商业地产系列之十八：富力地产商业版图日渐扩大

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目录

中投顾问点评：富力地产 传统商业智慧书写大鳄传奇................................3 富力地产.......................................................................6 公司介绍......................................................................6 发展历程......................................................................7 发展策略......................................................................8 16年筑梦11城................................................................9 “限购令”下 富力铸辉煌........................................................10 中国城市化进程生力军.........................................................11 稳固中等待爆发...............................................................12 做有良开发商.................................................................14 负债比率上升为业内最高.......................................................17 商业地产领域势头强劲..........................................................17 加紧布局商业地产.............................................................进行销售型商业地产的布局开发.................................................全产品体系创造商业地产王国...................................................富力地产商业版图扩大.........................................................挖掘商业地产多元化...........................................................

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公司管理层....................................................................24 董事长.......................................................................24 富力双雄.....................................................................26 一个前锋，一个后卫.........................................................26 富贵险中求.................................................................28 经得起考验的友谊...........................................................29 挥师北上...................................................................30 公司数据分析..................................................................31 房地产行业电子书推荐..........................................................35

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中投顾问点评：富力地产 传统商业智慧书写大鳄传奇

在广东地产品牌方阵中，富力算是一个另类。富力董事长李思廉和联席董事长张力，一个来自，一个来自广州，两人并无亲戚关系，却能够一直保持真诚合作。

正是因为李、张的组合，富力地产从一开始便有了本土化和国际化的特色，紧跟国内城市的发展脉络，同时又保持开阔的国际视野，最终在成为“广州王”之后，能够在2002年顺利闯关北京，通过了布局全国的“中考”；又在3年之后，于逆风上市，通过国际“大考”。 从最初的3000万元发展到现在销售200多亿元，富力在“李生”和“张生”两人四手联弹的合作下，在短短的16年间，成为国内的领军房企。

【小考 郊区闯入市中心6年成为“广州王”】

在东圃大马路，有一个楼盘叫富力新村，这个远离市中心的楼龄10多年的楼盘，如今二手价仍然近9000元，毫不逊色于市中心同类物业。 说到富力地产的起步之作，不少人只是记得了富力新居。但实际上，富力新村才是富力地产的“最初”，后来有“广州王”之称的富力地产，在郊区东圃开始了地产之路的“学前班”。

富力地产高层回忆起这个作为起步的首个项目，当时是因为是资金不够开发广州市中心项目，就把眼光放到了当时其他发展商都不看好的郊区。那年东圃镇有一个国有企业需要改造，富力地产便积极参与合作，产品也定位在普通市民能够接受的价格，带装修价格仅为2000多元，一推出便受到了市场的欢迎“人弃我取”“价廉物美、货如轮转”便开始成为富力拿地和销售的两大原则。

在开发富力新村之后，富力地产逐步积累了资金，拿到了广州市区的“通行证”。这次富力把眼光放在了大家都不看好的荔湾老城，首个项目拿下广州嘉邦化工厂，开发富力新居。当初项目周边环境恶劣，很多开发商都不愿意接手，让富力获得了较低的价格以及宽松的付款条件。当年富力新居以带装修4500元/平方米的低价开盘，在开盘前两天就出现了排队的现象。富力新居实现了“当年拿地、当年建设，当年开盘”。

富力新村和富力新居的成功，让富力地产意识到，在广州大力推进城市化建设的过程中，参与旧厂改造是大势所趋，也是房地产发展的“主线”。于是，富力地产便扎根广州老城，改造旧厂房，开发适合普通老百姓居住的新住宅小区。

经过多个项目的积累，富力地产在各行业企业树立了诚信的形象，也获得了更多的机会，成为广州市场最大的一匹黑马。到2001年末，富力地产在广州完成的大型改造与创建项目，总面积超过250万平方米。销售额也迅速提升，连续三年获得广州地区销售冠军，到2002年富力的销售额已经达到23亿元。

从东圃的“学前班”到顺利进入广州市区市场，富力地产在“小学”阶段为今后的品牌发展打

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下了坚实的基础，探索出自己成熟的开发模式，包括拿地理念、成本控制，以及营销技巧。此外。富力地产也在业界建立了自己的品牌优势，以及一定的资金实力。这为富力地产接下来的“中考”顺利打下基础。

【中考 勇闯北京 顺利布局全国】

在广州市场已经建立优势的富力地产显然有着更大的发展目标，2002年，富力地产开始了新一轮的挑战，也算是其发展历上的“中考”，这次富力把考场放在了北京。

2002年3月，在北京还名不见经传的富力地产以近32亿元的2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预价格拿下了北京东三环地王，这个举措在京城楼市乃至全国楼市都测报告(共五卷)引发了地震。不过在富力地产看来，这其实也是在做“老本行”，东

中投顾问发布的三环地王是北京起重机厂等五家老厂房所在地。 《2010-2015年中国商业

地产市场投资分析及前景 当时有个段子，华远集团总裁任志强和SO H O中国有限公司预测报告》共十八章。首董事长潘石屹都替富力算了一笔账。结论是，这块地必须卖到8000先介绍了商业地产的相关元/平方米以上方可盈利，而其时周边地段的商品房单价不超过6000概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业元。言下之意是地块市场风险很大。 和商业地产市场的现状， 然后具体介绍了商铺地 京城大鳄的质疑，其实也是对富力模式的考验。但是这一次，产、写字楼、工业地产、富力地产同样涉险过关，在富力自己的成熟模式下，北京富力城开

购物中心地产的发展。随盘以6900元/平方米起价开始销售，只用短短9个月的时间就创下后，报告对商业地产市场了18亿元的骄人销售佳绩，也让所有质疑的业内人士大跌眼镜。 做了区域发展分析、重点 企业经营状况分析、竞争 北京富力城的成功运作，楼市“中考”的首场胜利，让富力地格局分析和投融资分析，最后预测了详细>>产成功取得全国市场的入场券。随后，富力地产开始了全国布局，

先后进入了天津、成都、重庆、西安、上海等重点城市。

而在广州总部，富力地产也抓住了广州城市发展的新方向，重点布局饱受质疑的珠江新城。2003年9月，富力大胆斥资7.7亿元买下数幅商业地块，开发甲级写字楼、五星级酒店和公寓等商用物业，随后富力地产持续增持珠江新城项目达到16个，成为珠江新城当仁不让的地主，珠江新城也被业界戏称为“富力新城”。

在现在看来，珠江新城每一个项目都是香饽饽，但在当时却只有富力地产大胆拿地，这也是实践着富力“人弃我取”的拿地理念。

在全国多个城市，富力地产也开始了住宅与商业并行的开发之路，开发多个超甲级写字楼，以及超五星写字楼。在经过市场的多轮考验后，富力地产把商业地产与住宅开发的分配锁定在7.5比2.5的比例，力求在住宅的快速发展和商业开发稳定投入中取得平衡。

【高考 “逆风上市”】

2002年顺利闯关北京之后，富力地产在全国多个城市继续拿地。有了更大的发展平台之后，

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中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。 详情参见： http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm

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在国际资本市场上市这个不少房企的终极目标也被提上了富力地产的议程，富力地产迎来了发展史上的“高考”。

但是富力地产当时所遇到的环境可谓恶劣，彼时内地市场正在经历着新一轮密集的地产，全国房地产市场出现明显波动，市场需求明显萎缩，不少企业不得不降价促销。而当时富力地产在国际资本市场并无多少知名度，因此，富力地产的IPO并不被看好。

更为惊险的是，在富力地产上市前，恰逢伦敦遭受恐怖袭击，国际股市狂泻。但是由于有着良好的业绩做支撑，富力地产最终决定按计划上市，募集资金近20亿港元，成为当时内地民企最大宗海外上市个案。

从传出准备H股上市，到登陆成功，富力地产仅仅花费了一年工夫，进展相当迅速。而在其后，富力地产表现突出，2006年5月9日，上市近一年的广州富力地产股份有限公司正式被列入由恒生服务有限公司编制及管理之恒生中国企业指数、恒生综合指数系列及恒生流通指数系列成份股，成为首家获纳入该等指数之内地房地产发展商。

在国际资本市场顺利闯关之后，富力地产正式踏入“上市融资———规模扩张”的里程，获得了全新的发展机遇。至2009年末，富力地产已全面进入广州、北京、上海、天津、西安、太原、成都、重庆、沈阳、海南、惠州11个核心城市和地区，建设开发的物业项目达百余个，完成开发面积超过1800万平方米。

其中值得一提的是，在海南国际旅游岛规划公布的前几年，富力地产已经开始意识到随着国民生活素质的提高海南地产具备的巨大潜力，于是开始大举布局海南房地产，在三亚、海口等郊区拿下大量土地储备。随着海南国际旅游岛规划的公布，海南已经成为富力地产利润的一大增长点。

【富力哲学 顺势而为】

在富力高层总结成功经验时，并没有太多宏大而炫耀的字眼，反而是一些纯朴的流传千年的传统商业理念。这其中包括看市场要“顺势而为”，做事做人“要讲诚信”，拿地时“人弃我取”，销售时“价廉物美，货如轮转”，都充满着智慧的闪光。

所谓的顺势而为，就是紧紧抓住城市发展的脉络和趋势，可以使公司的发展达到事半功倍效果。如目前广州已经展开了新一轮的旧城改造，这是城市发展的大方向，富力绝对不能缺席。

做人做事“要讲诚信”，富力地产两位老板李思廉和张力之间并没签署有文字的契约，但是却保持着始终如一的真诚合作，讲的就是信用。富力地产对于合作伙伴乃至对于，都是非常讲究信用。

当然，所有的成功者，都是综合优势的成功，面对成功者的成功之路，不同的人有不同的阐述和解读。但是这些纯朴的传统商业智慧却是简洁有力，直达人心。

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中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年金融海啸肆虐后的中国楼市步入深度调整和复苏期。相较住宅市场，商业地产市场显得很冷清。2009年中国商业地产发展总体表现为投资热，消化冷的特点，在价格和成交量上都呈现出“倒挂”的现象，说明和实体经济联系紧密的商业地产受制于宏观经济的真实状况，尚处在调整谷底。另外，2009年商业地产市场进一步细分，开发商阵营出现分化，开发商联合作战和项目并购有所升温。同时由于经济危机的蔓延影响，一线城市核心区写字楼以及购物中心项目遭遇招商入驻难等系列问题。

详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm

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富力地产

公司介绍

广州富力地产股份有限公司，成立于1994年，注册资金7.6亿人民币, 集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质,是中国综合实力最强的房地产企业之一。

公司于2005年7月14日在联交所主板上市，为首家被

2010-2015年中国写字楼市场纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业, 并荣登市值最高投资分析及前景预测报告(共公司之一。自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细五卷)节出绩效，终于赢得了客户的认同与赞赏。实力造就金牌品质，中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市荣誉闪耀品牌辉煌, 公司于2005年12月17日荣获国家统计局

场投资分析及前景预测报告》公布的全国房地产综合实力第一名,成为全国房地产企业最新

共十五章。首先介绍了写字楼的标杆。

的相关概念、特征、分类及划 分标准等，接着分析了中国写 “规划与时俱进，紧扣城市化建设”是富力多年来的拓展模字楼的发展环境及行业现状。式，成功的策略使富力的每一个项目都成为城市发展的坐标，然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青极大提升了富力品牌影响力。从广州大本营至北京、天津、西

岛、重庆等主要城市写字楼市安、重庆，富力地产已成功布局五大核心城市，目前拥有约50

场的发展。随后，报告对写字个物业项目,土地储备约 1200万平方米，在建面积约350万平

楼市场做了市场营销分析、物方米。而单项建筑面积超过 50万平方米的六大旗舰项目更是业管理分析、投融资分析和政其中的扛鼎之作。它们是：北京富力城、富力又一城、广州富策背景分析。最后对写字楼市力城、富力桃园、天津富力城和西安富力城。 场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字

楼市场有个系统的了解或者想 同时,随着中国经济正突飞猛进的发展，对商业地产的需

投资写字楼，本报告是您不可求也日益高涨,各地 CBD商务圈的逐渐形成，深具战略眼光的

或缺的重要工具。详细>>富力地产在继续打造理想人居的同时，开始向商业地产领域进军，全力打造21世纪优尚的商务环境。在广州，富力地产率先

拿下CBD中心所在地珠江新城超过十个地块，共100多万平方米建筑面积的商业楼宇，另外，富力地产还与全球著名连锁酒店管理集团——万豪国际集团和凯悦酒店集团合作，共同打造两家超五星级酒店。展望未来，商用物业的投资、开发与管理将会为富力注入一股更值得期待的鲜活的生命力。在北京，富力地产也增加了商业楼宇的开发力度，商业地产的拓展，不仅能满足

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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm

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了企业长期投资收益的需要，更提高了国内现代化商业地产的顶级标准。

富力地产在成就与责任与日俱增的今天，站在企业公民的高度，不断关注民生，回馈社会。十多年来，公司各类慈善捐赠遍及文教、卫生、治安、敬老、扶贫等多个领域，累计超过8000万元人民币。

走过十余年稳健发展的富力地产，不仅有了更多元化、更为畅顺的融资渠道和一体化地产运营的管理模式，以及更充足的土地储备和合理布局，相信未来，富力地产在继续营造和谐社会的同时，更将迎来下一个收获之年。

发展历程

第一阶段：旧城改造

1993年，富力从旧城改造开始走上一条独特的快速成长之路，主要在市区中拆迁旧厂，如今在广州的富力“版图”上已有21个花园小区，富力也以黑马的姿态迅速成为广州楼市“大鳄”。

第二阶段：全国扩张

2002年，富力地产开始进行全国性扩张。2002年进军北京建设北京富力城。2004年，富力正式进入天津市场，开发天津富力城，开辟了该集团北伐的又一战场。2005年10月，富力地产又在西部重庆重点取得近200亩地。

第三阶段：进军商业地产

2004年，富力地产进军商业地产市场，在广州一举拿下包括富力中心地块在内的八个地块。并在广州的CBD地区珠江新城规划建设了两家超五星级酒店富力丽思?卡尔顿酒店和富力君悦大酒店。在北京，世界著名投资银行摩根士丹利整栋购买富力“双子座”写字楼Ⅱ，体现了其对富力商业地产的信心。

第四阶段：国际化进程

2006年7月14日，富力地产在联合交易所主板成功上市，上市主编号2777正式登陆国际资产市场，成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高的公司之一，富力开始了国际化的进程。开始以突费猛进的燎原之势在中国扩展更大生机。富力地产已成功布局广州、北京、天津、西安、重庆五大核心城市，目前富力地产已经具备强大的房地产项目的开发、建造及执行能力，形成以住宅为主，商业地产为辅的大型地产运行企业，2007年，位于广州CBD中心珠江新城的55层富力中心及两家国际顶级酒店将正式启用。富力地产将继续以“富而思进，力创新高”的企业精神，向下一个成长巅峰进发……

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中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业就应运而生。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm

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发展策略

“规划与时俱进，紧扣城市化建设”是富力多年来的拓展模式，成功的发展策略使富力的每一个项目都成为城市发展的坐标，极大提升了富力的品牌影响力。

富力地产在不断扩大企业实体的同时，更形成了一条完整的产业链。而占领产业链是控制成本、确保速度的一个重要因素，因此在专注发展房地产业的同时，必须对产业链进行更科学地管理，使其更为流畅并行之有效。

为此富力地产通过对现有资源的整合，从选址、购地、策划、设计、工程、销售、售后服务都制定出一套严格的程序，并协助业主办理银行按揭、产权登记等相关服务，真正的实现了一体化的地产运营之道，为消费者提供完美周到的贴心服务，创造出真正的和谐人居。

富力一向注重企业的持续发展，而具备充足的土地储备则是发展的关键。一体化运营模式中眼光独到的开发队伍负责选址、购地工作.富力在购入土地之前均会做出一系列可行性研究， 每年都会根据资金情况储备足够3到5年之用的土地，并保证每年有足够项目运作。

富力还拥有甲级资质的设计团队，其中一级注册建筑师和一级注册结构师数十人，专业配备齐全，设备先进，在积极拓展业务的同时不断提升设计水平，创作出包括大型居住区、五星级酒店、高级写字楼等综合型高品质的作品，致力创造新时代一流的建筑与环境艺术。透过内部进行大部分项目设计及市内设计工作，富力能够更有效控制成本，并确保产品的质量。

在富力地产：“质量是企业的生命，没有质量就没有效益”的企业精神指引下，技术力量雄厚的工程部始终把工程质量放在第一位，同时建立科学管理架构，确保责任到人，在确保质量的前提下还注重控制施工进度及施工安全。产品质量的过硬获得客户的认同与赞赏，不断提升富力的金质品牌。

富力地产的运营模式还包括自行销售及策划。富力拥有超过100

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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm

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人的训练有素的职业销售策划队伍，自行培训及调配忠诚及专业的队伍为客户服务，藉此富力能够有效的控制销售及市场推广成本，专业快速的操盘速度确保了富力销售业绩每年不断上升。

为了进一步提升楼盘的含金量，富力在物业管理方面也投入了大量精力,积极进行社区文化的建设和培育。拥有一级管理资质的团队为客户提供了优质的售后服务，确保富力品牌忠诚度逐年上升。

在房地产开发上，富力集团坚持“肥水不流外人田”，建立自己的建筑公司、设计院、监理公司、物业管理公司。正如张力称，“我们造的楼不是最漂亮的，但是性价比却是最好的。富力的楼常常是一封顶，就已经卖出了90%。我们自己买地，自己设计，自己建设，自己卖楼，自己管理，连泥沙和水泥都是自己制造的。这样就降低了成本。”

一体化的地产运营模式使得富力地产能有效地进行成本控制及全程监控，达到质量过硬、价格合理。在此基础上,富力地产开发的每一个项目都深受市场欢迎，住宅项目预售率高达90％以上。富力的成功上市不仅标志着一个本土房地产企业的国际化产业运作模式的正式形成，也宣告富力地产已经进入了一个全新的发展阶段，正式从资金运营转为资本运营的高效集成企业。

16年筑梦11城

说到房地产，富力地产无可非议是一个响当当的名字，作为地产界的龙头企业，从1994年成立至今，已走过16个年头。16年来，目前成功运营80多个项目，并在众多城市核心地段树立了地标性大盘，在完成一又有一个颇具体挑战性的作品的过程中逐步成熟和强大，树立起良好的企业形象和品牌。

富力地产集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。从大本营广州开始，富力的业务已扩展至北京、上海、天津、重庆、成都、海南、西安、昆山、沈阳、太原、惠州等10多个城市和地区，基本上已实现全国性的布局策略。

在广州富力地产稳扎稳打，开发了包括富力广场、富力桃园、富力盈隆广场、广州富力丽思卡尔顿酒店和广州富力君悦大酒店等30余个商住项目，与此同时，富力采取多元化发展战略，把投资领域扩大到全国各地，2002年，富力地产斥资32亿元，在北京投得中国有史以来公开招标的最大地块--广渠门外东五厂地块，建设北京富力城，2004年该项目获得超出30亿的销售佳绩；2009年4月18日，富力在上海开发楼盘昆山富力湾，原汁原味的东南亚风情和淀山湖的湖光美景，赢得了业内人士的一致好评；富力地产06年进驻成都市场，熊猫城及富力天汇成为一个响亮的名字，将成为融商业、办公楼、服务式公寓和五星级酒店于一体的大型综合项目。

每一个楼盘都是值得富力骄傲的里程碑。凭借11年的建造、营销经验，富力在产品质量、

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中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2010年第一季度，我国商业地产市场有比较好的发展，主要是因为随着实体经济的恢复，城市化进程进一步加快，商业用房跟整个居民的消费呈显著正相关。

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园林设计、社区配套、内外园区规划及物业管理等方面都有了长足的完善与发展，成为购房者高满意度的房地产企业；每一个楼盘的诞生都是当地的里程碑式建筑，富力独特的眼光造就了一个个升值潜力巨大的项目，并引领当地的时代发展潮流。

2005年7月14日富力在联交所主板上市，2006年5月成为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业，并荣登市值最高公司之一。同年9月，富力股票成功分拆，一股分拆为四股，及增发配售1.692亿股，筹得资金约人民币16亿元。上市以来，富力取得了卓越的业绩。2009年，富力录得协议销售额约人民币242亿元，销售面积约为233万平方米。 2010-2015年中国购物中心 投资分析及前景预测报告中投顾问发布的 经过往数年的成功，不仅反映于富力股票价格的提升，使

《2010-2015年中国购物中富力成为国内房地产企业表现最好的上市公司之一；同时也使

心投资分析及前景预测报富力连续5年蝉联中国行业企业信息发布中心公布的中国房地

告》共八章。首先介绍了购产企业综合实力第一名。实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉物中心的定义、分类，煌。富力地产16年不懈的努力和成就，得到社会各界的高度认Shopping Mall的概念、特点可：在2008年被国家工商总局正式认定为\"中国驰名商标\"，2005及与其他商业业态的区别等，接着分析了国际国内及年至2009年更连续五年获得\"国家统计局\"权威发布的全国房地

我国主要省市购物中心的发产综合实力第一名。

展概况。然后对购物中心的

开发、运营、典型范例做了 实力及责任与日俱增的今天，富力努力树立\"企业公民\"的细致分析，最后分析了购物积极形象，主动承担企业社会责任和义务，其成功与超越的良中心的投资潜力及其未来前性循环为富力实现和谐创世的成长理念提供了强有力的支持。景趋势。您若想对购物中心10月，富力地产海南公司为海南灾区捐款600万，自1997年以来，有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告富力地产捐款总额已超过150亿元人民币，可供月均生活成本

是您不可或缺的重要工具。1000元的百万人口生活一年。作为全国地产第一品牌，富力从

详细没忘记自己的责任，在领跑全国房企的同时用真诚回馈社会，真正做到了企业的良性发展与企业使命感的高度统一。

今天，拥有能满足未来3-4年发展所需的土地储备，富力已处于有利位置，相信未来将会创造更佳的业绩。新的高度，新的起点，奋进的富力地产在成功之路上永不停歇……

“限购令”下 富力铸辉煌

纵观新政对上海房地产市场的影响，限购令“捧红”了商业地产，“冷落”了住宅市场，众多投资者的目光同时也由住宅市场向商业地产转变。然而，富力地产在上海的两个项目，却在逆市中依然吸引了众多置业者的眼球。据悉，富力湾自开盘以来，引发众多置业者的抢购，去化大半，而作为即将开盘的富力桃园，也以其独特的区位优势已经吸引众多置业者的关注。

据业内人士分析，在不断变化的情况下，众多房地产商不断地向商业地产涌进，必然会导致商办市场供大于求，而住宅市场在这一不利的市场环境下，应该重打品质牌，将目标对

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中投顾问高级研究员黎雪荣指出，未来商业地产发展将呈现出几大趋势：第一，在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。第二，打造体验式购物市场，或称“时间型消费模式”，该模式如今在国外已成为主流商业地产模式，典型案例有日本的“博多运河城”。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm

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准刚性需求的置业者，才能在市场中占据有利的地位。据了解，富力2010年9月份销售收入36.29亿元，销售面积达268600平方米，与2009年同期相比，分别增长65%和48%。富力以品质铸辉煌，销售业绩连续5年蝉联中国房企综合实力第一名。

在上海，富力地产拥有富力桃园和富力湾两大项目，涵盖了别墅、洋房、公寓等不同的住宅形式，吸引了众多职业者的关注。富力湾是富力集团在上海重点打造的东南亚风情独墅，靠近淀山湖，注重项目中细节的搭配，成为淀山湖地区高品质的代名词。富力桃园位于青浦新城核心地段，是该地区唯一的英伦风情低密度小区，其独特的“街区式”开发模式，洋溢出当代国际化社区的动静精度和人性尊崇。

“富而思进，力创新高”是富力地产一直坚持的品牌精神，16年来，富力地产力求打造最适合人居的居住空间，在全国几十个城市中树立了较好的口碑。而在“限购令”影响置业者态度的今天，富力地产依然以其独特的优越性，在上海乃至全国，赢得了众多业主的追捧。

中国城市化进程生力军

每一个企业的成功,必然伴随责任与使命的驱动。作为中国房地产界的领军者之一,富力(论坛新闻)地产,创建16年来,始终秉承“创建非凡,至善共生”的企业理念,以运营城市为使命,凭借独特的眼光、准确的决策、良好的资金运作能力,一路保持高速稳健的发展,并成为推动中国城市化进程的重要力量。

【旧城改造助广州变新颜】

追溯富力地产的发展轨迹,不难看出,企业的成长壮大始终与城市化密不可分。1994年,富力地产正式成立,全面进入房地产开发领域。当时,正值广州市致力于通过改造老城,推动城市化进程、改善城市人居环境。在众多地产商纷纷热衷新城大盘开发的大环境下,富力地产却洞察先机,率先踏上“城市建设运营商”之路———遵循“规划与时俱进,紧扣城市化建设”的拓展模式,并确立以“城市改造,建设宜居社区”为发展方向,积极主动地投身广州的旧城改造工程。

从首个旧厂改造项目“富力新居(论坛新闻)”开始,富力地产就不断在广州上演大盘开发的传奇:46万平方米的富力环市西苑(论坛新闻)、60万平方米的富力广场(论坛新闻视频)、98万平方米的富力桃园(论坛新闻)……一个个影响广州的项目相继蔚然呈现。到2001年末,富力地产在广州市已相继完成了包括富力半岛(论坛新闻)花园、富力千禧花园(论坛新闻)、富力顺意花园(论坛新闻)等其他大型改造与创建项目,总面积超过250万平方米。积极参与旧城改造,让富力地产不但为市民创造了美好的居住环境,更凭企业之力,携恢弘手笔为广州的城市化建设作出了巨大贡献,也为企业的后续发展打下了坚实基础。

【进京赴港书写扩张传奇】

随着中国城市化进程的加速与企业实力的提升,富力地产异地扩张的步伐激昂展开。2002

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中投顾问发布的《2010-2015年中国商业地产市场投资分析及前景预测报告》共十八章。首先介绍了商业地产的相关概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了中国商业地产市场的未来前景与发展趋势。您若想对商业地产市场有个系统的了解或者想投资商业地产，本报告是您不可或缺的重要工具。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006091shangyedichan.htm

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年3月,富力地产以超前远见,踏上了全国化进程的第一步———进军北京。在一举揽下北京首席地王之后,富力以创新理念,将其规划为139万平方米的低密度生活城,打造出集居住、商务、休闲、健身、娱乐、购物为一体的高品质社区———“北京富力城”。项目的成功及空前影响力,让富力的名字由此响彻大江南北。

2005年,富力地产在联交所主板代表中国民营房地产开发企业率先上市,并成为在H股上市集资额最高的中国内地民营企业；2006年5月,上市不到一年时间的富力地产,更成功跻身上市公司市值最高的200家之列,成为首家被纳入恒生中国企业指数、恒生综合指数系列及恒生流通指数系列成分股的内地房地产开发企业。一系列世所瞩目的创举,不仅在当时的民营企业界引起了巨大反响,而且在全球范围内吸引了众多投资者的目光。

【布局全国构建非凡地标】

从富力地产后续的发展历程上看,在联交所上市,仅仅只是富力地产全国化总体战略布局的序幕。前瞻的经营理念和稳健的发展步伐,为富力地产大手笔南拓北进、布局全国创造了条件,至2009年,富力地产已全面进入广州、北京、上海、天津、西安、太原、成都、重庆、沈阳、海南、惠州11个核心城市和地区,建设开发的物业项目达百余个,完成开发面积超过1800万平方米,基本实现全国化战略布局。

在开发版图上的每一步实践,富力地产都立足于城市运营的战略高度,将企业的发展与城市化建设进程紧密相连———每来到一座城市,富力所开发的一个个地标性大盘的崛起,不仅为当地房地产市场注入先进开发理念,更促使城市环境旧貌变新颜。时至今日,富力所开发的百余房地产典范项目,在时间的见证和城市发展的历程中,无一不成为城市的亮丽名片。从人居巨献,到顶级商务平台,再到休闲商业代表,每一座建筑的诞生,都是代表城市发展成就的恒久坐标；百余座建筑的巍然矗立,更共同为全国11座城市的上空,构建出恒久动人的非凡天际线。

稳固中等待爆发

面对最严厉的，富力选择用一场造城运动来应对。

在广州，富力地产联合四大开发商一起协同造城。8年前，富力曾以32亿元拍下北京广渠门地块惊艳出场。8年后，255亿元拿下广州亚运城用地，这也是目前中国土地市场上的最大手笔。

2008年的金融危机，让物业投资比重较大的富力经历了巨大考验。经过三年的修复，预计2011年富力将有16家酒店亮相，随着持有型物业比重不断加大，商业地产对富力命运的影响也在加码。

一方面，富力通过联合的方式，持续大规模开发楼盘，稳固住宅市场的利益；另一方面，已在商业地产上有了深厚“家底”的富力正在等待商业地产的爆发期。

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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，国家对房地产市场的一系列的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受负面影响小的商业地产。不论各路资本是出于规避风险的短期投机考虑还是真正看好商业地产长期的发展前景，总之2010年商业地产迎来了属于它的春天。

详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm

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广州造城

8年前，花费32亿巨资拍下北京广渠门地块，这一举动让京城开发商们大吃一惊。来自南方的开发商用自己作风上的“激进大胆”，给北方的开发商们上了一课。时过境迁，曾经偏爱集约化大规模开发的富力，如今拿地手笔依旧如故，只是其中策略改变了很多。

2009年12月，由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体，经过

2010-2015年中国商业地47轮竞拍后，以255亿元拿下广州亚运城项目用地，被誉为“世纪产市场投资分析及前景预第一拍”。 测报告(共五卷) 中投顾问发布的《2010-2015年中国商业 虽然当时联合拿地的方式并不稀奇，但亚运城项目却有着特

地产市场投资分析及前景别之处——体量之大可为 “超级大盘”，地价之昂贵，堪称“地王

预测报告》共十八章。首之王”。

先介绍了商业地产的相关 概念、分类及特点等，接 该项目占地2万平方米，总建筑面积达438万平方米，已经着分析了中国房地产行业可以和广州一年的推地计划相媲美。这一块土地的面积相当于4个和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地北京奥运村、8个北京亚运村。

产、写字楼、工业地产、

购物中心地产的发展。随 2010年6月，中信华南和世茂入伙亚运城地块，开发商由之前

后，报告对商业地产市场拿地时的三家，变为现在的五家，实力更加雄厚。据了解，亚运做了区域发展分析、重点城项目五家开发企业的股权占比及分工已基本明晰，整个亚运城企业经营状况分析、竞争项目由富力主导，并负责设计、施工等环节；雅居乐负责营销；格局分析和投融资分析，最后预测了详细>>碧桂园负责采购；中信华南负责融资；世茂房地产负责人力资源

管理。该项目首期8078套洋房现楼，占据广州全年楼市供应量的10%以上，周边配套在广州市的巨资投资下也已完善。

2010年4月，富力再次联合雅居乐、合景泰富、世茂地产组成联合体，复制广州亚运城模式，斥资70.5亿拿下天津市津南区咸水沽镇用地，该项目占地约129万平方米，总建筑面积达301万平方米。按计划，此项目将以九年时间分为三期发展。

对于房企联合开发的模式，富力地产董事长李思廉很看好，“富力将土地金达50亿元以上的都算是大型项目，目前拿地之后基本都要求在很短时间内付清土地款，如果只是一家公司进行开发很可能引发资金周转方面的问题。正因为如此，以后在大型项目方面，房企联合开发将成为主流。”李思廉说。

通过联合开发，2010年在土地市场仅有2次交易的富力，紧紧地抓住了“土地”的命门。在土地价格高悬、收紧开发贷的环境下，富力仍延续着规模化开发的经营思路。沿着“城市改造、建设宜居社区”这个已经确定的企业发展方向，富力地产在广州的首个项目，就是旧厂改造而来的项目——富力新居。这样的企业经营思路与城市化的发展过程，也奠定了日后富力地产规模化、标准化、集约化的企业运营风格。

仔细查阅富力地产早期的开发项目，就可以发现，最小的富力顺意花园为13万平方米，最

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中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，2008年我国写字楼竣工面积1148.07万平方米，同比增长30.19%，写字楼销售面积922.87万平方米，同比下降22.35%，供求比出现逆转。2008年，除深圳外，其他三大城市写字楼供应面积均大幅增加，而销售面积却出现大幅减少。其中北京写字楼竣工面积增长140.40%，而销售面积下降36.47%；上海写字楼竣工面积增长63.30%，而销售面积下降34.44%；广州写字楼竣工面积增长96.67%，而销售面积下降24.60%。写字楼销售面积的减少一方面受制于整体房地产市场的低迷。

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大的富力桃园高达98万平方米，其间46万平方米富力环市西苑、60万平方米的富力广场、45万平方米的富力半岛花园、15万平方米的富力千禧花园，这些都是遵循着规模化标准开发的模式进行运营，以这样的模式，富力地产在广州完成的旧厂改造项目总面积已经超过250万平方米，同时也为富力地产下一步的发展，积攒了丰厚的运营管理经验与扩张的资金资本。

做有良开发商

经过多年扩张，富力地产 的业务已扩展至北京、上海、天津、西安、重庆、成都、太原、沈阳、海南、惠州等十一个核心城市，基本实现全国性布局。而在不断做大的过程中，富力始终认为，作为开发商，最根本的责任就是把每个项目做好，为城市化进程和城市化的生活作出基本贡献。

因此，富力地产的高层在谈及企业社会责任之时，往往会忽略过往的总总慈善捐助，而是着力在老本行上，他们认为：只有做好一个开发商最基本的事情，才是对社会的最好回报。

“开发商应该为城市的美化作出贡献”。富力某高层称：“其实作为一家从改造老厂房起家的地产商，富力一直都这么做。”

【旧城改造赢得发展先机】

成熟的、有社会责任感的房地产企业，不仅顺应市场的需求进行地产开发建设，同时也根据中国城市化进程的需要，去顺应和配合市政规划和城市发展步伐。通过旧城改造项目，不仅为城市创造出崭新的现代化面貌，也为城市居民居住环境的改善提供了最大可能。

90年代初，正值广州城市建设的初期，当时恰逢城市拓展及旧城改造的时代背景，富力在第一发展阶段以建造“性价比”最高的大众化住宅产品为己任，积极参与到广州旧城改造当中，搬掉几十根城区烟囱，为居民创造了美好、舒适的居住环境，又为居民提供了物美价廉的住宅。

富力在1994年开始涉足广州房地产之际，正值广州市致力于搬迁市区高污染的老工厂、改善城市人居环境的有利时机。虽然当时的广州房地产市场一片火热，各路人马涌入这一领域，但是很多人都因为“批条子、炒地皮”的短视眼光，只打算倒买倒卖地皮，准备赚一票就走人，几乎没有人愿意去承担濒于破产的城区老工厂。而这与广州市企图利用发展房地产的机会改造城市环境的愿景背道而驰。

而富力的两个老板张力与李思廉却看到了老厂房背后的商机。1994年，他们买下一家外迁化工厂的地皮，开发公司第一个小区项目富力新居。据称后来张力曾回忆说：“那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买，我们就敢买。当时拿到那块地，地上的煤还有一寸多厚，我们把煤铲起来，再用水冲干净。房子一开卖，每平方米3000多元，买房的人排起队来，很快就卖完了。因为当时很少人搞普通住宅，市场上几乎没货，人人都去搞甲级写字楼、高档豪宅。”

事实上，富力地产的发展刚好赶上广州市推行城市功能转变。90年代初搬迁了一些化

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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司只能获得行业的平均利润。

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工、冶金、建筑、机电行业的企业，净化了城市环境。途径是开发商拿出资金选新厂址，解决下岗工人等问题，将资源重新整合，改造成住宅小区或者商业区。

据了解，在富力接手上述化工厂之前，这个厂早已经千疮百孔，老厂区对周边环境造成恶劣影响、沉重的职工安置负担……“每年的会议上，都有代表对这个事情提出来说，大家争论了很多年，就是解决不了。”

富力地产执行董事吕劲后来回忆称：“说实话，尽管接手之前公司对这个项目进行了综合评估，但贸然就先投钱进去，确实是冒着很大的风险。”最终，由富2010-2015年中国商铺地产力前期支付一笔款项，让工厂得以把新厂房盖起来，把员工妥善市场投资分析及前景预测报安排好，广州老城区这个“老大难”问题才得以最终解决。 告(上下卷)中投顾问发布的

《2010-2015年中国商铺地 之后，富力又涉足了另一个棘手的项目，广州铜材厂，也就

产市场投资分析及前景预测是富力后来奠定其\"江湖\"地位的广州富力广场项目。

报告》共十三章。报告首先 介绍了商铺的概念、分类和 占地12万平方米的富力广场，原为广州铜材厂和同济化工厂价值等知识，接着分析了国所在地，那时候要买这块地必须先给工厂付3000万定金，这笔钱内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商对当时的富力来说可不是小数目，况且还没有得到的正式批

铺地产、商业街商铺地产及准前，能不能把钱打到对方账号上呢？“高层们讨论到夜里12点半

其他类型商铺地产发展状况才下定决心，即使有很多不确定因素，钱也要先给工厂，表达我

做了分析，接着具体介绍了们合作的诚意，把这个大项目争取回来。” 北京、上海、广州、深圳以 及国内其他主要城市商铺地 而张力本人则称：“拿铜材厂那块地时，看到’满目疮痍’的烂产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运地，很多发展商都选择了退出。”

营状况，并对商铺地产投资

做了深入分析。您若想对商 事实上，当时的广州东边，新城区正因为筹建全国运动会而

铺地产市场有个系统的了解处于热火朝天的建设进程中，当时的一些开发商成为广州新城建或者想投资商铺地产业，本设的最大受益者。而富力则埋头在满目疮痍的老城区内，建桥修报告是您不可或缺的重要工路，整治污染。 具。详细>>

有一个段子是，在广州硫酸厂的厂址上，富力为了消除业主

对土质污染的疑虑，不惜“掘地三尺”，将整个项目下面的土质都进行了更新。

统计显示，从较早的富力广场、富力半岛，到后期启动的富力现代广场等多个项目，半数以上是市区旧厂房的拆迁地块。而令公司一夜之间名扬全国的北京富力城，原址其实也是北京起重机厂等五家老厂房所在地。了解这段往事的人，对富力初入北京即以32亿天价拿下当时并不被看好的东三环项目，几乎引发京城楼市一场风暴之举，也就完全不奇怪了。

可以说，参与广州旧城改造成就了富力的迅速成长，而全国“城市化进程”中，凭借其对各城市文脉的理解及对人居建筑的理解，富力将这种旧城改造开发模式和经验“复制”到各大城市，并以建设优质和谐社区的理念去做好每个房地产项目，由此获得了最大成功，在房地产业界中赢得了“旧城改造大王”的称号。

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中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，2009年上半年，中国写字楼市场继续受企业预算缩减的影响。尽管降幅趋缓，大多数城市的写字楼租金依旧下跌。但从2009年二季度开始，我国写字楼投资市场逐渐活跃，在第三季度北京、上海、深圳和广州均有数起大宗收购案例成交，更有部分国内金融机构和企业购买物业作为企业总部。

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李思廉表示，和谐社会强调以人为本。随着经济发展生活富裕，人们心目中的理想住宅标准也在不断提高。在致力于构建理想人居、提供优质产品，让民众实现安居乐业理想上，品牌地产商无疑能发挥更大的力量。在城市化进程中，品牌地产商所承担提供理想人居的责任，也就更重。

【积极参与保障房建设】

2009年期间，全国政协委员、富力地产联席董事长、总裁张力提出建议：廉租房应该作为保障型住房的主要形式，并建议加大廉租房建设力度。与此同时，他宣布，如果有机会，公司一定会参与廉租房的开发。“对于富力和我来说，钱是永远赚不完的，在追求合理利润的同时，企业的社会责任感是富力和我的追求。”

就在张力作出这样的承诺之后不久，广州就传出消息称，富力地产在金沙洲的一宗原限价房用地将改变性质，用于廉租房的开发。而富力作为土地使用权所有者，将继续参与开发建设。

资料显示，金沙洲即将开工建设的保障房用地面积达到10.9万平方米，是2009年广州开工的规模最大的新社区。据介绍，金沙洲这次建设的保障房将以50平方米以下的廉租房为主，此前该地作为限价房最高能卖6050元/平方米，如果作为经济适用房对外销售的话，利润将控制在建造成本的3%以内，而作为廉租房，则不对外销售，交付使用后由经营管理。

在北京，富力地产同样参与了当地的保障房建设。2007年7月31日，在北京市新一批保障住房用地推出后，富力地产第一时间开展细致的准备工作，最终中标北京常营两限房，开始了不以利润而以企业社会责任为首要目标的房地产项目的开发工作。

在中标北京常营两限房地块后，富力地产积极践行“居者有其屋”的诺言，全力投入到阳光美居项目的开发建设中。

在开发产品过程中，富力地产一直在坚持一个理念，那就是要让每一块自己规划过的土地、设计的住宅，质量求精。怎么样来保质量？“标准化”和“产业化”是在战略规划中的重中之重。很多人来到售楼现场，看到富力地产的样品房都竖起了大拇指，“选富力的房我们放心”购房者这样说。在2010年主管部门对首都住房保障工作的回顾总结中，富力地产获得“2009年北京市性住房开发建设先进单位”称号，可以说是实至名归。

今年3月19日，北京市召开2010年住房保障工作会议。会议对2009年保障性住房取得的阶段性成果进行了总结，同时又对北京市住房保障工作进行部署，以继续贯彻落实今年住房保障工作。富力地产旗下北京极富房地产有限公司作为集团从事性住房开发的专门单位，因快速高质的完成北京富力阳光美居限价房开发建设工作，荣获“2009年性住房开发建设先进单位”的称号。

张力表示，作为开发商，富力地产也一直把“居者有其屋”作为企业的社会责任，积极参加

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中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》指出，写字楼是城市第三产业的重要载体，写字楼经济是城市经济的重要组成部分，随着中国城市的发展与产业结构的升级，写字楼经济所占的比重将越来越大，写字楼在城市中的地位与作用也将越来越大。另外，2009年10月1日起，修订后的《中华人民共和国保险法》正式开始实施，为保险资金投资不动产扫清障碍。 详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm

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了保障性住房、廉租房的建设。“一个企业要追求稳固发展，应该是掌握合理的利润，追求太高的利润这个企业肯定搞不好。富力地产放弃了同样投入可能获取更高利润回报的机会，责无旁贷的投身到首都住房保障工作中，努力成为北京建设 保障性住房和安居工程建设中的主力军。”

负债比率上升为业内最高

2010年11月9日，瑞银发表报告，忧虑富力地产因收购令负债比率上升，故维持“中性”评级，目标价由12.17元上调至12.74元，以反映预期2011年每股资产净值21.23元折让40%。

资料显示，富力地产及合景泰富共斥27亿元购上海加州水郡项目七成股权，其中富力将支付19亿元，将会令净负债比率2010年升至120%，并成为业内最高负债比率公司。

瑞银表示，由于富力A股上市计划正等待批准多年，但由于不能与同业一样于上市筹集资金，解释富力其过去的高负债。

该行亦表示，富力已经达到2010年销售目标300亿元的83%。因此，瑞银预计今明两年富力地产纯利为34.8亿及44.18亿元，每股盈利1.08元及1.37元，股本回报率为20%及22.9%。

商业地产领域势头强劲

加紧布局商业地产

富力地产2010年7月份共录得销售收入约30.92亿元，销售面积约205600平方米，同比分别增长70%和19%，环比分别上涨%和36%。

根据富力公布的7月协议销售明细，其销售业绩的大增主要依托于北京和广州两个区域。其中，北京的销售额为13.8亿元，广州的销售额为7.05亿元，而6月北京及广州的销售额分别为2.83亿元和3.32亿元。7月份北京销售业绩大增源于富力10号的开盘，而广州销售业绩的增长则是来自珠江新城的商业部分，包括商铺、写字楼和公寓，仅珠江新城的商铺就在7月份卖出2个多亿。

某券商分析师表示，广州商铺销售业绩占到富力广州业绩的三分之一左右，的确出人意料，基于销售型商业地产的抗风险性和前景，富力正在加紧转型。事实上，在富力地产之前，已经有动作迅速的地产商分享了或准备分享商业地产大蛋糕。

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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm

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世联地产首席分析师王海斌表示，商业地产作为一个配套设施，经过这么多年的住宅和经济发展，已经到了一个比较成熟的发展阶段了。

据统计，2010年以来，保利地产已经耗资114亿元拿下十余宗商住两用地块或纯商业用地；而万科的商业地产项目已经面市销售。仔细盘点近段时间房地产企业拿地资料发现，除传统房地产住宅大佬万科、保利等企业已深入布局商业地产，新湖中宝和荣安地产再度斥资拿地也都考虑到了未来商业地产的发展空间。

王海斌说，“商业地产的高回报率也是吸引开发商加大投资的原因，商业地产可以持续经营在一定程度上保证企业的现金流，此外，在住宅发展相对完善的一二线城市，土地稀少地价又偏高，发展商业地产可以规避高地价带来的成本收益矛盾。”

业内人士也表示，继续投资住宅项目将很难带来良好收益，目前商业地产的回报率明显高于住宅，同时相对稳妥的房地产仍是多数投资者的首选，在住宅市场出现不确定后，商业地产将会是很多投资者的新投资渠道。

商业房地产服务公司高力国际物业顾问最近发布的2010年二季度办公楼及豪宅市场研究报告，用具体的数字指出了房地产企业加紧布局商业地产的动力所在。

在2010年2月至5月的三个月期间，北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降1.85个百分点，市场净吸纳量按季上升近一倍至129,175平方米，市场的强势复苏从上述两项指标可见一斑。大部份业主开始调整租赁策略，由维持入驻率转向优化租户质量及强化租金收入。因此，北京甲级办公楼平均租金按季上升3.92%至每月每平方米人民币173.03元，为近24个月来最大涨幅。

同期间，上海甲级办公楼市场继续表现活跃。整体空置率稳定在12.8%，租金环比轻微上升1.9%至人民币每平米每天7元。广州租户对办公楼的需求持续上升，外企对办公楼的需求面积比较大，美国箭牌在福利中心租赁了6000平米的办公楼。尽管有新供应投入市场，但由于需求旺盛，租金还是出现小幅上升，平均租金达每月每平米134元。

王海斌还表示，二三线城市的商业地产最近成交也比较旺盛，房地产企业逐步加大对商业地产的投入，不仅仅是开发模式的转变，更是商业模式的转变。

富力地产现拥有约240万平方米商业地产面积，实现了25亿元商业地产租金收入，已开业及在建的高档酒店10多家。预计到2011年，将有16家富力旗下酒店在国内8个城市亮相。未来5年，富力地产旗下也将有20家五星级酒店在全国各地陆续落成，富力地产的商业版图将更加壮大。

2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告(共五卷)中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详细>> 18

中投顾问发布的《2010-2015年中国写字楼市场投资分析及前景预测报告》共十五章。首先介绍了写字楼的相关概念、特征、分类及划分标准等，接着分析了中国写字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、深圳、广州、天津、南京、青岛、重庆等主要城市写字楼市场的发展。随后，报告对写字楼市场做了市场营销分析、物业管理分析、投融资分析和背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行了科学的预测。您若想对写字楼市场有个系统的了解或者想投资写字楼，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006246xiezhilou.htm

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“从世界范围来看，发达国家大型的房地产公司多数都是经营自持的项目。比如日本的三井，商业地产占据着很高的比重。中国市场的圈地有人说是10年，有人说是20年、30年，但是这样发展下去最后中国这种城市化也会大量出现商业项目。中国房地产也必然会走这样一条路。”富力地产北方区负责人张辉这样判断商业地产在中国的未来。

2004年富力开始大力发展商业项目。“自持不仅能够提高抗金融的风险，还能提高企业的生命力。通过自持更能体现专业性、更有序。随着酒店等商业项目开业，它们产生的现金回流也将逐渐平衡公司的财务状况。酒店和购物中心也是投行和机构眼中最优质的物业类型，富力投资的这些项目将来的回报会远远高于当初的投资。”张辉说。

在目前的房地产背景下，已经有不少房地产企业开始将目光转向商业地产。同样，富力在六年前就已经开始布局商业地产。历经了市场波动和考验，2010年，商业地产的效益在逐渐凸显。2010年富力的半年报显示：富力拥有的四间酒店已开业三年。受惠于整体经济环境改善，加上各酒店于所在地区逐步建立起声誉，该等酒店业绩明显改善，平均入住率均录得不俗的升幅，而总收入和经营溢利分别较2009年同期增加超过56%和40%。期内出租写字楼(广州富力中心及北京富力中心)的出租率和租金表现平稳。

富力对于商业地产的野心显然不止于现状。

“商业地产竞争全面来临的时候我们已经做好了准备，我们有优秀的团队、丰富的经验，我觉得这个才更有价值。”张辉认为，“今天我看到我们公司拥有的物业，我觉得最自豪的还是我们的团队，我们的团队从姗姗学步开始，到现在对商业运营已经很有经验，我想这其中的收获对他们大有裨益，而对于今后公司商业地产的发展，也是一笔难得的财富。”

进行销售型商业地产的布局开发

2010年8月2日早间，富力地产公布了7月份的销售业绩。富力于2010年7月内录得销售收入共约30.92亿元，销售面积达约205,600平方米。与2009年同期相比，分别增长70%和19%。与上月相比，分别增长%和36%。

截至2010年7月底，富力总录得销售收入共约153.84亿元，销售面积达约1,244,600平方米，与2009年同期相比，分别增长6%和下降18%。

富力10号

根据富力公布的7月协议销售明细，其销售业绩的大增主要依托于北京和广州两个区域。其中，北京的销售 额为13.8亿元，广州的销售额为7.05亿元，而6月北京及广州的销售额分别为2.83亿元和3.32亿元。

富力投资者关系部工作人员表示，北京的销售业绩大涨，主要还是因为7月底推出的富力10

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黎雪荣指出，目前由于商业地产迎来投资热，一线城市写字楼、商铺价格出现普涨局面，商业地产的价值开始凸显，价值洼地将逐渐被填平。其中，北京、上海、广州、深圳等一线城市第三季度商铺物业市场需求旺盛，市场租金平稳上涨；写字楼市场需求也较旺盛，放量有所放缓，尤其是高端写字楼租金带头上涨，全国写字楼物业租金普遍上涨，签约量持续升高，空置率持续走低。

详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm

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号。据其透露，截至7月31日，富力10号销售了10亿元。

7月23日，富力位于北京的广渠门外10号项目“富力星光家园”获得了预售许可证并开盘亮相。根据北京市房地产交易管理网的信息显示，获得预售证的3栋楼中，其中的两栋公寓拟售均价为44172元/平米和467元/平米。

富力内部人士称，富力10号截至7月底卖出了差不多100套住宅，统计均价4万元出头。其称，均价不高的主要原因是富力10号一期主要推出的是高层住宅项目，而不是定价较高的合院，据悉，以合院类型为主的二期项目将于9月推出市场。

事实上，富力10号一期推出之时，就有不少市场人士认为这个价格低于之前的预期。对此，富力的工作人员回应称项目一期的价格的确不高，而富力向来也不是卖最高价的项目，而是销售性价比最高的项目。

虽然富力10号项目为富力北京甚至整个7月的业绩作出了巨大的贡献，但辉立证券的地产分析师陈耕表示，该项目之所以能在7月取得如此好的销售业绩，主要还是前期有较长的客户积累期，所以这并不是真正的当月销售，而是前几个月就已经下了订单，7月才完成正式签约。

全产品体系创造商业地产王国

经过30年的发展,中国房地产业开始进入了新的成长期,众多房地产企业具备了投资商业地产的条件,开始谋求多元化发展。开发良好的商业地产项目在经营上轨道后,可以为企业获得稳定的长远回报,这种追求长远经营回报的战略指导思想近年来开始主导国内各大品牌企业。此外,经营商用物业,还有助于充实资本金提高净资产,为企业上市做准备。与此同时,随着的出台,住宅物业开发风险开始积聚。另一方面,人民币的持续升值,广州国际商业大都市地位的确立,加上写字楼价值低估、需求长期处于上升趋势,外资持续进入,商业地产正成为新的投资热点。

正是在这种大背景下,富力地产敏感地把握到这一发展潮流和趋势,并及时抢占了市场发展的先机。在继续提升住宅项目开发水准的同时,代表城市经济发展的商业项目成为富力地产的重大目标。21世纪初期,适逢广州国际化进程如火如荼、把珠江新城打造成为华南地区新CBD的规划瞩目推出,富力地产再一次抓住历史机遇,从2004年至今在珠江新城先后拿下16个项目,建筑面积超过140万平方米,为富力地产华丽转身,进军商业地产领域埋下了最有利的伏笔。

2004年至今,富力地产在珠江新城已拿下的16个项目中,涵盖世界顶级酒店、大型甲级写字楼、酒店公寓、购物中心等多种业态,对广州中心区商用物业发展形成举足轻重的影响力,广州CBD的商业领袖由此诞生。随着广州富力中心、北京富力中心、广州富力盈隆广场、广州富力盈泰广场、广州富力盈信大厦等超甲级写字楼拔地而起,以及北京富力广场、成都富力天汇MALL、重庆富力美居天下等大型商业综合体的正式运营,富力地产在华南、华北和中部地区的一线城市CBD核心区,重点发展高档写字楼、商业项目及国际顶级酒店,标志着富力地产已走出有别于其他

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中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2003年-2006年，当国内一手住宅供不应求的状况越来越突出的时候，商铺一直处于供大于求的发展阶段。直至2007年，随着房地产市场整体进入黄金时期，流动性的资金也开始大局进入商铺市场，使其出现了少有的“供不应求”状况，当年一手商铺的吸纳率甚至达到了1.51。

详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm

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房地产开发企业的运营模式之路,成为国内商业地产的领跑者。同时,富力地产还与凯悦集团、万豪集团、洲际集团三大国际顶级酒店管理公司合作,共同打造星级旗舰酒店。目前,广州富力丽思卡尔顿酒店、广州富力君悦大酒店、北京富力万丽酒店、北京富力快捷假日酒店已落成运营,未来5年,富力地产旗下将有20家五星级酒店在全国各地陆续落成,富力地产的商业王国将更加多元丰富。 2010-2015年中国商铺地产富力地产在16年的稳健发展中,业已拓展并形成了覆盖住市场投资分析及前景预测报宅、写字楼、酒店、专业市场以及商业综合体等产品多元化发告(上下卷)中投顾问发布的展格局,成为了中国综合性房地产开发的领跑者。

《2010-2015年中国商铺地

产市场投资分析及前景预测 商业转型

报告》共十三章。报告首先 介绍了商铺的概念、分类和 对于广州销售业绩的增长，富力的工作人员表示主要是来价值等知识，接着分析了国自珠江新城的商业部分，包括商铺、写字楼和公寓。据其透露，内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商仅珠江新城的商铺就在7月卖了2个多亿元。

铺地产、商业街商铺地产及

其他类型商铺地产发展状况 对于富力的商铺销售数据，辉立证券的地产分析师陈耕表

做了分析，接着具体介绍了示大为惊讶，依照他们原来的预计，富力在广州整个商业部分北京、上海、广州、深圳以能为其业绩作出贡献仅为10%，但从富力公布的信息，仅商铺就及国内其他主要城市商铺地占了广州业绩的1/3左右。 产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运

营状况，并对商铺地产投资 陈耕表示，这只是一个月的情况，如果富力广州商业地产

做了深入分析。您若想对商的销售能有持续性，那么的确要调高商业地产对其业绩的支撑

铺地产市场有个系统的了解能力了。 或者想投资商铺地产业，本 报告是您不可或缺的重要工 陈耕认为，富力的商业地产在熬过08、09年之后，前期已具。详细>>经更为乐观。

“或许，富力现在正在向潘石屹学习，也开始进行销售型商业地产的布局开发。”上述人士称，在前两年市场不好的时候，SOHO中国仍取得了相当不错的销售业绩，这就说明了销售型商业地产的抗风险性和前景，富力也在加紧转型。

前景谨慎

根据富力人士透露，在未来的一两个月，其业绩的支撑点可能来自广州亚运城项目。其称，最新的计划是亚运城项目将于8月底、9月初入市销售，初步预计售价为1.2万元/平方米。

“会不会上调售价还不一定，但1.2万元肯定是能支持的。”富力人士表示。

对于这个价格，陈耕表示并不看好，其认为从目前了解的情况来看，广州3、4季度将有大批货量入市，因此广东的开发商还是得寄希望于价格让步来刺激销售。陈耕称，虽然富力宣称预计价格会在1.2万元，但不排除到时对一次性支付的客户会有更大的优惠，比如折扣幅度可能

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中投顾问高级研究员黎雪荣指出，未来商业地产发展将呈现出几大趋势：第一，在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。第二，打造体验式购物市场，或称“时间型消费模式”，该模式如今在国外已成为主流商业地产模式，典型案例有日本的“博多运河城”。详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm

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从目前的5%提高到10%。

事实上，对于富力在2010年的整体表现，陈耕表示其销售业绩是广东五虎当中保持得比较好的，但另一方面，陈耕也认为富力的市场占有率增长放缓。

“富力在太原、沈阳、西安等华北地区的布局虽然进入了回报期，但并没有真正形成业绩的支撑点。”陈耕表示，从目前的情况看，对富力完成全年销售300亿元的目标依然持谨慎态度，预计富力只能完成8成。

富力地产商业版图扩大

2010年10月下旬，富力广场ZARA店盛装开业，这是继C&A、ESPRIT等品牌进驻后富力广场引进的又一潮流品牌。这使得名品云集的富力广场又添新丁并受到广泛关注。。

据了解，从2008年开业以来，富力集团采用大型

SHOPPINGMALL的布局方式和购物理念，并结合北京消费者购物习惯，优化整合资源，着力在双井地区打造集餐饮、休闲、娱乐于一体的大型商场。随着各大知名品牌的进驻，双井商圈已成为CBD 区域购物休闲的重要场所。富力广场周边配套齐全，地铁10号线的开通及发达的地面公交，为毗邻CBD的双井商圈提供了无限便利。

据悉，自2004年至今，富力地产在原有住宅市场之外，不断拓宽经营路径，多种物业形态并举并着力发展商业地产，先后在华南、华北和中部地区的一线城市CBD核心区，重点发展高档写字楼、商业项目及国际顶级酒店，北京富力广场、成都富力天汇MALL、重庆富力美居天下等大型商业综合体的正式运营，标志着富力地产已经走出了具有自己特点的运营模式，堪称国内商业地产的领跑者。

据悉，富力地产现拥有约240万平方米商业地产面积，实现了25亿元商业地产租金收入，已开业及在建的高档酒店10多家。预计到2011年，在国内8个城市将有16家富力地产旗下酒店散落于国内8个城市。未来5年，也将有20家五星级酒店在全国各地陆续落成，富力地产的商业版图将更加壮大。

挖掘商业地产多元化

在广州的珠江新城CBD区域，富力拥有16个商业项目土地储备，成为该区域商业地产龙头老大。富力的掌门人，一个是来自广州的张力，一个是来自的李思廉，从一开始富力就已将本土化和全球化的标准蕴含在产品中，有着独特的创新视野。

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中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出，为了拉住房价“这匹脱缰的野马”，2010年4月11日开始，中国连续出台了贷款利率上调，二套房首付被提高到至少5成，利率不低于基准利率1.1倍，暂停发放三套以上房贷，严厉打击开发商捂盘惜售等一系列针对住宅市场的“组合拳”，并重重“砸向”了投资和投机性需求。受此影响，住宅市场观望情绪明显加重。而受新政影响较小的商铺投资人群，却有明显增多的趋势。对广大商铺投资爱好者来说，相比高位运行的住宅市场，尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳的投资契机。

详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm

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以收购旧工厂等项目起家，富力的第一桶金也来自于低端项目产品的销售。

不同于碧桂园，富力做的是城里中低端收入人群的生意。

【布局全国·富力规模扩张之路】

据黎文江介绍，早期富力收购旧的项目，从低档产品做起，比如破染工厂，旧煤场。“用低的成本开发，收购旧的工厂，价格便宜，没有所谓的‘钉子户’，这样一来，开发商在时间成本上容易控制。”

一富力内部人士介绍，到2001年末，富力地产已在广州市完成了包括富力新居、富力广场、富力半岛、富力环市西苑、富力千禧花园、富力顺意花园等大型旧厂改造项目，总面积超过250万平方米。

为了给上市做铺垫，富力开始布局全国发展。2002年，进军北京，一举揽下东三环内占地面积超过41万平方米、总建筑面积达150万平方米的旗舰项目——北京富力城，并将其打造成为了北京CBD商务圈集居住、商务、休闲、健身、娱乐、购物为一体的高品质社区。自此，富力地产全国化布局之路起航。此后，先后进入上海、天津、西安、太原、成都等11个核心城市和地区。

从上市融资到规模扩张，这是近年来房企发展模式的必由之路。2005年，富力地产赴港上市，在首个交易日中，成交量达到617万股，总成交额约6863万港元，市值超200亿港元，成为当时在H股上市集资额最高的内地民营企业。

【商用物业·发展路上的双刃剑】

“商业地产这部分物业为其业绩提供了很好的保障。”一位市场分析人士如是说。2004年至今，富力地产在珠江新城已拿下16个项目。同时，富力地产还与凯悦集团、万豪集团、洲际集团三大国际顶级酒店管理公司合作，共同打造星级酒店旗舰。

据上述富力内部人士透露，未来5年时间，富力地产旗下将有20家五星级酒店在全国各地陆续落成，商用物业形态更为丰富。

“商用物业比重之大，这也给富力的资金带来压力，相比其他几家，资金抗风险能力弱。”韩世同认为，目前富力手上的商用物业租赁和出售并行，遭遇2008年的全球金融危机，其商业沉淀资金较大，只能快速地销售写字楼。

“在富力这么多年，最大的感受就是老板拿地眼光独到，总会以低成本的地块来竞争。”富力集团营销副总监朱文婷感叹道。她认为每个公司有自身的发展目标，外面的世界进步很快，公司自身也需要一定的扩张速度，最终房企应是多元化的发展。

商业地产的持有，使得上市后的富力在业绩上保持着一定的市场竞争力。

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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，新政又使得传统住宅市场利润空间进一步萎缩，投资者开始寻找新的渠道，而未来利润增长点将来自具有较高价值空间的商业地产，商业地产发展必将迎来新的高潮。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm

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她认为，富力目前的产品以住宅为主，同时有写字楼、旅游等多元化的发展方向，其中住宅和酒店是强项，在当下激烈的市场竞争中，惟有多元化的产品，才能提升公司的市场竞争力。

对于目前商住发展的模式，是否真能成功？朱文婷认为，各家公司有不同的发展方向，也有判断问题的不同角度。

如今富力仅在广州珠江新城就已拥有16幅商业地块。韩世同认为，富力全国布点不多，其中商业地产项目比重过大，造成相对风险较大，目前国内商业地产还不太成熟，下注商业地产能够撑多久，也要看整个房地产业发展情况。一旦短期债务到期，不能偿还，就会影响企业的资金链情况。一般来说，商业地产的成熟需要较长时间，有些甚至需要10年、20年的回收才能开始盈利。 版权信息：本文来源于合肥房地产交易网, http://www.hfhouse.com。

公司管理层

董事长

董事长,1957年出生，中国人，毕业于中文大学数学系。现任富力地产集团董事长，广州富力地产股份有限公司董事长。李思廉大学出来的第一份工是证券金融从业员，后来慢慢做起中国贸易，最后转向房地产。李思廉于1993年与他的老搭档--富力地产集团副董事长、总裁张力以2000万元资金携手进军广州房地产业，拆迁广州嘉邦化工厂建设富力新居，成功掘得“第一桶金”。之后，富力“拆旧厂，建新房”，走上一条独特的快速成长之路，先后在广州旧

城开发多个花园小区，在业内被称为\"旧城改造大王\"。

2002年3月，完成资本积累后的富力地产，在李思廉和张力的领导下挥军北上，以近32亿元地价拍得北京\"地王\"--广渠门地块，建设北京富力城，取得辉煌成就。继其后，富力在北京接连开发富力·又一城、富力·爱丁堡公馆、富力·信然庭等项目，在天津开发天津富力城项目，获得丰硕成果。2005年，在新政后大部分地产企业资金吃紧的情况下，富力进军二三线城市，于10月份以人民币4亿3600万元收购西安安区一面积接近6 70亩的地块，开发大型住宅项目。

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中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》共十三章。报告首先介绍了商铺的概念、分类和价值等知识，接着分析了国内商业地产和商铺地产的发展概况，然后分别对社区商铺地产、商业街商铺地产及其他类型商铺地产发展状况做了分析，接着具体介绍了北京、上海、广州、深圳以及国内其他主要城市商铺地产的发展情况。最后报告介绍了重点商铺地产企业的运营状况，并对商铺地产投资做了深入分析。您若想对商铺地产市场有个系统的了解或者想投资商铺地产业，本报告是您不可或缺的重要工具。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm

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李思廉仅用了短短十余年时间,以合理的价格、完善的配套、快节奏的产销模式快速占领市场,将富力地产建成为一个全国综合实力最强的地产业之一。他领导下的富力地产，以成本管理、稳健经营、资本经营著称。在公司发展同时，李思廉还热心公益事业，他先后在文教、卫生、治安、敬老、扶贫等多个领域，总共捐款超过5000万元人民币。至今，富力地产对社会的各种捐款累计已达八千万元。李先生于二零零五年十一月二十日荣获由民政部颁发的全国首届“中华慈善奖”。

2005年7月14日，在国内地产地产市场一片萧瑟的情况下，富力地产集团在联交所成功上市，筹资近20亿港元，创内地民企在港融资之最。业内认为，富力的成功之处在于，以合理的价格、完善的配套、快节奏的产销模式快速占领市场。李思廉认为，企业成败的关键是能否生产适合市场需求的产品，企业要追求利润，但不盲目追求最大的利润，而是把握合理的利润空间。

2006年在富力品牌的建设和拓展中成效极其显著。2006年5月2010-2015年中国购物中心12日，富力地产成功跻身上市公司“市值最高首200家”之列，投资分析及前景预测报告成为首家获纳入“恒生中国企业指数”、“恒生综合指数”系列及“恒中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中生流通指数”系列成份股的内地房地产发展商。“2006年中国房地心投资分析及前景预测报产与建筑企业500强信息发布会”由国家统计局主办，中国行业企告》共八章。首先介绍了购业信息发布中心承办、中国国际工程咨询协会协办。据国家统计

物中心的定义、分类，局固定资产投资统计司数据显示：富力地产综合实力位居全国第Shopping Mall的概念、特点一位，同时完成投资额及竣工面积也位居榜首。截至2006年11月及与其他商业业态的区别23日，富力地产全国总销售量已突破100亿元，总市值超500亿港等，接着分析了国际国内及我国主要省市购物中心的发元。“在经营模式方面，除住宅、写字楼及商业等物业销售外，我展概况。然后对购物中心的们还增加了物业租赁及酒店经营等收入来源。” 李思廉实现了富开发、运营、典型范例做了力地产“做一体化地产运营商”的成功转型，同时在公益事业的不

细致分析，最后分析了购物遗余力，为富力品牌的价值增彩不少。 中心的投资潜力及其未来前 景趋势。您若想对购物中心 【故事】 有个系统的了解或者想投资购物中心开发运营，本报告 是您不可或缺的重要工具。 李思廉生于1957年,毕业于中文大学数学系。在改革开放详细后,他敏锐地意识到中国经济崛起的巨大发展空间,而果断选择前往内地展开其创业生涯。

作为在多年成熟商业环境中成长的人,李思廉早就意识到商业地产项目在房地产开发中的重要性。

21世纪初期,适逢广州国际化进程如火如荼、珠江新城将打造成为华南地区新CBD的规划出炉,李思廉和张力敏感地把握到这一城市发展潮流和趋势,拍板斥重金在珠江新城拿地。从2004年至今在珠江新城先后拿下16个地块,建筑面积超过140万平方米,为富力地产华丽转身,进军商业地产领域埋下了最有力的伏笔。至今,富力地产在珠江新城的16个开发项目,涵盖世界顶级酒店、大型甲级写字楼、酒店公寓、购物中心等多种业态,对广州中心区商用物业发展形成举足轻

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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，二三线城市具有产业转移以及扶持等多方利好，招商引资进程不断加快，显示出勃勃商机，商业地产值得投资的重点区域为经济增长速度较快、人口众多、符合区域振兴规划内的重点城市。如中部地区的武汉、长沙、郑州，西部地区的成都、重庆、合肥、、宁夏等地，东北地区的淄博、沈阳、哈尔滨等城市。详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm

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重的影响力,由此成为广州CBD的商业领袖和广州城市化进程的重要力量。

随着中国城市化进程的加速与富力的企业实力提升,李思廉作出了开启全国扩张步伐的决策。从2002年富力地产进军北京开始,至2009年,富力地产已全面进入广州、北京、上海、天津等11个城市,建设开发的物业项目达百余个,完成开发面积超过1800万平方米,全国战略布局已然成型。

在富力地产拓展壮大每一步实践中,都可见李思廉的经营理念:立足于城市运营的战略高度,将企业的发展命运与城市化建设进程紧密相连。每到一座城市,富力所开发的一个个地标性大盘的崛起,不仅为当地房地产市场注入先进开发理念,更促使城市环境旧貌变新颜。时至今日,富力所开发的百余房地产典范项目,在时间的见证和城市发展的历程中,无一不成为所在城市的最靓丽名片。

在带领企业获得长足发展之同时,李思廉还是一位热心公益的慈善家。他先后在文教、卫生、治安、敬老、扶贫等多个领域,累计捐款超过1.8亿元人民币。2005年11月李思廉荣获由国家民政部和中华慈善总会组织颁发的全国首届“中华慈善奖”,2008年再获评为“中华慈善奖”最具爱心捐赠个人,一时在业界传为佳话。

【热评】

在业内,李思廉的睿智豁达、勇于开拓的儒商形象早已有口2010-2015年中国商业地碑。富力地产发展历史上,屡有“善于化腐朽为神奇”的传统,创业产市场投资分析及前景预测报告(共五卷)时成为“工厂改造大王”,进军商业地产二次飞跃成为珠江新城

中投顾问发布的“地王”。作为中国房地产的领军企业,富力地产在这一轮行业调

《2010-2015年中国商业整中,顺利通过了市场考验并不断壮大,向业界展示了广东民营

地产市场投资分析及前景房企的成功典范。在他的领军下,富力地产成为一家极有生命预测报告》共十八章。首力、创造力的企业,16年来不断“富而思进,力创新高”。 先介绍了商业地产的相关富力双雄

在中国商界，父子、兄弟、夫妻合作经营一家公司的例子有很多，但像张力和李思廉这样，两个没有任何血缘关系的人精诚合作16年，精彩演绎了\"朋友合心，其利断金\"的财富佳话却不多。

一个前锋，一个后卫

概念、分类及特点等，接着分析了中国房地产行业和商业地产市场的现状，然后具体介绍了商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产的发展。随后，报告对商业地产市场做了区域发展分析、重点企业经营状况分析、竞争格局分析和投融资分析，最后预测了详细>> 1993年，在广州做了5年多装修工程的张力，邀请人李

思廉一起出资2000万元成立了广州天力房地产公司--富力集团的前身，从此，两个没有血缘关系的人开始了他们人生中最重要的合作。

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中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，我国的购物中心建设起步较晚，开始于二十世纪90年代初期，最早的项目是位于珠江三角洲的天河城购物中心，但是近年来以飞快的速度向前发展。2006年起，国内大中城市开始相继出现典型的购物中心模式，标志着中国的购物中心开发开始迈上理性之路。

详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm

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张力是个不安分的人，在生意场上生龙活虎，勇于开拓，人送绰号\"豹子头\"。他1973年参加工作，从工人做起，后来在广州郊区二轻局当团委副。1986年，张力任花园村酒店总经理。不久，他又被借调去建设白云区办公楼。这段时间里，张力发现了自己做生意的秉赋和市场上的商机。1988年，张力决定辞去工作，下海做装修工程。刚开始主要是搞装修，从接小工程起步，断断续续做了5年多时间，积累了二三百万元左右。

正是在这段时间里，他结识了李思廉。李思廉毕业于中文大学数学系，曾在证券金融业工作过一段时间，后来做贸易，最后转向房地产。张力和李思廉性格反差很大，张力性格外向率直，而李思廉性格内敛含蓄，但两人都喜欢踏实认真，厌烦装腔作势地空谈，所以一接触他们就成了最好的朋友。

1993年，恰逢广州楼市开始急速升温，各路人马纷纷杀入，张力为之怦然心动。但考虑到自己资金不足，他想找一个合作伙伴，首先想到的就是好朋友李思廉。有了和朋友一起创业的想法，张力心里很激动，打电话和李思廉一讲，李思廉一听也很激动，连声说：\"好，好！\"因为在这之前，他也想过要创办一家房地产公司。多年以后，提起他们决定携手创业时，两个人都认为，\"很简单，我们是心有灵犀，一拍即合。\"

在细致分析了广州市房地产市场的现状后，他们一致认为，随着经济的发展，广州房地产行业急需高水平、高效率的房地产公司，而当前的一些企业，因为还有利润，日子还能混下去，于是就不思进取，没有大的作为。在这样的情况下，他们要组建一家公司，无论在远景目标还是在精神面貌上，一定要区别于这样的企业。要勇于开拓，扎扎实实地将公司做大做强。他们决定要么不做，要做就做最好的，于是两人共同投资2000万元，成立了广州天力房地产公司。

投资这么大，公司的一切章程制定得特别齐全详细，但在利润分成这个在别人看来最重要的事情上，李思廉和张力却没有签署任何一份文字的东西。他们完全相信对方，讲的是友情和信用。

公司成立伊始，两人就进行了明确的分工：张力主管项目开发和工程管理，李思廉主管公司财务和市场营销。李思廉说：\"我们一直合作很开心，公司的各种事务都是双方共同参与的。只不过一般是张先生打前锋，负责工程开发及管理方面，而我是做后卫的，管着钱柜(即财务)和销售。\"

两个人都恪守自己的职责范围，不去干扰对方的决策，尊重对方的权力和判断。\"像买地，李先生从来不理，我一个人说了算。我也不搞那些前期调查、市场分析，这块地能不能买，我只要去看一眼，心里算算，大概用一个小时就可以断定这块地要或者不要。我从不想听别人的意见，别人提了也白提。\"张力对自己的判断力非常自信。

其他像公司招人、提拔人、搭班子，工资定多少，工程用多少钱、怎么用法，成本怎么控制，定价多少，都是张力一个人说了算，他不会和李思廉打招呼、商量，李思廉也不去参与。表面上看，张力干得比较辛苦。大到公司的架构、部门的设计以及对公司来讲至关重要的选地、拿地，小到人员的调配、新员工的面试，如今已经年过半百的张力都是亲力亲为。

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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，国家对房地产市场的一系列的接连出台以及市场对未来持续加息的预期使得不少传统地产商、零售商等各路人马开始避走楼市转战具有价值洼地而又受负面影响小的商业地产。不论各路资本是出于规避风险的短期投机考虑还是真正看好商业地产长期的发展前景，总之2010年商业地产迎来了属于它的春天。

详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201010/dichan291617.htm

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张力最爱冲在第一线，他觉得在第一线打拼才最过瘾。创业之初，他几乎整天摸爬滚打在工地，和工人们吃住在一起，同甘共苦。有时累得都要瘫倒，但他还乐呵呵地带领大家一起唱歌，给大家鼓劲。

1994年盛夏，因连续的大雨影响了施工进度，雨停之后，张力连续几天泡在工地不回家。一天傍晚，李思廉打电话找他，请他上酒店，他说自己在工地呢，离不开。

于是，李思廉就买了烧鹅等一些张力最爱吃的菜肴送到了工地上。一见到张力，几乎认不出了：头戴安全帽，身穿工作服，脸和全身还沾满泥污。看他这样子，李思廉心疼得眼圈发红，说：\"看你，和刚进城的农民打工仔一样了……\"张力大口吃完他送来的饭菜，李思廉硬将他拉上车，让他去好好洗个澡。到车里还没一分钟，再一看，他靠着椅背呼呼睡过去了。这一幕，让李思廉的泪水再也忍不住了，一滴一滴滚落下来。

张力紧盯在第一线，有他的道理，因为这样能及时地发现问题和解决问题，能够保证施工质量，督促施工进度。就是现在，公司做大了，张力还保持着当年的习惯，经常顶着南方炎夏30多度的高温，亲自巡视工地，亲自检查施工质量。他说：\"人说一个指挥官离前线越近对指挥越有利，而我是必须亲临前线才有激情，才快乐。\" 富贵险中求

在项目开发上，张力有着敢于冒险的开拓精神，敢于碰别的公司不敢碰的\"硬活\"。1994年，

张力买下一家外迁化工厂的地皮，开发公司第一个小区项目--2010-2015年中国写字楼市场富力新居。别的公司都不敢接这个工程，怕把财力和物力全砸投资分析及前景预测报告(共在里头，因为那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买。可张五卷)中投顾问发布的力不怕，他大胆地接了。 《2010-2015年中国写字楼市 场投资分析及前景预测报告》 张力回忆说：\"那块地靠着煤厂，又挨着铁路，没人敢买，

共十五章。首先介绍了写字楼我们就敢买。当时拿到那块地，地上的煤还有一寸多厚，我们的相关概念、特征、分类及划把煤铲起来，再用水冲干净。房子一开卖，每平方米3000多元，分标准等，接着分析了中国写买房的人排起队来，很快就卖完了。因为当时很少有人搞普通字楼的发展环境及行业现状。然后分别介绍了北京、上海、住宅，市场上几乎没货，人人都去搞甲级写字楼、高档豪宅。\" 深圳、广州、天津、南京、青 岛、重庆等主要城市写字楼市 他们在这个工程上成功掘得\"第一桶金\"，为公司以后的发

场的发展。随后，报告对写字展奠定了基础。之后，公司摸索出一套\"拆旧厂，建新房\"的经楼市场做了市场营销分析、物验，走上了一条独特的快速成长之路。他们先后在广州旧城开业管理分析、投融资分析和政发多个花园小区，在业内被称为\"旧城改造大王\"。以至在广州策背景分析。最后对写字楼市场的未来前景及发展趋势进行房地产业内流传着这样一句话：\"别人不敢拿的地，富力敢拿！了科学的预测。您若想对写字\"以富力在广州东山区黄花岗拿下一地盘为例：这里原本是一座楼市场有个系统的了解或者想殡仪馆，人称\"煞气重地\"，许多开发商不敢碰。但富力不但拿

投资写字楼，本报告是您不可下了，还挑衅地起了个盘名--御龙庭。 或缺的重要工具。详细>>

还有1995年果断买下富力广场地块的决策，也充分体现了

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中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，近年来，购物中心在我国方兴未艾，对购物中心的兴建如火如荼，而且其兴建的速度和规模惊人。到2008年年底，中国开业购物中心总体数量达到1936家，购物中心累计商业建筑面积达到11513.7万平方米。从区域分布看，华东地区成为中国购物中心面积总量最大的区域，其开发总量为3285.9万平方米；华北和华南地区开发量均超过1900万平方米，分别位居第2、3位。截至2008年底，中国41个主要城市购物中心累计投资额已近8000亿元。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm

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张力\"敢于冒险\"的风格。占地12万平方米的富力广场，原为广州铜材厂和同济化工厂所在地。当时，要买这块地必须先给工厂付3000万元定金，这笔钱对当时的富力来说可不是一个小数目，况且还没有得到批准，能否把钱打到对方账号上呢？\"高层们讨论到夜里12点半才下定决心，即使有很多不确定因素，钱也要先给工厂，表达我们合作的诚意，把这个大项目争取回来。\"

假如富力广场的房子卖不动，资金流一断，对富力的打击将是致命的，事实却证明张力的冒险是值得的。1996年面世的富力广场，无论社区环境还是户型都是当时老城区最漂亮的，均价卖到每平方米6000多元。它令广州人从此对一家本不起眼的开发商有了最直观的认识，也为富力集团带来了众多荣誉，至今仍被富力上下视为公司发展历程中的一大转折点。

与张力相比较，李思廉在资金运用和市场营销方面计胜一筹，他总能将资金及时地调配到最需要的地方。创业之初他们总共的资金才2000万元，对于在广州这样一个大都市的房地产公司来说，显得有点微薄。如何调度使用，使之发挥最大的效益，是颇费脑筋的事，而李思廉总能平衡协调好。一次做一个楼盘要先垫付一笔巨额材料款，这远远超出他们公司所能承受的范围，李思廉和建材商谈判，使他们同意延期付款，及时地化解了资金不足的危机。

在楼盘销售上，李思廉更是善于策划和操作。1995年，公司在广州珠村拿了一块宅基地盖富力花园。但房子卖了一半就卖不动了，李思廉果断决定，以很低的价格卖给天河区做教师宿舍。表面上看这是亏了，实际上既快速回笼了资金，又为公司赢得了声誉，形成了巨大的广告效应，为以后的楼盘销售创造了便利。

李思廉打广告独具特色：报纸广告不惜版面，通篇全是价格罗列，类似中介公司门口的租售信息。有人说，他不会做广告。但这样的广告朴朴素素、实实在在，效果出人意料的好。

就这样，张力和李思廉一个在前面抓项目建楼盘，一个在后面巧妙运作资金、策划销售，他们各自的优势组合在一起，形成了巨大的合力，使公司规模迅速扩大、实力不断增强。到1999年，公司年销售额超过20亿元，名列广州房地产销售第一名，并成为广州民营企业纳税冠军。 经得起考验的友谊

事业成功之后，有人来拉拢张力，先是恭维他有能力、有魄力，是一员难得的干将。之后又说富力公司之所有这样神速的发展，90%是他的功劳，若没有他在第一线冲杀拼打，有今天这样的成功是不可能的。张力一听这话就感觉不对味儿，赶紧让对方住嘴。

可对方不仅没停下来，反而说得更露骨了，鼓动他和李思廉分家，自己拉出一伙人单干，那样的话，一切收益都是自己的，岂不比给别人当苦力好得多吗？对方话还没说完，张力就变脸了，对他说：\"告诉你，我和李思廉的情谊是谁也动摇不了的，请你不要再多说一个字，要不然，我这杯酒就会泼到你的脸上去！\"对方见他这样，尴尬地笑笑，马上转移了话题。

也有人找到李思廉，同样也是从恭维他开始的，称他是销售之神、资金运作之神，说富力公司的成功就是他经营的成功，而张力那样一个只知道埋头干活的低智商粗人，顶多就是一个

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中投顾问流通行业研究员黎雪荣指出，在改革开放前，几乎所有的大型百货店，都是零售商通过划拨土地等方式后自建物业。近几年，不论是内资还是外资零售商自建物业发展速度都非常快，09年更是零售行业购买物业自行开发最明显、最集中的一年。2010年零售商这种圈地建物业的风潮似乎有增无减。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201006/lingshou031615.htm

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高级马仔。没等对方说完，李思廉就用手势止住了他，对他说：\"如果你还想和我做朋友，就把你刚刚说收回去。若不然，你就转身走出去，我们以后不要再见面了，因为你不再是我的朋友了。\"

合作10多年来，他们不但创造了一个庞大的地产王国，而且彼此之间的融洽关系始终如一。张力曾表示，\"我和搭档(指李思廉)10年没红过脸，在商界也是绝无仅有的。我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。\"而李思廉则表示，公司决策上的事情，\"有一方坚持做，就做了；有一方坚持不做，就不做了；而一方坚持做，另一方坚持不做的事情，我印象中好像没有出现过。 挥师北上

在广州发展了近10年后，时间到了2001年。这一年，广州市加大了对房地产市场的宏观，土地投放量减少。在这种宏观形势下，张力提出了公司要向外发展的策略。

后来的事实证明了张力的判断，到目前为止，广州的土地供应仍然紧张。张力开始到其他城市找地。2002年2月，在北京广渠门\"东五厂\"48.78公顷地块公开招标中，富力以31.98亿元一举夺标。北京富力城开盘当年(2003年)，即实现销售额18.5亿元。2004元，富力城单盘销售业绩更是高达30.7亿元，与发展了10年的富力集团广州在售项目的销售额之和几乎持平(广州在售楼盘总成交额33.6亿元)。

在经营决策上，两个人仿佛也心有灵犀，一个想到了，另一个几乎也会同时想到。

2003年年初的一天，张力对李思廉说：\"你看，我们是不是使公司上市？\"李思廉一听笑了：\"我这些天正在琢磨这事呢。\"两人便坐下研究了起来。经过努力，富力公司于2005年7月15日上午10时在联交所正式上市，每股以10.8港元平开，随后一路攀升至11.45港元，最后报收于11.15港元。当日成交617万股，成交额为6863万港元。

10多年来，张力与李思廉把富力集团的能量发挥到了极致，其销售额从1995年的3000万元增长到2008年的153.6亿元，公司也从起步时10多个人的小公司发展到成为今天名副其实的地产大鳄，因此两人被人们冠以\"地产双雄\"的美誉。

在中国商界，富力这种\"联席董事长\"、\"双老板制\"非常少见，甚至绝无仅有。很多合伙创办的公司，在创业阶段，还能够很好地合作，但在公司做大做强之后，就矛盾丛生，最终解体，有的甚至闹上法庭，反目为仇。就连兄弟姐妹合作的公司，也会上演\"武侠剧\"，闹出人命血案。而李思廉和张力这一对朋友，却始终如一，友情促进了事业，事业又升华了友情。将友情当作人生最大的财富，使他们获得了巨大的成功。

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中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，在中国，Shopping Mall的概念越来越时髦，如果对目前的商业地产做一个评价的话，Shopping Mall无疑是最热门的业态。Shopping Mall在欧美的成功与这类项目高附加值的连带效应让投资商怦然心动，于是，Shopping Mall也渐成为一种新的投资风向，受到投资者的追捧。

详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm

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公司数据分析

2009年1-12月富力地产经营状况分析

广州富力地产股份有限公司的年内纯利达到人民币29.21亿元，而2008年则为人民币31.38亿元。此减幅的主要因素为年内投资物业公平值收益（扣除所得税后）仅为人民币4.532亿元，而2008年的公平值收益则为人民币11亿元。

富力地产的核心业务物业发展的纯利因物业销售的营业额增加15.3%而上升人民币4.018亿元，这升幅已包含富力地产就佛山一幅土地的已支付按金被没收而作出的2.4亿元一次性撇账后所录得。至于其它业务分部的业绩，投资物业收益（不计公平值收益）增加人民币3,590万元，而酒店业务净亏损由人民币1.839亿元减少至人民币1.792亿元，其余业务（包括去年披露的建筑服务）的净亏损则微升人民币760万元。

图表 2009年1-12月富力地产综合损益表

单位：千元

2009年 2008年

营业额 18,196,463 15,360,151 销售成本 (12,446,844) (10,201,681) 毛利 5,749,619 5,158,470 其它收益－净额 1,213,455 1,520,2 销售及行政开支 (1,349,132) (1,306,133) 其它营销（开支）／收入－净额 (247,988) 30,752 经营溢利 5,365,9 5,403,981 融资成本 (505,334) (341,202) 应占共同控制实体业绩 (2,427) (479) 应占联营公司业绩 434 7,812 除所得税前盈利 4,858,627 5,070,112 所得税 (1,937,394) (1,931,903) 年度盈利 2,921,233 3,138,209 应占：

－本公司权益持有人 2,9,500 3,119,499 31

中投顾问高级研究员黎雪荣表示，投资商业地产，需要对所在位置的交通环境、未来城市规划和商圈周围人群结构及未来的消费潜力等因素都做一个判断。

详情参见http://finance.eastmoney.com/news/1355,201010231015093.html

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－少数股东权益 21,733 18,710 2,921,233 3,138,209 本公司权益持有人应占盈利的每股

基本及摊薄盈利（以每股人民币计）

0.98 0.9681 股息 1,160,052 902,263 每股股息（以每股人民币计） 0.36 数据来源：广州富力地产股份有限公司

0.28 图表 2009年1-12月富力地产主营业务分行业、产品情况

单位：千元

物业发展

物业投资

酒店营运

其它所有

分部

集团

分部营业额 22,240,837 328,098 420,383 529,961 23,519,279分部间营业额 (5,256,473) (50,039) (16,304) — (5,322,816)营业额（来自外部客

户）

16,984,3 278,059 404,079 529,961 18,196,463

年度盈利／（亏损） 2,684,993 499,576 (179,232) (84,104) 2,921,233 融资成本 (230,374) (150,991)应占共同控制实体业

绩

(106,066) (17,903) (505,334) (2,427) — — — (2,427) 应占联营公司业绩 — — — 434 434 所得税 (1,827,555) (166,525)减值亏损拨备／（回拨）

59,744 (3,058) (1,937,394)

折旧及摊销 1,638 — 146,478 2,034 313,150 3,036 — 326 (2,288) 1,074 — 604,235 投资物业公平值盈利 — 604,235 — 数据来源：广州富力地产股份有限公司

2010年1-6月富力地产经营状况分析

截至2010年6月30日止六个月，富力地产权益持有人应占溢利达到人民币7.009亿元，

较2009年同期增长348%，总营业额则增长49%至人民币69.3亿元富力地产的核心业务物业发展销售营业额及溢利分别增长45%及245%，营业额达到人民币62.2亿元，溢利则为人民币5.505亿元。富力地产的其它主要业务如酒店业务及投资物业的业绩较2009年同期有所改善，酒店收益增长56%，营运溢利达到人民币4,420万元，而投资物业收入主要因公允值盈利而增约五倍至人民币1.806亿元。尽管实施货币紧缩以房地产市场，富力地产业务营运所得现金流量仍保持稳定，截至2010年6月末的现金结余超过人民币100亿元。董事会决定宣

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中投顾问发布的《2010-2015年中国商铺地产市场投资分析及前景预测报告》指出，2003年-2006年，当国内一手住宅供不应求的状况越来越突出的时候，商铺一直处于供大于求的发展阶段。直至2007年，随着房地产市场整体进入黄金时期，流动性的资金也开始大局进入商铺市场，使其出现了少有的“供不应求”状况，当年一手商铺的吸纳率甚至达到了1.51。

详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/2006241shangpudichan.htm

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派中期股息每股人民币0.10元。

图表 2010年1-6月富力地产综合损益表

单位：千元

2010年1-6月 2009年1-6月

营业额 6,934,9 4,660,871 销售成本 (4,674,216) (3,138,505) 其它收益－净额 295,714 193,205 销售及行政开支 (703,326) (5,098) 其它经营开支－净额 (24,300) (243,939) 毛利 2,260,738 1,522,366 经营溢利 1,828,826 882,534 应占共同控制实体业绩 (239) 5 应占联营公司业绩 (2,910) 8,007 除所得税前盈利 1,358,055 621,445 融资成本 (467,622) (269,101) 所得税 (655,596) (466,311) 应占：

期间盈利 702,459 155,134 －本公司权益持有人 700,946 156,301 －非控制性权益 1,513 (1,167) 本公司权益持有人应占盈利的每股基本：及摊薄盈

利（以每股人民币元计）

0.0485

702,459 155,134 0.2175

股息 322,237 — 每股股息（以每股人民币元计） 0.10 — 数据来源：广州富力地产股份有限公司

图表 2010年1-6月富力地产主营业务分部资料

单位：千元

物业发展

物业投

资 184,825

酒店营运

其它所有分部

集团

分部营业额 6,220,623276,721 307,652 6,9,821(9,194) (20,6) (,867)

分部间营业额 — (25,019)

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中投顾问高级研究员黎雪荣认为，目前中国正处于经济转型时期，传统住宅市场通过囤地、购买稀缺优质土地资源的盈利模式瓶颈显现，随着地价的飞涨和优质地块的稀缺，传统住宅拿地成本越来越高，大部分地产公司只能获得行业的平均利润。详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm

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营业额（来自外部客户） 6,220,623融资成本 (291,112)159,806(98,114)

267,527 286,998 6,934,9(70,768)(74,619)— 42,113 702,459 (3,777) (467,622)— (239) 期间盈利／（亏损） 550,8 180,566应占共同控制实体业绩 (239) — 所得税 (607,225)(60,1)

应占联营公司业绩 (726) — — (2,184) (2,910) 23,5 (11,771) (655,596)

折旧及摊销 38,500 — 69,910 1,536 109,946 呆账减值拨备 1,881 — — 294 2,175 投资物业公平值盈利 — 202,482

— — 202,482 数据来源：广州富力地产股份有限公司

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中投顾问高级研究员黎雪荣指出，未来商业地产发展将呈现出几大趋势：第一，在一线城市商业地产开发趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二、三线城市蔓延的趋势。第二，打造体验式购物市场，或称“时间型消费模式”，该模式如今在国外已成为主流商业地产模式，典型案例有日本的“博多运河城”。 详情参见http://www.ocn.com.cn/info/201011/dichan011613.htm

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房地产

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中投顾问发布的《2010-2015年中国购物中心投资分析及前景预测报告》指出，购物中心产业已成为最重要的零售经营方式之一，而且已远远突破商品零售的界限，它对一个城市的商业环境改善、消费与休闲方式的改变、投资结构的优化、对经济繁荣的贡献等越来越显示出它的重要性和生命力。详情参见：http://www.ocn.com.cn/reports/20091008gouwuzhongxin.htm