司的投资回报率。近年来，伴随着多次银行利率下调，保险公司投资回报率每况愈下，规模收益持续递减。如果不提高保险资金运用的效益，我国保险将会出现未来支付缺口较大的潜在风险。（3）投资环境不成熟，资产负债不匹配。保险公司的投资很大程度上依赖于投资市场的发育程度。债券市场、股票市场、投资基金和其他投资工具的不成熟、不完善严重地影响了保险公司选择各种投资工具，参与投资市场的运作。另外，保险资金期限结构不合理，短期行为严重。。。（4）专业投资管理人才匮乏。保险投资是一项复杂的经济活动。目前我国保险企业缺乏专业性、技术性的投资管理人才，这种人才的匮乏已经严重影响了保险投资的决策和经营管理，也加剧了监管部门对放开保险资金运用渠道的担忧。（5）不公平竞争问题。在资金运用上外资保险公司有明显优势，如《上海外资保险机构暂行管理办法》规定，外资保险资金除可以人民币和外币存款、购买国债和金融债券外，还可购买企业债券、境内外汇委托放款以及股权投资。显然，外资保险资金运用渠道明显比内资保险资金投资渠道广，导致不公平竞争，不利于国内保险业的发展。

二、保险资金运用现有渠道分析

1．银行存款。银行存款是保险公司资产管理的重要组成部分。银行存款具有安全性好，流通性强的特点，但其收益较差。特别是我国在经历了1996年以来连续8次降息后，银行存款利率已低于保单预定利率，距离寿险公司的实际平均资金成本则有较大差距。

2．国债。国债作为安全性最好的债券，具有流通性强，收益稳定的特点，是保险公司投资的主渠道。自1981年恢复发行国债以来，我国的国债发行规模逐渐扩大，尤其是近几年，更呈几何级数增长。在发行规模明显增加的同时，我国国债的发行品种也逐渐丰富，期限设计日趋合理。

3．金融债券和企业债券。金融债券是指银行或其他机构发行的债券。金融机构一般都拥有雄厚的经济实力，信用度较高，其发行的债券票面利率要高于同期银行存款的利率，发行后可上市转让。目前金融债券主要有国家开发银行和进出口银行发行的债券。企业债券是企业为筹集资金而发行的借债凭证。2003年6月，新的《保险公司投资企业债券管理暂行办法》规定我国保险业投资范围，由原来只允许投资铁路、电力、三峡、电信、广东核电、中信等AA以上的企业债券，扩大到自主选择购买经监管部门批准发行，且经监管部门认可的信用等级在AA以上的企业债券，投资比例也由原来不得超过总资产的10%提高到20%。

4．证券投资基金。1999年10月，中国批准保险公司向证券投资基金投资，投资比例上限为上年末总资产的15%，具体比例由核定。与其他投资者不同，保险公司购买单只封闭式基金的比例可以占到该基金总规模的10%。

5．规定的其他资金运用形式。其他资金运用方式主要有股票投资、公司债券、不动产投资、抵押贷款、资金拆出、境外投资等，对这部分项目的投资，必须经批准。目前，除批准个别保险公司个别不动产项目投资外，尚未批准保险公司向这些方面投资。

三、保险资金运用的风险管理

1．完善投资环境。投资环境即保险资金运用的政治经济环境的总称。证券、金融市场及金融机构构成了保险资金运用的投资环境。一些保险业高度发达的国家，如美国、英国、日本，其保险资金的运用都取得了显著的成效，原因之一就在于它们具有适宜的保险投资环境。因此，首先，我国急需完善涉及保险投资的法规。投资法规的完善，在于建立保证投资市场公平、有效交易的法律法规和制度，例如不动产交易法、证券交易法等，保证市场交易有据可依；其次，加快发展债券市场。国债市场应努力发展中长期国债或向保险公司特别是寿险公司发行特种国债，扩大和增加企业债券品种、数量，要使债券成为保险资金的最主要的投资工具；再次，规范股票市场，大力发展投资基金，培养机构投资者；最后，鼓励和支持保险公司进行投资模式、投资渠道的创新。2．控制投资比例。保险投资必须绝对保证资金的安全性，这不仅关系到保险企业经营成果，还直接影响到国家的金融稳定乃至政治稳定。所以，既要选择适当的投资方式，又要防范各种外部市场风险，世界各国在保险法中根据本国实际，在规定投资方式的同时，严格规定投资比例。针对我国保险投资结构的现状，建议今后应重点投资国债、金融债券和企业债券，投资比例由目前的不到30%，增加到50%左右；证券投资基金控制在10%以内（目前为5%左右）；基础设施等不动产投资比例在10%左右；保持20%~30%的现金和银行存款，以备赔款或给付。

3．对产险、寿险公司的风险管理区别对待。产险公司通常都是短期的保险业务，保险基金在运用时对流动性要求较高。基于这一特点，产险公司投资风险管理应主要坚持回避风险型的风险选择，主要选择那些短期性的投资项目，以保证其对流动性的要求。同时，产险公司应坚持投资分散的原则，投资分散的重点在投资项目时间的分散上。需要强调，在保持投资项目整体流动性基础上，也可以将一部分资金投资于流动性相对较弱，即变现能力较差的资产以获取较高的收益。

寿险公司的保险业务期限一般都比较长，这部分资金对流动性的要求就较低，而对盈利性要求则比较高。同时，由于风险与投资收益、时间与风险一般呈正相关关系，要获取较高的收益，就必须冒较大的风险或选择期限较长的投资项目。同时，寿险公司在投资风险管理中也应坚持投资的分散性原则。另外，在保持投资项目整体具有一定盈利性的时提下，也应将一部分资金投资于期限短，风险小、收益低的投资项目，以保持一定的流动性。

4．建立内部风险投资监控体系。建立科学投资决策制度，一方面是使投资决策程序化和规范化，投资决策一般应由投资管理委员会研究决定，按程序进行；另一方面是投资决策的工作范围，投资决策应当建立在专家和专业机构确定的投资风险评估和现金流量的基础之上，同时对资金调度、投资策略、资产分配、资产管理采取专业化管理。比如，对投保保单，可分为一般帐户和特别帐户分类管理。根据保险给付情况决定的投资期限长短、公司偿付能力和风险的承受力的不同，安排相应的投资策略和投资组合，并根据市场状况适时调整资本结构。

5．加强保险投资行为监管。外部风险管理主要是行业监管部门，通过建立科学的监管制度，加强对保险投资行为的监管。保险公司的偿付能力是最重要的监管目标。从国外情况来看，保险监管层对保险公司的资金运用的监管也主要从定期检查其偿付能力来间接控制，通常不具体规定保险资金的投资方式和投资比例。因此，根据险种偿付风险大小的不同，科学规定不同的偿付能力标准，增强监管标准的可操作性，是风险控制最基础的工作。

除实施定期和临时性检查制度外，英国保险业实施的指定精算师监管方式，发挥精算师对保险公司的监管作用，对风险控制也很有意义。另外还可通过的保险公司资产评估机构，对保险公司的资产状况给出评价。这一方面能够使信息更加公开化，便于监管层精简职能，更公正地监管保险公司，另一方面也方便消费者对保险公司进行选择，客观上对保险公司形成方面的第三方约束。

参考文献：

1．研发中心.中国保险市场现状及存在的主要问题.2002－08－07．

2．李秀芳．中国寿险业资产负债管理研究．中国社会科学出版社，2002．

不动产资产管理的意义范文5

一、报业集团资产管理必须强调以人为本

管理技巧就是运用科学的管理手段，达到切实有效的管理目标。而科学的管理手段，首先要求管理人员对报业集团资产的区分、性质、用途要了如指掌；在对各种资产充分认识的基础上再进行资产分类。分类除了前面所述的粗分，还要根据资产的地位、作用大小，即资产的直接服务对象和产生效益的大小进行细分。报业集团的效益分为经济效益和社会效益，对党报而言社会效益重于经济效益；对下属单位而言经济效益至关重要。因为资产是为使用人服务的，资产是经过人的使用才产生效益的，所以资产管理工作，同样必须强调以人为本。

二、报业集团资产管理工作存在的问题及其对策

改革开放，给我们报纸事业带来生机，也对报业资产管理工作提出新的更高的要求。过去报社资产管理存在“散、乱”等现象，主要是以往报社资产管理的手段落后于社会发展的要求，仍停留在计划经济框架之中，缺乏监管机制。如果仍按过去模式来进行管理，那将会给各项工作带来许多难以解决的问题。过去大多数资产只是一些不易遗失的、低值的、简单的办公用品，如桌、椅、橱、柜等。。虽然资产管理部门针对上述现象采取了一些措施，补充修订了一些管理条文，情况会好转些；但由于个别使用部门和一些人对加强资产管理的重要意义认识不足，因此存在着个别只图使用方便，讲排场，不求实际，无论是否需要都一味要求领导给予配备，部门间互相攀比配置档次的现象。再有存在着一些部门或人员对资产使用爱护不够，资产有人使用没人保养;对具体资产的使用没有很好地了解使用说明、保养方法等，致使一些资产受损严重。甚至还有一些人员工作调离后，所配备的资产也不移交。针对以上存在的问题，集团资产管理部门应首先从加强资产管理措施入手，建立建全资产管理各项规章制度，完善各项管理措施，加大监管力度。其次，请机关和计财部门配合，前者协助做好职工爱报社爱家园，树立以社为家的主人翁思想；必要时可通过后者协助采取适当的经济手段，使得资产管理工作逐步规范、到位。

三、报业集团资产管理应侧重于对办公财产的管理

报业集团资产管理工作，主要是对集团采编部门、党政机构、职能管理部门、子报、公司、印刷厂，及设在各地市的记者站、分公司等单位的办公财产进行管理。其管理面广、管理量大是报业集团资产管理工作的一大特点。同时，管理内容从各种大型技术设备（如印刷机器，供水、供电、供风等系统??）、各种交通运输工具（如汽车、铲车等）、各种的贵重办公电器（如电脑、复印机、数码相机等）到极小不起眼的信封、稿纸等，应有尽有。从上述的管理范围及管理内容分析，东西多，分布广是报业集团资产管理工作的又一特点。从使用部门及使用者方面来分析，办公财产作为生产资料是由人在具体使用和操作的。由于使用者水平、素质之间差异，管理水平的高低，也将影响到整个财产管理工作的好坏。

随着新闻事业的高速发展，报业集团的资产管理工作也要做到与时俱进，在做好资产全面管理的同时，还要侧重做好办公财产的管理。。

四、加强报业集团办公财产管理的有力措施

1、完善财产管理规章制度

报业集团办公财产管理工作，从近年历史上划分，大致可分为新旧两个阶段。。“暂行规定”的制定和实施，标志着本社对办公财产的管理进入了新的阶段。它是为了适应新闻事业的发展要求，为我社逐步提高新闻办公现代化的需要而制定的。“暂行规定”作为本社对办公财产的一种新的管理方法，它是对过去的那种旧的管理方法的进一步改善和提高。但这只是进一步强化资产管理工作的开始，2002年我们报业集团成立后，随着报纸事业的飞速发展，对资产管理工作提出了更高的要求，除了加强“暂行规定”的执行力度，还适时调整了办公包干费用标准、制定了电脑管理暂行条例及各地记者站房产管理办法等各项规章制度，新的规章制度引入了相应经济手段协管条款。用经济手段强化管理措施，主要是要强化对使用者的管理。只有通过对人们行为的管理，才能达到对财产的有效管理。没有规矩不成方圆，制度建设是做好管理的前提和基础。

2、建立现有办公财产档案

在逐步完善制度建设的同时，由资产管理部门负责对各单位、各部门财产进行登记清点，运用办公自动软件，将财产统一归类、编号造册。各单位、部门负责人要在集团办编制的财产帐上签字、并承担本部门财产管理责任。

3、加强财产管理的宣传工作

为了加强财产管理工作。一方面要注重宣传，扩大影响，抓紧将资产管理相关规章制度以报社文件的形式分发到各单位、各部门；另一方面，要组织管理人员按文件规定条款抓紧落实。由分管领导亲自负责，安排专门人员到各部门对财产进行登记清点，建立财产档案。宣传到位，有章可循，才能使财产管理工作得以顺利进行。

4、增强共同管理财产的意识

搞好财产管理，除了依靠职能部门努力工作外，更需要发挥群众来参与共同管理财产设备。比如我们报社由于在“暂行规定”中强调了财产由职能部门、使用部门、使用者来共同管理，所以在执行过程中得到各个部门的积极配合。如一些部门根据实际要求购买个别办公用品，都能主动按“暂行规定”要求按程序报批。报帐时，计财处予以积极配合，严格把关，要求使用者将财产单据先由部门领导签署后，再到资产管理部门办理入帐签证，计财处才给报销。特别是现在人员调离时，都能做到及时移交财产。通过“共同管理”这些科学程序的操作，不仅可以完善对物质的管理，也会进一步强化使用者对财产的充分认识和重视，使得各项规章制度能在较短时间内为广大职工所接受，并能自觉遵守。总之，通过强调“共同管理”，可以进一步强化人们对办公财产管理的重视，会使办公财产的使用效率进一步得到提高，更好地为发展报业服务。

5、做好人的思想工作

不动产资产管理的意义范文6

【关键词】流动资产；管理效益；对策

1.引言

在企业的生产经营过程中，流动资产是不可缺少的物质条件之一，是企业全部资产中最为活跃的部分，涉及到企业生产经营过程的各个环节，对维护企业的正常运营，降低企业生产经营风险都具有十分重要的意义。具体而言，企业流动资产是指在一年内或一个经营周期内变现或运用的资产，主要包括现金、应收及预付账款、存货管理等方面的内容。流动资产的配置和管理是企业管理的重要组成部分，流动资产过多，会增加企业的财务负担，影响企业的利润，相反流动资产不足，则其资金周转不足，影响企业的经营。特别是当前随着国际经济发展的持续低迷，对企业自身的管理效益提出了更好的要求，因此如何更为有效的提高企业流动资产管理效益对增加企业利润、保持企业良好的发展态势都具有十分重要的价值。

2.当前企业流动资产管理工作存在的主要问题

流动资产的重要作用已经得到了企业的重视，但在企业日常管理中受到方方面面因素的影响，流动资产管理的效果并不明显，特别是在资金、存货、应收及预付款项管理方面存在着不少的问题。

2.1 对企业资金管理缺乏规划性

在对企业资金管理方面，不少企业特别是中小企业缺乏有效的规划。有的企业对投资过分重视，而又没有对自身流动资金的实际需求量有充分的了解，造成了盲目投资、重复建设的形象，一旦投资出现问题，极易给企业的资金链带来巨大的灾难。近期无锡尚德太阳能电力有限公司，在投资方面出现重大失误导致企业破产，给我们企业管理者敲响了警钟。而有的企业则过分看重现金，没有短期投资行为，使得企业不少资金闲置，不利于企业的整体收益提高。可见，无论资金的坐支、投掷问题，都会增加结算风险和费用影响企业的整体发展。企业财务部门、管理部门要切实加强对资金管理的规划统筹，发挥资金的最大效益。

2.2 应收账款的失控问题突出

在当前随着经济环境的持续低迷，不少中小企业为了提高竞争里，满目采取赊销等经营方式增加收益，使得应收账款数额居高不下。这种方式缺乏必要的相关制度作为保障，一旦赊账企业在生产经营中出现问题，资金回收的难度就会增加。而不少企业又缺乏有力的催收措施，应收账款不能兑现或形成呆账，加强了企业的困境。特别是一些中小型企业，本身流动资金数量相对不足，而如果发生呆账等问题，会使企业资金周转难以为继，影响企业的生存。

2.3 存货与销售比例失调

企业留有必要的存货是确保其维持正常产品出售的必要手段，在流动资产中占有相当大的比例，对企业资金安全、经济指标的提升都有着重要的意义。但企业自如何确立存货与销售之间的关系时往往处于两难的境地。一方面材料物资商品存货多，成品库存积压严重，占有企业大量的资金，导致其流转不顺畅。另一方面，有时企业存货又与销售节奏不协调，往往面对着大量的订单，而无计可施，造成了经济利益的损失。同时，在不少中小企业中，企业管理者往往将物资采购、产品销售作为管理的重点，而对于库存物资的管理则给予的支持不够，管理手段单一、管理效果低下，都极易产生资产的流逝，影响企业的综合效益提升。

3.提高企业流动资产管理效益的主要策略

针对企业流动资产管理中存在的这样那样的问题，笔者认为应当从健全相关制度入手，突出现金、应收账款、存货三个方面的重要环节，以点带面，提升企业流动资产的管理效益。

3.1 加强现金管理

现金管理的根本目标就是保证企业在高效率、高质量开展经营活动的情况下，尽可能地保持最低现金持有量，提高现金流转速度。一是要合理确定现金的最佳持有量。企业管理层要对企业的生产经营活动有着准确的认识，通过采取先进的管理手段和管理模式，对现金的持有量有准确的预测，如可以通过成本分析模式、现金周转模式、存货模式等等先进的管理手段，对企业现金持有量有较为准确的判断。二是要加强企业现金管理制度。现金是企业流动性最强，最易受到侵蚀的资产。因此，企业自身要建立完善的现金管理制度，与银行等金融机构建立广泛的合作，提高现金管理质量。如可以规定现金使用范围、规定库存现金限额等手段，提高现金管理制度的实际执行效果。三是加强现金内部控制。重点做好两个方面的工作。一方面要加强现金支出内部控制。严格现金支付程序，在严格授权审批方面，要建立严格的授权批准制度，明确审批人对现金业务的授权批准方式、权限、程序、责任和相关控制制度，通过“一支笔”模式或是预算管理模式，来加强授权管理的严肃性。特别是对于一些中小企业而言，更要杜绝以往家族性企业中存在的多头管理的问题。另一方面，实行现金集中管理制度。对于中小企业而言，要实行统收统支模式，企业的一切现金收付活动都集中在集团财务部门，各分支机构或部门不单独设立此物账号，一切收入都直接进入企业的总账户，一切现金支出都通过财务部门付出，现金支付的批准权高度集中在经营者或经营者授权的代表手中。对于大型企业而言，则要实行财务公司模式。公司除了经营联合贷款、报销债券、不动产抵押、财务以及投资咨询等业务外，具体负责公司内部各成员间的财务协调和资金调度，提高现金管理效益。

3.2 加强应收账款管理

应当说赊销对于企业扩大销售、降低库存具有一定的积极意义，但在存在的隐性的财务风险也是巨大的。因此加强应收账款管理对于提高赊销的科学性、规范性具有重要的保障作用。一是要建立信用机制。企业采取赊销时要能对合作伙伴进行科学的调查研究，建立有效的信用评级机制，合理确定赊销范围和对象。二是提高收账效率。对于逾期的应收账款，企业应当区别不同的客户，采取相应的方式予以催收。如定期向客户寄发账单，提醒客户；；停止发货指导客户旱情大部门或全部货款等等方式。。同时为了鼓励营销人员和财务人员积极催收应收账款，使收账取得较好效果，企业要制定合理的收账绩效考核办法。提高人员的积极性。三是加强日常管理，健全应收账款管理的责任制度与控制制度。按照权责发生制和谨慎性原则，企业要对坏账发的可能性进行估计，并计提相应的坏账准备金，缓解坏账损失对企业正常经营秩序的冲击，正确反映各期财务成果的真实水平，加速企业资金周转，降低损失程度。

3.3 加强存货控制

存货管理水平高低对企业生产经营的顺利与否具有直接的影响，并且最终会影响到企业的风险、收益的综合水平。一是要准确核实存货管理的成本。企业要要针对存货成本中取得成本、存储成本、缺货成本三个方面的内容，要进一步进行核实，降低存货的成本数额、提高管理效益。二是确立经济订货批量。通过构建经济订货批量基本模型等方式，确定企业最为合理有效的成本最低的订购批量，式企业存货控制在一个较为科学的水平，提高存货对流动资金管理的效益。三是确定存货资金定额。在当前经济不景气、市场波动较大的情况下，企业更应按照“以销定产”的方式来确定产成品资金分配，并依次向前确定生产资金和储备资金，以避免盲目生产造成存货资金的浪费。

3.4 创建新型管理模式

发挥当前网络技术发达、计算机功能强大的作用，提高管理效率。在现金管理方面，发挥网络技术的优势，建立企业内联网，将企业内部各部门之间的现金供求信息实时传送，解决企业现金统筹管理的信息保障问题。同时通过构建相应的模型来提高现金预算的准确性和及时性。在应收账款管理方面。。在存货管理方面，随着市场需求呈现小批量化、个性化的特点，企业要发挥信息技术的优势，通过对企业物流链中相邻环节在物资流动上作恰当地点、恰当时间和恰当数量的安排，可以将企业的存货库存量压缩到一个相当低的水平，甚至有接近或达到零库存的可能。这样，企业存货管理的效率将大大提高，存货周转情况也将得到极大的改善。

参考文献：

[1]杨光.企业流动资产管理问题与对策[J].中国化工贸易，2012（9）.