一.背景资料
(一) 项目概况
本项目是某市房地产开发公司开发并经营的，该项目是该市文化用品批发商厦，建成后，该开发公司拟用如下计划对项目进行管理，由开发公司使用商场的一部分面积销售商品以获得稳定的收入，商场的另一部分面积则由开发公司以柜台形式出租，从而能够获得经营性收入。土地是从土地开发商处购得的已开发好的土地。
(二) 投资估算及资金来源 1．固定资产投资估算及依据
建筑工程是在项目总体设计的基础，参照国内类似工程的造价水平并考虑本地区物价行市对工程造价的影响而编制的，本工程建筑面积为30250平方米，建筑工程投资5500万元。 设备价格根据近期的价格估算。设备运杂费，安装费参照工程建设设计概算指标进行估算，该部分投资为928.9万元。
其他费用估算是根据本项目的实际情况进行估算的。这部分费用(其中包括土地费用1620.7万元)总计3057.7万元。
经营用家俱投资为133.4万元，预备费用按180万元估算。建设总投资为9800万元。 2．流动资金占用及估算
本项目流动资金主要占用为：(1)商品资金占用；(2)非商品资金占用，如：现金；(3)结算资金占用，如：应收和应付帐款。
本项目流动资金采用分项详细估算法，估算总额为正常年17610万元，具体参照附表1：流动资金估算表。 3．资金来源
本项目总投资为21277万元，项目自有资金为10290万元，其中外来投资占65%，企业自筹占14%，集资占21%。流动资金部分考虑企业现状按银行贷款60%。企业自筹40%来计算，自筹资金来源为固定资产提取的折旧及未分配的利润，具体见附表2投资使用计划及资金筹措表。
流动资金由工商银行贷款，贷款利率5.5%。
(三) 实施进度置安排
本项目拟从2004年开始兴建，三年时间彻底完工，从2006年开始对项目中低层部分开始进行商品销售，至2007年正式达到设计的销售水平，从2007年开始对大厦中划定的面积进行出租，项目经营期为2006年至2017年共计12年，计算期按14年考虑。
(四) 总收入估算 1．商品销售收入
商品销售收入为商场每年的销售额。本项目销售收入的确定是根据同类商场近几年的营业经济指标为参考，以拟建商场的营业面积为基础来综合测算的。根据市场调查结果确定该商场每年每平方米的平均销售额为2.38万元，由开发公司经营的商场面积为12648平方米。 2．出租收入(经营收入)
租金暂定为90元／平方米·月，拟出租面积为17602平方米，出租率为90%，故该项收入正常经营年为1711万元，详见附表3：收入估算表。
(五) 总成本费用构成及估算
1．总成本费用构成。根据本项目的经营范围及属性，其成本费用构成为：商品销售成本、经营费用、管理费用、财务费用。
2．成本费用估算。根据本公司现行的成本费用及历史资料估算如下，商品销售成本按销售收入的70%，工资以2003年的工资水平为基础井考虑适当的增涨；折旧按综合折旧率8%计，固定资产原值为建设总投资扣除其他费用投资再加上土地费用，而其他费用投资(扣除土地费用)作为其他资产按5年摊销完。 详见附表4：总成本费用估算表。
(六) 销售税金及附加
根据新税制，根据本项目为适用不同税率的兼营行为分别核算流转税为增值税，营业税，税率分别为17%、5%；城市维护建设税和教育费附加分别为增值税，营业税的7%和3%。 二、设计内容
1．对该项目作出财务评价，计算各项综合指标，基准财务内部收益率为12%。 2．对该项目作出敏感性分析和盈亏平衡分析，测算项目的抗风险能力。 3．作出该项目经济评价的结论
附表1 流动资金估算表 单位：万元 序号 一、 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 3 二、 1 2
项 目 流动资金运用 流动资产 现金 应收帐款 商品资金 其他 流动负债 应付帐款 其他 流动资金 流动资金来源 流动资金借款 流动资金自筹 2006年 14625 7500 1250 5125 750 5500 5000 500 9125 9125 5475 3650 2007年 17610 9031 1505 6171 903 6623 6021 602 10987 10987 6592 4395 2008年及以后各年 17610 9031 1505 6171 903 6623 6021 602 10987 10987 6592 4395 附表2 投资使用计划及资金筹措表 单位：万元 序号 项目 2004年 4786 4786 0 4786 4786 3590 359 837 2005年 3590 3590 0 3590 3590 2394 359 837 2006年 9547 1914 7633 9547 4072 705 2880 487 5475 5475 2007年 3354 3354 3354 2237 2237 1117 1117 合 计 21277 10290 10987 21277 14685 6689 5835 2161 6592 6592 —、 总投资 1． 建设初投资 2． 建设期利息 3． 流动资金 二、 资金筹措 1 自有资金 1.1 外来投资 1.2 自筹 1.3 集资(商业网点等) 2 借款 2.1 长期借款 2.2 流动资金借款 2.3 其 他
附表3 收入估算表 单位：万元 序号 1 2 项 目 商品销售收入 经营收入 合 计 2006年 25000 25000 2007年 30104 1426 31530 2008年 30104 1521 31625 2009年 30104 1711 31815 2010年以后各年 30104 1711 31815
附表4 总成本费用估算表 单位：万元 序号 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 5 项 目 商品销售成本 经营费用 直接／人工附加 进货运杂费 广告费 商品损耗费及削价损失 水电费 其 他 管理费用 业务招待费 管理人员工资及附加 固定资产修理费 折旧及摊销 其 它 财务费用 其中：流动资金借款利息 长期借款利息 总成本费用 2006年 17500 2749 80 1294 500 225 625 25 1822 75 6 120 996 635 860 660 22731 2007年 21073 3447 137 1558 631 301 788 32 2034 95 11 301 996 631 795 795 27349 2008年至 2010年各年 21073 3459 137 1558 636 301 795 32 2030 95 11 292 996 636 795 795 27357 2011年至 2017年各年 21073 3459 137 1558 636 301 795 32 1743 95 11 292 709 636 795 795 27070 6 经营成本 21075 25558 25566 25566
三、设计要求
1.设计成果要求全部手写，书写工整，图表清晰，格式、装订规范； 2.计算应有计算过程，计算结果保留小数点后两位； 3.分析评价要有理有据，论证充分。
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