Ｉ城市建设 Ｉ ＣＯＮＳＴＲＵＣＴＩＯＮ 从住区会所现实困境透析公共服务设施供给问题 周卓恒 同济大学建筑与城市规划学院２０００９２ 以上海为例 摘要：文章以住区会所现状问题为切入点，寻找其与公共服务设施两者关系。通过上海会所营销住区与各级商业中心可达性比较。面上考察 住区会所建设与设施的空间关系特征；通过不同区位会所纠纷住区实证，从点上验证住区会所矛盾与设施供需特征关系，分析现实困境的根本原 因，最后提出建议。 关键词：住区会所；公共服务设施；空间关系；供需关系 伴随经济发展和生活水平提高，住区公共服务设施发生巨大变 一两者困境均存在规划定位不足、缺乏管理等问题，在市场经济下 化，特别是进入商品化开发以来，住区会所广泛建设将设施发展推进 我国住区会所的经营性质同时使其具备市场调节功能，两者的关联性 大步。近年住区会所已从房地产必备公建变身楼盘营销卖点，大肆 为实证奠下基础。 美化以获取附加效益，前后错位的建设导致绝大多数住区会所处于亏 ２．由会所营销看住区会所与公共服务设施空间关系特征 损状态，同时纠纷案件逐年上升，理想现实间的差距使住区会所成为 样本以０１．０９年上海四高小区为基础，范围外环内及周边区 各界关注的焦点。将住区会所问题上升到公共服务设施配置及公 域，过滤剩余样本３００个。设施以《上海市商业网点布局规划纲要 品供给层面深入思考，结果是对公共服务设施规划体系的完善补充， 以求设施供给达到规划先行优化配置并完成自我更新的过程。 （２００９．２０２０年）》中各级商业中心建设现状为基础。 ２．１住区会所建设总量趋势 １．住区会所与公共服务设施互动发展 １．１设施发展与住区会所演变 （１）建设广泛、营销诉求高。建有会所住区占所有样本的 ９３．３％，会所营销住区占建有会所住区的４６．４％。 （２）跳跃式圈层差异。市区核心三区会所营销比例高于平均； “会所”一词可上溯到１７世纪欧洲，后随殖民文化传人亚洲。 “会所＋地产”模式在发展得到认同，９Ｏ年代初“住区会所”概 市区边缘六区及浦东内环内比例较低，近郊四区及浦东内环外会所营 念传人深圳、广州进而蔓延到北京、上海等地，在我国有深厚的历史 销比例又高于平均。 背景，是伴随设施发展而生长变化的。 表１我国公共服务设施发展与住区会所演变（据【１】整理绘制） 年代 特征 住区规划 建国初．５ ０ 计划经济 移植苏联模式 年代末 设施发展 住区会所演变 住区内设置日常 有住区会所影 设施，绿地与 子的配套设施 儿童老人括动结 改末 革合，发展缓慢 开 计划向市场 住区规模扩大； 规定居住区和小 类会所性质的 １９８０颁布《城市规 区级公建指标， 建筑住区服务 划定额指标暂行规 建设均质。类型 中心出现 放．８０年代 过渡 定》 渐完善 ９Ｏ年代至今 住宅商品化 居住区规划理论及 重视公共设施． 住区中出现会 指标体系形成：９３ 对文化营造要求 所，并迅速发 版《规范》 渐高 展 从设施可达性较好到较差区域，会所营销比例递增；营销住区 ３０％位于可达性较好区域，７０％在此之外。 两者空间关系呈现环线差异，环线从内至外设施覆盖率递减，位 于可达较好区域会所营销住区数量迅速减少，反之比例上升。 表３不同区域会所营销住区数据统计 设施可达距离 ＜５００米 ５００．１０００米 ＞１０００米 评价 可达性较好 可达性一般 可达性较差 该类样本总量 该类会所营销 营销占总量比 １０１ ５ｌ ４１ 住区量 ２５ ２２ ３５ 例 ２４．８％ ４３．１％ ８５．４％ １．２国际比较下的住区会所规划认知 比较发现，我国住区会所在产权与规划认知上存偏差，产权归开 发商而非业主，性质为营利设施，开放经营，功能贪大求全，盲目提 高档次。同时承载配套服务和营利双重性质。是我国住区会所陷入困 境的重要原因。 表２国际比较住区会所规划认知 建设普 少量建 遍；开发 美国 中国 产权 定位 分类 功能 类型 项目 （２）近郊区分布特征 郊区新城范围内会所营销比例高达６０％，会所营销住区中９４．５％ 位于设施可达性较差区域，与郊区开发迅猛但缺乏成熟社区、设施环 境较差成正相关。 设；业主 商建业主 文化体育 共有不明确； 不明确； 按照档次 ；不 共有；业 大多归开 大多为营 对外 委会管 经营形态 各有分类 理放商所有 利设施 ；非营 利 康体 娱乐 休闲 餐购 商业 ３．由会所纠纷看住区会所与公共服务设施供需特征关系 案例选取以会所纠纷住区为基础，按不同区位选择分别是内环 内、内外环间和外环外三个住区。概况显示，纠纷起因多种但归于一 其他 业委会等 点即住区会所使用现状与初期营销、合同存在差距。从纠纷人手易于 我国现行公共服务设施指标体系和原则仍带有计划经济色彩，市 认清矛盾及背后动因，进行比较发现异同，对阵下药。场建设中诸多不适应，低效、资金缺位导致设施供给结构不足， ３．１设施供给环境差异 对住区日常生活圈设施进行统计发现两个特征：（１）供给主体二 表现为空间布局不均衡和不同类型规模失衡。同时住区会所现状维 Ｉ．３住区会所建设与公共服务设施供给现实困境 艰，与售楼风光对比是亏损经营问题，明知面临亏损，开发商追捧仍 元化。提供公益型设施也即公品，私人建设营利型设施即私人 未停止。 产品。（２）不同类型设施供给差异化。医疗设施供给结构较完整，商 城市建设 ＣｏＮＳＴＲＵＣＴＩｏＮ 业设施供给呈现区位差异，文体设施供给呈轻公益重营利现象。 ３．２需求特征差异 居民对设施需求及住区会所需求也呈现差异。 ４．２基于特征总结的建议展望 （１）完善供给。加强对公品供给，协调不均衡， 设施供给环境差异同时反映在居民日常生活需求上。综合满意程 度高低，反映住区日常生活圈设施环境优劣。单项设施满意度越低反 缓解外部压力内部化。（２）强化城市规划公共管理职能，加大。住区会所公共属 映其在区域内供给越不足，不同类型有个体差异，如文体设施不满意 度远高于其他，商业设施不满意度表现为对某种商业业态的需求。 不同设施供给环境下居民对住区会所项目需求存在差异。（１） 性应受重视，不能视其为私人产品完全交市场供给，指标上控制其规 模，审批时注意引导其功能配置。 （３）ＰＰＰ模式引入。在市场双失灵情况下，引入ＰＰＰ模式， 康体项目需求高于休闲餐饮。（２）对住区会所项目要求高于基本生 活需求。（３）住区会所满意度评价除项目类型和项目规模，还包括 确立、市场、社会多方协作参与机制。利用住区会所准公共性，项目使用费用。 从供给主体、决策和监督三方面保障使其成为设施供给的有效补充。 在住区会所建设问题上，必须意识到区域平衡的价值观，前期盲 ４．建议与展望 ４．１住区会所与公共服务设施关系特征 目定位开发、夸大营销，都为后期运营管理带来极大难处。同时须意 识到住区外部公共服务设施完善对居民生活的重要性，只有与开发同 （１）定位特征 住区会所已然是公共服务设施体系组成部分，是住区内部公共设 步甚至前瞻、兼顾公平效率的设施供给才能更便利居民的生活。施，有准公共性。 （２）空间关系特征 住区会所建设一定程度已成为住区外部设施供给不足的补充手 为会所营销契机。 （３）供需关系特征 参考文献： ［１］黄幸．困境中住区会所的建筑学反思：［硕士论文】，天津大学，２００７ ［２］杨震，赵民．论市场经济下居住区公共服务设施的建设方式．城市 规划，２００２（５） 段。普通会所营销住区常位于设施可达性较差地区，外部供给不足成 年 住区会所纠纷实质是设施供需矛盾的激化。设施供给环境差异下 ［３】何浩，王岚．关于居住区会所科目配置的探讨．规划 ￣，２００２（３） 城市规划管理中视觉景观的控制方法 徐方 同济大学城市规划系２０００９２ 摘要：本文通过研讨欧洲与的视觉景观控制方法，通过分析其优点与不足，为我们更加合理的借鉴与发展规划管理中的视觉景观控制方 法提供参考。 关键词：视觉景观控制方法规划管理 Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｉｓｐａｐｅｒｐｒｅｓｅｎｔａｔｉｏｎｓ ｖｉｅｗｍａｎａｇｅｍｅｎｔｓ ｏｆＥｕｒｏｐｅａｎｄＨｏｎｇｋｏｎｇ ａｎｄ ａｎｌｙｓｅｓｔｈｅｉｒ ａｄｖａｎｔａｇｅｓａｎｄｄｉｓａｄｖａｎｔａｇｅｓｔｏｐｒｏｖｉｄｅａｓｓｉｓｔａｎｃｅ ｔｏ ｏｕｒｕｒｂａｎｐｌａｎｎｉｎｇｍａｎａｇｅｍｅｎｔ． Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：Ｖｉｓｕａｌ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ，ｕｒｂａｎ ｐｌａｎｎｉｎｇ ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ． １、规划管理中需要视觉景观的控制 杂的建筑物。因此，采取的高度控制是否真能起到保护景观的作用， 城市的特色建筑与景观风貌是城市宝贵的财富。在城市面貌更新 单由图表或二维的平面分析很难下结论，而必须在实际建造过程中加 迅速的今天，如何建立一套完整的视觉景观控制方法，以保护原有的 以观察。 城市景观特色，同时指导未来城市建设？ 不论是早期的西特，还是后来的凯文林奇、培根，无不在著作中 阐述了视觉景观对城市形态的重要作用。 ２．２法国的纺锤形控制方法 纺锤形控制，是在具有特别意义的景观中，阻止障碍建筑侵人的 控制方法。表示针对某历史建筑物，以从某一眺望点观察到的景观为 因此，对于规戈Ⅱ管理者，需要这样一系列方法，对视觉景观进行 保护对象，力求阻止损害景观的建筑在其背景中出现。 有效的保护与控制。 ２、各国规划管理中的视觉景观控制方法 巴黎市根据这些保护属性及景观的特殊性，采用了三种纺锤体 形式：远景、全景、视廊。同时，巴黎的纺锤形控制为：与严格的全 在现有的城市规划管理实践中，各个国家的城市管理部门尤其是 城高度控制互动；在此基础上，以保护具有某种特别意义的景观为目 欧美国家，作为城市景观风貌保护与规划的先行者。提出了多种控制 的；考虑到方便建设许可申请，准备了表示最为严格的高度控制的综 视觉景观的方法。 ２．１英国的眺望景观 行风景保护。 合性规划。巴黎市的纺锤形控制规划，虽不适用少数特例，但从９７７ 年创设至今基本未作变动，共划定了４８条控制地带，几乎覆盖整个巴 巴黎的纺锤体控制，实际也是基于二维平面或立面，运用几何图 所谓眺望景观，即通过对眺望点及眺望对象间的建筑高度控制进 黎上空。（图１－６） 具体来说，针对各景观设定景观视廊、广角眺望周边景观协议区 形计算，进行视线控制的方法。 与背景协议区３个分区，在各分区中实行不同的高度控制管理。 ２．３德国的城市天际线与眺望景观控制方法 眺望景观的不足之处在于，实际开发项目和建筑物是形态非常复 德国的城市天际线与眺望景观控制方法，分高层建筑与普通建筑 吏垄塑圜
