商品房预售需注意哪些问题？

商品房预售需要满足以下条件：已交付土地使用权金并取得土地使用权证书，持有建设工程规划许可证，投入开发建设资金达到工程总投资的25%以上并确定施工进度和竣工交付日期，向相关部门办理预售登记并取得预售许可证明。预售程序包括订立预售合同，登记备案，收取预付款，办理权属登记手续。购房者应了解法律规定的预售条件，以保护自身利益，避免购买不符合条件的商品房导致损害。

法律分析

一、商品房预售要满足的条件有哪些

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

(二)持有建设工程规划许可证;

(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;

(四)向县级以上房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上房产管理部门和土地管理部门登记备案。

二、商品房预售的程序怎么走

(一)订立预售合同。

开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

(二)登记备案。

预售合同签订后，合同预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

(三)收取预付款。

开发商根据房屋建设的工程施工进度，分期收取商品房预售款，合同有约定的，从其约定。开发商收取的预付款，应当专项用于房屋开发建设，不得挪作他用。

(四)办理商品房的权属登记手续。

预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

在商品房预售中开发商往往处于优势地位，购房者对于商品房的信息几乎是一无所知，为了保证自己的合法利益，购房者有必要先搞清楚法律中规定的商品房预售要满足的条件，若开发商不具备预售的条件，那么对其销售的商品房，最好就不要去购买，不然就有可能导致自身利益受到损害。

结语

购房者在商品房预售中要保护自身利益，需了解预售条件。开发商需满足条件包括：取得土地使用权证书、规划许可证、投入资金达总投资的25%以上，并办理预售登记。购房者应与开发商订立预售合同，办理登记备案手续，按工程进度分期付款。交付后90日内办理权属登记。购房者应提前了解法律规定，若开发商不具备预售条件，最好不要购买，以保护自身利益免受损害。

法律依据

商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十一条 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。

商品房销售管理办法：第三章 广告与合同 第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。