关于对广州市“农村宅基地用地以及房产证”有关问题

关于对广州市“农村宅基地用地以及房产证”有关问题

说明：

以下问答题是根据原有关文件精神整理，仅供参考。如有新文件则以新文件为准；

1、农村居民的“宅基地”使用性质是什么？

答：在本市所属八区范围内的农村居民建设住宅用地（宅基地），仅限于使用人自建住宅。禁止非法买卖、出租或以合作建房的形式变相买卖土地宅基地可以用于房地产开发吗？

2、宅基地可以用于房地产开发经营吗？

答：不行。宅基地未经依法征用、出让，不得用于房地产业的开发经营。

3、哪些农村居民才具备申请使用宅基地的资格？

答：根据国家有关部门规定，具备以下资格的农村居民可申请使用宅基地：

（1） 本村有常住户口的村民。

（2）离婚后返回本村落户的原本村村民及其抚养的子女。

（3） 回原籍落户的职工、复退军人和离退休干部。

（4） 回家乡定居的华侨和香港、澳门、台湾同胞。

尽管上列人员可以享有申请宅基地的建设用地资格，但有下列情况之一的则不予批准：

（1）出售、出租、赠予住宅或将住宅用于其他用途后，再申请新的宅基地的。

（2）不合理分户超前建房的。

（3）不符合法定结婚年龄的。

（4）依照法律、法规规定不予批准的其他情况。

4、对具有申请宅基地资格的农村居民申请兴建住宅的用地最高限额有那些规定？

答：对宅基地兴建住宅的用地面积最高限额不得超过以下标准：

（1）在人均耕地不足0.5亩的地区：4口人以下户40平方米。5至7口人户50平方米。8口人以上户60平方米。

（2）人均耕地不足1亩的地区：4口人以下户50平方米。5至7口人户60平方米。8口人以上户80平方米。

（3）人均耕地1亩以上和边远山区：4口人以下户60平方米。5至7口人户70平方米。8口人以上户80平方米。

5、具有申请资格的农村居民如何办理宅基地申请手续？

答：考虑到广州市区今后发展的需要，对周边农村土地进行统一规划与管理，故对宅基地申请手续将视土地所处地区不同而有不同的申请程序。

（1）在城市规划发展区外，如果是使用村内原住宅用地、空闲地或荒地、荒坡地的，由村民委员会提出意见，镇国土所审核后报镇人民政府批准。如果是使用耕地或其他土地的，由村民委员会统一办理，经镇人民政府、区国土房地产管理部门审核后，报区人民政府批准。

（2）在城市规划发展区内，如果是使用村内原住宅用地、空闲地、荒山、荒坡地、耕地或其他土地的，由村民委员会统一办理，经镇人民政府、区、市国土房地产管理部门审核后，报市人民政府批准。

（3）如果是成片规划建设农村居民住宅的，参照征用农村集体土地的程序办理审批手续。

6、具备申请资格的农村居民申请住宅建设用地需要提供那些证件？

答：具备申请资格的农村居民要提供以下证件才能提交申请：

（1）户主身份证明。

（2）住宅建设用地申请表。

（3） 经实地测量绘制的用地界址图（比例尺1：500）。

（4）审核批准机关认为需要的其他文件。

（5）如果是在城市发展区内申请农村住宅建设用地新建住宅的，还需要具备市规划行政管理部门核发的《建设用地规划许可证》。

7、如何得到测量绘制的用地界址图？

答：

8、合法取得农村居民住宅建设用地的凭证是什么？

答：当农村居民依法批准使用农村集体土地建设住宅的，就能得到由市国土房地产管理部门统一印制的《农村居民住宅建设用地批准书》（在未拿到该证时申请人还不具备使用土地的资格）。它将与房屋报建的批复文件和图纸一起成为办理农村集体土地房地产权登记的合法凭证。

9、《农村居民住宅建设用地批准书》是永远有效吗？

答：不是，其有效期只是从领取之日起计2年时间（即2年内必须建设住宅）。逾期该证自行失效，由发出批准书的机关注销。已经注销的《农村居民住宅建设用地批准书》是不能申请办理建房报建手续的。

10、宅基地房可以转让吗？

一般情况下宅基地房只能向“本村有常住户口的村民”进行转让，转让人持《农村居民住宅建设用地批准书》、房屋报建的批准文件到所在地区国土局房地产管理局申请房地

产权登记，领取使用集体土地的房地产权后，转让双方当事人向村民委员会申请变更土地使用人，经村民委员会同意报镇人民政府批准后，到市房地产交易部门办理房屋交易手续。

11、非农村居民可以得到宅基地房产权吗？

如果办理了合法转让手续后，非农村居民也能获得宅基地房产权。具体需要办理的手续是由双方到房屋所在地的区国土房地产管理部门申办土地征用、出让手续后，到广州市房地产交易所办理交易手续。

12、广州市政府对农村居民住宅建设用地还有那些规定？

市政府对本市农村居民住宅建设用地实行市、区、镇三级管理。

（1）白云区的竹料、良田、钟落潭、九佛、罗岗、神山、雅瑶镇行政区内，使用村内原有宅基地、自然村的空闲地、或者荒山、荒坡地建住宅的，由村民委员会提出意见，镇国土所审核后，报镇人民政府批准。使用耕地0.2公顷（3亩）以下，其他土地0.666公顷（10亩）以下建住宅的，由村民委员会统一办理，经镇人民政府提出意见，由区国土局房地产管理局审核，报区人民政府批准，抄送市国土局房地产管理局备案。使用耕地0.2公顷（3亩）以上，其他土地0.666公顷（10亩）以上的，由区、市国土局房地产管理局审核后，报市人民政府批准。

（2）除上述白云区7个镇外，各区所属镇（含有农村的街道）范围内，农村居民使用村内原有宅基地、自然村内的空闲地建住宅的，由村民委员会提出意见，镇国土所审批后，报镇人民政府批准。使用耕地或其他土地建住宅的，由村民委员会统一办理，在取得《建设用地规划许可证》后，经镇人民政府、区、市国土局房地产管理局审核，报市人

民政府批准后，由市国土局房地产管理局核发批准文件。

（3）对由村民委员会统一申请办理，经区、市人民政府批准的成片农村居民住宅建设用地，由农村居民提出用地申请，村民委员会提出意见，镇国土所审核报镇人民政府批准，同时抄送区国土局房地产管理局备案。

13、“农村房地产权登记”的内容和作用是什么？

答：“农村房地产权登记”是指依法取得农民集体所有的建设用地使用权及其上盖房屋的所有权。房屋所有权与该房屋合法占用的农民集体所有土地使用权也应当同时登记。经过依法登记的农村房地产权受法律保护，任何单位和个人不得违法扣留、涂改和销毁房地产权证书。

14、如何进行农村房地产权登记？

答：进行农村房地产权登记首先要进行申请。由农村房地产权利人（下称权利人）申请，如果是共有的房地产，则由各权利人共同申请，也可以由权利人签名指定委托的代理人办理申请登记的。要提醒的是，申请登记的权利人必须使用真实名称，如果是法人或者其他组织的应当使用现有名称，是自然人的应当以身份证登记的姓名申请登记。

已领取农村房地产权证书的权利人，其名称依法变更的应当申请更名登记。

15、应该在何时办理房地产权属登记？

答：按规定，向房地产行政主管部门进行房地产权属登记的时限为：

（1）新建的农民公寓或房屋，自房屋竣工验收合格之日起30日内，由村民委员会统一申请初始登记；

（2）新建的农民非公寓式的房屋，自房屋竣工验收合格之日起30日内，由权利人申请初始登记；

（3）扩建、加建、改建的房屋，自房屋竣工验收合格之日起30日内，由权利人申请变更登记。

（4）经确认权属的房地产发生继承、赠与及其他合法转移的，权利人自有关合同签订之日或者有关法律文件生效之日起30日内，申请转移登记。

如果权利人居住香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的，申请期限为6个月；居住在国外的，申请期限为1年。

权利人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除5日后，顺延登记期限。

16、办理农村房地产权登记需要那些资料？

答：办理农村房地产权登记时，申请人必须准备以下资料：

（1）申请书。

（2）身份证件、户籍证明或法人、其他组织的资格证明。

（3）用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明或者农村房屋赠与、继承、转移合同书或批准文件等权属来源证明。

（4）房地产测绘图。

（5） 法律、法规规定的其他文件资料。

17、是否占用农民集体所有土地建设的房屋都能申请农村房地产权登记？

答：不是。未经依法批准或者超过规定的面积占用农民集体所有的土地建设房屋的，应当依照城市规划管理和土地管理的有关规定经过处理后，允许保留使用的，才能申请农村房地产权登记。

18、当资料齐备后如何进行农村房地产权登记？

答：进行农村房地产权登记是按以下程序进行：

（1）受理申请。

（2）地籍房产调查。

（3）权属审核。

（4）注册登记。

（5）核、换发房地产权证书。

（6）立卷归档。

19、农村房地产权证有几种？

答：有两种。一种是使用农民集体所有的建设用地建设的房屋，核发集体土地的农村房地产权证。如果是房屋共有的，核发集体土地的房地产权共有证。

20、如果灭失（即没有了）了农村房地产证怎么办？

答：如发生这种情况，权利人应当向房地产行政管理部门报失并申请补发，经在房地产行政主管部门指定的报纸刊登灭失声明30日内无异议的，房地产行政主管部门应当予以补法。

21、对历史遗留的农村房地产权属问题应如何处理？

答：房地产行政主管部门会按以下规定对历史遗留的农村房地产权属予以确认：

（1）1986年12月31日以前，本村村民经镇人民政府批准使用农民集体所有的土地建设房屋的，可以确认农民集体所有土地使用权和房屋所有权。

（2）1987年1月1日至1990年3月31日，本村村民经镇人民政府批准使用农民集体所有的土地建设房屋，用地面积符合当时国家规定标准的，予以确认农民集体所有土地使用权和房屋所有权。

（3）1990年4月1日至1998年12月31日，本村村民经镇人民政府批准使用农民集体所有的土地建设房屋，用地面积符合当时国家规定标准的，予以确认农民集体所

有土地使用权，所建房屋具有城市规划管理部门核发的规划文件，予以确认房屋所有权。

（4）村民委员会或农民集体经济组织经依法批准使用本集体所有的土地建设房屋的，予以确认农民集体所有土地使用权和房屋所有权，但1990年4月1日之后建设房屋的，还应持有城市规划管理部门核发的规划批准文件，予以确认房屋所有权。

（5）1999年1月1日后，权利人能提供全部有效资料（参考第18题答案）：规定提供用地、规划批准文件、房屋竣工验收合格证明等文件资料的，予以确认农民集体所有土地使用权和房屋所有权。

22、对利用非法手段取得房地产权核准登记的事件将如何处理？

答：当事人利用非法手段获得房地产权核准登记的，除由房地产行政主管部门撤消核准登记外，可并处2000元以上1万元以下的罚款。造成他人损失的，应当负赔偿责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。