上海房地产经纪行业发展战略研究
上海市房地产经纪行业协会
2007年8月
项目研究人员名单
课题组顾问：
许明义 上海市房地产经纪行业协会会长 顾长浩 上海市法制办公室副主任 课题组组长：
张永岳 华师大东方房地产学院院长 课题组副组长
方 晨 上海市房地产经纪行业协会常务副会长兼秘书长 崔 裴 华师大东方房地产学院副教授 课题组成员：
彭再康 上海市房地产经纪行业协会副会长 吴伟良 华师大东方房地产学院副教授 朱 平 上海中汇律师事务所主任
孟昭国 上海市房地产经纪行业协会副秘书长 王 盛 华师大东方房地产学院博士 课题合作单位：
华师大东方房地产学院 上海房地产流通研究所 课题支持单位（9家品牌经纪企业）：
上海房屋销售有限公司
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上海房屋置换有限公司 上海信义房屋中介咨询有限公司 上海臣信房地产经纪有限公司 上海策源置业顾问有限公司 上海同策房地产咨询有限公司 上海中原物业代理有限公司 上海住商房地产经纪有限公司
戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司
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目 录
上海房地产经纪行业发展战略研究﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 2 第一部分 上海房地产经纪行业发展的形势与任务﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 3 一、历史回顾﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 3-4 二、形势分析﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 4-8 三、主要任务﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 8-9 第二部分 上海房地产经纪行业发展战略分析﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 10 一、主要问题﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 10-15 二、战略定位﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 15-16 三、发展方向﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 16-18 四、战略重点﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 18-20 第三部分 上海房地产经纪行业健康发展的主要对策﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒21 一、完善房地产经纪机构和经纪人的市场准入和退出机制﹒﹒﹒﹒﹒ 21-22 二、完善房地产经纪规范﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 22-23 三、完善二手房网上服务平台﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 23-27 四、完善房地产经纪报酬制度和交易过程中的资金监管﹒﹒﹒﹒﹒ 27-29 五、完善房地产经纪机构和经纪人从业行为的执法检查﹒﹒﹒﹒﹒ 29 六、提高房地产经纪行业队伍和从业人员素质﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 29-30 七、发挥行业协会在行业管理中的作用﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒﹒ 30-32
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上海房地产经纪行业发展战略研究
上海房地产经纪行业伴随着我国房地产业的发展成长起来，从无到有，逐渐发展，为上海房地产市场的发展与繁荣发挥了重要的作用。在国家对国民经济进行宏观调控的背景下，经过近三年房地产市场剧烈动荡的洗礼，当前上海房地产经纪行业正处于变革、调整，并逐步向现代服务业转型发展的关键时期。房地产经纪行业出现的问题、矛盾和机遇有了与以往不同的新特点。本课题希冀在以往对行业及市场研究的基础上，对新的形势和问题进行分析，提出市场转折关头的行业发展战略，为产业发展和行业管理提供对策建议。
本课题由上海市房地产经纪行业协会牵头，华东师范大学东方房地产学院和上海房地产流通研究所一起参与，并联合相关部门和行业有关人员，成立了专门的课题组，对这一课题进行研究。本研究报告主要分为三个部分，第一部分析当前行业面临的形势，通过对当前宏观形势和房地产经纪行业形势的分析，指出目前上海房地产经纪行业所处的发展阶段和主要任务。第二部分为行业发展和战略定位的新思考，并根据行业发展的主要矛盾提出战略发展对策。第三部分为若干重要
问题研究，根据战略方向，针对具体的问题进行研究，并提出相应对策。
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第一部分 上海房地产经纪行业发展的形势与任务
2005年以来，经国家宏观调控，我国房地产市场环境已发生深刻变化。本课题的第一部分，在回顾行业成长历史的基础上，着重分析当前行业面临的新形势，也就是从当前的宏观形势、房地产经纪行业的经营环境和行业格局的角度，对行业发展的外部环境进行战略分析，并进而明确新形势下行业发展的战略目标，指出当前上海房地产经纪行业在发展新阶段的主要任务。
一、历史回顾
上海市房地产经纪行业是在改革开放后，特别是在90年代确立了社会主义市场经济体制后，伴随着房地产业的持续发展和房地产市场的日益繁荣而发展起来的。
我们大致可以把上海房地产经纪行业迄今为止的发展历程分为四个阶段：即1992 -1996年的起步阶段、1996-1999年的成长阶段、2000-2004年的快速发展阶段和2004年迄今的调整转型阶段。
1992年，上海开放了房地产市场，取消了对房地产经纪活动的限制，当年就成立了12家房地产经纪企业。1994年9月，经上海市人民政府批转发布《上海市房地产经纪人管理暂行规定》，开始对房地产经纪人实行资格培训，并建立市场准入制度，促进了房地产经纪行业的启动。其间，信义、太平洋、中原等港台经纪企业陆续进入上海，包括其它外资企业的进入，促进了上海房地产经纪行业崛起。房地产经纪机构数从1993年的138家发展到1995年的758家。
从1996年到1999年，随着诸多政策和配套措施的推进，上海房地产经纪行业经历了一个崛起成长阶段。1996年市、区（县）房产交易所和房产交易市场相继转制，建立了市、区（县）房地产交易中心，推行购房、纳税、贷款、过户、办证一条龙服务。1996年起，上海市人民政府先后批转了《上海市职工所购公有住房上市出售的试行办法》、《搞活本市房地产二、三级市场的若干规定》，1997-1998年推行了以消化空置商品房为重点的各项政策。一系列相关政策的推出，促进了房地产二、三级市场联动，既拓展了市场，也降低了交易成本，整个行业迅速成长。房地产经纪企业由1996年的1114家，发展到1999年的2771家。
进入2000年，上海房地产市场供需两旺，积累多年的需求释放出来。随着二级市场的飞速发展，由于市政道路、绿化建设，商业设施和旧区改造等因素，
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对存量房的需求激增，推动了房地产经纪业的快速发展。房地产经纪机构数量由2000年的2143家，快速发展到2004年的10859家（2004年5月31日数据，下同）。在这一阶段，出现了连锁经营等各种较为先进的经营模式，企业越来越重视品牌建设，涌现了一批获得“金桥奖”的优秀企业，行业整体经营水平得到提升。
在快速发展阶段，房地产经纪行业确实得到了很大进步，但也应该看到，这一势头和需求的超常规释放有很大关系，并不意味着行业功能、业务能力、人员素质等同步提升。这一阶段的发展更多地体现为量的扩张，而且，恰恰由于市场过热，使得一些能力较低、素质不高的机构也得以生存下来，致使鱼龙混杂。
随着整体经济形势过热，国家对国民经济、包括房地产业进行调控，房地产经纪行业也受到较大影响。市场随外部环境的变化呈不确定的波动起伏，行业整体调整、洗牌，各企业机构分化，有些企业逆市扩张，提升经营层次；有些企业、尤其是中小机构收缩甚至退出市场。这一时期一直延续至今。目前，上海房地产经纪行业正处于一个调整转型期。
回顾上海房地产经纪行业的发展历程，我们可以发现，在前期，政策、制度的支持起到了重要作用，拓展了市场，确立了规则，为行业的发展奠定了基础，并在市场需求的强劲支持下，迎来了飞速发展时期。但也要看到，由于行业发展时间不长，制度仍不完善，经纪企业总体而言也不够成熟，因此，在外部形势发生重大变化的情况下，整个行业需要理清思路，才能应对变化，走向成熟。
二、 形势分析
目前，上海房地产经纪行业处于一个发展的关键阶段，面临着许多新问题。为了行业的发展，需要判明行业面临的新形势，才能因势利导，有效应对。
当前，上海和全国一样，房地产业处在一个很特殊的时期。经过前一时期的快速发展，既取得了很大成绩，在促进国民经济发展、满足人民群众日益增长的居住需求方面作出了重要贡献；同时，在超常发展过程中，由于诸多因素的影响，包括规范缺失、供求结构矛盾以及各种外部因素的制约，造成房地产业投资模式单一、结构失衡、市场出现泡沫，易受到地方利益和金融市场的影响，诸如供应结构不合理、供需脱节、市场行为不规范、房价脱离实际消费层次等等问题，形成了一些对行业进一步健康发展相当不利的状况。从科学发展观角度来说，不能有效地解决这些问题，就会给将来的城市建设和产业发展留下隐患，不利于行业
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的长远发展，也不利于和谐社会建设。
国家自2003年6月央行发布121号文件以来的历次调控，采取了包括劝诫、金融手段、税收手段、需求管理、供给管理等各种措施，直至采用行政手段。一系列调控，在一定程度上从各个层面改变了房地产业原有的某些秩序，从而使房地产业进入了整体的调整转型时期。国家实施宏观调控旨在实现一种转型，使房地产的发展规模更加适度、房屋的供应结构更加合理、住房价格更加稳定、市场行为更加规范，目的是使房地产业平稳、健康、可持续发展。这一调控转型时期是我国房地产业走向成熟的必经阶段。
随着宏观调控的深入，上海房地产经纪业面临的形势也发生了变化，2005年二手房交易首次下降，由2004年的2726.7万平方米下降到1971.5万平方米，降幅27.7%，大于商品房销售的降幅。2006年，上海二手房交易为2178.46万平米，剔除配套房,交易面积为1706.71万平方米,其中住宅为1842.25万平方米，剔除配套房,住宅交易面积为1375.16万平方米,而2004年全年二手房交易为2726.7万平米，2005年为1971.5万平米，剔除配套房后,2006年二手房交易低于2005年，降幅为13.4% 。这显示，从总体上来说，上海房地产经纪行业也随着房地产业整体的调整而发生了相应的深刻变化，主要反映在行业面临的经营环境和发展格局的变化这两个方面。
1、经营环境
在宏观调控的形势下，随着市场的变化，上海房地产经纪行业整个经营环境有了很大变化。
1）经营条件更加严格
2005、2006年先后出台了一些针对房地产经纪行业的政策，如，“取得预售证10日之内须开始售房”；二手房网上备案；原来房地产经纪分支机构开业只需“一张证”，现在需“五张证”（即上海市房地产执业经纪人证书，以下简称“上海证”）等等，使得企业面临的经营条件更加严格。
2）经营规范更加明确
建设部在2006年底，发布《房地产经纪执业规则》，明令禁止房地产中介“吃差价”，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得利用虚假信息赚取中介费、服务费、看房费等费用，等等。这一规则的出台，进一步规范了房地产经纪企业的经营行为。
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3）金融政策更加收缩
2006年4月28日，中国人民银行宣布，上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.58％提高到5.85％。其他各档次贷款利率也相应调整。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。
2006年8月19日，央行上调人民币存贷款基准利率0.27%。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.85%提高到6.12%；其它各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。
中国人民银行自2007年8月22日起再度上调金融机构人民币存贷款基准利率，这已是2007年以来央行连续第4次加息，也是2004年进入加息周期以来的第7次加息。
4）税收要求更加提高
近两年，对二手房市场影响最大的一系列税收政策的出台，如扩大二手房营业税征收范围和征收二手房所得税，在一定程度上延缓了二手房流通速度，导致市场紧缩。
2005年4月30日，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和银监会颁布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定自２００５年６月１日起，对个人购买住房不足２年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过２年（含２年）转手交易的，销售时按其
售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。其后，2006年5月29日， 建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会又发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对住房交易的限制进一步严格，规定从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税。
2006年8月1日，上海二手房转让个人所得税如期开征，上海市财税局发布《关于本市贯彻〈国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问
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题的通知〉的操作意见》，对于纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，上海标准为，普通商品房按照住房转让全额的1%核定应纳个人所得税，非普通商品房按全额的2%征收。
2、行业格局
在上述情况下，行业格局和经纪机构也随之出现了各种变动。
1）行业有所收缩，企业出现分化，尚未形成稳定的行业格局
上海房地产经纪行业2006年底有企业4214家，下属分支机构4411家，机构总数8625家。与2004年相比，房地产经纪机构数量下降了约20%，这也印证了当前行业正处于前一轮扩张期后的相对收缩时期。
在这些企业中，有限责任公司有2294家，占总数（不包括分支机构，下同）的54.4%，其中内资公司2125家，外资公司169家；合伙公司有33家，占总数的0.8%；非公独立法人企业38家，占总数的0.9 %；个人独资企业1849家，占总数的 43.9%。其中，以有限责任公司为主，但个人独资企业仍占了40%以上的份额。
与2004年相比，有限责任公司的比重下降较多，个人独资企业的比重则上升较快。结合行业形势分析，我们认为这可能是因为行业有所紧缩而导致两极分化，一端是少数企业扩张，形成合理规模，另一端是小企业规模小、经营灵活、容易实现转向，在市场洗牌中生存下来。而在中间的一些企业则面临着更为困难的境地。
当前的行业格局是，存在一些品牌较好、规模经营的大企业，但小规模企业数量多、比重大，行业集中度不高。
以金桥奖获奖企业为例，2002年金桥奖获奖企业在全市房地产经纪企业中销售面积占比，其中主营居间企业13.2%（10家），主营代理企业为23.1%（20家）。2006年营销代理20强，其商品房销售面积占全市商品房住宅销售面积的22.67%，销售金额占全市销售金额的25.92%；房屋中介企业20强，2006年二手房买卖成交面积占全市二手房买卖成交面积的31.37%。上述数据一方面显示行业集中度仍较低，尚未形成优秀大企业引领市场的竞争格局。但对比也显示，房地产经纪行业正在逐渐形成专业化、规模化发展的趋势。
2）行业洗牌，机构分化
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在宏观调控中，房地产经纪行业发生了比较广泛的洗牌。从总体而言，经纪机构数大幅下降，2006年底比2004年减少了2234家。许多中小机构或退出市场；或店招依旧，实质出租，“挂羊头卖狗肉”，变相退出市场；或采用一些非常规做法，苦苦维持。也有少部分中小机构采用联合或收缩等策略，等待市场回暖。
对于大机构来说，则手法各异，有的采取逆市低成本扩张，趁此时机忙于布局，希望通过扩张来实现规模经济、范围经济；有的则通过提升服务、提升品牌来深入高端市场；另有一些则采取战略联盟、引入战略投资者，扩大业务范围、提升业务层次，静待后市扩张，如从事中高档二手房业务的戴德梁行泛城租售网，门店全部退出，全线退到办公楼操作，把业务重心转向营销企划咨询、销售代理等业务。又如智恒加诚房产经纪公司，采取缩减同一区域各个门店，然后在一个门店中各个组分片作业的方法，以减少运营成本。
这意味着，行业的下一步发展将开始趋向市场细分和专业化、连锁化经营为主。许多房地产经纪企业已纷纷采取多种经营模式以应对行业洗牌，如易居臣信专注于提升服务品牌，通过与上海易居房地产研究院联手，打造“金牌置业顾问”，迅速提升房地产中介置业顾问的实力；住商不动产引进先进理念，着重推行安全保障制度；我爱我家提出“做置业参谋、当理财管家”，推出特色租赁业务“房屋管家”；泛城中国综合住宅服务公司则采用“VIP顾问”模式，向高级客户提供优质咨询服务；广州合富辉煌将战略重点设在华东地区，成立上海合富置业，2007年扩张迅猛，分支机构数目由原来的十几家拓展到40多家。
与此同时，境内外相关机构纷纷进行战略和市场运作，如21世纪收购搏邦；易居中国到美国上市，实行战略扩张；深圳世联、北京中大恒基、广州的合富和满堂红等，纷纷南下北上，进入上海市场；华燕与汉宇结盟，实现一二手市场联动；力江、顺和、全程则专注于区域市场（浦东、闵行、嘉定），以达到区域内做精做细；侨泰、21世纪引进战略投资；复易更名策源行，策源实施集团化运作。开启、北孚等代理企业到全国各地布局。
目前，行业格局变化还在深化中，困难与机遇并存。经前两年的洗礼，越来越多的房地产经纪企业认识到，房地产经纪是一个大有作为的领域，关键是认清形势、明确目标，全方位的提高企业乃至整个行业的竞争能力。
3、主要任务
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房地产经纪行业属于流通领域，不是源头行业，而且目前的市场还很不成熟，市场环境极易受到政策因素、区域因素以及上下游的波动等环境变动的影响，这一点在最近几年的变化中体现得极为充分。为了推进行业向现代服务业的转型，鉴于对行业面临形势的认识，必须明确现阶段行业发展的主要战略目标，也就是要明确上海房地产经纪行业的主要任务：
1）找准战略定位，提高产业竞争力
无论从行业功能还是其在服务业中的地位来看，房地产经纪行业都属于朝阳产业。它具有沟通信息、促成交易、提高效率、保障安全等行业功能。要确保本行业持续健康发展，必须根据行业现状，找准战略定位，选择合适的发展战略和行业模式，以不断提高行业竞争力。
2）规范企业经营，提升行业形象
房地产经纪行业交易价值大、涉及交易双方的切身利益，但目前行业规范缺失，有的企业经营不够规范，社会反响不好，必须规范企业经营，实行以人为本的经营模式，切实保障当事人的权益，从而提升行业形象。
3）拓宽经营内涵，实现向现代服务业的转变
房地产经纪行业是服务业的重要组成部分，应不断拓展经营内涵，探索新的服务方式和手段，提升流通等级，通过信息化、专业化、规范化的服务，实现由传统服务业向现代服务业的转变。
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第二部分 上海房地产经纪行业发展战略分析
综合对当前形势和行业现状的分析，可以看出，宏观形势变动将导致上海房地产经纪行业进一步调整结构和行为转变。由此可见，必须对上海房地产经纪行业的主要问题、战略定位、发展方向和战略重点予以分析。
一、主要问题
清晰认识行业存在的主要问题，既是解决当前行业发展存在的主要弊端和瓶颈的必须，也是制订行业发展战略的必须，而且有利于把行业长期发展目标与解决当前存在的问题有机结合。当前，行业存在的主要问题大致有：
1、进入和退出机制不够完善
经过十多年发展，上海房地产经纪行业中取得房地产经纪人资格的人员达3万多人，其中拥有中国房地产经纪执业资格（以下简称“全国证”）的5568人（已注册2927人）、可从业的中国房地产经纪协理资格（以下简称“协理”）2934人；上海证26604人（其中执业的23195人）。至2007年1月22日，在上海房地产交易中心网上资格认证的有2247家房地产经纪机构、分支机构3176家，房地产经纪人10795人。
然而，从总体上看，房地产经纪行业的市场准入门槛较低，对成立机构的注册资本、执业人员的数量要求比较低。有限责任公司的经纪机构注册资本最低只需3万元，合伙企业、个人独资企业则无需注册资本。个人独资企业只需1张“上海证”、合伙企业只要2张“上海证”，所以，居间业中所需投入极低，大量小企业为单门店，经营方式陈旧，仍以人力搜寻和发布信息为主。
从程序层面看，进入退出机制也不健全、不协调。进入的程序为，首先到工商局注册登记，然后到房地局备案。工商局执行进入注册登记手续，但注册以后不管具体运行。而房地局方面仅有备案功能，监管乏力，甚至有些机构或个人没有备案也在运行，更有大量无证人员在从业。现在，上海已开始实行网上备案制，这一状况有望逐步改善。
另一方面，行业退出机制还没有建立。由于新设立有限责任公司或其分支机构，必须具有5张“上海证”，因此，一些经营困难的企业就不打算关店歇业，而是挂着房地产经纪机构的店招，实际却成了衣服店、饮食店、甚至是洗脚店。而就个人而言，一方面市场上缺乏执业证，“上海证”有偿求租，另一方面是一
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些持有“上海证”的人却不在从事房地产经纪业务。许多门店，甚至个别公司，采取了接待、配对、带看等业务由众多业务员操办，而由个别持证人员到交易中心窗口集中办理手续的办法。因为缺乏一个明确的、可执行的退出机制，所以这些不协调现象还继续存在着。
2、行业规范亟待完善
房地产经纪本身具有价值高、复杂、涉及专业知识广、信息不对称等特点。房地产中介居于中间地位，应为客户提供市场供需信息以及有关交易的专业化服务，使客户的利益得到保证，在此基础上获得合理报酬。因此，经纪行业对规范交易行为有着特别要求。
目前行业中存在一些低劣的市场行为。一方面，行业整体素质不高，必然会影响到行业提供的服务质量。另一方面，中小企业进入、退出成本低；大量无证青年把在房地产经纪门店从业作为择业过渡，必然会导致其“捞一笔就走”的心理，尤其在市道低迷时，更容易产生欺诈、坑害消费者的行为。
根据中国消费者权益保护委员会的统计，2005年购房纠纷居于各类交易纠纷的首位。其中又以“订金返还”纠纷的比例最高，其次为“购房合同”纠纷、“隐瞒重要交易信息”纠纷等。这许多购房纠纷起因不单是来自房屋的自身原因，有很大一部分是来自经纪人的疏忽、怠惰甚或有意为之。由于个别房地产经纪人员和机构提供虚假信息、骗取看房费、挪用甚至侵吞购房款等不良行为，败坏了整个房地产经纪行业的声誉，房地产经纪行业面临信用危机。
而另一方面，为了争夺市场份额，部分企业自降佣金，甚至宣布所谓零佣金，在一定程度上影响了行业内正常的企业经营及营运收入。为了生存，一些中小企业炒卖房屋、赚取差价等违规行为时有发生。
进入调整转型时期，有企业紧缩、歇业，但也有企业逆市低成本扩张。市场上本身从业资格证不足，为了满足开一个门店需5张“上海证”的开业要求，出现了一些恶意挖人的情况。这对于行业正常发展显然起到了阻碍作用。
以上现象充分说明当前房地产经纪行业亟待形成良好的行为规范，才能促进行业持续健康发展。
3、制度建设需要完善
从现象上看，经宏观调控，交易量降低、营运收入减少，不少企业亏损，市场竞争加剧。但从深层次看，这些困境的出现也是由于经纪行业自身发展不成熟，
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业务模式、行业认同、竞争秩序等方面都存在问题。这些问题在市场高涨形势下没有显现出来，而在紧缩阶段就集中表现出来了，如串单、飞单、吃差价、骗取服务费等现象，其根源在于房地产经纪行业的制度建设明显滞后、队伍的整体素质偏低、市场行为不够规范。
1）目前房地产经纪业没有明确的上位法，也缺乏切实可行的行业规则细则，2006年才颁布了《房地产经纪执业规则》。相对滞后的行业管理导致房地产经纪业鱼龙混杂，缺乏优胜劣汰。
2）从行业管理角度看，目前我国对房地产经纪行业基本上还是以行政管理为主。政府主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，如登记备案、年检、收费标准制定、示范合同推荐、执业资格认证、经营活动的监督与处罚等职权的行使，都集中在行政部门。
在这种管理模式下，由于房地产经纪的法律法规不健全，政府管理部门除了自行实施许可以外，还承揽了行业诸多自律管理的事务，使得政府束缚于具体事务之中。这样，政府在行业自律管理上处于时间上(取得的是事后的信息)、空间上(不直接接触市场交易活动)和专业上(无法集中很多专业人才)的信息不对称的地位，以致对经纪企业和经纪从业人员的管理难以到位，譬如，上海的房地产经纪机构备案制度，规定领取营业执照后1个月内到房地局备案，但未备案者又无相应的处罚措施，致使没有备案的经纪公司与正规备案的经纪公司同样在市场上竞争，不利于品牌经纪公司的发展。又例如，对房地产经纪人员的执业资格检查不严，按规定房地产经纪人必须取得相应的从业资格，但事实上无证从业人员在街上比比皆是。另一方面，房地产经纪行业的法律规范较少、太原则化，难于实际操作，且相关国家行政机关执法人员人手不足，导致整个行业监管力度不够。
3）投诉制度和处罚体系不完善。各政府主管单位虽然都有权处理投诉，但处罚制度没有建立或完善，无法做到对消费者的真正保护。
4）缺乏相关管理制度支撑，特别是关于信誉、等级、能力、奖罚，如资信评价体系等，没有一套成熟的相关制度，难以形成合理的行业秩序。
4、发展模式不够明确。 1）房地产经纪行业的盈利模式
当前，房地产经纪行业的盈利模式主要是佣金。但是，从现实状况来看，炒卖房屋、赚取差价等违规行为和折免佣金的事例时有发生。这与当前的报酬机制
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密切相关。
前不久出台的《中国房地产经纪执业规则》第27条规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出（转租）等方式赚取差价，不得利用虚假信息获取中介费、服务费、看房费等费用。建设部之所以对禁止收取差价行为三申五令，是因为长期以来，由于利益驱使及小部分市场需求，赚取差价屡禁不止。当然，这与目前我国各地房地产经纪行业所收取的报酬标准过低也有一定关系。
现行上海房地产经纪行业服务费标准为房屋总价的2％，一般为购方（承租方）与售方（出租方）各承担1%。而目前国际市场上的服务标准（发达国家和地区为6%）远远高于上海现有之约定，以日本为例，买卖双方可各收3％的佣金。在美国，对买家可收取4％佣金，对卖家则可收2％佣金；另一方面又严厉禁止经纪机构赚取差价和其他额外报酬。台湾地区明确规定可以收取不超过合同交易总价6%的佣金。在国内其它地区，如杭州、广州、北京等城市的费率都比上海高，杭州还实行了佣金分级制。显然上海房地产经纪行业的这一报酬标准显得过低。
此外，由于目前没有一个公认的、各方认为合理的报酬机制，还存在免佣、折佣（市民要求折佣）的现象，以及代理企业收不到合同规定费用（开发商因见利润较高，就不按原合同费率执行）的问题。
同时，从促成房产成交的整个过程来看，在欧美、日本，包括经纪合同、买卖合同、按揭贷款、付款，产权过户等方面，有很多专业人士在参与整个交易过程，经纪人从来不接触房款（在我国香港也是这样），交易的钱完全是由律师和律师之间过户，按揭有按揭的经纪人，产权担保也有专门的中介机构，国外很多的专业机构共同参与，可以保障成交顺利并安全进行。这样，保证了经纪公司收取一定的合理报酬，更是减少了交易过程赚取差价的机会。
2）资金监管模式问题
资金监管是另一个逐渐成为关注焦点的问题。2006年，经上海二手房中介公司中转的房款，大约有1百多亿元人民币（《房地产时报》4月16日C02版），如此大的资金流，如果缺乏安全的监管模式，也成为一个易引发纠纷和事件的领域。
在资金监管方面，目前上海市二手房交易，房款让买卖双方自由交接或通过
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注册资金只有10万元左右的小经纪公司进行转交，都是不合适、也不安全的，但政府至今未建立相关机制。加上交易制度中的不合理（如要求房东抵押注销后方可办理产权过户等），导致买房者在购买房屋过程中要提前支付给不确定状况的房东大笔款项，而房屋的产权不见得能顺利归买家所有，存在交易资金风险。由于这些制度性缺失，业界在资金监管方面曾出现过一些损失严重、影响较大的案例，如北京“坚石案”、合肥“桃园案”等。
交易资金的安全性受到了非常大的重视，资金监管显得格外重要。目前业界及政府形成了三点共识：一是房地产经纪机构不能代收代付交易资金；二是必须通过银行开立交易结算资金专用存款账户托管交易资金；三是相关主体根据合同约定，共同监管。
3）机构风险问题。
机构风险是另一个业界关注较多的问题，它涉及到行业发展的稳定性。因为房地产经纪行业属于服务中介行业，其涉及的标的金额大、程序复杂，一方面容易发生纠纷，涉及诉讼赔偿等风险；另一方面，由于从业人员素质良莠不齐，加之内部监控不完善，也有可能发生携款潜逃、或者内外勾结等事件，这方面多有所闻。而对于大多数经纪机构来说，其资本金较少，至少与业务所涉金额是不相称的。一旦发生此类现象，轻则经营发生困难，重则只能退出市场。因此，如果要建立一个持续的行业发展模式，必须要解决这一经营风险问题。
5、队伍素质需要提高
1）对于房地产经纪人的管理没有实行“人必归业、业必归会”，对于房地产经纪人的日常考核、行为规范、业务水平缺乏系统的管理制度。而且，自2002年后没有进行房地产执业经纪人“复训”。培训不足，影响了整个行业的业务素质。
2）由于各种原因，从业人员（特别是大量无证人员）流动频繁，一旦发生业务或法律纠纷，相关从业人员逃离，无法处理，这对市民和行业都会有不良影响。
3）从业人员整体素质（包括文化素质、专业素质和服务素质）不高。由于2006年以前高中以上文化程度就可以报考，且有2万多人取得了“上海证”，而且从业人员中有一部分还是其它行业下岗或退休的人员，所以目前在上海市执业的房地产经纪人整体而言学历不高，在执业人员中具有本科学历的人员仅1900
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人左右，占执业总人数的14%。
与前几年比较，从业人员素质有所提高，仅以金桥奖获奖企业的数据为例，2006年度“金桥奖”获奖单位中从业人员13637人，大专以上文化程度的占55%。房屋中介企业20强中，持有“上海证”的为1658人，比2005年度房屋中介企业20强增加了54.8%，但无证从业人员为6281人，有证无证比约为1：4。
由于专业性不强、诚信度不高，房地产经纪人员受尊重程度较低。一些从业人员没有职业荣誉感。这一现状导致难以吸引优秀人才进入这个行业，行业也就难以规范、健康发展。
二、战略定位
在向现代服务业转型时期，当前上海房地产经纪行业发展战略研究的一个着力点，就是在清晰认识当前行业主要问题的基础上，科学设定现阶段行业发展的战略定位。
目前，有关各方对新形势下行业如何发展的探讨，大多还是从自身的角度出发，包括探讨如何适应新形势下的新规则、当前市场下的企业因应之道，或者讨论市场范围、市场深度、行业形象，等等，许多企业和业内人士还没有完全意识到这是一个房地产经纪行业整体转型的阶段来临了。这既是一个困境，也是一个机遇期。当问题是整个产业面临转型时，单一角度的思考就显得不够了，因为一个新的产业秩序和产业模式的形成，需要利益相关各方共同努力，包括市场供、需、研、管各方的共同参与，单一方的努力只能是事倍功半。只有站在行业发展的角度，去思考战略定位的问题，才能把利益相关各方的思想和步骤统一起来，共同实现向现代服务业的转型。
依据以往的研究和产业发展理论，我们认为现阶段上海房地产经纪行业发展的战略定位，可阐述为两层意义上的定位，其一是基础意义上的，即行业的本质功能定位，其二是发展意义上的，即行业的发展阶段定位。
1、行业的本质功能定位
这个定位可以引用《上海房地产经纪行业发展与管理研究》（2004）的论述：房地产经纪行业的功能定位在于沟通信息、提供咨询；促成交易、提高效率；公平买卖、保障安全。可见，通过提供专业化的、具高度信用的信息和服务为供需双方服务，是房地产经纪行业的本质功能，也是它之所以存在的基础。因此，新阶段上海房地产经纪行业发展的战略定位必须以此为基础，必须以如何充分发挥
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这些功能为内核。
2、行业的发展阶段定位
前文已经指出，上海房地产经纪行业发展至今，行业内某些企业已经率先采用了较新的经营方式，诸如连锁经营、专业化顾问、企业门店间的MLS系统等。这些经营新模式，注入了现代服务业的理念与技术元素，能给予顾客更好的服务。但一方面,由于前期成本较高，因此当前采用新模式的企业，其平均成本可能比采用传统模式的企业要高。加上，低标准佣金制度的制约，目前在市场上仍以旧模式为主，旧模式仍有较广的生存空间。而在另一方面，新模式由于其内在的优点已受到越来越多的顾客青睐，而且随着市场的扩大，成本也能逐渐下降。这使得市场上新模式的推广，已呈现出对旧模式的压力，驱动行业内一部分企业随着压力的增大开始学习革新，这等于是新模式的另一种扩展方式。而行业内的另一部分企业则由于能力或资源的不足，既不能也不愿革新，其中的一些企业则图谋采取一些诸如降价、促销等短期手段来竞争，在行业管理乏力的情况下，甚至会采取一些非正当手段来牟取利益，以维持自己的生存。这就是当前行业的竞争格局，即在现阶段，上海房地产经纪行业内，新旧经营模式并存并形成复杂的竞争关系。
显然，新的经营模式能更好的为客户提供高效、优质、安全的房地产交易中介服务，能够以推进现代服务业的功能，来提升行业本质功能的能级，从而将有利于提升行业的社会形象。因此，上海房地产经纪行业的发展阶段定位，应当是从传统服务业向现代服务业转变发展的新阶段，其关键是完善市场竞争环境，推进形成经营新模式主导行业的格局。
三、发展方向
十五届五中全会提出“要发展现代服务业，改组和改造传统服务业”；十六届五中全会提出要“促进服务业加快发展”，努力提高服务业在国民经济中的比重和水平。对于房地产经纪行业而言，其实现产业升级的方向必然是现代服务业，这既符合国家的发展方针，也符合房地产经纪业的自身特点。
区别于“传统服务业”，“现代服务业”主要表现为现代经济和社会活动服务中的特定功能，这些功能只有随着现代经济和社会活动的发展才会产生，具有十分明显的时代特征，故可称其为“现代服务业”。具体的理论解释是：现代服务业是为了满足企业和其他社会组织商务活动（公务活动）的功能强化与职能外化
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的需要而发展起来的，主要为企业和其它社会组织的商务活动（公务活动）降低成本、扩展功能、提升效率而提供服务的相关产业部门。具体来说，“现代服务业”主要指依托电子信息等高技术或现代经营方式和组织形式而发展起来的服务业，既包括新兴服务业，如以互联网为基础的网络服务、移动通信、信息服务、现代物流等；也包括对传统服务业的技术改造和升级，如电信、金融、中介服务、房地产等。其本质是实现服务业的现代化。现代服务业的特征主要是知识密集、基于网络技术，以及现代化的经营理念。
具体而言，要实现房地产经纪业向现代服务业的转变，主要应在以下三个方面进行提升：
1、提高行业的知识和技术密集程度，在更高程度上实现行业的专业化 传统的房地产经纪业主要集中于住宅市场的租售居间、代理服务，房地产经纪人员主要需要掌握房地产交易、产权登记的法律和实务操作知识与技能，以及相关的建筑、金融、市场营销等知识。而作为现代服务业的房地产经纪业更多地拓展到了种类繁多的商业房地产领域，大量涉猎写字楼、商铺、购物中心、仓储和工业房地产市场，为金融、商业、物流、制造业等企业提供房地产租赁、购置的咨询、代理服务。从事这类业务的房地产经纪人员，不仅要掌握房地产专业知识，还要掌握相关产业的产业运行、业务流程、商品特征等专业知识，掌握为具体的对象产业服务所必须的使用成本测算、房地产使用方案筹划等技能。这就要求大大提高房地产经纪行业的知识和技术密集程度，一方面是提高从业人员的整体素质，另一方面是进行行业内的专业化分工。从台湾地区房地产经纪行业的情况来看，大学毕业生大量进入该行业，使从业人员的整体素质普遍提高。美国则在房地产经纪行业内进行了更为细致的专业化分工，使行业的专业化水平大大提高。
2、以先进的信息技术为主要依托，形成强大的信息整合与开发功能 在现代服务业中，有相当大部分产业的功能就是深度利用信息技术对有关信息资源进行高强度的开发整合。房地产经纪行业也是如此。然而，传统的房地产经纪行业在信息利用的广度、开发的深度、整合的范围、技术的等级等方面都与现代服务业有着较大的差距，如传统的房地产经纪业主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通过供需配对促成交易，其信息整合的范围仅限于同一经纪机构内部，其所利用的信息技术也无非是计算机数据库、局域网等普通信息技术。
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从发达国家和地区房地产经纪行业发展的经验来看，依托于快速发展的信息技术，房地产经纪行业可以通过建立全新的行业运行模式，采用最先进的信息技术，在更大范围内整合房地产市场及相关信息，进一步提高其促进房地产市场流通的功能，并通过各类信息的深度加工，围绕房地产市场流通提供专业咨询、顾问等高附加值服务，例如，美国房地产经经纪行业很早就建立了多重房源上市服务系统（MLS），该系统整合了全行业的房源信息，大大提高了全行业促进房地产交易的社会经济功能。有数据显示，全美房地产交易中约82%的买方和85%的卖方都是通过房地产经纪人来实现交易的。而且，房地产经纪行业中一些大型的品牌企业，如世邦魏理仕（CB Richard Ellis）、高纬环球（Cushman & Wakefield）、高力国际（Colliers International）、仲量行（Jone Lang LaSalle）等，它们的业务范围早已突破单纯的房地产租售代理，而拓展到市场研究、策略顾问、资产管理等方面。再如台湾房地产经纪业，虽然其业务领域还主要集中在租售代理、中介方面，但在信息技术利用、信息资源整合方面也已实现了升级换代。一些运用先进信息技术的经纪服务类型不断涌现，如“联卖捷运系统”、“影音宅速配”、“房屋速配屋系统”、“在线影音环场看屋系统”、“电视购屋”等服务。2001年，由信义房屋、太平洋房屋、中信房屋及住商不动产合资设立“吉家网股份有限公司”——台湾不动产交易中心，成为台湾第一个跨企业房屋交易的MLS联卖网站。
3、提升企业经营理念，优化经营运作模式
综观网络服务、物流、金融等领域发展现代服务业的情况，“以客户为导向”等先进的企业经营理念以及各种先进的企业经营模式是行业发展的关键要素。上海房地产经纪行业中一些优秀的品牌企业也有类似的探索，如连锁经营、“二三级市场联动”（一手房与二手房经纪联合）等。但是，从总体来看，少数一些引入先进技术和服务理念的机构并没有改变整个行业的水平。大量规模小、资金实力不足的房地产经纪企业，还停留在较为传统的阶段。因此，实现这一战略的重点在于全行业加强认知，共同配合，实现整体提升。
四、战略重点
基于以上分析，上海房地产经纪行业现阶段的战略重点应是：完善制度、规范管理和创新经营。
1、完善制度
首先，应该完善房地产经纪行业发展的相关法规，包括上位法和具有约束力
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的执行细则。
其次，应该完善房地产经纪行业管理的具体制度，如房地产经纪信用档案建设、二手房网上平台、房地产经纪机构资信评价体系、服务报酬模式确立、资金监管体系的完善、从业人员资格审查机制、行业进入和退出机制等等。
2、规范管理
房地产经纪具有很强的专业性、服务性和信用性的特点，与其它经纪行业相比，其涉及的标的、资金大，直接关系到当事人的重大财产利益，因此对房地产经纪机构和从业人员应当严格管理、规范管理。
一是建立健全以机构和从业人员的资信为抓手的主体管理模式，包括房地产经纪机构和从业人员的信用档案建设。对房地产经纪机构和从业人员这类特殊的市场主体，有必要建立全面科学的资信评价体系。
二是提高行业的准入门槛。目前对成立机构的注册资本要求比较低，应当适当提高，也可以研究建立如国内外某些地区的执业保证金制度，使之与房地产经纪机构从事业务所承担的责任相适应。
三是以二手房网上交易平台完善为契机，推进行业交易行为的规范。在行业管理方面，当前的一个突出问题是政府行政管理和行业自律管理（包括工商局、房地局、行业协会、执业经纪人协会）如何协调、如何互补的问题。这些相关机构多个部门管理，反而导致有些管理不到位，譬如对房地产经纪人队伍的管理。这些都需要作为重要问题去研究解决。
3、创新经营
从今后房地产经纪行业的发展趋势来看，品牌化道路、创新化服务，将成为抢占市场份额的关键手段。这种无法复制的核心竞争力，将会帮助品牌公司更好地服务房地产经纪市场。因此，应积极进行市场细分，针对细分市场目标群体提供专业化、增值性服务。
为了按照行业的发展方向，落实行业发展的战略定位，新阶段行业内的创新经营，应当着力推进现代服务业的建设，着力推广新的经营模式。
上海房地产经纪行业要有效发挥现代服务业的功能，应该在交易、资金流动、专业信息提供等多方面进行流程改进和业务创新，譬如，缩短交易环节、降低交易成本、提供专业服务、降低交易风险，以及采用先进技术，如MLS等，给房地产交易市场提供一个“安心、放心、省心”的三心服务。这些创新经营的活动如
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果能推进到位，将使整个行业的面貌得到明显的改观。
同时，全行业要着力推广新的经营模式。新的经营模式在各个方面都优于旧模式（价格、服务、保障等），因此应当着力推广新模式，使之成为行业的主导模式或标准模式。当然，如果旧模式在一些方面仍有优势，如价格（以极低价格提供基本服务），也可成为新模式的补充。
为了使新的经营模式成为行业的主导模式或标准模式。新模式的推广必须 从行业整体考虑，以行业标准、规则、规范等来共同推行新模式。在推广新经营模式的过程中，企业是主体，包括新、旧模式的企业。政府是推手。行业协会是其中沟通各方、协调及执行某些管理任务的重要角色。同时，推行新模式应当多管齐下，通过提升服务品质，使其能吸引更多的消费者；通过完善制度、规范管理，形成激励企业采用、创新经营新模式的市场环境和行业管理；通过制止低水平、甚至不正当竞争行为，促进高水准的市场竞争。
当前是房地产经纪行业向现代服务业转型的关键时期。大力推广新的经营模式，对采用新模式的企业来说，正宜在这一关键阶段完善自身，创新经营，竞争致胜，提升业绩，加快现代化建设的步伐。对于处于旧模式经营的企业而言，则将在市场高水准竞争压力的规制、导向的鞭策下，驱动其通过自觉地采取战略化革新，并通过全行业的培训、考核、信用机制的帮助和促进，加快向新模式过渡、转换的进程。由此可见，着力推广新的经营模式，是上海房地产经纪行业大力推进现代化服务业建设的战略举措。
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第三部分 上海房地产经纪行业健康发展的主要对策
本世纪头二十年是我国经济社会发展的重要战略机遇期。“十一五”时期则是我国全面建设小康社会的关键时期。党中央在对于制定国民经济和社会发展“十一五”规划的建议中提出了六个“必须”原则：必须保持经济平稳较快发展， 必须加快转变经济增长方式，必须提高自主创新能力，必须促进城乡区域协调发展，必须加强和谐社会建设，必须不断深化改革开放。
上海房地产经纪行业要以科学发展观为统率，以党中央指示的六个“必须”原则为根本，以全行业向现代服务业转型为目标，在领会和贯彻国家有关政策法规的基础上，学习借鉴国内外经验，在此，紧密联系实际，对影响行业发展的市场准入和退出机制等一些主要问题，提出“五个完善”、“一个提高”、“一个发挥”的对策思路。
一、完善房地产经纪机构和经纪人的市场准入和退出机制
1、其它地区的经验
在美国等发达国家，房地产经纪人员都要通过考试、取得牌照才能执业，因为美国大量的房地产转让、抵押、租赁都要通过房地产经纪人才能实现。美国在2005年底，房地产经纪人协会的会员已经达到了120万人，而且高学历、高素质的人员占了很大比重，专业化程度相当高。
台湾地区房地产经纪业的初期，因从业人员素质参差不齐、交易环境较差，且客户认同度不高，连带影响房地产经纪业的社会形象低下。但自从台湾各大品牌经纪机构积极培养高学历经纪人员，同时当地房地产经纪业相关管理条例实施后，专业资格认证和从业执照时代来临，市场逐步规范。许多拥有大学或硕士以上高学历的新人，纷纷投入房地产经纪行业。买卖双方对房地产经纪机构的认同度提高，大大改善了房地产经纪机构和经纪人的社会形象。目前房地产经纪行业已成为台湾大学毕业生求职的热门行业之一。
吉林省于2006年9月28日颁布了《吉林省房地产经纪机构管理办法》和《吉林省房地产经纪人协理从业资格制度暂行办法》，提高了房地产经纪机构的注册资金和持有房地产经纪人注册证书或协理注册证书的人员数量，并要求取得《吉林省房地产经纪机构资格证书》后，方可执业。此外，重庆、厦门、成都等地都制定了房地产经纪人资格评定等级制度，对从业人员进入和执业实行严格的管
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理。
2、建议
1）搞好房地产经纪机构资信评价体系和管理机制的研究。
在完成已由市房地资源局批准立项、市房地产经纪行业协会和市房地产交易中心共同承担的《上海市房地产经纪机构的资信评价体系和管理机制研究》的基础上，扎实推进房地产经纪机构的资信评定和管理。
2）严格机构备案制度。
要求只有到房地产管理部门备案的房地产经纪机构，才能从事房地产经纪活动。要求只有取得房地产经纪人执业资格或者房地产经纪人协理从业资格并经注册的人员，才能从事房地产经纪活动。房地产经纪机构取得营业执照后应到房地产管理部门备案，房地产管理部门应采取措施，使得没有备案的房地产经纪机构做不了房地产经纪业务。
3）实施房地产经纪机构资信评定（年检）升降制度，直至清退。 严格实行房地产经纪机构资信评定制度，并配合机构资信升降级制度，对资信下降者实行业务限制、儆戒，直至清退惩罚。
4）经纪从业人员持证上岗、年度业绩考核。
严格执行房地产经纪行业准入制度，对从业人员设置进入门槛，确保有证上岗，出事找到具体执行人。固定房地产经纪人考试时间，保证有充足的人员支持行业发展。在目前大量无证人员从业的情况下，采取对无证从业人员强制培训、取得上岗证方可上岗。可实行五年过渡的形式，五年后，所有从业人员必须具有全国协理证以上的从业或执业证。
对于目前由少数经纪人集中办理业务的行为，通过年度业绩考核来进行规范，对无业绩、业绩奇少或持证长期不从（执）业的予以清理。
5）推行并落实复训制度
持证经纪人在岗复训制度，于2002年停止。到目前为止，持上海证人员已有五年没有进行持证在岗培训。而这一阶段恰恰是形势变化快，政策、法规、操作程序出台多的时期，执业人员知识更新跟不上趟。因此必须恢复复训制度，执行持证人员每2年进行一次复训。
二、完善房地产经纪规范 1、现状和问题
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由于以上分析的多种原因，如在结构和制度方面、队伍和人员素质的问题，进入、退出成本过低，收费和资金监管方面的不足，房地产经纪队伍中行业不规范现象甚多，而由于执法检查和行业自律等监管措施不强，使目前房地产经纪存在较多的无序竞争现象。
结构问题需要一定时间来解决，但经纪规范方面，迫切需要建立和完善。目前建设部已经颁布了《房地产经纪执业规则》，奠定了一个基础。但一方面《执业规则》仍较为侧重方向性，需要在实施细则以及专门方面的规范办法来辅助，如在准入、经纪人考试制度、信用体系建设、不端行为惩戒等等方面，仍需要做细致的工作。更加重要的是，通过政府部门、行业协会和业界，共同来完善和实施经纪规则。
2、贯彻实施与行业管理
经纪规则的建立和完善重在贯彻实施和行业管理。
1）首先，要加强对行业热点、难点问题的研究，如对定金、意向金、资信 等问题的研究，建立开发商与代理商合作机制的研究。
2）解决投诉制度不完善的问题。各主管单位都有权处理投诉，但对不良经纪的处罚制度没有建立，无法做到对消费者的真正保护，从而也无法建立起真正的经纪规则。因此，要在实践中贯彻经纪规则，就必须建立合理的投诉处理机制，这需要做较多的部门间职能协调工作，需要有较高权威的职能部门来统筹协调。 3）另一条途径则是由行业协会组织行业自律，就消费者投诉等重大房产交易纠纷进行解决和记录，确保优质服务，对投诉率高或有重大违法行为的从业机构或人员进行惩治。这需要由各职能部门授权行业协会，并需要行业协会进行机构完善和能力提升，以确保能承担这些职能。在实践中，也可以考虑由行业主要成员提供一定的资金和人员，交由行业协会使用。
4）将行业管理和资信评定与管理、机构资信级别升降挂钩。解决经纪规范完善的更好办法还在于行业一盘棋，把对行业从业人员的培训、资格考试，机构从业资格的授予、备案和资信评定、升降等，与经纪行为规范问题挂钩，形成一个一体化的评价管理体系，以此来充分利用经纪机构和行业协会的自律功能。
三、完善二手房网上服务平台
二手房网上服务平台可分为两个层面，一是政府层面的网上平台，一是企业或以企业为主建立的平台。两者的目的和功能有所区别，但都对房地产经纪行业
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的发展起到了促进作用。
1、政府层面的网上平台建设
2004年，根据上海市政府和房地局的文件精神，上海房地产交易中心实施了新建商品房合同网上备案，受到政府、市场参与方以及社会各界的普遍好评，并成为建设部在全国推广的销售模式。2006年9月，上海市人民政府批转市房地资源局制订的《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》开始实施，并规定自2007年1月1日起，全市各区县房地产交易中心全面停止受理未经网上备案的存量房交易合同。
存量房合同网上备案的开展，改变了以往二手房交易市场传统的运作模式，行业管理也从结果控制为主逐步转向结果控制和过程控制并重。
1）有助于汇总市场房源供求信息，使信息透明化、畅通化，提高交易效率 以前，二手房源供应信息比较分散，80%以上的房源信息分散在全市约6000余家经纪门店中。二手房合同网上备案实施后，原来分散的房源信息逐步汇集到统一的网上平台，形成覆盖一手房和二手房、房屋出售和出租的房地产供应网上信息平台，二手房交易信息传播效果明显提高，交易效率得到提升。同时，发布房屋的物理状况和权属状况采用了房地产登记信息系统的信息，交易价格等信息采用了经纪委托合同的数据，发布信息的真实性得到保证。
2）有助于梳理市场参与主体，提升从业人员综合素质
根据《上海市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》规定，凡在本市从事二手房经纪业务的机构，必须首先进行资格认证。通过资格审核的经纪公司和经纪人经培训和考核取得上网资格，在网上签订委托合同和交易合同，开展经纪业务。这一措施有效地防止了无证无照经纪机构扰乱二手房交易市场秩序，同时，提高了从业人员的综合业务素质和行业信息化应用水平。
3）有助于开展资金监管，为客户提供安全保证
合同网上备案开展后，便于交易中心充分运用房地产登记机构的业务优势，与有关银行合作，通过监控产证过户和资金划转的同步进行，开展交易资金监管服务，为有需要的交易当事人提供资金安全保障，从而大幅降低二手房交易风险。
4）有助于提高汇总数据的准确性和及时性，为行业管理提供决策辅助 存量房交易数据以往缺乏准确及时的数据来源，只能用房地产登记数据替代。由于登记相对于交易，在时间上明显滞后，且登记属于自愿进行，从而导致
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交易统计数据长期以来在准确性和时效性上存在问题。对于分析判断市场的重要指标之一的二手房市场当前有效供应量及其供应结构的统计数据，更是无从获取。存量房合同备案以后，即时数据来源得到保证，统计分析将更为精准，为今后出台更具前瞻性和科学性的行业管理政策奠定了基础。
5）有助于建立整个经纪市场的诚信体系，为社会监督提供手段
网上备案开展后，经纪机构和经纪人以认证的身份从事房地产经纪业务，网上操作平台对相关主体信息予以公示，从而为建立经纪机构、经纪人监督机制和诚信体系奠定了基础，有助于引导经纪机构和经纪人注重品牌和信誉，诚实经营，阳光操作。
6）有助于在交易过程中实施监管控制，规范经纪行为
存量房合同在网上备案，为经纪行为的规范和交易过程的控制提供了便利，交易中心主要通过三个环节进行监管：首先在经纪委托环节，备案系统自动查询权属登记信息，对于存在查封或其它交易限制的房屋，备案系统禁止签订经纪委托合同；其次在房屋交易环节，交易中心建立了电话回访制度，针对网上签订的委托合同和交易合同进行真实性校核，避免虚假交易信息的产生；第三在签约环节，备案系统为每套合同的买卖双方当事人设立了合同密码，防止他人擅自变更合同内容，签约后至当事人约定办理房地产登记手续前，备案系统禁止同一套房屋再次签订其它交易合同，防止“一房二卖”的情况发生。
二手房网上服务平台已经搭建，进入运营期，当前的关键是在运行中找出问题并加以完善。
1）提高经纪企业共同参与的积极性。
2）完善反馈机制，在运营过程中解决相关问题，以使其更好的服务于二手房交易市场。
3）不断试验、调整，提高运行效率，使平台更加完善、更加方便。 2、企业层面的网上服务平台
从行业经营的角度看，目前国内对完善网上服务平台、改进网上销售模式的方向可以学习借鉴MLS。MLS（multiple listing service）是源于美国房地产行业的专业术语，也称多重上市服务，如今已涵盖了95%的美国房地产交易。其核心是通过特定的软件技术和网络手段，使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系。MLS系统很好地解决了不动产商品的不可移
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动性、交易复杂性、不及时性、融资性和客户分布广泛性这些长期困扰房地产界的销售难题，真正实现了房地产开发商、代理商、经纪公司和消费者的共赢。从长远看，由于发达国家纷纷引进MLS系统，所以建立和完善国内MLS系统，还可以增进国际、地区间的经纪交流与合作。
根据MLS系统运作的主体性质及规模的不同，可以将MLS系统的运作形式分为三种，即全国性的MLS系统，企业之间的MLS系统及企业内部的MLS系统。从长期来看，我们的发展方向是建立全国性的MLS系统，如美国、加拿大的全国性的MLS系统。但在现阶段，考虑到可行性，宜以实现区域的MLS系统作为一个发展的契机。
目前在企业平台方面，一些比较成规模的经纪公司如我爱我家（5i5j）等已开发出自己的数据支持系统，深圳的明源公司、思源公司也在进行类似的软件开发，这些对国内房地产行业网上服务平台的建立和完善都有一定的推动作用。
房源信息发布比较好的是搜房网。它拥有的二手房网覆盖了29个城市，重点在北京、上海、广州、天津等城市，拥有超过上百万的海量房源信息。主要的信息化应用房源发布系统有两个，一个是搜房网，发布房源信息，另一个是易搜房与搜房网一起进行的产品发布。
由北京森川世纪网络科技有限公司研发的RELS系统在房源信息共享方面也比较好，RELS系统引进了国外MLS系统的操作理念，但当前在我国还没有广泛地推广。
另外，21世纪不动产公司，通过公司内部MLS软件系统，店与店之间可以进行有效的房源的共享，大约30％左右的业务量就是通过合作成交而完成的。业界其它公司，如上房销售、上房置换、中原、信义等许多机构也已建立起了不同层面的二手房网络交易平台系统。
虽然我国房源信息共享已有很大的发展，但和国外特别是房地产经纪业发达的北美地区相比，从企业的软件和信息系统的应用，到信息共享，再到产权数据和交易数据，国内企业的信息化还是处在早期阶段。这突出表现为：各城市政府拥有的房地产交易信息还不能被客观公正地共享和利用；只有一部分先进的房地产经纪机构有他们自己的管理信息系统；房地产经纪企业之间的信息共享和佣金共享几乎没有。
根据业内实践，在建设跨企业的MLS系统方面，突出的难题不在于技术，而
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在于相关制度建设，如期间产生的费用、收益、责任等方面的明确规定。如果在制度上得不到突破，要做到跨企业MLS是较难的。
因此一方面是在业内推广使用MLS技术，另一方面在制度建设方面也应着力进行相关研究。
四、完善房地产经纪报酬制度和交易过程中的资金监管 1、资金监管相关模式的特点
从全国看，各地在资金监管方面有各自的一些特点： 1）深圳模式
主要有三种方式：一是交给银行托管；二是由房地产交易中心托管；三是由中介机构托管。由于购房过程中的信息不对称，以及买房者的习惯，深圳二手楼市中约有80%购房款是由房地产中介监管。目前暂无相关政策出台。
2）广州模式
一般是由中介公司代收代付，通常是由客户将款项存入中介公司指定帐户，由中介公司根据付款进度支付，对五万元以上的款项，银行会进行额外监管（一般为提供合同资料、 放款文件等）。政府暂无资金监管方面的政策出台。
3)上海模式
大致可以总结为三类：一、中介机构监管：包括中原、信义、美联、汉宇等有一定规模的中介公司。二、政府背景机构监管：由挂靠交易中心的资金监管机构监管。三、第三方监管：包括银行、公证处、律师事务所等。
4)天津模式
天津的政府监管在全国做得比较早，也较为系统。2004年8月实行了二手房网上交易制度；2005年4月到9月, 推出二手房网上交易资金监管服务举措；2005年10月1日，正式实行公积金贷款的资金监管；2006年8月1日，明确全市私产房屋交易抵押贷款全部实行交易资金监管，由天津市国土房管部门的资金监管机构提供免费资金监管服务。但一次性付款的交易暂时未纳入其中。
5)北京模式
2006年3月，北京中原和深圳发展银行率先推出资金监管业务。目前有多家大型中介机构操作,如我爱我家、21世纪不动产等。2006年11月14日，北京市建委市场租赁处和北京市中介协会联合下发通知，要求全市所有房屋经纪公司填写《房地产经纪机构代收存量房交易资金情况调查表》，对全市房地产经纪公
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司代收二手房买卖交易资金情况进行摸底，然后，允许具备一定规模实力的经纪公司对交易过程实行资金监管；而对一些不够条件的，则交由市建委和中介委指定的银行或机构监管。
6）香港模式
采用登记制度，在签订买卖合同之后要去政府有关部门登记，以登记时间的先后顺序来确定债权。这样就避免买卖合同出现之后在办理交易过户等手续时才发现一些问题。
归纳一下以上各地资金监管模式，主要有四种：一是通过个人结算账户进行资金托管和交割，交易双方直接交付；二是政府开立专用存款账户的政府监管模式（具有政府背景的专业机构托管）；三是经纪机构开立专用存款账户的经纪机构监管模式；四是独立的第三方开立专用存款账户的独立第三方监管模式。
对四种监管模式的评价：
个人结算账户监管：灵活性强，效率高，但很不安全。
经纪机构监管：免费监管，且效率高，但不安全，具有一定风险。 具有政府背景的专业机构监管：操作模式简单，安全性强，但灵活性弱，受众面较小。
独立的第三方监管：安全性强，但对交易双方都收取手续费，且第三方对业务模式的支持较弱。
2、建议
1）对于经纪报酬制度，要明确佣金和代办相关业务的服务费用的区别，不能以佣金包揽一切服务项目。同时适当提高佣金提取比例，建议从现有的2%提升到4%，为合法经纪业者提供生存空间，从而抑制赚取差价的现象。另一方面，建议政府适当下放个别非关键性交易环节给政府授信的专业中介机构，诸如房地产公证、产权登记等程序。
2）经过调研，参照其它地区的经验，可以根据“优质定价、优质服务”的原则逐步放开经纪人报酬方式的束缚。在具体操作中，可以借鉴其它地区的经验，配合经纪机构管理工作，推行报酬分级分档制度，对资信等级较高的机构，可以适用较高档次的佣金比率。这也有利于其它经纪机构努力提升自身服务水平，加速产业转型。
3）对于资金监管，四种监管模式均有优势与劣势，但从各大城市的现状来
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看，政府关于资金监管的政策相当少，大部分的资金都是通过房地产经纪机构交接，而消费者普遍对于自身资金的风险防范意识比较弱，因此建议政府应该出台专门的资金监管政策，保护交易双方的利益。同时，推广合同网上备案制度，便于交易中心充分运用房地产登记机构的业务优势，与有关银行合作，通过监控产证过户和资金划转的同步进行，开展交易资金监管服务，为有需要的交易双方当事人提供资金安全保障。
中国人民银行在最新出版的《中国房地产金融报告》（2005）中提出，可以考虑对预收款实施第三方监管制度、实行房屋完工后发放个人房贷的新制度等（《房地产时报》4月23日A01版）。这也是我们可以参考的一个方向。
五、完善房地产经纪机构和经纪人从业行为的执法检查 针对前述现实存在的情况，可以采取以下措施：
1、加大房地产经纪行业协会的力量，政府机关通过购买服务的方式，将部分行业管理职能授权协会分担，把现由政府职能部门承担的行业自律管理交给行业协会，使政府脱离繁琐的管理事务，真正成为经纪市场的立法者和最终监督者；由行业协会制定行业规范，并加强对经纪市场行为的执法监督。
2、除了目前出台的房地产执业规则之外，建立具体有效的、能够实际操作的奖励和惩罚机制，加强对违规经纪单位和个人的处罚力度；同时对信誉好、口碑佳的经纪单位和个人要加以宣传、给予荣誉。
3、由行业协会协同政府有关部门建立经纪机构和业务人员的诚信档案（除有经纪人证书的专职房地产经纪人外，经纪机构中的其他从业人员也应建立诚信档案）。同时建议协会与公检法、工商等国家机关及银行、消保委等部门建立密切联系，以及时掌握经纪机构及从业人员的不良信息，并向经纪机构乃至全行业通报，把鱼目混珠者剔除出去；若出现侵占或诈骗客户款项的犯罪行为亦可通过公检法机关快速追究相关人员的刑事责任。
在当前，可考虑由主管部门和行业协会共同努力，首先推进实施“黑名单”制度。
4、针对行业协会组织行业自律制度，就消费者投诉等重大房地产交易纠纷进行解决和记录，确保优质服务，对投诉率高或有重大违法行为的从业机构或从业人员采取相应措施。
六、提高房地产经纪行业队伍和从业人员素质
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针对目前上海房地产经纪行业队伍和从业人员素质不高的现状，提出如下建议：
1、严格执行《房地产经纪执业规则》等法规，要求从业人员必须持证上岗。 整顿整个房地产经纪行业队伍，严格检查各经纪机构从业人员资格，经纪机构从业人员务必做到“先考证，后上岗”。建立从业人员和经纪机构信用档案，定期检查、清理和公布，不良记录要公开曝光，限期整改，屡教不改的要予以清除。对违法、违规者要严肃依法处罚，或者是警告、罚款，直至吊销执照，从而加大失信、违规的风险和成本，以此来保护和支持诚信和守法的经纪队伍，净化经纪市场环境。
2、建立考证、复训等入行和继续教育培训体系。面对大量经纪人员学历不高、没有接受过专业训练的现实，必须强化现有队伍的业务培训。业务培训大体上是两个层面：一个层面是获证培训，另一个是从业继续教育。前者是获得资格证书、考试之前的培训。现在这方面的需求很旺盛，2006年恢复上海房地产经纪人考试，报名的人数达8780人。2007年上半年报考的有4379人。继续教育是指获得了执业或从业资格的房地产经纪人在持证上岗的同时，要接受继续教育和培训。继续教育和培训的情况应该记录在案，作为考核、年审、资质延续或者重新登记的重要依据。在这方面可以借鉴美国房地产经纪人重新登记的做法。美国实行的是每四年重新申请换证，我们可以参考这一制度，经管理部门和行业协会、业界代表共同探讨制定重新登记的周期和操作办法。
3、健全业绩考核制度。设立上海市乃至全国范围的专门的经纪人等级评定机构，对获证者应该根据资历和水平进行分级管理，譬如说可以设立高级职称或者是资深经纪人称谓，形成资格区分，这样会促使持证者由低级向高级提升。通过这一管理方式，鼓励经纪人在职学习及终身学习。建议由房地产经纪行业协会在政府监管下担任这一职责。
4、在行业内开展全员“诚信为本、信誉至上”教育。由行业协会会同上海市房地产交易中心，一起建立起从业人员及企业的诚信档案和“黑名单”制度。
七、发挥行业协会在行业管理中的作用 1、目前行业协会的地位和作用
房地产经纪行业管理模式目前是行政管理为主，辅之以行业自律的形式。政府行政主管部门承担了房地产经纪行业管理的绝大部分职能，管理以行政手段为
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主，各类职能都集中在行政部门。
目前行业协会承担的职能主要是传达、反映和沟通，并承担了一些资质、资格管理工作，如反映协会会员的意见建议、开展“金桥奖”评选等，并承担了一部分经纪公司（外资公司）的备案工作。此外，行业协会还在一些行业发展咨询方面为政府和企业提供服务。
2、台湾地区的经验
目前我国台湾地区的房地产经纪行业协会受政府机构委托承担了较多的行业管理工作，包括市场准入、资格审查、行业自律、信用档案建设等等，拥有较强的力量，在行业发展过程中起到较大的作用，也很好的带领行业渡过了行业发展的困难期，促进行业成长。
台湾地区的房地产经纪行业协会之所以能够起到较好的作用，承担较多的行业管理工作，与地区行业内实行的“人必归业、业必归会”制度有关，这一制度，保证了行业协会在实施管理的过程中，既有动力、有愿望，又有必要的资源、信息和行业号召能力，切实做到管人、管企业和管行业一体化。
3、建议
针对我国目前的行业发展形势，以及上海房地产经纪行业处于转型发展的关键时期，借鉴台湾地区的经验，需要转变目前的行业管理模式，由行政管理为主的模式转变为行政管理与行业自律管理并行的模式，扩大行业协会的功能，具体措施为：
1）由协会会同有关部门进行资信体系建设和管理的研究与实践。 行业协会承担起更多的引领业界转型、走向成熟的产业发展功能，譬如，在维护行业声誉、建立行业品牌；对房地产经纪机构进行资信评定和日常管理；规范交易行为、制止不端行为；发布作业标准、进行流程创新等诸多方面，行业协会都可会同主流企业，积极管理，并同政府管理部门协商，把这些有利于行业发展的措施上升为正式规则。
2）吸引更多房地产经纪企业入会，逐步过渡到全员入会。 3）开展调研，制定和完善行规行约。 4）进行行业、企业建设研讨。 5）建立诚信体系，包括黑名单制度。 6）搞好金桥奖评选，搞好行业品牌建设。
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7）搞好行业有关投诉、法律问题建设，协同有关部门处理有关行业不规范问题。
8）开展教育培训，提高从业人员素质。
加大房地产经纪行业协会的力量，政府机关将部分行业管理职能通过购买服务的方式，授权行业协会分担，把现由政府职能部门承担的行业自律管理交给行业协会，由行业协会制定行业规范，加大自律性管理的力度。行业自律管理要调动行业成员的主观能动性，在更广泛的层面上调动和利用社会资源，这样，不仅有利于节约政府的行政资源，而且更有利于提高房地产经纪行业的管理水平。
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