我国物业管理存在的问题与对策研究

我国物业管理存在的问题与对策研究

摘要：随着我国经济的快速发展和城市开发进程的加快，人们的生活水平逐渐提高。伴随着城市化的市场经济，物业服务高速发展并逐步成为一个新型的热门行业。物业服务企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，为业主和租户创造一个舒适、方便、安全、幽雅的工作和居住环境。如今，物业管理已形成规模，其效益日趋明显，而在物业管理过程中存在的问题也逐渐暴露，因此，本文就我国物业管理的发展现状入手，对其存在的问题进行了分析研究，并提出解决问题的对策。

关键词：物业管理；发展现状；存在问题；对策研究 引言

现如今，物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，能够最大化的为户主提供最贴心的服务，有效的解决了诸多矛盾，适应了社会主义市场经济体制的需要。同时，物业管理只是近年来刚刚崛起的新生事物，其发展体制还不够完善，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响。因此，我国物业管理的探索与研究就显得十分必要了，我们必须深入思考与分析，把握正确的发展趋势，使将我国的物业管理行业更好地适应经济化社会，更好地为人们服务。

一、我国物业管理的发展现状

在我国物业管理的产生可以追溯到20世纪80年代初期，经过多年的探索发展后，我国的物业管理取得了重大进展。物业管理的领域逐步扩大，规模也初步形成，物业管理服务形成了包括了房屋修整、社区设施设备的维修养护、保安管理、环境保洁等众多内容；法制环境也在物业管理中不断渗透，一系列有关物业管理的规章制度、法律法规相继产生。

二、我国物业管理过程中存在的问题

1、物业管理松散无序

很多物业管理企业只对小区的岗位值守、绿化保洁、设施设备维修等一些显而易见的工作上，很少按照企业资质等级标准去实施物业管理的。虽然绝大多数物业管理企业都制定了相关的一系列物业管理规章制度，但是真正能够确切地落实到位的却寥寥无几

2、物业管理的法制建设滞后

物业管理近年来才在我国兴起，物业管理的法制建设相对落后。随着物业管理的推行，出现了不少问题，针对这些问题，国家及地方政府制订了一些相关的法规措施，这些法规的颁布、实施虽然初步提供了我国物业管理有法可依的状况，

但是这些法规对物业管理实践要求相比，差距仍有不小，暴露出明显的不适应性及滞后性。

3、物业管理经费不足

物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费的来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业却在抱怨物业管理的经费有困难，主要体现在以下几个方面：

1）物业管理启动资金难以到位。当前我国的物业管理尚处于起步阶段，需要大量资金投入，尽管政府每年对住宅小区的管理都能给予一定的经费补贴，但远远不能满足物业管理快速发展的要求。

2）物业管理企业管理成本居高不下。物业管理企业经营严重不足，营运资金缺乏，导致大多数物业管理企业处于亏损状态，除了收费难，启动资金没有到位等原因外，还有物业管理企业本身规模和所管理的物业质量的原因。

3）物业管理企业经营渠道少。企业化要强调“一业为主，多种经营”。物业管理公司要取得经济效益，既要通过各种方法降低管理成本，又要开拓经营渠道增加收入。

4、队伍素质较低，缺乏专业人才

物业管理行业作为一个新兴行业，尚未建立统一的行业规范和从业标准，导致从业人员参差不齐，高层次人才比较缺乏，特别是复合型人才更少。目前，物业服务企业普遍存在人才缺乏，突出表现为“三多三少”；一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普遍岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少；特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。因此物业管理人员队伍整体素质不高，管理观念陈旧，管理意识淡薄，甚至有些物业服务企业是由房管所改制的，导致机制转换不到位，管理人员观念没有及时转变，没有服务理念，导致物业管理管理水平不高，服务质量不好。这种人才不足的局面，已严重影响了物业管理行业向高水平发展。这种人才匮乏的局面如果得不到及早改善，势必影响物业管理行业整体水平的发展、提高。

二、物业管理过程中存在问题的解决对策

1、完善针对物业管理的专业性法律法规

一个完善的法律体系是保证系统正常运转的前提。全面合理的法律制度能够有效的规范物业管理的组织和行为，保障业主的合法权益。建立专业性的法律法规不仅可以保证物业的运营合乎法律，依法行事，同时可以保障业主的合法权益，减少物业和业主之间的纠纷。在结合我国实际情况的基础上，提出如下的建议：

1）建立健全、合理的物业管理法规体系。明确规定物业管理的目的、基本原则、物业管理法律关系（含主体的权利义务）、物业服务企业及业务范围、监管体制和物业管理法等相关内容；

2）完善物业管理法规内容。物业管理相关人员在提高管理水平和服务质量的同时还要不断提升自我能力，使自己适应日益变化的社会。同时要净化物业管理市场，对物业管理人员进行严格考核，严禁那些不合格的人员混入物业管理行业；

3）完善法律责任制度。完整的责任制度有效的规范了人们的行为制度，他们明确知道违反物业管理的有关规定的后果，这样便将有力地督促各主体正确行使权利和积极履行义务，尽可能减少和避免纠纷，违法行为的发生。明确业主和物业的权利与义务，能够有效的提升物业管理法规的层次，促进物业管理和业主之间的和谐发展。

2、加大领导力度，规范管理体制

物业管理要在打下牢固的群众基础，在业主面前树立威信。物业服务企业在管理事务上对业主公开、透明。同时在服务及收费方面制定合理的服务及收费标准。其次，是在业主委员会的设置上，在这方面要严格控制把关，建立健全合理的制度，并严格履行职责，并且有相关人员来发挥维权、监督和协调等作用。保证整个行业的健康、快速发展。

3、加强物业企业资质管理

物业企业的质量水平关乎整个物业管理的能否正常运转，因此加强物业企业资质管理，提高物业管理质量势在必行。相关法律体系要严格控制物业企业上市，要对他们的整体水平、相关资质严格把关，严禁那些不合格的物业企业混入市场。同时物业企业要定期对员工积极培训，让他们掌握最新的市场信息，明白业主正真需要什么，这样才能够更好地为业主提供贴心化的服务。物业企业要致力于积极改善物业环境，提高物业服务质量，为业主提供更优质的服务。同时物业服务企业要积极引进人才，提高物业管理团队的水平，妥善运营，使物业管理的质量得到全面的提升。

4、提高物业经费的解决对策

首先，提高物业管理的规模。物业管理公司应该根据实际情况，区域性的对物业管理进行规模化经营，以达到降低管理成本，提高经济效益的目标。其次，采取多种方式的经营。物业管理公司可以通过采取“一业为主，多种经营”的经营理念。物业管理公司只能通过各种方法降低成本，还要开拓各种经营渠道增加收入才能取得更好的经济效益。再次，物业管理公司要不断提高自身服务质量，树立良好口碑。物业管理公司要本着“街区就是市场，服务就是效益，住户就是上帝”的理念，提高对社区、小区的服务质量，树立一个良好的口碑，提高物业管理公司的业务水平。物业管理公司可以通过对员工进行培训并考核，在提高员工

综合素质及服务态度的基础上，精简员工，从而减少员工开支成本。

结束语

总而言之，物业管理作为我国的一项服务行业，与人们生活质量的高低有着密切的关系，它的管理是否完善直接影响人们的心情和生活质量，因此面对我国目前物业管理存在的问题，采取切实可行的解决对策，以此来促进我国物业管理的和谐发展。

参考文献

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