第２３卷第６期 Ｊｏｕｒｎａｌ ｏｆ Ｙｕｎｎａｎ Ｆｉｎａｎｃｅ＆Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｖｏ１．２３．Ｎｏ．６ 我国城市规模与房价相关关系的实证研究 马莉莉 张洪 （云南财经大学城市管理与资源环境学院，云南 昆明６５０２２１） 关键词：城市规模；Ｐａｎｅｌ Ｄａｔａ模型；房价 摘要：房地产市场是一个区域性市场，中国城市的房地产价格也受诸多因素的影响，本文即是探讨城市 规模与房地产价格的相关关系。文章选取２ＯＯ２—２００５年东、中、西三十五个典型大中城市的数据为研究样本，拟 采用Ｐａｎｅｌ Ｄａｔａ模型进一步研究全国范围以及不同人口规模城市的房地产价格与城市规模之间的相关关系。 中图分类号：Ｆ２９０ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７２—４７５５（２００８）０６—００９７—０３ 一、导言 出，收入对房价上涨影响最为显著，中国社科院高晓 最近几年，我国的城市房地产行业飞速发展，在 惠认为（２０ｏ３），人口因素对房价的影响主要表现在人 诸多因素的影响下，全国范围内的房价呈现出整体增 口数量、人口流动情况、人口结构和家庭规模。李琳 长趋势，少数规模较大的城市引涨着中国的房价。原 和李园（２ｏｏ５）认为，城市人口规模的扩大会促使房价 因在于：规模较大的城市，会产生明显的聚集效应，这 上涨。郭金兴（２００５）认为不同地区的房地产价格取 将会给当地的房地产市场发展带来外部经济效应，对 决于当地人口数量和经济规模等。 住宅的消费需求增加，也促使这个城市的房地产价格 要研究城市经济与房地产市场的关系的理论基 的上涨。然而，房地产发展的外部性也包括外部不经 础源于区域经济增长的三部门模型。该模型将区域 济，城市规模不断扩大，人口密度必然增大，由于土地 经济分为三个市场：产出市场、劳动力市场和房地产 面积的，这就造成了拥挤成本，规模效应被拥挤 市场。在完全市场经济条件下，区域经济增长的程度 成本的增加而抵消。由于拥挤而造成物价和房地产 和速度是决定房地产市场发展的决定因素。 价格普遍上升，因此要部分城市房价的上涨也要 从市场角度看，推进区域经济发展的主要因素有 城市规模的不断扩大。本文的主要创新点就在 两个：对该区域产品的需求和该区域生产要素的供 于：探讨中国典型城市房地产的发展与自身规模存在 给。城市规模与房地产关系的理论框架如下： 怎样的相关性，以及代表城市规模的各个因素对房价 有怎样的解释程度，以及针对不同规模的城市，这些 因素对房价的影响存在怎样的不同？进而对城市的 房地产发展提出相应的建议。 二、文献回顾及理论基础 国内文献认为城市规模就是指城市的大小，它涵 盖经济规模、人口规模和用地规模三种涵义。经济规 模是指城市中聚集的物质与经济要素的数量；人口规 模是指城市人口的数量；用地规模是指城市建成区的 土地面积。一定的经济规模吸纳着一定的人口规模， 而一定的人口规模又要求有一定的土地规模。三者 相互作用、互为因果。国内外对房价影响因素的研究 有很多，其中很多经济因素均反映城市规模，相关的 研究文献有：国外Ｂａｒｔｉｋ（１９９１）最早提出，房价增长直 接受人口和就业增长的影响，并指出，这些动力因素 对房价的影响程度是不同的。Ｐｏｔｅｒｂａ（１９９１）最早提 收稿日期：２００８—０９—２９ 作者简介：马莉莉（１９８４一），河南开封人，硕士研究生，研究方向为城市经济与房地产；张洪（１９６Ｏ一），四川成都人， 院长，教授，硕士研究生导师，研究方向为城市经济与房地产。 ・９８・ Ｊｏｕｍａｌ ｏｆ Ｙｕｎｎａｎ Ｆｉｎａｎｃｅ＆Ｅｃｏｎｏｍｉｃｓ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ Ｖｏ１．２３，Ｎｏ．６ 三、房价与城市规模相关关系的实证分析 （一）指标选取和数据描述 （ｉ＝１，２，３…Ｐ，ｔ＝１，２，３…ｎ） 本文考察的３５个大中城市包括我国地区的 ３Ｏ个省会城市和直辖市以及大连、青岛、宁波、厦门、 深圳５个计划单列市。 本文主要的被解释变量即为城市住宅的平均销 售价格，根据城市规模的三层含义，选用以下指标作 为解释变量带入模型中：（１）人口规模：本文选取市区 非农业人口作为衡量指标。（２）建设用地规模：选用 建成区面积反映各个城市的建设用地开发规模。（３） 经济发展规模：选取年底居民储蓄余额、ＧＤＰ以及居 数据来源于《中国统计年鉴》、《中国城市年鉴》， 时间跨度为２００２—２００５年４个年份，为了消除数据的 异方差性，文章中对数据求对数，后进入模型进行数 据分析，此外，在进行面板数据处理中，为了消除模型 存在的自相关性，取因变量的滞后变量进入模型。 因此，本文最终采用的计量经济模型为： ），＝ａ＋卢１ ｌｎｒｅｎｋｏｕ＋ Ｉｎｇｄｐ＋岛ｌｎｓｈｏｕｒｕ＋ ＾ ｎｓＩａｙ＋ Ｉｎａｒｅａ＋Ｐ６Ｉｎｔｏｕｚｉ＋ Ｉｎｘｓ－Ｉ－ ｃｔｒ（ｎ）＋ｅ （变量定义：ｒｅｎｋｏｕ：市区非农业人口，ｓｈｏｕｒｕ：人均可支 民的人均可支配收入作为城市经济规模的衡量指标。 本文使啊的数据是二维的，因“Ｐａｎｅｌ Ｄａｔａ模型” 配收入，ｓａｙ：居民储蓄余额，ａｒｅａ：建成区面积，ｔｏｕｚｉ：房 地产投资，ＸＳ：房地产年均销售面积，ａｒ（ｎ）：房价的滞 后变量，ｎ＝１，２） 能同时利用时间序列数据和横截面数据，并有效控制 由于观察值的个体特征而造成的样本内部非均衡性 问题，故而采用该模型。 模型的基本形式为： Ｙｉ，＝口 ＋卢ｌ Ｘｌ ＋ 表２ ＋。…・’＋ ＋ｕ 房地产 投资 １７３０．２５ ９０５８．４６ １６４．６ １９２６．５８ （－－）３５个城市总体分析 数据特征描述 将３５个城市的各个选取的经济指标进行简单的 数据处理，得出的数据特征如下表： 中国大中城市２００５年房地产价格以及各经济指标数据特征 名义ＧＤＰ 个人可支 居民储蓄 配收入 １２２３１．８９ ２１４９４ ８３９７ ３３３４．０２ 房地产 价格 平均值 最大值 最小值 标准差 建成区 面积 ２９６．５７ ｌ１８２ ６４ ２４４．４１ 非农业 人口 ２７７．９３ １１２８ ４４．６６ ２＝ ．６９ 余额 １５３４．１８ ８４３２．４９ ２１１．６４ １８３４．１５ ３１９７．５１ ６９９６ １５４１ １４３６．４５ ２７４７０２５ １５２５００８２ ２７０７１７ ３１２９４６２ 与房价的相关系数 １ ０．８３８ ０．７０６ ０．９０７ ０．７６８ ０．７３２ ０．５６６ 从上面数据特征表看，全国２００５年房地产价格 的平均水平为３１９７． 元／平方米，标准差为１４３６．４５ 元／平方米，说明房价在全国范围内存在较大的区域 从城市的土地利用规模上看，城市的大规模基本 建设与房价的上涨存在紧密的互动关系，这几年房价 涨得快的城市，无一例外是正在大搞城市建设的地 方。从２００５年数据上看，同样是北京、上海、广州、深 圳四个城市的建成区面积最大，房价也最高，与房价 的相关系数为０．７３２，说明城市规模的扩张与房价上 涨存在显著相关性。 性差异。房价最高的是深圳市，每平米６９９６元，最低 的是呼和浩特市，每平米１５４１元，仅为深圳的１／５。 从城市的人口规模上看，我国大中城市平均人口 为２７８万人，市区非农业人口过８００万的为上海、北 京，其房价约为各城市平均价格的２倍，但如深圳、大 总之，从全国范围来看，城市城市规模为城市房 价增长的关键因素，为了验证规模不同的城市商品住 宅价格的影响因素有何差异，以下将通过把城市按城 连、厦门等城市人口低于平均水平，但其房价平均为 平均水平的１．６倍，这也说明人口规模与房地产价格 的关系没有很强的规律性。 从城市的经济规模上看，按２００５年ＧＤＰ和年底 市的人口规模分为四类，深入分析城市规模与房地产・ 价格之间的相关性特点。 储蓄余额统计，上海、北京、深圳、广州是经济规模最 大的城市，四个城市的平均房价为６２２４．２５元，平方 （三）分类分析 城市分类分析 对于城市规模的分类，国际上有不同的标准，我 米，是３５个城市平均水平的１．９５倍，经济规模最小的 五个城市为西宁、银川、海口、贵阳、呼和浩特，房地产 价格平均为１９２６元／平米，为城市平均水平的０．６倍， 国是按照城市市区非农人口规模分组，本节也利用市 区非农业人口规模进行分类，将３５个城市分做４类， 分类结果见下表： 说明经济规模与房地产价格存在较明显的相关性。 马莉莉：我国城市规模与房价相关关系的实证研究 ・９９・ 第一类城市 ＞４００万 北京、上海、天津、重庆、 广州武汉、南京、沈阳 、成都、西安、哈尔滨、济 第二类城市 ２００万一４００万 南、青岛、长春、杭州、大 连、石家庄、太原 郑州、深圳、长沙、兰州、 第三类城市 １０ｏ万一２００万 昆明、南昌、合肥、贵阳、 福州、南宁、宁波、厦门 第四类城市 １００万以下 西宁、海口、呼和浩特、 银川、乌鲁木齐 分别对四类城市进行面板数据的回归分析，得出： １、第一类城市模拟回归方程： Ｌｎｙ＝０．３１６１ Ｉｎｇｄｐ＋１．０２５４ｉｎｓｈｏｔｗｕ一０．４５６７１ｎｓａｖ ＋０．９５９４ ａｒ（１） （其中Ｒ２＝０．９６２３，ＤＷ＝１．７３） 结果显示，人口规模在４００万以上的城市房价与 城市经济规模相关性较为显著，具体是受ＧＤＰ、人均 可支配收入、房价滞后一期正相关，与居民年末储蓄 余额呈负相关。 ２、第二类城市模拟回归方程： Ｌｎｙ＝一１０．４２３７＋０．２２５６１ｎｔｏｕｚｉ＋１．５８３４ｉｎｓｔｗｕｒｕ 张，对房地产的需求随之增加，房地产价格自然上涨， 但是人口及建成区面积均没能进入四类城市的回归 模型，主要是因为目前人口的流动性增强，各城市统 计的户籍人口数量与实际的常住人口有差距，而对房 地产的需求是由当地全部从事各类活动的常住人口 数量决定的；此外建成区面积相近的城市，由于区域 分布不同，房价也会相差甚远，但是对单个城市房价 影响因素的研究，建成区面积每年的递增代表城市的 扩张程度，是一个不可或缺的研究对象。 综上所述，在代表城市规模的众多指标中，经济 规模成为影响城市房地产市场发展的最关键因素，其 中包括ＧＤＰ、储蓄、房地产投资、房地产销售面积、个 人可支配收入等指标，鉴于此，提出如下建议： 第一，严格控制大城市规模 对于人口规模不同 的城市，房价上涨的因素各有不同。因此促进城市房 地产市场的健康发展也要做要因地制宜。对于人口 规模在４００万以上的超大城市，房地产市场体系较为 成熟，但存在的问题是，人口不断聚集、城市快速扩张 会进一步加重“城市病”，此外，人口越多，住房供需缺 口也越大，而且受地价的影响，越是人口密集的市区， 房价越高，住房问题也越难解决。因此对这些城市要 严格控制城市建设规模，促使房地产市场健康良性发 展。 ＋０．７７１４ ａ．ｒ（１） （其中Ｒ２＝０．９１９２，ＤＷ＝２．２０） 人口在２００万一４００万之间的城市房价主要受房 地产投资、个人可支配收入以及自身的滞后一期显著 相关。 ３、第三类城市模拟回归方程： Ｌｎｙ＝０．２２５６１ｎｗｕｚｉ＋１．５８３４１ｎｓｈｏｕｒｕ＋０．７７１４ ａｒ （１）一０．２０４６ ａｒ（２） （其中Ｒ２＝Ｏ．９４８，ＤＷ＝１．７３） 人口在１００万一２００万房价与房地产投资、个人 可支配收入正相关，与房价的滞后一期正相关，与其 滞后２期呈现负相关。 ４、第四类城市模拟回归方程 Ｌｎｙ＝１０．４８９５＋０．４５３９ｉｎｗｕｚｉ＋０．２９８７１ｎｘｓ一 ０．３２１９ｉｎｓⅡ ＋０．９１４５ ａｒ（Ｉ） （其中Ｒ２＝０．９６８，ＤＷ＝ｌ－８３） ３５个城市中１００万以下的城市数量最少，代表性 较弱，从数据的分析上看，该类城市的房价与投资、销 售呈正相关，与储蓄呈负相关。 四、结论及建议 第二，正确进行投资引导。对于人口规模在４００ 万以下的城市共同的特点即是：房价与投资具有显著 的相关性，这说明中国大多城市存在房地产投资过热 现象，促使房价上涨过快。因此要正确进行投资 引导，可以鼓励城市扩大中低价商品房和经济适用房 的建设规模，满足普通市民改善居住条件的愿望。此 外，压缩高档住宅的用地供给，将房地产投资引入科 学理性的轨道。 第三，发展区域经济。对于分布在西部，人口规 模在１００万以下的城市，房价与个人可支配收入相关 性较弱，说明该类城市居民的住房购买力不强，因此 对此类城市从根本的解决方式应是积极发展城市经 济，提高低收入家庭的购房能力，激活房地产市场，带 动区域经济发展。 第四，信息透明，规范交易环境。加强市场监管 和信息化建设，建立公开、透明、规范的房地产市场交 易环境。通过全面、及时、准确地向房地产开发商和 消费者提供市场信息，避免对房价的投机炒作行为， 引导市场的理性发展。 参考文献： ［１］张红．房地产经济学讲义［Ｍ］．北京：清华大学出版社， ２０Ｏ４． 经上述数据分析，从３５个城市总体情况来看，只 有城市人口规模与房价之间没有显著的相关性（相关 系数０．５６６），但是城市建设规模以及经济发展程度与 住宅价格相关系数分别为０．７３２、０．８３８，相关性较为 明显，可以说明城市规模是房地产市场发展的关键因 素。但是但是通过将将３５个城市按人口规模进行分 类，数据分析结果表明，对于不同规模的城市，经济规 模和购买能力是影响各地房地产价格的重要因素。 从理论上讲，人口规模扩大促使城市用地规模扩 ［２］郭金兴．房地产的虚拟性及波动性研究［Ｍ］．天津：南开大 学出版社，２００５． ［３］崔新明．城市住宅价格的动力因素及其实证性研究［Ｍ］． 北京：经济科学出版社，２００５． ［４］高铁梅．计量经济分析方法与建模［Ｍ］．北京：清华大学出 版社，２Ｏ００６． ［５］郭玲．城市规模对经济增长影响的实证研究［Ｄ］．大连：东 北财经大学硕士论文，２００６． 责任编辑：一虹
