新西兰的住宅建设与租售

环球掠影■栏目编辑/王 雷

多样的建筑类型，灵活的住宅开发，稳定的投资回报，完善的居住保障新西兰的住宅建设与租售■ 李小宁

多样的建筑类型新西兰的住宅主要分成高层公寓、中密度集合式住宅、毗邻住宅和住宅。

高层公寓集中在奥克兰和惠灵顿等大城市，其中奥克兰的高层公寓主要分布在城区，寸土寸金的中心区地价决定了这里是商务写字楼、商务公寓的聚集地，建筑均为高层带底商。居住用公寓面积通常为60平方米至100平方米，单价甚至高于郊区的住宅，此外还要支付昂贵的物业管理费。公寓地下一般附带停车位，价格一般在一两万新西兰元（1新西兰元约等于5.9人民币元）以上，有些只租不售。

中密度集合式住宅多为三四层小楼，一部分为几十年的旧宅，一部分为大城市的边缘区或中小城市的中心区的新建商品房。

从形式上看，毗邻住宅与住宅差别不大，有点类似国内的双拼别墅，两户合用一个建筑体，但一户拥有土地所有权，而另一户只拥有土地使用权。因为原宅基地属于其中一户，被分割后建住宅，造成另一户住宅的不完全地权，只拥有地上建筑物的所有权。尽管如此，相对于同地段的住宅，毗邻住宅较为廉价。

住宅就是全部土地及地上建筑物都拥有所有权。按照规定，住宅的整体占地面积要超过300平方米，拥有前庭后院，建筑形式主要有1层至3层木、砖和混凝板结构。由于新西兰的木材资源丰富，并且环保，同时建筑变化形式丰富，因此民宅的主要建筑材料是木材和少量的砖瓦。砖结构住宅具有隔热、保温、防潮性好等优越性，但制造砖瓦容易破坏自然环境，所以这类建筑材料大多依赖进口，成本也相对较高。此外新西兰对居民私人住宅绿化率要求40%以上，并且严禁擅自将前院草坪改做它用。

新西兰住宅设计细致，造型各异，道路两边几乎看不到式样重复的建筑，尤其是配上草坪和树木，非常宁静和自然。

灵活的住宅开发新西兰住宅允许自建，居民自建住房可以采取两种办法，一是委托给建筑中介，二是可以自行建造。新西兰对个人住宅建设的法律法规制定得缜密而严格，大到土地的审核，小到毗邻住宅间的栅栏安装，都要经审批后方可进行。建房者可到城市管理委员会核查将要建房的用地是否符合城市规划建房要求，在房地产产权产籍地理信息系统中，只需将某一地块的地址键入，就可获得该地的土地类型、曾建的建筑物及平面图、历次产权变更状况、成交价格，以及目前可分割现状、可建房种类、市政基础设施状况及树木种植情况等。比如树木，原则上任何人建房都不能伤及树木，10年以下的树木可移植，超过10年的树木只能保持在原地。拟建房申请经过确认后，即可上报该土地的规划与设计，审批时间大约为半年左右。

所有的审批手续通过后，便可以进行正式建房，建房每一个环节均要得到城市管理委员会的核查后，才能进入下一步。为了快速顺利通过审核，大多数人会选用有很好声誉的建筑公司进行主要环节的建筑工作。

方便的住宅交易新西兰的住宅，按照土地产权性质的不同，可以分成完全所有权房地产和拥有出让权房地产。完全所有权房地产，就是所有者对土地拥有永久所有权，对地上物拥有完全产权，可以自由行使出让、出租、出借等权利。在获得批准后，可对

72 『城 乡 建 设』 2008-03土地分割，对地上建筑物拆除、改建，对地下私人管道设施进行改造。拥有出让权房地产，就是所有者对土地只拥有使用权，对地上物拥有完全产权，同样可以行使出让、出租、出借等权利，但必须得到土地所有者的许可。在新西兰，住宅区的性质不能变动。

新西兰的购房有两种方式：购地自建和购买成屋。前者手续繁琐，市中心区土地取得也非常不易，虽然可以按照自己的意愿建造房屋，但整体造价会很高；后者因成屋较多，并且交易方便，形成了购买主流，所占比率达到了90%。

新西兰的住宅可以分为新房和房龄在两年以上的二手房。这两种房屋购买方式惟一不同的是：两年以内的新房买卖需交纳12.5%，而二手房交易是免税的。

居民购房可以从开发商手中购买，也可以通过中介商购买，或是向房主直接购买，其中通过中介购买成交比例占总成交量的95%左右。新西兰房地产市场信用机制完善，每3年至5年完成一轮房地产估价、并将估价报告寄给房屋所有权人，作为房地产市场交易价格指导。房地产中介公司在社区设连锁店，分别垄断了普通住宅、高档住宅、商务区公寓租赁各个细分市场。新西兰房地产协会负责整个行业的人员培训、业务交流、行业规则制定等行业管理工作。

新西兰的住宅交易市场较为成熟、完善。购房者多先从报纸广告栏得知信息，选择合适的房地产经纪人，了解基本情况。在请经纪人时，应先告诉经纪人要购买的房屋须具备怎样的设备及拟购价格。例如须交通便利或靠近商场，及该屋是否容易出售等，以便经纪人有所依据。经纪人接受客户委托后，通过公司数据库或新西兰地产中介行业协会网站与其他公司的同行联系获得客户所需要的房地产信息，根据这些信息向购房者推荐适合的房屋，亲自带购房者去看房；或向卖家提供独家委托销售、普通代理销售、拍卖、开放住宅等代理销售服务。经纪人除介绍先经察看过的房屋之外，还代为讨价还价。当买卖双方达成交易时，可由经纪人代订买卖契约。契约订妥后，应先请律师审查，并请律师调查所买房屋一切有关所有权、债务、地权等的法律问题。经纪佣金一般由卖方支付。

在二手房交易过程中，买卖双方是背对背的，大量沟通工作由房地产经纪人完成。如果购房者对欲购房感兴趣，就可与中介签“购房协议”，但并非是最终协议。房地产经纪人持“购房协议”游走在客户间，解决他们对价格认知的差异，当双方达成完全一致后，成为正式有效的“购房协议”，再将此协议分别交给买、卖双方的委托律师。买方律师接到此协议后，将会安排买方交纳房价的10%的定金。在购房者的贷款批准后，中介将此笔款项交纳给卖方，同时卖方向中介机构交纳房价3.85%的佣金。此外还要有一位贷款经纪人或注册会计师负责其银行贷款申请事项，在购房人获得标准房屋所有权证书后，交易完成。

买房可以进行按揭贷款，但办理贷款的银行必须是新西兰、

澳大利亚或者的银行。首期款比率为10%～35%不等，新西兰银行至少可以提供65%的贷款，澳大利亚银行可以提供69%以上的贷款。首期款放在律师行，交楼时交给发展商，期间计算利息。外国人士在新西兰也可购屋，而且不须缴纳印花税。

稳定的投资回报近些年，新西兰自用住宅的持有率从90年代的75%降至65%，同时也从世界第一的排名，降至目前的世界第八。主要原因：一是高通货膨胀的时代已经过去，不动产抗拒通货膨胀的迫切性不再那么重要；二是年轻一代的新西兰人不太负担得起日益增加的房价，而选择租屋的方式；三是移民的不断涌入，租房成了主要的居住方式。

住宅投资一般有两大收入来源，房租现金收入和不动产增值收入。如在奥克兰贷款购买一套三室两厅的自用住宅出租，其中土地价值4万纽币（新西兰元），房屋价值10万纽币，家电及简单装饰2万纽币。购买时首付款为3万纽币，其余依靠银行贷款。新西兰实行周薪制，出租时，每周的租金收入250纽币，全年扣除4周的空置期，按出租48周计算，租金收入为12000纽币。由于银行贷款利息高达7%，所以全年还息9100纽币，加上房地税1200纽币，保险及其它项支出为500纽币，以及交由专业公司管理缴纳租金收入7.5%的管理费900纽币，全年支出总计11700纽币。收入减去支出，净收入为300纽币，仅为投资3万元纽币的1%，比起目前国内的租赁市场来，投资回报要低很多。实际上，新西兰住宅投资主要依靠不动产增值收入，假设房地产的平均增值每年是3%，10年后的房价将约等于21万纽币，扣除所有开销后不动产增值48000纽币，其平均投资报酬率将超过每年16%。

新西兰对外国投资者没有任何，不征收土地税。由于大量的移民进入新西兰，奥克兰的物业需求量持续上扬，加上市区土地供应量少，可供兴建房屋的土地更加严重短缺。从近10年的房地产走势看，新西兰楼市因1997年亚洲金融风暴的影响一直处于低谷，2002年底开始回升，至今一直处于升幅阶段，所以新西兰房地产比较适合作为长线投资产品。

完善的居住保障新西兰为满足低收入人群的住房需求提供一部分廉售或廉租房，主要服务对象是新移民和支领养老金的老年人。这类建筑通常密度较大、建筑标准也较低，只能满足住房人的基本生活需求，居住者在有能力改善住房条件时就得立即腾出，再将其售给或租给其他急需住房的居民。近年来，由于房地产价格的上涨，申请廉售或廉租房的人不断增加，奥克兰市面临的压力越来越大，所以一再提高申请的门槛，即便现在有些人符合条件，等待的时间往往会超过两年。作为社会福利制度的一部分，新西兰也大力兴建老年公寓。老年公寓虽然通常户型较小，但建设、装修、各项设施的标准较高。

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