什么情况下房屋租赁合同无法成立

房屋租赁合同无效的情形及法律后果。当房屋不符合法律规定、属于违法建筑、租赁期限超过20年、未经同意转租给第三人等情况下，合同无效。根据法律规定，租赁合同无效时，承租人需支付占有使用费，装饰装修物的归属和损失分担也有具体规定。出租人知晓转租却未提出异议的情况下，请求解除合同或认定转租合同无效不被支持。合同无效后，双方需返还财物。

法律分析

一、什么情形下房屋租赁合同无效

1.下列情形下房屋租赁合同无效：

(一)签订房屋租赁合同的主体不适格；

(二)租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定：

(三)租赁的房屋属于违法违章建筑；

(四)房屋租赁期限超过20年的超过部分；

(五)承租人未经出租人同意擅自将租赁房屋转租给第三人。

2.法律依据：《商品房屋租赁管理办法》第六条的规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

(一)属于违法建筑的；

(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；

(三)违反规定改变房屋使用性质的；

(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。

二、租赁合同无效的法律后果

房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民一般应予支持。

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民不予支持。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。一旦房屋租赁合同被认定为无效，势必会对房屋租赁双方带来很大的影响。此时，基于合同无效恢复原状的情况，需要双方返还之前所得的财物。

结语

租赁合同无效将产生一系列法律后果。根据相关法律规定，当事人可以请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。对于已经装饰装修的情况，如果出租人同意利用，可折价归出租人所有；如果不同意利用，承租人需拆除并恢复原状。如果出租人在六个月内未提出异议，无法以承租人转租为由解除合同或认定转租合同无效。在房屋租赁合同被认定为无效后，双方需返还之前所得的财物。这些是租赁合同无效的法律后果。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。