房地产开发企业所得税管理办法

潍坊市国家税务局房地产开发企业所得税管理办法（试行）第一章 总 则

第一条 为加强房地产开发企业所得税的监控管理，规范房地产开发企业的纳税行为，提高所得税科学化、精细化管理水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则，《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则，总局、省局有关房地产税收管理的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于对全市范围内从事房地产开发企业的企业所得税管理。

本办法所称房地产开发企业，是指经有关部门依法批准成立，从事房产、地产开发经营的内资企业。

第二章 应税收入

第三条 房地产开发企业的应税收入是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入总额，主要包括房地产开发业务收入和其他业务收入两类。

房地产开发业务收入包括：商品房销售收入、土地转让收入、配套设施销售收入、代建工程（代建房）结算收入、商品房售后服务收入和出租房租金收入等；

其他业务收入包括：销售材料、下脚料、废料收入、无形资产转让收入、投资收益、固定资产转让（出租）收入及其他收入等。

第四条 房地产开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入的确认原则，合理地确认各项应税收入的实现。

第五条 符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：

1、竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；

2、已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

3、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

第六条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具的，可作为代扣代缴款项进行管理。

第七条 对完工开发产品，应按以下规定确认开发产品销售收入：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭证（权利）时，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）房地产开发企业采取委托方式销售开发产品的，并分别不同情况确认收入的实

现：

1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；

3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

第 开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

第九条 开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按与承租人签订租赁预约协议确定的金额和期限确认租金收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

第十条 开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立法人公司的税务处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议约定分配项目利润的，应按以下规定处理：

1、开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2、投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补缴企业所得税。

第十一条 关于以土地使用权投资开发项目的，应按以下原则进行税务处理：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，应在投资交易发生时，将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。

接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。

第十二条 房地产开发企业发生代建工程和提供劳务取得的收入应按以下原则确认：

（一）房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现。

（二）代建工程和提供劳务持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法是根据合同完工进度同比例确认收入和费用的方法。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

开发企业在代建工程和提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的废料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

第十三条 对房地产开发企业的下列行为，应视同销售，按规定确认收入的实现：

（一）将开发产品转作固定资产；

（二）将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励等；

（三）将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者；

（四）以开发产品抵偿债务；

（五）以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

第十四条 房地产开发企业的开发产品发生视同销售行为的，应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确定收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

（二）由主管国税机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15％（含15%），由主管国税机关结合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类(或分项)确定。

收入=开发产品建造成本×（1+成本利润率）/(1-营业税税率)

第十五条 房地产竣工交付使用后的物业管理由房地产开发企业承担的，其取得的物业管理收入应作为房地产开发企业的其他业务收入。

第十六条 房地产开发企业给予买受人的销售折扣，如果企业在销售合同中明确给予买受人的折扣，且销售额和折扣额在同一张销售上注明的，可按折扣后的销售额确认收入；如果将折扣额另开，则不得从销售额中减除折扣额。

房地产开发企业因销货退回或折让(因质量问题)退还给买受人的销售额，应凭能够证明其真实发生的凭据从发生销货退回或折让当期的销售额中扣减。

第三章 税前扣除

第十七条 房地产开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间

费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。已销开发产品计税成本和期间费用符合规定的，可在当期直接扣除。

第十 房地产开发企业在结算开发产品的计税成本时，应按以下规定进行处理：

1、开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

2、开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

3、开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按照配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。

4、计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。

5、计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。

6、开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。

第十九条 开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，在建造过程中实际发生的各项支出，属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象，属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

前期工程费是指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程（临时水、临时电、临时路等）费用、七通一平（宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整）或三通一平（通水、通电、通路和土地平整）费用等；

基础设施建设费是指建造各项基础设施所发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等；

公共配套设施费是指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。

土地征用及拆迁费是指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的支出（如耕地占用税）等；

建筑安装工程费是指房地产开发企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费；

开发间接费是指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

第二十条 房地产开发企业要正确划分成本核算对象。对房地产开发项目以编制设计预算和施工预算（即编制“建筑工程预算书”）的单位工程为成本核算对象。对同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，如果开工、竣工时间相近，由同一单位施工，可以合并为一个成本核算对象。

第二十一条 开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

第二十二条 开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

第二十三条 开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

第二十四条 开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（二）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

第二十五条 开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

（一）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

（二）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。

第二十六条 开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

第二十七条 开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

第二十 广告费、业务宣传费、业务招待费按以下规定进行处理：

（一）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

（二）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。

第二十九条 利息按以下规定进行处理：

（一）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

（二）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

（三）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

第三十条 开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

第三十一条 成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

第三十二条 开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

第三十三条 房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。开发企业当期未实现房地产销售的，其当期销售成本为零。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积

已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积报告或类似文书中明确的面积。

成本对象总成本是指应归属于总可售面积的建造成本。

已实现销售的可售面积不包括企业以预售形式销售的、尚未竣工交付使用的房地产面积。

第三十四条 房地产开发企业给予买受人的回扣支出不得在企业所得税前列支。

第三十五条 房地产竣工交付使用后的物业管理由房地产开发企业承担的，其发生的相应的成本、费用可在企业所得税前扣除。

第四章 应纳税额的计算

第三十六条 房地产开发企业应以其当期应税收入总额扣除当期准予扣除项目的余额，计算当期应纳税所得额，按照税法的规定计算缴纳企业所得税。

应纳税所得额＝应税收入总额-准予扣除项目金额

应纳所得税额＝应纳税所得额×适用税率

1、应税收入总额是指按税法规定应征收企业所得税的各项收入。

2、准予扣除项目是指纳税人每一纳税年度发生的与取得应税收入有关的所有必要和正常的成本、费用、税金和损失。

3、适用税率是指法定税率及两档优惠税率。

第三十七条 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，取得预售收入时，应按当期实际收取的预售款，确认当期的预售收入。申报时，先按预计计税毛利率分季计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。

预售收入毛利额＝预售开发产品收入×计税毛利率

预售是指房地产开发企业将未完工开发产品预先出售给买受人，并由买受人预先支付一定价款的行为。

所谓未完工开发产品，是指不具备竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）、已开始投入使用的开发产品（成本对象）、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）三条件之一的开发产品。

第三十 预售收入的计税毛利率按以下原则确定：

1.经济适用房项目预售收入的计税毛利率不得低于3%。

所谓经济适用房是指提供优惠（经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应；经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，实行减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由负担），限定建设标准（经济适用住房严格控制在中小套型，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。）、供应对象（市、县确定的供应对象）和销售价格（售房价格以保本微利为原则），具有保障性质的性商品住房。

开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。

2、非经济适用房开发项目，按照我市行政区划相关规定，预计计税毛利率确定如下：

开发项目位于奎文区、潍城区、坊子区、寒亭区、高新技术产业开发区和经济技术开

发区的，不得低于15%；开发项目位于其他地区的，不得低于10%。

第三十九条 房地产开发企业与买受人签订预售合同并预收款后，在产权转移前又将预收款全部或部分退还买受人的，应由企业提供相关证明后，按照原预计计税毛利率计算预计毛利额，抵减当期应纳税所得额；未退还部分计入应纳税所得额征收企业所得税。

第四十条 开发产品完工后，房地产开发企业应合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。

第四十一条 凡已完工开发产品在完工年度未按规定计算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第五章 征收管理

第四十二条 房地产开发企业应当自领取工商营业执照之日起30日内，持有关证件，按规定向所在地主管国税机关办理税务登记,接受税务管理。

第四十三条 主管国税机关对房地产开发企业实行开发项目登记备案制度，房地产开发企业应按规定向所在地主管国税机关报送以下资料：

（一）开工环节。房地产开发企业在取得《建筑工程施工许可证》10日内，报送《开

发企业资质证书》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《施工平面图》、《房屋平面图、立面图》、《建筑工程发包合同》、《建筑工程监理合同》、《拆迁补偿合同》、《水、电、气、暖协议书》、《联建及房屋分配协议》、《土地出让合同》、《土地转让合同》。填制并报送《房地产企业开工环节报送资料目录》（附表一）。

各许可证、合同、平面图和登记表内容发生变更，应在变更后10日内，报送变更后的文本证件及变更说明。

（二）开发预售环节。房地产开发企业在每一开发项目取得商品房预售许可后10日内，报送《商品房预售许可证》、预售商品房分层平面图、商品房预售方案，填制并报送《房地产企业预售环节报送资料目录》（附表二）。

房地产开发企业与银行签订按揭合作协议的，应在季度申报时向所在地主管国税机关报送开发企业、金融机构按揭贷款协议书。

（三）竣工环节。房地产开发企业应在每一开发项目竣工验收或者首笔房地产使用权交付使用后，报送工程竣工预决算报告及《竣工验收报告表》、《竣工验收备案表》。

上述证件、合同、协议、图纸应同时提供原件和复印件，经主管地方税务机关核对后，原件退回，复印件留存。对不能按时报送的资料，应附加情况说明，待实际取得时补报。

第四十四条 房地产开发企业缴纳企业所得税实行按年计算、分季预缴。季度终了后15日内预缴企业所得税，年度终了后4个月内汇算清缴，多退少补。

第四十五条 房地产开发企业季度申报时，应向主管国税机关提供《房地产开发企业开发项目情况表》（附表三）和《房地产开发企业预售业务情况表》（附表四），并将根据本年实际累计收取的预售收入计算的预计利润并入应纳税所得额，（《企业所得税预缴纳税申报表》中的“利润总额”）对本期已结转为实际销售收入的原预售收入预计利润予以扣减。

第四十六条 开发产品完工后，房地产开发企业应于年度纳税申报前填写《房地产开发企业开发项目完工情况表》（附表十），将其完工情况报告主管国税机关。在年度纳税申报时，须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及国税机关需要的其他相关资料。并提报《房地产企业完工产品计税成本计算表》（附表五）。

上述差异调整情况鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

第四十七条 开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

第四十 开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，同时按《中国人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理：

1、依照法律、行规的规定可以不设置帐簿；

2、依照法律、行规的规定应当设置但未设置帐簿的；

3、擅自销毁帐簿的或者纳税资料的；

4、虽设置帐簿，但帐目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；

5、发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

6、纳税人申报的计税依据明细偏低，又无正当理由的。

第四十九条 根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。

第六章 信息采集

第五十条 主管国税机关要与工商、建设、房管、发展改革、国土资源、规划、地税等部门建立联系制度，在季度和年度终了1月内，由所得税管理部门完成以下信息采集工作：

（一）从工商部门取得房地产开发企业开业、变更、注销、吊销登记情况；

（二）从建设部门取得房地产开发项目的拆迁许可证、建筑工程施工许可证信息。掌握建设单位、工程名称、工程地址、工程造价、施工单位、监理单位、开工日期以及涉及的拆迁户数、面积、补偿款等情况；

（三）从房产管理部门取得房地产开发企业的商品房初始产权登记、房屋预售许可证信息。掌握房产位置、建筑面积、已售商品房、预售合同备案、销售合同、房屋平面图、房证办理及房屋租赁等情况；

（四）从发展改革部门或计委取得房地产开发项目批准文号、建设单位、批复项目、建设规模、投资概算、建设地址等立项批复信息；

(五) 从国土资源部门取得土地使用权出(转)让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额、评估金额等信息；

(六) 从规划部门取得房地产开发项目名称、性质、占地面积、建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积、公共配套设施情况等信息；

（七）从财政部门取得房地产开发企业缴纳契税计税依据等信息；

（八）从金融部门取得房地产开发企业的相关资金信息及按揭贷款信息；

（九）从地税部门取得房地产开发企业缴纳营业税计税依据等信息。

第五十一条 税源监控管理部门要对房地产开发项目实行单项目税收管理，根据企业报送的开发各环节备案资料，建立《房地产行业企业所得税信息监控台账》（见附表九），跟踪了解并掌握房地产开发项目的房地产开发成本、费用、商品房预售、实际销售进度、收款方式、收款时间、商品房存量变化等情况。

税源监控管理部门应在季度和年度申报结束后5日内，填制《房地产行业企业所得税信息监控台账》，电子信息交所得税管理部门。

第五十二条 所得税管理部门将税源管理部门转来的房地产开发企业管理电子台账信息与采集的工商、建设、房管、发展改革、国土资源、规划、地税等部门的有关信息进行比对，并就发现的疑点问题填制《房地产开发企业协查通知》（附表六），5日内传递税源监控管理部门；税源监控部门组织人员在10日内进行疑点信息调查核实，形成《房地产开发企业核查报告》（附表七）反馈所得税管理部门。

第五十三条 税源监控管理部门对房地产开发企业征、管、查各环节涉税资料和台账，应定期归集、汇总、分析、整理入档，实行“一户式”管理。

第七章 监控管理

第五十四条 税源监控管理部门应根据有关部门核对的房地产开发企业户籍信息和其他信息资料，及时将漏征漏管户纳入管理。

第五十五条 税源监控管理部门要加强对房地产开发企业日常监控管理，对房地产企业及其开发现场每季至少进行一次实地巡查，掌握完工进度、资金流向、开盘时间、预售进度、销售面积、销售方式、销售收入、计税成本等基本情况并登记《房地产税收管理员巡查记录》（附表八），并根据巡查记录，对企业前期申报信息进行比对核实。

第五十六条 所得税管理部门要在年度申报结束后30日内，调查、整理辖区内已售完工楼盘的平均售价、平均成本、平均利润，在系统内公布作为纳税评估和税务检查的参考依据。

第五十七条 主管国税机关要建立房地产开发企业所得税监控分析制度。结合房地产开发企业的财务会计信息、纳税申报信息、行业平均指标和部门涉税信息，定期对房地产

开发企业营业收入、计税成本、期间费用进行全面审核分析。

第五十 收入项目重点分析内容：

（一）采取银行按揭方式销售开发产品的，首付款和余款是否及时确认收入；以其他方式销售开发产品、发生视同销售行为、售后服务收取款项、代建工程、租金收入、周转房出售、对外销售材料、下角料、废料、客户放弃的购房订金等项目是否作收入处理；

（二）根据企业销售业绩、有关部门销售合同、营业税和契税计税依据，核实资金往来账户，确认房屋预售收入和实际销售收入核算是否完整；

通过到项目开发现场实地核实，确定销售数量是否完整；

（三）核实完工开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间的差额，是否计入完工年度应纳税所得额；

（四）其他。

第五十九条 成本项目重点分析内容:

（一）“土地征用及拆迁补偿费”、“基础设施费”、“公共配套设施费”等项目的发生额，与土地、城建、规划、财政等相关部门的收费信息进行比对，分析费用是否真实发生，是否按工程项目完工先后及相应的成本核算对象进行分摊，分摊的标准和金额是否正确；

（二）将“前期工程费”与房地产开发企业的有关设计、勘查、预算和决算支出及部

门标准等有关信息比较，分析费用支出是否准确；

（三）将“建筑安装工程费”与企业账面金额及工程预算、决算书相应项目金额比较，分析是否存在虚增或多列问题；

（四）将销售面积和单位工程成本的乘积与企业账面销售成本实际发生额进行比较，分析已售商品房计税成本是否准确；

（五）审核计税成本列支凭证是否合法；

（六）审核企业“短期借款”、“长期借款”等账簿、有关借款合同、工程预算和决算书等资料，分析计入开发产品建造成本的借款费用是否准确；为房地产开发而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，是否计入有关房地产的成本；

（七）审核“开发间接费用”、“开发成本”等明细账和凭证、支出记录，分析有无应在“应付福利费”科目列支而在成本中列支的费用；对未按规定转作本企业固定资产和临时出租的待售开发产品，是否存在税前扣除折旧费用问题；

（八）同一企业有多个房产开发项目，审核其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用问题；

（九）其他。

第六十条 期间费用项目重点分析内容：

（一）审查期间费用列支凭证是否合法、税法规定有列支标准的项目是否按规定调整；

（二）审核“应付工资”、“管理费用”等明细账及相应的记账凭证、原始凭证（企业考勤记录、工资分配表），分析工资支出及计提的“三项经费”是否真实、准确；工效挂钩工资计提是否符合有关部门批准的比例；计税工资当年计提未发放完毕的，余额是否调整；

（三）审查企业“短期借款”、“长期借款”等账簿、有关借款合同、工程预算和决算书等资料，分析计入财务费用的利息支出、借款费用是否真实、准确；从关联方取得的借款金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，是否已作纳税调整；从非金融机构借款利息支出超过同类同期基准利率标准的是否调整；

（四）审查企业“固定资产”、“累计折旧”明细账及固定资产卡片，分析税前扣除的折旧是否真实、准确；

（五）审查企业的“管理费用”、“经营费用”，分析 “广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”是否按规定范围和标准进行扣除，实现第一笔收入之前发生的与建造、销售开发产品相关的“广告费”、“业务宣传费”、“业务招待费”向以后年度结转的，其结转期限是否超过3个年度；

（六）审查对不得税前扣除的代收代缴和预提的维修基金是否在当期税前扣除，其他各项预提费用除税收另有规定可在税前扣除的外，是否在当期税前扣除；

（七）审查贿赂等非法支出、因违反法律、行规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否在当期税前扣除；

（八）审查有无在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等支出；

（九）纳税人计提的以前年度应提未提、应摊未摊的费用是否已作纳税调整；成本对象建造过程中发生的单项或单位工程报废或损毁是否作为财产损失直接税前扣除；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失税前扣除是否经过审批；

（十）以前年度损益调整事项未计入以前年度所得计缴所得税的，是否已做纳税调整；

（十一）其他。

第六十一条 根据监控分析结果，分别以下情况进行处理:

（一）对企业在税务登记、纳税申报、税款缴纳等环节存在的不规范、资料不全等一般性违法问题，由主管国税机关按规定责令限期改正，并按《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则的有关规定进行处理。

(二) 对企业在执行税收等方面存在的问题，应分清责任，按《中华人民共和国税收征收管理法》及实施细则等有关税收规定进行处理。

（三）对有偷、骗税嫌疑的，应依法移交稽查部门查处。

第八章 附 则

第六十二条 各级国税机关对取得的房地产开发企业资料、信息，不得用于与税收无关的项目，应当依法企业保守商业秘密。

第六十三条 各县市区国税局应根据各地实际制定房地产开发企业所得税监控分析制度和房地产开发企业监控管理考核办法，将房地产开发企业监控管理情况纳入本局目标管理考核。

市局将定期对各单位房地产开发企业的监控管理情况进行督查，督查结果纳入全市目标管理考核。

第六十四条 第六十五条 按本通知执行。

本办法由潍坊市国家税务局负责解释。

本办法自发布之日起执行，对尚未销售完毕的房地产开发项目的管理，