随着出生率不断下降，孩子越来越少，老年人越来越多，到2050年80岁以上的老年人将增加5倍，全球都面对老龄化问题，但在老龄化社区或者国家地区里面，增长最快的是在发展中国家，增长最快的发展中国家以中国增长的又最快，所以中国面临老龄化问题是最严重的。
养老地产是指在人口老龄化日益加重背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。这类老年住宅产品是指可以使老年人获得经济供养、生活照料以及精神慰藉等基本内容的居住场所。它的基本存在形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。
面对日趋严峻的养老问题，社会化养老模式势在必行，这一趋势使我国养老地产开发行业面临巨大的机遇和挑战。我国应在根据自身经济发展特点发展养老地产的同时借鉴国外发达国家养老地产开发先进经验，构建出我国特有的地产发展模式。
美国养老地产运营模式：
美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，其养老地产以商业化运营为主，突出特点是设施完善。
在美国，已经形成了较为全面的养老居住建筑和服务设施类型，全面覆盖身体状况从康到虚弱，生活自理程度从独立居家生活到需要辅助生活的各阶段老年人，具体包括如独立型老年住宅、老年公寓、连续照料退休社区、老年社区、老年日托中心、护理院、老年痴呆病院、临终关怀、暂缓照料等。
其中较为典型的一种养老居住模式是老年社区，以成熟的商业化运营模式著称。老年社区既是美国郊区化的产物，更源于其特定的地理和社会背景——充裕的土地资源，发达的市场环境，较年轻的老年群体。这类社区多建设在郊外地段，以低密度住宅形式为主，主要面向较年轻、健康、活跃的老年群体，提供居住和配套服务。让老年人享受郊外的清新空气和美好景观的同时，还能充分利用各类休闲娱乐、康体健身设施实现健康向上的生活情趣。整个社区内部形成多层级的设施配置，既有集中的社区配套以满足较大规模的聚会与活动，同时，在每个组团还设有基本配套，满足小组团内部相对全面的生活需求，促进居民对居住邻里的归属感和家庭感。
有的老年社区不仅提供专门面向老年人的住宅，还为年轻家庭提供适合的居所，实现各年龄阶层的混合居住，既为两代家庭相邻而居提供可能，还能让老年人在与不同年龄段人群广泛的接触中，获得充实与满足。有的社区为老人提供了多种可参与的活动内容，形成上百个由社区居民自行运营的俱乐部和活动项目，使老人老有所乐。有的社区通过与周边的知名大学建立合作关系，可使用大学的教学设施，并提供终身学习项目，从而吸引了大量高知文化的老人，使其老有所为，老有所学。
此外，美国以商业模式运营老年地产的方式值得借鉴，将老年地产与休闲、娱乐、健康、教育等产业整合，更有针对性地提升了地产的价值和吸引力，同时促进了产业链的延伸和整合。“以房养老”是目前美国一种新型的养老方式，指的是老人可以将自己的产权房抵押给银行、保险公司等金融机构，定期获得一定数额养老金或者接受老年公寓服务。房主去世后，该房产出售用于归还贷款。反向抵押贷款在美国的发展既帮助老人解决了养老问题、分担了政府负担，又可以为银行等金融机构提供多种收益方式，它为解决美国的老龄化问题和社会保障问题起到了积极作用。
同时，发达的养老咨询业以市场需求为主，服务项目众多、服务周到。有国家政府的
咨询服务组织为国家养老政策提供咨询，有在市场经济发展中涌现出的各类公司、集团为为企、事业的各类养老项目、工程提供硬件和软件方面提供咨询，也有地区小公司和个人为社区、家庭、个人养老服务需求提供咨询。各类咨询服务对美国养老地产业的发展起到了举足轻重的专业“谋士”作用。
日本养老地产运营模式：
日本介护保险政策的推行为老年人及其家庭解除了后顾之忧，使各类养老服务业形成产业链，老年地产业有了新的发展空间。其设施的突出特点为保证老人的自助自理。
日本老年住宅主要分为“机构设施”和“住宅”两大类。
1、“机构设施”可以做以下分类：
1）护理疗养型医疗设施
2） 老人保健设施
3） 特别养护老人住家
4） 养护老人住家
5） 低收费老人住家
以上5种机构设施的入住对象一般是需要医疗或特别护理的老人，政府对开发建设这些机构设施一般给与一定的建设费的补助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身
体、精神障碍等原因需要长期疗养的特殊人群。类似于我国的公立养老院、敬老院等机构。
6）收费老人住家
大致分3种类型：健康型、住宅型和需要护理型。其中健康型的收费老人住家不配备护理服务，老人随着年龄的增长需要护理服务的时候，可以转移到其他有护理服务的住家。
7） 患有老年痴呆症高龄者的集体住家
8） 高龄者生活援助住屋
在“机构设施”类中，最典型的具有代表性的是第6类的“收费老人住家”，这种形式是现在大多开发商倾向开发和经营的模式。在“收费老人住家”内配置符合日本《护理保险法》所要求的护理设施、人员后，经营者可以利用护理保险制度向入住老人提供护理服务，由国家买单。这种由国家财政支付的护理保险对于提供护理的服务商来说是最安全和最稳定的收入。
2、“住宅”类的模式分以下4种：
1）面向高龄者的住宅
2）年长者住宅
3）银发住宅
4 ）自有产权住宅
“住宅”类中，除第3种“银发住宅”的入住老人可能需要轻度照顾以外，其他3种住宅模式的入住对象一般为60岁以上且生活能够自理的健康老人。第1种“面向高龄者的住宅”是当前经营者倾向的“住宅”类中具有代表性的模式。签订了租赁合同后，“面向高龄者的住宅”的房东可以配置护理、餐饮、清扫、家政等服务以增加收入，入住老人可以根据需要选择服务项目与房东另行签订服务合同。“面向高龄者的住宅”与“收费老人住家”最大的区别是“面向高龄者的住宅”不是必须配置护理服务，而“收费老人住家”一般必须配备护理服务。
由此可以看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售产权为目的的经营模式。“机构设施”模式就是由开发商建造一所适合老年人居住的设施，设施内配置以护理为主的各种服务；而“住宅”则是房东通过收取租金得到投资回报的模式。
欧洲养老地产运营模式：
欧洲“福利制”是欧洲社会的一个重要特点。以法国为例，法国老年住房产业发达，其养老设施大体上分为四种，即收容所、老年公寓、护理院和中长期老年医院。收容所包括公立和私营两种，是为生活能够自理的老人而建的一种收费较低的住宅形式。其费用由老年人自理，国家也会为一些低收入的老年人提供住房补贴。收容所除了提供食宿外，通常还会提供一般医疗保健和文化生活服务。老年公寓通常具备完善的服务设施，包括膳食、淋浴、阅览、文化活动和医疗保健等项目。根据不同的收入和生活习惯等情况，老年公寓可以提供单间，也可以仅提供床位。护理院主要收住失去生活自理能力的患病老人，有较完善的医疗和生活服务设施。中长期老年医院则以治疗为主，属于康复医院性质。其收治对象为经过治疗后有希望恢复生活自理能力的老年患者。在法国，退休的老年人可以享受很好的福利待遇，其每个月的收入比如今一般的年轻人还要高。因此，法国的老年产业发展迅速，而其中最发达的是养老院，它们提供周到、完善的服务与照顾。而不论养老院是
公营还是私营，都统一由社会福利部加以管理，并且纳入社会安全保障体系之中。养老院的医疗服务则由卫生部门进行管理，从而形成了社会福利和医疗保健相结合的体制。
中国养老地产运行模式：
我国养老地产的发展主要分为：普通型养老院，医护型养老院，老年公寓，养老社区。对于企业盈利型养老地产来说，老年公寓和养老社区为目前主要发展的养老地产项目。
通过对老年住宅产品的分析，有可将养老地产的内涵归纳为以下四点：
生活配套设施：包括餐厅、超市、图书馆、休闲娱乐场所、金融服务、停车场、轮椅通道、消防设施、公共空问、花园部分等。
医疗配套服务：包括医院、医务所、牙医诊所等。
康复配套服务：包括协助生活服务，恢复护理，私家看护等。
交通配套服务：公共交通，轮椅公交设施等。
通过上述分析可以看出，与一般的商业地产相比，养老地产具备以下特点：一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计设计方面要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼救系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利的在住宅附近一站式解决各项需求。这就决定了养老地产的开发资金需求量大、产业链长、各方利益关系复杂。
随着老龄化人口的增加，企业盈利型养老地产逐渐壮大，并朝以下趋势发展壮大：
规模化：随着市场的进一步发展，质高价低的大型老年社区应运而生，老年住宅产品呈现规模化。
郊区化：满足对环境的高要求，也为了减低成本降低入住的门槛，未来老年住宅的选址将会远离城市，但是同时会顾及交通的便捷性，以方便家人朋友的探访的郊区。
科技化：为老年人提供更细致的照顾；智能化的应用，带来更方便、安全的全方位保障。
建筑多样化：随着市场的日趋成熟，产品推陈出新，建筑呈现多样化。在建筑设计上，住宅健康性、使用的多功能化、增强邻里沟通的将是未来产品的竞争焦点。
功能丰富化：融养老和家庭悠闲于一体
社区服务专业化：社区服务在不断细化、丰富的过程中向专业化发展。
在遵守以上发展趋势的同时，复合化，住宅化，旅馆化以及个性化的发展有利于在养老地产市场中占据有利地位。首先是复合化，把不同类型的社区加在一起就可以形成新的运营模式。例如，把老年公寓和幼儿园以及图书馆相结合，使老人们能够吸收到社区的活力，儿童的活力和其他人群的活力，减少他们的孤独感。第二是住宅化，主要是采取各种各样的设施，使养老设施住宅化，有一个家的感觉。比如说让入住老人布置一个自己熟悉的环境，同时也节省了设计设施的费用。旅馆化方面，则指为老年住户提供管家服务等旅馆性服务。个性化方面，可以根据不同需求的老年人创立不同服务类型的老年公寓或老年社区。如提供旅游探索、娱乐交流、古典艺术与现代艺术欣赏、学习发展、运动休闲等各种类别的享乐型服务，满足活力充沛的老年人对于享受生活、自我发展的心理需求；与大
学合作，让有精力的老年人在大学自由学习、为高校学生讲授人生经历、工作经验，满足老年人满腹经纶希望持续展示人生魅力体现人生价值的心理欲求；或者针对候鸟型养老、临时旅游度假型养老、居家养老等不同的养老诉求，分别设计特色活动集约式和活动内容较为均散化的服务内容。根据中国居民对于产权诉求的不同以及经济能力的差别，推出一次性购买型、分时度假型、酒店型等不同时段不同形式的养老产品。
美国日本等国在养老地产的运营模式与经验方面相对成熟，而美国相对于欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与中国当前的老龄化阶段较为接近。因此，美国相对成熟的养老地产的开发模式与经验方面对我国养老地产的开发具有重要参考意见。
借鉴美国的经验，我们可以采取国家保障和私人投资相结合的模式。政府可以在多种政策上鼓励和扶植私人和企业开发老年住宅，比如在土地使用、税收等方面可以给予一定的优惠。以租换租，以旧换新，倒按揭，房屋置换、两代买，以房养老、分时度假，私募基金、房地产投资信托基金(REITs)，上市、信贷，企业债、政府债等均为目前适宜中国养老地产发展的经营手段。
政府还应积极推进“以房养老”模式。“以房养老”模式的内容比住房反向抵押贷款更为丰富，它是一种由特定机构提供的，以与房地产有关的权益所产生的现金流作为特定机构向老年人提供养老费用和服务支撑保证的金融产品。目前，我国社会养老保障体系还不健全，而我国老年群体中很多人拥有一套以上房产，以房养老拥有广阔的市场空间，因此以“以房养老”方式将是一个值得探索的重要模式。
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