泰州拆迁技术规范细则

附件一、被拆迁房屋分类及其说明

㈠住宅房屋分类 高档住宅房屋 包括花园别墅、联排别墅等；以上房屋均是指以商品开发或单位统一建设方式建造的房屋。 指以商品开发或单位统一建设方式建造的混合结构单元式住宅，成套住宅 内部功能布局明确，有的厨卫设施等。 指办理合法手续后自行建造的独门独院住宅房屋，院落为独家使独门院落 用（产权），房屋内部功能布局明确，有的厨卫设施等。 一般住宅房非成套住宅 除以上两类的房屋以外的房屋。 屋 ㈡非住宅营业用房分类

以百货商场、大型超市为典型建筑。通常为钢混框架结构，层高商场类较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、建筑 办公和相关业务用途之用。 商铺类以门面房、小商铺为典型建筑。一般为临街道、巷道底层房屋，建筑 多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。 以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。商务类通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3建筑 层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。通常内外装修的等级较高。 各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，娱乐类建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设建筑 有公共卫生间。电照设施较复杂。 营业 分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两性用 类典型建筑。前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服房 务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常旅馆类为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数建筑 量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。 各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包餐饮类括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备建筑 差异较大。典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。一般设有公用卫生间。 其他类除上述类型之外的其他营业性质用房。 建筑 ㈢非住宅非营业用房分类

以工业厂房、仓库为典型建筑。通常为砖混、钢混结构和工业排工业性架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢建筑 立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。 非营以行政办公楼为典型建筑。通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平业性办公性屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地建筑 面板。设公共卫生间。室内普通装修。 用房 公共性以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。通常有较为建筑 独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。

附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明

以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。

1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区的房屋；

2.可比实例应与估价对象的用途相同。其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；

3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：(1)钢结构，(2)钢筋混凝土结构，(3)砖混结构，(4)砖木结构，(5)简易结构；

4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；

5.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；

6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；

7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；

8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；

9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明

㈠住宅标准样本房屋设定要求说明

住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：

1. 应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；

2. 应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；

3. 房屋为中等套型，成新为八成新（已使用10年）；

4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述３条要求在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”；

5.每一房屋拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。

6. 住宅标准样本房屋设定说明表 是否成套 成套 套型 二室半一厅 结构 混合5层 小区配套 所在层次 已使用年限 3/5 10年 朝向 一室朝南 其他条件 坐落位臵 室内水电及装修 分区内主要街道一侧小有停车、绿化、物管、普通室内装修。采光、通风、日照、区内的位臵上。 公共水电及相关设施 普通厨卫设施 休息等条件中等。 建筑面积 70－87M 分摊占地 2 权属及证照情况 产权，证照齐全 7．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布臵，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况。

㈡ 住宅房屋评估中可比实例选择要求

1.可比实例应选择与估价对象所处的拆迁区位分区相同或相邻分区位臵相

对靠近的住宅房屋；

2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋； 3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；

4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；

5.可比实例的交易类型应选取一般买卖的商品房或新开发上市的成套商品房交易实例，其交易价格应是正常市场交易价格；

6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；

7. 采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；

8. 每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；

9. 选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。

㈢分类基准价格调整系数 分类 分类调整系数Ｋj 成套 98－102 独门院落 101－104 非成套 92－98 分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。在计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：成套住宅为100，独门院落为102，非成套为98。

附件四、住宅房屋实体因素（K31、K31i）修正说明表

㈠成套住宅房屋实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 94-98 90-94 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 系数取值 110-114 106-110 102-106 98-102 砖混结构 砖木结构 简易结构 2.住宅房屋成新因素修正系数p2表 待估房屋成新 样本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表 卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。 4.住宅房屋层次因素修正系数p4表

楼层数 楼层系数(%) 一层楼 二层楼 三层楼 四层楼 五层楼 六层楼 七层楼 所在楼层 一 二 三 四 五 六 七 98 99 99 98 99 97 97 99 100 92 96 98 100 97 95 97 100 98 93 87 95 97 100 100 95 93 85 说明：a.底层地下室为车库的，底层系数增加1%，顶层系数减少1%； b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。 c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。 上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。 ㈡独门院落住宅实体因素修正系数表 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 砖混结构 砖木结构 简易结构 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 94-98 90-94 97-101 92-96 85-91 78-82 74-78 系数取值 110-114 106-110 102-106 98-102 2.住宅房屋成新因素修正系数p2表 待估房屋成新 三成以下 四成 样本房屋 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表 卧室朝向 修正系数 北 96 西 98 东 99 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 100 101 102 注：上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。 4.住宅房屋套型及平面布臵因素修正系数p4表 套型等级 系数取值 一等 101－103 二等 99－101 三等 97－99 四等 95－97 五等 93－95 住宅房屋套型及平面布臵因素等级说明表如下： 等级 内容 设计合理，设计较为合内部功能布内部功能布不满足上说明 内部功能布理，内部功局较为凌局凌乱，房述要求的局得当，独能布局明乱，设施不间比较分散 独门院落 立厨卫设确，有全，搭建厨一等 二等 三等 四等 五等 施，明厨明的厨卫设卫，院落凌卫，大卧明施，露天院乱 厅，露天院落较为整洁 落整洁

㈢非成套住宅房屋实体因素修正系数 1.住宅房屋结构因素修正系数p1表

钢混结构 结构类型 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 94-98 90-94 97-101 92-96 85-91 78-82 74-78 系数取值 110-114 106-110 102-106 98-102 砖混结构 砖木结构 简易结构 2.住宅房屋成新因素修正系数p2表 待估房屋成新 样本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 系数取值 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅房屋檐高因素修正系数p3表

檐高 ＜2.6 2.6-2.8 2.8-2.9 2.9-3.1 3.1-3.3 3.3-3.5 3.5-3.7 3.7-4.0 ＞4.0 系数取值 94 97 100 102 104 106 108 110 113-115 上表数字在实际勘察时可对照实际檐高作范围为±0.5－1.5的变动。 4.住宅房屋功能因素修正系数p4表

住宅功能因素按实际采光、通风、日照、通行等因素综合确定。 功能等级 系数取值 一等 101－103 二等 99－101 三等 97－99 四等 95－97 五等 93－95 住宅功能因素等级说明表如下： 等级 内容 说明 通行方便，通行较为方设施不全，内部功能布不满足上二室朝南，便，一室朝无朝南房间 局凌乱，房述要求的一等 二等 三等 四等 五等 阳光充沛，南 空气流畅，房间大小合适

㈣有关说明

1．K31i的取值范围应该界于80～120之间；

间大小不非成套住一，通行不宅房屋 变 2．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。

3. 实体因素修正系数采用计算方式为： P31＝0.3p10.2p20.25p30.25p4 或P31i＝0.3p10.2p20.25p30.25p4

附件五、住宅房屋区位因素（K32）修正说明表

（一）住宅区位因素修正调节系数评分表 因素类别 因素项目 内 容 自然环境 拆迁 项目 交通条件 周边 大环 境 设施 商业配套设施 拆迁项目规划设计 范围内小环境 物业管理 配套设施 考 察 项 目 自然景观、风向a11 空气污染、噪音、水文a12 离市区主干道的距离a21 公交线路情况a22 7 7 10 9 10 10 20 12 8 11 11 11 6 6 8 8 9 9 19 11 7 10 10 10 评分等级 一等 二等 三等 四等 五等 5 5 7 7 8 8 18 10 5 9 9 9 4 4 6 6 7 7 17 9 4 8 8 8 3 3 5 5 6 6 16 8 3 7 7 7 教育医疗所在学区1公里内学校情况a31 医院及医疗机构分布情况a32 重要商业配套设施a41 建筑小区布局与外形等a51 建筑密度、外型等a52 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观a53 物业管理情况a61 住宅区内配套设施完备程度a71 以上评分等级数据在现场实际勘察时，根据实际情况其取值可在每个分值上作±0.5的浮动。

（二）住宅区位因素调节系数评分等级说明表

序因素考察项 号 项目 目内容 一等 二等 三等 四等 五等 自然 景观、 风向 1 自然环境 自然环境良好，附近公认的自有一定的然环境优绿地和绿越地区。 化，基本整洁、卫生。 空气良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水体局部污染。 离主干道的距离在50-150米之间。 距离公交站点50-100米内，至少有2条重要公交线路。 属于本市较好的重点中学（初中）和重点小学学区。 距市级及以上医院500米－1000米。 在400-800米范围内市级商业设施较集中。 布局一般，外形整齐，满足通风、日照等健康要求。 附近周围附近有少无绿化，比量绿地和较拥挤、杂绿化，卫生乱、环境较环境欠缺。 差。 空气局部受污染，靠靠近污染近大马路，源或重噪白天和晚音源。 间均有噪音影响。 附近无绿化，环境散乱，自然观感明显差。 空气清新、空气污无污染，无染、噪噪音，水域音、水文 清洁，达卫生标准。 离市区离主干道主干道的距离在的距离 50米以内。 2 交通条件 距离公交50米公交线站点有3条路情况 内，以上重要公交线路。 属于本市最好的重点中学（初中）和重点小学学区。 距市级及以上医院500米以内。 长期受气味、烟尘、噪音、污水、垃圾等污染影响，环境污染明显。 离主干道离主干道离主干道的距离在的距离在的距离在150-300米300-500米500米以之间。 之间。 上。 距离重要距离公交的公交线线路的距路的距离离距离公交在在100- 线路的距200-400米-200米之之间，至少离在400米间，至少有以上。 有1条公交2条公交线线路。 路。 属于本市一般中学一般中小无中学或（初中）和学学区。 小学。 小学学区。 距市级及以上医院1000米－1500米。 在800米范围内有零散分布的商业网点，基本满足生活需求。 距市级及以上医院1500米-2500米以上。 距市级及以上医院2500米以上。 所在学区1公里内学教育校情况 3 医疗设施 医院及医疗机构分布情况 在400米范商业重要商围内有大4 配套业配套型的市级实施 设施 商业配套设施。 建筑 布局、 规划5 设计 小区 与外 形等 布局合理、外形美观、错落有致，满足通风、日照等健康要求。 在800米范在1000米围内基本围内无上无商业范商业网点。 网点。 建筑散乱、布局一般，任意布臵、没有布局，空排列不整外型破旧且通行、利用明齐，外型较杂乱、拥地显不合理，整齐。 挤。 外型破旧杂乱。 序因素考察项 号 项目 目内容 建筑 密度 绿化率、室外公共活动空间与绿化景观 物业管6 物业管理 理情况 一等 二等 三等 四等 五等 住宅配套完7 区配套设善程度 施 筑密度建筑密度建40%以下。 在40%-50%。 绿地率在绿地率在30%以上，30%以下，立体绿化，部分绿地室外公共和绿树，公活动空间共活动空丰富。 间较小。 全封闭物半封闭物业管理。 业管理。 在住宅区在住宅区内具备小内具备小区智能化、区智能化、供热、宽带宽带网、有网、有线电线电视线视线路、燃路、燃气管气管道、上道、上下水下水管道、管道、污水污水管道管道和小和小区道区道路等路等配套配套设施。 设施。 筑密度建筑密度在建筑密度在建65%以50-60%。 60%-65%。 在上。 公共活少量绿化，无绿化，基无出少量的公本无公共动空间，通道狭共活动空活动空间。 行窄，小道弯间。 曲。 有物业管理。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、燃气管道、上下水管道、污水管道和住宅区道路等配套设施。 无物业管理。 在住宅区内具备宽带网、有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 无物管，无环卫管理。 在住宅区内具备有线电视线路、上下水管道和住宅区道路等配套设施。 ㈢ 住宅基准价格修正中的区位因素修正系数测算说明：

1.基准价格修正中的区位因素修正系数以住宅房屋区位因素调节系数为基础确定，其中住宅房屋区位因素调节系数Q＝aij；

i1j17fi其中f1＝2，f2＝2，f3＝2，f4＝1，f5＝3，f6＝1，f7＝1。

2.可比实例区位因素调节系数为QS，标准样本住宅区位因素调节系数为QO，可比实例修正为标准样本住宅区位状况修正系数Ki32＝

QS100。 QO附件六、非营业用房及其成本法评估说明

㈠非营业用房的成本法评估应用

1.成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格,然后扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本细则中定义的成本法系以房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产市场价格的方法。本成本法中的“成本”含义，并不是通常意义上的成本，而是以成本为基础的市场价格。

2.成本法评估的基本公式：

拆迁补偿评估价格＝土地重新取得价格＋建筑物重臵价格－建筑物折旧 3.土地重新取得价格应首选市场比较法测算，在无法适用市场比较法时，可采用基准地价修正法、成本积算法等方法求取。土地重新取得价格内涵包括土地取得成本、土地开发成本、土地取得所涉税及费、土地开发利润。

注：土地重新取得价格的基准地价修正法公式为： PD＝PO（1＋a）n×k1×k2×k3 PD—土地重新取得价格；

PO—地块所在土地级别的基准地价，以管理部门公布的价格为准； a—地价涨落的年均价格指数； n＝估价时点年份-基准地价颁布年份；

k1—土地使用年期修正系数，按土地估价时点后的剩余使用年限计算； k2—土地实体因素修正系数，包括土地形状、地势、地质条件、规划条件和地上附属物状况确定，取值范围0.85-1.2。 序号 1 2 3 4 5 因素内容 土地形状 地势 地质条件 规划条件 地上附属物状况 因素权重 0.25 0.10 0.10 0.35 0.20 一等 二等 三等 四等 五等 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 k3—土地区域因素修正系数，包括周边交通状况、商业服务设施配套、金融、通讯、学校、医院、其他等公共市政配套设施，取值范围0.85-1.2。 序号 因素内容 因素权重 一等 二等 三等 四等 五等 1 交通状况 0.15 0.20 0.10 0.10 0.20 0.15 0.10 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 110-120 100-110 95-100 90-95 85-90 2 商业服务设施配套 3 4 5 6 金融配套 通讯等条件 学校配套情况 医院配套情况 7 其他公共设施配套 4.建筑物重新购建价格通常采用成本积算法求取。建筑物重新购建价格内涵包括建筑物建造成本、管理费用、投资利息、建筑物开发利润。

5.建筑物折旧应根据现场勘察结果，对照《房屋完损等级评定标准》的规定确定。建筑物折旧应考虑物质折旧、功能折旧等因素。

㈡住宅房屋重臵价格（元/M2）

结构 类型 重臵单价 钢筋砼一等 680 钢筋砼 二等 570 砖混 砖混 砖混 砖混四 一等 二等 三等 等平房 560 440 420 360 砖木 简易结构 一等 二等 三等 一等 二等 425 345 295 210 150 砖木平房 一等 二等 380 300 ㈢非住宅房屋重臵价格（元/M2）

结构 类型 重臵 单价 钢筋砼 一等 740 钢筋砼 二等 690 砖混四等砖混一等 砖混二等 砖混三等 平房 570 450 420 360 注：住宅、非住宅用房（不包括工业及仓储用房）所列房屋的层高为: 钢砼结构3.6米,砖混结构2.8米，砖木结构2.7米。房屋层高每增减0.2米,重臵价格相应增减2%,房屋层高为地坪面与上层板顶面之间的高度,前后檐高不等的,以平均高度计算。

㈣工业及仓储用房重臵价格

单位:元/建筑平方米 级别 一钢混结构级 （框二架） 级 一钢混结构级 （排二架） 级 类别 结构、装修及设备状况 多层钢砼架承重，钢砼基础，实砌墙围护，现浇楼面，柱网较大（6M×6M），水泥楼面，钢门窗，水电卫齐全。 钢砼框架承重（或半框架），钢砼基础，实砌墙围护，柱网较小，水泥楼面，钢门窗。 钢砼柱，檐高大于7.5M，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15M，吊车吨位大于5吨。 钢砼柱，檐高大于4.5M，钢砼屋架或钢屋架，跨度＞15M，无吊车。 重臵价格 1030 900 850 750 一全钢级 结构 二级 一砖混级 结构 二级 钢砼基础，钢柱，钢梁，有吊车，彩钢板墙面屋面，檐高大于6M 。 钢砼基础，钢柱，钢梁，无吊车，彩钢板墙面屋面，檐高大于4.5M。 砖柱，檐高5.5M，砼屋架或钢屋架，有墙上跑吊车3-5T，跨度9-12M。 砖柱，檐高4.5M，砼屋架或钢屋架，跨度9-12M。 0 790 730 670 扣除折旧后单层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重臵价格单价×（1+檐高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%

扣除折旧后多层工业及仓储用房现值=房屋建筑物重臵价格单价×（1+层高调整系数+跨度及跨数调整系数）×建筑面积×成新率%

1、层高檐高调整系数说明表

层高及檐高调整 钢筋砼结构，层高在3.6M以上(不含3.6M) 调 整 值 每增加0.2M，建筑物重臵价格增2.5％ 单层厂房及仓储用房檐高在9M以上调增,4.5M每增减0.3M，建筑物重臵价格增减2.0％ 以下调减 砖混结构，层高在5.5M以上调增, 4.5M以下每增减0.2M，建筑物重臵价格增减2.0% 调减， 2、钢混结构、全钢结构跨度及跨数修正系数说明表

跨度(M) 修正系数 12 4% 18(15) 0 24 -8% 跨数 修正系数 1 0 2 -10% 3 -15% ㈤住宅房屋建筑等级说明表 1.钢筋砼结构多层住宅 房屋等类别 级 分部项 具 备 条 件 钢筋砼整板基础或柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱结构 钢筋砼结构 钢筋砼一等 屋楼地 设备 墙面及天棚 门窗 承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。 铝合金或塑钢窗，用料上等、制作考究的木质门或金属门，分户配有牢固防盗门 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 水电卫齐全，照明、插座分线路设臵，电气、电话、有线电视线路暗敷. 钢筋砼条形基础或柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱钢筋砼二等 结构 门窗 墙面及天棚 屋楼地 设备 房屋等类别 级 承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量一般，外观有缺陷。 钢窗或木窗，普通木质门，木质用料中等 内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面；天棚为一般涂料平顶 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 水电卫齐全，照明、插座分线路未分开设臵或明敷 2.砖混结构多层普通住宅

分部项 结构 砖混一等 屋楼地 设备 结构 门窗 墙面及天棚 屋楼地 设备 结构 砖混三等 门窗 墙面及天棚 门窗 具 备 条 件 钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、圈梁。 铝合金或塑钢窗，普通木质门或钢门，分户配有牢固防盗门 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 水电卫浴齐全，照明、插座分线路设臵，电气、电话、有线电视线路暗敷. 砖基础或砼条形基础，砖墙及钢筋砼梁承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。 用料中等的木门窗。 内墙为一般涂料墙面；外墙为一般涂料或水泥砂浆墙面或清水墙，天棚为一般涂料平顶 水泥砂浆或水磨石楼地面，普通防水屋面。 水电齐全，照明、动力线路未分线路设臵，有厨无厕。 砖基础或砼基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。 用料一般的木质门窗。 砖混结构 砖混二等 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊墙面及天棚 顶。 屋楼地 设备 水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 有水电，厨厕合用。 砖基础，实砌一砖墙承重。 用料一般的木质门窗。 一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊顶。 砖混四结构 门窗 墙面及天棚 等平房 屋楼地 设备 水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 有水电及卫生设施。 3.砖木结构 房屋等分部项 类别 级 结构 具 备 条 件 砖或砼基础，砖墙承重，屋面木梁、木屋架承重，木料上等，制作规范。 门窗 金属门窗或用料上等的木质门窗，分户配有防盗门。 砖内墙为一般涂料墙面；外墙为涂料或面砖等.天棚为一木墙面及天棚 般涂料平顶 一水泥砂浆或水磨石地面、木楼板，屋面基层质量上等等 屋楼地 的木望板或望砖。平瓦或小瓦屋面 设备 水、电齐全。厨卫分设，照明、动力线路分设。 砖或砼基础，砖墙承重，外观质量一般、屋面木梁、结构 木屋架承重。 门窗 普通木门窗。 砖砖内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆 墙面 木木普通水泥地面、木楼板，普通屋面木基层，木望板，二屋楼地 结平瓦或小瓦屋面。 等 水、电齐全。照明、动力线路未分开设臵。有厨无厕，构 设备 或无厨无厕 砖基础，空斗墙承重，木屋架木梁承重。 结构 砖木三等 墙面 屋楼地 设备 4. 简易结构 房屋类别 等级 一等 简易 二等 具 备 条 件 砖墙、竹木结构，平瓦屋面，芦菲或纤维板基层，一般粉刷，有木门窗 砖墙、平瓦或玻璃钢、石棉瓦、油毡屋面 门窗 普通木门窗。 内墙为普通涂料或刷白粉；外墙规则粉面或清水墙。 普通细石砼地面、材质一般的木基层，平瓦、小瓦屋面。 有水、电。 ㈥非住宅房屋建筑等级说明表 1.钢筋砼结构 房屋等类别 级 分部项 具备条件 结构 钢门窗 筋砼一墙面及天棚 等 屋楼地 设备 结构 钢筋门窗 砼墙面及天二棚 等 屋楼地 设备 2.砖混结构

房屋等类别 级 分部项 钢筋砼整板基础或柱基础、基础梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面。结构质量好，外观无缺陷。 铝合金或塑钢窗，木质门或其它金属门有防盗门，底层窗户设防盗网。 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 水电齐全，线路暗铺，照明、动力分线路设臵 钢筋砼条形基础或柱基础、承台梁，钢筋砼梁柱承重，围护结构为砖或其它轻质材料，钢筋砼楼屋面，结构质量一般，外观有缺陷， 钢窗或木窗，一般木质门，木质用料中等： 内墙面为一般涂料墙面，无吊顶．外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷 水泥楼地面或水磨石楼面面层、保温隔热、防水屋面 水电齐全，线路明铺，照明动力未分线路设臵。 钢筋砼结构 具备条件 砖门窗 混墙面及天一棚 等 屋楼地 砖 混 结 构 设备 结构 结构 钢筋砼基础，砖墙及钢筋砼梁承重。钢筋砼楼屋面，有构造柱、圈梁等抗震构造措施。 钢窗、铝合金窗或塑钢窗，木质门或钢门，有防盗门。 内墙为一般涂料墙面；外墙为高档涂料或面砖墙面；天棚为一般涂料平顶 水泥砂浆或水磨石楼地面；保温隔热、防水屋面 水电齐全。线路暗铺，照明，动力分线路设臵。 钢筋砼或砖基础，砖墙承重，钢筋砼楼屋面，没有或很少有构造柱，圈梁。 用料中等，制作一般的木门窗或普通钢窗。 砖门窗 混墙面及天内墙面为一般涂料，外墙为一般涂料或水泥砂浆粉刷。天棚为一般涂料平顶 二棚 等 屋楼地 设备 砖混结构 门窗 水泥砂浆或水磨石楼地面；防水屋面 水电齐全，线路明铺，照明、动力线路未分线路设臵。 砖基础或砼基础，实砌砖墙或空斗砖墙承重。 用料一般的木质门窗。 三墙面及天一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面刷涂料，无吊顶。 水泥砂浆楼地面面层，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 有水电，厨厕合用。 砖基础，实砌一砖墙承重。 用料一般的木质门窗。 等 棚 屋楼地 设备 砖混四等平门窗 墙面及天一般标号沙浆外墙面或清水墙，内墙面一般粉刷，无吊棚 顶。 水泥砂浆地面，钢筋砼屋面或有木基层的坡屋面，无吊顶。 有水电及卫生设施。 结构 房 屋楼地 设备 3.砖木结构 房屋等类别 级 砖木一砖木等 结构平房 砖砖木二等 分部项 结构 门窗 墙面 屋楼地 设备 具 备 条 件 实砌墙，屋面木梁、木屋架承重。 普通木门窗。 内墙为一般涂料墙面；外墙普通砂浆 普通水泥地面，平瓦屋面。 有水、电。 砖墙，木屋架瓦屋面，有门窗、水泥地面，有电无水

附件七、建筑物成新因素确定表

㈠房屋成新评定等级及说明表 完损等级 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 ㈡房屋成新上限表（限值） 结构 房屋类别 钢混 非住宅 砖混 住宅 非住宅 砖木 住宅 非住宅 住宅 木 非住宅 简易 住宅 非住宅 单层工业厂房 5 0 0 6 5.5 0 0 6.5 6 3 0 7 6.5 4.5 4 7.5 7 5.5 5 8 7.5 6 5.5 8.5 6 6 5.5 5.5 5.5 5.5 6.5 6.5 6 6 6 6 7 7 6.5 6.5 6.5 6.5 7.5 7.5 7 7 7 7 8 8 7.5 7.5 7.5 7.5 8.5 8.5 8 8 8 8 9 9 8.5 8.5 按实际8.5 情况评定，使用8.5 5年以上8 的房屋成新率7 上限应6.5 不超出9.5。 9 住宅 超过36～4031～3526～3021～2516～2011～1510年以40年 年 年 年 年 年 年 内 6.5 7 7.5 8 8.5 9 9.5 按实际情况评定 按《房屋完损等级评定标准》的相关规定执行。 成新评定说明 新旧程度 全新 九成新 八成新 七成新 六成新 五成新 四成新 三成新 不足三成新 折余率 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 30%以下 ㈢装潢成新上限表（限值） 拆迁前装潢时间 综合成新住宅房屋 非住宅 率上限 房屋 8年前 （含8年） ≤7 ≤6.5 7年 7.5 7 6年 8 7.5 5年 8.5 8 4年 9 8.5 3年以内 按实际情况评定 ㈣房屋成新的评定

应根据房屋类型进行细致的现场勘察，依据《房屋完损等级评定标准》的相关规定和描述，现场观察对照，从房屋结构（包括屋盖、梁、柱、墙体、楼地、基础等内容）、设备（水、电等）、装修（门窗、内外粉、楼地面、天棚以及其他特殊装修等）三方面评定其新旧程度与完损等级，从而综合评定房屋成新。

附件八、营业用房评估的收益法应用说明

㈠收益法应用总说明

1.评估对象的年纯收益一般采用客观年租金收益计算，客观年租金收益是指当时当地同一类别房地产正常出租的平均租金收益水平；在无法取得客观租金收益数据的情形时，商场类、旅馆类、商务类、餐饮类建筑可以采用客观经营年收益计算，客观经营年收益是指当时当地同一类别房地产正常经营的平均经营收益水平。对于大型综合性建筑可以采用按不同功能部分分别按客观收益计算的办法进行。年纯收益计算的成本费用扣除项目应对照评估对象现实情况分别按出租型、直接经营型和混合型房地产的净收益求取规定进行。

2.评估对象资本化率的求取应采用客观资本化率进行。资本化率的求取方法推荐采用市场抽取法和安全利率法计算。其中应用市场抽取法计算时，必须选取3宗或以上数量的房地产交易案例作为测算的可比实例；应用安全利率法计算时，资本化率＝安全利率＋风险调整值，安全利率选用当时银行一年期整存整取存款利率水平，风险调整值则由评估人员根据收益法原理结合评估对象经营风险认识和评估经验参照3%－10%的限值数额选取。

3.评估对象收益年期的求取主要根据评估对象房屋经济寿命剩余年限和土地使用年限考虑。

㈡商铺类营业用房的典型样本房设定

1.每一营业用房分区均应设定至少一宗商铺类营业用房； 商铺类原始样本商业用房设定条件 ①位于分区内商业用房集中区域；

②门面、店铺业态，经营烟酒、五金、日常用品、食品等等； ③砖混多层建筑物之底层，房屋七成新； ④单开间，临街店面宽约5米，宽深比≤；

⑤一般装修，普通涂料外墙；内部水磨水泥地面，乳胶漆墙面，简易吊顶，日光灯照明为主；

⑥临分区内街巷。

㈢被拆迁营业用房的评估公式 1. 基准价格ＶO

12商铺类营业用房样本房的基准价格ＶO按下面公式计算：

a1Vo[1]

r(1r)n2.主要参数确定 表一： 商业用房结构 收益年限n 表二： 资本化率 商场类 5%-9% 商铺类 4%-8% 商务类 6%-10% 餐饮类 5%-8% 娱乐类 4%-9% 旅馆类 6%-10% 钢、钢混 40 砖混 35 砖木 30 简易等其他 25 3.被拆迁营业用房评估值Ｖi收益法测算 按下面公式计算：

ViVo(fxy)100(fm)(f3i) 100100其中，Vi为待评估商业房地产评估值，Vo为原始样本商业用房基准价格，fxy

为商业用途修正系数，fm为商业街道路线修正系数，f3i为商业用房实体修正系数。

4.商业用途修正系数fxy表

fxy 被拆迁营业用房X 商场类 商铺类 商务类 餐饮类 娱乐类 旅馆类 其他类 样本营业用房Y 商铺类 115-120 99-100 85-90 95-105 80-95 80-90 95-105 上表中，行为样本营业用房（y），列为待评估营业用房（x），表中数值的比例关系可以理解为

x，即fxy。 y5.商业街道路线修正系数fm表 分区 沿街 不沿街 主要商业街道 次要商业街道 普通商业街道 100-120 50-60 85-100 45-50 75-90 40-45 一般街道 70-80 40-45 6.营业用房实体状况因素修正系数f3i表 ⑴商场类商业用房实体状况修正系数

商场类商业用房的实体状况主要考虑商场规模因素。

建筑面积Ｓ f3i S≤2000M2 78-84 2000 M2＜S5000 M2＜S8000 M2＜S15000 M2＜SS＞20000 ≤5000 M2 ≤8000 M2 ≤15000 M2 ≤20000 M2 84-88 88-94 94-98 98-102 M2 97-100 ⑵商铺类商业用房实体状况修正系数

商铺类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。

两面及以正面临街正面临街宽正面临街宽临街状态 宽度7M—上临街 宽度≤3M 度3M—5M 度5M—7M 10M f/3i 102 93 95 97 100 正面临街正面临街宽度≥10M 101 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 商铺类商业用房楼层调节系数f//3i: 楼层 标准层 一层 102 二层 66 三层 46 四层及以上 36-40 一层 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。

f3if3if3i 100⑶商务类商业用房实体状况修正系数

商务类商业用房的实体状况主要考虑写字间所处层次因素。 ⑴平房或多层商务办公楼（楼高7层及以下）层次因素修正系数

层次 总楼层 一 二 三 四 五 六 七 一 95 95 92 90 90 87 85 二 95 100 95 95 90 90 三 92 100 100 100 100 四 92 100 100 100 五 90 95 98 六 88 95 七 85 ⑵小高层（楼高8－18层）商务写字楼层次因素修正系数

以第6层为基准层其层次系数取值100。每下降1层的系数值在其上一层系数值上减1；每上升1层的系数值为在其下一层系数值上加1；底层系数取值90，顶层系数取值92。

⑷餐饮类商业用房实体状况修正系数

餐饮类商业用房的实体状况主要从门面临街状态（按底层情形考虑）及正面临街宽度因素f/3i和楼层因素f//3i两方面考虑。

正面临街两面及以正面临街正面临街宽正面临街宽临街状态 宽度7M—上临街 宽度≤3M 度3M—5M 度5M—7M 10M /f3i 102 93 95 97 100 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 餐饮类商业用房楼层调节系数f//3i: 楼层 标准层 正面临街宽度≥10M 101 一层 102 二层 66 三层 46 四层及以上 36-40 一层 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。

f3iff3i 1003i⑸娱乐类商业用房实体状况修正系数

娱乐类商业用房的实体状况也主要按娱乐用房的建筑面积规模考虑。 建筑面积Ｓ f3i S≤500M2 90 500 M2＜S1000 M2＜S5000 M2＜S10000 M2＜S2S＞20000 M 2222≤1000 M ≤5000 M ≤10000 M ≤20000 M 93 95 100 98 96 上表数字可以根据实际情况在分值上作±1的浮动。 ⑹旅馆类商业用房实体状况修正系数

旅馆类商业用房的实体状况主要考虑旅馆的档次、星级标准。 星级档次 普通招待所 机关招待所 准星级招待所 准星级宾馆 f3i 83-86 88-92 98-100 99-102 三星级 101-105 ⑺其他类商业用房实体状况修正系数 （同餐饮类）

附件九、“住改非”和“非改非”参照营业用房评估的说明表

㈠沿街“住改非”房屋权重系数表 经营2年- 4年- 6年- 8年10年-1111年-1212年13年14年15年1-2年 年限 4年 6年 8年 -10年 年 年 -13年 -14年 -15年 -18年 wy wz 0.1 0.2 0.3 0.9 0.8 0.7 0.5 0.5 0.6 0.4 0.65 0.35 0.7 0.3 0.75 0.8 0.85 0.9 0.25 0.2 0.15 0.1 ㈡非沿街“住改非”房屋定额补助标准表 经营2年- 4年- 6年- 8年10年11年12年13年14年15年1-2年 年限 4年 6年 8年 -10年 -11年 -12年 -13年 -14年 -15年 -18年 补助标准元／50 M2 ㈢沿街“非改非”房屋权重系数表 经营年限 wy wz 1-3年 3年以上-6年 6年以上-8年 8年以上-10年 10年以上-13年 13年以上 0.1 0.9 0.3 0.7 0.5 0.5 0.7 0.3 0.8 0.2 0.9 0.1 150 300 350 400 450 500 550 600 700 800 ㈣非沿街“非改非”房屋定额补助标准表

8年以上-1010年以上-13经营年限 1-2年 2年以上-5年 5年以上-8年 13年以上 年 年 补助标准元／M

250 160 320 480 560 800