房地产开发企业会计问题探讨 张琪 摘要：房地产开发企业在城市开发事业的发展中慢慢从建筑行业中脱离出来。房地产开发企业自１９９３年开始执行分行会计制度起， 就实行独立的企业制度，逐渐推动房地产开发企业朝着规范的方向发展，但是针对某些业务的处理，并没有给出一个明确的规定或者是规 定的尚不严密，这些都是造成企业会计核算跟它的实际情况产生很大出入的原因。 关键词：房地产开发；会计核算；会计处理问题 一、引言 在各行各业的飞速发展中，房地产企业的地位愈来愈突出，这正是 因为其在会计核算中所呈现出来的显著特点，从而使房地产开发会计核 算方法已经成为讨论的热点，基于此，对房地产企业投资与成本费用的 合理估算则显得尤为重要，这也是企业管理层作出正确经济效益评价和 投资决策的需要。 二、房地产企业会计核算的特点 １．不同的开发模式具有不同的会计核算方法。例如，对于一项开 发任务，房地产开发企业是选择成立分公司还是成立子公司进行核算管 理，其会计核算方法有着本质上的区别。 ２．房地产企业对于开发产品是对外进行销售还是留作自用或经营， 其会计核算处理的方法也完全不同。对于作为自持物业的项目的核算应 当比照建设固定资产的方法。但是。房地产开发企业大多数的开发项目 都为综合性的，不仅有自持物业，也有构建销售物业的要求，于是就出 现了销售核算与自营核算并存的现象。 ３．房地产企业在收入与成本结转上较为复杂。由于房地产的建设 通常要经历很长的一段时期，预售建筑所取得的收入作为预收账款，并 且在项目竣工完成后结转成为销售收入。在项目建设过程中所发生的支 出一般会计入到开发成本，并且在竣工完成后结转为销售成本。 ４．房地产企业对于即将需要开发的建造项目，往往不会选择自行 建筑施工，而通常是与某一些建筑施工单位通过招投标来签订施工合 同，委托其进行开发建设。 ５．房地产企业有新的项目需要建设时，会成立一个项目公司，当 该项目建造完成时，该项目公司并不会长久存在。这就在一定程度上造 成房地产企业的非持续经营。 三、房地产开发企业会计核算中存在的问题及原因 １．收入确认的复杂性问题及原因 起进行核算，从而在无形中增加了资本化的金额。其他还有一部分的房 地产商会根据其销售方式来确定停止资本化的时点，从而影响财务报表 的真实性和可靠性，造成了一定程度的混乱。 ３．收入与成本费用不满足配比原则 首先，如前所述，房地产开发企业具有建设周期长的显著特点，通 常三五年不等，这就会造成房地产开发企业投入与产出不配比，不能为 管理者提供有利的决策依据；其次，整个建设工程均是房地产开发企业 的投资成本，可是建设完成用于销售的房地产商品并不会总是整个商品 集体出售，通常是根据楼层和户型这些具体的标准和单位来销售，这种 情况就会造成投资成本与房地产商品销售收入的配比严重不协调。 四、针对房地产开发企业会计核算问题的对策 １．正确确定和应用收入确认标准 当房地产商品的销售采用自行开发然后销售时，因为企业自行开发 建造的房地产商品具有建设周期长、所耗用的资金量大并且价值较高等 特点，它销售通常会采取预售、分期收款销售等方式。当房地产商品的 销售采用事先与买方签订合同，按合同要求进行开发时，应该按照建造 合同签订时所确定的详细标准来对收入进行确认和计量。但是在现实具 体的实际操作中，开发商大部分并没有考虑商品的销售是否已经确实完 成，有一部分的开发商在预售阶段签署了销售合同同时将款项收齐以后 就进行了收入的确认，还有的开发商在产权过户完成以后才确认收入， 种种这些商品房销售收入确认标准的不一致就造成了会计核算中开发商 收入确认标准的杂乱无章，而且易被企业操纵来隐瞒企业的真实情况。 ２．借款费用资本化存在的问题及原因 由于房地产企业建设项目所需投入的资金较大，因此，房地产企业 大部分会采取举债的方法来筹集资金，这就导致了房地产企业债务资金 的回笼期较长，在实际操作中并没有规定一个统一准确可以被房地产企 业所利用的标准，这就对会计人员提出了较高的要求，需要根据其经验 进行职业判断是否确认资本化。（１）资本化开始时点的提前性房地产 企业取得土地后，不一定会马上进行开发活动，一般会随着市场变化的 实际具体情况或者其他原因延至以后期间实施项目施工建造工程，而房 地产开发企业借款费用的资本化的一般做法是取得土地使用权起。这就 导致了借款费用资本化的时点有了一定的提前量，房产商可以通过延迟 开发商品的建造施工活动来控制资本化的金额，掩盖了实际的情况，存 在虚假的积极信息。（２）对借款费用停止资本化时点的局限性房地产 开发企业对土地的开发活动通常是在几个会计期间跨期分阶段完成的， 个阶段完成以后再开发其他阶段的。而实际上，房地产开发企业大部 分会在全部的建筑施工完成以后停止资本化，将类似的开发商品放在一 一针对房地产开发企业取得的土地使用权，如果并没有按照合同规定 支付全部土地使用权出让金的，或者暂时还未取得土地使用权证书，或 者未按照已经签署的出让合同规定条款进行项目投资开发的，以及所有 权归属问题存在争议的、未依法登记并领取权属证书的房地产不得随意 进行买卖。房地产开发企业在确认收入时应考虑分析是否具备以下条 件：（１）房地产商品已经完全竣工并且经过有关部门实地验收确认合 格；（２）房地产开发企业已经与客户签订了正式标准的商品房销售书面 合同（３）房地产商品已经过客户验收并办妥入住手续；（４）客户和房 地产开发企业均按照合同规定的履行各自的义务。 ２．房地产企业借款费用资本化的有关建议 （１）明确借款费用资本化开始的时点应当是房屋的实体建造施工开 始之后，因为房地产开发企业所购人的土地使用权主要适用于建筑开发 活动，而不是将土地按照目前的状况予以出售或其他处理。所以购人土 地使用权以后并不是资本化开始的时点，不能将借款费用予以资本化。 （２）明确借款费用资本化停止的时点应该是房地产开发企业取得能证明 其已经竣工并验收合格的文件或书面证明，防止现存的一些诚信度较低 的房地产开发企业为了实现自身期望达到的特定目标，随意将一些达到可使 用或可销售状态但是并未取得相关证明其完工文件的资产停止资本化。使得 财务报表上所反映的有关信息更能被相关信息使用者所利用和信赖。 ３．明确成本分配的标准 房产商在进行项目开发时是按照一个整体进行的，而销售则不然， 通常是按照一户或一层或一幢来进行销售的，从而收入也是按此分项确 认的，这种情况带来了收入和费用的不配比性。为了解决这种情况，必 须有一个合理的易被房地产开发企业利用的标准方法来分摊整体成本。 如按成本的耗用分摊，也就是说将销售部分的面积与总体面积相比来分 配成本。或者采用预售价格分摊，即根据各个开发商品完工以后所制订 的预期销售价格，对总体开发成本进行分摊。房地产开发企业应根据实 际具体情况选择适当的成本分配方法，并不得随意修改，以此来提供更 加相关的信息供报表使用者使用。（作者单位：山西财经大学会计学院） 参考文献： ［１］ 张迎春，浅谈房地产公司会计核算问题［Ｊ］．经营管理者； ２０１１年Ｏ６期 ［２］ 王晓梅，关于房地产企业会计核算的探讨［Ｊ］．中外企业家； ２０１１年０４期 ［３］ 刘殿军，对房地产企业会计核算的思考［Ｊ］．商场现代化； ２０１０年２６期 ［４］ 沈晓晔，对房地产企业会计核算的思考［Ｊ］．财经界（学术 版）；２０１０年０６期 ［５］ 张啸．加强中小企业财务管理改善中小企业财务状况［Ｊ］中国 乡镇企业会计，２００９，１２ 作者简介：张琪（１９９２一）女，汉族，山西晋城人，在读研究生，山西财经大学会计学院，研究方向：财务会计。 Ｂｕｓ ｓ１．１３９・
