2016年房地产估价师试题及答案：《理论与方法》

　　2.⼟地取得成本是取得( )所需的费⽤.税⾦等。　　A.⼟地使⽤权　　B.⼟地转让权　　C.⼟地经营权　　D.开发⼟地　　答案D

　　3.对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以⽤下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的⼟地单价。　　A.建筑⾯积　　B.原容积率　　C.⼟地总⾯积

　　D.增加后的容积率　　答案B

　　4.下⾯对假设开发法适⽤条件的表述最为准确的为( )。　　A.新开发房地产项⽬

　　B.⽤于出售⽤途的房地产项⽬

　　C.具有投资开发或再开发潜⼒的房地产　　D.⽤于投资或再开发的房地产　　答案C

　　5.房地产价格与⼀般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地⽅。共同之处是( )。　　A.都是价格，⽤货币来表⽰

　　B.都有波动，受供求因素的影响　　C.都是按质论价　　D.市场性质相同　　答案ABD

　　6.中国⼤陆⽬前有偿出让和转让⼟地的价格都是( )。　　A.所有权价格　　B.抵押权价格　　C.地役权价格　　D.使⽤权价格　　答案D

　　7. 房地产的供给曲线表⽰( )。

　　A.房地产的出售量与其价格之间的关系　　B.房地产的出售量与购买者能⼒的关系　　C.房地产的供给量与其价格之间的关系　　D.房地产的供给量与购买者能⼒的关系　　答案C

　　8.某⾼层楼房占⽤的⼟地总⾯积为800 m2，总建筑⾯积为2000 m2，某⼈拥有其中120m2的建筑⾯积。那么如果按建筑⾯积进⾏分摊计算，该所有⼈拥有的⼟地数量为( )m2。　　A.40　　B.45　　C.48　　D.50　　答案C

　　9.有甲⼄两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%;⼄房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格( )⼄的价格。　　A.⾼于　　B.低于　　C.等于

　　D.条件不⾜，⽆法确定　　答案B

　　10.某酒店已知可以在未来30年内取得丰厚收益，经计算未来3年收益分别为93万元.100万元.120万元，从第4年到第30年的净收益会稳定在130万元左右，在该区域酒店类房地产的报酬率为12%，则此宗估价对象房地产的价格为( )万元。　　A.992.06

　　B.983.10　　C.1080　　D.852　　答案B

　　11.建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。　　A.2003年1⽉1⽇　　B.2004年1⽉1⽇　　C.2004年12⽉1⽇　　D.2003年12⽉1⽇　　答案D

　　12.通常情况下，评估下列房地产适⽤收益法的有( )。　　A.写字楼　　B.电*　　C.教学楼　　D.停车场　　答案ABD

　　13.某⼤厦总建筑⾯积10000 m2，房地总价值6000万元，其中，⼟地总价值2500万元。某⼈拥有该⼤厦的某⼀部分，该部分的房地价值为180万元，建筑⾯积为240 m2。如果按照⼟地价值进⾏分摊，则该⼈占有的⼟地分额为( )。　　A.2.4%　　B.3.0%　　C.3.8%　　D.7.2%　　答案C

　　14.某建筑物实际经过年数为lO年，估价⼈员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧⾼于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，⽤直线法计算该建筑物的成新率为()。

　　A.43.2%　　B.50%　　C.56.8%　　D.70%　　答案C

　　15.可⽐实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是( )。　　A.同处于⼀个领域

　　B.同处在同⼀供求范围内的类似地区　　C.同处于⼀个相对稳定的环境　　D.同处于公平竞争的地区　　答案B

　　16.同⼀块⼟地，在估价时考虑(或假设)的“⽣熟”程度不同，会有不同的价格。⼟地的“⽣熟”程度主要有下列⼏种：①未征⽤补偿的农地，取得该⼟地后还需要⽀付征

　　地补偿费;②已征⽤补偿但未作“三通⼀平或以上开发的⼟地：③已作“三通⼀平或以上开发的⼟地;④取得该⼟地后需要进⾏拆迁，⽀付拆迁安置补偿费;⑤已作拆迁安置的城市空地。其中正确的是( )。　　A.①③④⑤　　B.①②④⑤　　C.①②③⑤　　D.①②③④⑤　　答案D

　　17.在其他条件不变的前提下，建设⼀条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者⼯业⽤地房地产价格可能产⽣的变动⽅向，下⾯描述正确的为( )。

　　A.居民区的房地产增值，⼯业⽤地房地产贬值　　B.居民区的房地产增值，⼯业⽤地房地产增值　　C.居民区的房地产贬值，⼯业⽤地房地产增值　　D.居民区的房地产贬值，⼯业⽤地房地产增值　　答案C

　　18.房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，⼀般叫做( )。

　　A.房地产的供给价格　　B.房地产的需求价格　　C.房地产的市场价格　　D.房地产的均衡价格　　答案D

　　19.某宗2000年末取得⼟地使⽤权的⼯业⼚房，正常情况下通过出租每年可获净收益160万元，该房地产的报酬率为7%。估价时点为2005年末，该宗房地产的收益价格为( )

　　A.1830.4　　B.2176.88　　C.2169.27　　D.2285.71　　答案B

　　20.商业⽤地房地产位置的优劣主要取决于( )。　　A.周围环境状况安宁程度

　　B.位置有利于原料和产品的运输　　C.交通是否便捷及离市中⼼的远近　　D.繁华程度临街状况　　答案D

　　21、有关⾮专业估价，下列说法正确的是( )。　　A、由取得相关资格的专业⼈员完成　　B、是⼀种专业意见　　C、具有社会公信⼒　　D、不⽤承担法律责任　　标准答案：d

　　22、有关专业估价下列说法不正确的是 ( )。　　A、由取得相关资格的专业⼈员完成　　B、任何⼈都可以做出　　C、具有社会公信⼒　　D、是⼀种专业意见　　标准答案：b

　　23、房地产估价专指 ( )。　　A、房地产价值进⾏评估　　B、房屋⼯程质量评估　　C、房屋使⽤功能评估　　D、房屋完损等级评估　　标准答案：a

　　24、房地产估价是评估房地产的 ( )。　　A、价值　　B、使⽤价值　　C、交易价格　　D、市场价格　　标准答案：a

　　25、房地产估价中，下列对“两类专业意见”描述正确的是( )。　　A、咨询性或证据性的

　　B、鉴证性或参&中⼤校&/考性的　　C、鉴证性或证据性的

　　D、两种专业意见所承担的法律责任完全相同　　标准答案：c

　　26、下列有关估价委托⼈描述正确的是( )。

　　A、向估价机构提出估价需求，与估价机构订⽴估价委托合同的单位或个⼈;　　B、向估价机构提出估价需求，与估价机构订⽴估价委托合同的单位;　　C、向估价机构提出估价需求，与估价机构订⽴估价委托合同的个⼈;　　D、向估价机构提出估价需求的单位或个⼈。　　标准答案：a

　　27、房地产的基本存在形态在理论上只有( )。　　A、⼟地、建筑物、房地　　B、⼟地、建筑物;　　C、建筑物、房地;

　　D、⼟地、建筑物、房地、权益。　　标准答案：a

　　28、有关价值类型下列说法正确的是( )。　　A、同⼀估价对象的价值并不是的;　　B、同⼀估价对象的价值是的;

　　C、同⼀估价对象的具体⼀种类型的价值，在理论上不是的;　　D、ABC均不正确。　　标准答案：a

　　29、本质上的⾮市场价值主要有以下4种，下列中不正确的是( )。　　A、不符合“交易双⽅有较充裕的时间进⾏交易”的快速变现价值;　　B、在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值;

　　C、符合继续使⽤条件下的清算价值;

　　D、从某个特定投资者的⾓度来衡量的投资价值。　　标准答案：c

　　30、关于估价假设，要要防⽌出现以下3种情况不包括( )。　　A、滥⽤估价假设;

　　B、不明&中⼤校&/确估价假设;

　　C、⽆针对性地列举⼀些与本估价项⽬⽆关的估价假设;　　D、对不能肯定、⽽⼜必须予以明确的前提条件提出假设。　　标准答案：d

　　31、⽬前，我国⼟地使⽤权出让不正确的⽅式是( )。　　A、招标　　B、拍卖

　　C、挂牌和协议　　D、⾃由买卖　　标准答案：d

　　32、在我国招标出让⼟地使⽤权的出让⼈可以是( )。　　A、市、县⼈民办公室

　　B、乡⼈民⼟地⾏政主管部门　　C、市、县⼈民⼟地⾏政主管部　　D、村委会　　标准答案：c

　　33、在房地产抵押过程中，债务⼈或者第三⼈( )房地产的占有。　　A、不转移　　B、转移

　　C、暂不转移　　D、暂时转移　　标准答案：a

　　34、房地产作为财产抵押后，该房地产的价值( )所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”　　A、⼤于　　B、⼩于　　C、等于

　　D、⼩于或者等于　　标准答案：a

　　35、实⾏房屋产权调换补&中⼤校&偿⽅式的某拆迁房屋，经测算调换房屋的房地产市场价值为4500元/平⽅⽶，被拆迁房屋的房地产市场价值为3000元/平⽅⽶。下列最接近产权调换差价的是( ) 元/平⽅⽶。　　A、7500　　B、3750　　C、1500　　D、-1500　　标准答案：c

　　⼆、多项选择题(共15⼩题，每⼩题2分。每⼩题的备选答案中有⼀个或⼀个以上符合题意，请在答题卡上涂⿊其相应的编号。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分;少选且选择正确的，每个选项得0.5分)　　1.⽤市场法对房地产进⾏估价时，需要进⾏( )修正。　　A.交易过程　　B.交易情况　　C.交易⽇期　　D.交易价格　　答案BC

　　2.现⾏的⼟地权属证书有( )。　　A.《国有⼟地所有证》　　B.《国有⼟地使⽤证》　　C.《集体⼟地所有证》　　D.《⼟地他项权利证明书》　　答案BCD

　　3.移动平均法是对原有价格按照时间序列进⾏修匀，即采⽤逐项递移的⽅法分别计算⼀系列的时序价格平均数，形成⼀个新的派⽣平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。在实际运⽤中，移动平均法有( )和( )之分。　　A.指数平滑法　　B.简单移动平均法　　C.指数移动平均法　　D.加权移动平均法　　答案BD

　　4.《城市房屋拆迁管理条理》规定拆迁补偿的⽅式有( )。　　A.货币补偿　　B.房屋产权调换　　C.实物补偿　　D.等价补偿　　答案AB

　　5.抑制房地产价格上涨的措施是多种多样的，它们影响房地产价格低落的速度和幅度不尽相同。抑制房地产价格的措施主要有( )。

　　A.制定限价或标准价格

　　B.通过调整房地产的供给来平抑房地产价格　　C.征收房地产交易税或　　D.建⽴⼀套房地产交易管理制度　　答案ABCD

　　6.房地产之所以有价格，前提条件是( )。　　A.有效供给　　B.有效需求　　C.有⽤性　　D.稀缺性　　答案BCD

　　7.具体的长期趋势法主要有( )。　　A.数学曲线拟合法　　B.平均增减量法　　C.平均发展速度法

　　D.移动平均法和指数修匀法　　答案ABCD

　　8.对于⼀宗房地产的价格，通常由( )所构成。　　A.⼟地取得成本　　B.开发成本

　　C.销售税费.投资利息　　D.管理费⽤　　答案ABCD

　　9.收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的⾼低主要取决于( )。　　A.未来净收益的⼤⼩　　B.获得净收益的可靠性　　C.获得净收益期限的长短　　D.获得净收益预期　　答案ABC

　　10.估价作业上真实.客观.合理的价格是指( )。　　A.估价师向买卖双⽅推荐的价格　　B.交易双⽅均接受的价格

　　C.对交易双⽅来说经济上合理的价格　　D.正常交易情况下形成的价格　　答案CD

　　11.下列费⽤不⽤计⼊商品住宅价格的为( )。　　A.⾮住宅⼩区级的公共建筑的建设费⽤

　　B.住宅⼩区内的营业性⽤房和设施的建设费⽤　　C.住宅⼩区内的公共设施　　D.住宅⼩区的⽂化娱乐中⼼　　答案AB

　　12.房地产具有易受性，对房地产的通常通过( )来实现。　　A.充公权　　B.管制权　　C.征税权　　D.征收权　　答案ABCD

　　13、 在实际估价中，运⽤架设开发法估价结果的可能性，关键取决于( )。　　A、房地产具有开发或者再开发的潜⼒　　B、将预期远离作为理论依据

　　C、正确判断了房地产的开发⽅式　　D、正确量化了已经获得的收益和风险

　　E、正确预测了未来开发完成后的房地产价值　　标准答案：c,

　　14、 假设开发法中，选择的开发利⽤⽅式最重要的是要选择⽤途。⽽⽤途的选择要考虑⼟地位置的( )。　　A、可接受性　　B、保值增值性

　　C、现实社会需要程度　　D、未来发展趋势　　E、固定性

　　标准答案：a, c, d

　　15、 收益性房地产的价值到底主要取决于( )。　　A.已经获得净收益的⼤⼩　　B.未来获得净收益的风险　　C.未来获得净收益的⼤⼩　　D.⽬前总收益的⼤⼩

　　E.未来获得净收益期限的长短　　标准答案：b, c,

　　三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂⿊其相应的符号，⽤“√”表⽰正确，⽤“×”表⽰错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣⾄零分。)

　　1、在估价报告中，签署估价师声明是为说明估价是以客观公正的⽅式进⾏的，同时对委托⼈也是⼀种警⽰。 ( )　　答案：错

　　解析：见教材。

　　2、若估价报告在其有效期内未付诸使⽤，则估价责任随之终⽌。 ( )　　答案：对

　　解析：见教材“若估价报告超过其有效期还未得到使⽤，则估价责任期就是估价报告有效期”。　　3、房地产的位置优劣，取决于与特定的区位相联系的⾃然因素与⼈⽂因素的总和。 ( )　　答案：对

　　解析：见教材。

　　4、评估⼟地价格时，不应包括建筑物地上部分的价值，但应包含其地下部分的价值。 ( )　　答案：错

　　解析：如果建筑物有地下室、地下车库等建筑，在评估⼟地价格时，建筑物地下部分的价值因不属于⼟地价格，不能计算在内。

　　5、如果估价对象适宜采⽤多种估价⽅法进⾏估价，则应同时采⽤多种估价⽅法进⾏估价，不得随意取舍。 ( )　　答案：对

　　解析：见教材。

　　6、市场法中，采⽤间接⽐较得出房地产状况修正系数为0.951，其依据是可⽐实例的房地产状况优于标准房地产状况得102分，估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况得97分。 ( )　　答案：对

　　解析：在市场法中，采⽤间接⽐较得出的房地产状况修正系数=100/102*97/100=0.951　　7、在同⼀条道路上，不应附设两种不同路线价。 ( )　　答案：错

　　解析：不是以⼀条街道附设⼀个路线价，⼀条街道可能有多个不同的路线价，⽐如由于街道两侧繁华程度不同、地价⽔平有显著差异时，就会存在不同的路线价。

　　8、在房地产估价中，对建筑物经济寿命的综合判断与其市场状况、经济收益状况⽆关。 ( )　　答案：错

　　解析：从建筑物经济寿命的定义中我们也可以知道这种说法是错误的。

　　9、在⼀个估价项⽬中，估价⽬的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价⽬的是龙头。 ( )　　答案：对

　　解析：见教材。

　　10、估价对象及其范围和内容，既不能简单得根据委托⼈的要求确定，也不能根据估价⼈员的主观愿望确定，⽽应根据估价⽬的，依据法律、⾏规并征求委托⼈认可后综合确定。 ( )　　答案：对

　　解析：见教材。

　　11、⼈⼝密度过⾼会导致⽣活环境恶化，从⽽有可能降低房地产价格。 ( )答案：对　　解析：见教材。

　　12、 “路线价”是临街⼟地中“标准宗地”的平均⽔平价格，可视为市场法中的“可⽐实例”价格。 ( )　　答案：对

　　解析： 见教材。

　　13、如果房地产价格时间序列的逐期增减量⼤致相同，就可以计算其逐期发展速度的平均数，即平均发展速度，据此推算各期的趋势值。 ( )　　答案：错

　　解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量⼤致相同，应采⽤平均增减量法⽽⾮平均发展速度法推算趋势值。　　14、选择的开发利⽤⽅式包括⽤途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取。 ( )　　答案：对

　　解析：选择的开发利⽤⽅式应以合法原则为前提。

　　15、某⼀地带有⼀铁路，这⼀地带如果作为居民区，铁路就可能成为增值因素。( )　　答案：错

　　解析： 如果在居民区附近有铁路，由于噪⾳等问题，不但不能给这⾥的居住房地产带来增值，还会使这⾥的房地产贬值，⽽对于某些⼯业房地产来说，由于⽅便了运输，会使房地产增值。

　　四、计算题(共2⼩题、20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。⽆计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留⼩数点后两位。请在答题纸上作答。)　　1. 评估某块城市规划确定的住宅⽤地　　⼟地总⾯积为1500平⽅⽶

　　1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗⼟地买卖实例作为⽐较实例。　　2、 可⽐实例的成交价格如下：

　　试运⽤上述资料估算该⼟地2003年9⽉20⽇的正常市场价格。　　解：

　　1、⽐准价格=可⽐实例价格×交易情况修正系数×交易⽇期修正系数×房地产状况修正系数　　2、交易情况修正系数为：　　可⽐实例A=100/100　　可⽐实例B=100/97　　可⽐实例c=100/105

　　3、交易⽇期修正系数为：

　　可⽐实例A=0.985×1.026×1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.168　　可⽐实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156　　可⽐实例C=1.033×1.038=1.072　　4、房地产状况修正系数为：

　　可⽐实例A=100/(95×0.4+105×0.35+110×0.25)=100/102.25　　可⽐实例B=100/(92×0.4+96×0.35+98×0.25)=100/94.55　　可⽐实例A=100/(106×0.4+109×0.35+97×0.25)=100/104.8　　5、计算⽐准价格：

　　⽐准价格A=1200×(100/100)×1.168×(100/102.25)=1370.76(元/平⽅⽶)　　⽐准价格B=1150×(100/97)×1.156×(100/94.55)=1449.51(元/平⽅⽶)　　⽐准价格C=1380×(100/105)×1.072×(100/104.8)=1344.38(元/平⽅⽶)

　　6、将上述三个⽐准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：　　估价对象价格(单价)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3 =1388.22(元/平⽅⽶)　　估价对象价格(总价)=1388.22×1500=208.23万元

　　2. 估价对象为⼀出租写字楼，⼟地总⾯积7000平⽅⽶，建筑总⾯积56000平⽅⽶，建筑物结构为钢筋混凝⼟结构，地上36层，地下2层，⼟地使⽤权年限为50年，从1998年9⽉30⽇取得⼟地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2003年9⽉30⽇的买卖价格。有关资料为：该写字楼使⽤⾯积为建筑⾯积的65%，⽉租⾦为每平⽅⽶使⽤⾯积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐⽤年限60年，残值率0;家具设备原值8000万元，耐⽤年限为12年，残值率为4%。经常费每⽉100万元，房产税为租⾦的12%，营业税等为6%。报酬率为8%。

　　解：1、运⽤收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]　　2、计算年总收益=56000×65%×150×12×(1-15%)=5569.2万元　　3、计算年总费⽤：

　　(1)年折旧费=8000×(1-4%)/12 =0万元　　(2)年经常费=100×12=1200万元

　　(3)年房产税=5569.2×12%=668.3万元　　(4)营业税等=5569.2×6%=334.15万元

　　年总费⽤=0+1200+668.3+334.15=2842.45万　　4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元　　5、计算房地产价格

　　V=2726.75/8%*[1-1/(1+8%)50-5]=33016.58万元