福州市城市规划管理技术规定修订

(征求稿）

2007年5月1日

目 录

第一章 总 则…………………………………………………（） 第二章 城市用地控制…………………………………………（） 第三章 建筑容量指标控制……………………………………() 第四章 建筑间距控制……………………………………………（) 第五章 建筑退让控制……………………………………………（） 第六章 建筑高度和面宽控制……………………………………（） 第七章 市政公用设施控制………………………………………（) 第八章 城市与建筑环境控制……………………………………（） 第九章 特别地区控制……………………………………………（） 第十章 附 则…………………………………………………（） 附录一 名词解释…………………………………………………（） 附录二 计算规则…………………………………………………（） 附录三 附 表……………………………………………………（） 附录四 图示………………………………………………………（）

第一章 总 则

第一条 为加强福州市城市规划管理,实现城市规划编制和管理的标准

化、规范化和法制化，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《福建省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《福州市城市规划管理条例》、《福州城市总体规划》及相关文件，制定本规定.

第二条 本规定适用于福州市城市规划区范围内的各项建设工程。临时建设、村（居）民建房等参照本规定执行.

第三条 各项建设工程的建设，应按已批准的详细规划执行；尚无详细规划的，应按城市总体规划、专项规划、分区规划等及本规定执行。编制详细规划应符合本规定的要求。

第四条 本规定未涉及的内容，应符合国家、福建省和福州市现行的有关法律、法规、标准和规范要求.

第二章 城市用地控制

第五条 城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类，按照国家《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ 137—90），城市用地分为大类、中类和小类三个层次，其中大类10类，中类46类，小类73类.城市用地分类适用于各阶段的城市规划编制和城市用地统计工作。

第六条 各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则,按经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的,应按城市总体规划、专项规

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划、分区规划和本规定表（一)《各类建设用地适建范围表》[以下简称表（一)］的规定执行。

凡表(一)中未列入的建设项目，由市城市规划行政主管部门根据对周围环境的影响和基础设施的条件，具体核定适建范围。

凡需改变规划用地性质，超出表（一)规定范围的,应先提出规划调整方案，按规定程序和审批权限，经批准后执行.

第七条 根据福州市建设实际和《福州城市总体规划》，福州市城市规划区划分为两个类别建设区，进行规划管理。具体划分如下：

(一）第一类建设区：指连江路以西、上三路和三高路以北、西二环路以东、北二环路以南所围合的地区。

(二）第二类建设区:指第一类建设区外的地区。

城市规划确定的历史文化保护区、风景名胜区、大型城市绿地及其他重点地区等特定区域内的建设项目按特别地区规定控制.

第 居住和公共设施用地规划应符合下列规定:

（一）居住用地宜相对集中布局，形成相应规模的居住地区、居住区、居住小区、居住社区(组团），规模标准应符合下表规定.

居住用地分级规模

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居住地区 居住区 居住小区 居住社区 1000—1500 户数（户） 50000—70000 10000-20000 3000—5000 人口（人） 150000-200000 30000-50000 10000-15000 3000—4500 （二)居住地区级以下（含居住地区级）公共服务设施主要分为教育、医疗卫生、文化体育、社会服务、行政管理、商业服务、市政公用等八类设施,其配置应符合表（二）规定。当规划居住人口规模界于高低两级居住规模之间时，除配置低一级应配置的公共服务设施项目外，还应根据所增人数及规划用地周围的设施条件，增配高一级的有关项目及增加有关指标. 第九条 工业用地的配套应符合下列规定:

1、各类开发区、工业园区的配套设施原则上应集中建设，其行政管理及生活服务设施用地比例不得超过园区用地面积的15%；单独选址的工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。

2、在没有集中建设工业区配套区的区域，除厂房、仓库等生产用房外的配套用房建筑面积占工业项目总建筑面积的比例不得超过20%；在有集中建设工业区配套区的区域，配套用房建筑面积占工业项目总建筑面积

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的比例不得超过15%。

3、严禁在工业项目用地范围内建设成套住宅、专家楼、宾馆、招待所、和培训中心等非生产性配套设施。

第十条 城市绿地规划应按以下规定执行：

(一）城市绿地分为公园绿地、生产绿地、防护绿地、附属绿地和其他绿地。

（二）建设用地绿地率控制指标应符合下表规定：

项目类别 绿地率(％) 第一类建设区 居住 办公、商业、文化、娱乐、体育 医院 疗养院 中小学 高等院校 一般工业和仓储 ≥30 ≥35 ≥30 ≥25 ≥25 ≥35 ≥45 ≥35 第二类建设区 ≥30 ≥30 ≥40 5

有毒有害气体污染的建设项目 公园 其他各类建设项目参照国家规定执行 ≥35 ≥70（陆地面积） 若第一类建设区内建设项目绿地指标无法达到上述规定要求的，可适当核减绿地指标，但应符合《福州市城市园林绿地管理办法(修正）》相关规定要求.

（三）应保护和利用建设用地内有价值的原有树木，其中古树名木保护应符合《福州市城市古树名木保护管理办法》有关规定。

（四）居住区公共绿地的设置应按《城市居住区规划设计规范GB50180—93（2002年版)》要求执行。居住区公共绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡。

（五)饮用水水源保护区应设置防护绿地，除另有规定外，应符合下列规定：

１、水厂厂区和加压泵站的周围绿化带宽度应不小于10米； 2、饮用水水源水库四周的绿化带宽度应不小于50米。

（六）污水处理厂周边宜设置宽度不小于20—50米的卫生防护林带. (七）高速公路和铁路两侧应留卫生隔离防护林带，应符合下列规定：

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１、高速公路的两侧宜规划控制宽度各不小于30米的防护林带; ２、高速铁路的两侧宜规划控制宽度各不小于40米的防护林带; ３、铁路干线的两侧宜规划控制宽度各不小于20米的防护林带; ４、铁路支线、专用线两侧应规划控制宽度各不小于10米的防护林带。 （八）在城市快速路、重要城市景观道路及其道路交叉口的道路规划红线两侧设置的绿化带，除另有规定外，原则上应符合下列规定：

1、二环路、入城主通道、滨江（闽江和乌龙江）路等城市重要景观路规划红线两侧的绿化带宽度各不小于10米；

2、三环路等城市快速路的道路规划红线两侧的绿化带宽度各不小于15米；

３、闽江和乌龙江桥头道路规划红线两侧以及立体交叉口（桥）的道路规划红线两侧的绿化带宽度应各不小于30米；

(九）沿河道规划蓝线两侧应设置绿化带，除另有规定外，应符合下列 规定：

１、8米以上（含8米)宽度的河道规划蓝线两侧应设置绿化景观带最小

宽度不得小于10米,其中晋安河、白马河、磨洋河、东西河、光明港等河

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道规划蓝线的两侧绿化景观带应为10—50米；其余河道规划蓝线的两侧应设置绿化景观带最小宽度不得小于5米。

2、除城市规划要求设置必要的市政设施和修建园林小品、闸门、游船

码头等外，任何建设工程不得挤占河道规划蓝线的两侧绿化景观带用地。

3、规划河道两侧绿地为城市公共绿地，应对公众开放使用。 第十一条 城市旧屋区原则上应统一规划、成片改造建设，开发建设用地未达到下列最小面积的，不应单独建设。

(一）低层、多层、中高层居住建筑和多层公共建筑为2000㎡； （二）高层居住建筑为3000㎡； （三）高层公共建筑为4000㎡。

因邻近用地已经完成规划建设，或因市政公用设施等，确实无法调整、合并,且不妨碍城市规划实施的，市城市规划行政主管部门可依据实际情况予以核准建设,但应优先考虑作为城市公共绿地及城市配套设施用地使用。

第十二条 用地单位征用未开拓或未拓宽的规划道路旁土地，须同时 征用规划道路宽度一半范围或未拓宽部分的土地，作为开拓道路及敷设市

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政基础设施的用地;道路另一侧是河道或绿化带且未被征用，用地单位应全部征用并负责拆迁，不得它用。

第十三条 用地竖向规划应按照国家《城市用地竖向规划规范》(CJJ 83-99）,合理利用地形、地质条件，满足各项建设用地的使用要求.减少土石方及防护工程量,保护生态环境。

第三章 建筑容量指标控制

第十四条 新建、扩建、改建的建设项目的建筑容量控制指标应按本章的有关规定执行.

第十五条 成片开发地区的详细规划应先确定建筑总容量控制指标,在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内居住建筑和商业、办公建筑用地的建筑容量控制指标可按表（三）、（四）的规定适当调整。

第十六条 建筑容量控制指标应按已批准的详细规划执行.尚无经批准的详细规划的，居住建筑和商业、办公建筑用地的建筑容量控制指标应按表（三)、(四）的规定执行.表(三）、(四）规定的建筑密度、容积率指标为上限值。具体建筑容量应结合现状情况、交通区位、环境区位、土地价值等因素，优先满足停车泊位配建标准、绿地率指标和消防安全等有关规定,综合分析后确定。

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第十七条 表（三）、(四）规定的指标适用于单一类型的建设用地。对混合类型的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建设用地或综合建筑物的用地，应按各种不同性质建筑的建筑面积比例和相应的建筑容量控制指标换算成建筑容量综合控制指标。

第十 对未列入表（三）、（四）的教育科研、文化体育、医疗卫生等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行，但不宜超过表（三)、（四）中相应居住建筑的控制指标。

第十九条 工业和仓储区的建筑容量控制指标，除应符合相关规定外，其建筑容积率不宜低于0.9，其建筑密度应不低于30％、不宜超过40%。

第二十条 机动车公共停车泊位在50个以上（含50个）的停车场（库）建设,应符合下列规定：

(一）室内机动车公共停车库单独建设时，建筑密度应不高于45％。 (二）室内机动车公共停车库与其他性质的建筑合建、且机动车公共停车库建筑面积不少于项目总建筑面积50％的，建筑密度应不高于40％.

第二十一条 建设用地范围内原有建筑容量指标已达到或超出本规定

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值的，不得扩建、加层；用地内原有建筑容量指标未超出本规定值，其扩建、加层对原有空间布局影响较大的，不宜扩建、加层，对原有空间布局影响较小的,增加的建筑面积不宜超出原总建筑面积的10%且不得超出本规定值。

建筑的维修改造工程，不得超出原有建筑平面轮廓线和高度线；否则,应视为加层或扩建.

第二十二条建设项目的建筑容量控制指标超出本规定值的，可根据具体情况经市城市规划行政主管部门审核后报市批准，按同类控制指标适当调整。

第二十三条用地单位在建筑用地范围内开辟的公共开放空间是由建设单位在建筑用地内永久性全天候为公众提供的开放空间，不作为经营性项目使用;公共开放空间包括场地公共开放空间(作为公共绿地、广场等使用）和建筑公共开放空间（包括建筑底层架空作为休闲、绿化公共场所的空间,不包含作为停车功能的场所）.

公共开放空间必须符合下列规定：

（一）公共开放空间不得围合、封闭和改变使用性质，应常年开放和无障碍设计。

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（二）场地公共开放空间和建筑公共开放空间宜临城市规划道路、城市公共绿地、城市广场布置，其相临的面宽不得小于10米，同时满足与相临的城市规划道路、城市公共绿地、城市广场用地地面的高差小于±1。5米，并应有净宽不小于1。5米的开放性楼梯或坡道相连接。

（三）建筑底层底层作为公共开放空间使用时，除电梯、楼梯、门厅、门卫等设备用房外，应全部架空，不得围合,不得增设夹层;同时满足建筑层高不低于4米且不高于6米。公共开放空间的建筑面积单列,不计算容积率,该层计入建筑层数，建筑高度计入计算建筑间距的建筑高度。 （四）公共开放空间建设竣工后,应设置相应的标志，并交有关部门 管理或经批准由建设单位代管。

第二十四条新建建设项目的机动车停车场（库）和非机动车停车场(库）的配置标准不得低于表（五)的规定。地面室外机动车停车泊位数量宜占建设项目配建的总机动车停车泊位的15％以上,其中住宅项目地面室外机动车比例不超过建设项目配建的总机动车停车泊位的20％。

第二十五条 新建的医院、中小学和幼托等用地，临其主要出入口大门外的位置应配置相应规模的广场和公共停车场用地。医院的广场和公共停车场用地不宜少于5平方米/床；中小学、幼托的广场和公共停车场用

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地不宜少于1平方米/学生；临居住区主要出入口外应配置不少于0。03辆/户的公共机动车停车位。

第四章 建筑间距控制

第二十六条 建筑间距应符合本章的规定［图示见附录四图（一）]，同时还应符合防火、消防、抗震、卫生、环保、管线埋设和文物、历史建筑保护等方面的要求。

第二十七条 低层、多层及中高层住宅建筑的间距控制应符合下列规定： （一）平行布置时的间距：

1、朝向为南北向的［指正南北向和南偏东(西）45度以内（含45度）,下同],其间距在第一类建设区不小于南侧建筑高度的1.0倍；在第二类建设区不小于1.1倍；且其最小间距不小于10米。

2、朝向为东西向的［指正东西向和东(西）偏南45度以内（不含45度）,下同］,其间距在第一类建设区不小于较高建筑的0。9倍；在第二类建设区不小于1.0倍；且其最小间距不小于10米。

（二）垂直布置时的间距：

1、南北向的间距，不小于南侧建筑高度的0.8倍；且其最小间距不小于10米.

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2、东西向的间距，不小于较高建筑高度的0。7倍；且其最小间距不小于10米。

3、建筑的山墙面(指建筑的短边墙面，下同）宽度小于或等于18米的,其间距按垂直布置时的间距控制；建筑的山墙面连续宽度大于18米的,其间距按平行布置时的间距控制。

建筑的山墙面总宽度大于18米且山墙面不在同一垂直平面位置的，其中山墙面宽度小于或等于18米部分之一的山墙与相邻建筑间距，可按垂直布置时的间距控制;其余部分山墙与相邻建筑间距，应按平行布置时的间距控制.

（三）既非平行也非垂直布置时的间距：

1、当两幢建筑的夹角小于或等于45度时，其最小间距按平行布置时的间距控制。

2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置时的间距控制。

（四）住宅建筑的山墙间距不得小于8米，住宅山墙上开启除楼梯间窗洞之外的卧室、起居室(厅）、餐厅、卫生间等窗洞时，其山墙间距不得小于10米。

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第二十 低层住宅与北侧建筑的间距不小于南侧建筑高度的1。2倍，且最小间距不小于10米;其与东、西侧建筑的间距不小于10米.

第二十九条 高层住宅建筑与高、中高、多、低层住宅建筑的间距应符合以下规定:

(一)平行布置时的间距:

1、朝向为南北向的，南侧为高层住宅建筑时，其建筑间距为南侧建筑高度的0。5倍，且在第一类建设区最小间距不小于28米,在第二类建设区最小间距不小于32米。南侧为中高、多、低层住宅建筑时,其间距按南侧建筑高度控制，且其最小间距不小于13米.

2、朝向为东西向的，其建筑间距不小于较高建筑的0.4倍，且其最小间距不小于24米。

(二）垂直布置时的间距:

1.南北向的间距,南侧为高层住宅建筑时，不小于南侧建筑高度的0.3倍，且最小间距不小于18米；若南侧为中高、多、低层住宅建筑时，其间距按南侧建筑高度控制，且其最小间距不小于13米.

2、东西向的间距，不小于其较高建筑的0。3倍,且其最小间距不小于18米。

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3、建筑的山墙面宽度小于或等于18米的，其间距按垂直布置时的间距控制。建筑的山墙面连续宽度大于18米的，其间距按平行布置时的间距控制。

建筑的山墙面总宽度大于18米且不在同一垂直平面位置的，其中山墙面宽度小于或等于18米部分之一的山墙与相邻建筑间距,可按垂直布置时的间距控制；其余部分山墙与相邻建筑间距，应按平行布置时的间距控制。

（三)既非平行也非垂直布置时的间距:

1、两幢建筑的夹角小于或等于45度时,其最小间距按平行布置时的间距控制。

2、两幢建筑夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置时的间距控制。 （四)高层建筑之间的山墙间距不小于其较高建筑的0。3倍，且其最小间距不小于18米；高层建筑与中高、多、低层住宅建筑之间的山墙最小间距不小于13米.

（五）建筑高度超过100米的超高层建筑，其与北侧或东西侧住宅建筑的间距应按100米建筑高度倍数的计算建筑间距规定基础上，综合考虑安全及城市设计等要求，合理确定建筑间距。

第三十条 相邻两幢住宅建筑之间地面有高度差时，其建筑间距按下列

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规则计算：

1、朝向为南北向的:当南侧住宅建筑地面标高低于北侧住宅建筑地面标高时，应以南侧建筑高度减去南北地面的高差值计算建筑间距；当南侧住宅建筑地面标高高于北侧住宅建筑地面标高时，应以南侧住宅建筑高度加上南北地面高差值计算建筑间距。

2、朝向为东西向的：当住宅建筑屋面标高较高建筑的地面标高高于东侧或西侧住宅建筑的地面标高时,应以建筑屋面标高较高建筑的建筑高度加上东西地面高差值计算建筑间距.

第三十一条 计算位于同一裙房或连接体之上的几幢建筑的间距,可从该裙房或连接体屋面起计算建筑高度;计算与相邻建筑间距时，应包括裙房或连接体高度。

第三十二条 不规则平面的住宅建筑，按建筑外墙面对应的最凸出外围线和周围建筑的最近距离计算建筑间距。

第三十三条 医院病房楼、休（疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所、中小学和大中专院校的教学楼及老年人居住建筑的居住用房位于其他建筑北侧或东西侧时，其与其他建筑物之间的间距应在同型布置方式时的住宅建筑间距规定基础上增加20％，同时应满足各专业规范要求。

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第三十四条 非住宅建筑（第三十三条所列的非住宅建筑除外)之间的间距，在满足各专业规范要求下，可在同型布置方式时的住宅建筑间距的规定基础上减少20％，但其最小间距应符合下列规定：

（一） 低层、多层建筑的最小间距不小于10米.

（二) 高层建筑与其北侧的高、多、低层建筑平行布置时的最小间距不小于24米，高层建筑与其东西侧的高、多、低层建筑平行布置时的最小间距不小于18米，以其他形式布置时的最小间距不小于13米。

第三十五条 第三十四条所列的非住宅建筑与其他建筑的间距，应符合下列规定：

(一）第三十四条所列的非住宅建筑位于其他建筑北侧时，其间距按第三十四条规定控制。

（二）第三十四条所列的非住宅建筑位于其他建筑南侧或东西侧时,其间距按第二十七条至第三十三条规定控制。

（三）第三十四条所列的非住宅建筑的山墙与其他建筑的山墙间距按第二十七条、第二十九条、第三十三条的规定控制.

第三十六条 住宅建筑阳台出挑距离和阳台、楼梯间等凸出部分累计长度应符合下列规定：

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（一）住宅建筑阳台最大出挑距离为1.8米。 （二)住宅建筑楼梯间等凸出部分距离不超过1米。

（三）住宅建筑阳台和楼梯间等凸出部分累计长度不应超过同一建筑 外墙面宽总长度的50％。

（四）超出本条(一）、（二）、（三）款规定值的，应从阳台和楼梯间等凸出部分外边缘计算建筑间距。

第三十七条 挡土墙、护坡与建筑的间距应符合下列规定：

（一）挡土墙位于建筑南侧或东西侧时，应按挡土墙的高度倍数计算其间距，并和同型布置方式时的建筑间距要求相同。

（二）高度大于2米的挡土墙、护坡的下缘与建筑的最小间距应不小于5米.

第五章 建筑退让控制

第三十 沿建设用地边界、城市道路、公路、河道、山体、铁路、电力线路保护区及其他规划控制线周边的建筑物，其退让距离除应符合消防、抗震、防灾、防汛和交通安全、景观、环保等方面的规范以及经批准的城市规划要求外，同时应符合本章的规定。

第三十九条 建筑物退让用地红线的距离须按以下规定控制：

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（一)住宅建筑、第三十三条所列的非住宅建筑和工业、仓储建筑退让用地红线距离不小于表（六）规定的建筑高度的倍数控制和最小距离要求，并应满足各专业规范要求。

（二）各类建筑应在其建设用地范围内满足防火、防爆、环境保护以及其他特殊退让用地红线的要求；各规划控制线同时控制时，应满足最大的退距要求。

（三)建筑物退让用地红线或其他规划控制线时，应按其相互间最近距离计算建筑退距。

（四）建筑物退让用地红线距离除须符合本条规定外，同时须符合第四章建筑间距及消防间距的有关规定。

（五）计算住宅建筑的退距应含底层架空层的建筑高度.

第四十条 沿城市道路两侧新建、改建、扩建的建筑物，除经批准的详细规划另有规定外，其后退道路规划红线的距离不小于表（七）的控制指标。特殊地段的建筑物，经市城市规划行政主管部门核定后，其后退道路规划红线的距离可适当调整。

第四十一条 地下建筑物（含地下建筑物坡道）退让道路红线和用地红线距离不小于地下建筑物深度(自室外地坪至地下室底板的距离）的0.7

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倍，且其最小退距不小于6米。

地下构筑物、管井、管沟等退让道路红线的净距应按下列规定： (一)退让25米以上(含25米）宽度的道路红线距离不宜小于3米. （二）退让25米以下宽度的道路红线距离不宜小于２米。

第四十二条 除经批准的详细规划另有规定外,新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、商场（建筑面积3000平方米以上(含3000平方米）且为集中式布置的）等有大量人流、车流集散的建筑,其面临城市道路的主要出入口方向的建筑后退道路规划红线的距离不得小于20米,次要出入口方向的建筑后退道路规划红线的距离不得小于15米,并应留出临时停车或回车场地。

其他商业建筑后退道路规划红线距离在表（七）规定基础上增加2米。 第四十三条 城市道路交叉口四周的建筑物退让道路规划红线距离，均自道路规划红线直线段与曲线段切点的连线算起［图示见附录四图（二）］，并在表（八）规定退距的基础上，按下列规定增加建筑退让距离：

（一)建筑高度24米以下的建筑退让距离增加5米。

（二)建筑高度24米以上（含24米）的建筑退让距离增加8米. 第四十四条 沿城市规划道路建筑物的基础、台阶、平台、阳台、雨

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篷、附属设施及除用地范围内连接城市管线以外的其他地下管线（包括管沟、管井等构筑物），不得逾越道路规划红线.

第四十五条 临城市街面不宜修建围墙.建设工程项目需修建围墙或临时围墙的,须向市城市规划行政主管部门报批，并应符合下列规定：

（一）围墙（不含临时围墙)型式宜为透空型。 （二）围墙高度不宜超过1.6米。

（三)确有特殊要求的，可修建封闭式的围墙。围墙外观应进行美化处理，围墙高度一般不应超过2。2米。

（四）沿城市道路修建围墙的，其退让25米以上（含25米）宽度的道路红线距离不得小于1.5米；退让25米以下宽度的道路红线距离不得小于1.0米。

（五）临时围墙在其使用期结束后，应立即无偿拆除。

第四十六条 沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建、改建、扩建建设项目，可按村镇、城镇规划进行管理,除另有规定外，建筑物退让公路规划红线的距离不得小于5米。

第四十七条 沿河道规划蓝线两侧新建、改建、扩建建筑物，除另有规定外,其后退8米以上（含8）米宽度的河道规划蓝线的最小距离不得小于

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15米，后退其余河道规划蓝线的最小距离不得小于10米。

建筑物退让绿线距离不得小于5米（不包括居住小区级和居住小区级以下绿地）；地下室边界线退让绿线距离不得小于3米。

第四十 同一建设用地内，建筑物退让该建设用地配建的城市广场、城市公共绿地、社会公共停车场、文化体育（居住区级及居住区级以上）、幼托等用地边界线的距离不得小于5米，建筑物退让中学、小学等用地边界线的距离应与同型布置方式时的建筑物退让用地红线距离要求相同.

第四十九条 沿铁路两侧的新建、改建、扩建建筑工程应符合以下规定（铁路内部的管理配套用房除外）。

（一）高速铁路两侧的建筑工程与铁路轨道线最外股道中心线的距离不得小于50米。

（二）铁路干线两侧的建筑工程与铁路轨道线最外股道中心线的距离不得小于30米.

（三）铁路支线、专用线两侧的建筑工程与铁路轨道线最外股道中心线的距离不得小于20米。

第五十条 沿城市道路两侧的货运装卸泊位应后退道路规划红线距离不

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得小于6米。

第五十一条 除另有规定外，建筑物退让城市防洪堤的堤脚线距离不 得小于6米.

第六章 建筑高度和面宽控制

第五十二条 建筑物的高度、面宽及建筑景观控制应本章的规定,并同时符合日照、建筑间距、消防等方面的要求。

第五十三条 在有净空高度的机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）等设施周围的新建、改建、扩建建(构）筑物,其控制高度应符合有关净空高度的规定。

第五十四条 在文物保护单位、保护建筑和历史建筑以及历史文化街区、历史风貌保护区的建设控制地带及其它特殊地区内新建、改建、扩建的建（构)筑物，其控制高度应符合特殊地区的有关规定，按经批准的规划执行。

“三山”（于山、乌山、屏山）顶点之间100米宽度的通视走廊范围内的建筑高度不得超过24米，“三山”通视走廊所围合的内三角范围内的建筑高度不得超过48米。

第五十五条 沿城市规划道路红线宽度30米以上(含30米)两侧新建、

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改建建筑物的控制建筑高度（H），除经批准的详细规划另有规定外,不应超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离(S）之和的1。5倍，即: H≤1。5（W+S）。

建筑物临两条以上道路的,可按较宽的道路规划红线计算其控制高度. 第五十六条 建筑物的面宽，除经批准的详细规划另有规定外，应按以下规定执行[图示见附录四图（三）］：

（一)住宅、办公、旅馆、学校、医疗、商业等建筑的面宽控制： 1、多层、中高层建筑最大连续展开面宽的投影不宜大于80米； 2、高层建筑最大连续展开面宽的投影不宜大于70米；

（二)部分工业厂房、仓储、大型文化体育设施等建筑的面宽，可以 根据生产工艺或功能布局的实际需要,确定建筑物的面宽。

第七章 市政公用设施控制

第五十七条 城市道路按照在道路网中的地位、交通功能以及对沿线建筑物的服务功能等，分为快速路、主干路、次干路、支路四类，各级公路进入城市规划区即成为城市道路的组成部分。

第五十 在城市道路上空建设建、构筑物时，应有足够净空保证城市道路交通的正常通行；城市快速路、主干路通行机动车最小净高5米，其他通行机动车最小净高为4。5米。

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第五十九条 凡在规划道路上申请通行机动车的道路开口应符合下列规定：

（一）一个建设项目原则上允许开引一个机动车道口，当相邻道路为两条或两条以上时，则向最低一级的道路上开口。

（二）临城市道路交叉口开设机动车道口时，不应设置在交叉口展宽段和展宽渐变段范围内，并尽可能远离交叉口。机动车道口中心线至平面交叉口（道路规划红线直线段与曲线段切点)的距离,主干路上的不宜小于80米，次干路上的不宜小于50米，支路上的不宜小于30米，与公交车站的距离不宜小于50米。

第六十条 新建公共设施项目或大型居住项目的开发应与区域道路网的交通条件相协调，对区域道路网造成影响的建设项目应进行交通影响评价。

第六十一条 建筑物之间因交通需要或提供城市公共通道，架设穿越城市道路或跨越地界连接相邻建筑物的空中人行廊道的,应报市城市规划行政主管部门批准,并应符合下列规定：

（一）廊道的净宽度不大于6米。

（二)廊道内不得设置商业等妨碍交通畅通的设施。

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(三）符合城市交通和消防要求。 （四）符合本章第五十中的规定。

第六十二条 在规划河道范围修建驳岸、跨河桥梁应符合以下规定： （一）新建驳岸构筑物前沿应在规划河道蓝线以外，以确保两条规划河道蓝线之间宽度为净宽度。河道改道时，新河道未建成之前,现有河道不得填堵。

（二）内河上的桥位原则上应服从城市道路的走向进行布置,桥梁纵轴线,宜与河流成正交，通航净空应符合有关规定。

第六十三条 在温泉保护区内,应预留温泉井位、池位、管线和泵房位置。

第六十四条 各类地下管线设置应符合以下规定:

（一）各类管线应采用地下敷设的方式，管线之间、管线与建（构）筑物之间的安全净距，除城市规划有特殊要求外，应按《城市工程管线综合规划规范》GB502-98执行.当受道路宽度、断面以及现状管线位置等因素难以满足要求时，根据实际情况采取安全防护措施后适当减少最小净距，由市城乡规划行政主管部门会同有关专业部门确定.

（二）城市道路下的各种工程管线,应与城市道路的新建和改造同时设

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计、同时施工、同时验收.管线走向应与道路相平行，横穿道路的线路应尽量与道路走向垂直，当某种管线仅在道路一侧布置时，应在道路交叉口,在路段每隔一定距离预埋过街横管或过街管沟。

（三）跨河管线设计时除应符合有关专业技术规定外，还应满足以下条件：

1、外底标高应不低于河道五年一遇涝水位高程＋安全高度0.5米,并能满足通航高度要求。

2、沿桥梁敷设的管线在满足上一条要求同时，其管底标高必须不低于桥梁梁底标高。

3、新店片区及重要地段、受涝严重地区的跨河管线标准应按规划要求适当提高。

第六十五条 给水工程设施应符合以下规定：

（一）市政道路上的给水管，管径应不小于200mm，当道路宽度大于等于40米时，宜采用双侧布管。

（二）新建建筑与现状水源输水管和净水输水主干管净距原则上应大于5M,不具备条件的在采取相应保护措施后可适当减少,但其净距不得小于3M。

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（三）生活水池不得埋于室外地下，不得与消防用水或其它非生活用水共贮,不应在厕所、厨房、仓库、停车场等卫生不良的场所下方。与其它水池并列设置时，应有各自的池壁、底板和顶盖。

第六十六条 排水工程设施应符合以下规定： （一)城市排水应采用雨污分流制。

(二）没有敷设或暂时没有敷设城市污水管道的地区，生产、生活污水应经过环保处理后排放，排放标准应符合国家有关规定。

（三）工业废水的水质必须符合国家有关规定,医疗卫生、生物制品、科学研究、肉类加工等含有病原体的污水必须经无害化处理后方能排入城市污水管道.

第六十七条 电力工程设施应符合以下规定: 电力电缆沟应采用隐蔽式敷设.

(二）在电力线路保护区范围内不得新建建筑物、构筑物(电力设施配套建、构筑物应报市城市规划行政主管部门和电力主管部门审批）.架空电力线路保护区是指导线边线向外两侧延伸所形成的两平行线内的区域，在一般地区各级电压导线的边线单侧向外延伸距离如下：

1—10千伏 5米

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35-110千伏 10米 1—330千伏 15米 500千伏 20米

架空电力线，原则上不得跨越各类建、构筑物。 (三）变配电用房设置应符合以下规定:

1、省市领导机关、防灾救灾、电力调度、交通指挥、电信枢纽、广播、电视、气象、金融、计算机信息、医疗等重要建筑和生命线工程及设计，要确保在城市超设防标准情况下的应急防涝排涝能力；其变配电用房、备用发电机房应设置在地面一层及一层以上（高于防涝用地高程)。

2、建设项目供电设施建设，为防范城区10KV配电设施遭受内涝损毁，应符合以下规定:

结合主体建筑设置的配电设施，环网开关、开闭所（配电站）等10KV公共网络干线结点应设置在地面一层，电房净高不小于3.6米,室内地面不得低于室外地面。新建小区自身使用的电力变压器、低压柜等配电设施所在电房，必须具备防水、排水及防潮条件。

配电房不得设置在经常积水场所的正下方，场所房间内不应有排水管道及消防管道通过。

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（四）市政道路规划设计中应明确路灯、灯箱广告等公用事业电力设施专用变压设施位置.

第六十 通信工程设施应符合以下规定：

(一）通信管道包括电信业务、数据通信、移动通信、有线电视、交通监控等多种信息传输通道，应统一规划设计、同沟敷设，检修井可错开布置。

（二）建设项目电信系统应能满足终期容量,电缆暗管应留有备用管，并应符合以下规定：

1、住宅楼每个住户终期电话按至少2对线设置，办公和商住楼每个开间终期电话线按2-4对线设置或按每12—15平方米1对线设置。商场按每50平方米1对线设置，工业区按每100平方米1对线设置。

2、电信容量在300门以上时,应在建筑物内设电信设备间，面积10平方米；容量在800门以上时设置电信机房：容量800-2000门时，电信机房面积30平方米；2000—4000门时,电信机房面积40平方米；在4000门以上时，电信机房面积50平方米。2000门以上的建设项目,在电信机房外围容量600门左右的集中区域增设电信设备间。电信设备间和电信机房一般设在地面一层或二层，电信机房净高大于2。8米，荷载每平方米大于600

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千克.

3、工业区应按上述电信容量的需求总体考虑电信设备间或电信机房的设置。

(三)住宅建筑有线电视每户应至少按2个终端设置，办公和商业建筑每个开间应不少于1个终端设置.小区内按300—500户左右在靠近中心处设置机房，面积10平方米。

第六十九条 燃气工程设施应符合以下规定:

（一） 燃气管道不得在建筑物和大型构筑物下穿过，不得进入地下室、半地下室及其他设备层。

(二）住宅小区、工业及商业燃气用户在规划时应考虑燃气调压设施位置。用气规模较小时可采用调压箱，规模在800户以上时宜采用调压柜。

第八章 城市与建筑环境控制

第七十条 各类建设工程在编制建设项目总平面规划设计方案时，应绘制城市坐标和建设用地周边相邻地段30米—50米范围内的现状地物地貌，并注重与相邻空间环境协调以及与城市基础设施的连续.

第七十一条 城市主、次干路两侧和文物、历史建筑保护区及规划确定的景观地区的建筑，其屋顶水箱、冷却塔等应结合建筑造型设计，不得直接

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外露。沿街建筑立面设计应对空调室外机位置、阳台形式、屋顶造型、户外广告、店招、店牌、夜间泛光照明等进行统一设计.沿城市重要道路和规划要求的重要景观区域的阳台应统一设计予以封闭。沿城市重要道路、山体、水体地带的建筑屋面应进行屋面形式的设计处理，上述地区的建筑应当进行建筑天际轮廓线设计.

第七十二条 城市主、次干路两旁的建筑物，其锅炉房、烟囱、泵房、冷却塔、配电房（包括发电机房)、厨房、污水处理池、垃圾转运站等附属设施不得临街布置，建筑物地下室排烟(井)道等宜与主体建筑相结合,不得沿街单独设置。对于产生烟尘、噪声及有害气体的，其环境卫生防护距离应按有关规定采取必要措施在其用地范围内解决。水塔、烟囱等高耸构筑物，其周边建筑物应在安全保护间距之外。

第七十三条 住宅楼内（包括住宅楼下商业建筑）不得新建、改建饮食、娱乐及产生环境污染的其他项目，居住区规划的饮食、娱乐项目应集中设置。

第七十四条 居住区配置的物业管理用房、邮政信报间、门卫收发室等设施，宜附设于其他建筑物内.门卫收发室应临居住区交通出入口设置,每处建筑面积不少于15平方米。

第七十五条 公共厕所的设置应符合《城市环境卫生设施设置标准》

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（CJJ27—）的要求。

第七十六条 居住区设置生活垃圾转运站（下简称转运站）应符合城市规划和环保、卫生专业规划的要求。

（一)设置在建筑物内的转运站，应符合防火、卫生规范及各种安全要求，应设置在交通方便、不影响市容景观的位置.

（二）单独设置的转运站建筑后退道路距离不小于15米、退让用地边界线最小距离不小于10米；用地边界线内应留出不小于5米宽的绿化隔离带,其绿地率不低于30％。

(三)转运站内的建（构)筑物应采用封闭式的建筑形式，并应与周围建筑物相协调。

第七十七条 经规划确定在城市道路两侧建设骑楼的，应符合以下规定： （一）骑楼步行道净宽不应小于3.6米，骑楼净高不应小于4米。 （二）骑楼的地面标高应与城市道路的人行道地面标高相同，无人行道的，应高出道路边界处0。1米—0.2米，并应有防撞和安全措施。

（三）骑楼的地面空间作为城市道路的人行道的，其宽度应同时满足预留市政管道的敷设空间要求。

第七十 在城市道路和公路两侧、广场、公园、风景名胜区及其他

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公共场所等内建设城市雕塑，除另有规定外，还应符合下列规定：

（一）应符合国家及《福建省城市雕塑管理办法》的有关规定。 （二）建设城市雕塑，建设单位须将拟建雕塑的题材、体量、建设地点、雕塑模型、环境设计和上级主管部门的意见，报市城市规划行政主管部门审查。在城市公共绿地内建设城市雕塑，应先征得市园林管理部门同意后，再报市城市规划行政主管部门审查,核发“一书两证”后方可建设。

属于重要的政治性、历史性题材的城市雕塑，由市城市规划行政主管部门报福州市规划艺术委员会审定。

（三)城市雕塑的设计,应由持有《城市雕塑创作设计资格证书》的设计人员承担。

（四）城市雕塑设计方案经批准后，不得擅自修改.城市雕塑工程竣工后，建设单位须报市城市规划行政主管部门组织验收。

第七十九条户外广告、店招、店牌等设施和标志的设置应按《福州市市区道路景观规划管理规定》要求执行。

第十章 特别地区控制

第八十条 本章所称的特别地区,指在土地使用和建筑管理中有特别要求，需要特殊规定的地区,包括传统空间格局保护区、历史文化保护区、大型

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城市绿地、风景名胜区及其他城市规划所确定的重点控制区。

第八十一条 特别地区内的建设工程，应编制详细规划并按经批准的详细规划执行,在满足安全规范要求的前提下可参照本规定适当调整.

第十一章 附 则

第八十二条 本规定是实施《福州市城市规划管理条例》的具体技术规定，违反本规定行为的,按《福州市城市规划管理条例》的有关规定处罚.

第八十三条 本规定实施前已取得《建设项目选址意见书》或《建设用地规划许可证》并在有效期内的，仍按原批准的规定执行。市另有规定的除外。

第八十四条 福州市城市规划区范围以外的市属各县（市)的城市规划管理可参照本规定执行。

第八十五条 本规定由福州市城乡规划局负责解释。

第八十六条 本规定自2007年 月 日起施行.2000年1月1日福州市颁布的《福州市城市规划管理技术规定》(暂行）同时废止。

附录一

名词解释

1、规划控制线：主要包括用地规划红线、道路规划红线、绿地规划绿线、河道规划蓝线、电力规划黑线、历史文化街区和历史建筑保护规划紫

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线等。

2、征地面积：征地红线范围内的土地面积。

3、建筑用地面积(建设实用地面积）：规划征地红线范围内，除城市道路、河道、绿化隔离带等规划控制用地外的实际建设用地面积.

4、道路规划红线（道路红线）：指城市道路用地规划控制线。 5、河道规划蓝线（河道蓝线)：指城市各级河、渠道用地规划控制线。 6、绿地规划绿线（绿线）:指城市各类绿地范围的规划控制线。 7、电力规划黑线（电力走廊）:指城市电力线路用地规划控制线. 8、城市紫线:指国家历史文化名诚内的历史文化街区和省公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上公布保护的历史建筑的保护范围界线。

9、建筑控制线:指根据城市规划需要确定的建筑物可建范围的控制线。 10、建筑线（建筑红线）：指经规划确定的建筑物基底位置的控制线. 11、建筑容积率(容积率）:建设用地内各类建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。

12、建筑密度：建设用地内各类建筑基底面积的总和与建筑用地面积的比率(％）。

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13、绿地率:建设用地内各类绿地面积的总和与建筑用地面积的比率（％)。 14、低层建筑:建筑高度小于、等于10米的建筑，低层住宅建筑的层数为1层至3层。

15、多层建筑：建筑高度大于10米且小于、等于24米的建筑，多层住宅建筑的层数为4层至6层.

16、中高层住宅建筑：层数为7层至9层的住宅建筑。

17、高层建筑：建筑高度大于24米的建筑，高层住宅建筑的层数为等于或大于10层。

18、办公建筑：指非单元式小空间划分,按层设置卫生设备的办公建筑。 19、公寓式办公建筑：指单元式小空间划分,并在单元式办公室的基础上有卫生设备的办公建筑.

20、公寓式酒店：按公寓式（单元式)分隔出租的酒店,按旅馆建筑处理. 21、酒店式公寓：按酒店式管理的公寓，按住宅建筑处理。 22、商住建筑：指商业和住宅混合的建筑.

23、裙房：与高层建筑相连的、建筑高度不超过24米的附属建筑。 24、骑楼：指楼层部分跨在人行道上的临街楼房。

25、联幢住宅：指三幢以上墙体相联的独院独户住宅组成的建筑。

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26、双拼住宅:指二幢一侧墙体相联的独院独户住宅组成的建筑。 27、单幢(式）住宅：指四周不与其他住宅相联的独院独户住宅建筑。 28、封闭阳台:指对出挑阳台两面或三面和对凹阳台单面进行全封闭围合成室内空间的阳台。

29、地下室：房间地平面底于室外地平面的高度超过该房间净高1/2者。 30、半地下室：房间地平面底于室外地平面的高度超过该房间净高1/3，且不超过1/2者。

31、架空层:仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间。

32、设备层：建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等的设备和管道且供人员进入操作用的空间层. 附录二

计 算 规 则

（一）建筑面积计算

按国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）计算。 1、计算建筑面积的主要范围：

(1）建筑物的阳台均应按其水平投影面积的一半计算。

（2)雨蓬结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2。1米者，应按雨

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蓬结构板的水平投影面积的一半计算。

（3）有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台等，按其顶盖的水平投影面积的一半计算.

(4）建筑物外围护结构的落地橱窗、门斗、走廊、挑廊、檐廊，应按其围护结构外围水平面积计算；有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算.

（5）地下室、半地下室及相应的有永久性顶盖的出入口，应按其外墙上口(不包括采光井等)外围的水平面积计算。

（6）建筑物间有围护结构的架空走廊，应按其围护结构外围水平投影面积计算;有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。

（7)建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，层高超过2.2米的应按计算全面积；层高不足2.2米的应计算1/2面积。

（8）利用坡屋顶内空间时净高超过2.1米的部位应按计算全面积，净高在1.2米—2.1米的部位应按计算1/2面积。

(9）有永久性顶盖的室外楼梯，应按建筑物自然层的水平投影面积的一半计算.

（10)坡地的建筑物吊脚架空层、深基础架空层，设计加以利用并有围护

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结构的，层高超过2。2米的部位应计算全面积。设计加以利用、无围护结构的建筑吊脚架空层，应按其利用部位水平面积的1/2计算。

（11）立体书库、立体仓库、立体车库，无结构层的应按一层计算。 2、不计算建筑面积的主要范围: （1）建筑物内的设备管道夹层。

（2）无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯等。

(3）飘窗、屋顶水箱、烟囱、烟道、油（水)罐、水塔、贮油（水)池等.

(4）建筑物通道(骑楼、过街楼的低层) （二）建筑基底面积计算 1、计算建筑基底面积的范围：

（1)建筑物按其接触地面的自然层建筑外墙或结构（柱）外围水平投影面积计算。

（2）单排柱、柱的雨篷、车棚、货棚、站台等按其顶盖的水平投影面积的一半计算。

（3）两个建筑物间有顶盖的架空通廊按其水平投影面积计算。 (4）室外楼梯按其水平投影面积计算。

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(5)在室外地面以上部分的高度超过1米的地下室、半地下室，按其上口外墙（不包括采光井等)外围的水平投影面积计算.地下室、半地下室的室外地面有高差，其室外地面以上部分高度不相同的，按下式计算其建筑基底面积：

s’=s（L1+ L2+……+ LN）/L

s为地下室、半地下室建筑基底面积，s'为地下室、半地下室折算建筑基底面积；L1，L2…LN 为地下室和半地下室顶板在室外地面以上部分的不同高度（超过1米）的各边线长度,L为其周长。

2、不计算建筑基底面积的范围： （1）花架等建筑小品. (2）无顶盖地下车库的引道.

（3)烟囱、烟道、油罐、水塔、贮油（水）池等构筑物。 （4)在室外地面以上部分的高度不超过1米的地下室。 （三)建筑容积率计算

1、符合以下条件的建筑面积单列，计入总建筑面积,不计入容积率： （1）仅作为人防、设备用房和车库用途的，且在室外地面以上部分的高度不超过1米的地下室建筑面积.

（2）城市公共通道、建筑公共开放空间的建筑面积。在建筑物沿街一层

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开辟骑楼作为城市公共开放空间的建筑面积。

（3)建筑高度为2.5米以下（含2.5米）的架空层(作为停车等用途的）建筑面积。

（4）建筑公共开放空间的建筑面积。 2、符合以下条件的建筑面积计入容积率： （1）阳台、挑廊按其水平投影面积的一半计算。 （2)坡屋顶内空间的建筑面积。

（3）除作为人防、设备用房、停车外的其他用途（如商业、办公和其他营业性、自用性公共场所、服务场所等）的地下室、半地下室建筑面积.

（4)地下室、半地下室在室外地面以上部分的高度超过1米的，按A’=KA计算建筑面积（式中：A’-折算的建筑面积，K-地下室、半地下室在室外地面以上部分的高度与其层高之比,A—地下室、半地下室的建筑面积）。

地下室、半地下室的室外地面有高差，其室外地面以上部分高度不相同的，按下式计算其建筑面积：

A’=(A’1L1+ A’2L2+……+ A'NLN）/L

A’1，A’2…A’N和A’为各折算建筑面积和其折算总建筑面积； L1，L2…LN 为地下室和半地下室顶板在室外地面以上部分的不同高度(超

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过1米)的、且分别与A’1，A’2…A’N对应的各边线长度，L为其周长。

3、综合楼的容积率控制指标，按不同性质的建筑面积比例换算合成。 （1）F=（F1×P1%）+（F2×P2％） 式中：F—核定容积率；

F1、F2—不同性质的建筑容积率[见表（三）、(四）]； P1、P2—不同性质的建筑所占比例。

（2)同一建设用地内由不同类型的多幢建筑混合而成的，应将不同类型的建筑占地面积分别划定后，再按上式核定其各自的容积率。

(3）高层商住楼商业用房的建筑面积应至少占总建筑面积的10%，不足10%的，其容积率和建筑密度的控制指标按高层住宅建筑的规定执行;多层商住楼商业用房至少占两层以上（含两层），仅设底层商店的，其容积率和建筑密度控制指标按多层住宅建筑的规定执行.

(四)绿地面积计算

按《城市居住区规划设计规范GB 50180—93(2002年版）》规定执行。计算绿地率的绿地面积包括建筑用地内的公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地等。

（五）建筑用地面积计算

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建筑用地面积以市城市规划行政主管部门划定用地范围的面积为准，城市道路红线、河道蓝线及绿地绿线等内的用地面积不计入。

(六）建筑间距计算

1、除另有规定外，建筑间距是指两幢建（构）筑物的外墙面之间最小的垂直距离。

2、坡度大于45度的坡屋面建筑,其建筑间距指自屋脊线在地面上的垂直投影线至被遮挡建筑的外墙面之间最小的垂直距离.

3、在确定由不同建筑高度组合的非住宅建筑与相邻建筑之间的间距时，可按各自不同建筑高度计算其间距；在确定退台式的住宅建筑与相邻建筑之间的间距时，应按其顶层屋面建筑高度计算其间距。

4、用地红线内新建、扩建、改建的建筑与用地红线外的旧屋区低层建筑的间距计算，可不按第四章建筑间距规定执行，但应符合消防间距的有关规定.

5、同一建设用地内，两相邻建筑底层同为架空停车的，其间距计算可不含底层架空层的建筑高度；南北向布置的建筑，北侧建筑底层为架空停车的，计算其与南侧建筑的间距可扣除其底层架空层的建筑高度。

6、建筑山墙设置外挑阳台、飘窗的,建筑间距按阳台、飘窗外边缘的垂直

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距离计算.

（七)建筑高度计算

1、本规则仅适用于确定建筑间距、后退用地红线和道路红线时的建筑高度计算。其他规定对建筑高度有的(如机场、气象台、微波通道、安全距离、视线分析等）,按建(构)筑物的最高点计算。

2、在计算建筑间距时,建筑高度按下列规定计算：

（1）平屋面建筑[图示见附录四图（四）］：挑檐屋面自室外设计地面算至檐口顶，加上檐口挑出宽度;檐口挑出宽度小于0 .5米的，按0。5米计算.有女儿墙的屋面，自室外设计地面算至女儿墙顶。

（2)坡屋面建筑［图示见附录四图（四)］：屋面坡度小于45度（含45度）的，自室外设计地面算至檐口顶加上檐口挑出宽度；檐口挑出宽度小于0 。5米的，按0。5米计算。坡度大于45度的，自室外设计地面算至屋脊顶。

（3）水箱、楼梯间、电梯间、机械房等突出屋面的附属设施，其高度在6米以内、且水平面积之和不超过屋面建筑面积1/4的，不计入建筑高度.

（4）多、中高、高层住宅建筑的层高低于2.8米的,按2.8米计算. （八）建筑层高计算：

1、多、中高、高层住宅建筑的层高宜为2.8米，当住宅建筑层高在3。6

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米至5米之间，不论内部是否有隔层,计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积的1.5倍计算;层高在5米至6米之间，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积的2倍计算。跃层式住宅当起居室（厅）层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。

2、当办公建筑层高大于等于4.8米且小于6米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均按该层面积的1.5倍计算;层高大于等于6米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时,建筑面积均按该层面积的2倍计算。门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率.

3、住宅建筑底层的商业用房建筑层高不应高于4。2米.公共建筑当商业用房层高大于等于5.4米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积的1。5倍计算。单层建筑面积达到2000平方米以上的大型商业用房建筑层高可根据功能要求适当提高.门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等可按其实际建筑面积计算容积率.

4、当工业厂房建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

5、架空层：设置电梯的住宅建筑底层架空作为停车用途使用的,其层高应不低于2。8米、且不高于3。6米，其建筑面积计入容积率。

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（九）建筑层数计算： 1、架空层应计入建筑层数。

2、地下室、半地下室不计入建筑地面以上有效层数.地下室顶板的建筑标高均不得超过其对应的室外地平计算点高度1米以上。在坡地建筑中，建筑地下层部分任何一侧露出室外地面超过1米的，应按半地下室计算层数.

3、坡地建筑的建筑层数，按车辆能够到达的道路最低点一侧建筑外立面露出地面以上部分的实际层数计算。

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表（一）

各类建设用地适建范围表

项目 类别 低层居住建筑 多层、中高层、高层住宅 单身宿舍 幼托、小学、中学 市场 建 设 项 目 第一类R1 √ Ο × √ Ο 居住用地 第二类R2 Ο √ √ √ √ 第三类R3 × √ √ √ √ 公共设施用地 商贸办公C1C2 × Ο Ο × Ο 教科文卫C3—C6 × × √ √ × 第一类M1 × × √ × × 工业用地 第二类M2 × × Ο × × 第三类M3 × × × × × 仓储用地 普通W1 × × Ο × Ο 危险品W2 × × × × × 市政公用设施用地 G1 U × × Ο × × × × × × × × × × × × G2 绿地 居住 建筑 居住 区级及其以下公共服务教育 商业服务 医疗卫生 文化 商业服务网点 √ √ √ √ × × × × Ο × × × × 社区卫生服务站（中心）、门诊所、养老院 √ √ √ Ο √ Ο × × × × × × × 文化活动站（中心） √ √ √ √ √ Ο × × × × × × × 设施 体育 市政公用 行政 办 体育运动场、馆 √ √ √ Ο √ × × × × × × × Ο 公共停车场库 √ √ √ √ √ √ √ Ο √ Ο √ × Ο 居委会、派出所等 行政办公建筑 一般办公建筑、商办综合楼 综合商场 一般旅馆 旅游宾馆 农、副、水产品批发市场 图书馆、博物馆、美术馆、音乐厅、纪念性建筑 √ × √ × × Ο × × √ √ √ √ Ο Ο × Ο √ √ √ √ × × × × √ √ √ √ √ √ × √ Ο √ Ο × × × × √ × √ Ο × × × × × × Ο × × × × Ο × × × × × × × × × Ο Ο Ο Ο Ο × √ Ο × × × × × × × × Ο × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × 居住地区级以上公共服务设施 公 商业服务 文化 娱乐 体育 医疗影剧院、游乐场、俱乐部、歌舞厅、夜总会 × × × √ × × × × Ο × × × × 体育场馆及训练基地、业余体校 综合、专科医院 休养所、疗养院 × × Ο Ο Ο Ο × × × Ο Ο × 50

√ Ο × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × ×

卫生 教育 科研 精神病院、传染医院、戒毒所 高等院校、中等专业学校 职业学校、技工学校、业余学校 科研设计机构 对环境基本无干扰、污染的工厂 × × × × × × × × × × × × × × × × × × × Ο × × × × × Ο × × × × × × × × × Ο × × × × × Ο × × × × × × × × Ο Ο × × × × × √ Ο × × × × × Ο √ √ √ Ο × × × × Ο Ο × × × × × × × × Ο √ Ο × √ × √ × √ √ √ × √ × × Ο × Ο √ × Ο × √ × √ √ √ × Ο × × × × × × √ × × Ο × × × × √ Ο × × Ο × √ Ο × √ × √ √ √ √ √ Ο √ × × × × × × × × √ × × × × × Ο Ο × × × × Ο Ο × Ο × √ √ √ √ Ο √ √ × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × Ο Ο × × × Ο Ο 工业 对环境有轻度干扰、污染的工厂 对环境有严重干扰、污染的工厂 仓储 普通储运仓库 危险品仓库 社会停车场库 加油站 市政 公用 设施 汽车维修、保养场、机动车训练场 客、货运公司站场 施工维修设施及废品场 污水处理、殡仪馆、火葬场、墓地 其他市政公用设施 注:“√”允许设置；“×”不允许设置;“Ο”允许或不允许设置，由市城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。,

表(二）

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居住区公共设施设置标准汇表

一般规模（m2/处） 类 别 序项目名称 号 （m2) 18班 24班 30班 9300 11900 13700 （m2） (15600）19600 (18200)23300 (22500）28200 （25200）31500 高2 级24班 12000 18班 9300 (15600）19700 （18300）23400

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服 务规 模配 置 规 定 建筑面积 用地面积 （m2/座) 21。7 19。4㎡ 18.8㎡ 居住地区 配 置 级 别 居住区 居住小区 居住社区 备 注 建筑面积 用地面积 (万人） (m2/座） 1.6 2。1 2.6 10。3㎡ 9。9㎡ 9。1㎡ 完全1 教 育 中①宜设24班、30班或36班；②定级学校用地面积不● 宜低于22 m2/座，建筑面积不宜低于10 m2/座。 学 36班 15800 3。1 8。8㎡ 17.5㎡ ● 3.7 10。4㎡ 21.8㎡ 5 10㎡ 19.5㎡ 中30班 13800 16000 (22500）28400 (25200）31700 （15600）19400 6.3 7。6 9.2㎡ 8.9㎡ 18。9㎡ 17.6㎡ ①宜设24班、30班或36班；②服务平径不宜大于学 36班 初级3 中学 18班 9100 2。7 10。1㎡ 21.5㎡ 24班 30班 11800 13600 (18200)23100 (22500)28100 3.6 4.5 9。8㎡ 9.0㎡ 19.25㎡ ● 18。69㎡ 积不宜低于22 m2/座，建筑 1000米；③示范学校用地面36班 15700 （25200）31400 5。4 8.7㎡ 17。4㎡ 面积不宜低于9 m2/座。 ①宜设24班、30班或36班；②服务半径不宜大于500米。 完4 全小18班 6800 (11900)15600 （13700）18800 1。2 8。3㎡ 19。2㎡ 24班 8500 1.6 7。9㎡ 17.4㎡ ● 30班 9700 (17200)22900 2.0 7。2㎡ 16.9 53

学 36班 幼5 儿6班 9班 11178 1800 2500 3200 （18700)25596 （2000)2700 (2700)3800 (3600)4700 2。4 0.5 0.8 1。1 服 务规 模6。9㎡ 9.9㎡ 9。2㎡ 8.8㎡ 15。8㎡ 15㎡ 14㎡ 13㎡ 配 置 级 别 ①宜设9班或12班;②服务 ● 〇 平径不宜大于300米；③宜靠近公共绿地安排。 备 注 园 12班 一般规模（㎡/处) 类 别 序项目名称 号 建筑面积 用地面积 配 置 规 定 （万人） 建筑面积 用地面积 居住地区 居住区 居住小区 居住社区 医 疗 卫

综6 合医200床 12000—14000 20000—24000 40000—48000 3—5 60—70 100—120 〇 区级以上（含区级）医院，宜配建800床或以上规模的400床 24000-28000 10-12 m2/床 m2/床 ● 大型综合医院。

生 院 800床 48000-56000 80000—96000 15-20 社区卫生服7 务中心 社区卫生服8 务站 护理院(100—9 150床) 文 10 化 中心 文化活动 3000—5000 6000—10000 3—5 人 人 100 m2/千200 m2/千 3000-4500 5000-7500 3-5 30 50㎡ 60 0.5 400—1000 1500 3—5 ● 社区服务中心服务不到的 〇 应设置。 可与社区卫生服务中心合〇 设. ● 宜靠近同级公共绿地安排。 55

社区文化活11 动站 〇 体育运动12 体 育 社区体育活13 动场地 社 14 会 服 15 务

300 0。5 ● 宜设置场地（含60-100直跑 道和200米环形跑道)球场、游泳池及健身馆。 300 m2/千2000-3000 10000-15000 3—5 60 m2/千人 人 场、馆 300 m/千 1500 0.5 人 2 〇 宜结合公共绿地安排。 养老院（1504000—5000 —200床） 托老所(1503000—4000 —200床） 56

6000—8000 3—5 25 m2/床 40 m2/床 〇 4500-6000 3-5 20 m2/床 30 m2/床 〇 宜靠近公共绿地安排。 16 社区服务中心 17 社区服务站 600-800 150 10 0。5 服 务规 模15 m2/千人 〇 〇 宜与事处组合设置. 宜与社区居委会组合设置. 备 注 一般规模（㎡/处) 类 别 序项目名称 号 建筑面积 用地面积 配 置 规 定 居住建筑面积 用地面积 地区 ● ● 配 置 级 别 居住区 居住小区 居住社区 ● ● (万人） 行 政 管 理 18 事处 19 社区居委会 20 派出所 2000 180 2500 20 2500 2500 10 0.5 10 0。5 21 社区警务室 与居委会合设。 57

建筑面积10万m2以下的,为建筑面积4‰，建筑面积超过22 物业管理 ≥50㎡ ● ● 10万m2的,超过部分按3‰配置。 居住地区级23 商 业 24 商业超市 市 政 公

10000-15000 商业超市 居住区级 3000 15000-20000 10—15 ● 3—5 ● 25 26 邮政支局 邮政所 1500 100-150 15 2000 3-5 1—1.5 58

〇 〇 ● 服务半径不应大于70米。 27 垃圾收集间 用 垃圾转运站 28 （60t/d） 217 （18.1m×12m） 1500 （41m×36.1m) 3—5 ● ①与相邻建筑间距大于或等于10米；②绿化隔离带宽大于或等于5米。 3-5 30-35 m2/辆 800 m2/千3—5 人 ● 标70%。 0。5 0。5 ● ● ● 宜设2处. 旧区改建不得低于相应指 29 社会停车场 30 绿 31 地 公共绿地 公共厕所 60 1200（40辆) 600（20辆） 24000—40000 注：(1)表中“●”为必须设置的项目，“〇”为可选择设置的项目;部分项目可合并设置；（2）建设用地偏紧时,学校用地面积不宜低于括号内的用地面积；（3）未列入本表中的其他项目设施，其规划标准应按有关规定执行。

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表（三）

第一类建设区建筑容积率、建筑密度控制指标

用地面积(㎡） 2000≤S＜10000 FAR D％ 10000≤S＜20000 FAR D％ 20000≤S＜40000 FAR D% 控制指标 建筑类型 住宅建筑（含酒店式公寓) 多 层 中高层 高 层 商业、办公建筑(含旅馆建筑、公寓式办公建筑) 多 层 高 层 1。9 32 1。7 30 1.6 28 2。4 30 2。3 28 2。2 26 3.5 28 3.2 26 2.8 24 2。4 36 2.2 34 2。0 32 4.6 34 4.2 32 3。8 30 注：FAR—容积率 D%—建筑密度

表（四）

第二类建设区建筑容积率、建筑密度控制指标

用地面积（㎡） 2000≤S＜10000 FAR D% 10000≤S＜20000 FAR D% 20000≤S＜40000 FAR D％ 控制指标 建筑类型 住宅建筑（含酒店式公寓） 式低层 其他低层 0.4 20 0。35 18 0.3 16 0.9 32 0。8 30 0.7 28 多 层 中高层 高 层 商业、办公建筑（含旅馆建筑、公寓式办公建筑） 多 层 高 层 1.7 30 1。6 28 1.5 26 2。4 28 2.2 26 2。0 24 3。4 26 3.0 24 2。6 22 2.2 34 2.0 32 1。8 30 4.2 32 3.8 30 3。4 28 注：FAR-容积率 D％—建筑密度

表(五)

建设项目配建停车设施标准

建筑类型 计算单位 机动车 非机动车 旅馆 办公 星级旅馆 其他旅馆 车位/客房 车位/客房 0.5—0.7 0。3 0.8 1 1 3 （2) 说明 商业性办公车位/100㎡ （写字楼） 省级、市级机关 建筑面积 车位/100㎡ 建筑面积 1.5 4 61

其他办公 车位/100㎡ 建筑面积 0。5 4 (3) 商业娱乐 商业零售 车位/100㎡ 建筑面积 0.5 8 餐饮、娱乐 车位/100㎡ 建筑面积 2.0 4 批发交易市场 车位/100㎡ 建筑面积 超市 车位/100㎡ 建筑面积 医 院 市级以上（含市车位/100㎡ 级）医院 其他医院 博物馆、图书馆、科车位/100㎡ 技馆、文化馆(宫） 建筑面积 建筑面积 0.9 2 (4) 0.7 8 0.4-0。6 4 (5) 0.3 4 5 0.6—0.8 62

展览馆 车位/100㎡ 建筑面积 0.7—1.0 5 体育一类体育场车位/100座 场馆 馆 二类体育场车位/100座 馆 会议中心 影剧院 电影院 剧院 车位/100座 车位/100座 车位/100座 4 30 （6) 3 30 5 3 10 30 20 1 4—6 0.6—1.0 (7） 游览 自然风景名车位/1公顷场所 胜区 城市公园 占地面积 车位/1公顷占地面积 交通建筑 火车站 码头 车位/1000名旅馆（最3—5 5 3 3 4 4 （8） 63

汽车客运站 高聚集人数） 学校 幼儿园 小学 中学 大专院校、成人学校 住宅 ≥140平方米 〈140且≥90平方米 ≥45且<90平方米 <45平方米 工业厂房 车位/100平方米建筑面积 车位/户 车位/100名学 生 4 4 0。5 0.6 5 10 50 10 0。8 1。0 1 0.6 1 1 0.4 2 0。2 0.2—0.4 1 1—5 （9）

仓储区 车位/100平方米建筑面积 0。1-0。3 1 注:1、表列配建指标为建设项目应配建的停车车位最低指标，弹性指标按相应的说明进行控制。

2、级别高的旅馆取上限配建指标,级别低的旅馆取下限配建指标. 3、包括工厂生产办公楼。

4、批发交易市场是指生产资料市场和批发为主的交易市场。

5、级别高的医院采用上限配建指标,级别低的医院采用下限配建指标。 6、一类体育场馆是指大于或等于15000座的体育场或大于、等于4000座的体育馆，二类体育场馆是指小于15000座的体育场或小于4000座的体育馆。

7、集会功能为主的剧院取高值。

8、交通类建筑的配建指标为参考指标，具体指标根据停车需求分析结果确定。

9、技术密集型工业项目取下限，劳动密集型工业项目取上限。

10、停车场用地面积:小型汽车按每车位25㎡计算,自行车按每车位1.5㎡计算；停车库建筑面积：小型汽车按每车位35㎡计算，自行车按每车位1.8㎡计

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算。

11、表（五）中未列出的建筑类型，其配建停车指标参考表中相近建筑类型的配建停车指标执行。

车辆当量换算系数表

机 动 车 非机动车 机动车 车型 微型小型中型大型铰型自行三轮二轮摩备注：摩托汽车 汽车 汽车 汽车 汽车 车 换算0。7 1。0 2。0 2。5 3。5 1.0 系数 表(六）

2.5 3。0 换算当量 车 托车 车以自行车为基准建筑后退用地红线距离控制指标

建筑类别 后退 红线 距离 建筑朝向 住宅建筑 建筑高度倍数 医疗、学校、其他建老年人建筑 第一第二第一第二类建类建类建类建设区

最小距离(米） 筑 第一第二类类建建设区 设区 设区 设区 66

设区 主要朝向 次要朝向 低层 多、中高层 高层 0。5 0。6 0.6 0。7 0。4 6 9 0.25 0。3 0。25 14 16 低层 多、中高层 高层 0.2 0。25 0.25 0。3 5 6 0.15 0.2 0.15 9 注：1、建筑山墙面宽度小于或等于18米的，其后退用地红线距离按次要朝向 后退用地红线距离控制。建筑山墙面连续宽度若大于18米的，其后退用地红线 距离按主要朝向后退用地红线距离控制。当建筑山墙面总宽度大于18米且山墙 面不在同一垂直平面位置的，其中山墙面宽度小于或等于18米部分之一的山墙 后退用地红线距离，按次要朝向后退用地红线距离控制；其余部分山墙后退用 地红线距离，按主要朝向后退用地红线距离控制［图示见附录四图（五）]。 2、低层式住宅主要朝向后退用地红线距离按其建筑高度0。6倍控制。 3、建筑高度超过100米的超高层建筑后退用地红线距离，应按100米建筑高 度倍数的计算建筑退让距离规定基础上，综合考虑安全及城市设计等要求，

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合理确定建筑退距。

4、在确定由不同建筑高度组合的非住宅建筑后退用地红线距离时,可按各自不同建筑高度计算其退距;在确定退台式的住宅建筑后退用地红线距离时，应按其顶层屋面建筑高度计算其退距.

5、“医疗、学校、老年人建筑”指第三十三条所列的非住宅建筑。 6、“其他建筑”指第三十四条所列的非住宅建筑. 表（七 ）

建筑后退城市道路规划红线距离控制指标

道路宽度（米) 后退距离（米） 建筑高度（米） H≤24 24＜H≤60 60＜H≤80 80＜H≤100 8 12 15 20 6 10 12 15 5 8 10 12 W≥25 12≤W＜25 W＜12 注：1、H为建筑高度;W为道路规划红线宽度。

2、建筑后退各级道路规划红线距离，除应满足上述控制指标外，还应同时

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符合以下要求：

（1） 道路两侧建筑间距应符合第四章建筑间距及消防间距的有关规 定 。

（2） 建筑后退各级道路规划红线中心线距离应符合同型布置方式时的 建筑后退用地红线距离有关规定。

（3）建筑后退道路两侧绿线距离应符合第四十七条规定。

(4）建筑后退隧道外边线外侧距离应符合市政道路交通管理的有关规 定。

3、在确定由不同建筑高度组合的非住宅建筑后退道路红线距离时,可按各自不同建筑高度计算其退距；在确定退台式的住宅建筑后退道路红线距离时,应按其顶层屋面建筑高度计算其退距.

4、建筑高度超过100米的超高层建筑后退道路规划红线距离，应按100米建筑高度的计算建筑退让距离规定基础上，综合考虑安全及城市设计等要求,合理确定建筑退距。

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