浅论房地产开发项目的财务测算

浅论房地产开发项目的财务测算

魏贵德

（合肥兴众置业投资有限公司，安徽合肥230000）

摘要：我国的房地产行业为带动社会经济大发展做出了巨大贡献，房地产企业在全国城镇化发展中，基本上现在已经呈现出了项目遍地开花的发展局面。在任何企业项目财务管理中财务测算管理都占据了重要的地位，在房地产企业的财务管理中，财务测算同样也是占有了不可替代的重要地位。本文主要浅论了房地产企业的项目开发过程中财务测算的几个主要问题，希望对房地产企业财务测算有一定的借鉴意义，只有做好了测算，项目的决策才能做到有的放矢。关键词：房地产项目；财务测算一、房地产企业项目财务测算的主要意义较好的预测。第二点是要注意项目预测时要与行业中先进管理水平的古人讲，预则立不预则废，这种先见之明的精神对我们现企业的管理费用的对标考虑。财务测算不能没有与标杆企业在的财务管理也是具有同样的道理。在现代的企业管理讲究的对标，有了向标杆企业的先进管理靠拢意识是企业发展的保企业管理要有前瞻性，财务测算的意义就是为了企业财务管理证，也使管理费用的测算更有意义。但是在对标过程中也要注做到前瞻性。房地产项目开发之初，应该对项目有个初步的测要考虑是否超过本企业可努力范围的情况。算。测算目的主要是为了估算出项目能否最终达到财务目标，意实际情况，四、房地产项目财务测算时的销售费用的测算要充分地考虑到开发的项目的土地取得的方式对资金需求，考（一）房地产企业项目销售费用测算时要注意销售方式对虑项目开发时间长短对资金成本的影响。项目财务测算的成测算的影响果对项目决策有重要参考意义，如果项目财务测算没有达到预比如有的项目是自己组建销售团队，有的项目是采用销售期目标，决策者可以考虑调整业态规划，重新定位销售方式和代理公司。不同的销售模式对销售费用的预测是不同的，现代销售价格以期达到期望的财务结果。房地产公司一般都是找销售代理公司来做销售工作。不同地二、进行房地产项目财务测算的两种主要方法区的销售代理费率也不一样的，由于宏观的影响也会决定（一）房地产项目的静态财务测算方法销售代理公司人员的规模大小，比如宏观经济形势不太好的前房地产企业项目的静态财务测算方法主要是指在财务测提下，为了促进销售可能代理公司需要更多的销售人员，也可算时不考虑资金的时间价值，利用测算的各期金额相计算得出能会要求更高的销售代理提成。测算结果。这种静态测算的方法缺点是没有考虑到资金的时（二）销售广告费用是销售费用测算重点考虑对象间价值，对于投资建设期与运营期较短的项目利用这种方法较不同的房地产项目由于地段不同和企业战略销售思想不多，优点是计算方法简单技术难度较小。由于货币的时间价值同，导致广告投放的方式是不同的。由于不同的地段是决定了计算比较复杂，而现阶段大多数财务人员由于EXCEL的使用水项目产品是否容易销售的主要原因，地段好广告费用少也可以平不是很高，对计算货币时间价值的函数不能充分掌握，现实快速销售掉，地段不好，广告费用可能需要加大投放量。广告中大多数房地产企业采用了静态测算的方法，简便实用。费用的测算需要由销售部门结合项目当地的前期调研结果与（二）房地产项目的动态财务测算方法销售回款计划来确定，项目公司管理层最终审定。房地产企业项目的动态财务测算方法主要是指在财务测五、房地产项目财务费用的测算算时考虑资金的时间价值，结合利用测算的各期静态金额计算房地产项目财务费用测算的重点是资金成本的测算，首先得出含有货币时间价值的测算结果。这种动态测算的方法缺要做出资金测算决定资金的缺口，确定资金的不同来源，根据点是计算比较复杂，如果利用电子表格来计算需要对函数等有不同来源确定资金成本。由于房地产企业财务核算的特点，对充分的掌握，对于投资建设期与运营期较长的项目利用这种方于在项目建设期内的资金成本应计入开发间接费用，项目建设法较多。优点是计算结果包含了货币时间价值，能便全面真实地反应预测的经营成果。由于货币的时间价值计算比较复杂，期外的资金成本计入财务费用。六、房地产项目销售收入的测算采用动态财务测算的企业还是比较少的。财务人员应努力根房地产项目销售收入主要由销售部门来做出测算，根据项据项目的实际情况，加强信息数据的有效处理能力。目规划的业态和预计销售价格与可售面积，在不同时期预测出三、房地产财务测算的主要注意事项合理的销售收入与回款。在动态测算时需要注意按揭贷款和（一）房地产项目财务测算时对工程成本的测算分期销售对销售收入实现的影响。房地产项目测算时对工程成本的测算需要工程部门和成七、结语本部门的配合，由工程部门和成本部门根据规划设计部门的规房地产项目的测算对项目选择决策有着极其重要的意义，划设计定稿确定相应的业态，结合施工单位的施工计划做出成测算的结果不符合预期目标决策应考虑更换新方案或者作出本造价分析。选择一般计税的工程项目要注意在工程成本中其他的选择。作好项目测算需要认真负责的态度，也需要一定不要把工程的进项税额计入工程成本，选择简易计的从业经验。本文作者从事房地产开发项目财务工作多年，希税的工程项目可以把工程中的计入工程成本。工望本文的论述对从事项目测算工作需要的人有一定的帮助。程成本在动态测算时尤其要注意资金投入时间的分配要合理参考文献性，尽可能做到真实可靠。［1］卢传洲.房地产企业财务管理中的动态管理探讨［J］.纳税,（二）房地产项目财务测算时的管理费用的测算2018（16）.第一点是要注意本企业的管理水平，也就是说要注意历史数据对项目中管理费用的影响。不同的房地产企业的管理模［2］李绚绚.动态管理模式在房地产企业财务管理中的实践研究［J］.现代经济信息,2018（11）.式可能不一样，导致管理费用带有一定的特色。在测算时项目实际情况要结合历史数据，并向决策层咨询后再对管理费用有151