模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某商场正常经营的收入为1200万元，费用为450万元，经营者利润为400万元，则基于营业收入测算的房地产的净收益为__万元。A．750B．350C．800D．850
2、估价上的折旧注重的是__。A．原始取得价值的减价修正B．原始取得价格的摊销与回收C．重置价格的摊销与回收D．价值的减价修正
3、偿债备付率＝可用于还本付息资金与__之比。A．当期应还本付息资金B．当期已付利息费用C．当期本金
D．当期应付利息费用4、证券是一种。A：真实资本B：虚拟资本C：实际资本
D：能执行资本的职能E：执行层的组织协调
5、作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿，不包括__。A．被征收房屋价值的补偿
B．因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿C．因征收房屋造成的停产停业损失的补偿D．因被征收房屋抵押而造成的经济损失补偿
6、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。A：40B：43C：47D：50
E：工业用地的监测点评估价格
7、根据，民事权利可分为绝对权和相对权。A：权利标的的不同性质
B：权利的作用C：权利效力的不同
D：权利是否具有转移性E：执行层的组织协调
8、下列关于资金时间价值的表述中，错误的是。
A：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
B：从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿C：即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量D：利率是资金时间价值的一种标志E：借款合同
9、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。A．所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%～2.0%
C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
10、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价．则前者与后者的差值是（）元/m2。A．-100B．-50C．50D．100
11、某商品房售价为每平方米建筑面积4000元，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房的产权登记的建筑面积100㎡，合同约定建筑面积97㎡。该商品房的成交价格是。A：388000元B：388640元C：399640元D：400000元
E：执行层的组织协调
12、2010年某企业的负债总额为250万元，所有者权益总额为750万元，则该企业的资产负债率是__。A．15%B．25%C．30%D．35%13、48m(即100英尺)，92某临街深度30．临街宽度20m的矩形土地，总价为12．万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15．24m(即50英尺)，临街宽度25m
的矩形土地的总价为万元。A：53．34B：85．34C：106．68D：213．36
E：工业用地的监测点评估价格
14、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是__。
A．不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人B．该耕地的土地补偿费最少为60万元C．每公顷耕地需要安置的农业人口为5人
D．由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费
15、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。A：98B：102C：108D：116
E：工业用地的监测点评估价格
16、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。A．30%～40%B．40%～50%C．50%～60%D．60%～70%
17、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为（）元/m2。A．482.79B．448.24C．467.25D．498.53
18、长期趋势法应用的假设前提条件为__。
A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B．房地产市场无明显季节性波动
C．忽略了政府宏观调控因素对价格的影响
D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料
19、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。A．35.00B．56.29C．86.29
D．180.0020、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为。A：12％B：20％C：24％D：30％E：借款合同21、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A．可比实例房地产B．估价对象房地产C．标准房地产D．类似房地产
22、某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30％。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是。
A：建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡B：建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡C：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500m，D：建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡E：工业用地的监测点评估价格23、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。A．7.02%B．7.04%C．7.50%D．7.85%
24、建筑物的所有权可以分为独有、共有和__三种。A．区分共有B．区分所有C．公有D．私有
25、最适合用市场法估价的是。A：用做生产的房地产B：可销售的房地产C：出租或营业的房地产D：仅适用于自用的房地产E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、建设工程开工实行__许可证制度。A．规划B．施工
C．拆迁D．用地
2、房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括__。A．物业管理B．运营管理C．设施管理D．资产管理E．组合投资管理
3、下列费用中属于运营费用的有。
A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额B：房地产税、人员工资、维修费、所得税
C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税
D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费
E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额
4、在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有__。A．基准收益率B．目标收益率C．出租率或空置率D．毛租金收入比率E．运营成本
5、套内建筑面积由组成。A：套内房屋的使用面积B：套內墙体面积C：套内阳台建筑面积D：共有建筑面积E：套内共有建筑面积6、（）是以房地产与其外部环境是否保持协调，来判定是否为最高最佳使用，它可以帮助我们确定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地区，开设专卖店并不一定能获得高收益，从而在这样的地区开设专卖店就不是最高最佳使用。A．权益原理
B．收益递增递减原理C．均衡原理D．适合原理
7、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。A：标准厂房
B：房地产开发用地C：行政办公楼D：写字楼E：在建工程
8、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格。A：卖方和买方掌握必要的市场信息
B：卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C：买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D：卖方和买方追求各自利益的最大化E：卖方和买方急于完成交易
9、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是__和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。A．指数平滑分析B．趋势拟合分析C．时间序列分析D．相关分析
10、运用假设开发法估价结果的可靠性如何，关键取决于__。A．开发费用的正确预测B．最佳开发利用方式的选取
C．正确地预测未来开发完成后的价值D．开发利润的客观预测E．开发时间的准确预测
11、下列选项中，属于影响房地产价格的社会因素有。A：政治对立状况B：政治安定状况C：社会安定状况D：城市化E：房地产投机
12、业主大会成立前，维修资金由__管理。A．开发商
B．当地房地产行政主管部门C．物业公司D．全体业主
13、当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式。A：从容不迫型B：选择型C：凶猛型D：随机型E：灵活型
14、下列关于城市规划的表述中，正确的是__。
A．城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E．城市规划管理不具有政府行政职能
15、债务融资的资金融出方所获得的报酬有__。A．项目投资形成的可分配利润
B．协议中所规定的贷款利息C．协议中规定的有关费用D．租售收益E．股息
16、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。A．期限短
B．不记名、可自由转让C．能提前提取现金D．面额固定17、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。A．建设部
B．市级房地产行政主管部门C．省级房地产行政主管部门D．地方房地产行政主管部门18、货币的基本职能包括。A：价值尺度职能B：流通手段职能C：支付手段职能D：贮藏手段职能E：世界货币职能
19、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。A：动态投资回收期大于静态投资回收期B：动态投资回收期等于静态投资回收期C：动态投资回收期小于静态投资回收期
D：动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期E：借款合同
20、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C：有租约限制的房地产D：未来状况下的房地产E：共有的房地产
21、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为元。A：2363.64B：2600.00C：3818.18D：4200.00E：借款合同
22、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是__。A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B．市场上能找到充分的房地产历史价格资料
C．房地产市场在过去无明显的季节变动
D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格23、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。A：长期趋势B：季节波动C：年度波动D：循环波动E：不规则波动
24、从本质上看，法院主导拍卖程序原则是由决定的。A：法院强制拍卖的国家强制性B：目的的利他性C：目的的非利他性
D：强制拍卖标的的非自有性E：强制拍卖标的的自有性
25、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。A：拍卖人收取佣金是一种法定行为
B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金
C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定
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