基于LCA的长租公寓项目成本管控研究

梁丽华;任旭

【摘 要】目前我国频频推出租赁住房利好,同时市场对租赁住房的需求也不断扩增.因此,长租公寓作为主要的租赁业态受到各类企业的青睐,但由于其盈利模式单一、资金投入大、投资回收期长导致其处于亏损状态,因而合理的成本管控对于长租公寓开发具有重要的作用.以房地产企业主导参与长租公寓项目为例,在梳理了其开发模式的基础上,从全生命周期成本控制模式出发,运用生命周期法具体分析了长租公寓全生命周期阶段划分及各阶段成本管控的重点环节和关键节点,从而进一步识别出成本管控的具体内容.结合J房企参与西陈项目的实际案例,总结了其成本管控的成功经验.并提出成本管控的重点方向和举措,以期为企业在长租公寓领域提高盈利、开拓市场提供借鉴.

【期刊名称】《工程管理学报》

【年(卷),期】2018(032)005

【总页数】6页(P124-129)

【关键词】长租公寓;房地产企业;生命周期法;成本控制模式;关键节点;成本内容

【作 者】梁丽华;任旭

【作者单位】北京交通大学经济管理学院,北京 100044;北京交通大学经济管理学院,北京 100044

【正文语种】中 文

【中图分类】F293.3

长租公寓是指投资人通过从存量房市场收集房源或以直接开发的形式改造或新建，并通过提供多样化的公共空间配置和标准化物业服务吸引广大青年白领、毕业生等入住（租赁期限一般在几个月或一年以上）的租赁型公寓[1]。在2015年11月，首次明确将长租公寓等细分业态定性为生活性服务业，并从立法、土地、财税、投资、金融等层面给予度支持[2]。随后，十九大会议也明确指出，要不断推进多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度建设，突出长期租赁在住房租赁市场中的显著作用，保证让所有人住有所居。同时，一、二线城市人口大力聚集，住房价格不断攀升，对长租公寓的潜在需求急剧扩大。

在频频利好的以及广阔的市场前景推动下，各类企业纷纷进军长租公寓行业，如中介类企业、酒店运营企业、互联网创业型企业以及房地产企业[3]。但由于其盈利模式单一、成本高及投资回报周期长，导致盈利空间很小。因此，企业要想盈利，有效管控成本就显得尤其重要。目前，很多长租公寓管理者已经认识到了这一点，更加重视长租公寓发展各环节的成本管控，不断将成本控制的观念和方法贯穿到技术方案比选和经济分析的全流程中[4]，从细节上控制成本，把成本降低到最低限度，从而在市场上取得竞争优势。同时，很多学者也把研究的视角聚焦于长租公寓的发展，但相关研究大多集中于长租公寓

的建造设计、盈利模式、运营模式等方面，涉及成本控制的内容较少，而这又是企业比较关注的方面。

基于房地产企业参与长租公寓建设的全生命周期，从建设前期的投资决策、建设期获取物业及装修到建设后期的运营管理，而中介类等企业进入项目的节点可能相对较晚或仅涉及某个阶段的管理。因此，选取房地产企业来分析其在长租公寓项目的全生命周期成本管控具有一定的代表性和完整性。再加上土地“招拍挂”市场中“竞自持”甚至“全自持”的出让方式愈发常见，未来将会有更多的地块在土地出让环节就参与到租赁房的建设中，为房地产企业参与长租公寓项目带来契机。

1 房企主导下的长租公寓开发模式

房地产开发模式是开发商在房地产市场经过多年的摸索与探究而形成的一套有利于尽量缩短项目开发周期、降低项目开发成本、获得最佳经济效益的方法。它是一种以房地产企业为主体，通过进行前期融资、规划建设等多种经济手段，对土地资源进行功能开发，以达到一定社会目的和经济目的的运作模式[5]。房地产业经过长期发展，逐渐形成了各具特点的房地产项目开发形式。其中，房企在布租公寓的开发模式上就与其传统的房地产开发模式有所差异。目前房企开发长租公寓项目主要有房企主导和托管合作两类模式。

1.1 房企主导模式

房企主导指的是以房企为中心，贯穿从前期融资、拿地开发、获取物业、装修改造、运营管理全部流程的开发模式。这种“一条龙”的参与模式。一方面可以使房企拓展新业

务领域，打造自有长租公寓品牌，保障开发周期和质量；另一方面，可以将长租公寓业务与其地产主业、物业管理业务深度交互、融合，从而实现各业务间的衔接和整合，达到资源共享的目的。按照房企获取物业的途径不同又可以分为两种：

（1）存量物业。房企可充分盘活自有物业，即在所开发的项目中，利用建成、未建成的库存获取房源，这种方式有利地避开了高昂的收房成本。此外，由于房地产行业近几年的扩容发展，市场内闲置物业数量相对较多，房企也可以通过市场化方式获取房源，如利用厂房、商业用房改建或租赁个人闲置房源，然后装修改造进行出租管理。

（2）增量物业。即在获取土地后新建长租公寓，与传统新建住宅的不同之处在于还包含了后期的运营管理。

房企主导下的长租公寓开发模式如图1所示。

图1 房企主导下长租公寓开发模式

1.2 房企主导模式

托管合作是指房企与品牌运营商合作，房企仅负责提供房源，由品牌运营商利用其完善的供应链管理系统负责房源的装修改造、出房及物业服务等。

由于房企模式主导下长租公寓项目涵盖了全生命周期中各个阶段，因此，选其作为成本管控分析的对象。

2 房企主导下的长租公寓成本控制模式

“全生命周期成本控制”模式是在项目全生命周期包括建设前期、建设期、运营维护期等阶段进行成本最小化控制的理论化体系[6]。通过生命周期法（LCA）对整个生命周期的成本进行分析是项目投资决策的重要依据，对于房企进行方案比选、目标成本控制，实现项目全生命周期成本最小化具有关键意义。长租公寓“全生命周期成本控制”模式是在明确其全生命周期阶段划分后，在掌握成本管控重点环节及关键节点的基础上识别主要的成本费用。

2.1 建设前期投资决策阶段的成本管控

在投资决策阶段，从多个涵盖融资模式、建设区位、系统配置等内容的可行性方案中选择全生命周期成本最小化的投资方案，实现科学合理的投资决策。其中，明晰准确的项目定位对长租公寓的成本控制和未来的盈利水平起着至关重要的作用。由于长租公寓的目标群体不同于酒店及其他公寓类型，主要是面对特定的新青年群体，因此在方案选择上对长租公寓周边的交通、商业、生活、配套设施要求更高。

（1）融资环节。随着长租公寓行业的迅速发展，各大房企纷纷通过风投、基金或者股市增发等形式进入到长租公寓行业[7]。但是由于缺乏完善的资金退出机制，投资风险较大，给房企带来的融资成本也较高。近几年来，房企与金融机构的合作不断深入为企业实现可持续发展奠定融资基础。企业的融资成本包括融资费用和资金使用费，如委托金融机构代理发行股票、债券而支付的注册费、代理费以及向股东支付的股息、红利等[8]。目前，通过发行REITs及类REITs产品来对租金现金流进行测算的融资方式受到各大房企

的青睐。这种方式既可提高资金周转速度、获得低成本资金，也使投资机构能够顺利获得退出通道，对长租公寓持续稳健的发展起到至关重要的作用。

（2）获取土地环节。当下租赁利好频频推出，租赁市场发展空间不断扩增，土地获取途径也呈现出多样化形式。房企不仅可以通过依法获得土地的开发使用权，如“招拍挂”；也可采取与其他开发商或者土地所有人合作，如通过收购、租赁等方式获得土地的开发使用权。一般情况下主要的拿地成本包括拿地前以咨询成本、信息收集成本为主的项目论证成本、获得土地使用权的出让成本以及拿地后的土地开发成本[9]。目前，在“招拍挂”市场中，“竞自持”甚至“全自持”的出让方式被普遍采用。而对于房企来说，拿地面积的多少直接决定了未来市场的竞争水平。面对土地资源稀缺，拿地成本持高不下的现状，房企对“自持”地块的土地储备积极性也很高，同时利用手中的自持土地发展长租公寓已经成为一种趋势[10]。同时，集体用地也被鼓励用于建设长租公寓。在土地成本严重压缩利润空间的背景下，通过多渠道拿地，可在融资、补贴、税收等方面获得可观红利，从而有效降低土地成本。

2.2 建设期获取物业及装修阶段的成本管控

（1）获取物业环节。根据房企获取物业的方式不同，其成本控制的关键节点也有所区别。一是基于业主闲置房源的长租公寓成本控制的关键节点在于房源搜集及收房谈判。在这个过程中面临着很多问题，如拿房周期长、难度较大；业主租期往往较短，装修投入成本可能无法收回。最主要的是给房东的租金是一项较大的固定成本开支，大约占总成本的40%~50%，甚至占到70%~80%。这是因为房源的租金水平除受到区域人流、交通、周围设施等社会因素以及房子本身面积、户型、朝向、楼层的影响外，房东的盈利倾向也

占很大比例。如果能使房东主动降低要价，就会在一定程度上降低房企拿房的成本。因此，收房人员的前期策划、实地考察、信息收集以及自身在谈判原则、谈判议价技能以及策略方面的能力提升必不可少；二是基于厂房、商业用房改建及新建的长租公寓成本控制的关键节点在于规划设计。资料表明，规划设计费用虽然只相当于工程全寿命费用的 1%，但是对整个工程的费用影响达到了75%以上[11]。这是因为长租公寓的功能配置、户型设计、装饰风格都是在规划设计中明确的，对于包括前期工程成本、建筑安装工程成本、基础及公共设施成本、开发间接成本以及不可预见成本在内的整个房地产项目建造开发成本有很大的影响[12]。其中，从成本的构成、所占比例及稳定性方面考虑，建筑安装工程成本科目繁多且复杂、所占比例相对较大且变动频繁，是成本控制的重点。总之，这两种途径下获取物业的成本都很高，大大压缩了长租公寓的盈利空间，获得低成本房源已经成为长租公寓持续发展并盈利的关键。

（2）装修改造环节。长租公寓的装修改造主要是提供标准化的租住条件，包括硬装建设、软装配置、智能设备、公共区域、机电改造、消防建设、设备更换及水电宽带等，涵盖了从装修项目开始一直到收尾验收结束的多方位、多分项的一系列环节，如装修团队的选择、装修材料、工艺的使用、人工的安排、装修周期的设置。据统计，装修成本大约已经占到总成本的30%。然而造成其成本高的原因主要是装修超配，即装修标准、软硬件设施过度。很多房企存在类似问题，这是因为房企对长租公寓的整体装修定位没有做出明确的判断及确认，从而导致在功能配置上的空间浪费和利用率低下[13]。面对当前长租公寓薄利的现状，对装修成本的管控已成为盈利的重点。然而在严格控制成本的同时，也会出现很多住房质量问题。一些长租公寓运营商为了降低装修成本并加快出租速度，忽视装修建材的环保性及空气达标检测，导致室内甲醛超标。这些不正当降低装修成本的做法不仅会使租户居住舒适度降低以至退租，同时不利于长租公寓的品牌建设和长期发展。

2.3 项目运营维护阶段的成本管控

与房企传统的地产业务全过程管理模式不同的是，长租公寓全生命周期成本控制并没有割裂开发、建设和运营三阶段的紧密联系，并且非常关注运营阶段最终的反馈成本控制。目前，市场上长租公寓存在两种运营模式，即“集中式”和“分布式”[14]。通过对市场上长租公寓的品得出，房企主要涉足于“集中式”长租公寓的开发及运营，即以整栋楼（或者一栋楼的几层）为运作标的[15]，依托公司旗下物业管理公司为运营环节从营销（招租获客）、协助签约入住再到租后服务等多个阶段提供生活、社交平台等便利服务。在运营阶段，房企的主要支出包括营销投入、员工工资及福利、营业税及其他日常运营费用。其中，员工工资及福利在运营成本中占比较大，这是因为“集中式”长租公寓的公寓体量较大，需要配置的员工数量随之增多。再加上缺乏完善的 IT系统，特别在流程管理上缺少一套完整的标准化流程设计和体系，只能依靠原始的表格统计业务，效率低下，导致人房比较高，人力成本居高不下。人房比作为衡量运营能力的关键指标，直接反映了人力资源的优化配置和有效利用的水平。由此可见，为保证较高水准的服务品质及运营管理而造成的运营成本高已经成为困扰长租公寓持续运作的很大一个难题。

综上所述，将长租公寓项目建设的全生命周期划分为建设前期投资决策、建设期获取物业及装修、项目运营维护3个阶段，并对各个阶段成本管控的重点环节及关键节点进行分析，识别出各阶段成本管控的具体内容，如图2所示。

图2 长租公寓全生命周期成本管控内容

3 应用实例

3.1 项目概况

工程名称：西陈项目。建筑用地面积：5757m2；地上建筑面积：20150m2，地下公寓配套面积：3800m2；绿地率 30%；项目工期：建设及运营 20年；层数：13层/14层；栋数：2栋；标准层面积：750m2；标准层户数：30户；开发户数：810户；开发户型：单房/一室一厅；功能分区：首层配置前台、书吧及游戏厅。地下一层配置公共厨房、下沉庭院、公共交流区、影音娱乐区及健身房；结构形式：框架结构。

前期定位：J房企将西陈项目人群定位为集中在25~35岁的中低收入单身青年。其社会意义在于为低收入人群如刚毕业大学生、外来务工人员等提供暂栖性居住地。

3.2 项目成本管控现状

（1）投资决策阶段。J房企拥有雄厚的资金实力、融资渠道相对较多、信息不对称程度低，因此，更加容易获得低成本资金。该项目的资金来源80%为J房企自有资金；20%为银行投资贷款，贷款利率为 5.7%。在获取土地环节，按地上建筑面积 3元/m2，地下经营性面积1元/m2租赁村集体用地。期限为建设及运营20年。

（2）建设施工阶段。新建成本：村里按地上建筑面积5500元/m2支付建造成本，其余1900元/m2由J房企自行负担，总计7400元/m2。室内装修成本：在25m2户型中，硬装成本882元/m2，软装成本592元/m2，合计1474元/m2；单户成本3.7万元，具体装修成本如表1所示。公共设施装修成本：公共设施分为大堂、公共交通走廊、公共配套（厨房、洗衣房、健身房、影音室、娱乐室等）。

表1 西陈项目室内装修成本一览表分项 做法描述 金额（元）单方(元/m2)硬装墙顶地面装饰 地砖/涂料 4750 190整体卫浴 战略采购 7000 280厨电及五金 战略采购 1750 70灯具开关插座 战略采购 1200 48入户门及门锁 战略采购，钢制门+智能密码门锁1350 地暖 分户供暖+地采暖 6000 240小计 22050 882软装家具类 橱柜 集成材料 2000 80鞋柜 集成材料 500 20衣柜 集成材料 1000 40书桌/椅 集成材料 1000 40床及床垫 2500 100沙发 1000 40电器类 冰箱 国产 1500 60洗衣机 海尔 1500 60空调 分体机，分户计量 1800 72电视 国产 2000 80小计 14800 592

（3）运营维护阶段。配置店长、前台、保洁、安保等，增设了洗衣、预定、垃圾处理等自助服务，同时借助互联网、APP技术实现了自助管理。

综上所述，具体各项成本内容如表2所示。

表2 西陈项目成本内容明细表成本内容 费用/比例新建成本（元/m2） 新建类型成本中包含地价+建安；（改造类的成本不含地价，包含改造+租金支出）装修成本（元/m2）硬装（元/m2）软装（元/m2）1474 882 592租金成本（元/m2） 3（每5年上涨5%）管理费用以及运营支出 6%前期推广费用 2%贷款利率 5.7%活期存款利率 0.5%营业税金及附加税率 5.6%房产税税率 12%税率 11%所得税税率 25%

3.3 项目实施效果及经验借鉴

项目已完工并快速进入运营阶段。通过对J房企参与西陈项目整个生命周期的建设分析，发现其在成本管控方面优势凸显。

（1）投资决策阶段。准确的项目定位可以使长租公寓与租户需求匹配度更高，从而提高公寓入住率，避免资源浪费及减少公寓未来运营的风险。西陈项目前期准确的定位与实际入住租户相一致，主要集中于互联网、营销、金融、设计等行业的单身青年。入住率第一年为75%，逐年递增，到第二年达到95%。此外，土地成本是一项巨大的固定支出，在适应项目定位的前提下以多样化途径、较低成本的方式获取土地是对房企综合实力的考验。在西陈项目中，J房企积极探索并勇于尝试新的拿地方式，通过与村企业合作降低土地成本的同时，有利于企业在土地市场发掘新的机遇与增长点。

（2）项目建设阶段。长租公寓不同于普通住宅的亮点就是功能配置，从新时期青年租住群体的需求出发设计开敞的公共社交空间，如咖啡吧、书吧；同时设置地下一层公共厨房，满足租客个性化需求。装修环节中，结合长租公寓设计特点及租户偏好，实行软硬装的标准化装修。在硬装方面，对墙顶地面装饰、卫生间、灯具开关插座、入户门及门锁等进行标准化装修，并结合市场发展前景推广新技术。西陈项目的卫生间采用了标准化整体卫浴的形式，既克服了卫生间偏小造成的施工难题，同时也提高了项目的产业化率，同时具备工期快、质量好、拆装方便等优点。考虑到长租公寓室内面积较小、硬装发挥空间有限以及租户更换频率快的特点，可充分融入软装饰元素，不仅所花费的成本更低，在拆洗和更换时更简便，而且能够加快装修进度，缩短甲醛等有害气体的释放周期。西陈项目在家具配置上，选择以健康环保为主的集成板材，并根据模数化特点、风格，找国内家具厂专门制作。空调及地暖采取分户配置、计量，避免运营费用的增加。在对软硬装材料设备进行采购时，充分发挥了长租公寓体量大、标准化部品订货量高的特点，选择了一批集中采购的长期战略合作伙伴，如洗衣机采购与海尔集团形成长期战略伙伴关系。

（3）运营使用阶段。建设一支高效精简的多元化管理团队是运营管理的关键。通过

配备自有、专业齐全的人员服务体系，如店长、前台、保洁、安保，一方面为业主提供规范化的物业服务，在纠纷问题出现时及时做出弥补措施，以最大限度避免各种索赔、投诉事件发生，保证续租率；另一方面减少了外包成本和节省时间成本，若在租户提出要求后还要花费时间从市场上临时选配服务团队，不仅成本高昂而且质量还不一定有保障。同时，借助互联网、APP技术实现公寓智能管理能够有效提高运营管理效率，可实现低成本运维与高客户满意度兼顾。西陈项目的入户门锁采用智能密码锁，不仅在功能上实现了对单间公寓的集中、实时管理，而且运营人员投入大大降低。

4 长租公寓成本管控的重点及举措

（1）重视成本管控前置，降低拿房成本。成本管控前置是对建设阶段和运营阶段的成本进行源头控制。长租公寓的成本管控前置的关键节点在于项目定位、规划设计以及房源搜集、收房谈判。清晰准确的项目定位在整个项目中起到“指南针”的作用，企业应对项目定位引起足够的重视，以保证后续工作顺利有效的开展。规划设计阶段要对长租公寓的功能分区、户型设计、装饰风格等方面做出明确方案，如针对厨房、洗衣晾晒区等需求量不确定的空间是租户单独设计还是分层或隔层设计，要在规划设计阶段进行社会调研和租户反馈分析。在存量房源收集过程中，收房人员要充分做好前期策划，进行实地考察、信息收集，并掌握相关的谈判原则、谈判议价技能以及策略。因此，在企业内部建立一套行之有效的人才培训以及人才储备系统很有必要，通过案例库的知识管理对收房优秀员工的服务经验进行搜集整理，并将其作为专题系列课程及培训材料对收房人员进行辅导和持续培训。

（2）实行软硬装标准化装修，加强共享企业合作。面对市场上长租公寓装修风格参

差不齐的现状，在承接本地化服务的同时，对户内以及公共区域进行软硬装标准化装修已经成为自营长租公寓品牌建设、规模扩大的关键。在对软硬装材料设备进行采购时，企业要发挥其订货量高的特点，提升其与供应商的议价能力，争取以较低的价格获得同质量的材料设备。同时考虑发展长期战略伙伴关系，一方面在保证采购质量的同时可降低采购成本、有效控制管理成本；另一方面避开了反复繁琐的招标采购流程，缩短周期。此外，由于家具、电器类等软装更强调其使用性质，并不关注其所有权的问题。因此，企业可依托市场上“共享家具”“共享家电”等共享企业的供应链及产品储备，有效降低前期的购置成本以及运营中的管理成本。

（3）完善精细化运营体系，实现规模化扩张。从运营管理的质量来看，需要拥有一套精细化的运营体系与繁琐的公寓管理相匹配。多元化、高效精简的专业管理团队对降低人房比、提高房间管理效率至关重要。同时，建立完备的一站式公寓运营服务平台，依靠IT、物联网管理，能够对业务、房源管理、客户资源、支付系统等进行全面有效的管控。设立租赁信息、带客看房、合同签订、租金交付等标准化、明细化的服务流程，在信息化管理的协同下，为各项工作流程的每个环节提供统一的工作规范和行为标准。

从运营管理的数量来看，长租公寓的规模化扩张已经成为长租公寓发展的必然选择，但是却容易造成较高的空置率，使前期的成本投入没有提升的价值空间，从而导致成本的浪费。由此可见，企业只有在规模扩张与出租率提升之间找到一个均衡点才是真正实现盈利的关键。为保证长租公寓的出租率与规模相匹配，运营前期的营销阶段在提升出租率、降低单位营销成本方面至关重要。通过设计完整的营销体验流程，缩短从拿到房源后招租信息完善到租户搬家入住的周期设置，加快房屋的出租效率。由于集中式长租公寓相对于分散式长租公寓往往更容易形成社群，因此企业可尝试构建社群运营，增强租户粘性，进

一步提高出租率、续租率。

5 结语

房地产的盈利模式已经从传统的开发卖房模式逐渐转移到租赁市场的服务增值模式，而且长租公寓在国内租赁市场中发展前景广阔，因此，长租公寓将成为重点发展领域。面对长租公寓行业盈利难的现状，加强长租公寓全生命周期的成本管控工作是企业提升盈利空间、扩大市场发展规模的关键。生命周期法能够在长租公寓全生命周期进行阶段划分的基础上，明确各阶段成本管控的重点环节、关键节点及具体成本内容，对于长租公寓成本管控更加细致和全面。在未来，房企的运营水平、盈利能力达到一定程度后，可建设一定规模的“分散式”长租公寓，在有效控制成本的基础上实现“分散式”与“集中式”长租公寓的融合发展。

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