XXX村民自住楼项目可行性研究报告

XXX村民自住楼项目可行性研究报告

作 者：shibazi 文章加入时间： 2008年1月21日11:22

一、项目概况

1、项目名称：村民自住楼 2、项目地点：

该项目建设地点位于XX区XX镇XX村，居民村民自住楼建设用地四至为：东至潞苑东路、南至规划一路、西至规划路、北至规划二路。

3、项目建设单位：

XX镇XX村民委员会。XX镇紧邻京哈高速公路，比邻六环路。下属多个乡村，有较大的发展前景。 4、土地利用情况：

村民自住楼规划该项目总占地面积6.9331公顷，规划建设用地4.699公顷，代征道路用地2.2341公顷。容积率≤2.1。（规划功能、用地面积及建筑面积以规划部门批准方案为准） 5、项目投资总额及投资方式

该项目计划投资总额为25222.587万元。

投资方式：XX区XX镇XX村村民委员会负责该项目投资全部资金的筹措和计划投入安排。 二、项目背景

首先，从北京市的社会发展和经济建设情况来看,城市面貌日新月异,为把首都建设成为现代化国际大都市,市政府对全市重点地区的全面整治、环境美化、配套完善非常重视。其次，为促进通州区的快速发展，加快永顺镇的经济建设，带动周边地区的发展建设。第三，北京2008年奥运会的申办成功及中国加入WTO，

使新的一轮城市建设和改造热潮将在北京掀起，将极大的带动北京周遍地区的发展。第四，为改造村民的居住条件及周边环境，加快农村城市化进程，永顺镇人民政府充分发挥当地资源优势，建设多层住宅楼群。同时结合永顺镇的实际情况，为解决镇域范围内苏坨的安置用房。 三、项目规划设计 1、整体设想

根据项目定位和目标客户特征分析，该项目应建设如下形式：  住宅及居住配套分区建设；

 小区设计风格必须独具匠心，须具有市场冲击力和良好的社区设计 理念和特点，小区规划应错落有致，布局合理。特别关注正门入口处、小区水景和会所的设计，一经推出必须给人一种耳目一新的感觉；  小区容积率应控制在2.1内；

小区设计规模约在300户左右，总建筑面积为5.88万平方米；

 按照户型大小，每户均调配有20平方米左右的绿地，并为每10户设4个停车位； 小区应配有生活配套设施，如小型购物中心、美发店和餐馆、幼儿园等

 小区应配有完善的休闲娱乐中心和会所，如健身中心、中心游泳馆（池）、网球场等 2、户型设计

小区在户型的设计上还是以中小户型为主，这主要是考虑到村民的承受能力，并结合了市场调研。 3、小区软件配套

社区以园林为主，建筑为辅，小区绿化率高达35%左右，争取做到“景中有房”而不是“房中有景” 电视：有线卫星电视和视频点播 供暖：独立式天燃气供暖

空调主机外挂：应设计外挑托板式 小区局域网，100MBPS宽带高速光纤接入， 电话：两条ＩＤＤ电话线入户 安全：小区内有保安把守。

社区管理系统：环保、节能、经济洁净 水、电、气自动计量系统：每个表一个卡，

4、小区硬件配套设施  生活设施：美容、小型超市

健身设施：社会体育福利健身设施、健身房

娱乐设施：儿童游戏区、老年活动室（区）、棋牌室阅览室  商务设施：建立会所，功能应该齐全 四、项目分析

（一）通州区现状分析 1、XX区概况

XX区位于XX市东南部，京杭大运河北段，平均海拔20米左右，地势平坦，多河富水，四季分明。全区面积907平方公里，共有人口80万。该区地理位置优越，交通便捷。京哈、京津塘、京沈高速公路、北京二环路穿境而过，是北京通往华北和东北地区的交通要道，京通快速路缩短了市区与XX的距离，乘车仅需用10分钟即可到达北京市区。XX区城区规划面积为108平方公里，是北京市目前规划建设的最大新城区。 2、XX区城镇改造趋势

根据城市总体发展的规划，经营布局的变化和城市功能调整的需求，北京市未来几年内将实行城市开发建设重点的战略转移，重点加强六个卫星城开发建设，而XX又是重中之重。这不仅给XX区的经济建设带来巨大的动力，而且也为XX区的城镇改造进程打下了良好的基础，并直接或间接的带动了周遍各个乡、镇的经济发展。

（二）XX镇现状分析

小城镇改造和新城建设将是XX镇未来的工作重点。因此XX镇的发展现状是在大力推进小城镇改造的基础上，加强镇内的新城建设。在这种大趋势的引领下，旧村改造是必然趋势。因此在镇内一些地区已经开始了村民自住楼的建设。 1、竞争区域分布：

在竞争机制的推动下加紧城镇化建设速度，已建成多个配套完善的居住小区，改造拆迁并重建多个村级自住小区，因此在XX镇内各地区已经形成了良性的竞争机制。除此以外，结合北京市的总体规划来看，XX区将成为XX市规划建设的最大新城区，XX镇在这一优势区域中，将大力发展自身的建设，并为其与XX区内其他各乡镇竞争奠定了良好的基础。

2、区域的范围和优势：

XX镇紧邻京哈高速公路,距国贸仅20分钟车程,930、831等公交系统,与规划中的六环近在咫尺永顺镇地处北京东北部，对外公路联系十分便利，而且可以通过便捷的公路陆上交通实现与其他交通方式包括铁路、航空、海上交通的快速联系。由于地处两个超大城市之间，可谓是左右逢源，4E级首都国际机场、北京南苑机场、4E级天津国际机场、天津塘沽港口、京唐港、北京火车站等等，而且大多都在一个小时的车程内，30分钟车程抵首都国际机场；15分钟车程抵铁路货运站；90分钟车程抵天津新港，对于本地企业的对外交流和城镇改造都是非常有利的。 (三)项目定位

本项目仅为XX镇内村民自住楼，在物业产品定位上，应本着实用和务实原则。为达到这一目标，这一定位可以概括为以下几个方面：第一，保证绿化率。应在35%左右，绿化率这一指标能够符合人们追求环保生活的需求，并有贴近自然的感受。第二，开发面积在60——100平方米之间的住宅，户型包括一居室，两居室和三居室。户型设计尽量要求实用，这种设计考虑到了村民的承受能力和使用上的需要。 （四）成本可行分析

结合XX镇的发展现状及自身的经济条件，本次村民自住楼的价格标准按各户安置面积按照50平方米/人的标准来确定，在此基础上，针对各户对村民自住楼安置面积的不同需求，制定三种不同情况的价格体系，分别如下：

1、各户按人均50平米确定的安置面积不超过其北房一所建筑面积的1.5倍，其对应的楼房基准价格为1800元/平方米（详见表一中价格1项）；

2、各户按人均50平米确定的安置面积超过其北房一所建筑面积的1.5倍，超出部分其基准价格为1900元/平方米（详见表一中价格2项）；

3、各户在满足人均50平米的安置面积的基础上，再次要求购买安置楼房，多买部分楼房的基准价格为2100元/平方米（详见表一中市场价格项）； 表一 村民自住楼价格体系表 楼层 价格1 价格2 市场价 六 1650 1750 2050 五 1750 1850 2050

四 1850 1950 2200 三 1900 2000 2200 二 1850 1950 2200 一 1800 1900 2100

五、基础数据说明

1、总建筑面积58800平方米

(1)配套公建建筑面积12800平方米； (2)居住建筑面积面积46000平方米； 2、单位成本

因此项目为永顺镇内村民自住楼，因此单位成本仅计算建筑成本，即1500元/平方米 六、项目开发计划

项目为一年开发，进度表如下：

表二 项目开发计划进度表 项目名称 2006年 2007年 合计 永顺镇村民自住楼工程 48% 52% 100% 七、项目评估结果

本项目各项经济指标如表三： 表三 项目经济指标 投资项目名称 投资额（万元） 土建施工 12936

区内市政施工 5754 配套公建施工 520 绿化施工 380

其他区内配套设施 223 全部设计费用共计 109.43 其他费用 5300.157 总计 25222.587

以上指标显示，村民自住楼的建设可以给XX镇的土地统一调配带来便利条件，这就使得有限的耕地发挥更大的作用。同时本项目的实施也提高了镇政府对村民的管理和统计，并且加快了农村城市化的进程，因此这个项目具有带动性作用，也是可行的。

XX区XX镇XX村民委员会 2007年3月6日

本篇范文标题：XXX村民自住楼项目可行性研究报告

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