2015年2011房地产估价师《理论与方法》知识：房地产特性三考试试卷

本卷共分为2大题60小题，作答时间为180分钟，总分120分，80分及格。一、单项选择题(在每个小题列出的四个选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题干后的括号内。错选、多选或未选均无分。本大题共30小题，每小题2分，60分。)

1、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。A：社会因素B：环境因素C：人口因素D：行政因素

E：工业用地的监测点评估价格

2、如某笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，按复利计息，那么，年名义利率是__。A．12%B．12.55%C．12.68%D．13.55%

3、人民依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由__确定。A．房地产估价机构B．人民C．抵押权人

D．人民和房地产估价机构共同

4、建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的。A：密度B：表观密度C：密实度D：孔隙

E：执行层的组织协调

5、某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期，年利率为5％、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付．如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的税前现金回报率为。A：9．00％B：8．05％C：30．00％D：7．52％E：借款合同

6、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8％的价格为4000元／㎡．若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于．【2006年考题】

A：3816元／㎡B：39元／㎡C：4087元／㎡

D：4920元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

7、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的__。A．基准价格B．平均价格C．正常价格D．市场价格

8、随着土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A．存量B．增量C．流量D．减量

9、房地产开发企业税后利润应首先用于。A：弥补企业以前年度的亏损B：提取法定盈余公积金C：提取公益金D：向投资者分红E：借款合同

10、收益法中所指的收益是．【2003年考题】A：估价时点前一年的收益

B：估价时点前若干年的平均收益C：估价时点以后的未来预期正常收益D：估价时点前最高盈利年份的收益E：工业用地的监测点评估价格

11、某个国家2000～2004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断__。

A．该国家的居民收入分配趋于平均化

B．该国家的居民收入分配两极分化越来越严重C．该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势D．该国家的国民收入呈现出上升的趋势

12、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。A．2526B．2241C．2135D．2985

13、有关统计分析表明，在大城市中心区，土地费用已经占到总开发成本的__。A．20%～30%B．30%～40%

C．40%～50%D．50%～60%

14、是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用。A：企业管理费B：规费

C：直接工程费D：措施费

E：执行层的组织协调

15、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。A．有偿B．有限期C．有流动

D．有偿有限期16、土地的纳税人应于转让房地产合同签订__日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。A．7B．10C．14D．20

17、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。A．估价服务费B．估价目的C．估价人员

D．委托人的协助义务

18、以下数值中，不是假设开发法具体可为房地产投资者提供的是。A：测算待开发房地产的最高价格B：测算后续必要支出及应得利润C：测算房地产开发项目的预期利润

D：测算房地产开发中可能出现的最高费用E：工业用地的监测点评估价格

19、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是。A：物权B：知识产权C：人身权D：撤销权

E：执行层的组织协调20、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为。A：12％B：20％C：24％D：30％E：借款合同

21、税收法律、法规、规章是税收制度的__。A．总体B．个体C．主体D．客体

22、需求的收入弹性是指。

A：商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度

B：一种商品的需求量对于另外一种商品价格变动的反应程度C：商品的需求量对于消费者收入变动的反应程度

D：由于影响供给的诸因素发生变化，供给量作出反应的程度E：执行层的组织协调

23、国家实行土地登记制度，由对所管辖的土地进行登记造册。A：县级以上

B：县级以上土地管理部门C：县级以上农业管理部门D：乡级以上

E：房地产估价机构必须加盖公章

24、我国1949年以前的土地和房产都是以为基础的。A：私有制B：公有制C：国有制D：社会制

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、已知某房地产剩余使用年限为35年，在报酬率为10％的情况下，房地产价格为4500元／㎡．若报酬率为8％，该房地产的价格为。A：3384元／㎡B：3436元／㎡C：3565元／㎡D：3620元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格

26、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是__。A．0.57B．0.74C．0.80D．1.0427、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级。通常情况下，__资信等级的企业才能获得银行贷款。A．AA级及以上B．A级以上C．BB级以上D．BBB级及以上

28、在某商业街深度30．48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为万元。A：1504B：1404C：1304D：1204

E：工业用地的监测点评估价格29、《拆迁条例》规定的拆迁货币补偿标准确定的基本原则是__。A．公平B．公正C．等价有偿

D．以事实为依据

30、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。A．建设贷款

B．土地开发贷款C．土地购置贷款D．土地储备贷款

二、多项选择题（在每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分，本大题共30小题，每小题2分，共60分。)

1、下面不属于不可控制因素的调查的是（）。A．市场需求容量调查B．市场营销因素调查C．竞争情况调查D．消费者调查

2、在我国，下列属于无民事行为能力人的是__。A．10周岁以上的未成年人B．16周岁以上的公民是成年人

C．不能完全辨认自己行为的精神病人D．不满10周岁的未成年人

3、下列可以作为强制拆迁证明人的有__。A．拆迁单位代表B．被拆迁人单位代表C．事处D．居委会

E．当地门代表

4、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为。A：随机型竞争者B：凶猛型竞争者C：选择型竞争者

D：从容不迫型竞争者E：软弱型竞争者

5、下列关于我国目前住房公积金利率的表述中，正确的是。

A：我国的住房公积金制度实行高存低贷的利率

B：职工当年缴存的住房公积金按3个月整存整取存款利率计息

C：个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定下一年度利率水平

D：遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，按相应利率档次执行新的利率规定

E：执行层的组织协调

6、按照污染物的形态，环境污染分为、辐射污染等。A：生物污染

B：固体废弃物污染C：噪声污染D：废水污染E：废气污染

7、房地产价格的形成条件有__。A．房地产的需要B．房地产的有用性C．房地产的有效需求D．房地产的相对稀缺性E．房地产的有效供给

8、收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含__。A．所得税

B．房地产抵押贷款还本付息额C．改扩建费

D．房屋火灾保险费E．会计上的折旧额

9、__负责全国房地产开发企业的资质管理工作。A．土地管理局

B．城市规划管理部门

C．建设行政主管部门D．

10、房地产估价机构设立分支机构的条件包括等。(2008年试题)A：房地产估价机构具有一、二级资质

B：分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上并无不良执业记录的专职注册房地产估价师

C：在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D：有固定的经营服务场所

E：估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全11、以下不属于土地开发成本构成内容的有。A：基础设施配套费用B：拆迁安置补偿费C：房屋建筑安装工程费D：公共配套建设费E：勘察设计费

12、建设工程竣工验收，由__负责组织实施。

A．工程质量监督机构B．建设单位

C．工程监理单位

D．房地产开发主管部门

13、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。A．物业税B．地产税C．契税D．

14、土地面积的量算可采用等方法。A：坐标解析法B：实地量距法C：几何解析法D：代数计算法E：图解计算法

15、有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/m2，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/m2，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有__。A．甲高于B．甲低于乙C．甲等于D．不可比

16、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。A．新开发房地产项目

B．用于出售用途的房地产项目

C．具有投资开发或再开发潜力的房地产D．用于投资或再开发的房地产17、”三项预测值”分析方法是中的一种。A：单因素敏感性分析方法B：多因素敏感性分析方法C：概率分析方法

D：盈亏平衡分析方法E：借款合同18、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查__。A．①②③④⑤⑥B．①②④③⑤⑥C．②①③④⑤⑥D．②①④③⑤⑥

19、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有。A：按存量增量细分B：按交易形式细分C：按目标市场细分D：按房地产用途细分E：按地域细分

20、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。A：建筑师B：工程师

C：造价工程师

D：估价师及物业代理E：借款合同

20、在房地产产品的生产过程中，一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。A：建筑师B：工程师

C：造价工程师

D：估价师及物业代理E：借款合同

21、在市场经济条件下利率的高低并不取决于__。A．社会平均利润率B．通货膨胀率C．收入水平D．性因素

22、风险估计与评价常用方法有（）。A．幕景分析法

B．调查和专家打分法C．蒙特卡洛法D．智暴法E．德尔菲法

23、下列不属于房地产保险估价范围的是__。A．房地产投保时的保险价值评估B．保险事故发生后的损失价值C．价值的最差值的评估D．损失程度评估

24、对零售商业物业进行分类的主要依据有。A：建筑规模

B：经营商品的特点C：商业辐射区域的范围D：周围环境

E：服务人口的收入水平

25、某房产面积10000m2，要求测绘精度为二级，则其限差为__。

A．4B．6C．12D．24

26、房地产部门规章包括（）等。A．《城市房屋拆迁管理条例》B．《城市房地产转让管理规定》C．《房地产估价师注册管理办法》D．《房地产估价规范》E．《房地产经纪人职业资格制度暂行规定》27、3260元/m2、3440某地区商品住宅价格1997年至2002年分别为3100元/m2、

元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均发展速度法预测2003年住宅价格为__元/m2。A．4120B．4149C．4184D．4216

28、房地产抵押估价报告应用有效期从__起计，不得超过一年。A．估价时点B．估价委托日C．估价报告出具日D．估价开始作业日

29、物业资产管理的职能包括。A：物业管理B：设施管理

C：房地产资产管理D：运营管理

E：房地产组合投资管理

30、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、76.7%、85.0%、.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。A．2121B．2200C．1819D．2242